báo cáo phân tích thị trường Bất động sản khu vực Tân Mai Hà Nội

Báo cáo
Phân tích thị trường bất động sản
Mục lục
1.Lời nói đầu:
a. Mục đích phân tích :.............................................................................................................................................3
b. Phương pháp phân tích:.......................................................................................................................................3
c. Kết cấu báo cáo:...................................................................................................................................................4
2.Những vấn đề kinh tế vĩ mô:
a.Vị trí địa lý của khu vực Tân Mai: .......................................................................................................................4
b. Điều kiện sống của người dân trong khu vự:c ..............................................................................................5
c. Đặc điểm chung về nhà trọ trong Tân Mai:.........................................................................................................5
3. Xác đinh ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS:
a. Ranh giới thị trường:...................................................................................................................6
b. Phân tích vị trí BĐS:............................................................................................................................................6
4. Phân tích cầu BĐS nhà trọ cho thuê khu vực Tân Mai:
a.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất):.............................................................................................................8
b. Tiềm năng thị trường nhà trọ Tân Mai: ..............................................................................................................9
c.Mức độ tiêu thụ thị trường: ................................................................................................................................10
5. Phân tích cung BĐS nhà cho thuê:
a. Khái niệm cung bất động sản: ...........................................................................................................................11
b. Cung bất động sản trên địa bàn: ........................................................................................................................11
c. Điều kiện bất động sản trên địa bàn:..................................................................................................................12
6. Phân tích cạnh tranh
a. Xác định đối thủ cạnh tranh:..............................................................................................................................13
b.Phân tích điểm mạnh và điểm yếu:.....................................................................................................................14
c. Xem xét các cơ hội và các mối đe dọa:..............................................................................................................16
7. Dự đoán giá cả, mức tiền thuê:
a. Giá cả hiện tại: ..................................................................................................................................................18
b. Dự đoán giá cả tương lai:...................................................................................................................................18

1. Lời nói đầu

a) Mục đích phân tích
1


Theo thống kê mỗi năm có hàng trăm ngàn học sinh, sinh viên (mà đa số là các sinh viên đến từ khắp các tỉnh
thành trên cả nước) theo học tại các trường Đại học, Cao Đẳng và Trung cấp chuyên nghiệp trên địa bàn Hà
Nội. Những năm gần đây nhiều trường mới đc thành lập, các trường cũng liên tục tăng chỉ tiêu tuyển sinh khiến
cho vấn đề tìm nhà trọ trở thành những thách thức hàng đầu đối với nhiều sinh viên sống và học tập tại Hà Nội,
nhất là khi ký túc xá trong các trường Đại học chỉ có thể đáp ứng được 10% nhu cầu của học sinh,sinh viên.
Cùng với nỗi lo về các khoản chi cho tiêu dùng hàng ngày, “nhà trọ” cũng là vấn đề nan giải đối với nhiều
nhiều gia đình đang có con em học xa nhà. Không những thế, còn có những sinh viên đã tốt nghiệp ra trường
nhưng vẫn muốn ở lại hà nội để tìm kiếm việc làm hay những gia đình trẻ chưa có khả năng mua nhà riêng vẫn
phải thuê nhà trọ để sinh sống.
Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại “nhà trọ” được cung cấp cho các đối tượng trên như: ký túc xá, phòng
trọ trong các hộ gia đình, khu xóm trọ, dãy căn hộ cho thuê, các chung cư mini, các phòng trống của các nhà
nghỉ, khách sạn nhỏ…
Tìm được chỗ ở đã khó, tìm được nơi ở phù hợp với nhu cầu của mỗi đối tượng khác nhau còn khó hơn. Hiện
nay có rất nhiều nhà trọ đang xây dựng hoặc đã cho thuê không đạt được tiêu chuẩn tối thiểu như: tối tăm, ẩm
thấp, không đảm bảo vệ sinh, an ninh trật tự,… Mặt khác mỗi đối tượng cầu về nhà trọ có điều kiện khác nhau
nên cũng có nhu cầu về nhà trọ khác nhau, từ mức giá cho tới cơ sở vật chất, trang thiết bị trong khu nhà. Do đó
cần nghiên cứu cung, cầu, cạnh tranh về nhà trọ để tìm hiểu rõ đặc điểm, thực trạng, những lợi thế về vị trí cùng
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới cung, cầu, cạnh tranh tới thị trường nhà trọ.
Trong báo cáo này, nhóm 6 sẽ đưa đến cho các bạn một cái nhìn tổng quan về thị trường nhà trọ thông qua việc
phân tích khu căn hộ số 58, Trương Định, Hoàng Mai, Hà Nội. Bằng việc phân tích cung – cầu và các yếu tố
khác, nhóm chúng tôi đưa ra những nhận xét khách quan về bất lợi và lơi thế cạnh tranh để xác định giá cả phù
hợp nhằm thu hút khách hàng và phát triển thị trường tiềm năng một cách có hiệu quả
b) Phương pháp phân tích

