BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

BÀI TẬP
1. Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m 2 ở Quận X của một
thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng
vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng
thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã
quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu
vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà
ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán.
Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m 2 (nhà trệt,
tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh
giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử
dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500
m2.
Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với
diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2
(chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ
phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do
nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản,
thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự
phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được
bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất

10%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.


- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m 2, tổng diện tích
các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân
lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia
tăng.
GIẢI
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
khu đất: Đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là
dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung
cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
(3.000m2× 12 × 80%) × 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2.500 m2× 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100
tr.đ
Bước 3:Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000m2× 600.000 đ/m2
= 6.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch
= 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(3.000m2/tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự
phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư
= 1.200 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ
= 100 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(6.000 m2× 800.000 đ/m2) × 30%
= 1.440 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% × 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp:
119.843 tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(119.843 tr.đ × 60%) × 10%
= 7.190,58 tr.đ


- Chi phí quản lý
tr.đ

119.843 tr.đ × 5%

=

5.992,15

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ × 20% = 47.820 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận
180.845,73 tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất

Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8
tr.đ/m2./.
2. BĐS là 1 ngôi nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền ở hữu nằm trên 1 đg
phố chính. hiện nay ng ta có kế hoạch phtá triển tại đây1 cửa hàng và văn
phòng cho thuê hiện đại : cửa hàng ở tầng 1 với mặt tiền rộng 20m,sâu
60m.tầng 2 và 3 dùng làm VP với lối đi riêng từ đường chính,diện tích xây
dựng mỗi tầng là 1000m2 và diện tích sử dụng mỗi tầng là 940m2. giả sử
thời gian phát triển là 1 năm, các chi phí cho quá trình phát triển này bao
gồm:
chi phí phả bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng : 1500 USD
chi phí xây dựng cửa hàng: 90 usd/m2; chi phí xây dựng vp:1200usd/m2
và chi phí khác bằng 12% chi phí xây dựng
trừ chi phí phá dỡ nhà cũ đc vay toàn bộ , còn lại các chi phí cho quá trình
phát triển đc vay 1 nửa bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm
dự kiến sau khi phát triển , cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá 30000
usd/năm. vp cho thuê với mức giá 15 usd/m2/năm. lãi suất vốn hóa là
6.25%/năm
yêu cầu:
1,xđ giá trị thặng dư của đất đai? biết chi phí bán BĐS sau khi phát triển là
3% thu nhập và lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% tổng số chi phí bỏ ra
trong quá trình phát triển.


2, xđ giá cả của đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4%
giá đất.lãi suất cho vay của khoản đầu tư vào đất là 12%/năm, lơi nhuận
nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí của mua và giữ đất.
GIẢI

1. Tiền thu về bán BĐS:
- Cho thuê của hàng: 30000$
- Cho thuê văn phòng: 15$ x 940 m2 x 2 = 28.200$
Tổng thu một năm: 58200$
Lãi suất vốn hóa: 6.25%
Giá trị BĐS sau khi phát triển: 58200 : 6.25% = 931200
2. Chi phí bán:
3% thu nhập: 931200 x 3% = 27.936$
3. Thu thuần về bán BĐS: 931.200 - 27.936 = 903.264 $
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Mặt bằng: 1500$
- Xây dựng cửa hàng: 90$ x 20 x 60 = 108.000$
- Xây dựng VP cho thuê: 120$ x 1000 x 2 = 240000$
- Chi phí khác: 12% x (108.000 + 240000) = 41760 $
b. Chi phí lãi vay:
- Lãi tiền vay phá dỡ: 1500 x 12% = 180$
- Lãi tiền vay còn lại: (108.000+240000+41760)/2 x 12% = 23.3857,6 $
Tổng chi phí phát triển: 414.825,6 $
c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% tổng chi phí phát triển: 82.965,12 $


5. Giá trị đầu tư vào công trình xây dựng: 497.790,72 $
6. Giá trị đầu tư vào đất đai: 902.264 - 497.790,72 = 404.473,28 $
a. Giá định giá đất là X
b. Chi phí mua đất: phí chuyển quyền sd đất: 0,04X
Lãi vay: (X+0,04X)x12% = 0,1248X
Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% x (X+ 0,04X+0,1248) = 0,23296X
Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,39776X = 404.473,28
Giá trị mảnh đất: 289.372,5

3.Đấu giá 1 lô đất: s=10.000m2
dc phép xây dựng 60% diệnt tích đất ,nêú đấu giá thành công , dự tính xd
trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa
hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó:
- tầng 1 :bãi gửi xe .tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần
còn lại làm trung cư để bán
- mỗi tầng trung bình 30 căn hộ,
với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá
cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết:
- thời gian phát triển 1 năm
- chi phí quy hoạch : 500 tr
- cp mặt bằng :100 tr
- cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/1 m2
- cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực
tiếp
- phí đấu giá đất: 20 tr
- cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá


- tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH .lãi suất 10%/năm
-riêng chi phí xây dựng nhà mới được vạy 1 nửa
-lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi
phí mua giữ đất
-tỷ suất sinh lwoif của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10%
-giá bán ước tính : 700tr/căn hộ
- cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm
- bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm
- giả sử khoản thu này là vĩnh viễn
-tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr
GIẢI

1. Ước tính doanh thu thuần
theo bài ta có:
-DT bán căn hộ: (2x30x20)x700tr = 840.000tr
-DT từ cho thuê cưả hàng: 2 x 2.000 x 0.2tr=800tr
- Dt từ cho thuê nhà và gửi xe:
Theo Ct : V= A/i => [(0.2x2000x2)+(2x100)]/10% = 10.000tr
Chi phí quảng cáo..= 500tr
=> Giá trị phát triển = 840.000+10.000 - 500 = 849.500tr
3. Ước tính các chi phí
- Chi phí quy hoạch = 500tr
- Chi phí dọn dẹp = 100tr
- Chi phí đầu tư CSHT = 10.000m2x0.2tr=2000tr
- Chi phí xây dựng TT= 6000x22x3.5 = 462.000tr


- Chi phí gián tiếp : 462.000trx10%=46.200tr
+ Tổng chi phí XD = 462.000 + 46.200 = 508.200tr
Chi phí lãi vay = (500+100+2.000+508.200)x10%x50%= 25.540tr
Lơị nhuận nhà đâù tư yêu câù : 10%(500+100+2000+508200+25540)=
53.634tr
Tổng chi phí:589.974tr
4. Ước tính giá trị thặng dư cho BDS
B2-B3 =849.500 -589.974 = 259.526tr
5. Gọi Y là giá mua đất
Phí đấu giá 20tr
Cp quản lý : 0.04Y
Cp lãi vay: (Y+20+0.004Y)10%=0.104Y +2
Lơị nhuận yêu câù: 15%(Y+20+0.04Y+0.104Y +2)= 0.1716Y+3.3
Tổng Chi phí đâù tư: Y+20+0.04Y+0.104Y +2+0.1716Y+3.3 =
1.3156Y+25.3=259.526tr

Y = 197.268.199.597đ
Vâỵ có thể mua lô đất trên vơí giá 197,268 tỷ <=> 19.7tr/ m2