Báo cáo " Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003" pdf

đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

33




Nguyễn Thị Hồng Nhung *
huyn quyn s dng t l nhu cu tt
yu ca nn kinh t th trng, l hin
tng mang tớnh quy lut. S vn ng, phỏt
trin ca chuyn quyn s dng t ph thuc
vo s hỡnh thnh, vn ng v phỏt trin ca
nn kinh t th trng. Chỳng ta u bit,
Vit Nam t ai thuc s hu ton dõn, cỏc t
chc, cỏ nhõn trong xó hi ch cú quyn s
dng, vỡ vy s dng t t hiu qu kinh
t cao, ỏp ng yờu cu ca kinh t th trng
thỡ Nh nc phi m rng quyn cho ngi
s dng t c chuyn quyn s dng.
Quyn s dng t phi tr thnh loi hng
hoỏ c bit.
1. Thc t v yờu cu khỏch quan phi
hon thin phỏp lut v chuyn quyn s
dng t
Lut t ai nm 1993 cho phộp chuyn
quyn s dng t l bc t phỏ quan trng
trong vic quy nh v quyn ca ngi s

dng t, tho món nhu cu cú tớnh quy lut l
phi kt hp hi ho gia qun lớ tp trung
thng nht ca Nh nc v t ai vi vic
m rng quyn hn cho ngi s dng t
trong c ch th trng. t ai trc ht
ỏp ng nhu cu cho i sng, sinh hot ca
ngi dõn, hn na nú l t liu sn xut quan
trng khụng th thiu trong bt kỡ hot ng
sn xut kinh doanh no. Vic phỏp lut cho
phộp chuyn quyn s dng t ó to iu
kin cho nhng ngi cú vn, cú kinh nghim,
cú nng lc m rng sn xut kinh doanh cú
hiu qu, phỏt trin sn xut nụng nghip,
hng hoỏ v kớch thớch tớnh nng ng, sỏng
to trong vic s dng t, gúp phn phõn
cụng li lao ng xó hi, chuyn dch c cu
kinh t. Ngi s dng t cú th yờn tõm
u t vn, sc lao ng s dng t cú hiu
qu, trỏnh tỡnh trng s dng t theo kiu
tn phỏ, búc lt hoc vụ ch i vi t.
Cng chớnh vic quy nh quyn chuyn
quyn s dng t ó gúp phn ci cỏch th
tc hnh chớnh m trong c ch th trng Nh
nc s khụng th thc hin ni nu ch yu
dựng phng phỏp qun lớ hnh chớnh phõn
chia, iu chnh t ai (giao t, thu hi t).
Trong khi cỏc quan h t ai vn ng khụng
ngng. Cỏc giao dch v t ai din ra hng
ngy, hng gi khp mi ni, vi mi i
tng ỏp ng nhu cu sinh hot, nhu cu

sn xut kinh doanh. ỏp ng nhng hin
tng cú tớnh quy lut ú l cỏc chc nng s
dng t mang li giỏ tr kinh t cao hn s
y cỏc chc nng s dng t mang li giỏ
tr kinh t thp hn ra khi ming t ti cỏc v
trớ thun li cỏc ụ th, (vớ d, s dng t
cho mc ớch thng mi, vn phũng s y
vic s dng t , t sn xut nụng nghip ra
ni khỏc). Vic cho phộp chuyn quyn s
dng t cng to s thng nht trong cỏc quy
nh phỏp lut t ai nh quy nh giỏ t,
C
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni


đặc san về luật đất đai năm 2003
34 Tạp chí luật học

gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s
hu vi ngi s dng t, quy nh cỏc
ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, hn ch
cỏc vi phm phỏp lut t ai do nhu cu thc
tin bc xỳc v chuyn quyn s dng t.
Nhng bờn cnh nhng ý ngha tớch cc
trờn thỡ chuyn quyn s dng t cng cú
nhng mt trỏi nht nh. Nu khụng cú bin
phỏp qun lớ hiu qu, phỏp lut t ai khụng
ng b thỡ d dn n vic chuyn s dng
trỏi phỏp lut, to nờn th trng ngm ngoi

