Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại tòa án nhân dân tỉnh hải dương

ĐỖ TRƯỜNG GIANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

THỦ TỤC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

ĐỖ TRƯỜNG GIANG

2013 - 2015

HÀ NỘI - 2015

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỦ TỤC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

ĐỖ TRƯỜNG GIANG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. BÙI THỊ HUYỀN

HÀ NỘI - 2015

2


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực. Những kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất
kỳ công trình khoa học nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Trường Giang

3


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này tôi xin chân
thành cảm ơn sự giảng dạy nhiệt tình của các thầy giáo, cô giáo – Viện Đại
học Mở Hà Nội.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn chân thành, sâu sắc đến cô
giáo hướng dẫn khoa học: TS. Bùi Thị Huyền đã dành nhiều thời gian, tâm

huyết, tận tình hướng dẫn và động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu,
hoàn thành luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn cán bộ công chức TAND tỉnh Hải
Dương đã tạo điều kiện cho tôi trong việc thu thập tài liệu, số liệu thống kê để
hoàn thành luận văn
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên
tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này
Học viên

4


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU

Chương I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH
6

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

1.1.

Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất, giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất tại tòa án

1.2.

6

Đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng dân sự

11

1.2.1. Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
11

đất

1.2.2. Đặc điểm về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất

12

1.2.3. Đặc điểm về đối tượng tranh chấp quyền sử dụng đất là quyền
quản lý, sử dụng, định đoạt đối với loại tài sản đặc biệt không
thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp

12

1.2.4. Đặc điểm về xác minh, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất
1.3.

12

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất tại tòa án

14

5


1.4.

Sơ lược lịch sử hình thành phát triển của pháp luật về giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
17

1.4.1. Giai đoạn từ 1953 – 1987

18

1.4.2. Giai đoạn từ 1987 – 1993

19

1.4.3. Giai đoạn từ 1993 – 2004

19

1.4.4. Giai đoạn từ 2004 đến nay

21

Chương II: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN
24

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

2.1.

Thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

24

2.1.1. Điều kiện thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

24

2.1.2. Thủ tục thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

30

2.2.

Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

30

2.2.1. Thông báo thụ lý vụ án

30

2.2.2. Xây dựng hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

31

2.2.3. Hoà giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

38

2.2.4. Một số quyết định có thể áp dụng trong giai đoạn chuẩn bị xét xử
vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất
2.3.

Phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

40
43

Chương III: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG VÀ MỘT SỐ

47

KIẾN NGHỊ

3.1.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân tỉnh Hải Dương

47

3.1.1. Những kết quả đạt được trong quá trình giải quyết các vụ án
tranh chấp quyền sử dụng đất

6

47


3.1.2. Những tồn tại, hạn chế trong quá trình giải quyết các vụ án tranh
chấp quyền sử dụng đất

49

3.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải
quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất
3.2.

64

Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác giải quyết án
tranh chấp quyền sử dụng đất

67

3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất

67

3.2.2. Kiến nghị thực hiện pháp luật

71

KẾT LUẬN

78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

80

7


NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

- BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

- BLDS

: Bộ luật Dân sự

- HĐXX

: Hội đồng xét xử

- QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

- GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- HĐTP

: Hội đồng Thẩm phán

- TAND

: Tòa án nhân dân

- UBND

: Ủy ban nhân dân

- VKS

: Viện kiểm sát

8


DANH MỤC BẢNG

Số hiệu
bảng

3.1

Tên bảng
Số lượng án tranh chấp quyền sử dụng đất
(từ năm 2010 – 2014)

