Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh

HÀ NỘI - 2015

2


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

3


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP

7

LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1.

Một số vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất

7

1.1.1.

Khái niệm về định giá đất

7

1.1.2.
1.1.3.

Các nguyên tắc định giá đất
Các phương pháp định giá đất

8
10

1.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

13

1.2.

Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải

16

phóng mặt bằng
1.2.1.

Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở

16

1.2.2.

Việt Nam
Những nội dung cơ bản của pháp luật về định giá đất

20

1.2.3.

Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng

25

1.2.4.

Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa của pháp luật điều chỉnh về
định giá đất trong giải phóng mặt bằng 31

1.2.5.

Kinh nghiệm pháp lý về định giá đất một số nước trên thế

36

giới và liên hệ tại Việt Nam
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG

41

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

2.1.

Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

41

2.1.1.

Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

41

2.1.2.

Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và
pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

44

4


2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng

60

mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.1.

Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

60

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.2.

Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên

62

Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.3.

Bất cập của việc định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

69

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.4.

Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất

75

trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO

80

HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

80

phóng mặt bằng
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

83

phóng mặt bằng
3.2.1.

Hoàn thiện các quy định về khung giá đất

83

3.2.2.

Nguyên tắc định giá đất

86

3.2.3.

Phân định thẩm quyền quản lý nhà nước về định giá đất

90

3.2.4.

Hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà

92

nước thu hồi đất
3.2.5.

Hoàn thiện khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ

94

định giá đất
3.3.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá

97

đất trong giải phóng mặt bằng
3.3.1.

Giải pháp chung áp dụng trên phạm vi cả nước

97

3.3.2.

Giải pháp cụ thể áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

99

KẾT LUẬN

103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

105

5


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một

68

bảng
2.1

số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ năm 2009
đến 2013
2.2

Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi

71

đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An
Tường năm 2009
2.3

Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu
hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn

6

72


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ
trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường,
cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất
có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà
nước quy định. Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện
tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại
hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước
phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Và những quy định về định
giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng. Tuy nhiên trên thị
trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước

quy định luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh. Sự chênh lệch lớn về giá đất đã
gây không ít khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Dẫn đến hậu quả chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, gây khó khăn trong
công tác quản lý của Nhà nước, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của
nền kinh tế, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang là một huyện miền núi đang có
nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế, đặc biệt là sau khi thành phố Tuyên
Quang được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III và quy hoạch khu trung
tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV. Theo đó diện tích thị xã Tuyên
Quang được mở rộng với 5 xã tách ra từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự

7


nhiên của huyện Yên Sơn giảm đáng kể và làm gia tăng diện tích đất phải
chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt công trình trọng điểm
trên địa bàn huyện Yên Sơn. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội; những
thay đổi trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng là sự thay đổi đáng kể về giá
đất ở một số khu vực của huyện Yên Sơn, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác định
giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức nên ảnh hưởng rất lớn
đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng. Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành của
tỉnh Tuyên Quang quan tâm đối với huyện Yên Sơn. Để giải quyết tình trạng
trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định
giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng. Đây được xem là
một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển
kinh tế, chính trị, xã hội trên phạm vi cả nước và địa phương.

Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn
diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh
giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói
chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải
pháp hoàn thiện. Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về
định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt
bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01/07/2014. Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những
vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về
giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm

8


của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng
nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều
quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ.
Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu
được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng. Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể
đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài
"Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua
thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác
giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn
Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành
pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học

của tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất".
Một số bài báo nghiên cứu ở phạm vi hẹp về đã được công bố như: bài
viết của tác giả Đặng Anh Quân "Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay
thấp?"; bài viết của tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật về đền bù, giải phóng
mặt bằng ở Việt Nam - Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân".
Các công trình chủ yếu đi sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giải
phóng mặt bằng, tuy nhiên chưa đánh giá một cách sâu sắc nội dung lý luận và
pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và giá đất là một trong
những nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác
động tiêu cực đến môi trường đầu tư, là một trở ngại không nhỏ ảnh hưởng
đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế. Trên cơ sở kế thừa những kết
quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tập trung đi sâu tìm hiểu
một cách có hệ thống pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng.

9


3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những
vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng bằng; về
thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi
hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang. (cụ thể là về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất); từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng nói chung và tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang nói riêng.

