Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài Nguyên Và
Môi Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các
thầy, cô giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai. Các thầy,
cô đã trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em
vững bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban
giám hiệu Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, Ban chủ
nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em
trong suốt thời gian học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và làm đồ án tốt nghiệp,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ
bảo tận tình của thầy giáo ThS. Trần Minh Tiến, sự giúp đỡ của các thầy, cô
trong Khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Em xin gửi
lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè bạn đã giúp
em trong thời gian qua.
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể
vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống.

Hà Nội, ngày 8 tháng 6 năm 2016

SINH VIÊN


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ĐK

Đăng ký

QH

Quốc Hội

GCNQSDĐ
GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................1

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy,
cô giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai. Các thầy, cô đã
trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững
bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản Lý Đất Đai và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt
thời gian học tập tại trường.................................................................................1
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và làm đồ án tốt nghiệp,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ
bảo tận tình của thầy giáo ThS. Trần Minh Tiến, sự giúp đỡ của các thầy, cô
trong Khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Em xin gửi
lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè bạn đã giúp
em trong thời gian qua.........................................................................................1
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự
đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể vững bước
hơn trong chuyên môn sau này............................................................................1
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống...........................................1
Hà Nội, ngày 8 tháng 6 năm 2016.......................................................................1
SINH VIÊN.........................................................................................................1
a. Mục đích nghiên cứu...............................................................................2
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [5]...................................3

Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Lạng Sơn. 24
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................26
- Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh
Lạng Sơn............................................................................................................26
2.1. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................26
- Không gian: Nghiên cứu Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn...................................................................26
- Thời gian: các số liệu cơ bản được lấy từ năm 2010 đến năm 2015...............26
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................26
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn.........................26
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bắc Sơn......................26
- Đánh giá Kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................26
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.......26
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.....................................................26
2.4.2. Phương pháp thống kê.............................................................................27
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu...................................................27
2.4.4. Phương pháp kế thừa...............................................................................27
3.1.1.1 Vị trí địa lý.............................................................................................28
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Bắc Sơn, Tỉnh Lạng Sơn..........................28
Bắc Sơn là một huyện miền núi, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Lạng Sơn có
tổng diện tích đất tự nhiên là 69.942,56 ha, cách trung tâm tỉnh lị 76 km. Nằm
trên trục quốc lộ 1B nối thông Lạng Sơn - Văn Quan - Bình Gia - Bắc Sơn tới
Võ Nhai - Thái Nguyên. Đây là yếu tố lợi thế tạo cơ hội giao lưu kinh tế, văn
hoá, kỹ thuật với các huyện bạn và tỉnh Thái Nguyên. Huyện có 20 đơn vị hành
chính (gồm 19 xã và 1 thị trấn).........................................................................28

3.1.2.3 Thực trạng phát triển cở sở hạ tầng.......................................................38


3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................38
Hình 3.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2015.....................47
3.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.....................................................................................53
3.3.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp..........................53
3.3.1.1. Đất sản xuất nông nghiệp.............................................................53
3.3.1.2. Đất lâm nghiệp.............................................................................57
3.3.2.1. Đất ở tại nông thôn.......................................................................62
3.3.2.2. Đất ở tại đô thị..............................................................................66
3.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn và đề xuất một số giải pháp...............................................67
3.4.1. Đánh giá chung........................................................................................67
Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp
Giấy chứng nhận của huyện Bắc Sơn................................................................71


DANH MỤC CÁC BẢNG
LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................1
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy,
cô giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai. Các thầy, cô đã
trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững
bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản Lý Đất Đai và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt
thời gian học tập tại trường.................................................................................1

Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và làm đồ án tốt nghiệp,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ
bảo tận tình của thầy giáo ThS. Trần Minh Tiến, sự giúp đỡ của các thầy, cô
trong Khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Em xin gửi
lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè bạn đã giúp
em trong thời gian qua.........................................................................................1
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự
đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể vững bước
hơn trong chuyên môn sau này............................................................................1
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống...........................................1
Hà Nội, ngày 8 tháng 6 năm 2016.......................................................................1
SINH VIÊN.........................................................................................................1
a. Mục đích nghiên cứu...............................................................................2
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [5]...................................3


Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Lạng Sơn. 24
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................26
- Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh
Lạng Sơn............................................................................................................26
2.1. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................26