vũng kim soỏt ca Nh nc. Mt minh
chng cho iu ny l trong thi gian qua vic
chuyn quyn s dng t trỏi phỏp lut chim
80%: Tỡnh trng mua bỏn t trao tay, khụng
lm th tc, trn thu, nhiu i tng li
dng u c trc li, kim nhng khon tin
kch xự nhanh chúng, gõy ri lon th trng
lm mt cõn bng v cung cu, tht thu cho
ngõn sỏch nh nc, to nờn nhng cn st
t gi to; ri nn tham nhng v hi l l
mt trong nhng nguyờn nhõn gõy bt cụng v
bt bỡnh trong xó hi.
Nhng vi phm trờn do nhiu nguyờn nhõn
nh qun lớ nh nc v t ai cũn kộm hiu
qu, ngi dõn khụng chp hnh phỏp lut
nhng mt trong nhng nguyờn nhõn quan
trng l phỏp lut v chuyn quyn s dng
t cũn hn ch, bt cp, c th:
Phỏp lut v chuyn quyn s dng t
thiu tớnh ng b: Cỏc quy nh v chuyn
quyn nm ri rỏc nhiu vn bn phỏp lut
khỏc nhau nh Lut t ai nm 1993, Lut
sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai
nm 1998 v nm 2001, B lut dõn s, Lut
thu chuyn quyn s dng t v Lut sa
i, b sung mt s iu ca lut thu chuyn
quyn s dng t; Ngh nh s 17/1999/N-
CP v th tc chuyn quyn s dng t; Ngh
nh s 79/2001/N-CP sa i, b sung Ngh
nh 17; Ngh nh s 04/2000/N-CP v thi

hnh Lut sa i, b sung mt s iu ca
Lut t ai Mt s quy nh trong cỏc vn
bn trờn cũn chng chộo, mõu thun nhau (vớ d
nh quy nh v th tc chuyn i, chuyn
nhng trong cỏc iu: iu 31 Lut t ai
nm 1993; iu 7, 11, 14 Ngh nh s 17/1999;
iu 31 Lut t ai nm 2001; iu 14 Ngh
nh s 79/2001). Nhiu quy nh trong Lut
t ai nm 1993 khụng c th, khụng th ỏp
dng ngay vo thc tin m cũn phi l thuc
vo quỏ nhiu vn bn hng dn thi hnh
nhng vn bn thi hnh lut li quỏ chm nh
vic ban hnh Ngh nh s 17/1999/N-CP
v th tc chuyn quyn s dng t. Vỡ vy,
trong khong thi gian di thiu lut, mi a
phng li t ra cỏc th tc khỏc nhau
khi lm th tc chuyn quyn s dng t.
Cú nhng quy nh khụng phự hp thc
t nh quy nh ngi s dng khi thc hin
quyn chuyn quyn phi cú giy chng nhn
quyn s dng t. Trong khi phn ln ngi
s dng t khụng cú giy chng nhn v tin
cp giy chng nhn quyn s dng t rt
chm. Vỡ vy, trong thc t hu ht cỏc hỡnh
thc chuyn quyn s dng t vn c thc
hin khi khụng cú cú giy chng nhn quyn
s dng. Tuy nhiờn, cng cú nhng quyn b
hn ch nh quyn th chp, bo lónh bng
quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn.
Nhiu quy nh cha phự hp gõy tht thu

cho ngõn sỏch nh nc nh vn giỏ t,
thu chuyn quyn s dng t, thu s dng
t v cỏc khon l phớ.


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

35

Quyn ca cỏc t chc, cỏ nhõn nc
ngoi thuờ t ti Vit Nam b hn ch, cú s
phõn bit gia cỏc doanh nghip trong nc
vi doanh nghip cú vn u t nc ngoi
lm gim hp dn i vi cỏc nh u t
nc ngoi (ngi nc ngoi khụng c
chuyn quyn s dng t).
Ngoi ra vic khụng quy nh c th
quyn v ngha v ca cỏc bờn khi chuyn
quyn, cỏc hnh vi chuyn quyn trỏi phộp v
bin phỏp ch ti tng ng cng l nhng
nguyờn nhõn dn n tỡnh trng vi phm phỏp
lut nghiờm trng v chuyn quyn s dng
t trong thi gian qua.
Hi ngh ln th by Ban chp hnh trung
ng khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏnh
phỏp lut t ai trong thi kỡ y mnh cụng
ngip hoỏ, hin i hoỏ t nc ó xỏc nh
rừ t ai l ti nguyờn quc gia vụ cựng
quý giỏ, l t liu sn xut c bit l ngun

