Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố móng cái tỉnh quảng ninh

PHẠM THỊ MÂY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành
tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Thị Mây

2013 - 2015

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành
tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Thị Mây
CHUYÊN NGÀNH:

LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ:

60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Mây


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội
đã tận tình hướng dẫn tôi trong việc thực hiện và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Luật kinh tế, Khoa
Sau đại học – Viện đại học mở Hà Nội đã giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tôi hoàn
thành khóa học.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cán bộ công chức tại Chi cục Thuế
thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn
tốt nghiệp này.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Mây


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUÊ ĐẤT ............................................................................................................ 6
1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất .................................................. 7
1.1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất .................................................................... 7
1.1.2. Khái niệm tiền thuê đất .......................................................................... 8
1.2. Cơ sở của việc xây dựng quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất............. 9
1.3. Vai trò của chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực
đất đai ............................................................................................................... 12
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh
vực đất đai ........................................................................................................ 14
1.4.1. Quan điểm đường lối của Đảng đối với vấn đề tài chính đất đai ......... 14
1.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................... 15
1.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế.......................................................................... 16
1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................ 17
1.4.5. Bản chất của đất đai với tư cách là một loại tài sản đặc biệt ............... 18
1.4.6. Cách thức điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .............. 20
1.4.7. Phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất ..... 21
1.5. Lịch sử phát triển pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất .............. 22
1.5.1. Giai đoạn ban hành Luật Đất đai 1987 cho đến trước khi ban hành
Luật đất đai năm 1987 ................................................................................... 22

1.5.2. Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban
hành Luật đất đai năm 2003 .......................................................................... 23
1.5.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai
năm 2013 được ban hành .............................................................................. 24
1.5.4. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 ban hành ...................................... 29
1.6. Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số nước trên thế
giới .................................................................................................................... 30
1.6.1. Các quy định về chính sách thu khi Nhà nước thực hiện giao đất thuộc
sở hữu nhà nước ............................................................................................ 31
1.6.2. Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước .. 32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 34


Chương 2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH
QUẢNG NINH..................................................................................................... 35
2.1. Nội dung các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất .................... 36
2.1.1. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, ........................................................... 36
2.1.2. Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất ................................................ 37
2.1.3. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất: ....................................................... 38
2.1.4. Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất ................................ 40
2.1.5. Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất ....................................... 42
2.1.5.1. Miễn thu tiền sử dụng đất ................................................................ 42
2.1.5.2. Giảm tiền sử dụng đất ..................................................................... 44
2.2. Các quy định về thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước ............................. 45
2.2.1. Về đối tượng áp dụng thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước: .............. 45
2.2.2. Căn cứ tính tiền thuê đất ...................................................................... 47
2.2.3. Xác định đơn giá thuê đất: ................................................................... 47
2.2.3.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua
hình thức đấu giá ......................................................................................... 47

2.2.3.2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
không thông qua hình thức đấu giá. ............................................................. 49
2.2.3.3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê ................................... 50
2.2.3.4. Trường hợp thuê đất để xây dựng công trình ngầm ........................... 51
2.2.3.5. Trường hợp thuê đất đối với đất có mặt nước.................................. 51
2.2.4. Xác định tiền thuê đất .......................................................................... 52
2.2.4.1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm .................. 52
2.2.4.2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê ..................................................................................................... 53
2.2.5. Về miễn tiền thuê đất: .......................................................................... 53
2.2.6. Giảm tiền thuê đất ................................................................................ 57
2.3. Đánh giá các quy định hiện hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 58
2.3.1. Đánh giá chung .................................................................................... 58
2.3.2. Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền sử
dụng đất ......................................................................................................... 59
2.3.3. Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền thuê
đất .................................................................................................................. 66


2.4. Thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên
địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ............................................. 71
2.4.1. Tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố Móng Cái .......................... 71
2.4.2. Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố
Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua .......................................... 71
2.4.3. Những tồn tại và vướng mắc phát sinh và nguyên nhân của những tồn
tại, vướng mắc này ......................................................................................... 75
2.4.3.1. Những tồn tại, hạn chế .................................................................... 75
2.4.3.2. Nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất ....................................................................................................... 76
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 78

Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT ......................................................................... 79
3.1. Định hướng hoàn thiện và yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất ..................................................................................... 80
3.2. Những thách thức đặt ra khi thi hành các quy định pháp luật mới về thu
tiên sử dụng đất, tiền thuê đất ......................................................................... 84
3.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất trên địa bàn thành phố Móng Cái, Quảng Ninh ....................................... 87
3.3.1. Tăng cường công tác quản lý đất đai, nâng cao chất lượng công tác
quy hoạch sử dụng đất ................................................................................... 87
3.3.3. Công tác tham mưu, chỉ đạo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ......... 88
3.3.4. Về cải cách thủ tục hành chính trong công tác quản lý tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất. .......................................................................................................... 89
3.3.5. Tổ chức, xây dựng đội ngũ cán bộ chịu trách nhiệm thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất..................................................................................................... 90
3.3.6. Công tác tuyên truyền, hỗ trợ người nộp tiền sử dụng đât, tiền thuê đất . 91
3.3.7. Một số giải pháp khác ............................................................................ 91
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ..................................................................................... 92
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 93


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT:

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

DN:

Doanh nghiệp


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003
và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 được xem là một
bước tiến lớn của hệ thống pháp luật đất đai nước ta. Luật Đất đai 2003 cùng với
các văn bản hướng dẫn thi hành tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Sau gần 10 năm thi hành, nhìn chung các quy định của Luật Đất đai 2003 đã
được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở
Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Chính sách, pháp luật đất đai từng
bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bổ khá hợp lý cho các mục đích sử dụng,
đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính
trị, bảo đảm an sinh xã hội. Đặc biệt, Luật đất đai năm 2003 đã có sự hệ thống hóa
các quy định về thu ngân sách nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện để thực thi
chính sách này trên thực tế, góp phần nâng cao ý thức của người sử dụng đất trong
việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả, khuyến khích
người sử dụng đất đầu tư, bồi bổ và cải tạo đất.
Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003, vẫn còn một số
tồn tại, bất cập, nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có các
quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các hạn chế này đã gây thất thu cho
ngân sách nhà nước, đồng thời tạo môi trường đầu tư thiếu công bằng khi phân biệt
đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài làm giảm sức hút đầu

tư vào đất đai. Nhận thức rõ những tồn tại này, Luật đất đai năm 2013 đã được
Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, cùng với
đó là các văn bản mới hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo cơ
sở để khắc phục những hạn chế này.

1


Trong bối cảnh đó, để những thay đổi này của pháp luật thực sự đi vào cuộc
sống, góp phần giúp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dần trở thành một nguồn thu
ngân sách ổn định, bằng kinh nghiệm thực tiễn của mình tại Thành phố Móng Cái,
tỉnh Quảng Ninh, tác giả xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất qua thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Móng Cái,
tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những nội dung
của pháp luật tài chính đối với đất đai - một lĩnh vực nhận được sự quan tâm tìm
hiểu của giới nghiên cứu ở nước ta dưới nhiều góc độ khác nhau. Thời gian qua
đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là các
công trình sau đây: 1. Hoàng Thị Nga: Giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai
theo quy định của Luật đất đai năm 2003, khóa luận tốt nghiệp – 2006; 2. Hội
Luật gia Việt Nam, Trung tâm thông tin Tư vấn pháp luật Tân Việt: Những quy
định về giá đất, tiền sử dụng đất và bồi thường, Nxb Lao động – Xã hội, 2005; 3.
Trình Ngọc Tú: Các vấn đề pháp lý về thu tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật đất đai¸ khóa luận tốt nghiệp, 2006; 4. Nguyễn Xuân Đồng: Những
vướng mắc trong công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề
10/2011, tr 25-26; 5. Vương Tịnh Mạch: Chế định tiền sử dụng đất theo Luật đất
đai năm 2003, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15/2012, tr 30-27; 6. Trường Đại
học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Thuế Việt Nam - Chương VI. Pháp luật thuế

đối với đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 2010; 7. Trần Quang Huy:
Những bất hợp lý giữa các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí Luật học, số 5/2005, tr 916; 8. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài) Pháp luật về tài chính
đất đai và giá đất ở Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, trường
Đại học Luật Hà Nội, năm 2012....