3.2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của
Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về
định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải
phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia
trên thế giới
Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất
trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và
là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế
học, xã hội học,...Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng"
không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành
chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi
hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì
vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải
phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý
về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003;

10


Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong
giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Cũng chính vì điều
này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phân tích khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp
định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hình thức pháp lý về định giá đất.
- Khái niệm về giải phóng mặt bằng; khái niệm thu hồi đất; bồi thường
và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các nguyên tắc trong giải phóng mặt
bằng; các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải
phóng mặt bằng.
- Thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong
giải phóng mặt bằng. Qua đó đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Trên cơ
sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng.
Quá trình nghiên cứu đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, so
sánh, tổng hợp, thu thập thông tin, điều tra; nghiên cứu thực tiễn công tác định
giá đất và giải phóng mặt bằng... để làm căn cứ cho các vấn đề khoa học cần
nghiên cứu trong luận văn. Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, tác giả
có nghiên cứu, tham khảo các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan
đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết quả của các công trình đã công
bố, tổng kết, đánh giá của các cơ quan chuyên môn và ý kiến của các chuyên
gia có liên quan đến các vấn đề nghiên cứu trong luận văn.

11


5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Về lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý
luận về định giá đất; phân tích khái quát lịch sử hình thành và phát triển định
giá đất ở Việt Nam; làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về định giá đất
và giải phóng mặt bằng; vai trò định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Qua
đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành;
những hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định đó, cũng như

chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện
các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng.
Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ
hoạt động nghiên cứu và học tập. Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận
văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và
hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải
phóng mặt bằng.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt
bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng.

12


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1.1. Khái niệm về định giá đất
* Khái niệm về giá đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô, về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá

của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở
nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cho giá cả đất đai ở nước ta không
giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái
giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả
quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong
thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Theo "Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học" năm 2002, giá đất được
hiểu là "khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất
nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất"
Xét về khía cạnh pháp lý thì tại Luật đất đai 2003, khoản 3, Điều 4 ghi
rõ: "Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng
đất". Ở mức độ khái quát có thể hiểu là giá đất là số tiền người mua hoặc
người cho thuê sẵn sàng và có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất
nào đó và được người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa quyền sử
dụng đất đó được đưa ra là đối tượng trao đổi tại một thời điểm nhất định. Số
tiền này có thể do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất động sản
chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước xác định.

13


* Khái niệm định giá đất
Xét về khía cạnh pháp lý thì thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá [34, tr. 8].
Khái niệm chung về định giá đất như sau: Ðịnh giá đất đai là người
định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm

chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự
nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ
đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra
giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một
quyền đất đai nào đó [42, tr. 375].
Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Do
vậy khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường thực tế tồn tại hai loại
giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường.
Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất
và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị
trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả hai loại giá đất có quan hệ
mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy
định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.1.2. Các nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế,
có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến

14


quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một
cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn
gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân
thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau đây.
1.1.2.1. Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa,
tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy,
người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá
cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường
hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá.
1.1.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt
vật chất và về mặt pháp luật.Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với
một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có
trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác
không thể lượng hóa được bằng tiền.
Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể).

15


Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và
sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.

1.1.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất
đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố
này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Điều cần chú ý là các nguyên tắc
định giá đất không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với
nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên
tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách
tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [42, tr. 385].
1.1.3. Các phƣơng pháp định giá đất
1.1.3.1. Phương pháp thu nhập
* Khái niệm: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp
định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành
định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, đất đai được coi như là
một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho
một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm
trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để
hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

16

* Đặc điểm của phương pháp thu nhập
- Phương pháp thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do
việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng
thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một
suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai.
- Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập,
nên giá cả còn được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như
là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản
lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc
xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.
- Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập
được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức
hoàn vốn. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn
vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
1.1.3.2. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định
giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định
được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch
trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình
hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân
tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
* Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp
nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện
có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi
hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh
được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá
cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.

17

- Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra
giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao
dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so
sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai
được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương
pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý
luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.
- Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có
khả năng vận dụng thực tế, phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh
nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.
1.1.3.3. Phương pháp thặng dư
* Khái niệm
Phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán
giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển,
sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp
vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả của
đất đai thuộc đối tượng định giá.
* Ðặc điểm của phương pháp thặng dư
- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục
đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên
ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;
- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản
và quan hệ cung cầu;
- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công trình...

