Nghiên cứu, đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn một số phường thuộc quận thanh xuân, thành phố hà nội

- -
5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1.
BĐS
Bất động sản
2.
BĐĐC
Bản đồ địa chính
3.
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
4.
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5.
GCN
Giấy chứng nhận
6.
HĐND
Hội đồng nhân dân
7.
HSĐC
Hồ sơ địa chính
8.
QSDĐ
Quyền sử dụng đất

9.
QSHN
Quyền sở hữu nhà
10.
TW
Trung ƣơng
11.
TN&MT
Tài nguyên và môi trƣờng
12.
UBTVQH
Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội
13.
UBND
Uỷ ban nhân dân
14.
XHCN
Xã hội chủ nghĩa



- -
6
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu 3
5. Phạm vi nghiên cứu 3
6. Cấu trúc luận văn 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT 5
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 5
1.1.1 Đối với ngƣời sử dụng đất 5
1.1.2 Đối với nhà nƣớc 6
1.1.3 Các đối tƣợng khác có liên quan 6
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta 7
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 7
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013 8
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội 14
1.2.4 Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuân (từ năm 1997 đến nay) 16
- -
7
1.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất. 17
1.3.1. Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ .17
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 19
1.3.3. Đăng ký tài sản gắn liền với đất 21
1.3.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất 21
1.3.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất 21
1.3.4.2. Những trƣờng hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân 25
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội 25
1.4.2 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân. 29
1.4.2.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân 29
1.4.2.2 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc chủ yếu ảnh hƣởng đến công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quận Thanh Xuân. 31
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG KHƢƠNG ĐÌNH,
PHƢỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng
Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội 34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân 34
- -
8
2.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình, phƣờng Khƣơng Đình 43
2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình 43
2.1.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình 46
2.1.2.3. Điều kiện kinh tế, xã hội phƣờng Khƣơng Đình 49
2.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, Hà Nội 50
2.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50
2.2.1.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ 50
2.2.1.2 Công tác xét cấp GCN tại phƣờng 51
2.2.2 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình, Khƣơng Đình 55
2.2.2.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình 56
2.2.2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phƣờng Khƣơng Đình 63
2.3 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng
Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội 72
2.3.1 Phƣờng Hạ Đình 72
2.3.2 Phƣờng Khƣơng Đình 73
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN 75
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 75
3.2. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 76
3.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 76
3.4 Giải pháp về tài chính 77
3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ hiện đại hóa hệ thống đăng ký, cấp GCNQSD
đất và tài sản gắn liền với đất 78
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
- -
9
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội

(tính đến 31/12/2013) 26
Bảng 1.2 Tổng hợp công tác cấp GCN từ ngày 01/01/2013
đến ngày 31/10/2013 trên địa bàn quận Thanh Xuân 30
Bảng 2.1 Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 36
Bảng 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 37
Bảng 2.3 Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn phƣờng Hạ Đình 47
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp kết quả phiếu lấy ý kiến về công tác đăng ký kê khai
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn 2 phƣờng Khƣơng Đình, Hạ Đình 55
Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình
theo đối tƣợng sử dụng (tính đến 31/12/2013) 56
Bảng 2.6 Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia, đình cá nhân theo cụm dân cƣ
phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) 57
Bảng 2.7 Các trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp GCN (tính đến
31/12/2013) 59
Bảng 2.8 Diện tích đất ở đô thị cần cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) 62
Bảng 2.9 Số liệu thống kê hồ sơ kê khai đăng ký tại Phƣờng Khƣơng Đình64
Bảng 2.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của Phƣờng Khƣơng Đình
trong giai đoạn 2003 -2013 65
Bảng 2.11 Tổng hợp mục đích sử dụng đất đƣợc cấp GCN từ năm 2003 - 2013 71
- -
10
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1. Tình hình phát triển kinh tế quận Thanh Xuân 37
Biểu đồ 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân 38
- -
11
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Các cụ ta xƣa nay có câu “Tấc đất, tấc vàng”. Chƣa bao giờ câu nói này lại
đúng và thiết thực nhƣ hiện nay. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
không gì có thể thay thế đƣợc. Đất đai không những là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn
là yếu tố không thể thiếu đƣợc trong tiến trình phát triển của đất nƣớc, có vai trò
cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Chính vì vậy, chúng ta phải quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả để đất đai
đảm bảo lợi ích kinh tế, ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Trong những năm gần đây, do sự phát triên mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trƣờng khiến cho đất đai trở nên đắt giá đặc biệt là tại các đô thị. Ngƣời dân ngày
càng có nhu cầu thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, thừa kế…Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa…dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm
trong công tác quản lý đất đai chƣa rõ ràng càng làm cho công tác quản lý khó khăn
thêm. Do vậy để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho ngƣời dân
thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nƣớc phải thực hiện tốt công tác đăng
kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đƣợc nằm trong khu vực phát triển mạnh
mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo
những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán chuyển
nhƣợng quyến sử dụng đất, tài sản tham gia thị trƣờng bất động sản đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Trong đó có 02 phƣờng Khƣơng Đình và Hạ Đình
có xuất phát điểm từ một xã nông nghiệp trở thành phƣờng nên mang theo rất nhiều
những khó khăn, vƣớng mắc, tồn tại từ thời cũ. Sau 15 năm thành lập, để đáp ứng
- -
12
yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp vớiđ quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân
tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý
đất đai, tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
một số phường thuộc quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác lập cơ sở khoa học trong việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và rút ra những tồn
tại, khó khăn.
- Làm rõ thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thuộc địa bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận
Thanh Xu©n, HN.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xu©n.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nƣớc ta
- Tổng quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Hà Nội và quận Thanh Xuân.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc địa
bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận Thanh Xuân.
- -
13
- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Rút ra những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong công tác cấp Giấy chứng
nhận của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xuân.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Đây là phƣơng pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh
Xuân.
4.2. Phƣơng pháp so sánh
So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích:
Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập đƣợc tiến hành tổng hợp và phân tích để
làm rõ thực trạng.
4.4. Phƣơng pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở phân tích các phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu qua đó tiến hành
tổng hợp ý kiến của nhân dân.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn đƣợc cấu trúc gồm 3 chƣơng
nhƣ sau :
- -
14
Chương 1. Cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Khương
Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n , thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n.


- -
15
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT

1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất
đai
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để ngƣời sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nƣớc quản lý tài nguyên quý giá này.
Ngoài hai đối tƣợng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCNQSDĐ còn là
cơ sở để đối tƣợng khác nhƣ công ty, ngân hàng,… đƣa ra các quyết định có liên
quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.1.1 Đối với người sử dụng đất
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tƣ liệu lao động, vừa là đối tƣợng
lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai là
địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con ngƣời. Đất đai là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong quá
trình sử dụng đất đai. Do đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng
đất đai, Nhà nƣớc ban hành GCNQSDĐ.

+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai một cách hiệu quả, và tiết kiệm.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp nhƣ: Mua
bán, thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ
trở ngại nào về pháp luật.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các
loại thuế có liên quan….
+ Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất.
- -
16
Luật kinh doanh bất động sản đã đƣợc đƣa vào áp dụng trong thị trƣờng bất
động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn đƣợc phép chuyển
nhƣợng, cho thuê… trong thị trƣờng bất động sản. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị
trƣờng bất động sản. Vì vậy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là công cụ để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản
làm cho thị trƣờng bất động sản hoạt động lành mạnh.
1.1.2 Đối với nhà nước
GCNQSDĐ do Nhà nƣớc ban hành, vì vậy nó là công cụ trong việc quản lý
đất đai có hiệu quả và khoa học.
+ Là công cụ để Nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp
cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà
nƣớc đặt ra.
+ Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là
quá trình kiểm kê đất đai: tổng diên tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng đất.
+ Là công cụ để Nhà nƣớc thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tƣợng.
+ Là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu

kiện trong lĩnh vực đất đai.
+ Là căn cứ để nhà nƣớc bồi thƣờng cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nƣớc nắm và kiểm tra
sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
1.1.3 Các đối tượng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc,
GCNQSDĐ cũng có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng…ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số quyền
khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ
để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho ngƣời sử dụng đất vay vốn kinh doanh,
sản xuất.
- -
17
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo cho
việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trƣc tiếp
sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời đầu tƣ an tâm về khoản đầu
tƣ của mình.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển
nhƣợng, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn
tài nguyên quý này.
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành công của Nghị
quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng là hoàn
toàn đúng đắn với việc khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc

thống nhất quản lý. Việc ban hành Luật đất đai năm 1987 nhằm đƣa công tác quản
lý đất đai một cách chặt chẽ và nề nếp. Luật Đất đai năm 1987 ra đời trong bối cảnh
nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp
sang cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa
nên còn mang nặng tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai. Vì vậy, GCNQSDĐ chỉ nhằm mục đích để Nhà nƣớc làm căn cứ quản
lý quỹ đất toàn quốc. Luật ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai
giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất với tƣ cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Trƣớc những bất cập của Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đẩy và
tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp
ứng nhu cầu sử dụng của ngƣời dân khi ngƣời dân là chủ thực sự của đất đai. Điều
- -
18
13 Luật Đất đai năm 1993 đất đai đƣợc phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử
dụng nhƣ sau : Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cƣ nông thôn; Đất đô
thị; Đất chuyên dùng; Đất chƣa sử dụng;
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai có giá trị và ngƣời dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công
tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để ngƣời dân khai thác đƣợc
hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy đƣợc tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ
cho ngƣời dân, cơ quan các cấp, các địa phƣơng đã tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này.
Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997.
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những
tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chƣa thật phù hợp, chƣa đủ cụ thể để
xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm
cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chƣa ổn
định mà còn ảnh hƣởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật Đất đai
1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều

chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc
đẩy nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội và tạo ra sự ổn định tƣơng đối
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống
hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhƣng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chƣa có định
hƣớng giải quyết cụ thể, vẫn chƣa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế
thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nền kinh tế khu vực và thế
giới . Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để
quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nƣớc.
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
Thời kỳ này, đất nƣớc ta đang đẩy mạnh phát triển theo hƣớng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Những bất cập của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc bộc lộ
- -
19
rõ nét và không đáp ứng đƣợc yêu cầu trong nhiệm vụ mới về phát triển, xã hội. Để
khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã tiến hành xây dựng
Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban
hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ TN&MT. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 đã
khẳng định rõ : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”
đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong Khoản 2,
Điều 6.
Luật Đất đai 2003 đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Luật Đất
đai 2003 thể hiện sự quan tâm, đúng đắn, nhất quán, thống nhất trong đƣờng lối lãnh
đạo của Đảng và Nhà nƣớc nên đã nhanh chóng đi vào đời sống nhân dân góp phần
gải quyết những khó khăn vƣớng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trƣớc chƣa thực
hiện đƣợc. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành một loạt các
văn bản dƣới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện nhƣ sau:

- Luật đất đai 2003;
- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;
- Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND ngày
03/12/2004;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc các địa phƣơng phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
- Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tƣ số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- -
20
- Quyt nh s 08/2006/Q BTNMT ngy 21/07/2006 ca B Ti nguyờn
v Mụi trng quy nh v GCNQSD thay th cho Quyt nh s 24/2004/Q
BTNMT ngy 01/11/2004.
- Ngh nh s 84/2007/N CP ngy 25/5/2007 ca Chớnh ph quy nh b
sung v vic cp GCNQSD, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th
tc bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni
v t ai.
- Thụng t s 06/2007/TT BTNMT ngy 15/6/2007 hng dn thc hin
mt s iu ca Ngh nh s 84/2007/N CP ngy 05/5/2007.
- Thụng t s 09/2007/TT BTNMT ngy 02/8/2007 ca B Ti nguyờn v
Mụi trng hng dn lp, chnh lý, qun lý h s a chớnh.
- Lut Nh ngy 29/11/2005;
- Lut Kinh doanh bt ng sn ngy 29/6/2006;
- Lut sa i, b sung mt s iu ca cỏc lut liờn quan n xõy dng c
bn ngy 19/6/2009; Lut sa i, b sung iu 126 Lut Nh v iu 121 Lut