2


Có thể thấy, các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi
khác nhau đều đã đề cập và bình luận về các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này. Tuy
nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực thi hành cùng với đó
là những thay đổi trong các quy định hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, thì hiện vẫn chưa có một công trình nghiên cứu ở cấp độ thạc sỹ luật học để
xem xét, đánh giá vấn đề này cả về mặt lý luận và thực tiễn. Trên cơ sở tiếp thu, kế
thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn
tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp
luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như phân tích, bình luận các thách thức
phải đổi mặt khi áp dụng các quy định mới vào thực tiễn trên địa bàn thành phố
Móng Cái, để từ đó có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu
Với đề tài này, Luận văn hướng đến một số mục đích sau:
- Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
sự hình thành và phát triển của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Đánh giá những thay đổi trong quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất và những tác động của nó tới việc thực thi các quy định này trên
thực tế.
- Đề xuất những giải pháp giải pháp thích hợp cho việc hỗ trợ nâng cao khả
năng thực thi các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong

thực tiễn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Trong khuôn khổ của Luận văn này, tác gỉả giới hạn đối tượng nghiên cứu ở
những nội dung cụ thể sau đây:
- Các vấn đề lý luận về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
3


- Các quy phạm pháp luật thực định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Các báo cáo, tổng kết tình hình của ngành thuế tại thành phố Móng Cái,
Quảng Ninh.
- Quy định của một số nước trên thế giới có chính sách thu từ chuyển giao đất
thuộc sở hữu nhà nước.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn đi sâu và tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về
thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, song song với đó là các thách thức, khó khăn
khi triển khai các quy định này trên thực tế tại thành phố Móng Cái.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, Luận
văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;
- Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương I;
- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp; phương pháp bình luận, đối
chiếu, thống kê số liệu… được sử dụng trong Chương II;
- Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp… được sử dụng trong Chương III.
6. Đóng góp của Luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học về
pháp luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đưa ra những mô hình tham khảo về thu
tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới.
- Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh – một địa phương có diện tích đất cho

4


thuê và giao lớn, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhiều năm đạt kết
quả cao.
- Chỉ ra những thách thức phải đối mặt khi thực hiện các quy định mới về thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, có những giải pháp hoàn thiện nhằm nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật trên thực tế tại địa phương.
7. Kết cấu của Luận văn
Với đề tài này, tác giả triển khai luận văn với ba phần chính như sau:
Chương I : Tổng quan pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Chương II: Thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.

5


Chương 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
TIỀN THUÊ ĐẤT

6

1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1.1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất
Theo khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “Tiền sử dụng đất là số tiền
mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng
đất”. Khái niệm này của Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế trong Luật đất
đai năm 2003 khi định nghĩa “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất
phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định”. Với định nghĩa này, khái niệm tiền sử dụng đất trong
Luật đất đai năm 2003 đã chưa bao trùm lên toàn bộ trường hợp Nhà nước thu tiền
sử dụng đất. Cụ thể tại Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong
các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục
đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất
thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Qua các quy định này, tác giả xin đưa ra một khái niệm tổng quát về tiền sử
dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất”