- Không gian: Nghiên cứu Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn...................................................................26
- Thời gian: các số liệu cơ bản được lấy từ năm 2010 đến năm 2015...............26
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................26
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn.........................26
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bắc Sơn......................26
- Đánh giá Kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................26
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.......26
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.....................................................26
2.4.2. Phương pháp thống kê.............................................................................27
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu...................................................27
2.4.4. Phương pháp kế thừa...............................................................................27
3.1.1.1 Vị trí địa lý.............................................................................................28
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Bắc Sơn, Tỉnh Lạng Sơn..........................28
Bắc Sơn là một huyện miền núi, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Lạng Sơn có
tổng diện tích đất tự nhiên là 69.942,56 ha, cách trung tâm tỉnh lị 76 km. Nằm
trên trục quốc lộ 1B nối thông Lạng Sơn - Văn Quan - Bình Gia - Bắc Sơn tới
Võ Nhai - Thái Nguyên. Đây là yếu tố lợi thế tạo cơ hội giao lưu kinh tế, văn
hoá, kỹ thuật với các huyện bạn và tỉnh Thái Nguyên. Huyện có 20 đơn vị hành
chính (gồm 19 xã và 1 thị trấn).........................................................................28
3.1.2.3 Thực trạng phát triển cở sở hạ tầng.......................................................38


3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................38
Hình 3.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2015.....................47
3.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.....................................................................................53

3.3.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp..........................53
3.3.1.1. Đất sản xuất nông nghiệp.............................................................53
3.3.1.2. Đất lâm nghiệp.............................................................................57
3.3.2.1. Đất ở tại nông thôn.......................................................................62
3.3.2.2. Đất ở tại đô thị..............................................................................66
3.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn và đề xuất một số giải pháp...............................................67
3.4.1. Đánh giá chung........................................................................................67
Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp
Giấy chứng nhận của huyện Bắc Sơn................................................................71


DANH MỤC CÁC HÌNH
LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................1
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy,
cô giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai. Các thầy, cô đã
trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững
bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản Lý Đất Đai và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt
thời gian học tập tại trường.................................................................................1
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và làm đồ án tốt nghiệp,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ
bảo tận tình của thầy giáo ThS. Trần Minh Tiến, sự giúp đỡ của các thầy, cô
trong Khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Em xin gửi
lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè bạn đã giúp
em trong thời gian qua.........................................................................................1
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự

đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể vững bước
hơn trong chuyên môn sau này............................................................................1
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống...........................................1
Hà Nội, ngày 8 tháng 6 năm 2016.......................................................................1
SINH VIÊN.........................................................................................................1
a. Mục đích nghiên cứu...............................................................................2
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [5]...................................3


Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường..........................17
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Lạng Sơn. 24
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................26
- Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh
Lạng Sơn............................................................................................................26
2.1. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................26
- Không gian: Nghiên cứu Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn...................................................................26
- Thời gian: các số liệu cơ bản được lấy từ năm 2010 đến năm 2015...............26
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................26
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn.........................26
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bắc Sơn......................26
- Đánh giá Kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................26

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.......26
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.....................................................26
2.4.2. Phương pháp thống kê.............................................................................27
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu...................................................27
2.4.4. Phương pháp kế thừa...............................................................................27
3.1.1.1 Vị trí địa lý.............................................................................................28
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Bắc Sơn, Tỉnh Lạng Sơn..........................28
Bắc Sơn là một huyện miền núi, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Lạng Sơn có
tổng diện tích đất tự nhiên là 69.942,56 ha, cách trung tâm tỉnh lị 76 km. Nằm
trên trục quốc lộ 1B nối thông Lạng Sơn - Văn Quan - Bình Gia - Bắc Sơn tới
Võ Nhai - Thái Nguyên. Đây là yếu tố lợi thế tạo cơ hội giao lưu kinh tế, văn
hoá, kỹ thuật với các huyện bạn và tỉnh Thái Nguyên. Huyện có 20 đơn vị hành
chính (gồm 19 xã và 1 thị trấn).........................................................................28
3.1.2.3 Thực trạng phát triển cở sở hạ tầng.......................................................38


3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Sơn.....................................................................................................................38
Hình 3.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2015.....................47
3.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.....................................................................................53
3.3.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp..........................53
3.3.1.1. Đất sản xuất nông nghiệp.............................................................53
3.3.1.2. Đất lâm nghiệp.............................................................................57
3.3.2.1. Đất ở tại nông thôn.......................................................................62
3.3.2.2. Đất ở tại đô thị..............................................................................66
3.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bắc Sơn và đề xuất một số giải pháp...............................................67
3.4.1. Đánh giá chung........................................................................................67

Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp
Giấy chứng nhận của huyện Bắc Sơn................................................................71


