Chuyên đề tốt nghiệp cho vay mua nhà ngân hàng Á Châu ACB chi nhánh Đà Nẵng

LỜI MỞ ĐẦU
Trong cuộc sống hiện nay, trước tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao của
Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đã góp phần thúc đẩy đời
sống của đại đa số người dân có những bước chuyển biến tích cực làm nâng cao
nhu cầu cuộc sống của con người, song song với những nhu cầu đó thì nhu cầu về
mua nhà, xây dựng và SCN của người dân đang gia tăng. Thế nhưng thực tế hiện
nay là các ngân hàng chưa đáp ứng được tất cả nhu cầu này mà chỉ đáp ứng được
một bộ phận nào đó thôi và chỉ chiếm số ít.
Bên cạnh việc cho vay đầu tư thì cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũng
góp phần giúp cho các cá nhân, hộ gia đình nâng cao đời sống của mình. Hiện nay,
hình thức cho vay này cũng góp phần đáng kể vào các hình thức cho vay của ngân
hàng đồng thời giúp cho ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động của mình. Do đó
làm thế nào để có thể thực hiện tốt hơn nữa nghiệp vụ này nhằm mang lại hiệu quả
hoạt động cao hơn nữa cho ngân hàng là một bài toán đang cần có lời giải đáp.
Thực tế trên địa bàn thị hiện nay các ngân hàng mới bắt đầu cung ứng sản
phẩm này nhưng đã tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt đối với hoạt động này giữa các
Ngân hàng với nhau.
Xuất phát từ tình hình thực tế đó, cùng với việc được thực tập tại một ngân
hàng mà hoạt động về lĩnh vực bất động sản, nhà đất chiếm một tỷ trọng lớn trong
tổng doanh số của ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chi
nhánh Đà Nẵng, tôi thấy vấn đề này cần được nghiêm cứu một cách nghiêm túc
nhằm tìm ra những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế. Từ đó đưa ra những
giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, xây
dựng và SCN của Ngân hàng trong thời gian đến.
Với những lí do nêu trên qua thời gian thực tập tại ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà
Nẵng đã giúp tôi chọn đề tài nghiên cứu “ Phân tích tình hình cho vay mua nhà,
xây dựng và SCN tại ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng “
Nội dung đề tài gồm có 3 phần:
Phần I: Một số lí luận cơ bản về tín dụng Ngân hàng và hoạt động cho vay
mua nhà, xây dựng và SCN của NHTM
Phần II: Phân tích hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại Ngân

hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng.
Phần III: Một số giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động
cho vay mua nhà, xây dựng và SCN.

1


CHƯƠNG I:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SCN CỦA
NHTM

I. Ngân hàng thương mại (NHTM):
1. Định nghiã:
Tuỳ thuộc vào luật Ngân hàng của mỗi nước mà có các định nghĩa về ngân
hàng thương mại khác nhau. Mặc dù không thống nhất nhưng NHTM của bất kì
nước nào cũng có 3 nghiệp vụ cơ bản, đó là: nhận tiền gửi, cấp tín dụng, và thực
hiện các nghiệp vụ trung gian.
Theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam ngày 12/12/1997,nêu rõ:”Ngân hàng là
tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động kinh doanh có liên quan. Trong
đó hoạt động Ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng với
nội dung thường xuyên là: nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh
toán”.
2. Chức năng và vai trò của NHTM:
2.1. Chức năng của NHTM:
Chức năng của NHTM bao gồm 4 chức năng sau:
a. Chức năng trung gian tài chính:
2

Hoạt động chủ yếu của NHTM là huy động vốn,tập trung mọi nguồn vốn
tiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế để cho vay và đầu tư. Hay nói
cách khác, NHTM là cầu nối trung gian giữa người thừa vốn và người thiếu
vốn .
b.Chức năng tạo tiền:
Một trong các chức năng chủ yếu của NHTM là khả năng tạo tiền và
huỷ tiền. Chức năng này được thực hiện thông qua hoạt độnày nhận tiền gửi
và cho vay đầu tư của các NHTM trong mối quan hệ với tỷ lệ dự trữ bắt
buộc của ngân hàng nhà nước. Ngân hàng nhà nước điều chỉnh lượng tiền
cung ứng ra nền kinh tế bằng cách điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với
NHTM . như vậy, NHTM đóng vai trò như một kênh dẫn để thông qua đó
lượng tiền cung ứng được tăng lên hay giảm xuống nhằm đạt được mục tiêu
kinh tế thời kỳ.
c.NHTM vừa là trung gian thanh toán vừa là thủ quỹ của các doanh
nghiệp:
Với sự ra đời và phát triển của NHTM, đại bộ phận các khoản chi trả
và thu tiền về hàng hoá dịch vụ của tác nhân kinh tế được chuyển giao cho
NHTM thực hiện. Qua việc thực hiện các nghiệp vụ thanh toán, NHTM đã
trở thành thủ quỹ của các pháp nhân và thể nhân kinh tế vì các tác nhân này
không phải thu tiền, gứi tiền... Mà công việc này được thực hiện thông qua
việc mỡ tài khoản tiền gửi ở Ngân hàng và UNC ngân hàng thực hiện thanh
toán các khoản phát sinh hàng ngày của tác nhân .
d. chức năng kiểm soát nền kinh tế:
Thông qua chính sách lãi suất, Ngân hàng sẽ biết được nhu cầu tiền tệ
của nền kinh tế. Nếu đang ở một mức lãi suất cho vay nhất định mà lượng
cung ứng cho vay của Ngân hàng giảm, các tác nhân đã không muốn đầu tư
quá nhiều vào sản xuất kinh doanh vì lãi suất quá cao, nền kinh tế sẽ phát
triễn chậm hay là không phát triến bởi vì đang thiếu tiền . Nhận biết được
điều đó, NHTM được sự chấp thuận của NHTM sẽ tăng thêm nhiều vào lưu
thông bằng các nghiệp vụ cơ bản của ngân hàng . Ngược lại, nếu nền kinh tế

đang trong tình trạng lạm phát cao thì Ngân hàng sẽ bớt tiền về để đảm bảo
mức phát triển ổn định cho nền kinh tế.
2.2. Vai trò của NHTM
( NHTM tập trung mọi nguồn vốn nhàn rỗi để tạo thu nhập cho người thừa
vốn, mặt khác tạo ra dòng chu chuyển tài chính liên tục , thu hút nguồn vốn tiền tệ
nhàn rỗi trong nền kinh tế . từ đó, bổ trợ cho ngân hàng nhà nước thực thi chính
sách tiền tệ.
( Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động cho vay đã cung ứng vốn tiền
tệ đầy đủ, kịp thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tự mở rộng , phát triển sản xuất
kinh doanh . Ngân hàng trực tiếp than gia đầu tư và để mở rộng các ngành , các
lĩnh vực kinh doanh và cùng với chính phủ thực hiện các chính sách kinh tế xã hội
khác.
3


( Ngân hàng thương mại thông qua các nghiệp vụ trung gian và đặc biệt là
nghiệp vụ thanh toán qua ngân hàng dã làm nhanh chóng , an toàn , tiện lợi trong
chi trả và luân chuyển tiền tê, làm tiết kiệm công sức, tiền của và chi phí lưu
thông.
3. Các nghiệp vụ chủ yếu của NHTM:
3.1 Nghiệp vụ huy động vốn:
Tất cả các doanh nghiệp muốn hoạt động sán xuất kinh doanh thì đầu tiên
phải quan tâm đến đó là vốn . Trong lĩnh vực kinh doanh , Ngân hàng vốn đóng vai
trò hết sức quan trọng. Lúc mới thành lập thì đòi hỏi Ngân hàng phải có một lượng
vốn pháp lệnh hay điều lệ tối thiểu do nhà nhà nước quy định . Trong quá trình hoạt
động của mình , Ngân hàng tiến hành huy động các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi
trong nền kinh tế thông qua các hình thức nhận tiền gửi của các cá nhân , tổ chức
và các tổ chức tín dụng khác , phát hành giấy tờ giả , vay vốn giữa các tổ chức tín
dụng và vay vốn của Ngân hàng nhà nước.
3.2 Nghiệp vụ cho vay:

Đây là nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu mang lại lợi nhuận chính cho ngân
hàng, là người đi vay để cho vay, nên điều mà ngân hàng quan tâm chính là việc sử
dụng có hiệu quả và đảm bảo tính an toàn , hoàn trả đúng thời hạn cả vốn lẫn lãi.
Ngân hàng tiến hành cấp tín dụng cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức
cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thue tài
chính và các hình thức khác theo qui định của ngân hàng nhà nước, nhằm đáp ứng
nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh , dịch vụ, đời sống.
Để đáp ứng yêu cầu trên, khi giải quyết cho vay, ngân hàng quan tâm đến
việc xem xét khả năng tài chính của người đi vay, trên cơ sở có bảo đảm, dự kiến
tính toán mức an toàn của đồng vốn bỏ ra.
3.3 Nghiệp vụ trung gian:
Bên cạnh nghiệp vụ huy động vốn và nghiệp vụ cho vay, Ngân hàng còn
thực hiện nghiệp vụ trung gian.
Nghiệp vụ trung gian bao gồm: nghiệp vụ thu, chi hộ, thực hiện dịch vụ
chuyển tiền, tư vấn...Từ đó, Ngân hàng được hưởng một khoản phí hoa hồng và
hoa hồng phí đảm bảo cho sự tồn tại của chính bản thân mình.

