ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Nguyễn Tiến Dũng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60 85 0103

Người hướng dẫn khoa học : GVC. TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới cô giáo GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao
động hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Long Biên, UBND các phường và cán bộ
địa chính các phường trên địa bàn quận Long Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

ii


MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................xii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT......................................................................................................................xii
Chữ viết tắt............................................................................................................................xii
Chữ viết tắt.......................................................................................................................................................xii
Ý nghĩa tiếng Việt.................................................................................................................xii
Ý nghĩa tiếng Việt............................................................................................................................................xii
BTNMT.................................................................................................................................xii
BTNMT.............................................................................................................................................................xii
Bộ Tài nguyên và Môi trường...............................................................................................xii
Bộ Tài nguyên và Môi trường.......................................................................................................................xii
BTC-BTNMT........................................................................................................................xii
BTC-BTNMT...................................................................................................................................................xii
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường............................................................................xii
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường..................................................................................................xii
ĐKTK....................................................................................................................................xii

ĐKTK................................................................................................................................................................xii
Đăng ký thống kê..................................................................................................................xii
Đăng ký thống kê.............................................................................................................................................xii
ĐKBĐ....................................................................................................................................xii
ĐKBĐ................................................................................................................................................................xii
Đăng ký biến động................................................................................................................xii
Đăng ký biến động...........................................................................................................................................xii
GCN.......................................................................................................................................xii
GCN...................................................................................................................................................................xii
Giấy chứng nhận...................................................................................................................xii
Giấy chứng nhận..............................................................................................................................................xii
QH.........................................................................................................................................xii
QH......................................................................................................................................................................xii
Quốc hội................................................................................................................................xii
Quốc hội............................................................................................................................................................xii

iii


TCĐC....................................................................................................................................xii
TCĐC................................................................................................................................................................xii
Tổng cục Địa chính ..............................................................................................................xii
Tổng cục Địa chính .........................................................................................................................................xii
QSDĐ....................................................................................................................................xii
QSDĐ.................................................................................................................................................................xii
Quyền sử dụng đất.................................................................................................................xii
Quyền sử dụng đất..........................................................................................................................................xii
UBND....................................................................................................................................xii
UBND................................................................................................................................................................xii
Ủy ban nhân dân....................................................................................................................xii

Ủy ban nhân dân..............................................................................................................................................xii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................xiii
DANH MỤC BẢNG.......................................................................................................................................xiii
DANH MỤC HÌNH..............................................................................................................xv
DANH MỤC HÌNH.........................................................................................................................................xv
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN..................................................................................................xvi
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN............................................................................................................................xvi
ABSTRACT OF THE THESIS...........................................................................................xvii
ABSTRACT OF THE THESIS...................................................................................................................xvii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.................................................................................................................1
PHẦN 1. MỞ ĐẦU............................................................................................................................................1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................................................1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .....................................................................................................................2
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .....................................................................................................................2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.........................................................................................................................2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.........................................................................................................................2
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.............................................................................................2
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.............................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................................................3

iv


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................................................................3
2.1. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI..................................................................................3
2.1. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI..................................................................................3
2.1.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ................................................3
2.1.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ................................................3
2.1.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính

quyền cách mạng cho tới nay. .........................................................................................................................5
2.1.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính
quyền cách mạng cho tới nay. .........................................................................................................................5
2.2. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI.........................................................14
2.2. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI.........................................................14
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu...................................................................................................14
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu...................................................................................................14
2.2.1.1. Đối tượng đăng ký .........................................................................................................................14
2.2.1.2. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu......................................................................15
2.2.1.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.........................................................15
2.2.2. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất......................16
2.2.2. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất......................16
2.2.2.1. Đối tượng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ..............16
2.2.2.2. Các trường hợp cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
.....................................................................................................................................................................17
2.2.2.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký biến động ...................................................................................18
2.2.2.4. Nguyên tắc cơ bản trong đăng ký biến động..................................................................................18
2.2.2.5. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình ...............................................18
2.2.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...........................................................................................................19
2.2.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...........................................................................................................19
2.3. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHI THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT .....................................................................................................................................................20
2.3. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHI THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT .....................................................................................................................................................20
Bảng 2.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật....................................................21