Có 2 phương pháp thường gặp trong phân tích thị trường Bất Động Sản : Từ tổng quát đến cụ thể và từ cụ thể
đến tổng quan. Trong báo cáo phân tích thị trường Bất Động Sản này, nhóm 6 sử dụng phương pháp phân tích

từ tổng quát đến cụ thể (Tổng quan chung về nền kinh tế  Lập danh mục cung cạnh tranh  Ước lượng khả
năng cầu  Phân tích cân bằng cung cầu  Phân tích khả năng hấp thụ  Kiểm tra các khả năng sử dụng thay
thế  Chiến lược marketting  Dự báo thu nhập)
•

•

Đối với cung trên thị trường :
- Khảo sát thực tế và hỏi các chủ nhà trọ ( người cung ứng sản phẩm trên thị trường)
- Tìm hiểu thông tin tại các trung tâm môi giới nhà đất
- Tìm hiểu các bất động sản cạnh tranh
- Tìm kiếm thông tin về cung nhà trọ trên các Website:
;
;
; …..
Đối với cầu trên thị trường:
- Điều tra về nhu cầu nhà trọ của sinh viên, những người đi làm, hộ gia đình trẻ đối với thị trường nhà trọ trong
khu vực Trương Định. Sau đó xác định cầu chung đối với thị trường nhà trọ tại đây.
- Khảo sát thực tế: Hỏi các bạn sinh viên, người đi làm, hộ gia đình trẻ trọ trong khu vực về nhu cầu nhà trọ của
họ đối với nhà ở trong khu vực mình đang ở.
- Tìm kiếm nhu cầu trên các website:
2


;
; …
c) Kết cấu của báo cáo

Bao gồm 7 phần:
1.

2.
3.
4.
5.
6.
7.

Lời nói đầu
Khái quát những vấn đề vĩ mô
Xác định ranh giới
Phân tích cầu
Phân tích cung
Phân tich cạnh tranh
Dự đoán cạnh tranh
2. Những vấn đề kinh tế vĩ mô
a. Vị trí địa lý của Đường Trương Định
Phố Trương Định là phố mới mở mang sau 1964, theo con đường thiên lý cũ từ trạm Hà Mai của làng Hoàng
Mai đến Đuôi Cá, qua Tương Mai, Giáp Nhất(làng Sét). Phố Trương Công Định, tên cũ phố Cổ Tân, từ 19451946.
Đặc điểm địa lý:
Hướng tây nam giao và tiếp giáp với Giải Phóng, hướng đông bắc tiếp giáp với Bạch Mai, phố có chiều dài
khoảng 3,5 km.
Các tuyến phố cắt ngang: Đại La, Minh Khai, Hoàng Mai, Nguyễn An Ninh, Nguyễn Đức Cảnh, Kim Đồng,
Giáp Bát. Đây là khu vực có rất đông sinh viên thuê trọ, nó là khu vực có vị trí rất thuận tiện cho việc đi lại và
học tập của phần đông sinh viên các trường đại học như trường Đại học Kinh tế quốc dân, Đại hoc Bách Khoa,
Đại hoc Xây dựng,… Phố Trương Định tương đối gần trung tâm, gần chợ (chợ Hoàng Mai, chợ Tân Mai, chợ
Đồng Tâm, chợ Trương Đinh…), gần bến xe bus (xe 36), gần bưu điện, nhiều các ngân hàng, buôn bán nhiều
mặt hàng đa dạng (quần áo, nội thất….) thuận tiện cho cả sinh viên, người đi làm và hộ gia đình thuê trọ. Phía
nam có bến xe Giáp Bát thuận thiện cho việc đi lại của những đối tượng ở ngoại tỉnh.
Cũng chính vì những thuận tiện đi lại trên mà ở phố Trương Định thường xuyên xảy ra tắc đường đoạn đầu
Trương Định giao với ngõ Hoàng Mai; Mặt đường bị trày xước, nhiều ổ voi ổ gà gây khó khăn cho giao thông;

nhiều đoạn đường đang sửa chữa gậy bụi bặm, khó chịu, bất tiện cho người dân xung quanh.
b. Điều kiện sống của người dân trong khu vực

