Định giá tổng hợp công ty CP đầu tư xây dựng bình chánh BCI

Định giá doanh nghiệp

Định giá doanh nghiệp..................................................................................................1
.......................................................................................................................................1


Định giá doanh nghiệp
2
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

LỜI MỞ ĐẦU
Định giá doanh nghiệp là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của công
ty nhằm xác định giá trị hiện tại và tiềm năng của doanh nghiệp, nhằm trợ giúp
cho quá trình chuyển đổi cơ cấu về vốn chủ sở hữu hoặc khi cổ đông hoặc nhà đầu
tƣ muốn nắm bắt một cách chi tiết về tình hình hiện tại của công ty trƣớc khi đƣa
ra quyết định cuối cùng. Nó cũng đƣa ra các cơ hội và tiềm năng phát triển cho
tƣơng lai, đặc biệt là xác định các khoản nợ ngoài dự kiến hoặc chuẩn bị cho việc
phát hành trái phiếu ra công chúng lần đầu (IPO).
Xét trên một góc độ nào đó, tất cả các quyết định kinh doanh đều liên quan tới việc
xác định giá trị DN (định giá DN).
Đối với nội bộ DN, khi tiến hành lập dự toán ngân sách cần xem xét những ảnh
hưởng của các dự án cụ thể tới giá trị DN hoặc khi lập các kế hoạch chiến lược cần
xem xét giá trị DN sẽ bị ảnh hưởng như thế nào bởi các kế hoạch hoạt động đó.
Đối với bên ngoài DN, các nhà đầu tư cần phải định giá DN để làm cơ sở cho các
quyết định kinh doanh của họ. với các thông tin về định giá DN, các nhà đầu tư có
thể biết được giá thị trường của các cổ phiếu cao hơn hay thấp hơn so với giá trị
thực của nó, để từ đó có các quyết định mua- bán cổ phiếu đúng đắn. việc định giá
cũng cần thiết trong quá trình thực hiện cổ phần hóa ,sát nhập, hay giải thể DN. Tất
cả các DN này và các đối tượng có liên quan đều tiến hành định giá DN trước khi
thực thi các quyết định cổ phần hóa , sát nhập hay giải thể. Ngay cả đối với nhà
cung cấp tín dụng có thể không quan tâm một cách rõ ràng tới giá trị DN, nhưng ít

nhất họ phải ngầm quan tâm tới giá trị vốn chủ sở hữu của DN nếu họ muốn phòng
tránh rủi ro trong hoạt động cho vay.


Định giá doanh nghiệp
3
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

A. TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ VĨ MÔ VÀ NGÀNH
I.

Kinh tế vĩ mô

Kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi
chậm sau suy thoái toàn cầu. Các nền kinh tế lớn phát triển theo hướng đẩy nhanh
tăng trưởng nhưng có nhiều yếu tố rủi ro trong việc điều chỉnh chính sách tiền
tệ. Trong khi đó, nhiều nền kinh tế mới nổi gặp trở ngại từ việc thực hiện chính sách
thắt chặt để giảm áp lực tiền tệ. Bên cạnh đó, khu vực đồng EURO bị ảnh hưởng
mạnh bởi các biện pháp trừng phạt kinh tế giữa các nước trong khu vực do tình hình
chính trị bất ổn tại một số quốc gia, nhất là khu vực châu Âu. Dự báo tăng trưởng
năm 2014 và 2015 của hầu hết các nền kinh tế Đông Nam Á cũng được điều chỉnh
giảm. Điểm nổi bật trong những tháng cuối năm là giá dầu mỏ trên thị trường thế
giới giảm sâu và vẫn đang tiếp tục giảm. Đối với các quốc gia nhập khẩu dầu, giá
dầu giảm giúp thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư tư nhân cũng như cải thiện cán cân
thanh toán. Tuy nhiên, đối với các nước sản xuất dầu, thực trạng thị trường giá dầu
mỏ giảm sẽ tác động mạnh đến kinh tế theo chiều hướng thuận lợi và khó khăn đan
xen.
Ở trong nước, sản xuất kinh doanh chịu áp lực từ những bất ổn về kinh tế và chính
trị của thị trường thế giới, cùng với những khó khăn từ những năm trước chưa được
giải quyết triệt để như áp lực về khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế chưa cao;sức

ép nợ xấu còn nặng nề; hàng hóa trong nước tiêu thụ chậm; năng lực quản lý và
cạnh tranh của doanh nghiệp thấp... Trước bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng chính
phủ ban hành nhiều nghị quyết, chỉ thị, quyết định nhằm tiếp tục ổn định vĩ mô,
tháo gỡ khó khăn và cải thiện môi trường kinh doanh, tạo đà tăng trưởng, bảo đảm
công tác an sinh xã hội cho toàn dân. Trọng tâm là Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày
02 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo
điều hành thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà
nước năm 2014; Nghị quyết số 19/NQ-CP ngày 18/3/2014 của Chính phủ về những
nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực
cạnh tranh quốc gia; Nghị quyết số 63/NQ-CP ngày 25/8/2014 của Chính phủ về
một số giải pháp về thuế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy mạnh sự phát triển của
doanh nghiệp; Chỉ thị số 06/CT-TTg ngày 12 tháng 3 năm 2014 của Thủ tướng
Chính phủ về việc đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp Nhà nước; Chỉ thị số 25/CTTTg ngày 13/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều hành thực hiện nhiệm
vụ tài chính - ngân sách Nhà nước những tháng cuối năm 2014...


