Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố lạng sơn, tỉnh lạng sơn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG NGUYỆT ÁNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2011


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG NGUYỆT ÁNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - 2011


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011
Tác giả luận văn

Hoàng Nguyệt Ánh


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của
các thầy cô, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè. Đó là nguồn động viên giúp tôi hoàn
thành luận văn này, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn đã
nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu luận văn và cho tôi
những ý kiến nhận xét, góp ý quý báu.
Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, phòng Sau đại học, Ban
chủ nhiệm khoa Địa lý – trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN, cùng
toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Địa lý đã dạy bảo, tạo điều kiện cho tôi trong
thời gian học tập vừa qua.

Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành luận văn.
Do điều kiện thời gian và kiến thức còn hạn chế nên luận văn không tránh
khỏi thiếu sót. Rất mong nhận được sự thông cảm và ý kiến đóng góp của các thầy
cô giáo, các bạn để luận văn hoàn thiện, làm cơ sở tham khảo và ứng dụng trong
thực tiễn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011
Tác giả luận văn

Hoàng Nguyệt Ánh


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.........................................................................................................3
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
NƯỚC TA.....................................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất................................................................5

1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới.......................5
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức.....................................................................5
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc........................................................................7
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore............................................................9
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất....................................................10
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam..........................................................................14
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.....................................................17
1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam................21

1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất.......................................................21
1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất....................................................21
1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.......................................23
1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai.................................................24

1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai..................................................24
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành
ở Việt Nam..................................................................................................25
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất.........................................................................26
1.2.2.2. Giá đất - công cụ tính các loại thuế về đất đai...........................26
1.2.2.3. Phí và lệ phí................................................................................27
1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...........................28
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản.......................................................28

1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản....................................................29
1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản................................................29
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN.....................32
TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI........................32
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................32
2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu..............................................................32

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên......................................32
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................32
2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên.................................................................33
2.1.1.3. Nhận xét chung...........................................................................34
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................34
2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế.......................................................34
2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa - xã hội...................................................35

2.1.2.4. Nhận xét chung...........................................................................37
2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn....................37
2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó..............................................38
2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận....................................................38
2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai........................................................39
2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.................................................................................39
2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011....................................39

2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định.......................................................40
2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn.....................................................44
2.2.2.1. Điều tra thị trường......................................................................44
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố..44
2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu....72
2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011...............................................................76
2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định................................................76
2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011....................................................81
2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa
bàn nghiên cứu............................................................................................87
2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất...................................................................87
2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất.................................................89
2.2.4.4. Phí và lệ phí................................................................................89
2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...........................90
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC
VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU.............................94
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị.......................94

3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá..................................................................94
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương............................................95
3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản....................................................................................................97
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................103


DANH MỤC BẢNG, HÌNH
LỜI CAM ĐOAN.........................................................................................................3
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
NƯỚC TA.....................................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất................................................................5

1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới.......................5
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức.....................................................................5
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc........................................................................7
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore............................................................9
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất....................................................10
* Địa tô...................................................................................................10
* Lãi suất ngân hàng..............................................................................12
* Quan hệ cung, cầu..............................................................................13

1.1.3. Giá đất tại Việt Nam..........................................................................14
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.....................................................17
* Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là
yếu tố tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các
yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:...........................................17
* Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá cả hàng
hóa nói chung cũng như đến giá đất nói riêng...............................................18

* Chính sách điều tiết của Nhà nước.....................................................19
* Các yếu tố xã hội................................................................................20

1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam................21
1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất.......................................................21
1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất....................................................21
Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn...................................................................22
Bảng 1.2: Khung giá đất ở tại đô thị..........................................................................22

1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.......................................23
1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai.................................................24

1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai..................................................24
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành
ở Việt Nam..................................................................................................25
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất.........................................................................26
1.2.2.2. Giá đất - công cụ tính các loại thuế về đất đai...........................26


1.2.2.3. Phí và lệ phí................................................................................27
1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...........................28
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản.......................................................28