- Phố Trương Định là khu vực tương đối phát triển, đông đúc dân cư, buôn bán nhiều mặt hàng, đa dạng nên
mức sống của người dân tương đối cao, điều kiện thương mại trong khu vực phát triển (nhiều chợ, siêu thị…).
- Tuy nhiên, ở đây tập trung nhiều dân ngoại tỉnh từ các tỉnh ngoại thành lên làm ăn buôn bán và học tập nên
tình hình an ninh trật tự và điều kiện sống phức tạp.
c. Đặc điểm chung về nhà trọ ở phố Trương Định

- Phố Trương Định là khu vực tập trung nhiều bất động sản cho mục đích kinh doanh là sinh viên thuê trọ, các
loại hình cũng rất đa dạng như: nhà trọ dãy, nhà trọ theo phòng, chung cư mini, xóm trọ… Giá của các bất động
sản cho thuê dao động trong khoảng từ 1,5tr-2tr/1phòng., đầy đủ tiện nghi như: bình nóng lạnh, tủ lạnh, có
internet và cáp truyền hình.
3


-Các dịch vụ kèm theo của khu vực khá đầy đủ và đa dạng như: cửa hàng tạp hóa, quán ăn, chợ, siêu thị, quán
internet,… khá tiện cho việc đi lại và sinh hoạt. Giá điện trong khu vực dao động từ 3000-4000đ/số, tiền nước
từ 30.000-60.000d/tháng, tuy theo giá của chủ hộ cho thuê đưa ra.
-Tình trạng an ninh tuy đã được cải thiện đáng kể nhưng do ở đây tập trung số lượng lớn người thuê trọ nên
không tránh khỏi tình trạng mất cắp, nhiều khi là những tài sản lớn đối với sinh viên như: xe đạp, xe máy, máy
tính để bàn, laptop,..
3. Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS
a. Ranh giới thị trường
Phạm vi: Dãy căn hộ tại ngõ 58, Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, giáp Quận Hoàng Mai
b.Phân tích vị trí BĐS
*Vị trí địa lý
Dãy căn hộ cho thuê thuộc kiểu dạng của một chung cư mini với 4 tầng, 20 phòng, và diện tích mỗi phòng là
18m2, ở ngõ 58, Trương Đinh, Hai Bà Trưng, Hà Nội. Ngôi nhà nằm ở mặt ngõ, gần đường, nằm ở phía đầu
của phố Trương Định, cách trung tâm Thành phố Hà Nội khoảng 6km về phía nam, gần trường 3 trường đại học

lớn: ĐH Kinh tế Quốc Dân, ĐH Xây dựng, ĐH Bách khoa; gần trường mầm non Hoàng Văn Thụ, trường tiểu
học Hoàng Văn Thụ. Ngôi nhà cũng nằm gần các công ty: Công ty CP Nhà thông minh, Tổng công ty lắp máy
Việt Nam, Công ty may Hoàng Thịnh....; gần chợ Hoàng Mai, chợ Trương Định...
*Vị trí kinh tế xã hội
- Ngôi nhà nằm gần trung tâm (đi đến trug tâm thành phố chỉ mất khoảng 15p lái xe), gần nhiểu tuyến phố chính
như bạch mai, đại la, minh khai, tương đối dễ di chuyển..... Khoảng cách đến các trường Đại học Kinh tế quốc
dân, Bách Khoa, Xây dựng chỉ khoảng 1-3 km.
- Ngôi nhà nằm gần rất nhiều chợ, gần nhất là chợ Hoàng Mai, chợ Trương Định nên người thuê trọ có thể dễ
dàng mua bán mà không phải đi quá xa. Đặc biệt, các bạn có thể mua hàng rẻ hơn nữa tại các chợ đầu mối phí
nam cách ngôi nhà khoảng 1 cây số. Trên đường Trương Định cũng mới mở siêu thị coopmart thuận tiện cho
các bạn tham quan và mua sắm hàng hóa đảm bảo hơn.
- Ngôi nhà còn nằm gần Ủy ban Nhân dân phường , các bạn sẽ không tốn quá nhiều thời gian để làm các thủ tục
hành chính, giấy tờ, và cũng yên tâm hơn về vấn đề an ninh.
- Ngôi nhà nằm ở đoạn đầu đường Trương Định, gần với ngõ Hoàng Mai, phố Bạch Mai, Đại La, Minh Khai,
lại gần chợ, gần Trường học nên nhiều phương tiện giao thông di chuyển qua, thường xuyên gây tắc đường tại
các giờ cao điểm.
* Đặc điểm ngôi nhà
- Đường đi vào ngôi nhà thuận tiện
- Ngôi nhà có 4 tầng, gồm 20 phòng, mỗi phòng có diện tích từ 20-25m 2 . Mỗi phòng đều là phòng khép kín, có
phòng về sinh sạch sẽ, có chỗ để bếp nấu ăn, có ban công nhìn ra ngoài thoáng mát. Trong nhà có chỗ để xe,
đảm bảo an toàn.
- Ngôi nhà có điện nước đầy đủ: điện 3k/số, nước 60k/người/tháng, internet 40k/người/tháng.
-Người thuê sẽ không ở với chủ, thuê riêng từng phòng, cổng khóa an toàn, mỗi người đều có chìa khóa riêng.
4