Định giá doanh nghiệp
4
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Được sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt của Đảng, Quốc hội và Chính phủ, cùng với sự
nỗ lực, quyết tâm của các cấp, các ngành và các địa phương nên kinh tế - xã hội
nước ta năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực.
1. Tổng quan về kinh tế Việt Nam trong năm 2014
Kinh tế Việt Nam khép lại năm 2014 với nhiều chuyển biến tích cực.
Về tổng sản phẩm quốc nội GDP
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2014 ước tính tăng 5,98% so với năm 2013,
trong đó quý I tăng 5,06%; quý II tăng 5,34%; quý III tăng 6,07%; quý IV tăng
6,96%. Mức tăng trưởng năm nay cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và mức
tăng 5,42% của năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực của nền kinh tế. Trong mức
tăng 5,98% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,49%,

cao hơn mức 2,64% của năm 2013, đóng góp 0,61 điểm phần trăm vào mức tăng
chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,14%, cao hơn nhiều mức tăng
5,43% của năm trước, đóng góp 2,75 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5,96%,
đóng góp 2,62 điểm phần trăm.
Trong khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, ngành lâm nghiệp có mức tăng cao
nhất với 6,85%, nhưng do chiếm tỷ trọng thấp nên chỉ đóng góp 0,05 điểm phần
trăm vào mức tăng chung; ngành nông nghiệp mặc dù tăng thấp ở mức 2,60%
nhưng quy mô trong khu vực lớn nhất (Khoảng 74%) nên đóng góp 0,35 điểm phần
trăm; ngành thủy sản tăng 6,53%, đóng góp 0,21 điểm phần trăm.
Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, ngành công nghiệp tăng 7,15% so với
năm trước, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo có chuyển biến khá tích cực với
mức tăng cao là 8,45%, cao hơn nhiều so với mức tăng của một số năm trước (Năm
2012 tăng 5,80%; năm 2013 tăng 7,44%), đóng góp đáng kể vào tốc độ tăng của
khu vực II và góp phần quan trọng vào mức tăng trưởng chung. Trong ngành chế
biến, chế tạo, các ngành sản xuất đồ uống; dệt; sản xuất trang phục; sản xuất da và
các sản phẩm có liên quan; sản xuất giấy; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn
(Trừ máy móc thiết bị); sản phẩm điện tử máy tính; sản xuất xe có động cơ là những
ngành có đóng góp lớn vào tăng trưởng với chỉ số sản xuất tăng khá cao ở mức trên
10%. Ngành khai khoáng tăng 2,40%, có đóng góp của dầu thô và khí đốt tự nhiên.
Ngành xây dựng đã có dấu hiệu phục hồi với mức tăng 7,07%, tăng cao so với mức
5,87% của năm 2013, chủ yếu do đóng góp của khu vực doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài với giá trị sản xuất xây dựng khu vực này tăng mạnh ở mức 58%.
Trong khu vực dịch vụ, đóng góp của một số ngành có tỷ trọng lớn vào mức tăng
trưởng chung như sau: Bán buôn và bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt mức tăng


Định giá doanh nghiệp
5
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
6,62% so với năm 2013, đóng góp 0,91 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng

chung; hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 5,88%; hoạt động kinh
doanh bất động sản được cải thiện hơn với mức tăng 2,85%, cao hơn mức tăng
2,17% của năm trước với nhiều tín hiệu tốt trong hỗ trợ thị trường bất động sản nói
chung và phân khúc nhà chung cư giá trung bình và giá rẻ nói riêng, trong đó giá trị
tăng thêm của khấu hao nhà ở dân cư tăng 2,93%.
Cơ cấu nền kinh tế năm nay tiếp tục theo hướng tích cực. Khu vực nông, lâm
nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 18,12%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm
38,50%; khu vực dịch vụ chiếm 43,38% (Cơ cấu tương ứng của năm 2013 là:
18,38%; 38,31%; 43,31%).
Xét về góc độ sử dụng GDP năm 2014, tiêu dùng cuối cùng tăng 6,20% so với năm
2013, đóng góp 4,72 điểm phần trăm vào mức tăng chung (Tiêu dùng cuối cùng của
dân cư tăng 6,12%, cao hơn mức tăng 5,18% của năm trước); tích lũy tài sản tăng
8,90%, đóng góp 2,90 điểm phần trăm.

