Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN VĂN HOÀNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỐI CAO
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


Công trình được hoàn thành tại:
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

Phản biện 1: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ
Phản biện 2: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: 16 giờ, ngày 25 tháng 10
năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

- Thư viên Học viện Khoa học Xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quan trọng của gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Bên cạnh việc biến đổi không
nhừng của các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ liên quan tới lĩnh vực
đất đai nói riêng, pháp luật về đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua từng
thời kỳ để tương thích với sự vận động của các quan hệ dạng này. Đây là
một trong những lý do cho sự cần thiết phải nghiên cứu những vấn đề
xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
(HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng
không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích
của các bên tham gia hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo
vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự.
Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về
HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ
nhiều điểm hạn chế trong quá trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới. Có
nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan
điểm trái chiều của dư luận. Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa
án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật
dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp
đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để
từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật.
1

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều
tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp
phổ biến nhất trong các tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối
cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là do các
bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói
chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng. Vì vậy, để giải
quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố
tụng là “có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có
hiệu lực không?” để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên.
Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý
khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những vấn đề phức tạp nhất của
ngành tòa án.
Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
(HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng
không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích
của các bên tham gia hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo
vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự. Thực tiễn tiếp
nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua
tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình
xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới. Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều
lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận.
Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao"
2


nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015

và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ
cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để từ đó đưa ra
một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp
giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa
các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất, các yếu tố, tiêu chí đánh giá
việc giải quyết tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn
Thị Nga với hai chuyên đề: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai
phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” và “Những nội dung cơ bản của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Các công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế trong các
quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐVH:
Thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn
xét xử của Tòa án:
Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn
thành phố Hà Nội. Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô
hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã làm
rõ được các vi phạm và cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo
pháp luật Việt Nam.
3


Nhìn chung, các công trình nghiên cứu tác giả tìm đọc được đều
không tập trung nghiên cứu một lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà
thiên về giao dịch dân sự vô hiệu, các bản án giám đốc thẩm của

TANDTC về vấn đề này còn khá ít và chưa thực sự tập trung vào mảng vô
hiệu. Do đó, có thể khẳng định, công trình nghiên cứu của tác giả là một
trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ
từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ
luật tố tụng dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các
trường hợp vô hiệu cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu và thực tiễn xác định và cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc
thẩm của TANDTC. Đề xuất những kiến nghị, phương hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp
đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất
pháp lý của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một
cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích
và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt
động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4


vô hiệu tại Tòa án; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để
từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ khuyết trong các quy
định liên quan.
- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những

kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải
quyết của Tòa án nhân dân tối cao.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định của
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải
quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân tối cao (TANDTC), thực trạng ảnh hưởng của các tranh chấp dân
sựgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Phạm vi về không gian: Đề tài được nghiên cứu thực trạng tại
Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh;
các quan điểm của Đảng và Nhà nước về pháp luật liên quan đến họp

5


đồng nhượng quyền sử dụng đất nói chung, pháp luật liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp,
thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp. Phương pháp phân tích, tổng hợp
được sử dụng ở cả 03 chương để làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cũng như
đánh giá thực trạng và đề xuất phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện

pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu tại Việt Nam. Phương pháp thống kê, so sánh được sử dụng chủ yếu
ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng thực hiện pháp luật
liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cả về
những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong
hoạt động này.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo
luận văn được chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân
dân tối cao
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
6


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU
1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng

dân sự, một giao dịch dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không
đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: người
tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực
hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của
pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng không
được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội;
người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối... Từ phân tích ở trên có
thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
như sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện
về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất".
Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.

7


Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng theo quy định của pháp luật…
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa
dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu.
Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Quá trình
giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của
quyền sử dụng đất.
1.1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu
1.1.2.1. Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối
Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn
đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
tương đối.
Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những
điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa
vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp
hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền
8


và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết
của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới.
Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan
đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa
án tuyên hợp đồng vô hiệu.
1.1.2.2. Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế
có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng
bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng.