4. Phân tích cầu BĐS nhà trọ cho thuê tại phố Trương Định
a.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất):
Cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận
được khối lượng nhà đất đó trên thị trường.

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà đất có một sự cách biệt khác lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất
hiện. nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. song cầu thực tế
trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những
nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử
dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường.
b. Tiềm năng thị trường nhà trọ phố Trương Định
- Đối tượng sinh viên:
Theo các nhà nghiên cứu, mỗi năm tỉ lệ sinh viên tuyển mới tăng từ 6-8%, trong đó có hơn 70% là sinh viên
ngoại tỉnh về Hà Nội học tập, điều đó kéo theo nhu cầu về nhà trọ tăng cao. Nhất là khu Tương Mai gần với các
trường Đại học lớn như Kinh Tế Quốc Dân, Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh Doanh Công Nghệ, Đh Phương
Đông…Việc thuê trọ đảm bảo nhu cầu đi lại k quá khó khăn cho sinh viên và giá cả binh dân, tập trung tập thể
sinh
viên
đông
đúc.
Đối
với
lọai
đối
tượng
này,
có
một
số
nét
cần
lưu
ý
sau
+ Khả năng thanh toán: khả năng thanh toán bị hạn định, bó hẹp trong một giới hạn nhất định tùy theo

điều kiện gia đình và cách chi tiêu của sinh viên. Chi tiêu hàng tháng trung bình của sinh viên ở trọ tầm khoảng
2.5tr 1 tháng. Với mức này, chi phí cho thuê trọ bao gồm tiền phòng, điện, nước, mạng nằm trong tầm xoay
quanh
1tr.
+ Yêu cầu về dịch vụ: yêu cầu không quá khắt khe và đòi hỏi cao. Với sinh viên nam thì đơn giản hơn,
yêu cầu có mạng internet khỏe, tốc độ cao, nhà vệ sinh sạch sẽ, k cần khép kín… một số sinh viên ở xa khu vực
trường hoặc có điều kiện thì yêu cầu có chỗ để xe rộng rãi, thuận tiện cho việc lấy vào lấy ra… Với sinh viên
nữ, thường thích kiểu nhà thoáng, sạch, vệ sinh khép kín, chỗ nấu ăn sạch sẽ. Và hầu hết sẽ thích kiểu nhà trọ
biệt lập với chủ, chủ không can thiệp vào đời sống cá nhân của người thuê trọ và thoải mái giờ giấc.
-

Đối tượng người lao động:
Có thể nói, người dân từ các tỉnh thành nhỏ di cư lên Hà Nội kiếm việc làm ngày càng gia tăng. Vì vậy, nhu cầu
về thuê trọ là nhu cầu thiết yếu. Từ lâu, khu vực Minh Khai, Trương Định… gần như là tập trung nhiều lao
động có thu nhập thấp. Việc tập trung lớn này cũng là một tiềm năng để các chủ trọ khai thác
Về lạo đối tượng này:
+ Khả năng thanh toán: không bị giới hạn quá nhiều như sinh viên, chi phí thanh toán được nới lỏng hơn, tuy
nhiên giá cả vừa phải và k cao. Thu nhập của các lọai đối tượng này trung bình rơi vào khoảng 4tr/th. Chi phí
thuê trọ gồm tiền điện nước phòng mỗi cá nhân rơi tầm khoảng 1tr500-1tr700.
+ Yêu cầu dịch vụ: yêu cầu đơn giản, phòng trọ thoải mái rộng rãi, có thể ở được nhiều người. Các nam
thanh niên thường k quan trọng vệ sinh sạch sẽ, chỉ cần nơi ăn chốn ở là được. còn với đối tượng nữ thường yêu
cầu sạch sẽ thoáng mát, vệ sinh khép kín, bếp núc đàng hoàng. Đặc biệt, phải có chỗ để xe rộng rãi thuận tiện,
không
bị
giới
hạn
giờ
giấc,
internet
đầy

