Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài Nguyên Và
Môi Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các
thầy, cô giáo đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai. Các thầy, cô
đã trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành làm hành trang cho em vững
bước vào nghề. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản Lý Đất Đai và các thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt thời
gian học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và làm đồ án tốt nghiệp,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ bảo
tận tình của thầy giáo ThS. Trần Minh Tiến, sự giúp đỡ của các thầy, cô trong
Khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới các thầy cô, các cán bộ, gia đình và bè bạn đã giúp em trong thời
gian qua.
Trong khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được
sự đóng góp, chỉ bảo của thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể vững bước
hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, gia đình, bạn bè luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống.

Bắc Sơn, ngày 27 tháng 4 năm 2016
SINH VIÊN

1


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
ĐK
ĐKĐĐ
GCNQSDĐ
GCN

Chữ viết đầy đủ
Đăng ký
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

HĐND
UBND

Hội đồng nhân dân
Uỷ ban nhân dân

2


MỤC LỤC

3


DANH MỤC CÁC BẢNG
1. Bảng 3.1. Bảng hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của huyện Bắc Sơn năm 2015
2. Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của huyện Bắc Sơn

năm 2015
3. Bảng 3.3. Bảng hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng của huyện Bắc Sơn năm 2015
4. Bảng 3.4 kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Bắc Sơn
5. Bảng 3.5. Các nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCN đất nông
nghiệp huyện Bắc Sơn
6. Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Bắc Sơn
7. Bảng 3.7. Các nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCN đối với
đất lâm nghiệp tại huyện Bắc Sơn
8. Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình,
cá nhân của huyện Bắc Sơn
9. Bảng 3.9. Các nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCN đối với

4


đất ở tại nông thôn tại Huyện Bắc Sơn

DANH MỤC CÁC HÌNH

1.

Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
3. Hình 1.3. Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện.
4. Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Bắc Sơn, Tỉnh Lạng Sơn.

5. Hình 3.2. Biểu đồ các loại đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn.
6. Hình 3.3. Biều đồ cơ cấu kinh tế huyện Bắc Sơn năm năm 2015.
7. Hình 3.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2015.
8. Hình 3.5. Biểu đồ Tỷ lệ cấp GCN đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính của huyện Bắc Sơn.
9. Hình 3.6. Biểu đồ Tỷ lệ cấp GCN đối với diện tích đất sản xuất lâm nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân theo đơn vị hành chính của huyện Bắc Sơn.
10. Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy
chứng nhận của huyện Bắc Sơn.

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là điều kiện đầu tiên, là nền tảng của quá trình sản xuất, không có đất
đai thì không có bất kỳ quá trình sản xuất nào cũng như không có đất đai thì không có
sự tồn tại của con người. Vì thế đất đai nằm trong nhóm tài nguyên vô cùng quý giá.
Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình
phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn
là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu tố đầu
vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi
trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng
đất.
Trong khoảng 15 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân ngày càng
có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển

nhượng, thừa kế… Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá… dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm
trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản lý
khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người
dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công
tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Cùng với sự phát triển chung của đất nước huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn nằm
trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang
ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây
dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động
sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất.
Từ thực tế trên, nhận thức được tầm quan trọng của công tác cấp Giấy chứng
nhận tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bắc
Sơn, tỉnh Lạng Sơn.”
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn, Lạng Sơn.
- Tìm ra những tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
cấp GCN phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
b. Yêu cầu nghiên cứu
6


- Nắm vững chính sách pháp luật đất đai hiện hành về công tác đăng ký cấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các
văn bản có liên quan.

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trung
thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách liên quan đến
đề tài trên địa bàn nghiên cứu.
- Những kiến nghị, đề xuất đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế
của địa phương nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện tốt công tác cấp GCN.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.