ni lc v ngun vn to ln ca t nc;
quyn s dng t l hng hoỏ c bit. Chớnh
sỏch t ai phi chỳ ý y ti cỏc mt
kinh t, chớnh tr xó hi v phi Hỡnh
thnh v phỏt trin th trng bt ng sn,
bao gm c quyn s dng t theo quy nh
ca phỏp lut; tng bc m th trng bt
ng sn cho ngi Vit Nam nc ngoi v
ngi nc ngoi tham gia u t. xõy
dng th trng quyn s dng t phỏt trin
lnh mnh thỡ trc ht phi hon thin cỏc
quy nh v chuyn quyn s dng t ca cỏc
t chc, cỏ nhõn v ngi nc ngoi s dng
t. Trờn c s t tng ch o ca ng,
ngy 26/11/2003 Quc hi ó thụng qua Lut
t ai (cú hiu lc thi hnh t ngy 1/7/2004)
thay th cho Lut t ai nm 1993, Lut sa
i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm
1998 v nm 2001. So vi nhng o lut trờn
thỡ Lut t ai nm 2003 cú rt nhiu im
mi v vn chuyn quyn s dng t.
Chuyn quyn s dng t thc cht l
vic Nh nc cụng nhn tớnh hp phỏp i
vi hnh vi t iu chnh t ai gia nhng
ngi s dng t xỏc lp quyn s dng
cho ch th mi. Nh nc cho phộp ngi s
dng t c quyn nh ot v quyn s
dng t trong phm vi khuụn kh ca phỏp
lut, ngi s dng t phi tuõn th trỡnh t
th tc chuyn quyn, thc hin ngha v ti

chớnh vi Nh nc khi chuyn quyn s
dng. Cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t
c th gm: Chuyn i, chuyn nhng, cho
thuờ, tha k, tng cho, gúp vn v th chp,
bo lónh bng quyn s dng t - dng c
thự ca chuyn quyn s dng.
2. Quyn chuyn quyn s dng t ca
ngi s dng v trỡnh t th tc chuyn
quyn s dng t
Chuyn quyn s dng t l phm trự rt
rng, cú th xem xột nhiu khớa cnh nh:
Quyn chuyn quyn s dng t; trỡnh t th
tc chuyn quyn s dng; hp ng chuyn
quyn; thu thu nhp t chuyn quyn s dng
t; cỏc hnh vi chuyn quyn s dng t trỏi
phỏp lut v trỏch nhim phỏp lớ Di õy,
tỏc gi ch cp hai vn mi trong Lut
t ai nm 2003 l quyn chuyn quyn s
dng t ca ngi s dng v trỡnh t th tc
chuyn quyn s dng t.
2.1. V quyn chuyn quyn s dng t
ca ngi s dng
2.1.1. Quyn chuyn quyn s dng t
ca cỏc t chc


đặc san về luật đất đai năm 2003
36 Tạp chí luật học

T chc kinh t c Nh nc giao t

cú thu tin s dng, t chc nhn chuyn
nhng quyn s dng t m tin ó tr
khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc
thỡ cú quyn:
+ Chuyn nhng, cho thuờ, tng cho
quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut;
+ Th chp, bo lónh, gúp vn bng
quyn s dng t v ti sn trờn t hp
tỏc kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn trong
nc, t chc, cỏ nhõn nc ngoi.
Cỏc t chc kinh t giao t khụng thu
tin xõy dng cỏc cụng trỡnh khụng bng
vn ngõn sỏch nh nc v t chc thuờ t
ca Nh nc ch cú quyn: Bỏn ti sn, th
chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s
hu ca mỡnh gn lin vi t.
Tuy nhiờn, Lut t ai mi cho phộp cỏc
t chc kinh t theo quy nh ca phỏp lut
c quyn la chn hỡnh thc giao t cú thu
tin s dng hoc thuờ t. Khỏc vi cỏc quy
nh trờn, Lut t ai hin hnh cho phộp cỏc
t chc c giao t cú thu tin s dng, t
chc thuờ t m tr tin thuờ mt ln cho c
thi gian thuờ hoc tr tin thuờ cho nhiu nm
thỡ cú quyn chuyn nhng, cho thuờ, thuờ
li, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s
dng t. Hn ch thp nht quyn chuyn
quyn s dng ca t chc c giao t
khụng thu tin, t chc thuờ t m tr tin
thuờ hng nm.