9

Trang


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai không chỉ là tài nguyên quan trọng, nguồn lực phát triển của mỗi
quốc gia, đất đai còn là tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của
mỗi người dân, thậm chí có thể nói là một trong những tài sản quan trọng nhất. Hiện
nay, trong nền kinh tế thị trường khi đất đai trở thành hàng hóa có thể chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn … thì đất đai trở thành loại tài sản
ngày càng có giá trị. Xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai, nên vấn đề tranh chấp
đất đai xảy ra ngày càng nhiều về số lượng, quy mô, tính chất phức tạp. Các hình
thức tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử
dụng đất; tranh chấp ranh giới đất; tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn . . . đặc trưng của tranh chấp quyền sử
dụng đất tác động sâu rộng đến nhiều mặt đời sống xã hội. Hiện nay, tranh chấp đất
đai diễn ra tại khắp các tỉnh, thành, vùng miền với quy mô ngày một lớn và mức độ
ngày càng nghiêm trọng, khó kiểm soát.
Nhằm giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước đã ban hành hệ thống chính sách
pháp luật về đất đai theo hướng ngày càng được bổ sung và hoàn thiện tạo tiền đề pháp
lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai. Thực tế, trong những năm qua, hệ thống cơ

quan Tòa án có nhiều cố gắng trong việc giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp về đất
đai góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp về tài sản của các tổ chức và cá nhân.
Chất lượng giải quyết các vụ án ngày càng được nâng cao, tỷ lệ án bị hủy, sửa do lỗi
chủ quan của thẩm phán có xu hướng giảm dần. Mặc dù đạt được một số thành tựu
trong công tác giải quyết các vụ án dân sự nói chung và trong công tác giải quyết các
vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nhưng hệ thống cơ quan Tòa án vẫn còn
nhiều hạn chế khi giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai, đó là: Tiến độ giải quyết
còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra, nhiều vụ án phải kéo dài không đúng thời hạn pháp
luật quy định; công tác định giá, thẩm định, xác minh thu thập chứng cứ còn nhiều sai

10


sót; việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn tại nhiều địa phương còn chưa nhất quán,
chưa có sự thống nhất về nhận thức trong hệ thống cơ quan Tòa án; đa số các vụ án sau
khi xét xử sơ thẩm đều bị kháng cáo, kháng nghị theo trình tự phúc thẩm, giám đốc
thẩm hoặc tái thẩm; một số vụ án phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài, làm mất lòng tin
của người dân đối với đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước … Có
thể khẳng định rằng, giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại án khó khăn, phức
tạp nhất, đồng thời là khâu yếu nhất trong trong công tác giải quyết các tranh chấp dân
sự tại cơ quan tòa án.
Do đó, việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật về thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng tranh chấp đất đai, cách thức giải quyết các vụ
án tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự có ý nghĩa hết sức quan trọng về mặt
lý luận cũng như thực tiễn. Với nhận thức như vậy, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài
“Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa
án nhân dân tỉnh Hải Dương” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài:
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai luôn là đề tài
thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp lý. Hiện nay, có một số công trình

nghiên cứu dưới dạng cử nhân Luật, thạc sỹ luật học, tiến sỹ luật học, một số bài viết
hoặc đề tài nghiên cứu liên quan về vấn đề này, như: Năm 2002, Tòa án nhân dân Tối
cao có công trình nghiên cứu khoa học cấp bộ về “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm
nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân”;
tác giả Tưởng Duy Lượng, nguyên Phó chánh án Tòa án nhân dân tối cao với “Xử lý
các tranh chấp trong một số vụ án dân sự” Nxb Chính trị quốc gia năm 2008; “Một vài
suy nghĩ về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến chính sách cải tạo của Nhà
nước” trên tạp chí Tòa án nhân dân số 9 năm 2008; “Về hòa giải tranh chấp đất đai”
của tác giả Phạm Quý Thái đăng trên tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 11/2009; Luận
văn “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân” năm 2010
của Th.sỹ Nguyễn Thị Mai.
Ngoài ra, còn nhiều bài viết khác có liên quan đến đề tài, như: Tác giả Từ Văn