Khái niệm, vai trò và ý nghĩa của Giấy chứng nhận

1.1.1. Khái niệm
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo
và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. GCN thực chất là một chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm việc thực
hiện các quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất theo đúng pháp luật. Do đó giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ
quyền sử dụng đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất”.

1.1.2. Vai trò của công tác Giấy chứng nhận
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong việc sử dụng đất

là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCN là một trong những nội
dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên
mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Với những thông tin được thể hiện trên GCN (như tên người sử dụng đất, số
hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCN giữ
7


một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCN cho người
sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc
sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện.
Về phía người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, GCN là cơ sở
để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực
hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất
là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan
tâm đến hoạt động cấp GCN.

1.1.3. Ý nghĩa của cấp Giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,
đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất
đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao
túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

1.2.

Cơ sở pháp lý về công tác cấp Giấy chứng nhận

1.2.1. Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật
Hệ thống các văn bản có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004,
trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy chứng nhận; các trường
hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận;
lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất
có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để
cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ
sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai năm 2003
sửa đổi và bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội ban hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014
của Quốc hội ban hành.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển
8


khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp
Giấy chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc
khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong
đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận
trong năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số
160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của liên
9


bộ tài chính và tổng cục địa chính hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ thị số
18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá
trình thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành
bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm
kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

1.2.2. Một số quy định chung về cấp Giấy chứng nhận
10


1.2.2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCN:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngày sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp
vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử

dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu
đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
11


hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2.2.

Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu

a. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp sau người sử dụng
đất được cấp GCN:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101, 102 của Luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng
đất được cấp GCN theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
12


quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
c. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
13


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng
07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2.2.3. Mẫu Giấy chứng nhận
Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ban hành Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về mẫu
GCN. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
ban hành trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà nước công nhận tính hợp pháp.
a. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất
Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng cục Quản lý
ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 về trình tự thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Theo đó, công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ruộng đất cho hộ gia đình và tổ chức được tiến hành đồng thời với công

tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi giấy tạm thời) thể hiện các
nội dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã được xét duyệt và sổ đăng ký ruộng đất;
mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích thước khổ giấy A4, nội dung
thể hiện: Quốc hiệu; Tên cơ quan cấp: UBND cấp huyện…; bên dưới ghi loại văn bản:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất”; nội dung thể hiện: ghi rõ tên người sử
dụng đất; số liệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; chữ ký và dấu
của Chủ tịch UBND cấp huyện.
b. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989
Tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Quy
định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức có từ Quyết định 201QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Kể từ đây, mẫu Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định
của Quyết định 201-QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành,
sử dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nội dung sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ: "Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổng cục
Quản lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng
đất; số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủ
tịch Uỷ ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điều cần
14


chú ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, và

Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.
c. Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung
một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường có 04
văn bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, theo quy định Giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu Giấy chứng nhận ban hành
trước đây. Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về mẫu Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
+ Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu
đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu vàng, số
phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” màu đen, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của
Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa
đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;
+Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa
đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của
người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan
cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;

+ Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay
đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì lập
trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước, nội
dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và
số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số
thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành. Giấy này chỉ
công nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền
15


sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, Giấy chứng nhận không thay đổi mẫu so với Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT, nhưng có quy định hình thức trình bày khác trước.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Kể từ đây quyền sử dụng
đất và tài sản trên đất đều được cấp chung 01 giấy chứng nhận. Cụ thể như sau:
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm
x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3: in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4: in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch.

16


Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
17


- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Mẫu GCN
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng
nhận không thay đổi so với mẫu quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, tuy
nhiên có bổ sung thêm quy định về trang bổ sung giấy chứng nhận.