II. Tín dụng ngân hàng
1. Khái niệm tín dụng:
Tín dụng xuất phát từ chữ latin (Creditium) có nghĩa là tin tưởng, tín nhiệm.
Tiếng Anh gọi là credit. Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam, tín dụng có nghĩa là
vay mượn. Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trị
dưới hình thái hiện vật hay tiền tệ từ người sở hữu sang người sử dụng, sau một
thời gian hoàn trả lại một lượng giá trị lớn hơn ban đầu.
Khái niệm tín dụng trên đây thể hiện ba mặt cơ bản như sau:
( Có sự chuyển giao quyền sử dụng một lượng giá trị từ người này sang
người khác.
( Sự chuyển giao này mang tính chất tạm thời.
4

( Khi hoàn lại lượng giá trị chuyển giao cho người sở hữu phải kèm
thêm một lượng giá trị dôi thêm gọi là lợi tức.
Thiếu một trong ba mặt trên sẽ không còn phạm trù tín dụng nữa, hay nói
khác đi quan hệ tín dụng đựoc gọi là tín dụng khi có đầy đủ ba mặt nêu trên.
2.Tín dụng Ngân hàng.
Tín dụng Ngân hàng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữa
bên cho vay (Ngân hàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân,
doanh nghiệp và các chủ thể khác) trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho
bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có
trách nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đếïn thời hạn thanh toán.
3.Sự cần thiết của quan hệ tín dụng trong nền kinh tế.
Trong nền kinh tế thì bao giờ đồng thời tại một thời điểm đều xuất hiện sự
thừa vốn và thiếu vốn đối với tổ chức kinh tế và khu vực dân cư.
Đối với tổ chức kinh tế:
( Do nhu cầu, chu kì kinh doanh, vốn của các tổ chức này luôn lưu chuyển
dưới nhiều hình thức lúc ngân quỹ tăng, lúc ngân quỹ giảm, dẫn đến tình
trạng tạm thời thừa vốn và thiếu vốn nên hình thành quan hệ tín dụng.
( Do nhu cầu tăng trưỏng, phát triển, dẫn đén thiếu vốn thực sự, do đó cần đi
vay để bổ sung nguồn vốn.
Đối với khu vực dân cư : Do sự khác biệt giữa thời điểm và qui mô về thu nhập, chi
tiêu, xuất hiện tình trạng tạm thời thừa vốn đồng thời cũng xảy ra tình trạng tạm
thời thiếu vốn khi nhu cầu cần phát sinh một quan hệ kinh tế nào đó. Tình trạng thu
hút vốn của ngân hàng dẫn vốn từ nơi có mức sinh lời thấp (thừa vốn) sang nơi có
mức sinh lời cao hơn( thiếu vốn).
Khi nền kinh tế tăng trưỏng phát triển thì quan hệ tín dụng tăng theo vì:
( Các nghiệp vụ tài trợ tín dụng ngày càng đa dạng hơn.
( Quy mô ngày càng lớn hơn.
( Phạm vi mang tính chất quốc tế
4.Nguyên tắc của tín dụng ngân hàng

Nguyên tắc1: Vốn vay phải đựoc hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn. Đây là
nguyên tắc cơ bản trong quan hệ tín dụng. Khi ngân hàng cấp tiền vay ngân hàng
phải có cơ sở để tin rằng người vay phải có khả năng trả nợ đầy đủ , đúng hạn.
Bằng không hợp đồng tín dụng không được kí kết. Đây là nguyên tắc giúp cho
ngân hàng tái tạo được vốn, có lãi để trang trải chi phí và tiếp tục duy trì hoạt động.
Nguyên tắc2: Vốn vay phải có mục đích và sử dụng đúg mục đích. Khi cấp
tiền cho vay ngân hàng phải biết rõ vốn vay được sử dụng vào mục đích nào, khả
năng thu hồi vốn ra sao, lợi nhuận tạo ra có đủ khả năng đẻ trả nợ không.
Nguyên tắc 3: Vốn vay phải có bảo đảm. Trong nền kinh tế thị trường việc
dự báo các sự kiện xảy ra trong tương lai một các tương đối chính xác là rất khó. Vì
vậy việc phân tích đánh giá khả năng trả nợ của người vay trong tương lai là không
chắc chắn. Cần phải có dự phòng, đảm bảo. Đây là nguồn thu nợ thứ 2 dự phòng
cho nguồn thu nợ thứ nhất nhằm tăng cường ràng buộc ý chí trong việc kí kết hợp
đồng giữa các bên.
5


5.Phân loại cho vay
5.1.Căn cứ vào thời hạn cho vay
Việc phân loại theo thời hạn chỉ mang tính quy ước mà thôi. Đối với các
quốc gia khác nhau thì có các qui định khác nhau. Theo quy định hiện nay của ngân
hàng nhà nước Việt Nam có ba loại sau:
( Cho vay ngắn hạn
Có thời han dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu
động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
( Cho vay trung hạn
Có thời hạn từ 1 đến 5 năm và chủ yếu sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố
định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự
án mới có qui mô nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh.
( Cho vay dài hạn

Có thời hạn trên 5 năm và được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như
xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có qui mô lớn, xây dựng các xí
nghiệp mới.
5.2 Căn cứ vào hình thái giá trị của tín dụng.
( Cho vay bằng tiền
Là loại cho vay mà hình thái giá trị tín dụng được cung cấp bằng tiền. Đây là loại
cho vay chủ yếu của các NHTM.
( Cho vay bằng tài sản
Đây là hình thức cho vay rất đa dạng, riêng đối với các ngân hàng cho vay bằng tài
sản được áp dụng phổ biến là tài trợ thuê mua. Theo phương thức cho vay mà ngân
hàng hoặc các công ty thuê mua (công ty con của ngân hàng) cung cấp trực tiếp tài
sản cho người đi vay được gọi là người đi thuê, và theo định kỳ người đi thuê hoàn
trả nợ vay bao gồm vốn và lãi.
5.3 Căn cứ vào phương pháp hoàn trả
( Cho vay trả góp
Là loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi theo định kỳ. Loại cho
vay này chủ yếu được áp dụng trong cho vay bất động sản, nhà ở, cho vay tiêu
dùng, cho vay đối với những người kinh doanh nhỏ, cho vay trang bị kỹ thuật nông
nghiệp.
Thông thường có ba phương pháp sau dây:
Phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi theo số dư vào cuối mỗi kỳ.
Phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi trên mức hoàn trả của vốn
gốc
Phương pháp trả vốn gốc và lãi bằng nhau trong tất cả các kỳ
(Cho vay phi trả góp:
Là loại cho vay được thanh toán một lần theo kỳ hạn đã thoả thuận
( Cho vay hoàn trả theo yêu cầu (áp dụng kỹ thuật thấu chi)
5.4 Căn cứ vào xuất xứ tín dụng
( Cho vay trực tiếp: ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đông thời
người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng.

6


( Cho vay gián tiếp:là khoản vay được thực hiện thông qua việc mua lại các khế
ước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán. Các NHTM
cho vay gián tiếp theo các loại sau:
Chiết khấu thương phiếu: Người thụ hưởng hối phiếu hoặc lệnh phiếu còn trong
thời hạn thanh toán có thể nhượng lại cho ngân hàng. Trong trường hợp này ngân
hàng cấp cho khách hàng một khoản tiền bằng giá trị danh nghĩa trừ đi lãi suất
chiết khấu và hoa hồng phí. Khi các chứng từ có giá đến thời hạn thanh toán người
thụ lệnh hối phiếu hoặc lệnh phiếu có trách nhiệm thanh toán cho ngân hàng.
Mua các phiếu bán hàng tiêu dùng trả góp: trong điều kiện hiện nay, các doanh
nghiệp thương mại đang tìm mọi biện pháp để cạnh tranh trong việc tiêu thụ hàng
hoá có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, nguồn vốn của các doanh nghiệp có hạn vì vậy
cần phải có nguồn vốn tài trợ của ngân hàng thông qua việc mua lại các phiếu bán
hàng trả góp.
Mua các khoản nợ mà các ngân hàng khác đang nắm giữ.nghiệp vụ này thường do
các công ty mua nợ ( công ty con cuả ngân hàng thực hiện)
5.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay
( Cho vay đầu tư
Là loại cho vay mà khách hàng thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh
doanh, dịch vụ và các dự án phục vụ đời sống.
( Cho vay tiêu dùng
Là loại cho vay để thực hiện việc tiêu dùng, phục vụ các nhu cầu của đời sống.
5.6 Căn cứ vào phương thức cho vay
( Cho vay từng lần
Mỗi lần cho vay khách hàng và ngân hàng thực hiện đầy đủ các thủ tục vay vốn cần
thiết và kí hợp đồìng tín dụng.
( Cho vay theo hạn mức tín dụng
Ngân hàng và khách hàng xác định thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì một