18


1.1.3.4. Phương pháp chi phí
* Khái niệm: Phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất
động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương
tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với
chi phí xây dựng hiện hành.
* Đặc điểm: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá
trong các trường hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh
viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở
lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu
thầu [42, tr. 395].
1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá bất động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các yếu tố hình thành giá, bao gồm:
* Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá
đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng
cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy

hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất
cụ thể, cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có

19


khác biệt rất lớn; Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động
sản vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức
tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho
nhu cầu đất giảm, nên giá đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá
cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất.
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục
và tố chất văn hóa. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất;
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do có sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế
bằng gia đình nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm gia tăng nhu
cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời

hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.

20


- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và
lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố
này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa
thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu
tăng cao khi đô thị hóa kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn
đất khu vực thông thường.
* Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
* Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng
có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về
đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương

đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến
động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số
tiền đầu tư trong thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc đem tài sản

21


nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không
thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình
độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh
hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất [20].
* Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó. Bao
gồm: Vị trí địa lý; Điều kiện cơ sở hạ tầng; Chất lượng môi trường.
* Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại: Diện tích; Chiều rộng; Chiều
sâu; Hình dáng đất; Độ dốc; Vị trí đất; Thời hạn sử dụng đất [24, tr. 26 -30].
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở

Việt Nam.
1.2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1993
Trước năm 1945 thị trường đất đai hầu như không tồn tại, thời kỳ này
giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản
thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ năm 1945 đến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và 1959
khẳng định có ba hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân), trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không
hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng những loại đất được phép
mua bán bị hạn chế theo quá trình "công hữu hóa đất đai" vì vậy việc định giá
đất và giá đất không được coi trọng và thừa nhận trên thực tế.

22


Luật đất đai năm 1987 ra đời trong thời kỳ đầu của quá trình đổi mới ở
nước ta. Giai đoạn này nền kinh tế mới chỉ bắt đầu vận hành theo hướng thị
trường có sự điều tiết của nhà nước nhưng còn tàn dư nặng nề của cơ chế kinh
tế cũ. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn được Nhà nước "cấp" đất phải
thực hiện các thủ tục do nhà nước quy định. Quan hệ giữa cơ quan nhà nước
có thẩm quyền với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình xin cấp đất là quan hệ điển
hình cho tính chất "xin - cho", đặc trưng của nền hành chính, quan liêu, bao cấp.
1.2.1.2. Giai đoạn sau khi Luật đất đai 1993 ban hành đến trước khi
Luật đất đai 2003 ban hành
Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất "Nhà
nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho phép
hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế
chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa
đặc biệt" (Luật đất đai 1993). Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính
đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển.

Luật đất đai năm 1993 ra đời và ban hành các văn bản hướng dẫn thi
hành, cụ thể: Nghị định 80/NĐ- CP ngày 06/11/1993: Quy định khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao; Nghị định 87 - CP ngày 17/8/1994 về Quy
định khung giá các loại đất; Thông tư liên bộ ban vật giá chính phủ - tài chính
- xây dựng - tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 về Hướng dẫn
thi hành nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất;
Quyết định 302 - TTg ngày 13/5/1996 Về việc điều chỉnh hệ số (K) trong
khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Theo đó
điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17
tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau:
Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi
khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được

23


phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của
cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung
giá đất đô thị.
Khoản 1, Điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định: Căn cứ
vào Bảng khung giá của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá
các loại đất để làm cơ sở tình thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi. Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
có nghị định riêng của Chính phủ. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà
đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác
nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ
0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất

quy định trong Bảng khung giá đất độ thị [11, tr. 6].
Tại Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Về việc sửa đổi, bổ
sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 thì có sự thay
đổi về quy định giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn
giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều
chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này. Do vậy giá các loại đất do địa
phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của
khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8
năm 1994 của Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số
302/TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức
giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%.
1.2.1.3. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 ban hành đến trước khi
Luật đất đai 2013 ban hành
Các quy định trong việc xác định giá đất được thể hiện một số văn bản
chủ yếu Luật Đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

24


của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
Theo đó, giá của bất động sản được hình thành trong các trường hợp:
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng thỏa thận về giá đất với
những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công cụ chủ yếu
trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai nói chung và xác định khoản
thu ngân sách nhà nước từ đất nói riêng là giá đất do nhà nước quy định:
Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể.
1.2.1.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai 2013 đến nay
Luật Đất đai năm 2013 ra đời là một bước tiến quan trọng trong quá
trình hình thành và phát triển hệ thống văn bản pháp luật đất đai ở Việt Nam.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;
bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của
tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư
vấn để xác định giá đất cụ thể. Các quy định cụ thể được ghi nhận văn bản
hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 như Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

25