1.2.2.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Thẩm quyền cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 105 Luật Đất đai năm
2013 như sau:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.2.2.5 Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại
địa bàn Huyện

- Kiểm tra hồ sơ
- Xác nhận điều kiện cấp GCNQSD đất.
- Gửi số liệu địa chính lên cơ quan thuế
Phòng Tài nguyên và Môi trường

Người sử dụng đất
- Thẩm tra, xác nhận hồ sơ, trích lục, trích đo
- Công khai hồ sơ
- Trao giấy chứng nhận
18


- Thông báo trường hợp không đủ điều kiện

Cơ quan thuế
UBND Huyện
- Kiểm tra hồ sơ
- Trình UBND cùng cấp ký

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Văn phòng đăng ký cấp GCNQSD đất

Kho bạc

Ký vào GCNQSD

đất

UBND huyện, thành phố

Văn phòng một cửa
Tiếp nhận hồ sơ

Hình 1.3. Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Điều 135-Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
gồm: Đơn xin cấp GCNQSD đất; giấy tờ về QSD đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều
50 của Luật Đất đai; văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có).

19

UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp
GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với các thửa đất, trường
hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất,
tình hình tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất; công bố công khai danh sách
các trường hợp đủ và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở UBND xã, xem
xét các ý kiến đóng góp rồi gửi hồ sở đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐK) thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.
VPĐK kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn với trường hợp đủ điều kiện, sau đó
làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; gửi những trường hợp đ
ủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục bản đồ, trích sao hồ sơ địa chính đến
Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký quyết định cấp GCNQSDĐ. (Nghị định 181,
2004). [2]
Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định như sau:
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có).
c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
theo quy định của pháp luật (nếu có).
2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân
dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc
sau đây:
a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh
chấp quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc

và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại
điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất.
b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.
c) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất
để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 điều này.
3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện
các nội dung công việc sau:

20


a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b khoản 2 điều này đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ
điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề
nghị cấp Giấy chứng nhận.
c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để phòng Tài nguyên và Môi trường
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã,
thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người
được cấp giấy. (Nghị định 88, 2009).

1.3.

Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam và của tỉnh Lạng
Sơn

1.3.1. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam

Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai ( Bộ Tài nguyên và Môi trường), năm
2015 lĩnh vực quản lý đất đai đã đạt những kết quả đáng ghi nhận, đặc biệt là công tác
đo đạc, đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất. Cụ thể, về công tác đo đạc, đăng ký, cấp
giấy chứng nhận, đến nay cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 70% tổng
diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Nghị định số 30/2012/QH13 của Quốc Hội; cả nước đã cấp 41,8 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích hơn 22,9 triệu ha đạt 94,9% diện tích các loại đất
cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy.
Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 90,3% , đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất ở
đô thị đạt 96,8%, đất ở nông thôn đạt 94,5% và đất chuyên dùng đạt 85% diện tích đất
cấp.
Cả nước đã có 121/709 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai.
Tập trung hoàn thành dứt điểm xây dựng cơ sở dữ liệu huyện mẫu để tích hợp vào cơ
sở dữ liệu đất đai quốc gia phục vụ vận hành và khai thác sử dụng.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất , các Bộ, Ngành, địa phương trong cả nước đã tập trung chỉ đạo
quyết liệt, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện. Kết
quả cấp giấy chứng nhận lần đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉ tiêu
theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra
Nhìn chung, trong năm 2015 công tác quản lý đất đai đã đạt nhiều kết quả quan
trọng. Toàn ngành đã tập trung tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp luật đất đai; quan
tâm hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi
hành Luật. Tập trung quyết liệt để xây dựng, công bố các thủ tục hành chính nhằm
đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm chi phí cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện. Tuy