đủ.
- Đối tượng các cặp vợ chồng mới cưới:
Các cặp thanh niên trẻ học hành xong có nhu cầu ở lại Hà Nội làm việc là xu thế phát triển mạnh. Việc
mua đất, xây nhà hay mua chung cư là một ước mơ xa vời đối với các đôi vợ chồng trẻ có thu nhập trung bình
5


khá. Vì vậy, thuê nhà trọ là một sự lựa chọn có thể nói là duy nhất tiện lợi. Khu Trương Định cũng là môi
trường
làm
việc
khá
nhiều
của
các
bạn
trẻ.
+ Khả năng thanh toán: loại đối tượng này có khả năng thanh toán thoải mái hơn. Chi phí thuê nhà bao
gồm điện nước và các chi phí dịch vụ kèm theo có thể nằm khoảng trên dưới 3tr cho 1 hộ gia đình.
+ Yêu cầu: yêu cầu được ở trong 1 phòng trọ rộng rãi, có khu bếp riêng, có chỗ ngủ vs sinh hoạt tách
biệt. Có chỗ ăn và có thế chỗ sinh hoạt cho con nhỏ. Yêu cầu yên tĩnh, thoáng mát, sạch sẽ. Có chỗ để x echo
hai người, mạng net đầy đủ.
c. Mức độ tiêu thụ của thị trường:
-Thời gian gần đây, khu vực Trương Định trở nên phát triền và sôi động với các hoạt động xây nhà, xây
chung cư cho thuê. Nhu cầu sử dụng của người dân nhiều và có xu thế tăng cao và điều đó cũng đồng nghĩa với
việc chất lượng nhà cho thuê được cải thiện, các loại hình dịch vụ ngày càng đa dạng, phù hợp với nhiều loại
đối tượng. Chi phí thuê nhà từ đó mà cũng tăng cao, giá điện, giá nước của các nhà trọ tư nhân cho thuê tự gia
tăng hàng tháng hàng kì. Điều này gây khó khăn cho hầu hết người sử dụng mà đối tượng chính là sinh viên
nghèo và lao động thu nhập thấp. Nhu cầu thuê nhà tăng cao, lợi dụng tình thế đó các chủ hộ gia đình tăng giá
thuê, chèn ép sinh viên gây không ít khó khăn. Có phòng trọ dạng bình dân, tăng giá từ 1tr700 lên 2tr kèm theo

điện
nước
tăng
giá
từng
số
một.
-Việc xây dựng nhiều loại hình dịch vụ như nhà trọ dãy, nhà trọ phòng, chung cư mini với nhiều tiện
ích đi kèm như nóng lạnh, tủ lạnh, internet, truyền hình hi vọng sẽ góp phần tăng cao đời sống của hộ thuê nhà.
5. Phân tích cung BĐS nhà cho thuê
a. Khái niệm cung bất động sản
Cung bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra để trao đổi trên thị trường tại
một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
d. Cung bất động sản trên địa bàn
-

Cung bất động sản tương tự
Quận Hai Bà Trưng phía Đông giáp sông Hồng, qua bờ sông là quận Long Biên; phía Tây giáp quận Đống Đa
và một phần nhỏ giáp quận Thanh Xuân; phía Nam giáp quận Hoàng Mai; phía Bắc giáp quận Hoàn
Kiếm. Diện tích tự nhiên: 9,62km² với dân số là 378.000 người (năm 2009)
Quận Hai Bà Trưng hiện có 20 phường: Nguyễn Du, Lê Đại Hành, Bùi Thị Xuân, Phố Huế, Ngô Thì Nhậm,
Phạm Đình Hổ, Đồng Nhân, Đống Mác, Bạch Đằng, Thanh Lương, Thanh Nhàn, Cầu Dền, Bách Khoa, Quỳnh
Lôi, Bạch Mai, Quỳnh Mai, Vĩnh Tuy, Minh Khai, Trương Định, Đồng Tâm.
Xét trên địa bàn quận Hai Bà Trưng có trên 60 nghìn hộ gia đình, trung bình mỗi hộ gia đình có 3 phòng trọ cho
thuê, như vậy có khoảng 180 nghìn phòng trọ cho thuê. Nhý vậy xét trên ðịa bàn quận Hai Bà Trưng cung bất
động sản rất lớn.
Phường Trương Định là một phường thuộc quận Hai Bà Trưng. Xét trên địa bàn Trương Định, có khoảng 3,5
nghìn hộ gia đình, trung bình mỗi hộ gia đình có 3 phòng cho thuê thì trên địa bàn cung cấp 10,5 nghìn phòng
trọ cho thuê. Đây là số lượng bất động sản lớn, nhưng hoàn toàn phù hợp vì Hà Nội là 1 trong những thành phố
phát triển nhât của đất nước, quận Hai Bà Trưng là quận trung tâm của thành phố.

-

Cung bất động sản khác
6


-

-

-

Bất Động sản đang phân phân tích nằm trên quận Hai Bà Trưng nhưng lại rất gần quận Hoàng Mai, vì vậy khi
phân tích cung BĐS liên quan ta ko thể bỏ qua Quận Hoàng Mai. Hoàng Mai là một Quận có tốc độ đô thị
hoá nhanh, với các công trình nhà chung cư cao tầng và các khu đô thị mới đang hoàn thiện như: Định Công,
Linh Đàm, Đền Lừ. Loại bất động sản này dành cho những người thu nhập cao, sinh viên muốn sử dụng loại bất
động sản này thì phải ở chung ở ghép với nhiều người.
Cung bất động sản trong tương lai:
Với tốc độ phát triển, đô thị hóa hiện nay thì cung bất động sản ngày càng tăng lên. Luồng dân nhập cư như lao
động, học sinh, sinh viên thì yêu cầu trong tương lai lượng cung ngày càng lớn. mỗi năm tỷ lệ sinh viên tuyển
mới tăng từ 6-8% trong đó có 70% ngoại tỉnh. Để đáp ứng lượng cầu lớn thế này yêu cầu cung phòng trọ ngày
càng tăng.
Cung bất động sản khác như đô thị cũng tăng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.
c. Điều kiện của bât động sản trong địa bàn
Cung bất động sản đa dạng để có thể đáp ứng nhu cầu của tất cả mọi người
Điều kiện cung bất động sản tương tự
Cung bất động sản là phòng trọ cho thuê rất đa dạng.
Có các phòng trọ cho thuê diện tích nhỏ, vừa, lớn. điều kiện cơ sở vật chất( điện, nước, vệ sinh, thiết bị gia
dụng…) cũng đáp ứng đủ nhu cầu mọi người

Đối các sinh viên điều kiện khó khan, người đi làm có thu nhập thấp thì có thể ở những căn phòng diên tích
nhỏ, điều kiện cơ sở vật chất bình thường, hoặc có thể ở ghép nhiếu người. Còn những sinh viên có điều kiện
hay người đi làm có thu nhập thấp thì có thể ở phòng rộng có điều kiện sinh hoạt thoải mái.
Điều kiện cung bất động sản khác
Các khu đô thị ngày càng được xây dựng đa dạng như chung cư mini hay có diện tích lớn, có thể đáp ứng nhu
cầu để ở, cho thuê, hay kinh doanh thương mại. ngoài đáp ứng nhu cầu để trên thì các khu đô thị hiện ngày càng
đa dạng hóa dịch vụ như vui chơi giải trí, mua sắm…
6. Phân tích cạnh tranh
a. Xác định đối thủ cạnh tranh

-

Khu nhà trọ dành cho sinh viên
Chung cư mini
Ký túc xá
Nhà riêng
Chung cư
b.Phân tích điểm mạnh và điểm yếu
Ðối thủ
cạnh
tranh

Ðặc ðiểm

Ðiểm mạnh

Giá thuê: 1.5 – 2.5 trð/phòng
Diện tích: 20 – 25

- Giá thuê rẻ, phù

hợp với sinh viên,
có thể ở ðýợc 2 –
Nội thất: không có
Khu nhà Tiền ðiện, nýớc: theo giá quy 3 ngýời.
- Gần chợ, trýờng
trọ dành ðịnh của nhà chủ.
học,… thuận tiện
cho sinh Tham khảo:
cho việc ði lại.
viên
+Ðiện: 3.500 – 4.500 / số
- An ninh ðýợc
+Nýớc: 50.000/ ngýời
ðảm bảo.
Gần chợ, trýờng học,… An
ninh trật tự khá tốt.
7

Ðiểm yếu
Diện tích khá nhỏ. Thýờng là nhà cấp
bốn. Không gian bị bó hẹp.
Tự trang bị ðồ ðạc, giá ðiện nýớc khá
cao khiến tãng chi phí cho sinh viên.
Không thể sử dụng với cái mục ðích
khác.


Giá thuê: 4 – 5 trð/cãn
Diện tích: 45 – 50

Nhà
riêng

Chung
cý
(Chung
cư Nam
Đô
complex,
609
Trương
Định)

-Dãy
Ví

- Diện tích khá
rộng có thể ở
ðýợc nhiều ngýời
Tầng: 2 – 4 tầng
(4 – 5 ngýời).
Nội thất: có thể có 1 số ðồ ðạc - Ở riêng với nhà
có sẵn
chủ, ðiện nýớc
Tiền ðiện, nýớc: theo giá nhà theo giá nhà nýớc
nýớc.
quy ðịnh nên chi
Gần chợ, trýờng học,… An phí sẽ giảm.
ninh trật tự khá tốt.
- An ninh trật tự

ðýợc ðảm bảo.
- Có thể sử dụng
làm vãn phòng.

- Nhà riêng là nhà tập thể thýờng ðýợc
xây từ khá lâu, thiếu mĩ quan. Nhà cao
tầng thì mới hõn giá cao hõn do ðó thích
hợp hõn ðể làm vãn phòng.
- Giá khá cao so với sinh viên, phù hợp
hõn với gia ðình.

Giá thuê: 6 – 7 trð/cãn
Diện tích: 80 – 100

- Chỉ phù hợp với gia ðình khá giả,
ngýời có thu nhập khá cao, ổn ðịnh.
Sinh viên khó thuê hoặc phải thuê ghép
với nhiều ngýời.
- Không sử dụng làm vãn phòng theo
quy ðịnh của nhà nýớc.

bao gồm: 2PN, 1WC, 1 bếp,
1PK.
Nội thất cao cấp mới lắp ðặt,
có nóng lạnh, ðiều hòa.v…
An ninh tốt, có nhiều dịch vụ
công cộng, gần chợ, trýờng
học, khu vui chõi giải trí,…

Chung

trọ cý mini
dụ

Gần với
mini mục
Chung cư
chỉ 55B
đường
Mai
là
cho thuê
dạng
mini
Căn
hộ
hộ mục
200m,

- Diện tích lớn
phù hợp với gia
ðình từ 4 ngýời
trở lên.
- Nội thất có sẵn
giảm chi phí mua
sắm.
- Ðiện nýớc ðảm
bảo, có thêm các
dịch vụ công
cộng ði kèm.
- Không gian

riêng tý, rộng rãi,
thoáng mát.
- An ninh ðảm
bảo, dân trí cao.

Giá thuê: 2 – 4 Giá thuê rẻ, phù hợp Chỉ phù hợp với
trð/cãn
với sinh viên, có thể những sinh viên nhà 1.
Diện tích: 15- 30 ở ðýợc 2 – 3 ngýời. khá giả,
như:
m2
- Gần chợ, trýờng
Có chỗ ðể xe, học,… thuận tiện
chung cư
thýờng có thang cho việc ði lại
tiêu,
máy, khép kín, Không gian riêng
tại địa
không ở cùng chủ. tý, rộng rãi, thoáng
ngõ 197
có bếp, chỗ phõi ðồ, mát.
Hoàng
có camera bảo vệ - An ninh ðảm bảo,
một Nhà
24/24h
dân trí cao.
với kiểu
Nội thất mới lắp
chung cư
ðặt, có bếp, chỗ

tương tự.
phõi ðồ, có camera
cách căn
bảo vệ 24/24h, có
tiêu tầm
nóng lạnh, cáp
gồm 5
nét…
An ninh tốt, gần 8
chợ, trýờng học,
khu vui chõi giải trí,
…


tầng, mỗi tầng 3 phòng, diện tích mỗi phòng 20m2. Tầng 1 của căn hộ là nơi để xe của mọi người thuê tại đây,
được lắp camera đảm bảo an ninh trong cả căn nhà. Mỗi phòng cho thuê đều có 1 đồng hồ điện riêng. Mỗi tầng
có hành lang rộng khoảng 0,5m đi lại và phơi đồ, ngoài ra có 1 ban công phía sau mỗi tầng phục vụ cho việc
phoi phóng. Có 1 cầu thang rộng rãi di chuyển chung giữa các tầng trong căn hộ với ánh sáng đầy đủ. Mỗi
phòng đều được trang bị hệ thống cửa gỗ chắc chắn hiện đại. Có cửa sổ giúp phòng khá thoáng mát. Trong
phòng có đủ chỗ vệ sinh, rửa bát, tuy nhiên đường ống nước hay gặp trục trặc, thường hay bị tức nước chỗ rửa
bát. Do đó hay phải thuê người đến sửa. Hợp đồng thuê nhà được trả tiền 6 tháng/ lần.
- Nhà riêng ở số nhà 35A ngõ 58 Trương Định, Q. Hoàng Mai có cho sinh viênthuê nhà ở cùng chủ. Cách căn
hộ mục tiêu khoảng 50m. Nhà có 5 tầng ,chủ nhà tầng 1 ,còn các tầng được bố trí theo tầng lửng. Mỗi tầng là 1
phòng. Mỗi phòng đều có 2 cửa sổ, thoáng mát.Mỗi phòng có 2 bóng sáng,1 quạt treo tường và 1 quạt trần giữa
phòng. Mỗi tầng có 1 nhà vệ sinh được bố trí cạnh phòng. Ưu điểm của nhà chung này là mỗi tầng có 1 phòng
và 1 phòng có 1 nhà vệ sinh bên cạnh, do vậy việc sinh hoạt của mỗi phòng đều khá riêng tư và thoải mái, nên
tránh gây bất tiện cho chủ nhà và người thuê. Các phương tiện của sinh viên được để ở hành lang tầng 1. Trước
nhà có 1 sân rộng khoảng 10m2 thoải mái cho việc để xe và được làm cổng sắt bị kín đảm bảo an ninh. Khu nhà
mới xây dựng khang trang sạch sẽ , rộng rãi, An ninh tốt : Phòng trọ lát gạch , nước máy sạch, có đồng hồ điện.
Tuy nhiên chủ nhà không cho nấu nướng trong phòng nên việc đun nấu của các phòng được bố trí chung trên