khoản thời gian nhất định trên tài khoản tiền vay.
( Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các
dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ
đời sống.
( Cho vay hợp vốn
Một ngân hàng cùng các ngân hàng khác cho vay đối với một dự án vay của khách
hàng, trong đó một ngân hàng đứng ra làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các ngân
hàng khác.
( Cho vay theo hạn mức thấu chi
Là loại cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng
sử dụng quá số dư có trên tài khoản vãng lai đến hạn mức đã thoả thuận trong thời
hạn nhất định.
( Cho vay thuê mua
Là việc các Ngân hàng phải thành lập công ty thuê mua tài chính và thông qua
công ty này ngân hàng tài trợ thuê mua cho khách hàng, đối tượng của nó là tài sản,
với thời gian cho vay là trung dài hạn. Sau khi kết thúc hợp đồng thuê, đơn vị đi
7


thuê có thể nhận quyền sở hữu tài sản từ người cho thuê, với giá trị thực tế tại thời
điểm chuyển giao.
( Cho vay thông qua phát hành thẻ tín dụng, bằng chữ ký
Ngân hàng không cung ứng vốn trực tiếp mà thông qua chữ ký của ngân hàng cho
khách hàng, rồi khách hàng vay vốn ở một chủ thể khác, áp dụng đối với cho vay
bằng chữ ký, bằng cách Ngân hàng chấp nhận và mở thư tín dụng L/C trong xuất
nhập khẩu, bảo lãnh thường có rủi ro lớn nhưng Ngân hàng thường áp dụng các
điều kiện rất chặt chẽ trong hình thức cho vay này. Thường áp dụng với những
khách hàng quen hoặc có uy tín hoặc khách hàng phải ký quỹ một số tiền nhất định
tuỳ theo quyết định của ngân hàng.

III. Những hoạt động chung về cho vay mua nhà, xây dựng và SCN của
NHTM
1. Về nguồn vốn để cho vay mua nhà, xây dựng và SCN
Thông thường, để đáp ứng các nhu cầu vay vốn mua nhà, xây dựng và SCN
(chủ yếu là cho vay vốn trung và dài hạn) của các đối tượng có nhu cầu trên, các
ngân hàng cần phải có phương án kế hoạch về vốn cho vay mau nhà, xây dựng và
SCN nguồn vốn này bao gồm các nguồn vốn sau:
Gồm quỹ dự trữ của ngân hàng và một phần vốn tự có.
Từ nguồn huy động của dân cư dưới các hình thức khác nhau như: tiền gởi
định kỳ ngắn hạn, dài hạn và phát hành trái phiếu ngân hàng. Riêng đối với nguồn
vốn huy động ngắn hạn thì phải tính toán, xem xét để trích ra một tỉ lệ phần trăm
nhất định nào đó đêí tránh ảnh hưởng đến quá trìng gửi tiền và rút tiền của khách
hàng.
Nếu cần thiết ngân hàng có thể vay nợ vốn của các tổ chức tín dụng khác (kể
cả vay nợ nước ngoài)
2. Đối tượng cho vay
Tất cả người Việt Nam đang sinh sống trên lãnh thỗ của nước Việt Nam, không
vi phạm qui định của pháp luật, không phạm tội và tuân thủ các nguyên tắc do ngân
hàng nhà nước Việt Nam đềì ra trong việc cho vay mua nhà, xây dựng và SCN thì
đều được cho vay. Nhưng đối với hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN
chủ yếu là áp dụng đối với hộ gia đình. Đến năm 2001 thì chính phủ nước ta cho
phép cả người là việt kiều và thân nhân của việt kiều tại Việt Nam được phép mua
nhà tại Việt Nam, nênNgân hàng cũng mở rộng hình thức cho vay đối với đối
tượng này.
3.Thời gian cho vay
Theo quy định chung của hệ thống ngân hàng thì các ngân hàng căn cứ vào
chu kì sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng, thời hạn thu hồi vốn
và nguồn vốn cho vay (mà hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN cũng
không ngoài qui định chung đó) để thoả thuận về thời hạn cho vay.
8

Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu
vay vốn cho đến thời điểm trả nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả thuận trong hợp
đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng.
Thời hạn
Thời gian = giải ngân +
Cho vay
tín dụng

Thời hạn
ưu đãi
tín dụng

Thời hạn
+ hoàn trả
tín dụng

Trong đó :
Thời hạn giải ngân tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi phát sinh khoản vay đầu
tiên cho đến khi cấp xong khoản tín dụng đó.
Thời hạn ưu đãi tín dụng (thời kỳ ân hạn) là khoảng thời gian kể từ lần cấp tín
dụng cuối cùng cho đến lần hoàn trả đầu tiên.
Thời hạn hoàn trả tín dụng: là khoản thời gian kể từ lần hoàn trả đầu tiên cho đến
khi hoàn trả xong.
4. Lãi suất cho vay:
Để đưa ra mức lãi suất cho vay, các ngân hàng thường dựa trên các yếu tố
sau: lãi suất phải bao gồm chi phí huy động vốn, chi phí cho việc thực hiện khoản
vay và nhất là phải tạo ra thặng dư cho hoạt động của ngân hàng.
Lãi suất quá hạn là 150% lãi suất trong hạn.

5 . Các điều kiện khách hàng cần có
Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ của căn nhà dự định mua hay ngôi nhà định sửa
chữa.
Có nguồn thu nhập ổn định, mức thu nhập tích luỹ còn lại đảm bảo khả năng
trả nợ.
Có tài sản thế chấp, cầm cố đảm bảo cho khoản vay hoặc được người thứ ba
có tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh. Tài sản thế chấp cầm cố có thể chính là căn
nnhà dự định mua hay ngôi nhà dự định sưả chữa, có thể thế chấp bằng căn nhà
khác hay chứng từ có giá.
6. Mức cho vay và giới hạn tín dụng
Mức cho vay là số tiền dự định vay nhưng không quá 70% giá trị của tài sản thế
chấp, cầm cố trong đó kể cả tài sản hình thành từ vốn vay và 80%_90% trị giá giấy
tờ, chứng từ có giá.
Các ngân hàng đã xem xét, tính toán mức cho vay dự kiến như sau
Số vốn
Tổng số
vốn tự
vốn vaymượn
nguồn vốn
Dự kiến = vốn dự kiến - có hoạt - khác trả sau - khác
Cho vay
đầu tư
động
thời gian vay
nếu có
Mỗi ngân hàng có quy định về mức vốn tự có tối thiểu tham gia vào dự án.
Căn cứ vào nhu cầu của người đi vay, mức cho vay không quá 70% trên
tổng chi phí xây dựng và giá trị căn nhà mua bán. Nhưng mức cho vay cũng phụ
9

thuộc vào tài sản thế chấp là không quá 70% giá trị của tài sản thế chấp được đánh
giá theo đơn giá của nhà nứơc hay giá cả thị trường do ngân hàng và khác hàng
thoả thuận.
Các Ngân hàng căn cứ vào nhu cầu vốn của căn nhà dự định mua hay tổng
số tiền đầu tư cho việc xây dựng, sửa chữa nhà, mức độ tham gia của vốn tự có,
khả năng hoàn trả nợ vay và giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng, khả năng
nguồn vốn của ngân hàng, quy định của pháp luật để ngân hàng quyết định mức
cho vay.
7. Hồ sơ vay vốn và đảm bảo tín dụng
( Đối với hồ sơ vay vốn gồm có :
Giấy đề nghị vay vốn và phương án trả nợ (theo mẫu của ngân hàng)
Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hay sổ KT3
Các giấy tờ liên quan đến ngô nhà, còn với sửa chữa nhà, xây dựng nhà thì cần
phải có giấy phép xây dựng, đơn xin phép sửa chữa nhà.
Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố.
Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập của người đi vay và người cùng trả nợ
• Tài sản đảm bảo gồm
Chính bất động sản dự định mua hay chính căn nhà dự định sửa chữa, xây
dựng
Động sản hoặc bất động sản khác, chứng từ có giá...
Thư bảo lãnh của Ngân hàng khác được ngân hàng cho vay chấp thuận.
8. Tổ chức quá trình cấp tín dụng và thu nợ.
Đối với quá trình cấp tín dụng:
Khi hợp đồng tín dụng đã được kí kết giữa ngân hàng và khách hàng thì
ngân hàng căn cứ vào những điều khoản đã ghi trong hợp đồng như kế hoạch mua
nhà và thời gian thi công xây dựng. Ngân hàng phải lập lịch trình giải ngân, đồng
thời mở tài khoản cho vay, mở sổ theo dõi phát vay và bắt đầu thực hiện giải ngân
vay. Có thể về phương thức giải ngân của mỗi Ngân hàng là khác nhau nhưng đều
có những nét tương đồng về phương thức giải ngân như sau:

• Vốn vay được giải ngân một lần hay nhiều lần đối với người đi vay mua nhà,
xây dựng và SCN. Có thể giải ngân vào tài khoản của người bán nhà hay đơn vị
cung cấp vật tư theo yêu cầu của khách hàng
• Vốn vay có thể giả ngân bằng tiền mặt hay chuyển khoản
Đối với quá trình thu nợ:
Vì đây là cho vay trung hạn nên việc trả vốn và lãi được thực hiện theo định
kỳ, vì thế ngân hàng căn cứ vào khoản tiền và kỳ hạn đã quy định trong hợp
đồng tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng để tiến hành thu nợ. Ngân
hàng phải thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn của khách hàng.
Nếu trễ từ ba kỳ trở lên thì Ngân hàng phải gửi giấy báo đôn đốc trả nợ. Đến
ngày cuối cùng của kỳ hạn thu nợ ( đáo hạn hợp đồng) là mốc thời gian để
ngân hàng xử lý số nợ đó như điều kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ hay chuyển
10


sang nợ quá hạn. Kỳ hạn nợ của phương thức cho vay có thể là tháng, quý
tuỳ theo thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng.

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY
DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
11


I.Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (Asia
Commercial Bank)
1. Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu
NHTM cổ phần Á Châu là NHTM cổ phần đăng ký hoạt động tai nước cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. NHTM cổ phần Á Châu được ngân hàng nhà nước
Việt Nam cấp giấy phép hoạt động số 0032/NH_GP ngày 24/4/1993 với thời hạn

hoạt động là 50 năm. Vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ VND. Ngân hàng bắt đầu hoạt
động từ ngày 4/6/1993. Trong năm 1998, vốn điều lệ được điều chỉnh lên 341 tỷ
VND theo quyết định 34/1998/QĐ_NH% ngay 13/10/1998 và quyết định số
362/1998/QĐ_NH5 ngày 24/10/1998 của ngân hàng nhà nước Việt Nam. Hiện nay
vốn điều lệ của ngân hàng là 481 tỷ VND.
Hiện nay ngân hàng đã có hơn 30 chi nhánh và văn phòng giao dịch tại Hà
Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, An Giang.... Trụ sở chính của ngân hàng đặt tại 442
Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu với mạng lưới hoạt động rộng khắp
trên toàn quốc và với phương châm hoạt động “ ACB luôn hướng tới sự hoàn thiện
để phục vụ khách hàng “ đã thu hút được nhiều khách hàng đến đặt quan hệ với
ngân hàng. Ngân hàng thiết lập mối quan hệ tốt đẹp với hơn 170 ngân hàng trong
và ngoài nước, ngày càng được tín nhiệm . ngân hàng liên tục được tạp chí Euro
money bình chọn là “ ngân hàng tốt nhất Việt Nam” (The best bank in Viet Nam)
qua các năm 1997, 1998, 1999.

2.Vài nét về Ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng.
12


2.1.Sự ra đời và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Á Châu tại Đà Nẵng.
Vào năm 1996 đảng và nhà nước ta đẩy mạnh sự tốc độ công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nứơc đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp thành lập và
phát triển. Trước tình hình đó, nhằm mở rộng mạng lưới chi nhánh và phạm vi hoạt
động, ACB chi nhánh Đà Nẵng đựoc thành lập theo quyết định số 212/QĐ_NH5
ngày 13/8/1996 và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 8/1/1997. Trụ sở ACB Đà
Nẵng đặt tại số 16 Thái Phiên Đà Nẵng. Hiện nay chi nhánh vừa khai trương thêm
chi nhánh tại thị xã Hội An.
Từ khi thành lập đến nay, chi nhánh không ngừng thay đổi phương thức
hoạt động, cung ứng dịch vụ, trang bị cơ sở vật chất để đáp ứng nhu cầu của khách

hàng một cách tốt nhất nên ngày càng tạo được uy tín với khách hàng và ngày càng
thu hút thêm nhiều khách hàng.
2.2Chức năng nhiệm vụ của chi nhánh
Huy động vốn ngắn, trung hạn dưới hình thức tiền gởi các loại của pháp nhân,
cá nhân trong và ngoài nước bằng VND, ngoại tệ và vàng theo qui định của ngân
hàng nhà nước và ngân hàng Á Châu.
Đựơc phép cho vay đối với các định chế tài chính trong nứơc, thực hiện và quản
lý các nghiệp vụ bảo lãnh, thanh toán quốc tế, nghiệp vụ mua bán, chiết khấu các
chứng từ có giá đựoc Tổng giám đốc uỷ nhiệm chấp thuận và theo quy định của
nhà nước.
Thực hiện quản lý nghiệp vụ mua bán ngoại tệ, chi trả kiều hối, chuyển tiền
nhanh, thẻ thanh toán, thực hiện nghiệp vụ mua bán vàng.
Tổ chức thực hiện công tác hạch toán kế toán theo đúng chế độ của nhà nước,
ngân hàng nhà nước và quy định của ACB
Chấp hành tốt chếú độ quản lí tiền tệ, kho quỹ của ngân hàng nhà nước và
ACB. Bảo quản các chứng từ có giá, thế chấp cầm cố...Bảo đảm an toàn kho quỹ
tuyệt đối, thực hiện thu chi tiền tệ chính xác.
Lập và thực hiện kế hoạch kinh doanh, mức tạo lời của ngân hàng như kế hoạch
cân đối nguồn vốn, kế hoạch thu nhập, chi phí.
Phát triển nguồn lực, đào tạo nhân viên, quản lí tốt nhân sự, nang cao uy tín
phục vụ của ACB.
Thường xuyên nghiên cứu cải tiến nghiệp vụ, đề xuất các sản phẩm, dịch vụ
phù hợp với hoạt động ngân hàng. Aïp dụng các kĩ thuật tiên tiến vào quy trình
nghiệp vụ và quản lý ngân hàng, nâng cao chất lượng sản phẩm, khả nănng phục
vụ.
Thực hiện chế độ bảo mật nghiệp vụ ngân hàng như số liệu tồn quỹ, thanh
khoản ngân hàng, số dư tài khoản khách hàng.
2.3.Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của chi nhánh
Giám đốc: là người đứng đầu chi nhánh, điều hành mọi hoạt động của chi nhánh,
chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc và pháp luật về các hoạt động của chi nhánh.

Phó giám đốc: được giám đốc uỷ quyền thực hiện một số nhiệm vụ và quyền hạn
nhất định
13


Phòng hành chính kế toán: tổ chức quản lý nhân sự của chi nhánh và xêm xét
những nhu cầu chi tiêu của chi nhánh. Quản lý các tài khoản tiền gởi của chi nhánh
tại Ngân hàng nhà nước thành phố Đà Nẵng và các tổ chức tín dụng khác, nắm tình
hình nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý vốn, kiểm tra và tổ chức hạch toán thu
nhập , chi phí cũng như các tài sản của chi nhánh. Bên cạnh đó bộ phận kế toán còn
thực hiện chế độ báo cáo kế toán theo đúng quy định của Ngân hàng nhà nứoc và
Ngân hàng ACB
Phòng giao dịch ngân quỹ: hướng dẫn thủ tục và sử dụng tài khoản thực hiện quản
lý và các nghiệp vụ liên quan đến các loại tài khoản của khách hàng
Phòng kinh doanh: có ba bộ phận, thực hiện các nghiệp vụ cho vay thẩm định và tổ
chức theo dõi các khoản vay, bên cạnh đó còn thực hiện nghiệp vụ thanh toán quốc
tế. Thực hiện chế độ bảo mật nghiệp vụ ngân hàng như số liệu tồn quỹ, thanh
khoản Ngân hàng, số dư tài khoản khách hàng.
Trong bộ phận tín dụng có các tổ
Tổ A/O: tổ thẩm định
Tổ Loan_CRS: tổ cho vay
Tổ pháp lý chứng từ
Bộ phận thanh toán quốc tế : thực hiện các nghiệp vụ thanh toán quốc tế
Bộ phận WU_kiều hối: thực hiện các nghiệp vụ chuyển tiền và mua bán ngoại tệ