11


Thiết với bài “Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở liên quan đến quyền sử dụng
đất là tài sản chung” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân số 11 năm 2008; tác giả
Nguyễn Minh Hằng – Hà Văn Nâu với bài “Thủ tục hòa giải tiền tố tụng – điều kiện
bắt buộc để thụ lý các vụ án tranh chấp đất đai” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân số
11 năm 2011. Ngoài ra, còn nhiều công trình và bài viết đăng trên báo, tạp chí chuyên
ngành về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, những công trình nghiên cứu
thường chỉ tập trung vào một số vấn đề nhất định, như: Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản
liên quan đến quyền sử dụng đất …Hiện nay, Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi năm 2011
và Luật đất đai 2013 có nhiều điểm mới, nhất là những quy định về giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất thì nhiều vấn đề cũng cần được nghiên cứu thêm. Trên cơ sở
kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất, luận văn sẽ phân tích ở góc nhìn tổng thể, sâu sắc, toàn
diện về lý luận và thực tiễn tại địa phương nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh

chấp quyền sử dụng đất tại Toà án.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về thủ tục giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất theo trình tự tố tụng dân sự. Từ đó, phân tích, đánh giá
thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại hệ thống cơ quan Tòa án. Đồng
thời, đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến việc
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào các nhiệm vụ chủ yếu
sau:
- Làm rõ những vấn đề lý luận chung về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất;
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương;

12


- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến công tác giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất theo trình tự tố tụng dân sự.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp quyền
sử dụng đất theo trình tự tố tụng dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn không nghiên cứu sâu các quy định của pháp luật về quyền sử dụng
đất mà tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng tại Tòa án cấp sơ thẩm và các quy định pháp luật liên quan đến các
vấn đề tố tụng.

Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất tại Tòa án cấp xét xử sơ thẩm. Luận văn không đề cập đến việc giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất theo trình tự phúc thẩm, giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
Luân văn tập trung nghiên cứu thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm
2014.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu mà đề tài đã đặt ra, trong quá trình nghiên
cứu luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp
luật;
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu, cụ thể:
Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử … để nghiên cứu tổng quan
những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; phương
pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá … để tìm hiểu quy định của pháp luật về
trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất; phương pháp phân tích,
phương pháp tổng hợp … được sử dụng để đánh giá thực trạng công tác giải quyết án
tranh chấp quyền sử dụng đất.

13


6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục và Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại cơ quan Tòa án
Chương 2: Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan
tòa án.
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân

dân tỉnh Hải Dương và một số kiến nghị.

14


Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất tại tòa án.
Không ai có thể phủ nhận tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với đời
sống con người. Trong lịch sử, đất đai vừa là cơ sở để mỗi quốc gia thể hiện lãnh
thổ, chủ quyền của mình, nhưng đồng thời cũng là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải
vật chất cho toàn xã hội.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, tranh chấp đất đai là một hiện tượng tất yếu
trong xã hội, xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế xã hội nào. Ở Việt Nam, tranh
chấp đất đai gây ra những hậu quả nặng nề, ảnh hưởng xấu đến trật tự, an toàn xã
hội, làm xói mòn lòng tin của người dân đối với đường lối chủ trương của Đảng,
pháp luật của Nhà nước. Tranh chấp đất đai xuất phát từ một số nguyên nhân sau:
- Cơ chế quản lý đất đai còn nhiều hạn chế: Trong những năm qua, công tác
quản lý đất đai còn nhiều yếu kém. Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều
ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ. Có thời kỳ mỗi loại đất do một
ngành quản lý. Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng thuộc
ngành nào thì ngành đó quản lý. Cũng có tình trạng, có loại đất không được cơ quan
nào quản lý. Bên cạnh đó, hệ thống cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến cơ sở
không ổn định, không đủ sức đáp ứng yêu cầu công việc.
Công tác phân vùng quy hoạch đất đai làm chậm, thiếu đồng bộ, việc xác
định mốc giới thiếu chính xác, không kịp thời hoặc không rõ ràng làm cho tình
trạng tranh chấp đất đai phức tạp thêm. Phương tiện và hồ sơ phục vụ cho công tác

quản lý đất đai còn thiếu. Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, không đồng bộ, thiếu
căn cứ pháp lý và thực tế, việc lưu trữ không đầy đủ, khi có tranh chấp xảy ra rất
khó giải quyết. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm do nhiều