2.1.2. Quyn chuyn quyn s dng t
ca h gia ỡnh, cỏ nhõn
H gia ỡnh, cỏc nhõn s dng t khụng
phi l t thuờ thỡ cú cỏc quyn sau:
+ Chuyn i quyn s dng t nụng
nghip trong cựng mt xó vi h gia ỡnh, cỏ
nhõn khỏc;
+ Chuyn nhng quyn s dng t, tr
trng hp chuyn nhng cú iu kin theo
quy nh ca Chớnh ph;
+ Cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi
Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit
Nam thuờ t;
+ Cỏ nhõn, thnh viờn trong h gia ỡnh cú
quyn tha k quyn s dng t ca mỡnh
theo di chỳc hoc theo phỏp lut. Nu ngi
tha k l ngi Vit Nam nh c nc
ngoi khụng thuc cỏc trng hp c mua
nh gn lin vi quyn s dng t thỡ
c hng giỏ tr ca phn tha k ú;
+ Tng cho quyn s dng t cho nh
nc, tng cho quyn s dng t cho cng
ng dõn c xõy dng cỏc cụng trỡnh phc
v li ớch chung ca cng ng, tng cho nh
tỡnh ngha gn lin vi t (nh quy nh i
vi cỏc t chc kinh t). Ngoi ra, cũn cú
quyn tng, cho quyn s dng t i vi h
gia ỡnh, cỏ nhõn hoc ngi Vit Nam nh
c nc ngoi thuc cỏc trng hp c
mua nh gn lin vi quyn s dng t ;

+ Th chp, bo lónh bng quyn s dng
t ti t chc tớn dng c phộp hot ng
ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc cỏ nhõn
vay vn;
+ Gúp vn bng quyn s dng t vi t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh
c nc ngoi hp tỏc sn xut, kinh doanh.
H gia ỡnh, cỏ nhõn thuờ t ca Nh
nc (hoc thuờ li t trong khu cụng nghip)
ch cú quyn: Bỏn, tha k, tng cho ti sn,
th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc
s hu ca mỡnh gn lin vi t. i vi h
gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t m thuờ ca t


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

37

chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn
theo quy nh ca phỏp lut v dõn s. H gia
ỡnh, cỏ nhõn cng cú quyn la chn hỡnh
thc giao t, hoc thuờ t nu s dng t
lm mt bng xõy dng c s sn xut kinh
doanh, s dng t xõy dng cụng trỡnh
cụng cng cú mc ớch kinh doanh.
Quyn chuyn quyn s dng t ca h
gia ỡnh, cỏ nhõn c quy nh tng i chi
tit v y t khi cú Lut t ai nm 1993

nhng vn cú hn ch nht nh. Lut t ai
mi m rng hn nhiu, c bit quyn cho
thuờ t (m rng v loi t v i tng
thuờ): c cho thuờ cỏc loi t (cú c t
nụng nghip, lõm nghip, t lm mui), i
tng thuờ l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn
v c ngi Vit Nam nh c nc ngoi
u t vo Vit Nam. Quyn tha k cng
c m rng, cỏc thnh viờn trong h gia ỡnh
s dng t nụng nghip hng nm, nuụi trng
thu sn cng c li tha k, ngi tha
k cú c ngi Vit Nam nh c nc ngoi.
B sung thờm quyn tng cho quyn s dng,
gúp vn bng quyn s dng t vi ngi Vit
Nam nh c nc ngoi liờn doanh.
2.1.3. Quyn chuyn quyn s dng t
ca ngi nc ngoi (ngi nc ngoi s
dng t thc hin cỏc d ỏn u t ti
Vit Nam)
+ Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi u t ti Vit Nam
c Nh nc cho thuờ t v tr tin thuờ t
mt ln cho c thi gian thuờ thỡ cú quyn:
- Chuyn nhng, cho thuờ li quyn s
dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca mỡnh
trờn t trong thi hn thuờ t;
- Th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn
s dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca
mỡnh trờn t.
Cỏc i tng k trờn nu tr tin thuờ t