tầng 5 và việc phơi phóng cũng tại đây, mất mĩ quan và không được riêng tư giữa các phòng. Quy định của chủ
trọ cũng khá khắt khe với sinh viên , không cho bạn đến làm ầm ĩ, hay không đi về quá 10 h đêm. Hiện tại, cả 4
phòng đều có sinh viên thuê, 2 phòng có 2 sinh viên/phòng, 4phòng có 3 sinh viên/ phòng. Hợp đồng thuê nhà
của trọ ở đây trong 1 năm và 3 tháng trả tiền 1lần.
c. Xem xét các cơ hội và các mối đe dọa
- Cơ hội
+ Có các điều kiện về vị trí địa lí khá tương đồng với các đối thủ cạnh tranh.
+ Nhà mới xây nên kiến trúc hiện đại, phù hợp với xu thế, thỏa mãn được các yêu cầu của người thuê.
+ Nhu cầu thuê nhà là khá lớn, nhất là sinh viên, các đôi vợ chồng mới cưới và tiếp tục tăng.
+ Là nhà riêng nên có thể linh hoạt trong hình thức cho thuê, thay đổi tùy hoàn cảnh.
-

Đe dọa, thách thức
+ Sự cạnh tranh từ các đối thủ là khá lớn. Số lương cũng sẽ gia tăng theo thời gian cùng với đó là sự xuất hiện
của các đối thủ mới: chung cư mini, nhà giá rẻ. Chất lượng cũng được nâng nên khiến cho sự cạnh tranh sẽ diễn
ra gay gắt.
+ Giá điện, nước có thể thay đổi khiến việc xác định giá thuê, thời hạn hợp đồng,… gặp nhiều khó khăn.
d. Xác định vị trí
Sau khi xem xét điểm mạnh, điểm yếu của cách đối thủ cạnh tranh cũng như những cơ hội và thách thức của
mình, chúng ta có thể xác định được vị trí của mình. Chúng ta có nhiều nét tương đồng nhất với các đối thủ cho
thuê nhà riêng. Vì vậy phải biết phát huy các điểm mạnh như: giá cả trung bình, diện tích, mục đích sử dụng da
dạng, điều kiện vị trí địa lý - kinh tế - chính trị của nhà riêng để cạnh tranh với các đối thủ khác và sử dụng các
điều kiện khác biệt của mình trong cạnh tranh giữa nhà riêng – nhà riêng . Đồng thời khắc phục các nhược điểm
của mình để nâng cao tính cạnh tranh.
7. Dự đoán giá cả, mức tiền thuê:
a. Giá cả hiện tại:
9


Dãy căn hộ được xây dựng với mục đích cho thuê, được trang bị tiện nghi đầy đủ, phù hợp với nhu cầu của

người cho thuê, thuê nhà dao động từ 2 triệu đến 2,5 triệu/tháng mỗi phòng. Với 20 phòng cho thuê, khoản thu
của ngôi nhà khoảng 40 triệu – 50 triệu/tháng
b. Dự đoán giá cả tương lai
Tình hình kinh tế ổn định, quy hoạch thành phố không có gì thay đổi lớn liên quan đến ngôi nhà nên nhóm dự
đoán trong tương lại, giá thuê phòng không thay đổi nhiều. Tuy nhiên, theo thời gian, chủ nhà sẽ tăng giá theo
từng quý với mức tăng từ 200.000đ-500.000đ/tháng.

10