Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN VĂN HOÀNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỐI CAO

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thị Nga. Các nội dung nghiên cứu và
kết quả trong đề tài này chưa được công bố dưới hình thức nào. Các số liệu, bảng
biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ
các nguồn khác nhau có trích dẫn và nguồn gốc rõ ràng.

Học viên

TRẦN VĂN HOÀNG

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ............................................ 7
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ............................................... 7
1.2. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .............................. 20
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT ............... 31
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ
HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO .................................................................. 31
2.1. Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án ................................................................. 31
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
tại tòa án nhân dân tối cao ............................................................................................... 49
2.3. Những kết quả đạt đượ, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế từ thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân
dân tối cao ........................................................................................................................ 57
Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ................................................................................ 64
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 64
3.2. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu ............................................................................................................... 66
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .................................................................................. 71
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 80
DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

CNQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐCNQSDĐ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quan trọng của gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Sự
chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy
luật vận động tất yếu. Bên cạnh việc biến đổi không nhừng của các quan hệ xã hội

nói chung và quan hệ liên quan tới lĩnh vực đất đai nói riêng, pháp luật về đất đai đã
được sửa đổi, bổ sung qua từng thời kỳ để tương thích với sự vận động của các quan
hệ dạng này. Đây là một trong những lý do cho sự cần thiết phải nghiên cứu những
vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trải qua Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và gần đây nhất là
Luật Đất đai 2013, song hành cùng với đó là các Bộ luật dân sự 1995, 2005 và 2015,
các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những điểm khác biệt qua
mỗi lần sửa đổi.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều tình tiết
phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất trong các tranh chấp
dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ là do các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân
sự nói chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng. Vì vậy, để giải
quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố tụng là “có
tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có hiệu lực không?” để từ
đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên. Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những
vấn đề phức tạp nhất của ngành tòa án.
Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
(HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng không hiệu
quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia

1


hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo vệ hợp pháp về quyền sử dụng
đất của các bên đương sự.
Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong

thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá
trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới. Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần
nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận. Chính vì lý do
trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ
thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ những
quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô
hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối
cao để từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đã
được nhiều học giả, các thẩm phán, luật gia có nhiều kinh nghiệm nghiên cứu dưới
nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau dựa trên thực tiễn xét xử, các vụ việc thực tế mà
họ tham gia giải quyết. Trong quá trình thu thập tài liệu nghiên cứu để hoàn thiện đề
tài, tác giả có tham khảo và tìm hiểu được các công trình nghiên cứu sau:
Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch
về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về giao
dịch quyền sử dụng đất, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao
dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn Văn Cường & Nguyễn Thị Minh Hằng
(2012), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb
Thông tin & Truyền thông. Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch về
quyền sử dụng đất vô hiệu, qua đó phân tích và làm rõ thực trạng xét xử các vụ án
về hợp đồng dân sự vô hiệu; Tác giả Phạm Ngọc Minh (2006), Hợp đồng dân sự vô
hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả
đã đi theo hướng nghiên cứu lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp

2

giúp người đọc dễ dàng hình dung được sự vận dụng của các quy định pháp luật
liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu. Ngoài ra, tác giả còn
đọc một số tác phẩm liên quan như: Tác giả Nguyễn Như Phát (2003) với “Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam”, NXB Công an nhân dân; Tác
giả Đinh Thị Mai Phương (2005) với chuyên khảo “Thống nhất pháp luật hợp đồng
ở Việt Nam” của Nhà Xuất bản Tư pháp; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên
đề: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Những nội dung cơ
bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Các công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế trong các quy định
của pháp luật về HĐCNQSDĐVH:
Tác giả Thanh Hoài, Minh Phương (2005), Mâu thuẫn trong quy định về
thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, số 4 năm 2005, trang 56. Trong tác phẩm của mình tác
giả đã đi sâu theo hướng quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả Doãn Hồng Nhung & Nguyễn Thị Nắng Mai
(2011), Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật Đất đai năm
2003, NXB Đại học quốc gia Hà Nội. Việc vận dụng các quy định của pháp luật
liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được tác giả nghiên cứu thấu
triệt theo hướng đối tượng chuyển nhượng là hộ gia đình, giúp người đọc có cái
nhìn cụ thể từng trường hợp. Tác giả Hoàng Anh Tuấn (2007), Phân loại hợp đồng
vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã nghiên cứu các căn cứ của phân loại hợp
đồng vô hiệu, ý nghĩa của việc phân loại hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, tác giả tìm
đọc các tác phẩm: Tác giả Bùi Thị Thanh Hằng, Chế định hợp đồng dân sự vô hiệu
trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb Đại học quốc gia Hà
Nội, năm 2009[15]….
Thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn xét xử của
Tòa án:

3


Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội,
Luận văn Thạc sĩ đã giải quyết vấn đề theo hướng nghiên cứu kỹ các quy định, phân
tích khả năng vận dụng các quy định này vào thực tế và hậu quả pháp lý của của
việc không tuân thủ quy định. Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô
hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã làm rõ được
các vi phạm và cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu tác giả tìm đọc được đều không tập
trung nghiên cứu một lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà thiên về giao dịch
dân sự vô hiệu, các bản án giám đốc thẩm của TANDTC về vấn đề này còn khá ít
và chưa thực sự tập trung vào mảng vô hiệu. Do đó, có thể khẳng định, công trình
nghiên cứu của tác giả là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về
hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng
dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các trường hợp vô hiệu
cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và thực tiễn xác định và
cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc thẩm của TANDTC. Đề xuất những kiến
nghị, phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô
hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp đồng nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này
trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định của pháp
luật liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án;

4


đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để từ đó xác định được những điểm cần sửa
đổi, bổ khuyết trong các quy định liên quan.
- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị,
giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối
cao.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải quyết các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao
(TANDTC), thực trạng ảnh hưởng của các tranh chấp dân sựgiải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Phạm vi về không gian: Đề tài được nghiên cứu thực trạng tại Tòa án nhân
dân tối cao (TANDTC).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan điểm của
Đảng và Nhà nước về pháp luật liên quan đến họp đồng nhượng quyền sử dụng đất
nói chung, pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

hiệu nói riêng.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, thống kê, so
sánh, diễn dịch và quy nạp. Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng ở cả 03
chương để làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cũng như đánh giá thực trạng và đề xuất

5


phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Việt Nam. Phương pháp thống kê, so
sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng
thực hiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu cả về những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong
hoạt động này.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn đã hệ thống hóa, làm sáng tỏ lý luận và thực tiễn về hợp đồng
CNQSDĐVH cũng như thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối
cao. Luận văn đã xác định các điểm còn hạn chế của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu, các dạng vô hiệu thường gặp, từ đó rút ra các kết luận,
phương thức để hoàn thiện tình trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương
lai.
Luận văn bổ sung thêm về pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, với từng nhóm nguyên
nhân dẫn đến hợp đồng này vô hiệu bằng các vụ việc có thật trên thực tế được giám
đốc thẩm tại TANDTC, từ đó, tác giả có những đánh giá, phương hướng hoàn thiện
pháp luật sát thực hơn.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn được
chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau:

Chương 1: Khái quátchung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân dân tối cao
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu

6


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất thì
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch thực hiện thường
xuyên, phổ biến và chiếm ưu thế trên thị trường bởi tính thông dụng, thị hiếu và thể
hiện bản chất nhất các quy luật của thị trường như: cung cầu, cạnh tranh và giá cả.
Do tính chất đặc biệt của giao dịch về quyền sử dụng đất - một tài sản khá đặc thù
được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đất, không thuộc quyền sở hữu
của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu đại diện của Nhà nước,
người giao dịch chỉ là người có quyền sử dụng, được chủ sở hữu là Nhà nước trao
cho và cho phép được giao dịch, song chúng lại là tài sản có giá trị lớn, là nguồn tư
liệu sản xuất quan trọng của người dân trong sản xuất nông nghiệp, là sản nghiệp, là

nguồn vốn lớn của các nhà đầu tư, là địa bàn cho hoạt động kinh doanh... nên pháp
luật quy định tất cả các các giao dịch liên quan đến tài sản này đều phải thiết lập
bằng văn bản với thể thức là Hợp đồng, với những quy trình, thủ tục pháp luật quy
định - gọi chung là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Điều 500 BLDS 2015 quy định:
"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử
dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất
đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất". [45].

7


Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp
đồng về quyền sử dụng đất nêu trên.Theo đó, có thể tiếp cận khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tư duy bắc cầu. Cụ thể:hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành và các giáo trình, tài liệu nghiên
cứu thì không thấy có bất kỳ công trình nào đưa ra khái niệm cụ thể về giao dịch
dân sự vô hiệu nói chung hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
nói riêng. Vì vậy, việc nhận diện một giao dịch dân sự vô hiệu thường gián tiếp dựa
trên các tiêu chí để xác định một giao dịch dân sự có hiệu lực và theo phương pháp
loại trừ. Cụ thể, theo BLDS 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều
kiện: (1) Chủ thể có năng lực lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với giao dịch dân sự được xác lập, (2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn
tự nguyện; (3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm
của luật, không trái đạo đức xã hội.Với các tiêu chí này thì BLDS 2015 cũng lấy

làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, một giao dịch dân sự
được coi là vô hiệu khi giao dịch đó không có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 117 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự có hiệu lực [45].
Với quy định nêu trên cho thấy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự
không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý. Mặc dù một
giao dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện
hoặc đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó
là giao dịch dân sự vô hiệu thì mọi cam kết (đã, đang thực hiện) đều không phải là
các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ và bảo hộ. Thông thường các nước trên
thế giới đều căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao
dịch dân sự vô hiệu. Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm, tính chất của

8


giao dịch đồng thời phải căn cứ vào tính hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự, một
giao dịch dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp
đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện theo quy
định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi
phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng
không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội; người
tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối... Từ phân tích ở trên có thể rút ra khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như sau: " Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bên cạnh mang những đặc

điểm chung của giao dịch dân sự nói chung, còn có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu khá phức tạp.Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai
trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh
khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Trước tiên, những quy định
về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi
nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai (Luật đất đai, Luật kinh doanh bất
động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các luật này quy định cụ
thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch, quy định về
quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện hình thức đối với các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện các quy định đó. Những quy
định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không bị vô hiệu. Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cũng phải đảm bảo những điều kiện có hiệu lực hay không bị vô hiệu chung

9


nhất của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự, như những quy định
về năng lực hành vi dân sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện
và cả những quy định về hình thức của giao dịch. Ngoài những quy định tại văn bản
pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực
hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của
các quy định ở những văn bản pháp luật khác như: Luật công chứng, Luật đầu tư,
Luật doanh nghiệp, Luật hôn nhân và gia đình…Khi không đáp ứng những quy định
của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hợp đồng vô
hiệu. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực
khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau.Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt
quy định pháp luật này ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quá trình áp dụng pháp luật về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia
giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao
dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất
định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác
định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực
hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay
lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại
hình cũng như mức độ vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ
thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm
điều cấm của pháp luật; vô hiệu do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình hợp

10


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong
phú với những tính chất và mức độ khác nhau. Không những thế, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu
tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu
có đặc điểm này là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu

tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Quá trình giải quyết hậu quả pháp
lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp
trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là
một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội, những thay đổi về
tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên
liên quan, thậm chí ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Hiện nay pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, bất cập, còn
những quy định không đảm bảo sự công bằng, chưa phù hợp với thực tiễn.Bên cạnh
đó, pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định,
có nhiều thay đổi trong lịch sử. Chính vì vậy, vấn đề phức tạp nhất hiện nay trong
giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những
tồn tại do lịch sử để lại. Khi áp dụng pháp luật trong những trường hợp này không
chỉ khó khăn trong việc lựa chọn quy định pháp luật mà đòi hỏi giải quyết phù hợp
với thực tiễn, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội.Thực tiễn giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thường diễn ra
trong thời gian dài với nhiều lần và qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng pháp
luật và thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, nhất là trong những trường hợp giao
dịch đã diễn ra từ lâu. Kết quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng

11


quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên trong tranh
chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi ích của mình. Trong
nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định pháp luật không rõ ràng
khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và phức tạp. Như vậy, có thể
thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết không chỉ là những tranh

chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và những yếu tố đặc thù của
quyền sử dụng đất trong giao dịch.
1.1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Có rất nhiều cách tiếp cận khác nhau để nhận diện một giao dịch dân sự vô
hiệu nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng.
Theo nguyên lý chung về giao dịch dân sự vô hiệu đã đề cập ở trên được quy định
trong Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp với các quy định cụ thể của Luật Đất đai 2013
về điều kiện, tư cách chủ thể, đối tượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, có thể phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu thành các dạng sau đây:
1.1.2.1. Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối
Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông
thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra
thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng
không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham
gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm
dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp
đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên
tham gia giao dịch. Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng

12


và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu
đối với bên không có lỗi.
Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác

biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và
tương đối ở những điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ các bên thảo
thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận
sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật
bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp
đồng mới. Chẳng hạn, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa
vụ thanh toán một phần tiền như đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Số tiền chậm thanh toán này chỉ chiếm 1/5 giá trị của hợp đồng,
bên nhận chuyển nhượng chứng minh được lý do khách quan về việc chậm trả và tại
thời điểm xảy ra tranh chấp họ cam kết thực hiện đầy đủ, chấp nhận nộp phạt cho
phần chậm trả. Trong trường hợp này, việc yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng là cần thiết đặt ra mà không đặt ra vấn đề hủy hợp đồng.
Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối
thì lại hoàn toàn khác. Đây thường là hợp đồng vi phạm điều cấm của xã hội nên
trong thực thế Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục cho
dù các bên mong muốn khắc phục. Hợp đồng này không có hiệu lực ngay từ thời
điểm giao kết. Chẳng hạn, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng song
người chồng có dấu hiệu lừa dối vợ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
khác nhằm tẩu tán tài sản trước khi ly hôn thông qua việc ép vợ ký giấy chuyển
nhượng quyền sử dụng trong tình trạng tinh thần bị kích động, không có khả năng
kiểm soát được hành vi của mình. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền bình
đẳng về tài sản, bảo vệ quyền lợi cho người phụ nữ, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền không công nhận hợp đồng này ngay từ khi ký kết.

13


Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối chỉ có người được pháp luật
bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nhà lập pháp quy
định thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là không xác định thời
hạn, còn đối với hợp đồng vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện được nhà lập
pháp quy định một thời gian nhất định.
Tuy nhiên, thực tiễn xem xét quy định pháp luật Việt Nam quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu căn cứ vào các tiêu chí nêu
trên thì rất khó khăn khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu về hình thức thì thuộc vào loại nào. Nếu căn cứ vào thời hiệu khởi kiện thì xếp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức là hợp đồng vô
hiệu tuyệt đối, còn căn cứ vào tiêu chí có khả năng khắc phục thì hợp đồng vô hiệu
về hình thức là hợp đồng vô hiệu tương đối. Trong trường hợp này cần xác định
hình thức của hợp đồng chỉ là điều kiện để việc xác lập hợp đồng, nếu các bên tham
gia hợp đồng không thực hiện điều kiện theo đúng hình thức thì hợp đồng vô hiệu,
nó không thuộc loại hợp đồng vô hiệu tương đối hay tuyệt đối.
Ngoài ra, để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu, cần phân biệt sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mất hiệu
lực. Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay ở thời điểm
giao kết, còn hợp đồng mất hiệu lực là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký kết
nhưng hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào tình trạng không thể thực hiện
được. Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bị
vi phạm yêu cầu hủy hợp đồng hoặc các bên tự thỏa thuận với nhau chấm dứt hiệu
lực của hợp đồng hoặc do trở ngại khách quan nào khác.

14

1.1.2.2. Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế có thể vô
hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng bị vô hiệu với toàn bộ nội
dung của hợp đồng. Chẳng hạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất
chuyển nhượng không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chuyển nhượng.
Hợp đồng vô hiệu từng phần là trường hợp một phần của hợp đồng vô hiệu (một
phần nội dung hoặc một phần đối tượng) nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực
phần còn lại của hợp đồng.Chẳng hạn, các chủ thể tham gia giao dịch thực hiện
phần lớn các nghĩa vụ và được tất cả phần quyền của mình như đã thỏa thuận và
cam kết trong hợp đồng.Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chưa thực hiện thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên và nộp các khoản lệ phí cho Nhà
nước. Nay có mâu thuẫn, tranh chấp thì Tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện các
thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và thực hiện các nghĩa vụ thuế và lệ phí.
Bên cạnh đó, trên thực tế các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu từng phần cũng tồn tại phổ biến trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là
quyền sử dụng đất không hoàn toàn thuộc quyền định đoạt của chủ thể tham gia hợp
đồng. Trong đó điển hình là trường hợp quyền sử dụng đất là di sản thuộc sở hữu
chung của các đồng thừa kế hoặc tài sản chung của vợ chồng. Xác định ranh giới
giữa vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần trong nhiều trường hợp này không dễ
dàng, nhất là đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Pháp luật điều chỉnh đối với
những trường hợp này hết sức phức tạp, ngoài những quy định của pháp luật đất đai
còn cần phải áp dụng nhũng quy định thuộc lĩnh vực khác như: pháp luật về hôn
nhân và gia đình, pháp luật về thừa kế... Quá trình áp dụng pháp luật phải xác định
đúng phạm vi và mức độ vô hiệu của giao dịch (chủ yếu là xác định đúng diện tích
đất) để giải quyết tranh chấp được hiệu quả, đảm bảo quyền lợi các bên khi xử lý
hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

15

Bên cạnh cách thức phân loại nêu trên, nếu xét riêng tính chất, đặc điểm của
từng giao dịch cụ thể khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu còn được phân chia theo các dạng sau đây:
1.1.2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo
Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả
tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần, còn giao dịch bị che giấu vẫn có
hiệu lực. Đây là dạng phổ biến xảy ra trong thời gian qua trên thực tế. Chẳng hạn,
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng quyền sử dụng đất chưa
đủ điều kiện để chuyển nhượng như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với điều kiện là đất của dự án phải được đầu
tư xong cơ sở hạ tầng, phải giải phóng xong mặt bằng, phải phải có bản đồ 1/500.
Tuy nhiên, dự án mới ở giai đoạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
chủ trương đầu tư.Mục đích của nhà đầu tư là muốn "bán non dự án". Tại thời điểm
này, với quy định nêu trên thì nhà đầu tư không thể thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên đã thống nhất thực hiện bằng một giao dịch
khác để "lách" điều kiện này, đó là hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng chuyển
nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư chứ không phải là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hay dạng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo
cũng thường xuyên xảy ra trên thực tế đó là: hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động
sản là quyền sử dụng đất mà thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất song với mục đích trốn thuế thu nhập các nhân và thuế trước bạ.
1.1.2.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành
niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
xác lập, thực hiện
Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức và điều chỉnh được
hành vi của mình. Vì vậy, họ sẽ không thể hiện được ý chí độc lập của mình khi

tham gia kí kết hợp đồng. Pháp luật Việt Nam và pháp luật ở hầu hết các quốc gia

16


trên thế giới đều quy định, đối với các giao dịch dân sự, thương mại nói chung hay
giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hay giao dịch mua bán đất đai nếu thực hiện bởi những
người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi), hoặc bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi
dân sự như: bị tâm thần, bị ngớ ngẩn... thì giao dịch này sẽ không có hiệu lực và vô
hiệu toàn phần.
1.1.2.5. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn
Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng mà
xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của
hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án
tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Chẳng hạn, quyền sử dụng đất là tài sản của cha mẹ, song
một trong các người con ở cùng cha mẹ đứng tên kê khai, đăng ký và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người con làm thủ tục kê khai và xin
cấp giấy. Bố mẹ mất đột ngột trong một tai nạn giao thông, sau đó không lâu, người con
thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Tài thời điểm
chuyển nhượng, các người con khác không hề hay biết và cũng không có ý kiến gì;
người chuyển nhượng cho rằng, họ có công chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ và thực hiện
các nghĩa vụ đối với nhà nước trong quá trình sử dụng đất nên đất đó thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của mình; trong khi đó, người nhận chuyển nhượng tin tưởng rằng, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chuyển nhượng nên chỉ cần họ ký tên
trên hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp, thể hiện ý chí của người có quyền về tài sản.
Đây cũng là trường hợp xảy ra phổ biến trên thực tế. Tuy nhiên, cần phải phân biệt rằng,
trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp
đồng thì hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối. Chẳng hạn, cũng với ví dụ nêu trên song người
đứng tên trên giấy chứng nhận hoàn toàn biết và ý thức được rằng, quyền sử dụng đất đó

là di sản thừa kế chung của các người con sau khi cha mẹ chết, việc kê khai, đăng ký và
được cấp giấy chứng nhận tên của một người là do họ cố tình thực hiện mà bố mẹ không
hay biết do cha mẹ lúc đó già yếu. Khi chuyển nhượng, những người con khác không ở

17


cùng trên đất đó, cũng không ở tại địa bàn có đất chuyển nhượng nên họ không biết và
không có khả năng biết việc chuyển nhượng bất hợp pháp nêu trên.
1.1.2.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa
Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba
nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội
dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên đã giao kết hợp đồng đó. Đe dọa
trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc
phải thực hiện nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân
phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. Khi một bên
tham gia giao kết hợp đồng dân sự nói chung và giao dịch về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói riêng do bị lừa dối hoặc đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp chuyển nhượng đó là vô hiệu.
1.1.2.7. Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có
hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà
không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu. Đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất
nói chung và giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật
đất đai hiện hành quy định: phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực. Theo đó, nếu các bên tham gia
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định nêu trên:
không công chứng hợp đồng, không đăng ký trước bạ, sang tên, nêu có phát sinh

tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên vô hiệu về hình thức, cho các bên một khoảng thời
gian nhất định để hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Nguyên nhân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, do sự gia tăng nhanh chóng của giá trị quyền sử dụng đất. Khi
chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị. Ở góc độ kinh tế nhà,
đất được coi như một loại hàng hóa trên thị trường, được mang ra mua bán, trao đổi

18


theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất
lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài,
nên Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều
người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho mượn,
cho thuê, bị quốc hữu hóa… hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các
giai đoạn trước đây, chính quyền địa phương đã giao đất không có văn bản hoặc văn
bản không rõ ràng cho người khác sử dụng ổn định.
Thứ hai, trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các cơ quan
quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng khác nhau do các
quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và văn bản dưới luật khác còn có điểm
chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể, thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp
thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Một trong những tồn tại lớn nhất của các văn bản pháp luật về nhà, đất là
khi có các thay đổi lớn về chính sách pháp luật, ví dụ: từ chỗ công dân có quyền sở
hữu đất, có quyền mua bán đất, sau khi có Hiến pháp 1980, đất thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước cấm công dân mua bán đất, khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực công dân
lại có quyền chuyển nhượng. Mỗi lần có thay đổi lớn như vậy, Nhà nước ta thiếu
các quy định cụ thể về các thời kỳ quá độ chuyển tiếp giữa các thời điểm ban hành
văn bản pháp luật mới và các quan hệ xã hội được xác lập theo các quy định của các

văn bản pháp luật cũ, do đó gây ra lỗ hổng lớn về pháp luật, gây ra sự mâu thuẫn,
tranh chấp. Các cơ quan chức năng thiếu căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh
chấp. Ví dụ: nhiều giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất đai phát sinh trước
ngày có luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, nhưng sau ngày các Luật này
có hiệu lực mới phát sinh tranh chấp, do không có các quy định thật rõ ràng nên các
cơ quan chức năng áp dụng các quy định của Luật mới hoặc có nơi áp dụng pháp
luật ở thời điểm giao dịch… để giải quyết, từ đó gây nên sự bất ổn định trong xã hội.
Thứ ba, sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tổ chức
thực hiện pháp luật về quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất, giao đất, thu hồi đất,

19


trong việc quy hoạch đất đai, công tác địa chính, xây dựng bản đồ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý, theo dõi việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
Sau khi có Hiến pháp năm 1980, Nhà nước cấm công dân mua bán đất và
cho đến nay Nhà nước cho phép chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, với điều kiện
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993, nhưng cơ
quan có thẩm quyền chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù không có
giấy chứng nhận công dân vẫn chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh
chấp gay gắt, khó giải quyết[10]. Cũng có không ít trường hợp vì lợi ích cục bộ
hoặc vì động cơ tư lợi mà một số cán bộ lợi dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp
luật đất đai như: cấp đất sai thẩm quyền, “bán” đất trái phép hoặc vì không nắm
vững các quy định của Luật đất đai nên cho phép hoặc làm ngơ để cho các cá nhân,
tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất tràn lan không đúng pháp luật. Dẫn đến
tình trạng các cơ quan có thẩm quyền khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không chấp nhận việc chuyển nhượng đó, các bên chuyển nhượng đất bất
hợp pháp sẽ đòi lại tiền, đòi lại đất dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện và việc giải quyết
hậu quả của hợp đồng vô hiệu là rất phức tạp.

1.2. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
Pháp luật được coi là công cụ hiệu quả quản lý Nhà nước và xã hội. Sự ràng
buộc của quy phạm pháp luật trở thành khuôn mẫu áp dụng cho mọi đối tượng chủ
thể, vì thế có sự kiểm soát, đan chéo cũng như phân biệt rạch ròi quyền, nghĩa vụ,
lợi ích của chủ thể này với chủ thể khác trong mối quan hệ pháp luật mà các bên
tham gia. Điều chỉnh bằng pháp luật tạo ra tính công bằng, rõ ràng và khiến cho các
bên trong quan hệ tôn trọng, có ý thức khi thực thi quyền, nghĩa vụ và cũng là cơ sở
giải quyết tranh chấp phát sinh mang tính giá trị pháp lý cao nhất, vững chắc nhất.
Do đó, điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là
cần thiết. Cụ thể, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

20


vô hiệu sẽ đảm bảo được các mục đích cơ bản như: bảo vệ trật tự công cộng, lợi ích
chung và đạo đức của xã hội; bảo vệ lợi ích của các bên trong giao kết hợp đồng
dân sự; bảo vệ tính ổn định của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Với vai trò và mục đích đó, có thể hiểu: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về các trường hợp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; về giải quyết hậu quả pháp lí hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.Các quy định đó được đảm bảo thực thi
bởi các thiết chế của Nhà nước.
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có một số
đặc điểm sau:
Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có
yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh liên quan.
Chẳng hạn, thời kỳ phong kiến, Nhà nước thừa nhận những văn tự, khế ước mà các

bên mua bán với nhau được coi là hợp lý. Cho đến giai đoạn hiện nay, văn tự, khế
ước vẫn được thừa nhận là một trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng khi thực
hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp. Tuy
nhiên, để hạn chế việc mua bán đất đai tràn lan và để thực thi chức năng, nhiệm vụ
của Nhà nước là chủ thể đại điện quản lý, sở hữu đất đai thì Nhà nước quy định chặt
chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó quá trình chuyển
nhượng này phải được xác lập bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực tại
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu là khác nhau qua các giai đoạn, nó mang yếu tố lịch sử
và luôn được kế thừa, điều chỉnh qua các thời kỳ.
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu khá phức tạp, nó được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai, cùng với văn bản
pháp luật chung về giao dịch dân sự vô hiệu là bộ luật dân sự và các quy định của
pháp luật liên quan khác (luận điểm này đã được làm rõ tại tiểu mục 1.2.2).

21