GDP Việt Nam trong năm 2014 - Nguồn: Tổng cục thống kê
Về chỉ số giá tiêu dùng (CPI): CPI năm 2014 đã cán mốc 1,84% so với cuối năm
2013 thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu của Quốc hội đặt ra từ đầu năm (7%) và là
mức thấp nhất trong 13 năm qua.
Trong năm 2014, tháng có CPI tăng cao nhất là tháng 1/2013, tăng 0,69% so tháng
trước, tháng có mức tăng thấp nhất là tháng 3, âm 0,44% so tháng 2.
Tính từ 1998 trở lại đây, việc CPI giảm ở tháng cuối năm mới chỉ xảy ra ở 2014 và
2008.
CPI tháng Mười Hai năm nay giảm 0,24% so với tháng trước, là tháng cuối năm có
mức CPI giảm trong 10 năm gần đây (Không tính năm 2008 là năm ảnh hưởng
mạnh của suy thoái kinh tế thế giới). Trong 11 nhóm hàng hóa và dịch vụ chính, có
02 nhóm chỉ số giá giảm khá mạnh: Nhà ở và vật liệu xây dựng giảm 0,99%; giao


Định giá doanh nghiệp
6

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
thông giảm 3,09% (Đóng góp 0,27% vào mức giảm chung của CPI). Một số nhóm
hàng hóa, dịch vụ giữ mức giá tương đối ổn định với mức tăng không đáng kể:
Hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 0,08%; thuốc và dịch vụ y tế tăng 0,03%; giáo dục
tăng 0,03%; văn hóa, giải trí và du lịch tăng 0,07%.

Chỉ số CPI các tháng năm 2014 – Nguồn: Tổng cục thống kê
CPI tháng Mười Hai giảm chủ yếu do giá xăng, dầu trong nước được điều chỉnh
giảm, tác động làm chỉ số giá nhóm giao thông giảm 3,09%, đóng góp 0,27% vào
mức giảm chung của CPI. Bên cạnh đó, giá gas thế giới giảm mạnh nên giá gas và
giá dầu hỏa trong nước được điều chỉnh giảm cũng là nguyên nhân làm cho CPI
tháng Mười Hai giảm so với tháng trước (Giá gas giảm bình quân 6,48%; giá dầu
hỏa giảm bình quân 4,01%).
CPI tháng 12/2014 tăng 1,84% so với cùng kỳ năm 2013. CPI bình quân năm 2014
tăng 4,09% so với bình quân năm 2013, mức tăng khá thấp trong 10 năm trở lại
đây. Trong năm 2014, chỉ số giá tiêu dùng bình quân mỗi tháng tăng 0,15%. Mục
tiêu kiểm soát lạm phát của Chính phủ tiếp tục được thực hiện thành công, góp phần
quan trọng giúp các doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, hạ giá thành sản phẩm,
kích thích tiêu dùng, thúc đẩy tăng trưởng.
Về xuất nhập khẩu năm 2014, tính chung cả năm 2014, kim ngạch hàng hóa xuất
khẩu đạt 150 tỷ USD, tăng 13,6% so với năm 2013, trong đó, khu vực kinh tế trong
nước đạt 48,4 tỷ USD, tăng 10,4%, mức tăng cao nhất từ năm 2012 và đóng góp 3,5
điểm phần trăm vào mức tăng chung; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 101,6
tỷ USD (gồm cả dầu thô), tăng 15,2%, đóng góp 10,1 điểm phần trăm và đạt 94,4 tỷ
USD (không kể dầu thô), tăng 16,7%. Nếu loại trừ yếu tố giá, kim ngạch hàng hóa
xuất khẩu năm 2014 tăng 9,1%. Các nhóm hàng xuất khẩu chủ lực vẫn thuộc về khu