II.Phân tích tình hình hoạt động tại chi nhánh
1.Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng
Có thể nói năm 2004 là một năm hoạt động thành công của ACB Đà Nẵng.
Trong năm này ngân hàng đã thu được những thành tích đáng kể trong quá trình
hoạt động của mình. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng đã có những bước

tiến đáng kể. Một điều quan trọng không kém là Ngân hàng đã từng bước lấy lại uy
tín của mình và tạo được niềm tin ở khách hàng. Trong năm 2003 ngân hàng đã gặp
những khó khăn không nhỏ khi những kẻ xấu tung tin đồn thất thiệt gây hoang
mang trong dư luận khiến nhiều khách hàng đã vội vã đi rút tiền, gây khó khăn cho
cả khách hàng lẫn Ngân hàng. Song trước sự cố đó tập thể nhân viên ACB đã đồng
tâm hợp lực vượt qua khó khăn. Sau năm 2003 đâỳ khó khăn đó ngân hàng ACB
đã ngày càng khẳng định mình là một Ngân hàng mạnh trong hệ thống ngân hàng.
Trong năm 2004 ngân hàng đựoc coi là một trong những Ngân hàng thương mại cổ
phần hoạt động có hiệu quả nhất trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần của
Việt Nam. Khách hàng ngày càng biết tới Ngân hàng nhiều hơn. Cùng với sự phát
triển của thành phố Đà Nẵng , ACB Đà Nẵng cũng góp phần không nhỏ trong tốc
độ tăng trưỏng nhanh chóng của thành phố với những hoạt động kinh doanh của
mình. ACB Đà Nẵng ngày càng khẳng định thực lực vững mạnh, uy tín về sự an
toàn và hiệu quả của ngân hàng và giữ vững niềm tin đối với khách hàng .
2. Về hoạt động huy động vốn
Trong 2 năm 2003 và năm 2004 do nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế tăng
cao, để đáp ứng nhu cầu này thì buộc các Ngân hàng phải đẩy mạnh công tác huy
14


động vốn với nhiều hình thức như tiết kiệm tích luỹ, tiết kiệm có dự thưỏng... với
mức lãi suất hợp lí. Ngân hàng Á Châu Đà Nẵng đã giữ vững đựoc công tác này ở
mức ổn định và tăng trưởng.
Tính đến hết ngày 31/12/2004 doanh số huy động vốn đạt 1.789.383triệu
đồng tăng là 24% với mức tăng 346.787 triệu đồng so với cùng kỳ năm trứơc.
Nguồn vốn huy động của ACB Đà Nẵng trong các năm vừa qua liên tục
tăng. Trong năm 2003 doanh số huy động đạt 1.376.449 triệu đồng và trong năm
2004 doanh số huy động đạt 1.789.383 đây là một dấu hiệu tốt cho kết quả kinh
doanh của ngân hàng. Trong năm 2004 cùng với sự tăng trưỏng của nguồn vốn huy
động thì số dư tiền gởi huy động cũng có bước tăng trưởng. Trong năm 2003 nhu

cầu của người dân gửi vàng và USD là không cao do giá vàng thế giới tăng cao và
đồng USD có giá không ổn định và cũng trong năm 2003 do ngân hàng bị một số
kẻ xấu tung tin đồn phá hoại nên doanh số huy động những tháng cuối năm không
được cao. Trong năm 2004 công tác huy động vốn của ngân hàng đã có bước phát
triển mạnh mẽ với doanh số huy động tăng cao. Doanh số tiền gởi tiết kiệm VND
đạt 1.500.114 triệu đồng tăng so với cùng kỳ năm trứoc là 16.2% công tác huy
động vốn bằng ngoại tệ có bước phát triển vượt bậc với mức tăng là 90% chủ yếu
là tăng trưởng ở tiền gởi thanh toán do trong năm này hoạt động xuất nhập khẩu
diễn ra sôi nổi và công tác thanh toán quốc tế của Ngân hàng cũng có bước phát
triển và ngày càng được mở rộng. Trong năm 2004 Ngân hàng đã có những chính
sách cạnh tranh trong việc huy động tiền gởi như tiết kiệm tích luỹ và tiết kiệm dự
thưởng với những giải thưởng hấp dẫn khách hàng.
Bên cạnh đó, hình thức thanh toán không dùng tiền mặt ngày càng phát triển
và khá đa dạng, đáp ứng được nhu cầu của người dân, các tổ chức kinh tế. Dẫn đến
việc luân chuyển vốn và lưu thông qua kênh ngân hàng tăng đã góp phần đáng kể
làm tăng nguồn vốn huy động tại chi nhánh.

Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn huy động
ĐVT: triệu đồng
Chỉ tiêu
1. DS huy đông

Năm 2003
số tiền
TT(%)
1.442.596 100

Năm 2004
Số tiền TT(%)
1.789.383 100

Chênh lệch
Mức
TĐ
346.787
24

ς VND
ςUSD quy ra VND
2. SDTGHĐ (31/12)

1.290.650 89.4
151.946 10.6
132.255 100

1.500.114 83.8
289.269 16.2
166.903 100

209.464
137.323
34.648

15

16.2
90
26.2

ςVND
ςUSD quy ra VND
TGTT
TGTK

86.039
47.026
18.976
113.279

65.1
34.9
14.3
85.7

132.365
34.538
31.574
135.329

79.3
20.7
18.9
81.1

46.326
-12.488
12.598
22.050

53.8
-26.5
66.3
1.94

Do doanh số huy động tăng nên số dư tiền gửi huy động cũng tăng và ở mức
166.903 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng 26.2% . Trong đó tiền gửi thanh toán
tăng 12.598 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng 66.3% và tiền gởi tiết kiệm tăng
22.050 với tốc độ tăng 1.94% . Doanh số huy động USD tăng nhưng số dư tiền
gởi USD giảm là do trong cuối năm các công ty cũng như các cá nhân nhập khẩu
hàng và một khối lượng lớn USD đã đựoc rút ra khỏi ngân hàng để thanh toán tiền
hàng.
Nhìn chung nhìn vào bảng số liệu các chỉ tiêu đều tăng ở năm 2004 so với
năm 2003. Đây là dấu hiệu tăng trưỏng của ngân hàng sau khi vượt qua được khó
khăn trong 2003 do những tin đồn thất thiệt gây hại cho ngân hàng làm cho kết quả
huy động trong năm 2003 không được tốt. Năm 2004 ngân hàng Á châu chi nhánh
Đà Nẵng nói riêng và toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu nói
chung đã được bình chọn là một trong những hệ thống ngân hàng thương mại cổ
phần hoạt động có hiệu quả cao.
Qua bảng phân tích trên đã đánh dấu một sự thành công của chi nhánh trong
công tác tiếp thị và phục vụ khách hàng. Nhờ vậy luợng khách hàng đến mở tài
khoản giao dịch thanh toán tăng trưởng khá mạnh. Vì vậy qua bảng phân tích trên
về hoạt động huy động vốn của ngân hàng là khả quan, ổn định và phát triển.
3. Về hoạt động cho vay:
Là một ngân hàng thương mại cổ phần nên ngân hàng chú trọng vào mảng
dịch vụ này và lấy đó làm tiêu chí hàng đầu trong việc kinh doanh. Trong năm
2004 dư nợ cho vay giảm so với năm 2003 là 3.132 triệu đồng
Bảng 2: tình hình sử dụng vốn vay tại chi nhánh
ĐVT: triệu đồng
Năm

Năm
Chênh lệch
Chỉ tiêu
2003
2004
Mức
TĐ(%)
1. NV huy động 132.255 166.903 34.686 26.2
2. Dư nợ BQ
92.025 88.893 -3.132
-3.4
3.Tỉ lệ sử dụng
69.9
53.2
vốn vay(%)
Dư nợ cho vay giảm không hẳn là một tín hiệu không tốt đối với ngân hàng.
Do trong năm 2004 ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng không chủ trương mở
rộng cho vay mà quan tâm đến chất lượng cho vay. Tỷ lệ sử dụng vốn vay của chi
16


nhánh trong năm này đạt 53.2% đây là một tỉ lệ tương đối ổn định của ngân hàng
mặc dù tỉ lệ này có giảm so với năm 2003. Trong năm 2004 nhu cầu về nguồn vốn
trong thành phố cũng đã có bước ổn định nên tỉ lệ sử dụng vốn vay cũng như doanh
số cho vay đều giảm
Cùng với sự tăng trưỏng của thành phố , nhu cầu vốn của các tổ chức cá
nhân sẽ tiếp tục tăng. Hoà nhịp với sự tăng trưởng đó, ngân hàng ACB chủ trương
mở rộng quy mô cho vay nhằm phục vụ nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất của
doanh nghiệp, đầu tư cho các dự án mới, phưong án sản xuất có hiệu quả nhằm mở
rộng hoạt động tín dụng nhưng cũng luôn hướng đến mục tiêu là hiệu quả của hoạt

động cho vay và chất lượng của cho vay cũng phải không ngừng được nâng cao.
4. kết quả hoạt động kinh doanh chung của chi nhánh qua 2 năm 2003_2004
Đánh giá kết quả kinh doanh của ngân hàng để chúng ta thấy được tình hình
hoạt động chung của ngân hàng để từ đó rút ra những biện pháp khắc phục những
mặt còn hạn chế của ngân hàng và phát huy những ưu thế của mình. Kết quả kinh
doanh chung cho ta cái nhìn toàn cảnh về hoạt động kinh doanh chung của ngân
hàng.
Bảng3: Kết quả hoạt động kinh doanh chung của ngân hàng
ĐVT: nghìn đồng
Chỉ tiêu