1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản....................................................29
1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản................................................29
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN.....................32
TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI........................32
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................32
2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu..............................................................32

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên......................................32
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................32
a. Vị trí địa lý.........................................................................................32
b. Khí hậu, thủy văn...............................................................................33

2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên.................................................................33
a. Tài nguyên đất...................................................................................33
b. Các nguồn tài nguyên khác...............................................................33

2.1.1.3. Nhận xét chung...........................................................................34
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................34
2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế.......................................................34
Bảng 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2006-2010...34

2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa - xã hội...................................................35
Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010....................................36
Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã.........................36

2.1.2.4. Nhận xét chung...........................................................................37
2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn....................37
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn năm 2010...........................37
37

2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó..............................................38
2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận....................................................38
2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai........................................................39
2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.................................................................................39
2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011....................................39

2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định.......................................................40
* Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để làm căn cứ.............40


* Nguyên tắc khi xác định giá các loại đất: Căn cứ vào thực tế khu vực,
vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thông (đối với nhóm đất nông
nghiệp); khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và
điều kiện mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh
và cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nông nghiệp).............................40
* Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất tại đô thị (giá đất ở tại
đô thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị)................40
Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính.........................................................42
Thành phố Lạng Sơn năm 2011.................................................................................42

2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn.....................................................44
2.2.2.1. Điều tra thị trường......................................................................44
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố..44
a. Khu vực Trung tâm - Đường loại I....................................................44
* Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1)..........................................45
Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV1..........................................................46
Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV1..........................................................47
Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV1..........................................................48
Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV1..........................................................49
* Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2)............................................50
Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV2..........................................................50
Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV2........................................................51
Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV2........................................................52
Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV2........................................................53
* Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3)..............................................54

Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV3........................................................54
Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV3........................................................55
Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV3........................................................55
Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV3........................................................55
b. Khu vực cận Trung tâm - đường loại II, III......................................56


* Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4)..............................................56
Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV4........................................................57
Bảng 2.18: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV4........................................................57
Bảng 2.19: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV4........................................................58
Bảng 2.20: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV4........................................................58
* Khoảng 2: Từ 3 400 – 4 000 nghìn đồng/m2 (KV5)..............................................59
Bảng 2.21: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV5........................................................59
Bảng 2.22: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV5........................................................60
Bảng 2.23: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV5........................................................61
Bảng 2.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV5........................................................61
* Khoảng 3: Từ 4 000 – 5 000 nghìn đồng/m2 (KV6)..............................................62
Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV6........................................................63
Bảng 2.26: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV6........................................................63
Bảng 2.27: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV6........................................................64
Bảng 2.28: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV6........................................................65
c. Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hoàng Đồng..................66
* Khoảng 1: Từ 500 – 1 100 nghìn đồng/m2 (KV7).................................................66
Bảng 2.29: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV7........................................................66
Bảng 2.30: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV7........................................................67
Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV7........................................................68
Bảng 2.32: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV7........................................................68
* Khoảng 2: Từ 1 100 – 1 700 nghìn đồng/m2 (KV8)..............................................69
Bảng 2.33: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV8........................................................69

Bảng 2.34: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV8........................................................70
Bảng 2.35: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV8........................................................71
Bảng 2.36: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV8........................................................71

2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu....72


a. Yếu tố xã hội......................................................................................72
b. Yếu tố vị trí........................................................................................72
Bảng 2.37: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở qua các khu vực...................73
c. Yếu tố cá biệt.....................................................................................74
Bảng 2.38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất..........................................75
d. Yếu tố khác........................................................................................76

2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011...............................................................76
2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định................................................76
Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2009 đến năm 2011................................................................................................78

2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011....................................................81
Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................81
Bảng 2.41: Biến động giá đất ở tại một số vị trí cụ thể năm 2009 và 2011..............83

2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa
bàn nghiên cứu............................................................................................87
2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất...................................................................87
Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường........88
Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn..........................88

2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất.................................................89
2.2.4.4. Phí và lệ phí................................................................................89
2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...........................90
Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực hiện các dự án trên địa bàn các xã/phường...90
Bảng 2.45: Giá đền bù về đất ở tại dự án nghiên cứu................................................91
Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu.........................................91
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC
VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU.............................94
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị.......................94
3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá..................................................................94
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương............................................95
Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn...............................................................................................96