Định giá doanh nghiệp
7

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài: Kim ngạch xuất khẩu điện thoại các loại và
linh kiện chiếm 99,6% tổng kim ngạch xuất khẩu nhóm hàng này của cả nước; hàng
dệt, may chiếm 59,4%; giày dép chiếm 77%; máy móc, thiết bị, dụng cụ, phụ tùng
khác chiếm 89,7%; điện tử, máy tính và linh kiện chiếm 98,8%.
Về cơ cấu nhóm hàng xuất khẩu năm nay, tỷ trọng nhóm hàng công nghiệp nặng và
khoáng sản đạt 66,5 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2013, chiếm 44,3% tổng
kim ngạch hàng hóa xuất khẩu với mặt hàng điện thoại và linh kiện ước đạt 24,1 tỷ
USD, tăng 13,4% và chiếm 16,1%. Nhóm hàng công nghiệp nhẹ đạt 57,9 tỷ USD,
tăng 15,9% và chiếm 38,6%. Hàng nông sản, lâm sản ước 17,8 tỷ USD, tăng 11,4%
và chiếm 11,9%. Hàng thủy sản đạt 7,9 tỷ USD, tăng 17,6%, chiếm 5,2%.
Về thị trường hàng hóa xuất khẩu năm 2014, Hoa Kỳ tiếp tục là thị trường xuất
khẩu lớn nhất của Việt Nam với kim ngạch ước tính đạt 28,5 tỷ USD, tăng 19,6% so
với năm 2013, trong đó tốc độ tăng kim ngạch một số mặt hàng chiếm tỷ trọng lớn
là: Hàng dệt, may tăng 13,9%; giày dép tăng 26,1%; gỗ và sản phẩm gỗ tăng 12,8%;
điện tử, máy tính và linh kiện tăng 45%. Thị trường tiếp theo là EU với 27,9 tỷ
USD, tăng 14,7%, trong đó giày dép tăng 24,1%; hàng dệt, may tăng 22,7%.
ASEAN ước tính đạt 19 tỷ USD, tăng 3,1%, trong đó dầu thô tăng 15,8%; thủy sản
tăng 17,8%; máy móc, thiết bị, phụ tùng tăng 16,8%. Trung Quốc ước tính đạt 14,8
tỷ USD, tăng 11,8 % với dầu thô tăng 76,9%; xơ, sợi dệt các loại tăng 40,3%. Nhật
Bản đạt 14,7 tỷ USD, tăng 8%, trong đó hàng dệt, may tăng 9,3%; phương tiện vận
tải và phụ tùng tăng 11,1%; máy móc thiết bị, dụng cụ, phụ tùng khác tăng 19,7%.
Hàn Quốc đạt 7,8 tỷ USD, tăng 18,1% với thủy sản tăng 33,9%; hàng dệt, may tăng
30%; điện thoại các loại và linh kiện tăng 56,7%.

Xuất nhập khẩu năm 2014 – Nguồn: Tổng cục thống kê


Định giá doanh nghiệp
8

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu ước tính đạt 148 tỷ USD, tăng 12,1% so với năm
trước, trong đó khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 84,5 tỷ USD, tăng 13,6%; khu
vực kinh tế trong nước đạt 63,5 tỷ USD, tăng 10,2%. Kim ngạch nhập khẩu trong
năm của một số mặt hàng phục vụ sản xuất tăng cao so với năm trước: Máy móc,
thiết bị, dụng cụ phụ tùng khác đạt 22,5 tỷ USD, tăng 20,2%; vải đạt 9,5 tỷ USD,
tăng 14%; xăng dầu đạt 7,6 tỷ USD, tăng 9,3%; chất dẻo đạt 6,3 tỷ USD, tăng
10,9%; nguyên phụ liệu dệt, may, giày dép đạt 4,7 tỷ USD, tăng 25,6%; hóa chất
đạt 3,3 tỷ USD, tăng 9,5%; bông đạt 1,4 tỷ USD, tăng 22,7%. Một số mặt hàng có
kim ngạch nhập khẩu lớn tăng so với năm 2013: Điện tử, máy tính và linh kiện đạt
18,8 tỷ USD, tăng 6%; điện thoại các loại và linh kiện đạt 8,6 tỷ USD, tăng 6,7%; ô
tô đạt 3,7 tỷ USD, tăng 53,1%, trong đó ô tô nguyên chiếc đạt 1,6 tỷ USD, tăng
117,3%.
Về cơ cấu hàng hóa nhập khẩu năm nay, nhóm hàng tư liệu sản xuất ước tính đạt
135 tỷ USD, tăng 12,5% so với năm 2013. Đây vẫn là nhóm hàng chiếm tỷ trọng
lớn nhất với 91,2%, trong đó nhóm hàng máy móc, thiết bị, dụng cụ, phương tiện
vận tải, phụ tùng đạt 55,6 tỷ USD, tăng 10,1% và chiếm 37,6%; nhóm hàng nguyên,
nhiên vật liệu đạt 79,4 tỷ USD, tăng 14,3% và chiếm 53,6%. Nhóm hàng vật phẩm
tiêu dùng đạt 13,1 tỷ USD, tăng 9,3% và chiếm tỷ trọng 8,8%.
Về thị trường hàng hóa nhập khẩu trong năm, Trung Quốc vẫn là thị trường nhập
khẩu lớn nhất của Việt Nam với kim ngạch ước tính đạt 43,7 tỷ USD, tăng 18,2 %
so với năm 2013. Một số mặt hàng nhập khẩu từ thị trường này đạt mức tăng cao:
Máy móc thiết bị, dụng cụ, phụ tùng khác tăng 19,7%; điện thoại các loại và linh
kiện tăng 9,5%; vải các loại tăng 20,7%. Nhập siêu cả năm từ Trung Quốc ước tính
đạt 28,9 tỷ USD, tăng 21,8% so với năm trước, ASEAN ước tính đạt 23,1 tỷ USD,
tăng 8,2% với xăng dầu các loại tăng 21,3%; máy móc thiết bị, dụng cụ, phụ tùng
khác tăng 13,7%; gỗ và sản phẩm gỗ tăng 57,7%. Hàn Quốc đạt 21,7 tỷ USD, tăng
4,9%, trong đó máy móc thiết bị, dụng cụ, phụ tùng khác tăng 9,5%; vải các loại
tăng 6,9%. Nhật Bản đạt 12,7 tỷ USD, tăng 9,4%, trong đó điện tử, máy tính và linh

kiện tăng 3,1%; máy móc thiết bị, dụng cụ, phụ tùng khác tăng 23,6%. Thị trường
EU đạt 8,9 tỷ USD, giảm 5,9% với phương tiện vận tải và phụ tùng giảm 58,7%;
sữa và sản phẩm sữa giảm 17,2%.
Về tình hình hoạt động doanh nghiệp, trong năm 2014, cả nước có 74.842 doanh
nghiệp đăng ký thành lập mới, giảm 2,7% về số doanh nghiệp và tăng 8,4 về số vốn