7

1.1.2. Khái niệm tiền thuê đất
Ngoài các hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, các chủ thể có
nhu cầu sử dụng đất còn có thể được sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa
hình thức này như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà
nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”.
Như vậy, trong quan hệ này, quyền sử dụng đất là tài sản được Nhà nước cho người
sử dụng đất thuê lại thông qua một hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất.
Tuy Luật đất đai năm 2013 chưa làm rõ khái niệm tiền thuê đất nhưng đối
chiếu với khái niệm hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2005: “Hợp
đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản
cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê”, tác
giả xin đưa ra khái niệm tiền thuê đất như sau: “Tiền thuê đất là một khoản tiền thuê
người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để được Nhà nước giao quyền sử dụng
đất để sử dụng trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng thuê”
Có thể thấy, nếu tiền thuê đất được hiểu là khoản tiền phát sinh dựa trên một
giao dịch dân sự (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất) thì đối với tiền sử dụng đất có
thể được hiểu là một khoản phí người sử dụng đất nộp cho Nhà nước để có quyền
sử dụng đất hợp pháp theo con đường hành chính (quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất). Việc xuất hiện khoản
phí này (tiền sử dụng đất) xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam. Luật đất
đai năm 2013 tại Điều quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”. Qua quy định này có thể thấy, ở Việt Nam
toàn bộ người sử dụng đất đều không phải là chủ sở hữu thực sự về đất đai. Vì vậy,
khi một chủ thể có nhu cầu muốn sử dụng đất ở Việt Nam sẽ phải trả một khoản
tiền cho chủ sở hữu thực tế (toàn dân và thông qua đại diện là Nhà nước). Như vậy,
về cơ bản tuy tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có sự khác biệt về cơ sở pháp lý,

phạm vi thu nhưng về bản chất đây đều là một khoản tiền người sử dụng đất phải
nộp cho Nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) để có quyền sử dụng đất.
8


1.2. Cơ sở của việc xây dựng quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Tìm hiểu pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thấy Luật
đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 chưa quy định về vấn đề này. Các đạo luật
này mới chỉ “dừng lại” ở quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
thời hạn. Chỉ đến khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998
ra đời mới bổ sung quy định về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, các
trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm và cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả
thời gian thuê. Các quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có
thu tiền sử dụng đất; quy định về cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và cho
thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê tiếp tục được kế thừa trong
Luật đất đai năm 2003. Việc ra đời các quy định này dựa trên những cơ sở chủ yếu
sau đây:
Thứ nhất, kể từ khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước
đổi mới cơ chế quản lý đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất cho người sử
dụng đất sử dụng ổn định lâu dài và họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn sử dụng ... Điều này dẫn đến việc Nhà nước xóa bỏ sự bao cấp trong đất đai; thể
hiện, nếu như trước đây (trong cơ chế tập trung quan liêu bao cấp), đất đai đường
như được coi là một thứ “phúc lợi xã hội”, Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng
đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Khi không còn nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước
thu hồi lại đất của tổ chức, cá nhân (Quan hệ đất đai dường như bị “đóng khung”
trong mối quan hệ “cấp đất - thu hồi đất” giữa Nhà nước với người sử dụng đất).
Trong nền kinh tế thị trường, để người sử dụng đất được làm chủ, gắn bó lâu dài với

đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho họ sử dụng ổn định lâu dài; người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy,
quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là một loại quyền về tài sản và ngày
càng trở nên có giá.
9


Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung và thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng là một loại thị trường rất quan trọng. Cùng với
thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ, thị
trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) đóng vai trò là
những thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh, góp
phần hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường. Dưới tác động của các quy luật
khách quan của kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật
canh tranh ..., quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là
nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Do đó, để thị trường bất động sản phát
triển lạnh mạnh, tránh tình trạng đầu cơ đất đai thì một trong những biện pháp là
phải quy định việc thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất sử dụng vào
mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích kiếm lời.
Thứ ba, thực tiễn thi hành Luật đất đai năm 1993 cho thấy việc không phân
biệt các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất
có thu tiền sử dụng đất cho mọi mục đích sử dụng đất vô hình chung dẫn đến tình
trạng “cào bằng” trong sử dụng đất; đồng thời, làm cho người sử dụng đất không
quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Hơn nữa, điều này còn dẫn đến sự bất công
bằng trong sử dụng đất; cụ thể: Đối với doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích xây
dựng nhà xưởng sản xuất, sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho
thuê kiếm lời ... cũng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tương tự
như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp
để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống, công ăn việc làm thì đây là một sự vô lý. Mặt
khác, việc thiếu các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất trong những trường

hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh kiếm lời đã kiến cho ngân sách
nhà nước bị thất thu một khoản tiền lớn từ đất đai và đưa đến tình trạng tài nguyên
đất đai bị sử dụng bừa bãi, lãng phí, kém hiệu quả.
Thứ tư, giá trị của đất đai được hình thành bởi các yếu tố:
Một là, yếu tố tự nhiên. Xét về nguồn gốc phát sinh, đất đai không do con
người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra. Sự chênh lệch về địa tô ban đầu của đất đai được
10


tạo ra từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất lượng đất v.v.
Mà những yếu tố này lại do tự nhiên phân bố và quyết định.
Hai là, yếu tố tác động của con người. Trong quá trình sử dụng đất, con người
tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai (được gọi là giá trị tăng thêm).
Gía trị tăng thêm của đất đai được tạo thành bởi:
(i) Do cộng đồng xã hội tạo ra. Đất đai là thành quả của quá trình khai phá,
bồi bổ, cải tạo và giữ gìn của các thế hệ cha ông. Trải qua hàng ngàn năm chống
chọi với thiên tai, địch họa, ông cha ta mới khai phá, cải tạo, bồi bổ và giữ gìn được
vốn đất như ngày nay. Do đó, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hóa của
cộng đồng xã hội. Phần giá trị này thuộc về của chung.
(ii) Do sự đầu tư của Nhà nước tạo ra. Đất đai khi chưa xác định được mục
đích sử dụng cụ thể thì nó chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên. Đất đai trở thành tài sản
khi được xác định mục đích sử dụng cụ thể. Nhà nước thông qua quy hoạch nhằm
xác định mục đích sử dụng đất; đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội v.v đã làm tăng giá trị của đất. Phần giá trị tăng thêm này do sự đầu tư của
Nhà nước mang lại thuộc về của chung.
(iii) Do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Trong quá trình sử dụng, người
sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian v.v để tác động vào đất và làm tăng giá
trị của đất đai. Phần giá trị tăng thêm này được gọi là thành quả lao động, kết quả
đầu tư. Nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất.
Như vậy, qua phân tích trên đây cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất đã được hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do
cộng đồng xã hội và do sự đầu tư của Nhà nước mang lại. Vì vậy, họ phải có nghĩa
vụ trả tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất cho việc hưởng những lợi thế này để ngân
sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung (trong đó có
việc tái đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất đai).
Thứ năm, kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế thị trường phát triển cho
thấy muốn quản lý tốt thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì Nhà

11


nước không chỉ sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục ... thuần túy
mà còn phải sử dụng biện pháp kinh tế thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất và thu thuế sử dụng đất v.v. Điều này có ý nghĩa tham khảo bổ ích cho
công tác quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường của Việt Nam.
1.3. Vai trò của chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực
đất đai
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận của chính
sách thu đối với đất, có vị trí và vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách thu
ngân sách nhà nước của mỗi quốc gia. Tùy theo đặc điểm sở hữu đất đai của mỗi
nước và tình hình phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ, chính sách thu đối
với đất đai nói chung và chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có vai trò
khác nhau, nhưng đều có những vai trò chủ yếu sau đây:
- Chính sách thu đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn
định và bền vững cho ngân sách nhà nước. Ở thời kỳ mà sản xuất công nghiệp chưa
phát triển, thu ngân sách từ đất đai giữ một vai trò chủ yếu trong huy động nguồn
thu cho ngân sách nhà nước của các quốc gia. Trong nền kinh tế phát triển, sản xuất
công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí thu ngân sách nhà nước từ đất
đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một
nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi quốc gia, là nguồn thu ổn định, quan

trọng của chính quyền cơ sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu. Đối
với các nước đang phát triển (vào thời kỳ tiền công nghiệp hoá của các nước công
nghiệp) thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ vai trò khá quan trọng, chiếm một tỷ
trọng không nhỏ trong ngân khố quốc gia. Theo thống kê của Quỹ tiền tệ quốc tế
(IMF) thì trong những năm của thập kỷ 60 của Thế kỷ 20, các loại thuế đánh vào
đất đai ở các nước đang phát triển chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số thu ngân
sách nhà nước và khoảng 3% so với GDP (tổng thu nhập quốc dân). Vào những
năm 90 thì thu ngân sách nhà nước từ thuế đối với đất đai chiếm tỷ lệ so với GDP:
đối với 23 quốc gia có nền kinh tế đang phát triển là 0,42%, đối với 16 nước OECD
là 1,14% và đối với 20 nước có nền kinh tế chuyển đổi là 0,57%.
12


Ngoài ra, do đất đai có đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu
dài, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh doanh cũng như trong đời sống con người,
nên thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững.
- Chính sách thu đối với đất đai góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả,
tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Thực tế còn một số tổ chức, cá
nhân sử dụng đất (chiếm hữu ruộng đất) rất lớn. Để tránh tình trạng đất bỏ hoang,
sử dụng kém hiệu quả, chính sách thu vào đất buộc chủ sử dụng/sở hữu phải biết
tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi
phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước. Có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu
quản lý, sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn. Thông qua chính sách thu đối với
đất đai thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất - kinh doanh.
- Chính sách thu đối với đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu
quả sử dụng đất của Nhà nước. Mặc dù, chế độ chính trị rất khác nhau, nhưng bất
kỳ Nhà nước nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường quản lý
đất đai về số lượng, chất lượng cũng như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời kỳ
nhất định. Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng
năm. Từ đó, đảm bảo thực hiện quyền quản lý đất đai của Nhà nước.

- Chính sách thu đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết
nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội. Cũng giống như các hoạt động sản xuất ở
các lĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ... cũng sẽ mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập
nhất định. Do độ phì nhiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức
độ hưởng thụ kết quả đầu tư về điện, nước, cơ sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản
xuất của các tổ chức có khác nhau. Nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất
của các tổ chức, cá nhân cũng rất khác nhau. Thông qua các khoản thu vào đất, với
mức độ hợp lý và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều
tiết thu nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công
bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất - kinh doanh, giữa các đối tượng
sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng.
13


1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh
vực đất đai
1.4.1. Quan điểm đường lối của Đảng đối với vấn đề tài chính đất đai
Kể từ khi giành được độc lập năm 1945 đến nay, vấn đề đất đai luôn thu hút sự
quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước. Do đặc thù của nước ta là một nước nông
nghiệp với gần 70% dân số sống bằng nghề nông nên để phát triển đất nước, Nhà
nước phải quan tâm chăm lo phát triển đời sống cho người làm nông nghiệp. Trong
mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những chính sách, pháp
luật đất đai và thương xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của sự
nghiệp phát triển đất nước. Không nằm ngoài quy trình đó, vấn đề giá đất và tài
chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bới các chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước.
Trong thời kỳ tập trung quan liêu, bao cấp đặc biệt là kể từ khi Hiến pháp năm
1980 ra đời với quy định: “Đất đai…là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân”
(Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm việc mua bán, chuyển

nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh, thu
tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật đất đai 1987). Vì vậy, lúc này giá đất chưa
được pháp luật đề cập.
Khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thực hiện cơ chế giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời hạn giao đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất
là một loại tài sản và cho phép tham gia lưu thông dân sự thì vấn đề giá đất mới
được đặt ra. Tuy nhiên, việc xác định giá đất mới chỉ nhằm mục đích phục vụ công
tác quản lý đất đai của Nhà nước xét dưới góc độ kinh tế: Giá đất là căn cứ để Nhà
nước “tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 12 Luật đất đai năm 1993) chứ chưa phải là giá để
người sử dụng đất trao đổi khi thực hiện các giao dịch đất đai.