Năm 2003
Số tiền
TT

Năm 2004
Số tiền
TT

I.
Thu nhập
11.424.784 100
1.Thu về hoạt động TD 7.255.146 63.5
2.Thu DV TTNQ
3.983.969 34.8
3.Thu hoạt động khác
173.496
1.5
4.Thu bất thường
15.173

0.2
II. Chi phí
8.433.610 100
1.Chi huy động vốn
5.389.303 66.3
2.Chi DV TTNQ
153.958 1.89
3.Chi hoạt động khác
479
0.006
4.Chi hoạt động quản lý 2.576.545 31.8

13.193.233
8.795.296
4.178.950
192.084
26.903
8.890.249
5.978.717
124.563
914
2.786.055

III.Lợi nhuận

4.302.984

3.304.499

Chênh lệch

Mức
TĐ

100 1.768.449
67.3 1.540.150
31.3 194.981
1.4
18.588
0.2
11.730
100
769.964
67.4 589.414
1.4 -29.395
0.01
435
31.4 209.510

15.5
21.2
4.9
11
77.3
9.5
11
- 19
96.8
8.1

998.485 30.2

Nhìn vào bảng phân tích kết quả kinh doanh trên ta thấy nguồn thu hập chủ
yếu của chi nhánh là thu từ hoạt động tín dụng và thu từ dịch vụ thanh toán ngân
quỹ.
Đối với Ngân hàng nào cũng vậy, kết quả hoạt động kinh doanh có ảnh
hưởng rất lớn đến quá trình hoạt động cũng như sự bền vững của nó. Cần phải đánh
giá kết quả kinh doanh để từ đó đưa ra các biện pháp, có cái nhìn chuẩn xác hơn,
17


toàn diện hơn về hoạt động của ngân hàng và từ đó đưa ra các biện pháp khắc phục
những mặt hạn chế yếu kém còn tồn tại của ngân hàng.
Năm 2003 Ngân hàng gặp không ít khó khăn nhưng vẫn đạt được kết quả
khả quan. Điều này thể hiện ở bảng kết quả kinh doanh chung của ngân hàng.
Trong năm 2004 kết quả kinh doanh của ngân hàng đạt khá cao. Thu nhập
tăng 1.768 triệu đồng với tốc độ tăng 15.5% trong đó có sự đóng góp đáng kể từ bộ
phận tín dụng và dịch vụ thanh toán ngân quỹ. Thu nhập từ hoạt động tín dụng tăng
21.2% và thu nhập từ hoạt động ngân quỹ có mức tăng ít hơn là 4.9%.
Bên cạnh sự tăng lên của thu nhập thì chi phí cũng tăng lên. Chi phí chi cho
hoạt động huy động vốn tăng lên là do năm này doanh số huy động và số dư tiền
gởi huy động có bước tăng đáng kể. Chi phí cho hoạt động quản lý cũng tăng thêm
do năm này chi nhánh vừa tăng thêm số lượng nhân viên để đáp ứng tốt nhu cầu
của khách hàng. Nhưng chi phí tăng lên ở mức vừa phải với tốc độ tăng là 11%
Nhưng đặc biệt hơn cả là mức tăng lợi nhuận đây có lẽ là một trong những
năm hoạt động thành công nhất của Ngân hàng với mức lợi nhuận đạt 4.302 triệu
đồng đây là mức lợi nhuận khá cao. Mức tăng lợi nhuận là 998 triệu đồng tăng với
tốc độ là 30.2% thật đáng tích cực.
Nhìn chung qua bảng số liệu ta có thể thấy tình hình hoạt động của Ngân
hàng là khá khả quan. Các hoạt động của ngân hàng đều mang lại hiệu quả cao và
chi nhánh ngân hàng cũng như lưọng khách hàng ngày càng mở rộng. Đây là thành

công chính từ sự nỗ lực của tập thể nhân viên của chi nhánh trong năm vừa qua

III. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ngân
hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng
1.Nhu cầu vay để mua nhà, xây dựng và SCN tại Đà Nẵng
Trong những năm gần đây kinh tế Đà Nẵng phát triển không ngừng với
GDP năm sau cao hơn năm trước. Trong năm 2004 GDP Đà Nẵng đạt 9.567 tỷ
đồng và thu nhập bình quân đầu ngưòi đạt 12.54 triệu đồng . Kéo theo đó là sự phát
triển nhanh chóng về cơ sở hạ tầng của thành phố Đàì nẵng , hàng loạt các khu
chung cư các ngôi nhà khang trang mọc lên, tô thêm vẻ hiện đại, xanh sạch đẹp cho
một thành phố đang trên đà phát triển. Trong những ngôi nhà đó, không ít những
ngôi nhà mà chủ hộ phải đi vay hoặc nhận sự trợ giúp của những người khác để
xây dựng mới hoặc sữa chữa. Phần lớn trong số đó , người ta thường đi vay từ các
tổ chức tín dụng là chủ yếu . song song với chỉnh trang đô thị kéo theo sự chỉnh
trang về nhà cửa, xây nhà mới, nếu căn nhà chưa ổn định hoặc chưa có nhà nên
người dân mạnh dạn vay vốn để xây dựng nhà mới hoặc sửa chữa căn nhà hiện
đang sinh sống, tạo thành một căn nhà ổn định, tiện nghi đầy đủ trong sinh hoạt để
an cư lạc nghiệp.
Đứng trước nhu cầu đó, các Ngân hàng trên địa bàn đưa ra các hình thức cho
vay hấp dẫn đối với nhu cầu mua nhà, xây dựng và SCN như là: đưa ra lãi suất phù
hợp, tư vấn căn nhà, nền nhà dự định mua hay lập phương án căn nhà dự định xây
dựng và sữa chữa....
18


Qua khảo sát các hồ sơ vay vốn mua nhà, xây dựng và SCN thì phần lớn
người có nhu cầu vay là các CBCNV trên địa bàn thành phố chưa tích luỹ được số
tiền để sữa chữa hoặc mua nhà và một số các hộ kinh doanh buôn bán với nguồn
thu nhập ổn định. Vì số tiền mua nhà, xây dựng và SCN là lớn mà bắt buộc phải bỏ
ra một lần nên các hộ gia đình chưa đáp ứng được, dẫn đến việc phải cần các ngân

hàng hỗ trợ vốn.
Mặt khác, trong năm 2001, nhà nước ta có chủ trương cho phép việt kiều về
nước được mua nhà trên lãnh thổ Việt Nam, nên Ngân hàng ACB cũng đưa ra hình
thức cho vay đối với dạng này từ cuối năm 2001.
Qua tìm hiểu tại ngân hàng ACB Đà Nẵng, thực tế khách hàng của ngân
hàng là CBCNV đang làm việc tại các cơ quan, xí nghiệp có nguồn thu nhập ổn
định lâu dài và các hộ kinh doanh buôn bán ổn định có phần lợi nhuận còn thừa ra
để đủ đảm bảo trả cho ngân hàng trong thời hạn vay, đồng thời cũng theo chính
sách ngân hàng đề ra đối với khách hàng của ngân hàng.
1.1Thủ tục cho vay
Khi khách hàng đề xuất vay vốn, CBTD hướng dẫn khách hàng một cách
đầy đủ về chính sách cụ thể với chương trình tín dụng phù hợp, hướng dẫn khách
hàng lập hồ sơ tín dụng.
Hồ sơ tín dụng bao gồm:
Giấy đề nghị vay vốn và phương án trả nợ (theo mẫu của ACB)
Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu / KT3 của người vay và của người hôn
phối.
Giấy tờ chứng minh như: việc mua nhà, giấy phép xây dựng, sữa chữa nhà,
hợp đồng thi công, dự trù chi phí, dự toán thi công .....
Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố.
Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập của người vay và người cùng trả
nợ.
Riêng đối với khách hàng vay là việt kiều và thân nhân của việt kiều cần có
thêm:
Bản sao hộ chiếu (đối với việt kiều)
Xác nhận khả năng trả nợ của tổ chức nước ngoài do ACB chỉ định hoặc
chấp thuận
Giấy uỷ quyền bán nhà (theo mẫu của ACB)
Văn bản cam kết bảo lãnh và cùng trả nợ của việt kìều
Cam kết bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba để kháhc hàng vay vốn

1.2Điều kiện để được vay vốn
Để được Ngân hàng cho vay, ngoài những thủ tục đã qui định, khách hàng vay
vốn cần thoả mãn các điều kiện vay vốn mà ngân hàng đề ra.
Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của
pháp luật Việt Nam và chịu trách nhiệm dân sự theo qui định của pháp luật.
Có hộ khẩu thường trú hoặc thuộc diện KT3 cùng địa bàn hoạt động của ngân
hàng ACB nơi cho vay
19