Định giá doanh nghiệp
9
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
đăng ký so với năm 2013. Trong khi đó, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là
15.419, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Năm 2014 có 67.823 doanh nghiệp khó khăn buộc phải giải thể, hoặc đăng ký tạm
ngừng hoạt động.
Tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2014 ước đạt
2945,2 nghìn tỷ đồng, tăng 10,6% so với năm 2013, nếu loại yếu tố giá tăng
6,3%, cao hơn mức 5,5% của năm 2013 và là mức tăng thấp nhất trong vòng 5 năm
trở lại đây.
Xét theo ngành hàng, doanh thu bán lẻ hàng hóa cả năm đạt 2216 nghìn tỷ đồng,
tăng 11,3% so với năm 2013; doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch đạt 381,8
nghìn tỷ đồng, tăng 8%…
Sản xuất công nghiệp năm 2014 có dấu hiệu phục hồi, nhất là ngành công nghiệp
chế biến chế tạo với tỷ trọng lớn trong toàn ngành công nghiệp đã có sự chuyển
biến rõ nét qua các quý.
Cụ thể, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) năm 2014 ước tính tăng 7,6%
so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều mức tăng 5,9% của năm 2013.
Trong đó: quý I tăng 5,3%; quý II tăng 6,9%; quý III tăng 7,8% và quý IV tăng
10,1%.
Nếu loại trừ tháng Một (IIP tăng 27,5%) và tháng Hai (IIP giảm 15,1%).
2. Dự báo kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2015

a. Dự báo kinh tế thế giới năm 2015
Dù vẫn giữ gam màu chủ đạo là tiếp tục hồi phục và phát triển cao hơn năm 2014,
song nhìn chung kinh tế thế giới năm 2015 sẽ khó đoán hơn do gắn với khá nhiều
diễn biến phức tạp chi phối nhau, cả kinh tế và chính trị, nhất là giá dầu mỏ và sự
trồi sụt, bất ổn của nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới.
Ngân hàng thế giới (WB) đã dự báo, nền kinh tế thế giới trong năm 2015 tăng
3,2%. Ngày 10-12-2014, Liên hợp quốc công bố báo cáo về tình hình và triển vọng
kinh tế năm 2015 cho thấy kinh tế toàn cầu được dự báo tiếp tục tăng trưởng
trong 2 năm tới bất chấp những tàn dư từ cuộc khủng hoảng tài chính, thách thức
địa chính trị toàn cầu và đại dịch Ê-bô-la ở Tây Phi kìm hãm đà tăng trưởng. Tuy
nhiên, kinh tế toàn cầu được dự báo tăng trưởng 3,1% trong năm 2015 và tăng
lên thành 3,3% trong năm 2016. Những con số này đều cao hơn mức tăng trưởng
2,6% của năm nay.


Định giá doanh nghiệp
10
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Năm 2015, Mỹ sẽ quay lại vị trí đầu tàu kinh tế thế giới nhờ duy trì tăng trưởng
hơn 2% năm 2014 và dự báo tiếp tục tăng 2,8% năm 2015 và 3,1% năm 2016. Nền
kinh tế khu vực Eurozone nhận được xung lực mới từ sự kết hợp giữa giá dầu giảm
sâu, chính sách tiền tệ nới lỏng, đồng Ơ-rô yếu, giảm bớt áp lực tài khóa và nợ nước
ngoài sẽ giúp kích thích tăng trưởng kinh tế ở khu vực này và sẽ tăng tốc nhẹ, đạt
mức tăng 1,4 - 1,5% trong năm 2015 từ mức tăng 0,8% dự kiến năm 2014. Kinh tế
Trung Quốc tiếp tục giảm tốc năm 2015 còn 6,5 - 7% theo chính sách chủ động
thúc đẩy tái cơ cấu và định hướng mạnh vào thị trường nội địa, coi trọng tăng
trưởng bền vững hơn (đặc biệt, theo cách tính GDP đồng giá sức mua - PPP - của
Quỹ Tiền tệ quốc tế công bố 04-12-2014, với tổng thu nhập cuối năm 2014 lên đến
17,4 nghìn tỷ USD, kinh tế Trung Quốc hiện chiếm 16,5% nền kinh tế thế giới,
chính thức soán ngôi vị số 1 thế giới về quy mô GDP của Mỹ với quy mô 16,3%