15


nguyên nhân, trong đó có phần là do chưa có đầy đủ cơ sở khoa học và phương
pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sử dụng đất cho các chủ thể. Chính sách
đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, đời sống của người sử dụng đất bị
thu hồi chưa được quan tâm thỏa đáng. Những điều đó đã và đang làm giảm hiệu
lực của Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
- Hệ thống văn bản quy pháp pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, thiếu
đồng bộ, có mặt không rõ ràng. Thực tế áp dụng các chính sách còn nhiều tùy tiện,
người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng, người không có khả năng
thì lại được chia ruộng, đất được sử dụng kém hiệu quả. Bên cạnh đó, các văn bản
hướng dẫn thi hành luật chậm được ban hành làm cho các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi giải quyết các vụ việc gặp nhiều khó khăn
- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa được coi trọng, dẫn đến
trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn
chế. Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống.
- Một bộ phận cán bộ, công chức thiếu gương mẫu, tùy tiện trong khi thực
hiện nhiệm vụ, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Năng lực cán bộ, công
chức thực hiện công tác quản lý đất đai còn hạn chế.
- Hiện nay, nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Việc thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng hạ tầng, thực hiện các dự án đầu
tư .... làm cho quỹ đất canh tác ngày càng giảm. Trong khi đó, sự gia tăng dân số
vẫn ở tỷ lệ cao, các ngành kinh tế chưa đáp ứng được vấn đề giải quyết việc làm và
cuộc sống cho người lao động. Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường
làm cho giá đất tăng đã và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng tranh chấp

quyền sử dụng đất trở lên gay gắt trong xã hội.
Như vậy, có thể thấy tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong
đời sống xã hội. Theo nghĩa rộng thì tranh chấp đất đai là biểu hiện sự mâu thuẫn,
bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối
với đất đai, xuất phát trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp,
tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp

16


luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất đai. Theo Giáo trình
Luật Đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội thì “Tranh chấp đất đai là sự bất
đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi
tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai”. Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp
về chủ thể có quyền sử dụng đất, tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất. Vậy tranh chấp đất đai có đồng nghĩa với tranh chấp quyền sử dụng đất
hay không cũng là vấn đề cần được làm sáng tỏ về phương diện lý luận.
Dưới góc độ quyền dân sự thì tranh chấp quyền sử dụng đất là một dạng
tranh chấp dân sự, biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản
lý, chiếm hữu, sử dụng đối với đất đai khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát
sinh từ quan hệ đất đai. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về khái niệm tranh chấp quyền sử
dụng đất dưới góc độ dân sự, tác giả tiếp cận từ khái niệm tranh chấp đất đai được
xác định trong các quy định của Luật Đất đai hiện hành. Qua đó đánh giá nội hàm
của khái niệm này để có cách nhìn nhận theo hướng đầy đủ nhất.
Trong các quy định trong Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993 đều có
dùng thuật ngữ “Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” mà
không có phần giải thích thuật ngữ. Nhưng đến Luật Đất đai 2003, tại khoản 26
Điều 4 và tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đều quy định: “Tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai”. Kết hợp lập luận trên với quy định tại Điều 136 Luật Đất

đai 2003 quy định tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì thẩm quyền
giải quyết được xác định theo hướng: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương
sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết...”. Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy
dường như có sự tương đồng giữa hai thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” và “Tranh
chấp quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách nhìn của Giáo trình Luật
Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội thì tranh chấp đất đai là một thuật ngữ rộng

17


hơn tranh chấp quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 cho thấy: “Đất đai, tài
nguyên nước… là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý”. Tiếp theo đó, Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” . Nếu hiểu
khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất theo nghĩa rộng thì đó là sự xung đột về
thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong việc sử dụng đất, bao gồm các tranh
chấp ai là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất; tranh chấp phát sinh khi người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất và tranh chấp
khi người sử dụng thực hiện các quyền và nghĩa vụ luật quy định đối với quyền sử
dụng đất.
Nếu ở góc độ phân tích độc lập khái niệm “Tranh chấp quyền sử dụng đất”
theo hướng dựa trên cơ sở tách nghĩa “Tranh chấp” và “Quyền sử dụng đất” tác giả
càng nhận thấy sự hợp lý khi hiểu khái niệm này theo nghĩa rộng. Như chúng ta đã
biết, theo quy định pháp luật Việt Nam thì “Quyền sử dụng đất” là quyền bị giới

hạn, khi mà người sử dụng đất hợp pháp không được hoàn toàn thực hiện mọi mong
muốn hoặc mục đích mà chỉ được phép thực hiện những gì mà pháp luật cho phép.
Điều 105 Luật Đất đai 2003 quy định về quyền chung của người sử dụng đất “Được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động đầu tư từ
đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp”. Ngoài ra các quyền khác được quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 gồm
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” Chỉ với hai điều nêu trên tác giả thấy
rằng xung đột về quyền và lợi ích của các chủ thể không chỉ nguyên vẹn là xung đột
về việc ai là người được sử dụng đất, mà còn bao gồm cả những xung đột phát sinh
từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