3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản....................................................................................................97
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................103
Hình
2.1:
Cơ
cấu
sử
dụng
đất
ở
thành
phố

Lạng
Sơn……………………………...Error: Reference source not found


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu
hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và sản
phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng.
Quản lý đất đai một cách hiệu quả là mục tiêu chung của cả thế giới, tuy nhiên
các quốc gia khác nhau sẽ có cách quản lý khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công
cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật.
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý đất đai. Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất,
quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là công
cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng
hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị
trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh,
hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng
về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội.
Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính
đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị
tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và
quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh
lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị
trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị

trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển
thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực hiện công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, đòi hỏi chúng ta phải có cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình

1


thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là
một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản
lý vĩ mô của nhà nước, làm cơ sở quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Quản lý
tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm
bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạnh
của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Cùng với cả nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến
đường giao thông (đường sắt và đường bộ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia), các
cặp chợ đường biên) đã và đang thu hút các nhà đầu tư trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh trên nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu về vốn
đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các cụm công nghiệp, các khu vực kinh tế
cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh;
song song với điều đó, xuất hiện hàng loạt vấn đề về quản lý phát triển đô thị mà
mọi đô thị đang đòi hỏi. Thành phố Lạng Sơn được coi như điểm đến hấp dẫn của
giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho
một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điều này
khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử
dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp
chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế nào?
Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất
động sản đối với thành phố Lạng Sơn?
Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định giá đất,
xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước trong hoạt
động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển
thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này
đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại
thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

2


- Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm
2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 – 2011.
- Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai
và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử
dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng

hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển
nhượng đất trên thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010.
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu
liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất
khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có
liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất , tiến
hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất
do Nhà nước quy định.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực
trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
5. Phạm vi nghiên cứu
Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá đất
ở tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn.

3


- Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất cả 12 đoạn đường ở cả 4 vị trí.
Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Lê Lợi điều tra tất cả 4 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại
mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Bà Triệu điều tra tất cả 9 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại
mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn được chia thành 3 chương không kể phần mở đầu, kết luận và phụ

lục:
Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta
Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với
quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản
lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu

4


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƯỚC TA

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp
luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá bất động
sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia
đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất
động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt
động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia.
Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại
một số nước:
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức
Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét
vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng
như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị
trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có
thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố. Đối

với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông
tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn có liên
quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch
một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách
chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái
của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố cơ cấu tài sản,
nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá.
Các chuyên gia này bao gồm các kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư
kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần
phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng.
Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một
cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Ủy ban Định giá đất đai. Vị trí của ủy

5


ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì bố trí
trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morson
thì nằm trong cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ cục tài chính
sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền của nó đều hoàn
toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên
lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 - 5 năm một lần. Dưới ủy ban định giá là
văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực,
thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Ủy ban định giá và
văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá
của khu vực trực thuộc.
- Nhiệm vụ của Ủy ban định giá:
+ Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì
Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa
đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản:

> Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định
của “Sổ tay Luật Xây dựng”.
> Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền
bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật.
> Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa
kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng.
> Cơ quan tòa án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong
việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản,
đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền
bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công
hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước
ta.
- Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra
còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
- Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số
liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng
có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá.

6


- Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá.
- Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy
ban định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc.
- Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý
giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng
khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham
khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.

- Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với
địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù trưng
dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết
cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có
quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những
người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi
vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn nhà nước
đối với Ủy ban định giá.
- Những quy định pháp luật có liên quan.
Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thức pháp lệnh nhân danh
Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu nhập số liệu cần
thiết để định giá.
Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành
lập ủy ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong
những tình huống đặc biệt mà “Sổ tay luật xây dựng” không đề cập, quy định nhiệm
vụ của chủ tịch, quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng, quy định tiến hành
thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo công bố giá cả đất dai
tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng, quy định tiền bổ trợ của
Ủy ban định giá.
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc
Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung
cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách
hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất

7


đai để đưa ra sự đánh giá đất vì mục đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu
quốc gia) và dịch vụ.
Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: bộ phận định giá đất (khu trung tâm thủ

đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm hai
nhóm:
Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức
thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc:
- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể;
- Định giá tạm thời;
- Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác.
Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá
đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần
ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng
nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).
Phương pháp định giá đất ở Úc.
- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so
sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm được tỷ lệ khấu hao. Phương
pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại
diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa
đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị. So sánh với những lô có
điều kiện tương tự ở xung quanh.
- Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình
tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào

8


ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu được tiền lãi tương đương với khả năng
sinh lợi hàng năm của đất.
Giá trị của đất =

Tiền thuê đất x 100%
Lãi suất ngân hàng

- Phương pháp giả thuyết và phát triển (sử dụng để xác định giá trị chưa
cải tạo): phương pháp hình thành trên giả thuyết ở một lô đất trống tưởng tượng
sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụng tiềm năng đất đai cao nhất, có hiệu quả nhất,
từ đó tính giá trị đã cải tạo của đất. Phương pháp này chỉ được áp dụng khi các
phương pháp xác định giá trị thực của đất không có khả năng áp dụng.
- Phương pháp phân chia nhỏ mang tính giả thuyết - phân tích bất biến:
việc định giá vùng đất trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia
nhỏ được thiết lập dưới quan điểm thiết lập giá tn thị trường hiện tại cho đất
đai.
- Phương pháp định giá đất nông nghiệp: việc xác định giá đất nông
nghiệp dựa trên các yếu tố về độ màu mỡ tự nhiên bắt nguồn từ các điều kiện tự
nhiên như: loại thổ nhưỡng, lượng mưa, vị trí địa lý, địa hình.
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore
Ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại văn phòng đăng ký
đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây
dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc
bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân. Văn phòng này còn thực
hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất
hợp pháp.
Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá đất
lập ra dự thảo các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử
dụng đất công để trình lên cấp Bộ. Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính
khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai.

9

Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân
chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng.
Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế
và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển
và thực hiện việc quản lý bất động sản.
Nhận xét: Qua nghiên cứu công tác định giá đất của các nước: Đức, Úc và
Singapore tôi xin được rút ra một số nhận xét sau:
- Trong thời đại ngày nay, nền kinh tế phát triển, hầu hết các nước đều sử
dụng công cụ định giá đất và tổ chức các cơ quan (doanh nghiệp) chuyên ngành
hoạt động về định giá đất, định giá bất động sản.
- Công tác định giá đất để phục vụ các mục đích:
+ Yêu cầu của quốc gia, đánh thuế, thu thuế, trưng mua đất... của
Nhà nước.
+ Tư vấn dịch vụ cho đầu tư, thực hiện các giao dịch dân sự về đất
đai, bất động sản.
+ Tư vấn pháp luật như giải quyết tranh chấp, khiếu kiện…
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói
cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá
đất”( Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất). Theo thuật ngữ của kinh tế học
cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai

10


nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất
của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong
nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu
ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ có thể trực
tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một
khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng
năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ
thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận
trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế
của quyền sở hữu đất đai của địa chủ.
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công
nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm
bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một
khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ.
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt
kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô
Mác đã phân chia địa tô thành:
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí
gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân.
Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư

bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.

11


+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của
địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện
khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng
đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả
sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo
hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất.
Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản
hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên
đất). Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công
trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá
cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng:
Địa tô

Giá cả đất đai =

Tỷ suất lợi tức hiện hành
Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau
khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản
tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu
được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng
mảnh đất đó.
* Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết
định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân

12


hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối
dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm
thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ
giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền
vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng
kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên,
việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với

lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự
hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có nguy
cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm). Trong khi
đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do cầu về đất luôn

13