Cú y giy t hp phỏp hp l ca cn nh d nh mua, d kin xõy dng,
sa cha nh, trang trớ ni tht v ng thi phi to lc trờn cựng a bn hot
ng ca ACB.
Cú ngun thu nhp n nh, mc thu nhp tớch lu cũn li m bo kh nng tr
n.
Cú ti sn th chp cm c, bo m cho khon vay hoc c ngi th ba cú
ti sn th chp cm c bo lónh nh:
Ti sn th chp cú th l cn nh d nh mua, d nh xõy dng, sa cha
hoc bng cn nh khỏc.
Ti sn th chp l cỏc chng t cú giỏ nh s tit kin, trỏi phiu, tớn phiu kho
bc nh nc.
Riờng i vi khỏch hng l vit kiu v thõn nhõn vit kiu cũn cú thờm
Cú ngun thu nhp n nh kh nng tr n theo xỏc nhn ca t chc nc
ngoi (ni nh c) c ngõn hng ACB chp thun
Cú cam kt tr n cựng v bo lónh ca vit kiu
I.3 Quy trỡnh cho vay
Bc 1: giao dch
Tỡm kim khỏch hng cú nhu cu vay vn
Khỏch hng n Ngõn hng cp vay vn
CBTD t vn, hng dn cho khỏch hng th tc vay vn. Sau ú cỏn b tớn dng

kim tra h s vay vn
Nu khụng hi iu kin vay vn thỡ tr ngay h s cho khỏch hng
Nu thiu mt s giy t ớt quan trng thỡ b sung sau v vit giy hn ngy gp
khỏch hng thm nh thc t, chm nht trong vũng 3 ngy phi tr li cho
khỏch hng.
Bc 2:Thm nh
Kim tra tớnh hp l, hp phỏp ca cỏc giy t liờn quan
Thm nh v bo m n vay
Hng dn bờn vay lp phng ỏn xõy dng, SCN v k hoch tr n
i vi mún vay phc tp vt quỏ mc phỏn quyt cu chi nhỏnh thỡ phi trỡnh
ban tớn dng, hi ng tớn dng hi s xem xột.
S quy trỡnh cho vay mua nh, xõy dng v SCN
1.Tióỳp nhỏỷn họử sồ

8.Kióứm tra sổớ duỷng vọỳn

2.Thỏứm õởnh

7.Giao vaỡ lổu họử sồ

9.Theo doợi vaỡ thu nồỹ

3.Hoaỡn tỏỳt họử sồ

6.Giaới ngỏn

10.Xổớ lờ nồ

20

4.Ra quyóỳt õởnh

5.Mồớ taỡi khoaớn

11.Thanh lyù hồỹp õọửng

Xeùt duyóỷt cho vay

Trong khi giaới ngỏn

Sau khi giaới ngỏn

Bc 3 : Hon tt h s v trỡnh ký.
Sau khi lp t trỡnh CBTD kim tra, xem xột, tỏi thm nh (nu cn thit),
ban tớn dng hp cho ý kin vo bỏo cỏo thm nh (nu cn) v xem xột gii
quyt.
Bc 4: Ra quyt nh:
Cn c vo h s tớn dng do phũng tớn dng trỡnh, ban tớn dng hp
quyt nh cho vay hay khụng cho vay.
Nu khụng cho vay thỡ CBTD phi thụng bỏo cho khỏch hng bit sao cho
khụng quỏ 4 ngy k t ngy nhn h s xin vay ca khỏch hng.
Nu cho vay thỡ h s chuyn n CBTD thc hin cỏc bc sau:
Lp hp ng ti sn th chp & hp ng tớn dng.
Hng dn khỏch hng cụng chng.
Hng dn khỏch hng ng ký giao dch m bo (ng ký phng)
Khi khỏch hng hon tt nh trờn thỡ gi h s cho CBTD, sau ú b phn
qun lý ti sn vit biờn nhn tin th chp v giao li cho CBTD lm c s gii
ngõn .
Nu vt quyn phỏn quyt thỡ phi trỡnh lờn hi s xem xột v gii quyt

.
Bc 5: M ti khon.
Mi khỏch hng c qun lý bng mt mó khỏch hng v mt ti khon
riờng duy nht, nu khỏch hng vay ln u thỡ to mó khỏch hng cho khỏch hng;
nu khỏch hng vay t ln hai tr i thỡ khụng cn to mó khỏch hng na m tip
tc to ti khon vay mi.
Bc 6: Gii ngõn.
Sau khi hon tt hp ng v m ti khon cho khỏch hng, sau ú chuyn
cho b phn giao dch viờn tin hnh gii ngõn.
Bc 7: Giao v lu h s.
CBTD hon thnh h s v lu.
Hp ng tớn dng c lp thnh 3 bn:
Mt bn giao cho khỏch hng.
Mt bn phũng tớn dng lu.
Mt bn giao cho giao dch viờn.
Bc 8: kim tra s dng vn.
Sau khi cho vay CBTD cú nhim v tin hnh kim tra mc ớch s dng
vn ca khỏch hng nhm giỏm sỏt vic s dng vn ỳng mc ớch ca khỏch
hng, m bo tin vay phỏt ra phự hp vi phng ỏn xin vay v ỳng mc ớch
21


cam kết, nếu phất hiện khách hàng sử dụng vốn sai mục đích thì lập biên bản và
tiến hành thu hồi nợ trước hạn.
Bước 9: theo dõi và thu nợ.
Định kỳ hàng tháng, bộ phận tổng hợp số liệu sao kê các khoản nợ đến hạn,
nợ trễ hạn, nợ quá hạn chuyển cho CBTD để lập thông báo thu nợ gứi cho khách
hàng, tiến hành đôn đốc việc trả nợ theo kỳ hạn nợ đã thỏa thuận.
Bước 10: xử lý nợ (nếu có)
Nếu trong thời gian hoàn trả thấy hiện tượng nợ có vấn đề thì CBTD phải

tìm hiểu rõ nguyên nhân và sử lý nợ linh hoạt . Một số cách sử lý như điều chỉnh
kỳ hạn nợ, chuyển nợ quá hạn, gia hạn nợ, sử lý tài sản đảm bảo.
Bước 11: Thanh lý hợp đồng.
Khi khách hàng hoàn trả xong món nợ của hợp đồng tín dụng thì CBTD
phải kiểm tra lại tài khoản vay đã trả hết chưa. Nếu tài khoản đã đóng thì tiến hành
làm thủ tục giải chấp tài sản, cầm cố và thanh lý hợp đồng.
( Qua sơ đồ quy trình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN trên, tôi thấy nó được
thiết kế khá chặt chẽ, hợp lí và khoa học theo một trình tự nhất định, đồng thời nó
cũng phù hợp với các quy định cho vay củaNgân hàng nhà nước, ACB và theo
đúng các quy định của pháp luật.
2. Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ACB chi nhánh
Đà Nẵng
2.1. Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN nói chung tại
ACB chi nhánh Đà Nẵng
Trong 2 năm 2003 và 2004 tình hình cơn sốt nhà đất đã tạm lắng dịu nhưng hoạt
động xây dựng và SCN thì vẫn diễn ra rất sôi động. Trong năm 2004 thì hoạt động
cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại chi nhánh có phần giảm sút do cơn sốt đất
đã lắng dịu
Bảng 4: Tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN
ĐVT:triệu đồng
Chỉ tiêu
1.Doanh số cho vay
2.Doanh số thu nợ
3.Dư nợ
4.Nợ quá hạn
5.Tỷ lệ nợ quá hạn

Năm 2003 Năm 2004
Số tiền
Số tiền

32.053
22.300
37.912
122
0.32

28.842
27.436
35.206
209
0.5

04/03
Mức tiền
TĐ(%)
-3.211
5136
-2886
87
0.18

-10
23
7.6
71.3

Qua bảng phân tích ta thấy năm 2003 tình hình hoạt động cho vay mua nhà, xây
dựng và SCN đạt kết quả khả quan nhưng trong năm 2004 thì đã có bước giảm sút
rõ rệt. Năm 2003 doanh số cho vay đạt 32.053 triệu đồng nhưng sang năm 2004
22