14


Tiếp đó, trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước hiện nay, với mục tiêu đổi mới cơ chế, chính sách kinh tế, tài chính để thúc
đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Đảng ta xác định:
“Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử đụng đất, tạo
điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho công dân và
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu
dài cho sản xuất – kinh doanh. Tính giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của
các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất
lãng phí, kém hiệu quả” [1,324] và “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”[3]. Vì
vậy cần phải “Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị tăng
thêm không do người sử dụng đất tạo ra mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho
lợi ích chung. Xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản…, thay thế Thuế chuyển

quyền sử dụng đất bằng Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng
thuế suất lũy tiến từng phần đối với người có thu nhập cao khi chuyển quyền sử
dụng đất…” [4].
1.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa
nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước chỉ thừa nhận một
hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất đai. Hình thức sở hữu đất
đai này đến nay vẫn được công nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 53
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: “Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
nền kinh tế thị trường đã cho thấy Nhà nước không thừa nhận sự tồn tại các hình
thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trên cơ sở đất đai
15


thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng cụ thể cho
người sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất. Chính vì đặc thù này của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai mà đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt có giá trị, thị
trường bất động sản dần được hình thành và phát triển.
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã thực hiện quyền định đoạt giá
trị đất đai thông qua khung giá đất và điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai. Mặc dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân
nhưng với tư cách đại diện của mình, Nhà nước có đủ quyền năng chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đối với đất đai. Do đó, Nhà nước có quyền quy định quyền của
người sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh vác những nghĩa vụ pháp lý nhất

định. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và sử
dụng tốt nguồn lực từ đất đai, các đối tượng sử dụng đất phải nộp vào Ngân sách
nhà nước khi họ được sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng
ngân sách để chi trả cho các hoạt động phát triển kinh tế và quản lý các mối quan hê
nảy sinh trong xã hội.
1.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế
Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên
Xô, nước ta xây dựng Chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tạp trung, bao cấp. Vì
thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn
này mang nặng tính chất hành chính, mệnh lệnh. Các quan hệ đất đai trong thời kỳ
này được vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai dường như
không được chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là
một loại hàng hóa đặc biệt và có giá. Đất nước ở trong tình trạng trì trệ và kém phát
triển. Nhận thức rõ thực trạng này, Đại hội Đảng toàn quốc lần thức VI năm 1986
đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường.
Dưới tác động của các quy luật khách quan của cơ chế thị trường, các quan hệ đất
đai chuyển từ trạng thái “tĩnh” sang trạng thái “động”. Tuy nhiên trong giai đoạn
đầu của thời kỳ đổi mới, khi cơ chế cũ – tập trung, quan liêu, bao cấp chưa bị xóa
16


bỏ hoàn toàn, cơ chế mới – cơ chế thị trường đang từng bước được xác lập nên vấn
đề giá đất vẫn chưa được đề cập trong Luật đất đai năm 1987. Phải đến khi Luật đất
đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được đề cập và các quan hệ đất đai lúc này
được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng bản chất của một
quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường. Như vậy, có thể nói rằng quá trình đổi mới
cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các
chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính về đất
đai nói riêng.
1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và
các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; vì nó tác động trực tiếp đến mục đích và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
trong điều kiện quỹ đất quốc gia có hạn, dân số lại ngày một gia tăng kéo theo nhu
cầu về chỗ ở ngày một lớn. Quá tình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đòi hỏi Nhà
nước phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Trên thực tế, khi thông tin
quy hoạch của Nhà nước mới được đưa ra bên lề các hội nghị thì người dân đã đổ
xô đi mua đất nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời; đồng thời, đẩy giá đất trên thị
trường tăng tới mức rất cao. Đất ở các vùng nông thôn, ngoại thành khi được quy
hoạch thành khu vực đô thị hóa từ chỗ có giá trị thấp tăng lên một cách nhanh
chóng. Ảnh hưởng của vấn đề này không chỉ tạo ra sự biến động về giá đất mà kéo
theo đó là sự phân hóa giàu, nghèo trong xã hội. Thực trạng này đặt ra yêu cầu là
phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai thông qua giá cả và các
chính sách tài chính về đất đai nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ
đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa bảo đảm thực hiện nguyên tắc công
bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời,
Ngân sách nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị
tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra.
17