1.1.2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
giả tạo
Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một
cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần,
còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực. Đây là dạng phổ biến xảy ra
trong thời gian qua trên thực tế.
1.1.2.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

9


Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người
bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức
và điều chỉnh được hành vi của mình.
1.1.2.5. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị
nhầm lẫn
Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của
hợp đồng mà xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên
kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì
bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu.
1.1.2.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị
lừa dối, đe dọa
Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người
thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối
tượng hoặc nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên đã giao
kết hợp đồng đó.
1.1.2.7.Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là
điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô
hiệu.
1.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu
1.2.1.Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
10


Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau
một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co
khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên".
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh
chấp về hợp đồng là một loại hình hình tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc
độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực
hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấ p hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là sự bấ t đồ ng, mâu thuẫn hay xung
đột về mặt lợi ích, về quyền và nghiã vụ giữa các chủ thể tham gia ký
kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.2 Nguyên nhân của tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, do sự gia tăng nhanh chóng của giá trị quyền sử dụng
đất. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị. .
Thứ hai, trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các
cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng

khác nhau do các quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và văn bản
dưới luật khác còn có điểm chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể,
thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Thứ ba, sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong
việc tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất,
giao đất, thu hồi đất, trong việc quy hoạch đất đai, công tác địa chính, xây
11


dựng bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý,
theo dõi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý các vi phạm pháp
luật đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
1.2.3 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu
Giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH, với ý nghĩa là một nội
dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động
của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng
đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa
các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối
với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
1.3 Pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng
1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu có yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm
điều chỉnh liên quan.
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu khá phức tạp, nó được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai,

cùng với văn bản pháp luật chung về giao dịch dân sự vô hiệu là bộ luật
dân sự và các quy định của pháp luật liên quan khác (luận điểm này đã
được làm rõ tại tiểu mục 1.2.2).
Thứ ba, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là tổng hợp các quy phạm pháp luật thống nhất điều chỉnh có liên
12


quan đến việc xác định và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
1.3.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, về pháp luật tố tụng: Để giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong đời sống xã hội, trong đó có các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì các văn bản pháp luật về hình thức là những
văn bản không thể thiếu.
Thứ hai, pháp luật về nội dung: là giao dịch trực tiếp hướng tới
đối tượng tài sản là quyền sử dụng đất nên pháp luật đất đai mà cụ thể là
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là nội dung không
thể thiếu, là cơ sở, là căn cứ để cơ quan Tòa án trên cơ sở đó xác định hợp
đồng phát sinh hiệu lực hay vô hiệu, xác định quyền và nghĩa vụ của các
bên một cách minh bạch và công bằng[11].
Thứ ba, pháp luật khác có liên quan: Như trên đã đề cập, pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là mảng pháp luật rộng lớn, bao trùm cả pháp luật chung và pháp
luật chuyên ngành, pháp luật hình thức và pháp luật nội dung.
Thứ tư, các văn bản hướng dẫn của ngành Tòa án. Để đảm bảo
hoạt động xét xử được nhanh chóng, kịp thời, có cơ sở cụ thể, rõ ràng và
thuận lợi trong quá trình áp dụng, phù hợp với thực tế ở từng giai đoạn,
từng thời kỳ và từng loại vụ việc khác nhau, Tòa án nhân dân tối cao, Hội

đồng thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao thường ra những văn bản
hướng dẫn cụ thể.