v

Bảng 2.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật....................................................21
2.4. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.....................................................................................................................................26
2.4. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.....................................................................................................................................26
2.4.1. Kinh nghiệm của Australia..................................................................................................................26
2.4.1. Kinh nghiệm của Australia..................................................................................................................26
2.4.2. Kinh nghiệm của Anh...........................................................................................................................27
2.4.2. Kinh nghiệm của Anh...........................................................................................................................27
2.4.3. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ.....................................................................................................................28
2.4.3. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ.....................................................................................................................28
2.4.4. Kinh nghiệm của Hà Lan.....................................................................................................................30
2.4.4. Kinh nghiệm của Hà Lan.....................................................................................................................30
2.5. THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG
VẤN ĐỀ ĐẶT RA............................................................................................................................................30
2.5. THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG
VẤN ĐỀ ĐẶT RA............................................................................................................................................30
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............................................39
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................39
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.....................................................................................................................39
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.....................................................................................................................39
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU..................................................................................................................39
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU..................................................................................................................39
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................................................................................39
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................................................................................39
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU....................................................................................................................39
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU....................................................................................................................39
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên.................................................................39
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên.................................................................39

3.4.2. Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên.................................................................................39
3.4.2. Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên.................................................................................39

vi


3.4.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên................................39
3.4.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên................................39
3.4.4. Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015...............................................39
3.4.4. Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015...............................................39
3.4.5. Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên..........................................40
3.4.5. Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên..........................................40
3.4.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian
tới........................................................................................................................................................................40
3.4.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian
tới........................................................................................................................................................................40
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................................................40
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................................................40
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................................................40
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................................................40
3.5.2. Phương pháp chọn điểm điều tra ......................................................................................................41
3.5.2. Phương pháp chọn điểm điều tra ......................................................................................................41
3.5.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu, tài liệu thu thập được .......................................................41
3.5.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu, tài liệu thu thập được .......................................................41
3.5.4. Phương pháp tổng hợp.........................................................................................................................41
3.5.4. Phương pháp tổng hợp.........................................................................................................................41
3.5.5. Phương pháp so sánh............................................................................................................................41
3.5.5. Phương pháp so sánh............................................................................................................................41
3.5.6. Phương pháp đánh giá.........................................................................................................................41
3.5.6. Phương pháp đánh giá.........................................................................................................................41

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN...............................................................................43
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.......................................................................................................43
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN LONG BIÊN...................................43
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN LONG BIÊN...................................43
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................................................................43
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................................................................43

vii


4.1.1.1. Vị trí địa lý......................................................................................................................................43
............................................................................................................................................................................43
............................................................................................................................................................................43
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên...............................................................................................43
4.1.1.2. Đặc điểm địa hình...........................................................................................................................44
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu............................................................................................................................44
4.1.1.4. Điều kiện thuỷ văn .........................................................................................................................44
4.1.1.5. Thực trạng môi trường....................................................................................................................45
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................................................45
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................................................45
4.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................................................................45
4.1.2.3. Dân số, lao động và việc làm..........................................................................................................47
4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ...............................................................................................48
4.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................................................49
4.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................................................49
4.1.3.1. Những thuận lợi..............................................................................................................................49
4.1.3.2. Những khó khăn, tồn tại.................................................................................................................50
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN...........................................................50
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN...........................................................50
4.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên..............................................................................50

4.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên..............................................................................50
4.2.1.1. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính............................................................................................................................................................50
4.2.1.2. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất..................................................................................................51
4.2.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................................................................51
4.2.1.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.............................52
4.2.1.5.Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê đất đai.......................................................................................................52
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015.........................................................................53
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015.........................................................................53
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên.........................................................................54

viii


Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên...........................................................54
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên...........................................................54
4.2.3. Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của quận
Long Biên..........................................................................................................................................................56
4.2.3. Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của quận
Long Biên..........................................................................................................................................................56
Bảng 4.2: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên.......................................57
Bảng 4.2: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên.......................................57
Bảng 4.3: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn quận Long Biên (tính đến
tháng 12 năm 2015).........................................................................................................................................58
Bảng 4.3: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn quận Long Biên (tính đến
tháng 12 năm 2015).........................................................................................................................................58
4.3. KẾT QUẢ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Ở QUẬN LONG
BIÊN..................................................................................................................................................................58