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là điều kiện đầu tiên, là nền tảng của quá trình sản xuất, không
có đất đai thì không có bất kỳ quá trình sản xuất nào cũng như không có đất
đai thì không có sự tồn tại của con người. Vì thế đất đai nằm trong nhóm tài
nguyên vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất
đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước,
có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do
là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý
chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị
trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong khoảng 15 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế
thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân
ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua
bán, chuyển nhượng, thừa kế… Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai,
tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để
hoang hoá… dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai.
Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa
rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để
làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực
hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác
đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.
Cùng với sự phát triển chung của đất nước huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng
Sơn nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ
đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử
dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài

1


sản tham gia thị trường bất động sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng
đất.
Từ thực tế trên, nhận thức được tầm quan trọng của công tác cấp Giấy
chứng nhận tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.”
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bắc
Sơn, Lạng Sơn.
- Tìm ra những tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác cấp GCN phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
b. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững chính sách pháp luật đất đai hiện hành về công tác đăng ký
cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách
liên quan đến đề tài trên địa bàn nghiên cứu.
- Những kiến nghị, đề xuất đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với

thực tế của địa phương nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện tốt công tác
cấp GCN.

2


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.

Khái niệm, vai trò và ý nghĩa của Giấy chứng nhận

1.1.1. Khái niệm
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để họ
yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. GCN thực chất là
một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
dụng đất nhằm mục đích bảo đảm việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong
sử dụng đất theo đúng pháp luật. Do đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chính là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [5]
1.1.2. Vai trò của công tác Giấy chứng nhận
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai
nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, theo quy định của
pháp luật đất đai, cấp GCN là một trong những nội dung của hoạt động quản
lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người
sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Với những thông tin được thể hiện trên GCN (như tên người sử dụng
đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy,
v.v), GCN giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người
sử dụng đất.

3


Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCN cho
người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản
đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một
cách thuận tiện.
Về phía người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, GCN là
cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ
có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể
và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng,
quan tâm đến hoạt động cấp GCN.
1.1.3. Ý nghĩa của cấp Giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của
nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự
về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành
mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.2.

Cơ sở pháp lý về công tác cấp Giấy chứng nhận

1.2.1. Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật
Hệ thống các văn bản có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy
chứng nhận; các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ
tài chính khi cấp Giấy chứng nhận; lập hồ sơ địa chính và về việc xác định
diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở;
trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp Giấy chứng nhận
hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa

4


đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất
đai năm 2003 sửa đổi và bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội ban
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính
phủ ban hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn

đề liên quan
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương
đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp Giấy chứng nhận trong năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.

5


- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành
ngày 9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi,
bổ sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày
27/7/2004 và Nghị định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương
ban ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999
của liên bộ tài chính và tổng cục địa chính hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận
theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa
chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn

6


lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả
nước, giúp cho quá trình thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và
chính xác hơn.

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử sụng
đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

7

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ
địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
1.2.2. Một số quy định chung về cấp Giấy chứng nhận
1.2.2.1.Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCN: [5]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

8


được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trường hợp quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh

giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.

9


1.2.2.2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu
a. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp sau người
sử dụng đất được cấp GCN: [5]
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101, 102 của Luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở,
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất.

10


b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền
sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013
như sau: [5]
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên

11


người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của
các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi

hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
c. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai
năm 2013 như sau: [5]
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013
có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay
được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng
đất.

12


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ
trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay
được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.3.Mẫu Giấy chứng nhận

Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và
Môi trường đã ban hành Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014
quy định về mẫu GCN. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền ban hành trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà
nước công nhận tính hợp pháp.
a. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất

Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính
phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng
cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981
về trình tự thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Theo đó, công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho hộ gia đình và tổ chức
được tiến hành đồng thời với công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi giấy tạm thời) thể
hiện các nội dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã được xét duyệt và sổ
đăng ký ruộng đất; mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích
thước khổ giấy A4, nội dung thể hiện: Quốc hiệu; Tên cơ quan cấp: UBND
cấp huyện…; bên dưới ghi loại văn bản: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ruộng đất”; nội dung thể hiện: ghi rõ tên người sử dụng đất; số liệu, diện tích,
mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; chữ ký và dấu của Chủ tịch
UBND cấp huyện.

13


b. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý

ruộng đất phát hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989
Tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua
ngày 29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không
quy định rõ. Quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính
thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản
lý ruộng đất. Kể từ đây, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng
thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết định 201QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành, sử dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với
nội dung sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của
Tổng cục Quản lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử
dụng đất; số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ
ký của Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những
điều cần chú ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai
1993, và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.
c. Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi,
bổ sung một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi
trường có 04 văn bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận

14