doanh số cho vay giảm xuống còn 28.842 với mức giảm là 3.211 triệu đồng. Mức
giảm này không phải là do hoạt động của ngân hàng có phần giảm sút mà nguyên
nhân do cơn sốt đất đã lắng dịu nên nhu cầu vay mua nền nhà của người dân cũng
có phần giảm sút. Đây cũng chỉ là giai đoạn nhất thời vì sau một thời gian nữa giá
đất cũng sẽ lên cơn sốt. Dư nợ cho vay của năm 2004 giảm so với năm 2003 là do
doanh số cho vay giảm. Nhưng trong năm 2004 doanh số thu nợ của Ngân hàng
khá cao tăng so với năm 2003 là 5.136 triệu đồng chứng tỏ những khoản cho vay
của Ngân hàng mang lại hiệu quả rất cao và công tác thu nợ của ngân hàng là rất
tốt. Năm 2003 nợ quá hạn là 122 nhưng sang năm 2004 thì tì lệ nợ quá hạn tăng
thêm 97 triệu đồng đạt mức 209 triệu đồng. Với tốc độ tăng là 71.3% đây là một
mức tăng khá cao nhưng xét về mặt bằng chung thì số nợ quá hạn này chiếm một tỉ
trọng nhỏ trong tổng dư nợ của khách hàng ở mức thấp dưới 0.5%. điều này cho
thấy công tác thẩm định hay chất lượng cho vay là đảm bảo. Tốc độ tăng nợ quá
hạn có thể là do các nguyên nhân sau:
Thứ nhất, có thể là do nguyên nhân chủ quan của ngân hàng như CBTD xác
nhận thu nhập của khách hàng tại thời điểm đi vay chưa chính xác & thực tế, dẫn
đến hàng tháng không đủ thu nhập để trả nợ.
Thứ hai, là do nguyên nhân khách quan ( nguyên nhân này bao gồm nguyên
nhân bất khả kháng của khách hàng và nguyên nhân khác) nhưng ở đây ta chỉ xét
nguyên nhân bất khả kháng như các hộ kinh doanh làm ăn khó khăn, thua lỗ. Bị
thiên tai, tai nạn lao động...ngân hàng đang phải chịu rủi ro từ hậu quả này
Nhìn chung tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN trong 2 năm qua
là không cao. Cần tìm ra các giải pháp hợp lí để hoạt động cho vay này chiếm một
tỷ trọng lớn hơn trong hoạt động cho vay chung của Ngân hàng
2.2 Phân tích tình hình cho vay theo mục đích sử dụng vốn
Kể từ khi Ngân hàng cho vay mua nhà, xây dựng và SCN theo phương thức
cho vay trả theo định kì hàng tháng hay hàng quý, ngân hàng luôn theo sát phương
châm hoạt động:” Luôn hướng đến sự hoàn hảo để phục vụ khách hàng”. Bên cạnh

đó ngân hàng gặp không ít khó khăn từ môi trường hoạt động kinh doanh và cạnh
tranh của các ngân hàng, từ đó chúng ta phân tích những mặt đã và đang tồn tại
trong hoạt động cho vay đẻ nhìn lại tốc độ phát triển cũng như hạn chế để đưa ra
các giải pháp tốt hơn nhằm phát triển hoạt động này. Điều này htể hiện cụ thể qua
việc phân tích tình hình cho vay sau đây
Qua bảng 5 ta thấy doanh số cho vay xây dựng và SCN giảm 10% so với
năm 2003 với mức giảm là 3211 triệu đồng là do nhu cầu về mua nền nhà của
người dân cũng đang ở mức bão hoà và sự cạnh tranh của các ngân hàng trên địa
bàn hầu như các Ngân hàng đã phát triển và mở rộng dịch vụ cho vay này nên thị
phần giảm xuống. Doanh số cho vay mua nhà trong năm qua giảm mạnh 10.341
triệu đồng là do cơn sốt nhà đất bị chững lại kéo theo nhu cầu cho vay mua để
mua nhà giảm là tất yếu. Nhưng trong năm qua tốc độ cho vay xây dựng và SCN
lại tăng lên đáng kể với 5952 triệu đồng với tốc độ là 55% là do nhu cầu cuộc sống
của ngưòi dân thành phố phát triển cộng thêm nguồn thu nhập bình quân đầu ngưòi
23


cũng tăng so với năm trước nên họ mạnh dạn vay tiền đêí đầìu tư xây dựng và SC
cho ngôi nhà của mình hiện đại hơn, đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của họ
Bảng 5: tình hình cho vay theo mục đích sử dụng vốn
ĐVT:triệu đồng
Năm 2003

Năm 2004

Chênh lệch

Chỉ tiêu
1.DSCV
Mua nhà

Xây dựng

Số tiền
32.053
22.853
10.738

TT(%) Số tiền
100
28.842
71.3 12.512
28.7 16.330

2.DSTN
Mua nhà
Xây dựng

22300
13692
8608

100 27.436
61.4 14.537
38.6 12.899

100
53
47

5.136

845
4291

3.DNBQ
Mua nhà
Xây dựng

37.192
26.728
11.184

100
70.5
29.5

100
79.7
20.3

-1986
-5403
2697

5.3
20.2
24.1

4.DNQHBQ
Mua nhà
Xây dựng

122
89
33

100
73.2
26.8

87
43
44

71.3
48.3
133

5.TLNQH
Mua nhà
Xây dựng

35.206
21325
13881
209
132
77

0.32
0.33

0.29

TT(%)
+/_
100
- 3211
43.3 -10.341
46.7
5.592

100
63.1
26.9
0.5
0.6
0.55

TĐ
-10
-45.2
52
23
6.2
49.8

0.18
0.27
0.25

Trong năm 2004 DNBQ của hoạt động cho vay mua nhà giảm điều này là tất yếu

do doanh số cho vay của hoạt động này giảm khá mạnh. Trong khi đó DNBQ của
hoạt động cho vay SCN tăng 24.1% với mức tăng là 2697 triệu đồng so với năm
2003. Đây cũng là điều dễ hiểu do doanh số cho vay của hoạt động này có bước
tăng trưởng mạnh trong năm 2004.
Tuy vậy, DNQH bình quân đối với hoạt động này là thấp. Năm 2003 Ngân
hàng giữ mức DNQHBQ mua nhà là 89 triệu đồng, còn xây dựng nhà là 33 triệu
đồng nên tỉ lệ nợ quá hạn của 2003 đối với mua nhà là 0.33%, còn đối với xây
dựng và SCN là 0.29%. năm 2004 DNQHBQ tăng thêm 87 triệu đồng với tốc độ
tăng 71% đây là một mức tăng tốc độ khá cao nhưng xét trên mặt bằng chung tỉ lệ
nợ quá hạn đối với hoạt động này là không cao nên cần duy trì ở mức thấp này . Tỉ
lệ nợ quá hạn năm 2004 là 0.5% với tốc độ tăng là 18% so với năm 2003. Nhìn
chung tỉ lệ nợ quá hạn phần lớn phụ thuộc vào yếu tố khách quan là do người đi
vay làm ăn thua lỗ, gặp các trường hợp đau ốm, thiên tai dẫn đến không có khả
năng trả nợ cho ngân hàng.
24


Mặc dù loại hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN này cũng có rủi ro
tương đối cao khi thu nhập người lao động bị giảm sút, hoặc ngưòi bệnh bị ốm
đau... mà thời gian cho vay là trung hạn nên TLNQH gia tăng cũng là điều khó
tránh khỏi.
Nhìn chung doanh số cho vay của hoạt động này là không cao và chưa khai
thác hết nhu cầu khách hàng vì vậy cần có biện pháp để phát triển loại hình cho vay
này.
2.3 Phân tích tình hình cho vay theo hình thức bảo đảm
Một trong những vấn đề mà ngân hàng nào cũng quan tâm khi cho vay đó là sự
an toàn của vốn vay. Trong nghiệp vụ cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ngân
hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng chủ yếu là bảo đảm bằng hai hình thức sau
; Thế chấp tài sản chính bằng căn nhà, nền nhà dự định mua hoặc ngôi nhà
dự định sửa chữa hay là căn nhà khác, nền nhà khác của chính người đi

vay.
; Hoặc có cam kết bảo lãnh của người khác đối với người đi vay ( như
chứng từ có giá hay căn nhà của ngưòi khác để thế chấp...) gọi là bảo
lãnh bên thứ ba.
Ngân hàng giải ngân khi nắm giữ giấy tờ sở hữu của tài sản đó và dựa vào
giá trị thực của tài sản để quyết định cho vay. Với việc không ngừng mở rộng hình
thức thế chấp càng làm tăng thêm việc thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Để
thấy rõ hơn, ta xem xét việc cho vay theo hình thức bảo đảm dưới đây:
Qua bảng phân tích dưới đây ( bảng 6) ta thấy chủ yếu ngân hàng cho vay
theo hình thức thế chấp tài sản
Như ta đã biết cho vay mua nhà, xây dựng và SCN là cho vay trong khoảng
thời gian dài ( ngân hàng ACB cho vay từ 1 đến 5 năm) chiếm tỉ trọng vốn lớn
trong nguồn vốn cho vay trung dài hạn của ngân hàng, nên khi cho vay bắt buộc
khách hàng phải có tài sản đảm bảo.
Bảng 6: tình hình cho vay theo hình thức bảo đảm
ĐVT: triệu đồng
Năm 2003

Năm 2004

Chênh lệch

Chỉ tiêu
Số tiền
1.DSCV
Tài sản, BĐS
Bảo lãnh
2.DSTN
Tài sản, BĐS
Bảo lãnh

3.DNBQ
Tài sản, BĐS
Bảo lãnh

32.053
26.476
5577
22.300
17.728
4.572
37.912
30.443
7469

TT(%)
100
82.6
17.4
100
79.5
20.5
100
80.3
19.7

Số tiền

TT(%)

+/-

TĐ(%)

28.842
24.437
4.405
27.436
20.989
6.447
35.206
29.111
6.095

100
84.7
15.3
100
76.5
23.5
100
82.6
17.4

-3.211
-2.039
-1.172
5.136
3.261
1.875
-2706

-1.232
-1374

-10
-7.7
-21
23
18.3
41
-7.1
-4
-18.3

25