GDP toàn cầu. Tuy nhiên, bình quân GDP/người của Trung Quốc vẫn chưa bằng
1/4 Mỹ và cách rất xa Mỹ về trình độ khoa học - công nghệ và nhiều lĩnh vực,
quyền lực mềm khác). Hầu hết các nền kinh tế mới nổi sẽ đạt được mức tăng trưởng
khả quan hơn trong năm 2015 nhờ giá dầu giảm, thanh khoản toàn cầu tăng, và sự
tăng tốc của nền kinh tế Mỹ và châu Âu. Các nền kinh tế mới nổi ở châu Âu, Mỹ
La-tinh, Trung Đông, Bắc Phi, khu vực tiểu sa mạc Sa-ha-ra sẽ có sự tăng tốc
mạnh nhất trong nhóm này. Sự phục hồi kinh tế Mỹ và EU sẽ làm tăng nhu cầu
đối với các mặt hàng xuất khẩu từ các nước đang phát triển tại khu vực Đông Á và
Thái Bình Dương, giúp khu vực này duy trì tốc độ tăng trưởng. Khu vực Đông Á
được dự báo có mức tăng trưởng nhanh nhất trong những năm tới, đạt khoảng 6%.
Kinh tế Nhật Bản, do tăng thuế tiêu dùng, nên cuối năm 2014 đang chậm lại, song
sẽ tăng trưởng nhẹ trong năm 2015, khoảng 1%, nhờ linh hoạt chính sách thuế, giá
năng lượng thấp và tiếp tục nới lỏng tín dụng. Khu vực đồng Ơ-rô đã qua khỏi cuộc
khủng hoảng nợ công về mặt kỹ thuật và chấm dứt thời kỳ suy thoái kéo dài. Kinh
tế Nga bộc lộ nhiều lỗ hổng và dễ bị tổn thương hơn tinh thần cứng cỏi của lãnh đạo
đất nước, vì vậy có nhiều nguy cơ rơi vào tăng trưởng âm 0,7% trong năm 2015,
nếu vòng vây cấm vận xiết chặt thêm từ phía Mỹ và EU, còn chính phủ Nga không
có những đột phá chính sách đối phó hiệu quả. Tăng trưởng chậm lại ở các nền kinh
tế mới nổi lớn, đặc biệt ở Trung Quốc, sẽ tác động không nhỏ lên tăng trưởng kinh
tế toàn cầu.
Các hoạt động kinh doanh toàn cầu gia tăng. Tuy nhiên, các hàng rào kỹ thuật
vẫn tiếp tục được cập nhật theo hướng ngày càng khắt khe và tinh xảo hơn. Hoạt
động M&A (sáp nhập và mua bán doanh nghiệp) sẽ tiếp tục đẩy mạnh (đặc biệt
trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng, bất động sản, công nghiệp chế biến), cùng


Định giá doanh nghiệp
11
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
chiều với xu hướng tiếp tục đàm phán FTA giữa các nước trong cùng châu lục hay

liên châu lục.
Các đồng tiền lớn trên thế giới sẽ có điều chỉnh, đồng USD và Ơ-rô mạnh lên,
còn đồng nhân dân tệ, yên và rúp có thể yếu đi, quan ngại nhất vẫn là đồng rúp. Giá
vàng khó tạo sốc dù tăng hay giảm. Nhưng sức ép lạm phát chung thế giới có thể
gia tăng gắn với sự tăng giá một số nguyên liệu đầu vào thiết yếu và nhu cầu tiêu
dùng và đầu tư tăng lên. Bất ổn giá dầu cũng đem lại rủi ro cho các nước xuất và
nhập khẩu dầu, trong khi các cuộc khủng hoảng địa chính trị ở U-crai-na, I-rắc, Libi và Xi-ri cản trở sự phát triển kinh tế và là nguồn gốc của sự bất ổn.
b.Dự báo nền kinh tế Việt Nam năm 2015
Dự báo kinh tế Việt Nam năm 2015 sẽ tiếp tục đạt được mức tăng trưởng cao
hơn, khoảng 6%-6,2%. Trong đó, xuất khẩu có khả năng tăng trên 10%, vẫn
giữ vai trò quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, đặc biệt khi các hiệp
định tự do thương mại sẽ dần được thực hiện sẽ thúc đẩy thương mại mạnh
mẽ hơn. Cụ thể, trong năm 2015 Việt Nam sẽ sớm thực hiện các cam kết theo
các Hiệp định mới ký kết gồm:
o Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc
o Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh Hải quan Nga-BelarusKazakhstan.
Đồng thời, tiếp tục đàm phán:
o Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam – EU
o Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP)
o Hiệp định Việt Nam – 4 nước Bắc Âu (EFTA)
o Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP)
o Tham gia Cộng đồng Kinh tế ASEAN.
Điều cần lưu ý là đi kèm với các thuận lợi, chắc chắn cũng sẽ có những khó
khăn, thách thức nhất định như “tính cạnh tranh” trong thương mại sẽ tăng lên.
Do đó, Việt Nam đẩy mạnh cải cách thể chế, đổi mới môi trường sản xuất kinh
doanh nếu muốn phát huy được lợi ích từ các hiệp định mang lại.
Sức cầu nội địa sẽ được cải thiện nhờ vào tiêu dùng và sản xuất trong nước khởi
sắc hơn khi giá cả, chi phí đầu vào trung bình giảm xuống trong bối cảnh giá
nhiên-nguyên liệu thế giới đặc biệt là giá dầu thô giảm.
Lạm phát cả năm 2015 do đó khả năng sẽ được giữ ở mức thấp, dưới 5% - 6%

nếu Ngân hàng Nhà nước thực hiện tốt chính sách tiền tệ, tăng trưởng tín dụng ở


Định giá doanh nghiệp
12
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
mức vừa phải (mục tiêu 13% - 15%) và phải có giải pháp điều hòa tiền tệ
hợp lý nếu dòng ngoại tệ đổ vào Việt Nam tăng lên do ảnh hưởng của tự do hóa
thương mại.
Lãi suất có cơ hội tiếp tục giảm trong quý 01 & nửa đầu năm 2015 khi xu hướng
lạm phát hiện tại đang rất thấp (<2%). Tuy nhiên, có khả năng tăng trở lại trong
nửa cuối năm khi lạm phát bắt đầu ấm lên cũng như trước sức ép gia tăng về vốn
của nền kinh tế.

Đồng USD mạnh lên do kinh tế Mỹ phục hồi có thể gây sức ép lên tỷ giá. Ngoài ra,
sức cầu nội địa mạnh lên cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu USD để nhập khẩu máy
móc thiết bị, nguyên vật liệu sản xuất trong năm tới. Dù vậy, nguồn thu từ xuất
khẩu và kiểu hối đều đặn, dự trữ ngoại hối cải thiện cũng như chính sách điều hành
hợp lý sẽ giúp tỷ giá VND/USD tương đối ổn định, dự báo không tăng quá 2%
trong năm 2015. Tác động của giá dầu giảm tới ngân sách sẽ không quá lo
ngại. Theo Chính phủ ước tính, giá dầu thô giảm 1 USD/thùng sẽ làm ngân sách
Nhà nước hụt thu khoảng 1 nghìn tỷ đồng trong khi thu ngân sách được Quốc
hội thông qua có giá dầu thô dự toán khoảng 100 USD/thùng. Như vậy nếu
giá dầu thô thế giới trung bình năm 2015 ở mức 60 USD/thùng (giảm 40%) thì
ngân sách hụt thu khoảng 40 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 4,5% tổng thu
ngân sách ước tính cho năm 2015 (khoảng 900 nghìn tỷ). Có thể thấy hụt thu ngân
sách từ giá dầu sẽ không quá lo ngại do tỷ trọng thu từ dầu không quá cao (chỉ
từ 10% -12%). Khoản hụt này sẽ được bù đắp lại từ việc gia tăng các khoản thu

Định giá doanh nghiệp
13
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
khác (thuế, phí...) trên cơ sở tiêu dùng & sản xuất kinh doanh trong nước cải thiện
nhờ vào giá cả và chi phí đầu vào giảm.
Những ngành nghề dự báo sẽ tăng trưởng mạnh từ năm 2015 là bất động sản,
vật liệu và dịch vụ xây dựng, dịch vụ tiêu dùng, hàng tiêu dùng, nông - lâm sản.
Đầu tư vào quỹ mở đang là một lựa chọn thu hút ngày càng nhiều sự quan tâm của
các nhà đầu tư cá nhân. Các ngành du lịch, nông nghiệp, thủy, hải sản sẽ tiếp tục
tăng trưởng thuận lợi. Xuất khẩu lao động, cả lao động giản đơn và lao động có
trình độ chuyên môn, trong đó có bác sĩ, điều dưỡng viên trung cấp, sẽ là một trong
các trọng tâm tạo đột phá mới cho tăng trưởng việc làm và kiều hối. Công nghiệp
phụ trợ sẽ từng bước được định hình và phát triển theo hướng tham gia chuỗi cung
ứng quốc tế với các thành viên tham gia FTA với Việt Nam.
Đặc biệt, một chu kỳ mới của thị trường bất động sản đang hình thành, ngày
càng tăng trưởng về quy mô, tốc độ, cân bằng và hiệu quả hơn vào những năm cuối
thập kỷ này, với triển vọng nhất là phân khúc nhà ở xã hội có diện tích và giá cả
vừa phải, chất lượng bảo đảm; nhà và mặt bằng kinh doanh được tiêu thụ theo
phương thức cho thuê, “thuê - mua” và “mua - cho thuê”; các căn hộ chung cư trung
- cao cấp được quản lý bởi các công ty ủy thác, khai thác chuyên nghiệp có trách
nhiệm cao, giá hợp lý… Nhận diện, cảnh báo sớm và kiểm soát tình trạng đầu cơ
bất động sản tự phát, đầu tư phong trào, đội giá do nhiều “cầu” trung gian và “chi
phí bôi trơn”, cũng như sự áp đặt và lạm dụng chính sách vì lợi ích nhóm, coi nhẹ
lợi ích quốc gia và lợi ích khách hàng; lắng nghe và đáp ứng các tín hiệu và nhu cầu
thực của thị trường đã, đang và sẽ vẫn phải là bí quyết thành công và cũng là
nguyên tắc cạnh tranh và quản lý kinh doanh bất động sản lành mạnh thời buổi kinh
tế thị trường.

