Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ quy hoạch phát triển thành phố thái bình đến năm 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------

---------

PHẠM THỊ LAN

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI
ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2010


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển, định hướng đúng đắn là cơ sở quan trọng. Định
hướng được thể hiện thông qua các chiến lược quy hoạch phát triển. Mục tiêu hướng
tới cao nhất là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên. Đất đai
là nguồn tài nguyên đặc biệt. Mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián
tiếp cần tới đất đai. Do đó trong tiến trình phát triển, nhu cầu về đất luôn có xu hướng
tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không đổi. Điều này dẫn tới những mâu
thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất, giữa các mục đích sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng
đất đai, góp phần tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh. Chất lượng
của hệ thống quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống
xã hội và tới sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Vì vậy việc định hướng,

lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung quan trọng được quan tâm hàng đầu
ở mọi quốc gia. Để đưa ra được phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý
thì việc phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất nhằm làm rõ những mặt
tích cực và hạn chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Thành phố Thái Bình là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế - xã hội và khoa
học kỹ thuật của tỉnh Thái Bình. Thành phố Thái Bình được thành lập vào năm 2004
theo Nghị định 117/NĐ-CP của Chính phủ trên cơ sở diện tích tự nhiên (4.330,53 ha)
và dân số của thị xã Thái Bình [19]. Năm 2007 thành phố Thái Bình mở rộng địa giới
hành chính thêm 5 xã theo Nghị định số 181/2007/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ.
Năm 2009 thành lập phường Hoàng Diệu trên cơ sở diện tích tự nhiên và dân số của
xã Hoàng Diệu. Thành phố Thái Bình sau khi điều chỉnh địa giới hành chính có diện
tích tự nhiên 6.770,85 ha, chiếm 4,32% diện tích tự nhiên toàn tỉnh, có 19 đơn vị
hành chính trực thuộc, bao gồm 10 phường: Lê Hồng Phong, Đề Thám, Quang
Trung, Bồ Xuyên, Kỳ Bá, Phú Khánh, Trần Hưng Đạo, Trần Lãm, Tiền Phong,
Hoàng Diệu và 9 xã: Đông Hòa, Phú Xuân, Vũ Chính, Vũ Phúc, Đông Thọ, Đông
Mỹ, Vũ Lạc, Vũ Đông, Tân Bình [23]. Thành phố Thái Bình là vùng đất bằng
phẳng, có cao độ 2,6m, có sông Trà Lý chảy qua với chiều dài 6,7km, có hệ thống

1


sông đào đã được nâng cấp, kè bờ. Chất đất ở đây có nguồn gốc phát sinh từ các
cồn và bãi cát biển nhưng được bồi đắp phù sa nên rất thích hợp cho việc gieo trồng
lúa nước và cây rau màu. Nơi đây cũng rất ổn định về địa chất, phù hợp với việc
phát triển các ngành công nghiệp hay xây dựng những công trình cao tầng. Trong
những năm gần đây thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến nhiều biến động
về sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, chủ yếu là đất lúa
sang mục đích phi nông nghiệp.
Để phát huy tiềm năng sẵn có nhất là tiềm năng đất đai, đồng thời thực hiện
mục tiêu kinh tế - xã hội của thành phố đã đề ra trong những năm tới, cần phân tích

hiện trạng và biến động sử dụng đất để đưa ra phương án định hướng sử dụng đất
đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm hạn chế sự chồng chéo và giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và
đảm bảo môi trường sinh thái. Do đó học viên chọn đề tài: "Phân tích hiện trạng
và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ quy hoạch phát triển
thành phố Thái Bình đến năm 2020".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình các
năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
Từ đó đề xuất các định hướng sử dụng đất của thành phố đến năm 2020 góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2000, 2010 của
thành phố Thái Bình.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất
trong khu vực.
- Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của thành phố Thái Bình đến 2020.

2


- Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường thành phố Thái Bình đến 2020.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm
2020.
4. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát
Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất
ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc quy hoạch phát triển thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình đến năm 2020.
- Phương pháp kế thừa
Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu
đề tài.
- Phương pháp thống kê, so sánh
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số
liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu
chí thống kê đất đai năm 2000, năm 2005 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi
chỉ tiêu thống kê về cùng một hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh,
phân tích, đánh giá được chuẩn xác.
- Ph−¬ng ph¸p phân tích, đánh giá tổng hợp: dùng để phân tích và đưa ra
đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của thành phố Thái Bình.
- Phương pháp bản đồ: dùng để thể hiện bản đồ hiện trạng sử dụng đất và xây
dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình.
5. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị.
Chương 2: Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất thành phố Thái
Bình giai đoạn 2000 - 2010.
Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm
2020.

3


Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị và đất đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Đô thị được định nghĩa là một khu dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn [24].
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về
đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô

4


thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị” [17].
1.1.1.2. Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị [29].
Phân vùng chức năng đất đô thị:
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị bao gồm: Đất sử dụng vào
mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất ở; Đất khu công nghiệp và kho
tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất
vùng ngoại ô [29].
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.105.135 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia, là
nước có quy mô diện tích thuộc loại trung bình; có dân số đông 86.210.800 người,
đứng thứ 12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người vào loại
thấp 3.840 m2/người (0,3 – 0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới bằng mức 1/6 bình quân thế giới.
Trước đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng
về kinh tế và kỹ thuật,... là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trường tự nhiên
và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật, đó tình trạng sử dụng đất ở

nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực - và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách

5


nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 ta nhận thấy rằng bên
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện
thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đã tập trung thực hiện việc dồn
điền đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông nghiệp vẫn
còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi hộ có
từ 3 – 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nương
rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tư phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và suy
giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể trồng
rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm 2001 2004, diện tích rừng bị cháy, bị chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy là
23.500 ha (tập trung ở Đồng Bằng sông Cửu Long với 12.844 ha, Tây Bắc và Đông

Bắc với 5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4.206
ha, Đông Nam Bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao

6


nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
- Đối với khu đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc vùng Đồng Bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ còn có
tình trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được
quy hoạch, vẫn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cư, ảnh
hưởng đến vệ sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống người nông dân trong khu
dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể
dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách ưu
đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công

nghiệp đã hoàn thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư được
bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu
quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu tư
sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ

7


chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có được lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa bảo đảm
tính liên thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới
tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là trình trạng “dự
án treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng ồ
ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không còn đất để sản xuất
nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị dịch bệnh, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai, sao
cho nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người

hiện tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách có hiệu quả.
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị
Nếu Cổ Loa được xem là đô thành đầu tiên được xây dựng vào năm 255 trước
công nguyên, thì đô thị nước ta đã hình thành và phát triển trên 2000 năm. Theo quy
luật thì sự tác động các yếu tố kinh tế và xã hội trong đó yếu tố công nghiệp và giao
thông có vai trò quan trọng đối với sự hình thành và phát triển đô thị. Riêng đối với
nước ta bao cuộc xâm lăng của nước ngoài và các cuộc chiến tranh giữ nước cũng
có vai trò khá quan trọng.
Nhìn chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số tăng nhanh, đặc biệt
các đô thị miền Nam, việc sử dụng đất đô thị chưa hợp lý, phát triển thiếu sự cân
đối cần thiết theo các chức năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chưa thật sự
chặt chẽ, kỷ cương. Hiện tượng lấn chiếm, mua bán chuyển nhượng trái phép còn

8


khá phổ biến, nhất là các đô thị lớn. Một trong những chỉ tiêu định hướng quan
trọng nhất để đánh giá mức độ đô thị hoá là dân số đô thị. Ở nước ta sự tăng dân
số toàn quốc ảnh hưởng không tương xứng với mức đô thị hoá đồng thời cũng thể
hiện trình độ kinh tế còn quá chậm.
- Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng
đất ở các nước phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cư lớn
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô thị
đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số trung
bình đô thị đó. Mật độ dân số đô thị năm 2009 TP.Hồ Chí Minh trung bình 35.662

người/km2, một số phường trên 40.000 người/km2, Hà Nội 13.090 người/km2, các
đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long khoảng 4000 – 5000 người/km2. Nhìn chung
mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong điều kiện hiện nay thì mật độ
dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và
các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động
sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m2/người) rất quan trọng để đánh
giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu
người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.

9


Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch
đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m2/người, Berlin 15 m2/người,
Maxcơva 40 m2/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m2/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m2/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [15]

Diện tích cây xanh

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng

toàn đô thị
(m2/người)

(m2/người)
Toàn khu dân dụng

Khu ở

I,II

10-15

5-8

3-4

III, IV

7-10

7-8

3-4

V

7-10

12-14

3-4

Loại đô thị

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m2/người.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị
và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá kiên lộ là 4.500 ha chiếm 42%.

10


Các nước Đông Nam Á như Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô
thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 1520% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15-20 m2.
Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông trên
đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn
giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí

Minh,...
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng,... nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán
bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với
các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng
trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ quân đội
làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai mục đích và
lãng phí.
1.2 Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị
1.2.1 Biến động đất đai
Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần của tự nhiên và xã hội. Như
vậy để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
nguyên quý giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.

11


Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:

- Quy mô biến động:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác,...); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2 Đô thị hoá và sử dụng đất
“Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian
gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự

12

chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ
chức bộ máy hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa
cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống,
không gian đô thị, cơ cấu lao động,… [30].
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta. Theo dự báo, trong
vài thập kỷ tới khoảng từ năm 2020 trở đi, khi các vùng tăng trưởng kinh tế (TP Hồ
Chí Minh - Biên Hoà - Vũng Tàu, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Đà Nẵng - Huế
- Nha Trang) đã mạnh và sẽ không có lợi nếu tiếp tục “tăng sức ép” phát triển tại các
vùng tăng trưởng, thì việc phát triển các hệ thống trung bình, nhỏ (các thị xã, thị trấn)
trong toàn quốc trở nên cấp bách và rất quan trọng.
Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như là
một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc
gia đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
1.2.3 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng đất
đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được nhu cầu sử
dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những điều kiện

13


thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học
và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định các mục
đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử
dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
bảo vệ môi trường [34].
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà
nước ta đã đưa những quan điểm về sử dụng và bảo vệ đất như sau: Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả [33].

Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 xác định một trong những nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [33].
Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định căn cứ để quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

14


- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất [33].
Các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thể hiện tại
Mục 2, chương II Luật Đất đai 2003 bao gồm 10 điều (Điều 21, 22, 23,..., 30) bao
gồm các quy định về nguyên tắc, căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Ngoài ra còn có các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị quyết,...) có liên quan
đến đất đai khác.
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, sinh
thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ vào
yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và chất
lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành, các
doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau của
các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất
khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất [29].
1.3.2.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu
đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm vụ cơ
bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các
nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này trước hết cần tổ

15


chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung
cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách làm cơ sở pháp lý
cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động sử dụng đất đô thị.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử
dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô
thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công
khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối: Đó là ưu thế tuyệt đối trên mảnh đất
nào đó của đô thị với những lợi thế mà các mảnh đất khác không có được. Dựa vào

những ưu thế đó mà phát triển thành các ngành tương ứng nhằm thu được hiệu quả
kinh tế - xã hội cao nhất (ví dụ: khu đô thị ven biển thì nên phát triển hải cảng, bãi
tắm, làm muối...).
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối: tức là lựa chọn mảnh đất có công dụng
thích hợp nhất trong số những mảnh đất có thể thích hợp cho mục đích sử dụng. Vì vậy
ở trung tâm đô thị thường xây dựng cửa hàng hơn là xây dựng nhà ở.
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu: bố trí các mảnh đất
có các ưu điểm, nhược điểm sao cho chúng có thể trao đổi sản phẩm với nhau với
giá thành thấp nhất. Điều đó sẽ làm tăng ưu thế của mảnh đất này tới tối đa, giảm
nhược điểm của mảnh đất kia tới tối thiểu.
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:

16


Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa
chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần
tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: cần chú ý đến các nhân tố:
Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu,...); nhân tố thị trường (quy mô, cơ
cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện,
trình độ tổ chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải), nhân tố xã hội
(dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ cấu
dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực; nhu
cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu nhập
của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của vùng phụ
cận dân cư đô thị.