t ai ngy 18/6/2009;
- Lut Thu thu nhp cỏ nhõn ngy 21/11/2007;
- Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc : Ban hành sửa đổi Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đo thị thành phố Hà
Nội.
- Quyt nh s 23/2005/Q-UB ngy 18/02/2005 v vic: "Ban hnh quy
nh v cp giy chng nhn quyn s dng t trờn a bn thnh ph H Ni" .
- Quyt nh s 23/Q-UBND ngy 09/5/2008 ca UBND Thnh ph H
Ni V vic ban hnh quy nh v cp giy chng nhn QSD t cựng vi quyn
s hu ti sn gn lin vi t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c, ngi
Vit Nam nh c nc ngoi trờn a bn Thnh ph H Ni.
- Quyt nh s 117/2009/Q-UBND ngy 01/12/2009 ca UBND Thnh
ph H Ni v vic ban hnh Quy nh v cp Gớy chng nhn quyn s dng t,
- -
21
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở
đối với trƣờng hợp thửa đất trong khu dân cƣ có đất ở và đất vƣờn, ao liền kề; kích
thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
2013. Luật Đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7 chƣơng và 66 điều
so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết
đƣợc những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội
của đất nƣớc, thu hút đƣợc sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản dƣới
luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện nhƣ sau:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
- -
22
thi hành một số điều Luật Đất đai;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai thay thế cho Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay thế cho Nghị định
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006.
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014) thay thế cho Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007.
- Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính thay thế cho Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thay thế cho Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi

nhà nƣớc thu hồi đất.
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố
đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân
nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất vƣờn, ao xen kẹt
trong khu dân cƣ (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Luật Đất đai năm 2013 ra đời có những điểm đổi mới căn bản nhƣ sau :
Một là : các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã đƣợc tiếp thu để
đƣa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trƣớc
hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây
dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Ngƣời dân đƣợc
tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân,
Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều
- -
23
69 đối với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; Điều 199 quy định về quyền
giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc
thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nƣớc; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ
và cơ quan quản lý đƣợc quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm
của từng cơ quan;
Hai là: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất
trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp xã đƣợc tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc lập hàng năm; (c) Việc lấy ý
kiến ngƣời dân về quy hoạch sử dụng đất đƣợc quan tâm đặc biệt với những quy
định cụ thể; (d) Đã chuyển một bƣớc từ phƣơng pháp luận quy hoạch theo tổng diện
tích loại đất sang phƣơng pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác

định đƣợc vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy
hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch
chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g)
Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";
Ba là: thuật ngữ "Nhà nƣớc giao đất" chỉ áp dụng đối với đất đƣợc sử dụng vô
thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các
trƣờng hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều
chuyển sang hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền
hàng năm, đối với cả nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài;
Bốn là: về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng
cho một số trƣờng hợp; các trƣờng hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, tính tiền bồi thƣờng khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất
của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đƣợc ban hành 5 năm một lần,
khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1
Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất
- -
24
để thẩm định giá trƣớc khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trƣờng hợp
cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc
có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tƣ vấn định giá đất độc lập
(Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tƣ vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3
Điều 114);
Năm là: thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân đƣợc nới rộng hơn. Luật
Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50
năm và nông dân đƣợc tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một
thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đƣợc giao cho Chính phủ quy