13


1.3.3 Hậu quả pháp lý của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhấ t, về mă ̣t kinh tế : Khi các tranh chấ p hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất xảy ra trước hế t nó ảnh hưởng đế n tâm lý, thời
gian, tiề n của của các bên tranh chấ p.
Thứ hai, về mă ̣t chính tri:̣ Các tranh chấ p phát sinh có thể gây ảnh
hưởng xấ u, gây mấ t ổ n đinh
̣ tình hình kinh tế , xã hô ̣i, làm giảm hiê ̣u quả
thực hiê ̣n các đường lố i, chính sách của Đảng, pháp luâ ̣t của Nhà nước.
Hiê ̣n nay, các tranh chấ p xảy ra nế u không được giải quyế t kip̣ thời, triê ̣t
để thì có thể gây mấ t lòng tin trong nhân dân đố i với Đảng và Nhà nước
ta.
Thứ ba, về mă ̣t xã hô ̣i: Các tranh chấ p này sẽ là nguyên nhân gây
nên ra ̣n nứt trong mố i quan hê ̣ tin
̀ h cảm giữa cha - me ̣, vợ - chồ ng, anh em. Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ các chuẩ n mực đa ̣o đức xã hô ̣i, trong
nhiề u trường hợp có thể dẫn đế n viê ̣c pha ̣m pháp hình sự của các bên, kéo
theo hàng loa ̣t các phức ta ̣p khác.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
2.1.Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại
Tòa án

2.1.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
14


Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự
của người tham gia hợp đồng.
Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã
hội.
Thứ ba, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không tự nguyện
Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không đúng với quy định của pháp luật
2.1.2. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
2.1.2.1. Hợp đồng vô hiệu do người tham gia kí kết hợp đồng
không có năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự
* Về năng lực hành vi dân sự với chủ thể là cá nhân
- Năng lực dân sự của người thành niên là năng lực hành vi dân
sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật quy định người mất năng lực hành vi
dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự bị hạn chế. Người có năng lực hành
vi dân sự đầy đủ là người được pháp luật cho phép tự do giao kết dân sự
theo quy định của pháp luật, không bị hạn chế (Điều 20 Bộ luật dân sự
2015)[3].
* Về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là tổ chức
Theo quy định của Luật đất đai: Tổ chức trong nước không sử
dụng đất dưới hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc thuê
đất trả tiền hàng năm thì có quyền chuyển nhượng QSDĐ(Mục 2 Luật
Đất đai 2013).

15


* Về năng lực hành vi dân sự của hộ gia đình
Trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành
viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch
dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
(4) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng đất tại Việt
Nam dưới các hình thức như được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2.1.2.2. Hợp đồng vô hiệu do người tham gia hợp đồng không có
quyền xác lập giao dịch
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai
thì đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất bên cạnh các điều kiện
chung theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã đề cập ở trên, còn phải đảm
bảo từng điều kiện cụ thể, riêng đối với từng loại đất và cho các chủ thể
riêng biệt. Cụ thể:
Một là, pháp luật cấm một số đối tượng không được phép nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( Điều 191 Luật đất đai 2013). Hai là,
pháp luật đất đai quy định một sốtrường hợp hộ gia đình, cá nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật đất đai 2013). Ba
là, pháp luật quy định vềđiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp (Điều 193 Luật đất đai 2013). Bốn là, pháp luật quy định vềđiều
16

kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê (Điều 194 Luật đất đai 2013.
2.1.2.3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Áp dụng pháp luật dân sự, đối với giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy
định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.
2.1.2.4. Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn
Qua thực tiễn không phải bất cứ nhầm lẫn nào cũng dẫn đến hủy
bỏ giao dịch, thông thường để một nhầm lẫn được coi là chính đáng trong
giao dịch để dẫn tới tuyên bố giao dịch là vô hiệu, người ta phải dự vào
tiêu chuẩn khách quan và chủ quan, cụ thể xem xét " liệu một người bình
thường trong cùng hoàn cảnh và cùng đối mặt với nhầm lẫn tương tự như
bên nhầm lẫn".
2.1.2.5. Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối
Trong thực tế không phải trường hợp nào diễn ra sai về việc nhằm
đối phương giao kết giao dịch cũng đều bị coi là lừa dối, nếu trong trường
hợp nói sai về sự việc mà không ảnh hưởng đến việc quyết định của việc
tham gia giao dịch, như một người bán nói giá quá cao hay giới thiệu không
đúng sự thật về hàng hóa của mình thì không bị xem là lừa dối.
2.1.2.6. Hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa
17