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự
kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các
nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một

17


phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu
chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.3.2.5. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất
đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ thể
đối với từng chức năng như sau:
- Đất khu đất công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.
Quy mô diện tích khu công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển
ở đô thị đó. Thông thường các khu công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu dân dụng
thành phố. Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải
đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động
của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại

của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch
xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp quốc gia [18].
- Đất kho tàng: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho tàng là
nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng
ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ Quốc gia được bố
trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác của đô thị đều
nằm trong cơ cấu quy hoạch phát triển đô thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần
các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
- Đất xây dựng các khu ở: Bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ
trong thành phố thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô
thị, phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư đô thị. Trong đó bộ phận đất
đai xây dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, trên
đó giải quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và những yêu cầu
khác liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
Thông thường khu đất ở được giới hạn bởi hệ thống đường nội bộ, các tuyến
đường phố phân chia khu ở thành các lô đất có quy mô vừa và đủ để đảm bảo cuộc
sống an toàn thoải mái và ổn định lâu dài.

18


- Khu trung tâm các công trình công cộng: Bao gồm khu vực trung tâm chính
trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn
như quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa
học,… phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị. Đất trung tâm thường
được bố trí ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm
của thành phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường.
- Đất cây xanh và thể dục thể thao: Bao gồm đất xây dựng các công viên văn
hoá, nghỉ ngơi, các khu thể dục thể thao thành phố, các vườn cây đặc biệt khác như

công viên bách thú, bách thảo, công viên rừng,… Đây vừa là một chức năng của đô
thị vừa là nơi cải tạo điều kiện vi khí hậu và làm cho môi trường trong sạch. Các
vườn cây, mặt hồ còn có chức năng gắn liền con người với thiên nhiên, tạo mối liên
hệ giữa các công trình nhân tạo với môi trường tự nhiên. Hệ thống cây xanh và mặt
nước góp phần làm cho sinh thái đô thị gần với sinh thái tự nhiên.
- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng:
Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa đô thị
với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
- Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng
các công trình đô thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm
bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không
trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu
đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động
bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu
tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4 Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất
đô thị
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất cần thiết phải xác định được các yếu
tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là:

19


1.4.1 Vấn đề xác định tính chất đô thị
Mỗi đô thị có một tính chất riêng. Tính chất đó nói lên vai trò và nhiệm vụ của
đô thị trong sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. Đồng
thời tính chất đô thị cũng ảnh hưởng lớn đến cơ cấu nhân khẩu, bố cục đất đai, tổ
chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ công cộng,… Do vậy việc xác định
đúng đắn tính chất đô thị sẽ tạo điều kiện xác định đúng phương hướng phát triển

phải có của đô thị, từ đó làm nền tảng cho việc định vị đúng hướng quy hoạch hợp
lý cho đô thị.
Để xác định được tính chất của đô thị, cần tiến hành phân tích một cách khoa
học những yếu tố sau:
- Phương hướng phát triển kinh tế - xã hội: Xác định nhiệm vụ kinh tế cụ thể
cho đô thị. Từ đó căn cứ vào các chỉ tiêu kế hoạch cụ thể đối với đô thị để xác định
tính chất của đô thị.
- Vị trí của đô thị trong quy hoạch vùng lãnh thổ: quy hoạch vùng lãnh thổ xác
định mối quan hệ qua lại giữa đô thị với các vùng lân cận. Chính mối quan hệ về
kinh tế, sản xuất, văn hoá, xã hội xác định vai trò của đô thị đối với vùng.
- Điều kiện tự nhiên của đô thị: Trên cơ sở đánh giá những khả năng về tài
nguyên thiên nhiên, điều kiện địa hình, điều kiện cảnh quan,… có thể xác định được
yếu tố thuận lợi nhất ảnh hưởng đến phương hướng hoạt động về mọi mặt của đô
thị, ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển đô thị.
1.4.2 Vấn đề xác định quy mô dân số đô thị
Quy mô dân số là yếu tố quan trọng để làm cơ sở tính toán dự kiến quy mô đất
đai cũng như bố trí các thành phần đất đai của đô thị. Do đó việc xác định quy mô
dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất khi thiết kế quy hoạch đô thị hay
quy hoạch sử dụng đất đô thị. Việc tính toán quy mô dân số chủ yếu là theo phương
pháp dự báo.
Để xác định quy mô dân số đô thị, trước tiên phải xác định được thành phần
nhân khẩu, cơ cấu dân cư của đô thị đó:

20


- Xác định cơ cấu dân cư đô thị:
+ Xác định cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi: nhằm để nghiên cứu khả
năng tái sản xuất của dân cư tạo điều kiện để tính toán cơ cấu dân cư trong tương
lai. Cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi thường được tính theo độ tuổi lao động.