4.3. KẾT QUẢ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Ở QUẬN LONG
BIÊN..................................................................................................................................................................58
4.3.1. Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên...........................................58
4.3.1. Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên...........................................58
Bảng 4.4: Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015.......................................................59
Bảng 4.4: Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015.......................................................59
Bảng 4.5: Kết quả đăng ký biến động tại quận...........................................................................................60
Bảng 4.5: Kết quả đăng ký biến động tại quận...........................................................................................60
Bảng 4.6: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận .................................................................61
Bảng 4.6: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận .................................................................61
Giai đoạn 2011 - 2015......................................................................................................................................61
Giai đoạn 2011 - 2015......................................................................................................................................61
4.3.2. Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra............................................................62
4.3.2. Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra............................................................62
Bảng 4.7: Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên địa bàn quận Long
Biên năm 2015..................................................................................................................................................62
Bảng 4.7: Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên địa bàn quận Long
Biên năm 2015..................................................................................................................................................62
4.4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA BIẾN ĐỘNG THỰC TẾ TẠI QUẬN LONG BIÊN NĂM 2015.............63

ix


4.4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA BIẾN ĐỘNG THỰC TẾ TẠI QUẬN LONG BIÊN NĂM 2015.............63
4.4.1. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân................................................................................................63
4.4.1. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân................................................................................................63
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất đai tại quận Long Biên
............................................................................................................................................................................63
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất đai tại quận Long Biên
............................................................................................................................................................................63

Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất đai tại quận Long Biên
theo từng tiêu chí.............................................................................................................................................64
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất đai tại quận Long Biên
theo từng tiêu chí.............................................................................................................................................64
4.4.2. Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước...........................................................................65
4.4.2. Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước...........................................................................65
Bảng 4.10: Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015...............................................65
Bảng 4.10: Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015...............................................65
Bảng 4.11: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai...........................................................................................................................................................66
Bảng 4.11: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai...........................................................................................................................................................66
Bảng 4.12: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015...........................................................66
Bảng 4.12: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015...........................................................66
Bảng 4.13: Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 ...............................................67
Bảng 4.13: Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 ...............................................67
Tại Chi nhánh văn phòng ĐK........................................................................................................................67
Tại Chi nhánh văn phòng ĐK........................................................................................................................67
Bảng 4.14: Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận......................................................................68
Bảng 4.14: Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận......................................................................68
4.3.3. Kết quả điều tra cán bộ địa chính......................................................................................................69
4.3.3. Kết quả điều tra cán bộ địa chính......................................................................................................69
Bảng 4.15: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai
tại quận Long Biên..........................................................................................................................................69
Bảng 4.15: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai
tại quận Long Biên..........................................................................................................................................69

x

4.4 ĐÁNH GIÁ VỀ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN......70
4.4 ĐÁNH GIÁ VỀ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN......70
4.4.1. Về quy trình đăng ký biến động .........................................................................................................70
4.4.1. Về quy trình đăng ký biến động .........................................................................................................70
4.4.2. Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...........70
4.4.2. Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...........70
4.5. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN TRONG THỜI GIAN TỚI..........................................................................................................73
4.5. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN TRONG THỜI GIAN TỚI..........................................................................................................73
4.5.1 Giải pháp chung.....................................................................................................................................73
4.5.1 Giải pháp chung.....................................................................................................................................73
4.5.2 Giải pháp cụ thể......................................................................................................................................74
4.5.2 Giải pháp cụ thể......................................................................................................................................74
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................76
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................76
5.1. KẾT LUẬN................................................................................................................................................76
5.1. KẾT LUẬN................................................................................................................................................76
5.2. KIẾN NGHỊ..............................................................................................................................................77
5.2. KIẾN NGHỊ..............................................................................................................................................77

xi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC-BTNMT

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKTK

Đăng ký thống kê

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

QH

Quốc hội

TCĐC

Tổng cục Địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

xii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật....Error:
Reference source not found
Bảng 4 .15: Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận
Long Biên..........................................................Error: Reference source not found
Bảng 4.10: Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 Error:
Reference source not found
Bảng 4.11: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai..................Error: Reference source not found
Bảng 4.12: Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015...........Error:
Reference source not found
Bảng 4.13: Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Error:
Reference source not found
Tại Chi nhánh văn phòng ĐK.........................Error: Reference source not found
Bảng 4.14: Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận....Error: Reference
source not found
Bảng 4 .8: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên.....................................Error: Reference source not found
Bảng 4 .9: Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí......Error: Reference source not found
Bảng 4 .7: Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra
trên địa bàn quận Long Biên năm 2015.........Error: Reference source not found