18


sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...v.v.
Luật Đất đai 1993, 2003 đều sử dụng thuật ngữ “Tranh chấp về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, nhưng nội hàm của khái niệm lại được giải
thích khác nhau trong các văn bản hướng dẫn. Thông tư liên tịch 02 ngày 28/7/1997
hướng dẫn giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 38 Luật
Đất đai 1993 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là người có quyền
sử dụng, các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất)
mà chỉ đề cập rất chung chung là tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng
đất. Thông tư liên tịch số 01 ngày 3/1/2002 thay thế Thông tư 02 nêu trên cũng
không sử dụng thuật ngữ “Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất” mà sử dụng một thuật ngữ khác là các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng
đất. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất được giải thích bao
gồm: Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp

hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất;
Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Xét về logic ngôn ngữ thì thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng bao gồm cả tranh chấp về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử
dụng đất nếu hiểu theo nghĩa rộng sẽ bao gồm 3 loại: Tranh chấp về việc ai là người
có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là
kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới, tranh chấp lối đi);
Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Tranh
chấp thừa kế quyền sử dụng đất”; tranh chấp quyền sử dụng đất trong các vụ án hôn
nhân gia đình. Còn tranh chấp về quyền sử dụng đất theo nghĩa hẹp rộng chỉ bao
hàm tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất.
Trong phạm vi của Luận văn này, tranh chấp quyền sử dụng đất được tiếp
cận theo nghĩa rộng, bao hàm các dạng tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

19


Qua các phân tích ở trên có thể rút ra khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất
như sau: Tranh chấp quyền sử dụng đất là các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm tranh chấp về việc ai là người
có QSDĐ; thừa kế QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; tranh
chấp quyền sử dụng đất trong các vụ án hôn nhân gia đình.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là một dạng tranh chấp dân sự ngày càng phổ
biến và phức tạp trong giai đoạn hiện nay. Tranh chấp quyền sử dụng đất được giải
quyết theo trình tự tố tụng dân sự tại cơ quan tòa án. Để hiểu một cách toàn diện và
đúng về khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân
sự. Trước hết phải hiểu khái niệm tố tụng dân sự là gì? Theo từ điển Hán Việt của

Đào Duy Anh: “Tố tụng là việc thưa kiện”, “Tố tụng pháp lý là việc pháp luật quy
định những thủ tục về cách tố tụng”. Như vậy, hiểu một cách đơn giản: Tố tụng là
việc thưa kiện ở tòa án. Từ sự phân tích này, cùng với sự nhìn nhận khái quát về các
tranh chấp dân sự hiện nay, có thể hiểu tố tụng dân sự là trình tự, thủ tục giải quyết
vụ việc dân sự tại tòa án.
Do đó, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là việc cơ quan tòa án có
thẩm quyền áp dụng các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai để giải
quyết mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ đất đai theo trình tự, thủ tục do pháp
luật tố tụng dân sự quy định.
1.2. Đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố
tụng dân sự
1.2.1. Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp quyền sử dụng đất là một loại tranh chấp dân sự đặc thù bởi nó
vừa chịu sự điều chỉnh của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng đồng thời cũng chịu sự
điều chỉnh của quan hệ pháp luật đất đai. Do đó, tại Điều 25, Điều 33 của BLTTDS
và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 đều quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất thuộc về cơ quan Tòa án. Tuy nhiên, trong một số trường hợp
tranh chấp quyền sử dụng đất mà các bên không có giấy tờ hợp pháp quy định tại