+ Xác định cơ cấu dân cư theo lao động xã hội ở đô thị: thông qua việc phân
dân cư đô thị thành các loại:
Nhân khẩu lao động: bao gồm:
Nhân khẩu cơ bản: là những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính
chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ công nhân viên các cơ sở sản xuất công nghiệp,
các cơ quan hành chính, kinh tế, viện nghiên cứu,…
Nhân khẩu phục vụ: là những người lao động thuộc các xí nghiệp và các cơ sở
mang tính chất phục vụ riêng cho thành phố.
Nhân khẩu lệ thuộc: là những người không tham gia lao động, ngoài tuổi lao
động: người già, trẻ em dưới 18 tuổi, người tàn tật…
Cách phân loại trên được sử dụng để xác định quy mô dân số đô thị ở nhiều
nước trên thế giới thông qua con đường thống kê, dự báo và cân bằng lao động xã
hội.
Nghiên cứu thành phần dân cư đô thị là một vấn đề phức tạp vì nó luôn biến
động. Việc nghiên cứu và đánh giá đúng sự diễn biến dân số về tất cả các mặt tạo
tiền đề vững chắc cho việc quy hoạch xây dựng đô thị một cách hợp lý.
- Dự báo quy mô dân số đô thị:
Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian nhất
định, tính tiếp quy mô dân số theo phương pháp ngoại suy. Qua nghiên cứu ta thấy
sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác
nhau. Đó là sự tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần
khác nữa.
Trong trường hợp đơn giản có thể tính sự tăng dân số tổng hợp như sau:
Pt = [(P01 + P02) . (1 + α - β + w - r )].t .(1 + r)
Trong đó:
- Pt: Số dân dự báo trong khoảng thời gian t

21

- P01: dân số nội thành nội thị
- P02: dân số vùng lân cận sát nhập vào đô thị
- α : tỷ lệ sinh
- β : tỷ lệ tử
- w : tỷ lệ nhập cư, di cư
- r : tỷ lệ dân số tạm trú so với dân số (0,05 - 0,2%)
- t: Khoảng thời gian dự báo [03].
1.4.3 Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng đô thị
Chọn đất xây dựng đô thị:
Giải quyết đúng đắn việc chọn đất xây dựng có ý nghĩa quyết định đến quá
trình phát triển về mọi mặt của đô thị, đồng thời còn ảnh hưởng đến hoạt động sản
xuất, sinh hoạt và nghỉ ngơi của dân cư. Nó còn có tác dụng quan trọng trong việc
hạ giá thành xây dựng và quyết định bố cục không gian kiến trúc của thành phố. Để
lựa chọn đất đai xây dựng đô thị, trước hết cần phân tích đánh giá các điều kiện tác
động lên đơn vị đất đai dự định xây dựng đô thị, bao gồm:
- Đánh giá các điều kiện tự nhiên: tức là đánh giá mọi yếu tố về khí hậu, địa
hình, địa chất,… nhằm khai thác những điều kiện tích cực và hạn chế những ảnh
hưởng bất lợi của thiên nhiên đối với đô thị:
+ Khí hậu: khí hậu có ảnh hưởng rất lớn đến cơ cấu quy hoạch và khả năng tổ
chức cuộc sống đô thị. Trong đó cần trú trọng đánh giá các yếu tố: gió, nắng, nhiệt
độ, độ ẩm, chế độ mưa…
+ Điều kiện địa hình: có ý nghĩa quan trọng đến phương hướng phát triển
tương lai của đô thị. Vấn đề tổ chức đất đai xây dựng đô thị, các hoạt động sản xuất,
đời sống đô thị,… đều chịu ảnh hưởng của địa hình.
+ Điều kiện địa chất công trình: việc chọn đất xây dựng cần dựa vào cường độ
chịu nén của nền đất cho từng loại công trình cụ thể để xác định chiều cao công trình.
+ Điều kiện địa chất thuỷ văn: xác định độ sâu của mực nước ngầm. Bên cạnh
đó nghiên cứu khả năng cung cấp nước cho thành phố để xác định phương án cung
cấp nước phục vụ sản xuất và sinh hoạt.