Bảng 4.4: Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015.......Error:
Reference source not found
Bảng 4.5: Kết quả đăng ký biến động tại quận.......Error: Reference source not
found
Bảng 4.6: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận giai đoạn 2011 - 2015
..................................................................................Error: Reference source not found

xiii


Bảng 4.3 : Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn
quận Long Biên (tính đến tháng 12 năm 2015)......Error: Reference source not
found
Bảng 4.2: Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên Error:
Reference source not found
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên...........Error:
Reference source not found

xiv


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên...............................................................................................43
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên.........................................................................54

xv


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

1. Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận
Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”
2. Tác giả:
Nguyễn Tiến Dũng
3. Chuyên ngành:
Quản lý đất đai
4. Mã số:
60.85.01.03
5. Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh
6.Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai ngày một
có hiệu quả.
7. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra
thu thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập số liệu, tài
liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp chọn
điểm điều tra: Lựa chọn khu vực điển hình trên địa bàn quận có biến động đất đai
để điều tra. (3) Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu sau
khi thu thập các tài liệu có liên quan. (4) Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các
kết quả quản lý công tác đăng ký biến động trên địa bàn. (5) Phương pháp so
sánh: So sánh số liệu theo khu vực điều tra và mốc thời gian. (6) Phương pháp
đánh giá: Đánh giá các mức độ chỉnh lý biến động trên các tài liệu địa chính.
8. Kết quả nghiên cứu
Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như:
Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ
quan Nhà nước tại quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2015 gồm các loại biến
động như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa
kế quyền sử dụng đất, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng

đất và đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: họ tên,
địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích, kích thước, công trình nhà ở... Kết quả chỉnh lý
biến động của cơ quan Nhà nước được đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động
của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ
đăng ký biến động.

xvi


ABSTRACT OF THE THESIS
1. Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long Bien
District of Hanoi between 2011 and 2015”
2. Author:
Nguyen Tien Dung
3. Specialized:
Land Management
4. Code:
60 85 01 03
5. Instructors:
Dr. Main Lecturer. Do Thi Duc Hanh
6. Research purposes
Assessment of the status of the management of the land changes taking
place in Long Bien District, Hanoi 2011-2015.
Recommendation of measures to contribute to the management of land
change more and more effective.
7. Research Methods
The research methods used are: (1) Survey methods of data collection:
The method used in the survey, collecting data, documents and information
necessary for the purpose of research. (2) Method of selecting EAs: Selection of
typical areas in the district with land changes to investigate. (3) Method of

analysis, data processing: Analysis and processing of data after gathering the
relevant documentation. (4) Integrated approach: Synthesis of the management
results of registration of changes in the locality. (5) Comparative method:
Comparing regional data surveys and timelines. (6) Evaluation methods: Assess
the degree of adjustment of changes in the cadastral documents.
8. Kết quả nghiên cứu
The investigation and research process has earned the following results:
Natural economic, social conditions; Current status of land change registration in
Long Bien District between 2011 and 2015, including: the transfer of land use
right, the donation of land use right, the inheritance mortgage and mortgage
deletion of land use right, the change of the purpose of land use right and
correction of information on the certificate of land use right, such as: name,
address, number of sheets, parcel number, area, size, residential buildings... The
result of the adjustment of the land change in the Government Agency; the result
of the adjustment of the land change of the Government Agency is evaluated on
the level of the adjustment of the land change for the four types of cadastral
records including cadastral book and cadastral map, statistical book, land change
record.

xvii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội được thành lập và chính thức đi vào
hoạt động ngày 01/01/2004 theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003
của Chính phủ; quận có 14 phường được tách ra từ huyện Gia Lâm cũ, quận có vị
trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố Hà
Nội. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường
bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc, phía đông bắc của

đất nước.
Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Long Biên phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá
trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường chuyển quyền sử
dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng.
Công tác quản lý và sử dụng đất của quận còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang
cần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra hết sức phức tạp. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin
phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua
đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính.
Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật
những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể
có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì
vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần
thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thành phố Hà Nội cũng như
các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay
trên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập
xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách
quan. Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công
tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuất

1


phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến
động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 ”

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai
ngày một có hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: giới hạn với các thửa đất nằm trong ranh giới hành
chính quận Long Biên và biến động sử dụng đất do thực hiện các quyền của người
sử dụng đất. Việc thực hiện đăng ký biến động đất đai chỉ được người sử dụng đất
thực hiện trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử
dụng đất, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện đối với các biến động diễn ra
trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về thực trạng quản lý biến
động đất đai tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà
Nội trong giai đoạn 2011 - 2015.
Ý nghĩa thực tiễn: góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai vào tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở bổ
sung về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp quận và
cấp phường.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ
a) Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng

đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối
với các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV. Các triều đại
Lý – Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải
hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Khi nói đến vị trí của các thửa ruộng, người ghi viết rõ giới hạn Đông,
Tây, Nam, Bắc trong địa đồ cùng giấy tờ. Để đảm bảo quyền chiếm hữu của
những người được ban cấp đất, nhà vua cấp cho họ một “tờ thiếp” làm bằng
chứng. Quan hệ mua bán ruộng đất được điều chỉnh đưa vào quy củ với quy định
phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý: “bán đoạn ruộng
hoang, ruộng thục đã có văn khế thì không được chuộc lại nữa” (Trương Hữu
Quýnh, 2004). Đến thời nhà Trần, việc mua bán và tranh chấp ruộng đất phát
triển hơn, nhà Trần đã quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua
bán ruộng đất: “phàm làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay
mượn thì người làm chứng in tay ở 3 dòng trước, người bán in tay ở 4 dòng sau”
(Trương Hữu Quýnh, 2004).
Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức
được điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta – Quốc triều Hình luật
hay Bộ luật Hồng Đức. Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ
nghiêm ngặt. Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471:
“mua bán ruộng đất lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và ký
tên, người không biết chữ thì điểm chỉ. Văn khế, chúc thư phải được quan viên
trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện”. (Dương Chí Công, 2012).
Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự
chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, điền chủ. Sự
điều chỉnh được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ
(khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xét ngay tại
chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê

3

Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử
dụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm. Tuy nhiên,
chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan
tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ
thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.
b) Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long. Hệ
thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ)
được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Pháp triển khai các chế độ
đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của
dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh
Mạng. Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập
quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo.
Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế
chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của
Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin
cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan...) được thể
hiện trên một trang của sổ điền thổ. Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau
khi đăng ký.
Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa
chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ
điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Thủ tục tiến hành khá
chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện
việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở
hữu do chủ đất xuất trình. Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các thửa

đất. Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau đó
mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức.
Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ
do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định. Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm:

4


bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và
sổ khai báo ghi các biến động.
c) Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa
có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai. Theo đó, tại miền
Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:
Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế độ này được ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ
thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập
theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa
đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất
động sản lập cho từng bằng khoán. Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi
lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
Hai là chế độ quản thủ điền địa. Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết
trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân
chế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng
ký khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan
tâm nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu
của chủ đất. Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới
mục tiêu lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất,

hoàn chỉnh cùng với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt
chẽ về mặt pháp lý.
2.1.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a) Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng
quan tâm là vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách
mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại
ruộng đất cho người nông dân.
Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu
chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng
5


đất cho người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân
đã được chia hơn 800.000ha đất.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình
thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm
1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn
90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999). Với phong trào hợp
tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của mình vào hợp tác
xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực cho hoạt động nông
nghiệp. Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo củng cố chính quyền mà còn
là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã
phát huy hiệu quả tích cực. Theo đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở
thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã. Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến
động, tuy nhiên những thay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức.
Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền
cách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền

Nam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng
ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm. Không có một văn bản pháp lý
chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký. Hoạt động chủ yếu được tiến
hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp, phát triển hợp tác xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Hồ sơ đăng
ký giai đoạn này chủ yếu chỉ có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc
chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện
trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu
đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy theo thời gian và
sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều
chỉnh nên không còn được sử dụng.
b) Từ 1980 đến 1988
Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây
dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký
biến động và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện
trở lại.
Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ

6