định cụ thể nhƣng không vƣợt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nƣớc;
Sáu là: việc xử lý các "dự án treo" cũng đƣợc đổi mới và đƣợc Luật Đất đai
2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64.
Giai đoạn từ 2003 đến 2013, việc cấp GCNQSDĐ đã thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật về đất đai và đã cấp đƣợc 6,2 triệu GCNQSDĐ cho ngƣời dân.
Các thủ tục hành chính đã đƣợc cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa
phƣơng đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn đƣợc thời gian cấp
GCNQSDĐ. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đất chuyên
dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội
Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 (luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai năm 1993, năm 1998, năm 2001); Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm
2013; Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của
Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009; Nhà nƣớc đã
ban hành các văn bản dƣới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện nhƣ sau:
+ Nghị định 64/CP ngày 27/02/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và chỉ thị
- -
25
10/1998/CT - TTg theo ú c bn hon thnh vic giao t, cp GCNQSD trong
c nc.
+ Ch th s 10/1998/TTg-CP ngy 20/2/1998 v vic y mnh v hon thnh
vic giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t.
+ Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thi hnh Lut t ai 2003.
+ Ch th s 05/2004/TTg-CP ngy 9/2/2004 v vic trin khai thi hnh Lut
t ai 2003, trong ú cú ch o cỏc a phng y mnh hon thnh c bn
vic cp Giy chng nhn quyn s dng t trong nm 2005.
+ Quyt nh s 148/2005/Q-UB ngy 30/9/2005 v vic ban hnh "Quy ch
v cp Giy chng nhn quyn s dng t cho cỏc t chc trong nc, t chc cỏ
nhõn nc ngoi v c s tụn giỏo trờn a bn thnh ph H Ni

+ Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/08/1999 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc : Ban hnh Quy định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị thành phố Hà Nội.
+ Quyt nh s 23/2005/Q-UB ngy 18/02/2005 v vic: "Ban hnh quy
nh v cp giy chng nhn quyn s dng t trờn a bn thnh ph H Ni".
+ Ngh nh 84/N-CP ngy 25/5/2007 quy nh b sung v vic cp Giy
chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t,
th tc bi thng, h tr tỏi nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu
ni, t cỏo v t ai.
+ Quyt nh s 23/Q-UBND ngy 09/5/2008 ca UBND Thnh ph H Ni
v vic ban hnh quy nh v cp giy chng nhn QSD t cựng vi quyn s
hu ti sn gn lin vi t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c, ngi Vit
Nam nh c nc ngoi trờn a bn Thnh ph H Ni.
+ Quyt nh s 117/2009/Q-UBND ngy 01/12/2009 ca UBND Thnh ph
H Ni v vic ban hnh Quy nh v cp Gớy chng nhn quyn s dng t,
quyn s hu nh v ti sn gn lin vi t, ng ký bin ng v s dng t,
s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng
dõn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, cỏ nhõn nc ngoi c s hu nh
- -
26
gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam trờn a bn Thnh ph H Ni.
+ Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP HN về
việc Ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất v-ờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c-
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Quyt nh s 13/2013/Q-UBND ngy 24/4/2013 ca UBND Thnh ph
H Ni v vic ban hnh Quy nh v cp Gớy chng nhn quyn s dng t,
quyn s hu nh v ti sn gn lin vi t, ng ký bin ng v s dng t,
s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng
dõn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, cỏ nhõn nc ngoi c s hu nh

gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam trờn a bn Thnh ph H Ni.
1.2.4 Giai on t khi thnh lp qun Thanh Xuõn (t nm 1997 n nay)
T khi thnh lp t nm 1997 ti nay qun Thanh Xuõn ó cú rt nhiu nhng
vn bn ch o vic thc hin cụng tỏc cp giy chng nhn quyn s dng t,
quyn s hu Nh v ti sn khỏc gn lin vi t. Thc hin ni dung cụng vn
s 22/UB-CN&T ngy 13/01/2005 ca UBND qun v vic tng hp, r soỏt
h s kờ khai ng kớ v lp k hoch thc hin cụng tỏc cp GCN nm 2005. Sau
khi r soỏt kim tra ti tng t dõn ph cỏc h s ó kờ khai, trong ú cú h s ó
c cp GCN, cha c cp GCN, khụng iu kin cp GCN ó xột chuyờn
lờn qun ng thi cú nhng bin phỏp c th m bo c bn cụng tỏc cp GCN
trong nm 2005.
Bỏo cỏo s 308/BC-UB v vic thc hin cụng in s 554/CP-NN ngy
20/6/2001 ca th tng Chớnh ph, vn bn s 1119/TCC-TTr ca tng cc a
chớnh v vic kim tra, theo dừi vic qun lý s dng t ca cỏc t chc, h gia
ỡnh, cỏ nhõn trờn a bn phng v tỡnh hỡnh thc hin hin nay.
Bỏo cỏo s 30/CV-UB ngy 18/8/2003 bỏo cỏo v tỡnh hỡnh xột cp GCN
QSD trờn a bn qun Thanh Xuõn. Thụng bỏo s 37/TB-UBND ngy
29/01/2013 giao ch tiờu cp Giy chng nhn nm 2013 cho UBND qun
K hoch s 43/KH-UBND ngy 05/03/2013 giao phũng TN&MT phi hp
vi UBND cỏc phng trong a bn qun tip tc r soỏt cỏc khu vc cú h s
- -
27
vƣớng mắc trong công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn các phƣờng thuộc quận.
Kế hoạch số 49/KH-UBND ngày 10/3/2014 của UBND quận đề xuất UBND
quận cấp Giấy chứng nhận, đồng thời phối hợp với các Sở, ngành liên quan tháo gỡ
khó khăn vƣớng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận
1.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài
sản khác gắn liền với đất.
1.3.1. Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.

Trƣớc những khó khăn trong công tác quản lý đất đai, lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đƣợc hiệu quả Nhà nƣớc ta luôn điều chỉnh và hoàn thiện các hệ
thống văn bản pháp luật. Nó giúp cơ quan quản lý và ngƣời sử dụng đất có điều
kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Gắn với sự phát triển của đất
nƣớc nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, Nhà nƣớc ta
đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo từ cấp TW đến địa phƣơng để làm cơ sở thực
hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.
* Các văn bản do Quốc hội, UBTVQH ban hành có quy định về ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐ bao gồm:
- Luật đất đai năm 1993;
- Luật Đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003,
có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004. Trong đó có quy định các vấn đề mang tính
nguyên tắc về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC;
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của UBTVQH
về giao dịch dân sự về nhà ở đƣợc xác lập trƣớc ngày 01/7/1991 có ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng
nhận trong các trƣờng hợp có tranh chấp;
- Hiến pháp năm 2013 ban hành ngày 28/11/2013, có hiệu lực từ ngày
01/01/2014;
- Luật Đất đai năm 2013 đƣợc Quốc hội khoá XIII thông qua ngày
29/11/2013, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, có quy định cụ thể và chặt chẽ
hơn các vấn đề về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC.
- -
28
* Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ:
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh
để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về

hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng
đất khi cấp giấy chứng nhận;
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy nhanh tổ chức thi hành Luật Đất
đai, trong đó có chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp
giấy chứng nhận trong năm 2006;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/19/2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở TW ban hành có quy
định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT ban
hành quy định về cấp GCNQSDĐ;
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT hƣớng
dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC;
- Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT hƣớng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật Đất đai;
- -
29
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ TN&MT ban
hành quy định về cấp GCNQSDĐ;
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ TN&MT hƣớng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm
2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT ban hành
hƣớng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy định
bổ sung về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất;
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC giúp Nhà nƣớc nâng cao hiệu quả quản
lý đất đai. ĐKĐĐ là công cụ để Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, lợi ích cộng
đồng nhƣ : quản lý nguồn thuế, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng …Nhà nƣớc với vai
trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử
dụng đất tốt nhất đồng thời biết cách để quản lý chung thông qua công cụ ĐKĐĐ để
quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy đƣợc khi có các tranh chấp, khuyến khích
đầu tƣ cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Điều 46, Mục 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định Đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều 95, Mục 1, Chƣơng VII Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đăng ký
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất :
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan