Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh Đất Xanh DXG

1. Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh
Trong giai đoạn từ năm 2011 – 2015, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh
doanh ngày càng tăng, đặc biệt trong năm 2015 có sự tăng trưởng vượt trội, và đây
là nguồn thu chủ yếu của doanh nghiệp.

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)
Nhìn chung, sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hiệu quả hoạt động kinh doanh
của DXG ở năm 2015 đều đến từ 03 mảng kinh doanh cốt lõi là hoạt động dịch vụ
tăng 145%, hoạt động xây dựng tăng 245%, hoạt động chuyển nhượng bất động sản
tăng 187%. Ngoài ra, còn có sự tăng trưởng trong hiệu quả hoạt động của công ty
liên kết trong năm 2015 khi mang về 66 tỷ đồng lợi nhuân cho DXG và tăng 326%
so với năm 2014.
Doanh thu từ các hoạt động kinh doanh chính của DXG năm 2015

(Nguồn: Báo Bizlive)

Ngoài ra, DXG còn sở hữu được hệ thống phân phối BĐS thuộc vào hàng
mạnh nhất thị trường hiện nay. Tính đến hết năm 2015, toàn hệ thống DXG đã bán
được 8.955 sản phẩm gấp 133% so với 2014 và chiếm 19% thị phần phân khúc nhà


ở trung bình khá. Hoạt động đầu tư phát triển dự án cũng ấn tượng không kém khi
dự án Sunview Town sau 16 tháng triển khai đã bắt đầu thực hiện bàn giao căn hộ
cho khách hàng, 582 căn hộ trong tổng số 1,639 căn hộ của dự án SVT đã được bàn
giao trong năm 2015, số căn hộ còn lại dự kiến sẽ được bàn giao hết trong Q1.2016.
Các khoản chi phí cũng tăng lên đáng kể. Đặc biệt là sự gia tăng về chi phí
giá vốn hàng bán, vào năm 2015 chi phí này bằng hơn 50% doanh thu từ hoạt động
sản xuất kinh doanh, tăng 4,86 lần so với năm 2011, trong đó giá vốn cho hoạt động
kinh doanh bất động sản chiếm tới 50% tổng giá vốn trong kì. Điều này có thể được
giải thích do trong năm 2015, Đất Xanh công bố hơn 20 dự án mới. 20 dự án này
đều là những dự án tiềm năng, có vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại với nhiều tiện ích

tiện nghi. Nổi bật như Dự án Opal Riverside (Thủ Đức), Dự án Venice City (Quận
2), Dự án Luxcity (Quận 7), Dự án Greeny Riverview (Quận 7), Auris City (Quận
8), Cara Riverview (Quận 8), Square Plaza (Quận 8)… Ở Phú Quốc, Đất Xanh có
dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World, Hội An có dự án Hoi An Luxury
Village,..và nhiều sự án ở các tỉnh thành khác như Đồng Nai, Bình Dương. Điều
này khiến giá vốn về hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm 2015 tăng
mạnh, từ khoảng hơn 90 tỷ trong năm 2011 lên đến hơn 380 tỷ đồng trong năm
2015, tăng gấp hơn 4 lần.

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)
Trong những tháng cuối năm 2015, DXG đã tổ chức các Hội thảo và sự kiện
nhằm đẩy mạnh doanh số bán hàng cho các dự án mới, do đó chi phí bán hàng và


chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh hơn so với năm 2014, lần lượt là 165,7%
và 52%.
Tuy nhiên, điều này vẫn không ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.

Lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp tăng trưởng đều qua các năm, đây là
một tín hiệu tốt đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty này, đặc biệt là
năm 2015, lợi nhuận có sự tăng trưởng đột biến do sự tăng trưởng vượt bậc của
doanh thu. Với kết quả này, DXG đã vượt hơn 3% chỉ tiêu về doanh thu và 83% chỉ
tiêu về lợi nhuận đặt ra.
Thu nhập trên mỗi cổ phần của công ty trong giai đoạn 2011 – 2015:
Năm 2011
Thu
nhập
ròng
Cổ phiếu
đang lưu

hành BQ
EPS
(nghìn
đồng)

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014

Năm 2015

24,591,496,0
67

57,859,951,14
7

82,763,993,612

167,834,489,62
4

336,628,536,
350

17,377
,778

32,333,
333

49,320,9
34

71,533,
101

107,70
8,900

1,415

1,
789

1,6
78

2,
346

3,125

Chỉ số EPS (Earning Per Share) là lợi nhuận (thu nhập) trên mỗi cổ phiếu.
Đây là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ phần thông thường đang
được lưu hành trên thị trường. EPS được sử dụng như một chỉ số thể hiện khả năng
kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp. EPS của công ty tăng liên tục trong giai đoạn vừa
qua, là một tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư. Chỉ số này cũng cao hơn so với trung

bình ngành bất động sản (1,407). Lý giải cho sự gia tăng này, do sự gia tăng đột


biến của thu nhập ròng, vượt xa sự gia tăng của số cổ phiếu đang lưu hành bình
quân.
Tốc độ tăng trưởng thu nhập ròng và cổ phiếu đang lưu hành BQ qua các năm
so với năm trước
Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014

Năm 2015

100%

235%

143%

203%

201%

100%

186%

153%

145%

151%

Thu nhập
ròng
Cổ phiếu
đang lưu
hành BQ

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)
Sau khi niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2009, Đất Xanh liên tục
phát hành cổ phiếu để tăng vốn cho các dự án và mục tiêu của công ty. Địa ốc Đất
Xanh là một trong những công ty có tốc độ tăng vốn điều lệ khá nhanh. Sau nhiều
đợt phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của công ty chính thức cán mốc nghìn tỷ vào
cuối năm 2014 và tiếp tục tăng đạt mức 1.168 tỷ đồng 7 tháng sau đó. Sau đó trong
năm 2015 công ty tiếp tục phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2014 tỷ lệ 10%
(tương đương 10,6 triệu cổ phiếu) và 400.000 cổ phiếu ESOP. Tại sự kiện Đất Xanh
Expo 2015 mới đây, ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng
giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh cho biết sắp tới công ty sẽ tiếp tục tăng vốn lên
2.345 tỷ đồng, gấp đôi hiện tại. Việc tăng vốn này là nhằm đầu tư vào các dự án
hiện tại và sắp được tung ra thị trường của Đất Xanh, trong đó trọng điểm là dự án
Venice City tại quận 2.
Các tỷ số phân tích khả năng hoạt động và hiệu quả hoạt động của công ty
giai đoạn 2011 – 2015
Phân tích khả năng hoạt động
Năm 2011

Vòng quay
HTK
0.95
Kỳ luân chuyển
HTK
382.25
Vòng quay phải
thu
0.83
Kỳ thu tiền BQ

441.56
Vòng quay phải
trả
0.67
Kỳ trả tiền BQ

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014

Năm 2015

1.97

0.49

0.44

0.91

184.83

750.50

832.29

402.41

1.28

1.03

1.50

2.30

284.10

355.52

242.95

158.78

1.21

0.81

0.60

0.96


546.85
301.19
448.25
610.34
378.24
Phân tích hiệu quả hoạt động
Hiệu quả SD
1
28.
27.
45
TSCĐ
9.14
69
06
.27
89.26
Vòng quay tổng
0.
0.
0
TS
0.32
48

33
.30
0.49
Qua kết quả trên, ta có thể có một vài nhận xét như sau:
Vòng quay hàng tồn kho biến động, và luôn duy trì ở mức thấp. Đây
là một đặc điểm của ngành bất động sản khi là ngành có giá trị tuyệt đối về hàng tồn
kho lớn nhất. Theo thống kê gần 700 doanh nghiệp đang niêm yết thuộc 44 ngành
theo hệ thống phân ngành của Vietstock cho thấy ngành bất động sản là ngành có
giá trị hàng tồn kho lớn nhất về giá trị tuyệt đối. Tuy nhiên chỉ số này vẫn cao hơn
so với trung bình ngành bất động sản (khoảng hơn 40%).
Kỳ luân chuyển hàng tồn kho cũng có sự biến động không đồng đều,
luôn duy trì ở mức rất cao. Đỉnh điểm vào năm 2014, kỳ luân chuyển bằng 832.29,
tương đương với khoảng 832 ngày thì hàng tồn kho mới tạo ra doanh thu. Có thể
giải thích sự đột biến này do sự tăng lên của doanh thu thuần không bù đắp được sự
gia tăng của hàng tồn kho. Phần lớn giá trị hàng tồn kho là chi phí sản xuất kinh
doanh dở dang của các dự án: dự án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án
Sunview Town, dự án căn hộ Phú Giang, dự án căn hộ Sunview 1, 2…
Vòng quay khoản phải thu tăng nhẹ, tuy không đồng đều nhưng đây
vẫn là một dấu hiệu tốt cho thấy tình hình thu tiền của doanh nghiệp đã được cải
thiện. Mang đặc điểm của một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản
nên vòng quay khoản phải thu của doanh nghiệp khá thấp. Sự gia tăng có thể được
giải thích do sự tăng lên vượt bậc của doanh thu thuần trong những năm gần đây.
-

Do vòng quay phải thu thấp nên kỳ thu tiền bình quân của doanh
nghiệp ở mức khá cao. Tuy nhiên, tình hình này đã được cải thiện khi đến năm
2015, kỳ thu tiền bình quân chỉ còn 159 ngày, chỉ bằng khoảng 40% so với năm
2011 (442 ngày). Đây là một tín hiệu khá tốt cho các nhà đầu tư.
Vòng quay phải trả và kỳ trả tiền bình quân của doanh nghiệp cũng có
những dấu hiệu khả quan, dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh bù đắp được

cho các khoản nợ phải trả, điều này là tín hiệu tốt đối với những người cho vay của
doanh nghiệp.
Vòng quay tổng tài sản tăng nhẹ, và lớn hơn so với trung bình của
ngành bất động sản (23% trong năm 2015). Điều này cho thấy khả năng tạo ra


doanh thu từ tổng tài sản của doanh nghiệp khá tốt, doanh nghiệp đang sử dụng khá
hiệu quả tài sản của mình.
2. Phân tích dòng tiền và khả năng thanh toán.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty giai đoạn 2011 - 2015
I. LƯU
CHUYỂN
TIỀN TỪ
HĐKD
Lợi nhuận
trước thuế
khấu hao
TSCĐ
Các
khoản dự
phòng
Lãi ( lỗ)
từ hoạt động
đầu tư
chi phí
lãi vay
Lợi nhận từ
HĐKD trước
thay đổi vốn
lưu động

Tăng,
giảm Các
khoản phả thu
Tăng ,
giảm hàng tồn
kho
Tăng
giam các khoản
phải trả
Tăng ,
giảm chi phí trả
trước
Tiền lãi
vay đã trả
Thuế thu
nhập doanh
nghiệp đã nộp
Tiền thu
khác từ hoạt

2011

2012

2013

2014

2015

55,394

72,886

120,486

266,369

540,390

3,860

3,896

3,540

3,289

3,618

5,628

1,772

1,448

4,268

5,858

-16,079

-16,917

-57,265

-135,734

-154,069

38,544

6,616

343

79

4,910

87,357

74,481

68,551

138,271

400,707

-86,815

45,708

-414,101

-470,288

-403,029

14,143

3,036

-298,230

-56,775

-310,329

43,112

30,427

610,408

992,002

624,616

11,796

12,528

-24,110

8,666

-62,199

-36,294

-7,557

-298

-9,395

-29,750

-22,049

-10,069

-11,978

-54,662

-86,841

131,230

160,948

75,160

110,995

49


động kinh
doanh
Tiền chi
khác cho
HĐKD
Lưu chuyển
tiền thuần từ
hđsxkd
II. LƯU
CHUYỂN
TiỀN TỪ
HoẠT ĐỘNG
ĐẦU TƯ
Tiền chi
để mua sắm
TSCĐ
Tiền thu
do thanh lý ,
nhượng bán

TSCĐ
Tiền chi
cho vay , mua
các công cụ nợ
của đơn vị khác
Tiền thu
hồi cho vay,
bán lại các
công cụ nợ của
đơn vị khác
Tiền chi
đầu tư góp vốn
vào đơn vị khác
Tiền thu
hồi đầu tư góp
vốn vào đơn vị
khác
Tiền thu
lãi cho vay, cổ
tức và lợi
nhuận được
chia
Lưu chuyển
tiền tệ từ hoạt
động đầu tư
III. LƯU
CHUYỂN

-163,573

-198,980

-134,983

-349,736

-21,124

-21,093

110,521

-129,582

309,078

112,101

-5,300

-2,783

-2,484

-3,083

-20,593

675

18

1,500

405

-648

669

-5,000

1,648

-42,894

18,600

-81,679

-248,613

-11,551

-343,293

38,575

82,967

113,749

2,324

17,595

4,796

48,686

23,481

32,557

-28,991

-41,074

-118,775

124,096

-315,000


TiỀN TỆ TỪ
HoẠT ĐỘNG
TÀI CHÍNH
Tiền từ
phát hành cổ

phiếu , nhận
vốn góp của
CSH
Tiền chi
trả vốn góp cho
các CSH, mua
lại cổ phiếu DN
đã phát hành
Tiền thu
từ đi vay
Tiền trả
nợ gốc vay
Cổ tức đã
trả cho chủ sở
hữu
Lưu chuyển
tiền thuần sử
dụng vào hoạt
động tài chính
Tăng ( giảm)
tiền và tương
đương tiền
thuần trong
năm
Tiền và tương
đương tiền
đầu năm
Tiền và tương
đương tiền
cuối năm

117,358

101,392

113,542

235,663

49,440

-3,102

330,245

19,624

126,405

75,715

377,653

-400,468

-153,410

-52,668

-25,320

-59,149

-51,254

-5,261

-2,087

-15,780

-31,861

-4,119

-40,757

185,191

270,279

336,083

-54,203

28,691

-63,166

703,453

133,184

161,564

107,362

136,053

72,886

776,339

107,362

136,053

72,886

776,339

909,523

Tiền và tương đương tiền của doanh nghiệp tăng đều qua các năm, từ
107,362 triệu đồng cuối năm 2011 đến 909,523 triệu đồng cuối năm 2015, tăng
khoảng gần 9 lần so với năm 2011. Tuy nhiên có sự biến động tăng giảm không
đồng đều trong tiền và tương đương tiền trong năm. Năm 2011 và năm 2013, dòng
tiền giảm, và tăng đột biến vào năm 2013.
Sự giảm dòng tiền trong năm 2011 được giải thích là doanh nghiệp trả một
khoản lớn nợ gốc vay, lớn hơn so với khoản vay mới của doanh nghiệp khiến cho

dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm. Hơn nữa, trong năm 2011, doanh nghiệp
mua sắn nhiều tài sản cố định và đầu tư nhiều vào các công ty khác khiến cho dòng


tiền của hoạt động đầu tư âm. Tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng âm do
tốn nhiều chi phí khác vào hoạt động sản xuất nên không bù đắp được cho 2 hoạt
động còn lại.
Đến năm 2012, tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh tăng do lợi nhuận
trước thuế tăng, các khoản phải thu tăng. Đơn vị phát hành cổ phiếu để có vốn đầu
tư các dự án (Thiên Lộc A1, A2, Sunview 5 Apartment) nên hoạt động tài chính của
doanh nghiệp dương, do đó dòng tiền trong năm dương. Đây là tín hiệu tốt cho các
nhà đầu tư.
Bước vào năm 2013, mặc dù lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp
vẫn tăng, các khoản phải trả giảm mạnh nhưng vẫn không bù đắp được sự giảm về
các khoản phải thu và tăng lên của hàng tồn kho. Hàng tồn kho tăng trong giai đoạn
này do doanh nghiệp đang có một số dự án có nhiều chi phí kinh doanh dở dang: dự
án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án Sunview Town, dự án căn hộ Phú
Giang, dự án căn hộ Sunview 1, 2…, tăng gấp 3 lần so với năm 2012. Khoản đầu tư
lớn vào công ty khác trong hoạt động tài chính là một nguyên nhân dẫn đến dòng
tiền âm trong hoạt động này. Các khoản đầu tư chủ yếu vào các công ty liên kết, đặc
biệt là công ty cổ phần địa ốc Long Điền khi trong năm này, doanh nghiệp quyết
định đầu tư gần 90 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ vốn góp 49%. Doanh nghiệp tiếp tục phát
hành cổ phiếu, lấy vốn đầu tư các dự án, tuy dòng tiền có dương trong hoạt động
đầu tư nhưng không thể bù đắp các khoản lỗ trong hoạt động kinh doanh và tài
chính nên tổng dòng tiền vẫn giảm trong năm.
Năm 2014, doanh nghiệp có sự tăng trưởng vượt trội về lợi nhuận sau
thuế khi có mức tăng gấp 2 lần so với năm 2013. Việc giảm các khoản phải trả góp
phần đáng kể trong việc tạo ra dòng tiền dương đối với hoạt động sản xuất kinh
doanh. Hoạt động đầu tư cũng tạo ra dòng tiền dương khi doanh nghiệp thu hồi tiền
từ việc đầu tư vào các công ty khác. Cũng trong năm này, doanh nghiệp tiến hành 2

đợt tăng vốn từ hơn 500 tỷ lên hơn 1000 tỷ đồng, trả gốc vay giảm, chính vì lý do
đó mà trong năm này, dòng tiền của DXG tăng đột biến.
Năm 2015, lợi nhuận trước thuế tăng gấp đôi so với năm 2014 do các
dự án lớn đang dần được chuyển giao. Dòng tiền trong năm 2015 vẫn tăng nhưng
không tăng mạnh trong năm 2014. Trong năm này, doanh nghiệp công bố hơn 20
dự án mới, làm tăng chi phí hàng tồn kho cũng như chi phí quảng bá, sự kiện.
Khoản đóng góp vào các công ty khác tăng mạnh cũng là một nguyên nhân dẫn đến
điều này.
Dòng tiền của doanh nghiệp:
Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014 Năm 2015


Khấu hao
Lãi vay
EBIT
EBTDA

3

3,89

3,54

3,

,860
38,544
93,
938

7
6,616
85,73
0

0
343
120,82
9

289
79
266,
448

97

89,62

124,36
9

269,

,798

7

3,618
4,910
54
5,300
548

737

,918

Dòng tiền của doanh nghiệp tăng qua các năm. (nhận xét, giải thích)
Khả năng thanh toán
Phân tích khả năng thanh toán
Năm 2011 Năm 2012
Khả năng
thanh toán
tổng quát
2.07
3.45
Khả năng
thanh toán
ngắn hạn
1.42
2.49
Khả năng
thanh toán

nhanh
1.21
1.94
Khả năng
thanh toán
tức thời
0.26
0.58

Năm 2013

Năm 2014

Năm 2015

2.10

1.99

1.98

1.76

1.74

1.97

0.94

1.22

1.23

0.14

0.80

0.60

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp biến động không đều. Thông thường,
đối với các chủ nợ, hệ số thanh toán ngắn hạn ở mức trên 2, khả năng thanh toán
nhanh bằng 1 và tức thời bằng 0.5 là hợp lý. Ở DXG, các chỉ tiêu đều không đạt
theo trung bình chung, tuy nhiên các chỉ số của công ty vẫn cao hơn trung bình
ngành. DXG có chỉ số thanh toán nhanh ở mức 1 trong khi trung bình ngành chỉ đạt
0,7 – 0,8. Năm 2013, doanh nghiệp có sự suy giảm mạnh trong tất cả các chỉ số do
sự gia tăng đột biến trong nợ phải trả, gấp 3 lần so với năm 2012. Sự tăng đột biến
do các khoản người mua trả tiền trước (người mua ứng trước tiền mua căn hộ thuộc
các dự án: Sunview 2, Phú Gia Hưng, Trảng Bom, Sunview Town và khu dân cư
Tân Vũ Minh) và chi phí phải trả ngắn hạn (để hoàn thành các dự án: Sunview 1,
Sunview 2, Phú Gia Hưng...).
Khả năng trả nợ:
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay:


2011
TIE

2.44

2012

12.96

2013
352.27

2014

2015

3,372.76 111.06

Tỷ số tăng lên nhanh chóng, đặc biệt trong năm 2014, chỉ số lên đến hơn
3000. Điều này được giải thích do chi phí lãi vay năm 2014 suy giảm đột ngột mà
doanh thu lại tăng dẫn đến sự gia tăng bất thường của khả năng chi trả lãi vay. Tín
hiệu này tạo cảm giác an tâm cho các chủ nợ, đặc biệt là các chủ nợ dài hạn.