hng nm thỡ ch cú quyn: Bỏn, th chp,
bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu
ca mỡnh trờn t thuờ.
+ Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
v u t c Nh nc Vit Nam giao t
cú thu tin s dng hoc c nhn chuyn
nhng quyn s dng t trong khu cụng
nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t thỡ
ngoi nhng quyn chuyn quyn s dng t
trờn cũn cú quyn tng cho quyn s dng t
(tc l cú cỏc quyn nh t chc kinh t trong
nc c giao t cú thu tin s dng);
+ Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
c mua nh gn lin vi t cú quyn:
Bỏn; th chp; tha k; tng cho nh gn lin
vi t theo quy nh ca phỏp lut.
Ngi nc ngoi (ging nh cỏc t chc,
cỏ nhõn trong nuc) cng c quyn la chn
nhng hỡnh thc tr tin nht nh. C th:
Ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t
c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s
dng t hoc thuờ t. Ngi nc ngoi u
t ti Vit Nam c la chn hỡnh thc thuờ
t tr tin thuờ hng nm hoc thuờ t tr
tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ.
Lut t ai hin hnh rt hn ch quyn
chuyn quyn s dng t ca ngi nc
ngoi, ch cho phộp ngi nc ngoi thuờ t
thc hin cỏc d ỏn u t c quyn th
chp quyn s dng t v ti sn trờn t

vay vn, c cho thuờ li t ó xõy dng
xong kt cu h tng trong khu cụng nghip,
khu ch xut. Ngi Vit Nam nh c nc
ngoi c mua nh gn lin vi quyn s


đặc san về luật đất đai năm 2003
38 Tạp chí luật học

dng t cú quyn bỏn, th chp, tha k nh
gn lin vi t .
Nh vy, Lut t ai mi ó m rng cho
phn ln cỏc ch th s dng t c thc
hin quyn chuyn quyn gm: Cỏc t chc
s dng t c giao, c nhn chuyn
nhng quyn s dng, (tr cỏc t chc c
giao t khụng thu tin hoc tin ó tr cú
ngun gc t ngõn sỏch nh nc); cỏc h gia
ỡnh, cỏ nhõn s dng cỏc loi t khụng phi
l t thuờ; ngi nc ngoi u t ti Vit
Nam tr tin thuờ mt ln cho c thi gian
thuờ. Nhng ngi s dng t khỏc cng cú
c hi c thc hin cỏc quyn chuyn
quyn nu cn c vo nhu cu v kh nng ti
chớnh ca mỡnh la chn hỡnh thc giao
t cú thu tin s dng (nu l ngi s dng
t trong nc) hoc thuờ t tr tin thuờ
mt ln cho c thi gian thuờ (nu l ngi
nc ngoi) theo quy nh ca phỏp lut.
Lut t ai mi cng quy nh c th

nhng i tng khụng cú quyn chuyn
quyn s dng l: T chc, h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc thuờ t s dng; cỏc t chc
c Nh nc giao t khụng thu tin s
dng hoc thu tin m tin ó tr cú ngun gc
t ngõn sỏch nh nc; cỏc t chc nc ngoi
cú chc nng ngoi giao; v ngi nc ngoi
u t ti Vit Nam m tr tin thuờ t hng
nm. Nhng i tng ny ch cú quyn
chuyn quyn s hu ti sn ca mỡnh gn lin
vi t trong mt s trng hp theo lut nh.
Lut mi ó xõy dng mt c ch rt ci
m cho cỏc ch th s dng c chuyn
quyn s dng t, to c s, iu kin cho
vic xõy dng th trng bt ng sn (trong
ú cú th trng quyn s dng t). Bờn cnh
nhng mt tớch cc ca vic m rng cỏc
quyn nng ú thỡ ũi hi phi cú cỏc bin
phỏp qun lớ nh nc ng b, hiu qu, nu
khụng s d dn n vic cỏc t chc, cỏ nhõn
li dng cỏc quy nh v chuyn quyn vi
phm phỏp lut:
Th nht, nh trờn ó nờu, Lut quy nh
c th nhng i tng khụng c chuyn
quyn s dng t nhng trong ú cú nhiu
i tng li c chuyn quyn ti sn thuc
s hu ca mỡnh trờn t nh c mua bỏn
ti sn, cho thuờ ti sn, th chp, gúp vn
bng ti sn gn lin vi t nhng trong
thc t, cỏc bờn khi tho thun thc hin cỏc

quyn chuyn quyn ti sn cho nhau thỡ giỏ
ca vic chuyn quyn ú bao gi cng gm
c giỏ ca quyn s dng t. Vớ d, A cú mt
nh hng trờn mt din tớch t thuờ ca Nh
nc (trong 50 nm), A bỏn nh hng cho B
v tt yu A v B tho thun bỏn c quyn s
dng t cho nhau, cú chng giỏ t ch thp
hn giỏ t c Nh nc giao mt chỳt v
Nh nc ó khụng kim soỏt c vic
chuyn quyn s dng mnh t ú (Nh
nc phi thu hi t ca A cho B thuờ).
Do vy, cn phi quy nh c th hn v th
tc v chớnh sỏch ti chớnh khi chuyn quyn
ti sn gn lin vi t.
Th hai, Lut ó m rng mi quan h
phỏp lut t ai theo chiu ngang gia cỏc
t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc v
ngi nc ngoi c chuyn quyn s dng
t cho nhau ỏp ng nhu cu sn xut v
i sng. Tuy nhiờn, cựng vi quỏ trỡnh cụng
nghip hoỏ, ụ th hoỏ v cỏc tỏc ng khỏc, s