20


Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì pháp luật cho phép đương sự được quyền lựa chọn
UBND hoặc Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
1.2.2. Đặc điểm về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sự
dụng đất
Tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là tranh chấp về việc ai người có
QSDĐ; tranh chấp tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất ở trong vụ án hôn nhân
gia đình; tranh chấp thừa kế QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị

QSDĐ. Do đó, để giải quyết loại tranh chấp này cần áp dụng nhiều văn bản khác
nhau như Luật Đất đai, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự. Trong một số trường
hợp đặc thù còn phải áp dụng thêm Luật hôn nhân và Gia đình, Luật Nuôi con nuôi
để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong vụ án hôn nhân gia đình hoặc xác
định hàng thừa kế trong các vụ án tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
1.2.3. Đặc điểm về đối tượng tranh chấp quyền sử dụng đất là quyền quản
lý, sử dụng, định đoạt đối với loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của
các bên tranh chấp
Do đất đai là loại tài sản đặc biệt, nên tại Điều 1 Luật Đất đai 1987, Điều 1
Luật Đất đai 1993, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003, Điều 4 Luật Đất đai 2013 đều
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như
vậy, chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai không có quyền sở hữu đối với loại tài
sản (đất đai) mà mình đang tranh chấp. Do đó, tranh chấp giữa các bên chỉ là tranh
chấp về quyền quản lý, sử dụng, định đoạt đối với đất đai và Tòa án chỉ được xem
xét giải quyết tranh chấp các quyền này. Nếu có tài sản trên đất thì Tòa án mới giải
quyết quyền sở hữu tài sản trên đất.
1.2.4. Đặc điểm về xác minh, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất
Xác minh, thu thập chứng cứ luôn là vấn đề quan trọng để giải quyết các vụ án
dân sự. Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thì việc xác minh, thu thập chứng cứ
là hoạt động tố tụng khó khăn và phức tạp. Khi giải quyết loại tranh chấp này, Tòa án

21


cần xác định đầy đủ người tham gia tố tụng, xác minh được nguồn gốc, diễn biến quá
trình sử dụng đất, thẩm định, định giá tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất .... Muốn
thiết lập hồ sơ vụ án đầy đủ chứng cứ để giải quyết vụ án đúng quy định pháp luật thì
Tòa án cần thu thập chứng cứ từ nhiều nguồn khác nhau. Chứng cứ của vụ án có thể là
những tài liệu do nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan hoặc

người làm chứng cung cấp. Chứng cứ có thể do người bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của đương sự cung cấp cho Tòa án. Ngoài ra, Tòa án còn phải tự mình xác minh,
thu thập chứng cứ từ những cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được nội dung sự việc hoặc
họ đang lưu giữ những tài liệu có thể được sử dụng làm chứng cứ cho việc giải quyết
vụ án. Tuy nhiên, đa số các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất đều diễn ra trong
khoảng thời gian khá lâu. Do vậy, việc xác minh, thu thập chứng cứ của Tòa án sẽ gặp
khó khăn. Thực tế, Tòa án thường xác minh, thu thập chứng cứ từ chính quyền địa
phương, nhưng do thời gian quá lâu, nên những cán bộ địa phương có thể đã chết hoặc
không còn công tác. Thậm chí tài liệu chứng cứ cũng không còn được lưu trữ tại địa
phương hoặc bị thất lạc, gây khó khăn cho việc giải quyết vụ án.
Trong các chứng cứ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì việc xác định
nguồn gốc, diễn biến quá trình sử dụng đất là một trong các chứng cứ quan trọng nhất.
Để làm rõ những vấn đề này, Tòa án cần phải xem xét kỹ lưỡng, đánh giá chứng cứ
đầy đủ, đồng thời tham chiếu các quy định pháp luật liên quan khi giải quyết vụ án.
Ngoài ra, khi tiến hành giải quyết tranh chấp trên cơ sở xác minh giấy tờ, tài liệu về
nguồn gốc đất thì Tòa án cần phải có sơ đồ chi tiết diện tích đất, nhất là trường hợp có
nhiều người, nhiều hộ gia đình đang sinh sống trên cùng một thửa đất. Việc phân chia
phải có sơ đồ kèm theo bản án. Mốc giới phân chia, lối đi, việc xây tường ngăn cách ....
cũng phải được thể hiện rõ ràng, chính xác tránh việc nhầm lẫn. Thực tế, một số bản án
phân chia quyền sử dụng đất cho các đương sự rất chung chung, mốc giới không rõ
ràng, sơ đồ không chính xác .... gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sự hoặc
không thể thi hành án được. Bên cạnh đó, vấn đề đo đạc, thẩm định, định giá đất đai
làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án cũng gặp nhiều khó khăn do đương sự không hợp
tác. Cá biệt, có trường hợp còn chống đối, đe dọa cản trở làm cho hoạt động tiến hành