22


- Đánh giá điều kiện hiện trạng: Việc nghiên cứu tình hình hiện trạng cần chú
ý những vấn đề sau:
+ Đặc điểm của các cơ sở sản xuất công nghiệp và thủ công nghiệp: tình hình
sản xuất, lực lượng, quy mô,...
+ Mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuật: tình hình sử dụng và khả năng phát triển
các mạng lưới đó trong khu vực quy hoạch.
+ Tình hình về nhà ở: trạng thái xây dựng, loại nhà ở, mật độ xây dựng,...
+ Tình hình dân số: sự phân bố các thành phần dân cư, nguồn lao động, tỷ lệ
phát triển dân số...
+ Hệ thống các công trình phục vụ công cộng: quy mô, trạng thái, cơ cấu phục
vụ của các ngành y tế, giáo dục, thương nghiệp, văn hoá, hành chính,...
Sau khi đánh giá từng yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện hiện trạng khu
đất, ta phải đánh giá tổng hợp các yếu tố của đô thị thông qua việc phân loại đất đai
theo mức độ thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi.
Bên cạnh việc đánh giá đó thì khu đất được chọn cũng cần phải thoả mãn một
số yêu cầu sau:
+ Đủ diện tích đất xây dựng đô thị trong giai đoạn quy hoạch từ 10 đến 25
năm, kể cả đất dự trữ.
+ Khu vực phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả
nước bẩn sinh hoạt sản xuất và nước mưa một cách thuận tiện.
+ Đất đai xây dựng không nằm trong phạm vi ô nhiễm nặng do chất độc hoá
học, phóng xạ, tiếng ồn,...
+ Vị trí đất xây dựng có liên hệ thuận tiện với hệ thống đường giao thông,
đường ống kỹ thuật điện nước.
+ Đất xây dựng đô thị cố gắng không chiếm dụng hoặc hạn chế chiếm dụng đất
canh tác, đất sản xuất nông nghiệp và tránh các khu vực có tài nguyên khoáng sản,
khu nguồn nước, khu khai quật di tích cổ, các di tích lịch sử và các di sản văn hóa.

+ Nếu chọn vị trí của điểm dân cư để cải tạo và mở rộng thì cần hạn chế lựa
chọn chỗ đất hoàn toàn mới, thiếu các trang thiết bị kỹ thuật đô thị. Phải đảm bảo
đầy đủ điều kiện phát triển và mở rộng của đô thị trong tương lai.

23


Dự báo về quy mô đất đai đô thị:
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất đô thị, quy mô, tính chất đô thị, dự
báo về dân số đô thị, quy phạm về quy hoạch, tiến hành dự báo quy mô đất đai cho
các bộ phận đô thị, cho các chức năng đô thị. Cụ thể trong tài liệu đào tạo, bồi
dưỡng quy hoạch sử dụng đất có nêu về việc dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị
như sau:
Nhu cầu đất phát triển đô thị có thể tính theo công thức trong tài liệu đào tạo,
bồi dưỡng quy hoạch sử dụng đất của Tổng cục Địa chính.
Z=N.P
Trong đó:
- Z: là diện tích đất phát triển đô thị
- N: số dân tăng lên theo dự báo
- P : định mức đất dùng cho một khẩu đô thị năm quy hoạch [46].

1.4.4 Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị
Các chức năng đô thị chiếm một diện tích nhất định trong đô thị. Tỷ lệ các
diện tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, vì vậy người ta quy
định chỉ tiêu đất đối với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại
đô thị cụ thể như sau:
Bảng 02: Chỉ tiêu đất đai xác định đối với từng chức năng của đô thị [15]
Loại đô thị

I

II
III
IV
V

Quy mô đất đai m2/người
Cây xanh
Đất ở
Giao thông
khu dân
dụng

Công
nghiệp &
kho tàng
25 - 30
25 - 28
19 - 21
6-7
(3-4)
25 - 30
25 - 28
19 - 21
6-7
(3-4)
15 - 20
35 - 45
16 - 20
7-9
(2 - 3)

10 - 15
35 - 45
16 - 20
7-9
(1,0 - 1,5)
10 - 15
45 - 55
10 - 12
12 - 14
(1,0 - 1,5)
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

24

Công cộng
4-5
4-5
3-4
3-4
3 - 3,5