Để xác định một giao dịch dân sự hay hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là vô hiệu do bị đe dọa cần xác định hành vi của đối
phương gây nên cho họ có phải là hành vi cố ý hay không và xem xét liệu
hành vi đe dọa của một bên có đủ khả năng để làm cho đối phương khiếp
sợ mà xác lập giao dịch và chủ thể tham gia giao dịch bị đe dọa buộc xác
lập nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín nhân
phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ chồng, con của mình.
2.1.2.7. Hợp đồng vô hiệu về hình thức
Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:"Hình thức
của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định". Cùng với đó, Điều 188 khoản 3 Luật Đất
đai 2013 quy định: "Việc chuyển nhượng... quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
sổ địa chính".
Mặt khác, qua hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, các bên tiến hành việc hoàn thiện về
hình thức hợp đồng sau khi Tòa án ấn định thời hạn là rất ít.
2.1.2.8. Hợp đồng vô hiệu từng phần
Thứ nhất, giao dịch giữa các bên ký kết có phần giao dịch dân sự
vô hiệu vì không đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS,
nhưng phần còn lại không bị vô hiệu. Thứ hai, kết cấu tài sản là đối tượng
của giao dịch không bị ràng buộc với nhau, sự tách rời này không làm mất
đi tính năng, công dụng, giá trị cũng như ý nghĩa pháp lý của chúng. Thứ
ba, trong giao dịch hai phần này thể hiện tách bạch với nhau về các điều
khoản chủ yếu của giao dịch như: giá cả, chất lượng, số lượng...Thứ tư,
18


những thỏa thuận trong các phần giao dịch, tuy có sự ràng buộc với nhau
về quyền và nghĩa vụ nhưng vẫn phân định được.
2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao
2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
vi phạm hình thức
Điều 134 BLDS 2005 quy định: "trường hợp pháp luật quy định
hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà
các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa
án, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định vuộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch đó trong một thời hạn; quá thời
hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".
2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở khi bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu hợp pháp
Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm đều xác định hợp đồng
ngày 15/3/2006 vô hiệu do vi phạm điều cấm vì bên bán chưa có quyền sở
hữu nhà, nhà vẫn thuộc sở hữu nhà nước; và do vậy đều xác định mọi thỏa
thuận giữa hai bên không có giá trị và chỉ buộc các bên trả lại cho nhau
những gì đã nhận.
Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:
1. Cần phân biệt hợp đồng có điều kiện với hợp đồng bán tài
sản không thuộc sở hữu của bên bán. Nếu thỏa thuận sẽ bán tài sản khi tài
sản thuộc sở hữu của bên bán thì không phải là trường hợp vi phạm do
bán tài sản không thuộc sở hữu của mình.
19


2. Những hợp đồng có điều kiện nếu thuộc loại pháp luật quy
định phải công chứng, chứng thực thì chỉ có hiệu lực sau khi đã công
chứng, chứng thực hợp lệ.
3. Trong một hợp đồng chưa có hiệu lực vẫn chứa đựng những
thỏa thuận có hiệu lực (như thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng mua bán

nhà) nếu những thỏa thuận đó không trái pháp luật vì hợp đồng có thể
chưa có hiệu lực vì chưa được công chứng, chứng thực nhưng thỏa thuận
về đặt cọc thì không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực.
2.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về
đối tượng
* Những hạn chế, vướng mắc và khó khăn
Thứ nhất: Vướng mắc ở trường hợp người dân đã “lách luật” để
hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như ký hợp
đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất…Thứ hai:Tình trạng
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “viết tay” do khó khăn về
mặt giấy tờ, thủ tục không đáp ứng được, nhưng cả hai bên đều có nhu cầu
chuyển nhượng nên họ đã chấp nhận viết giấy tay, nhận tiền giao đất với
nhau còn xảy ra phổ biến. Thứ ba: Việc quy định không rõ ràng giữa công
chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về
hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy
định để được làm thủ tục chuyển nhượng. Thứ tư: Việc xác định đúng
quyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm
chí bế tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra tòa án để xác định chủ sử
dụng đất hợp pháp là những ai. Thứ năm: Khó khăn trong việc xác định
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Thứ sáu, thực tiễn giải quyết tranh
20


chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, tình trạng hợp
đồng không được công chứng hoặc chứng thực rất phổ biến, kể cả hợp
đồng được xác lập sau ngày 01-7-2004. Thứ bảy, thực tiễn còn xảy ra một
số hành vi “lách luật” thường gặp trong giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất như: Hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển
nhượng để cùng nhau trốn thuế thu nhập;
* Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc

Thứ nhất, Do điều kiện khách quan và cả chủ quan nên việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
chưa được tiến hành xong trên cả nước, Thứ hai, Việc cấp giấy chứng
nhận không đúng đối tượng xảy ra nhiều (tài sản chung của hộ gia đình lại
cấp cho cá nhân, là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ người chồng đứng
tên…), Thứ ba, Việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số
liệu về giấy tờ về thửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải
cách ruộng đất qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai có nhiều
thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp… Thứ tư, Hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, trong đó xác định đây là đầu mối để nhà nước
thực hiện quyền quản lý của mình đối với đất đai và cơ quan này được
thực hiện dịch vụ công cho người dân khi cần tìm hiểu về thửa đất mình
định tham gia giao dịch.
Thứ năm, Không xử lý nghiêm và đúng pháp luật các hành vi
trốn thuế và xử lý hành chính giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy
định của pháp luật, các hành vi khác vi phạm luật đất đai…
Thứ sáu, những quy định về hình thức hợp đồng trong Bộ luật
dân sự và Luật đất đai không phù hợp, thủ tục còn rườm rà. Và tâm lý, ý
21


thức của người dân chưa quen với các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Chương 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
3.1.Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

3.1.1. Hoàn thiện quy định về hình thức Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Trên thực tế, vấn đề hiện nay đang được các nhà khoa học pháp lý
và các nhà lập pháp quan tâm đó là điều kiện về hình thức có ảnh hưởng như
thế nào đến hiệu lực của hợp đồng? Nếu không tuân thủ về hình thức thì theo
luật định hợp đồng có bị tuyên bố vô hiệu? Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ hình thức công
chứng hay chứng thực như quy định hiện nay không.
3.1.2. Hướng dẫn thực hiện quy định điều kiện có hiệu lực
của Hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đó, cần có hướng dẫn thực hiện quy định điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nội dung và mục
đích giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức
xã hội với nội dung cụ thể có thể là nêu những trường hợp điển hình tiêu
chí xác định giao dịch dân sự do vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi

22


nhận trong các văn bản pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích
của Nhà nước
3.1.3 Hoàn thiện quy định về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là tài sản chung vợ chồng
Về vấn đề này, có các quan điểm của luật gia cho rằng: "song
thực tiễn cho thấy nhiều tòa án đã coi việc thiếu sự đồng ý của một bên là
vấn đề nội dung, vi phạm điều kiện về nội dung…hợp đồng thiếu sự đồng
ý của một bên vợ chồng cũng có thể được xác định là vi phạm điều kiện
nội dung theo nhiều hướng suy luận.
3.2. Các biện pháp khác nhằmnâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn
nghiệp vụ, đạo đức cho những người thực hiện thủ tục tố tụng. Thứ hai,
tích cực chủ động tổ chức tổng kết công tác xét xử và hướng dẫn áp dụng
pháp luật. Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan hữu quan khi giải
quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Thứ tư, thực
hiện tốt công tác giám đốc thẩm và kiểm tra việc xét xử, Thứ năm, tăng
cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Việc tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là vô cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên, tạo sự
ổn định và phát triển lành mạnh của nền kinh tế.
Một là, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp
luật. Hai là, thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm. Ba là, Tăng cường
23