22


tố tụng như định giá, thẩm định tại chỗ không thể thực hiện được.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng

đất tại Tòa án.
Quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án chịu
tác động, ảnh hưởng của nhiều yếu tố, như trình độ chuyên môn của những người
tiến hành tố tụng, trình độ hiểu biết của đương sự, tính phức tạp của quan hệ pháp
luật cần giải quyết, quy định của pháp luật ....., cụ thể:
Thứ nhất, trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của những người tiến
hành tố tụng đặc biệt là thẩm phán được phân công giải quyết vụ án. Đây là yếu tố
mang tính chủ quan, nhưng lại là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ,
hiệu quả, chất lượng giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Trước mỗi
yêu cầu khởi kiện, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đều phải nghiên cứu
hồ sơ để có hướng giải quyết đúng đắn, đặc biệt là đối với loại án tranh chấp quyền
sử dụng đất là loại tranh chấp phức tạp. Điều này được thể hiện ở việc xác định tư
cách người tham gia tố tụng, xác định đúng loại quan hệ pháp luật tranh chấp cần
giải quyết, xác định những vấn đề cần chứng minh, phương pháp thu thập chứng cứ
để làm rõ những vẫn đề cần chứng minh ....Những yêu cầu này đòi hỏi người thẩm
phán phải có kinh nghiệm, năng lực chuyên môn, đặc biệt là phải có cái “Tâm”
trong sáng, khách quan, vô tư khi giải quyết vụ kiện. Thực tế, có rất nhiều trường
hợp khi giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, thẩm phán được phân
công giải quyết vụ kiện đã chủ quan trong việc đánh giá, thu thập chứng cứ vi phạm
thủ tục tố tụng hoặc đường lối giải quyết dẫn đến việc bị sửa, bị hủy. Thậm chí, có
những vụ án bị hủy đi hủy lại nhiều lần do lỗi chủ quan của thẩm phán. Điều này
gây ra tâm lý bất bình, làm xói mòn lòng tin của người dân vào cơ quan Tòa án.
Bên cạnh đó, tính chất phức tạp của vụ kiện hoặc bị hủy đi hủy lại nhiều lần cũng
gây ra tâm lý lo ngại cho bản thân thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc.
Ngoài ra yếu tố về tinh thần trách nhiệm, các làm việc chưa khoa học, không chủ
động, tích cực, ngại việc khó, khi được phân công giải quyết lại coi như là nghĩa vụ,
không thực sự quyết tâm đẩy nhanh tiến độ, để án quá thời hạn luật định gây bức

