Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Vũ Khắc Điều

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN
NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Vũ Khắc Điều

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin
trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Người thực hiện luận văn
Học viên

Vũ Khắc Điều


LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo tận tình của các thầy cô giáo trong khoa
Địa lý trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội và đặc biệt là của
thầy PGS.TS. Phạm Quang Tuấn - Trưởng khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học
Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá
trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Hải Phòng, Ủy ban nhân dân Quận Ngô Quyền, Phòng Tài nguyên và Môi
trường Quận Ngô Quyền và Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Quận Ngô Quyền
đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung
cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Học viên

Vũ Khắc Điều


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................2
3. Nội dung nghiên cứu.................................................................................................2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ..........................................................................................2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................3
6. Cấu trúc luận văn ......................................................................................................3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................................4
1.1. Tổng quan về việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất .............................................................4
1.1.1. Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. .................................................................... 4

1.1.2. Ý nghĩa và vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. ........................................... 4
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta .................................6
1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................... 6
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................... 12
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp
luật đất đai hiện hành ....................................................................................... 15
1.3. Kinh nghiệm nƣớc ngoài trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................20
1.3.1. Australia (Úc) .......................................................................................... 20
1.3.2. Trung Quốc ............................................................................................. 20
1.3.3. Hà Lan ..................................................................................................... 21
CHƢƠNG 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ


Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.......................................................................................25
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội .............................................................25
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên .......................... 25
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................ 26
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 29
2.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất. ...................................30
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất qua các năm 2010 và
2014 ................................................................................................................... 31
2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất . 35
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

........................................................................................................................... 35
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... 37
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................... 37
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ......................................................... 37
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo.................. 38
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng
đất trên địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 38
2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. .......................................................................40
2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
........................................................................................................................... 40
2.3.2. Thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. ......................................... 47
2.3.3 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính. ........ 54
2.3.4. Tình hình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. ......................................... 55
2.3.5. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................. 56
2.4. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. .......................................57
2.5. Những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất...............................59
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ


HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ
QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .......................................................................62
3.1. Các nhóm giải pháp chung ...............................................................................62

3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật. .......................................................... 62
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. ............................... 65
3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính. ............................... 66
3.1.4. Giải pháp về tài chính. ............................................................................ 67
3.1.5. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. .................... 69
3.2. Giải pháp cụ thể đối với quận Ngô Quyền .....................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................76
PHỤ LỤC .....................................................................................................................78


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL:

Cơ sở dữ liệu

ELIS:

Environment and Land Information System - Hệ thống thông tin đất đai
và môi trường

GCN:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.

ISO:

International Organization for Standardization

LRC:

Land Registration and Changing - Đăng ký cấp giấy và chỉnh lý biến
động đất đai.

TSCĐ:

Tài sản cố định

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan ..........................................................23
Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền ............................................25
Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2014 ..........................................................31


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp diện tích các phường trên địa bàn quận ................................ 31
Bảng 2.2: Bảng Biến động sử dụng đất Quận Ngô Quyền giai đoạn 2010 -2014 ....33
Bảng 2.3: Bảng Kê khai tài sản cố định ........................................................................40
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra .......................................................53
Bảng 2.5: Tổng hợp kết quả Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất qua các năm 2006 - T6/2015. ...............................56
Bảng 2.6: Tổng hợp kết quả Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư qua các năm 2006 T6/2015. .........................................................................................................................57


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trong giai đoạn hiện nay,
sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiết yếu
ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ
thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên
hữu hạn này. Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở
pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy,
việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó
khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Quận Ngô Quyền là một trong 07 quận của thành phố Hải Phòng. Những năm
gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc độ đô thị hóa,
nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộ
được cấp giấy chứng nhận còn rất ít. Trong khi đó công tác quản lý của Quận Ngô
Quyền về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật
đất đai còn nhiều như vi phạm đất đai tại khu vực Đồng Linh ở phường Đằng Giang;
Khu B Trường Tiểu học Đằng Giang; ngõ 178 đường An Đà phường Đằng Giang …,
chậm được xử lý; quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ; tình trạng giao dịch
đất đai không đăng ký còn phổ biến. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai
trên địa bàn quận còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi

thực hiện các dự án đầu tư như dự án Khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi, dự án
Nút Giao thông Ngã 6 Máy Tơ, Nút Giao thông Quán Mau, dự án đường 100m nối
đường Lạch Tray - Hồ Đông, Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Đông Khê 2…Do
vậy, việc đăng ký lần đầu, biến động sau này trên địa bàn quận phát sinh nhiều khó
khăn, tiến độ triển khai chậm so với chỉ tiêu đề ra.
Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:
„„Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công
1


tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng‟‟.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là đăng ký cấp giấy
chứng nhận) ở Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng, từ đó đề xuất các giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận - pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận
Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:

Nhằm thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử
dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý
hồ sơ địa chính tại địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
b. Phương pháp so sánh:
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt
tồn tại của công tác này trên địa bàn quận.
c. Phương pháp phân tích tổng hợp:
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
2


hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
d. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc
thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học:
- Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bước đầu tiên quan
trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói
chung.
Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ
hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý

nhà nước về đất đai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một
số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc của đề tài
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.

3


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Tổng quan về việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà
nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích theo
quy định của pháp luật.
Theo Luật đất đai năm 2013 đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai:
Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất”.
Tại khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.[12]
Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước
giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất là thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu.
Theo Luật đất đai 2013 quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký: thời hạn 30
ngày kể từ ngày biến động đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền;
đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng thửa đất liền
kề. Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
Cấp Giấy chứng nhận (khoản 5 Điều 95): là theo nhu cầu của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định.
1.1.2. Ý nghĩa và vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
4


1.1.2.1 Ý nghĩa của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ
sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà
nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử
dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp
hành đúng luật đất đai và các quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:
- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn

sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật.
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội
dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài
liệu có liên quan.
Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là
điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các
thông tin đăng ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ
đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ
thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
Thông qua công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước và người sử dụng. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người
sử dụng đất và tài sản đó. Đồng thời thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để Nhà nước nắm
chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

5


a. Trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai: giúp công tác quản lý nhà nước về
đất đai chặt chẽ, có hiệu quả
- Thông qua hoạt động này giúp cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc tình hình

về đất đai, xác định và biết được thông tin của từng thửa đất;
- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi thu hồi đất.
- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai về quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc xây dựng hệ thống
thông tin đất đai, cung cấp thông tin về đất đai.
- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc công khai, minh bạch
và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch đất đai ngầm
không đăng ký.
b. Đối với ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản: bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; là cơ sở để chủ sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp
luật
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Luật đất đai năm 2013 đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai cụ thể là:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người giao đất để
quản lý.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu
cầu của chủ sở hữu.

6

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại tổ chức
đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc
đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm
của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động)
1.2.1.1. Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu
để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ
địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện
trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ
cấp cơ sở.
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phường đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán
bộ cấp xã, phường.
- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính.
a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu

- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai,

7


đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử
dụng đất.
- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các
quan hệ đất đai.
- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo
đạc, bản đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có mức độ
khác nhau.
- Được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
b) Mục đích của đăng ký đất đai lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên
toàn lãnh thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật.
c) Các trường hợp được đăng ký đất đai lần đầu
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
d) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc

điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử
dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục
đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc
sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ
sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng,
hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có
nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
8


- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận
cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
1.2.1.2. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi
nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo
quy định của pháp luật.
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực thuộc là
ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ
thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
a) Đặc điểm
-

Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu.

-

Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất.

b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác
định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền
sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp
luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội
dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự
thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết
định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản
hiện trường sạt lở đất …); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và
chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
c) Các hình thức đăng ký biến động
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
9


- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao

đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng
ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động
vào Giấy chứng nhận đã cấp.

10


Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử

dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo
quy định của Chính phủ. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
d) Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đối với trường hợp biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông
tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;
thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài
sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình
thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục đăng ký như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy
định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất,
tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản
đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao,
kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép
xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi
phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ
Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê
đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

11


- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với
trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.2.1. Khái niệm
Theo Luật đất đai năm 2013:
Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [12]
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật
về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp
lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước

ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này.

12


Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyề n sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.2. Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
+ Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
13


định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ. [12]
+ Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ
quy định:
1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại
Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,
trong các trường hợp sau:
a, Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
b, Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường
hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
14


Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b, Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi thực
hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào
Giấy chứng nhận đã cấp. [1]
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai
hiện hành

a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện hành
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất có hiệu lực ngày 01/07/2014.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về bản đồ địa chính.
Quyết định số 415/2008/QĐ-UBND ngày 13/3/2008 của UBND thành phố Hải
Phòng về việc điều chỉnh thu phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền
sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

15