đã đạt được những kết quả tích cực, song trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng còn một
21


số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưng vẫn còn là vấn đề phức tạp ở
nhiều địa phương cần được tập trung chỉ đạo giải quyết; việc xử lý tình trạng lãng phí
trong sử dụng đất vẫn chưa được khắc phục ở một số địa phương. Cùng với việc tập
trung xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, những vấn đề còn tồn tại,
vướng mắc sẽ được tiếp tục chỉ đạo giải quyết trong thời gian tới; các địa phương cần
tiếp tục tập trung chỉ đạo, thực hiện để giải quyết dứt điểm những khiếu nại, tố cáo về
quản lý và sử dụng đất đang tồn đọng; quan tâm kiện toàn bộ máy và cán bộ làm công
tác quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu tăng cường công tác quản lý đất đai.
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Lạng Sơn.
Lạng Sơn là tỉnh biên giới vùng đông bắc bộ gồm 11 huyện và 1 thành phố,
trong thành phố có 5 phường và ba xã với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 830.521
ha ( số liệu kiểm kê đất đai năm 2014). Với diện tích tương đối rộng trung bình 88
người/ km² chủ yếu là đất đồi núi và đất chưa sử dụng ( nhóm đất nông nghiệp chiếm
59,84% tổng diện tích tự nhiên, phân bố không đồng đều hệ số sử dụng đất khoảng
1,3).
a, Đối với đất nông nghiệp:
Số hộ đã được cấp GCNQSDĐ: 233.936 hộ với 234.020 giấy, đạt 88,75%
Diện tích đã cấp GCNQSDĐ: 376.586,82 ha.
Việc sử dụng đất của một số cơ quan, đơn vị được giao đất sử dụng không đúng
mục đích, tự chia đất, giao đất cho cán bộ công nhân viên chức làm nhà ở, chuyển mục
đích sử dụng đất từ nông nghiệp, lâm nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp không
xin phép cơ quan có thẩm quyền. Do việc đo thị hóa nhanh nhất là ở thành phố, thị
trấn diện tích đất sản xuất nông nghiệp cây trồng hàng năm có xu hướng giảm. để đảm
bảo quỹ đất sản xuất nông nghiệp, UBND tỉnh có nhiều chương trình khai hoang phục
hóa nhằm đáp ứng một phần đất sản xuất, đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân
đưa đất chưa sử dụng vào phát triển trồng rừng.

b, Đối với đất lâm nghiệp:
Số hộ đã được cấp GCNQSDĐ là 86.778 hộ với 86.952 giấy đạt 97,22%. Diện
tích đã cấp GCNQSDĐ là 319.098,65 ha , cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp đạt tỷ lệ còn
thấp do sự phối hợp giữa ngành kiểm lâm và tài nguyên môi trường thiếu chặt chẽ,
những vướng mác về chuyên môn nghiệp vụ chưa được tháo gỡ kịp thời, việc phân
loại rừng tiến hành chậm, thiếu tài liệu bản đồ, công tác khoanh vẽ thiếu chính xác trên
bản đồ địa hình tỷ lệ 1/25 000 nên đã làm chậm tiến độ cũng như kết quả cấp giấy.
c, Đối với đất ở :
-

Đất ở nông thôn:
Số hộ đã được cấp GCNQSDĐ là 120.673 hộ với 120.987 giấy, đạt 93,81% .
Diện tích đã cấp GCNQSDĐ là 4.509,58 ha, đất ở nông thôn cơ bản đã hoàn thành cấp
GCNQSDĐ, số hộ chưa cấp chủ yếu thuộc các xã vùng sâu, vùng xa. Diện tích đất ở
nông thôn cấp chưa sát với thực tế sử dụng là do các chủ sử dụng đất tự kê khai, chưa
phản ánh đúng hiện trạng.

-

Đất ở dô thị:
Số hộ đã cấp GCN là 32.987 hộ với 33.215 giấy, đạt 91,09%. Diện tích đã cấp
22


GCN là 757,4 ha, cấp GCNQSDĐ ở đô thị cơ bản đã hoàn thành theo kế hoạch đề ra.
Số hộ chưa được cấp giấy chủ yếu do nhận chuyển nhượng, tự chuyển mục đích sử
dụng, tự xây dựng trên đất cơ quan, đơn vị chưa được cấp có thẩm quyền cho phép.
Việc xác định nguồn gốc đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy
định của pháp luật gặp nhiều khó khăn, phức tạp một phần cũng do các văn bản ban
hành chưa kịp thời như việc ghi nợ trên GCNQSDĐ, do đó đã ảnh hưởng đến công tác

cấp GCNQSDĐ.
d,Đối với đất chuyên dùng: Đã cấp GCN cho 2.694 tổ chức với 2.734 giấy, đạt
58,0% , diện tích đã cấp GCNQSDĐ là 2.883,02 ha.