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

39

cú nhiu i tng li dng u c t. Nu
bng cỏc bin phỏp ỏnh thu thu nhp t

chuyn quyn s dng t v ỏp dng thu
sut lu tin tng phn vi ngi cú thu nhp
cao khi chuyn quyn thỡ hn ch c vic
mua i bỏn li nhng li xut hin nhng i
tng nhiu tin u c lõu di. H mua tht
nhiu t , t nụng nghip, t lm mt bng
cho sn xut kinh doanh ri h cho thuờ
kim li, khi no giỏ cao, thun tin thỡ h mi
bỏn v trong xó hi s xut hin cỏc i tng
chuyờn cho thuờ cỏc loi t v cú i tng
khụng cú t phi chuyờn i thuờ , sn
xut kinh doanh. Vỡ vy, hn ch u c v
m bo s dng t ỳng quy hoch thỡ
phi kt hp ng b cỏc bin phỏp khỏc na
nh vn thu s dng t (i vi tng loi
t, trong hn mc, vt hn mc), vn
hn mc t, quy nh nhng iu kin nhn
chuyn nhng quyn s dng t
2.2. V th tc chuyn quyn s dng t
Khi chuyn quyn, cỏc bờn phi lp h s
chuyn quyn s dng t bao gm: Hp ng,
giy chng nhn quyn s dng t
Ngi s dng t khi thc hin cỏc quyn
chuyn quyn thỡ phi cú giy chng nhn
quyn s dng t. Chớnh ph quy nh v thi
hn hon thnh vic cp giy chng nhn
quyn s dng t cho ngi s dng t
trong c nc. Trong thi hn ny ngi ang
s dng t cha cú giy chng nhn nhng
cú mt trong cỏc loi giy t v quyn s dng

quy nh ti khon 1, 2, 5 iu 50 Lut t ai
nm 2003 thỡ cng c thc hin cỏc quyn
ca ngi s dng t.
Lut khụng quy nh tỏch riờng th tc
chuyn quyn ca t chc vi ca h gia ỡnh,
cỏ nhõn m th tc gn nh ging nhau ( cỏc
iu t iu 126 n iu 131). Lut cng
quy nh nhng iu kin mi l hp ng
phi cú chng nhn ca cụng chng nh nc
(hoc i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn nụng thụn
thỡ c la chn, cú th ly xỏc nhn ca u
ban nhõn dõn xó) v np h s ti vn phũng
ng kớ quyn s dng t ng kớ vo h
s v giy chng nhn quyn s dng t ri
tr li giy chng nhn quyn s dng (i vi
trng hp th chp, bo lónh v gúp vn bng
quyn s dng t). Nu l chuyn nhng,
tha k, tng cho v gúp vn bng quyn s
dng (cú phỏt sinh phỏp nhõn mi) thỡ vn
phũng ng kớ quyn s dng t thm tra h
s ri chuyn h s cho c quan qun lớ t ai
thuc u ban nhõn dõn cp cú thm quyn cp
giy chng nhn (UBND huyn hoc tnh),
cp giy chng nhn quyn s dng t.
Theo nh quy nh trờn thỡ th tc chuyn
quyn s dng t ó cú s thay i rt ln
nhm ỏp ng yờu cu ca vic xõy dng th
trng bt ng sn. Vn phũng ng kớ quyn
s dng t l c quan dch v cụng cú chc
nng qun lớ h s a chớnh gc v chnh lớ h

s, phc v ngi s dng t thc hin cỏc
quyn, ngha v ca mỡnh. iu ú th hin s
ci cỏch th tc chuyn quyn s dng theo c
ch mt ca rừ rng minh bch.
Túm li, phỏp lut v chuyn quyn s
dng t phi ngy cng c hon thin
ỏp ng yờu cu bc xỳc ca thc tin, to c
s phỏp lớ xõy dng th trng quyn s
dng t, ỏp ng yờu cu ca ci cỏch kinh
t, ca hi nhp kinh t quc t./.