23

xúc cho đương sự. Không thể phủ nhận tính chất phức tạp của loại án tranh chấp
quyền sử dụng đất, trong một số trường hợp người tham gia tố tụng với số lượng
nhiều, đất đai tranh chấp ở nhiều nơi ... cần phải có thời gian xác minh thu thập
chứng cứ, nhưng nếu thẩm phán được phân công giải quyết có năng lực, trình độ
chuyên môn, tác phong làm việc khoa học, tích cực, chủ động trong công việc thì sẽ
hạn chế rất nhiều sai sót.
Thứ hai, sự hoàn thiện của hệ thống quy phạm pháp luật. Khi nghiên cứu
trình tự, thủ tục giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thì việc ban hành
đồng bộ, đầy đủ pháp luật về đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả,
chất lượng giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Để đưa ra phán quyết
đúng đắn thì ngoài việc áp dụng luật nội dung như Luật Đất đai, BLDS thì thẩm
phán còn phải tham chiếu các loại văn bản pháp luật khác. Về mặt trình tự, thủ tục
giải quyết tranh chấp đất đai thì việc áp dụng đúng quy định của BLTTDS và các
văn bản hướng dẫn thi hành cần phải được tuân thủ chặt chẽ. Có thể nói, tính thống
nhất giữa pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung là cơ sở, nền tảng cho việc giải
quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, luật tố tụng dân sự được áp
dụng để đảm bảo trình tự, thủ tục khi giải quyết vụ kiện, còn việc áp dụng đường lối
giải quyết như thế nào, quyết định ra sao là những quy định thuộc pháp luật nội
dung điều chỉnh. Do BLTTDS thường quy định chung, mang tính tổng quát, trong
khi những quy định của pháp luật nội dung lại có tính chất đặc thù chuyên biệt, nên
khi xây dựng pháp luật nội dung cần phải có sự tương thích với pháp luật tố tụng.
Nếu như pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung mâu thuẫn nhau, sẽ gây khó khăn
cho việc giải quyết vụ án. Trường hợp không có hướng dẫn cụ thể, thẩm phán được
phân công giải quyết vụ kiện không biết phải áp dụng pháp luật như thế nào. Từ đó,
dẫn đến tiến độ giải quyết chậm, chất lượng giải quyết không cao.
Thứ ba, tính chất phức tạp của quan hệ tranh chấp cần giải quyết. Do tính
đa dạng của các quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất cũng là một trong những yếu
tố gây khó khăn cho việc giải quyết loại án này. Tranh chấp quyền sử dụng đất có
sự đan xen giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Do vậy, khi giải quyết các

24


tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án phải xem xét một cách toàn diện nhiều văn
bản pháp luật khác nhau cả về luật nội dung và luật hình thức. Tuy nhiên, hệ thống
các văn bản pháp luật nội dung áp dụng cho việc giải quyết các vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất có nhiều biến động qua các thời kỳ, nhiều điểm mâu thuẫn nên
khó khăn cho việc áp dụng. Mặt khác, tính chất phức tạp trong quá trình giải quyết
các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất còn được thể hiện ở nhiều mặt như: Xác
định đúng quan hệ pháp luật cần giải quyết; xác định đúng, đủ thành phần người
tham gia tố tụng; phức tạp trong việc xác định các tài liệu, chứng cứ của vụ việc;
khó khăn khi thẩm định, định giá...vv. Tất cả những khó khăn, phức tạp này ảnh
hưởng đến quá trình giải quyết vụ kiện, đòi hỏi những người có thẩm quyền giải
quyết cần phải lập và nghiên cứu hồ sơ vụ án một cách tỉ mỉ trên cơ sở những quy
định của pháp luật và bản chất khách quan của vụ án để có những quyết định chính
xác, công bằng và đúng pháp luật.
Thứ tư, trình độ hiểu biết pháp luật của đương sự. Trong các vụ án tranh
chấp quyền sử dụng đất thì sự hiểu biết pháp luật của đương sự là một yếu tố phổ
biến ảnh hưởng đến việc chất lượng giải quyết vụ việc. Thông thường đối với một
vụ án dân sự hay vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, nếu như các bên đương sự
hợp tác, tham gia đầy đủ theo giấy triệu tập của Tòa án, cung cấp chứng cứ, trình
bày quan điểm đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thực hiện đúng và đầy
nghĩa vụ của đương sự theo quy định của BLTTDS thì việc giải quyết vụ án tại Tòa
án sẽ thuận lợi đồng thời đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
đương sự. Tuy nhiên, nếu như đương sự (đặc biệt là bị đơn) trong các vụ án tranh
chấp quyền sử dụng đất không có hiểu biết nhất định về pháp luật hoặc không có
thái độ tích cực khi tham gia tố tụng như từ chối ký nhận các văn bản tố tụng, không
thực hiện theo giấy báo, giấy triệu tập của Tòa án, không viết bản tự khai thể hiện
quan điểm của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không có mặt khi

tòa triệu tập…dẫn đến việc Tòa án phải triệu tập nhiều lần, điều này ảnh hưởng rất
lớn đến tiến độ giải quyết vụ án. Đặc biệt, trong việc đo, vẽ thẩm định kích thước,
hình thể thửa đất tranh chấp. Khi không thể lấy được lời khai của đương sự, chỉ dựa

25