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu
- Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh
Lạng Sơn.
2.1. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Nghiên cứu Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn
- Thời gian: các số liệu cơ bản được lấy từ năm 2010 đến năm 2015.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bắc Sơn
- Đánh giá Kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Bắc
Sơn
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
a. Tài liệu, số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp được sử dụng để thu thập các
thông tin liên quan đến các nội dung nghiên cứu, gồm:
- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, như: vị trí địa lý, địa hình, khí
hậu, thủy văn, dân số, lao động, tình hình phát triển kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng, ...
được thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Bắc Sơn.
- Số liệu về tài nguyên đất đai, tình hình quản lý đất đai và các số liệu có liên

quan đến sử dụng đất phòng Tài nguyên và Môi trường.
23


- Số liệu kết quả cấp giấy chứng nhận thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.
b. Tài liệu, số liệu sơ cấp
Điều tra, khảo sát khu vực nghiên cứu để nắm tổng quan thực trạng sử dụng đất,
những vướng mắc trong công tác cấp GCN tại địa phương.
2.4.2. Phương pháp thống kê
Phương pháp này được thực hiện trong suốt quá trình nghiên cứu, thống kê các
tài liệu, số liệu về tình hình sử dụng đất, kết quả cấp GCN,…
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Căn cứ vào các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành thống kê để tổng hợp
thành các chỉ tiêu, tiêu chí phục vụ cho quá trình nghiên cứu, thể hiện cụ thể qua các
bảng thống kê, đồ thị.
Phân tích, xử lý các số liệu để đánh giá hiện trạng về công tác cấp GCN, tìm ra
những kết quả đạt được và những mặt còn hạn chế của vấn đề nghiên cứu và đề xuất
một số giải pháp.
2.4.4. Phương pháp kế thừa
Đề tài có kế thừa các kết quả điều tra về điểu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; các
kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bắc Sơn.

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý

24


Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Bắc Sơn, Tỉnh Lạng Sơn
Bắc Sơn là một huyện miền núi, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Lạng Sơn có tổng
diện tích đất tự nhiên là 69.942,56 ha, cách trung tâm tỉnh lị 76 km. Nằm trên trục quốc
lộ 1B nối thông Lạng Sơn - Văn Quan - Bình Gia - Bắc Sơn tới Võ Nhai - Thái Nguyên.
Đây là yếu tố lợi thế tạo cơ hội giao lưu kinh tế, văn hoá, kỹ thuật với các huyện bạn và
tỉnh Thái Nguyên. Huyện có 20 đơn vị hành chính (gồm 19 xã và 1 thị trấn).
Vị trí địa lý
Bắc Sơn nằm trong toạ độ từ 21040’ đến 21055’ vĩ độ Bắc;
từ 106006’ đến 106055’ kinh độ Đông.
- Phía Đông giáp các huyện Văn Quan, Chi Lăng.
- Phía Tây giáp huyện Võ Nhai (tỉnh Thái Nguyên).
- Phía Bắc giáp huyện Bình Gia.
- Phía Nam giáp huyện Hữu Lũng.
3.1.1.2. Địa hình, địa chất
Bắc Sơn có địa hình khá phức tạp: núi đá, núi đất xen lẫn tạo thành một vòng cung
dốc nghiêng về phía Tây Nam, độ cao trung bình so với mặt biển là trên 400m. Đặc
biệt nổi bật về địa hình của huyện Bắc Sơn là hình thành 2 vùng có những đặc thù và
thế mạnh riêng.
- Vùng núi đá: gồm 2 dãy chính.
25