ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NIN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

Địa điểm thực tập: Phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long
Người hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn
Người hướng dẫn
(Ký, ghi rõ họ tên)

Đại Yên, 2016

Sinh viên thực hiện
(Ký, ghi rõ họ tên)


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

Địa điểm thực tập:
Người hướng dẫn:
Đơn vị công tác:
Sinh viên thực hiện:
Lớp:

Phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long
TS. Phạm Anh Tuấn
Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Đàm Mỹ Dung
ĐH2QĐ1

Đại Yên, 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, nhận được sự chỉ bảo giảng dạy nhiệt tình, sự quan tâm, giúp đỡ của
các thầy, cô giáo trong trường, đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản lý đất đai. Các
thầy cô đã truyền đạt cho em những kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt
thời gian học tập. Và trong thời gian thực tập tại Phường Đại Yên, Thành Phố Hạ
Long em đã có cơ hội áp dụng những kiến thức học được vào thực tế, đồng thời học
hỏi thêm nhiều kinh nghiệm. Cùng với sự nỗ lực của bản thân, em đã hoàn thành
báo cáo tốt nghiệp của mình.
Từ những kết quả đạt được, em xin được cảm ơn:
Các thầy, cô Trường Đại học Tài nguyên và Môi Trường Hà Nội, thầy cô
trong Khoa Quản lý đất đai, đặc biệt là sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của TS.
Phạm Anh Tuấn đã giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp này.

Các cô chú, anh chị tại Phường Đại Yên, Thành Phố Hạ Long nói chung và
anh Nguyễn Văn Bảy nói riêng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong thời
gian thực tập.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách
hiểu, lỗi trình bày. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô, các
anh chị trong quý cơ quan để bài báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
LĐĐ
NĐ
TT
QĐ
KH
UBND
TN&MT
GCN
GCNQSDĐ
VPĐKĐĐ
SDĐ
QSDĐ
QSH

Chữ viết đầy đủ

Luật đất đai
Nghị định
Thông tư
Quyết định
Kế hoạch
Ủy ban nhân dân
Tài nguyên và môi trường
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Quyền sử dụngđất
Quyền sở hữu


DANH MỤC BẢNG


DANH MỤC HÌNH



MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
gì có thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, à địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa-xã hội, an ninh và

quốc phòng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự nghiệp xây dựng và
bảo vệ tổ quốc. Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác chỉ ra rằng trong sự
phát triển của xã hộ, đất đai đóng vai trò kinh tế và chính trị hết sức to lớn.
Viêt Nam chúng ta đất chật người đông, so với thế giới thì nước ta là một
trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp. Vì
thế, quản lý đất đai, quản lý nguồn tài nguyên vô cùng quý giá là một trong những
vấn đề then chốt và cần thiết .Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa của đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày
một tăng lên. Do đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là một vấn đề hết sức quan trọng
và là một trong 13 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất
được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước…
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt
nghiệp, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo thầy Phạm Anh Tuấn, cùng với sự
chấp nhận của phường Đại Yên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đại
Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích


- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.

- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã
được học ở nhà trường.
- Đánh giá hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận, tìm ra
những nguyên nhân, và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, với mong muốn đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn xã
tốt hơn trong hiện tại cũng như trong tương lai.
2.2. Yêu cầu.
- Nắm vững nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Nắm vững chủ trương chính sách của TW và của địa phương trong công tác
đăng ký, cấp GCNQSDĐ, thu thập các số liệu tài liệu mới nhất và chính xác nhất.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến
quản lý, sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ. Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu
quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
xã
2.3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác cấp GCN cho hộc gia đình, cá
nhân trên địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
2.4. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của phường Đại Yên.
- Nghiên cứu thực trạng vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai ở phường Đại Yên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai ở phường Đại Yên.


2.5. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan
hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ
lý luận, phương pháp luận tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai

thực hiện chính sách và thi hành pháp luật.
- Phương pháp điều tra khảo sát: đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập
số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng vi phạm hành
chính trên địa bàn phường Đại Yên.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích làm rõ
thực trạng tình hình vi phạm hành chính trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhận
xét, đánh giá.
- Phương pháp so sánh: so sánh số liệu qua các năm để đánh giá tình hình
quản lý sử dụng đất, tình hình biến động đất đai của quận ủy, từ đó đánh giá những
thuận lợi, khó khăn và đưa ra những giải pháp; đánh giá tình hình vi phạm và thực
trạng xử lý vi phạm hành chính về đất đai qua các năm.
2.6. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 2: Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với trên
địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về đăng ký đất đai , lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long,
Tỉnh Quảng Ninh.


Chương1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

1.1. Cơ sở khoa học về công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính
và cấp giấy chứng nhận
1.1.1. Những vấn đề về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
1.1.1.1.

Đăng ký đất đai
* Khái niệm:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất
là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền
với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người
SDĐ;
- Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và
tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người SDĐ;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do
nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
* Đăng ký QSDĐ lần đầu


- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại
Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
* Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
*Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy
chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: (Khoản 3/
Điều 95/ LĐĐ 2013)
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động về QSD, QSH
- Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay
đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.


- Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác

định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến
quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định
của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay
đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của
sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền,
quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức;
biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: (K4/Đ95/LĐĐ2013)
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;


+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Cấp GCN
*Khái niệm:
Theo khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013 quy định
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác
lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất cho thuê đât,
đồng thời thông qua GCN Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên
đất của quốc gia.
*Mẫu GCN
- Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.


Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Tuy nhiên,Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp
luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12
năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã
được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì
được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
+ GCN QSDĐ:
Được cấp theo quy định tại nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ
và thông tư số 346/1998 của Tổng cục địa chính để cấp cho đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn.Sổ
này có màu đỏ do UBND cấp huyện cấp cho chủ sử dụng nhưng đa số cấp cho hộ
gia đình(vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng
cần có chữ ký của thành viên từ 18 tuổi trở lên không giống như sổ hồng chỉ cần có
chữ ký của chủ ghi trên giấy chứng nhận.
Được lập theo các quy định của luật đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định
số 24 20014/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT
ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.Giấy có 02 màu: màu
đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng TN&MT.
+ GCN QSH nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị
Do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định 60/ CP ngày
05/07/1994 của Chính Phủ và theo LĐĐ 1993. GCN có 2 màu: màu hồng và màu
xanh.Màu hồng giao cho chủ sử dụng và màu xanh lưu tại Sở địa chính( nay là Sở
TN&MT) trực thuộc. Sau này để đẩy nhanh tiến độ UBND cấp tỉnh ủy quyền cho
UBND cấp huyện cấp sổ hồng trong phạm vi quản lý của mình

+ GCN QSH nhà ở màu trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP
ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý
nhà của ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 của
Hội đồng Nhà nước.
Sổ trắng hiện nay có nhiều loại:
Loại cấp trước ngày 30/04/1975 có văn tự đoạn mãi BĐS (gồm nhà và đất ở),
bằng khoán điền thổ
Loại cấp sau 30/04/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng,
GCN( quyết đinh) của UBND cấp Huyện công nhận QSH nhà ở
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 nếu muốn giao dịch mới
phải chuyển sang sổ hồng.
+ GCN QSH nhà ở màu hồng được ban hahf theo Luật nhà ở số
56/2005/QH11 của Quốc hội ngày 29/11/2005, mẫu giấy

theo Nghị định

90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của thủ tướng Chính Phủ và do Bộ xây dựng phát
hành.
+ GCN QSH công trình màu xanh được ban hành theo Nghị định
95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Thủ tướng Chính phủ và do Bộ xây dựng
phát hành.
- Theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất( gọi tắt là
GCN).
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.


Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.



Hình 1.1: Hình ảnh GCN

1.1.2. Những vấn đề về hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Hồ sơ địa chính
* Khái niệm:
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
* Thành phần: (Phụ lục 1: Các mẫu giấy trong hồ sơ địa chính)
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông
tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc
lập, quản lý hồ sơ địa chính.

- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau
đây:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai;
+ Sổ địa chính;
+ Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai, bản lưu GCN lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.


Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai


+ Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh
giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý
nhà nước về đất đai.
+ Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng
hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo
thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên
người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất
đai.
+ Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ
trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra
giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai
dạng số.


Lập sổ địa chính
Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình
trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định
của pháp luật đất đai.
Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất đai
ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này.
Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều kiện lập
sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư này thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa
chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT

ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.




Bản lưu GCN
Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu
Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm
quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01
tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm
2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan

đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu.
Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy chứng
nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận quy định; khi thực hiện đăng ký biến động
thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế.


* Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ( điều 12
của thông tư 24/2014/tt-tnmt quy đinh về hồ sơ địa chính)
- Mẫu sổ sử dụng trong đăng ký gồm có:
+ Sổ địa chính (điện tử): Mẫu số 01/ĐK;
+ Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 02/ĐK;
+ Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất: Mẫu số 03/ĐK.
- Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 04a/ĐK;
+ Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền
với đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04b/ĐK;
+ Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người
được quản lý (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04c/ĐK;
+ Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất (kèm theo Đơn
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04d/ĐK;
+ Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:
Mẫu số 05/ĐK;
+ Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số
06/ĐK;
+ Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Mẫu số 07/ĐK;
+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo
và bản thống kê các thửa đất: Mẫu số 08/ĐK.
- Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất quy định kèm theo Thông tư này gồm có:


+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 09/ĐK;
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 10/ĐK;
+ Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất: Mẫu số 11/ĐK;
+ Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Mẫu số 12/ĐK;
+ Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân: Mẫu số
13/ĐK.
- Nội dung, hình thức các mẫu sổ, văn bản, giấy tờ quy định tại các Khoản 1,
2 và 3 Điều 12 được quy định chi tiết tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư
này.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được sử dụng các
mẫu quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 12 thông tư 24 này trên trang thông tin
điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tổng cục Quản lý đất đai để lập hồ
sơ thực hiện thủ tục đăng ký.
1.1.2.2. Quản lý hồ sơ địa chính
*Khái niệm:
Quản lý hồ sơ địa chính là việc kiểm tra, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Kiểm tra hồ sơ địa chính bao gồm:
+ Kiểm tra sau khi xây dựng ban đầu trước khi đưa vào sử dụng;
+ Kiểm tra trong quá trình cập nhật, chỉnh lý biến động.
* Nội dung kiểm tra hồ sơ địa chính
- Kiểm tra hình thức trình bày tài liệu hồ sơ địa chính;
- Kiểm tra tính thống nhất của từng thông tin giữa các tài liệu bao gồm:

+ Sự thống nhất của thông tin số hiệu thửa, diện tích, loại đất giữa tài liệu đo
đạc sử dụng để đăng ký và sổ mục kê đất đai;
+ Sự thống nhất của thông tin mục đích sử dụng đất theo quy hoạch giữa sổ
mục kê đất đai với bản đồ quy hoạch sử dụng đất;