II.

Ngành xây dựng

1. Ngành xây dựng trên thế giới
Ngành xây dựng đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế toàn
cầu. Theo báo cáo “The Global Construction 2025“ ước tính giá trị sản xuất
ngành xây dựng toàn cầu đạt khoảng 9 nghìn tỷ USD chiếm khoảng 12%
GDP toàn cầu năm 2013.
Giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2009, tăng trưởng ngành xây dựng thế giới sụt
giảm theo đà sụt giảm của nền kinh tế toàn cầu và tăng trở lại khi kinh tế thế giới
lấy lại đà tăng trở lại vào năm 2010. Trong hai năm gần đây, ngành xây dựng
cho thấy tốc độ tăng trưởng nhanh hơn tăng trưởng kinh tế thế giới do sự
đóng góp chủ yếu của khu vực Châu Á.


Định giá doanh nghiệp
14
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Chi phí nguyên vật liệu tăng ổn định khoảng 5%
Theo phân tích của VPBS, giá vật liệu xây dựng trên thế giới có xu hướng tăng
chậm do hàng tồn kho còn cao. Lý do xuất phát từ ngành xây dựng vốn có biến
động cùng chiều với tình hình kinh tế. Từ năm 2007-2009, kinh tế thế giới đi xuống
do ảnh hưởng của khủng hoảng 2008.
Bắt đầu từ 2010, tình hình kinh tế bắt đầu lấy lại đà tăng kéo theo sự phát triển của
ngành xây dựng khiến giá vật liệu như sắt thép, xi măng, gạch, sỏi,… cũng tăng cao
tuy nhiên từ giữa năm 2012 giá những mặt hàng này bắt đầu giảm và đi ngang.
Theo hãng tư vấn quản lý dự án bất động sản và xây dựng Turner & Townsend, chi
phí xây dựng tại hầu hết các thị trường tăng nhẹ ở mức 2-5% trong năm 2014.
Chi phí xây dựng tại Việt Nam cũng trong xu thế chung của thế giới. Theo
VPBS, chi phí xây dựng tại Việt Nam giai đoạn 2008-2013 tăng bình quân 5% mỗi
năm và duy trì đà tăng này trong những năm tới. Trích nguồn thống kê của Davis

Langdon & Seah, chi phí xây dựng bình quân phân khúc nhà ở (căn hộ trung cấp)
tăng từ 625 USD/m2 lên 640 USD/m2.
Theo số liệu của sở xây dựng Hà Nội, chi phí xây dựng những năm gần đây biến
động mạnh nhất vào 2 năm 2011 và 2012. Tốc độ tăng trưởng lũy kế hàng năm của
mặt hàng thép xây dựng đạt mức 3%, cát là 6%, đá xây dựng là 10% và xi măng là
6%.

Nếu so sánh với các nước trong khu vực, chi phí xây dựng tại Việt Nam ở mức khá
thấp. Cùng 1m2 xây dựng văn phòng trung cấp tại Việt Nam, chủ đầu tư cần bỏ ra


Định giá doanh nghiệp
15
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
750 USD trong khi tại Thái Lan là 742 USD, Trung Quốc là 1.143 USD hay
Philippines là 865 USD.
Theo Turner & Townsend, chi phí lao động trong ngành xây dựng tại các nước
phát triển hầu như ít thay đổi kể từ khủng hoảng 2008 tuy nhiên tại các nước đang
phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ, Việt Nam sẽ có mức tăng cao hơn do mặt bằng
thấp hơn đồng thời mức lạm phát tại đây cũng cao hơn.
Từ năm 2009, tiền công trung bình hàng ngày đối với nhân công xây dựng khu vực
tư nhân tăng 10% mỗi năm.
2. Ngành xây dựng ở Việt Nam
2.1.

Ngành xây dựng Việt Nam trong năm 2014

Ngành Xây dựng bước vào thực hiện nhiệm vụ kế hoạch năm 2014 trong bối cảnh
tình hình thế giới diễn biến rất phức tạp, kinh tế thế giới và trong nước phục hồi
chậm hơn dự báo; chất lượng, hiệu quả, năng lực sản xuất, năng lực cạnh tranh của

ngành và của một số sản phẩm chủ yếu còn hạn chế; các DN ngành Xây dựng vẫn
gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh, đầu tư phát triển…
Tuy nhiên, trong năm 2014, ngành xây dựng cũng đạt được nhiều thành tích đáng
kể.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng,các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội chủ yếu của
ngành Xây dựng vẫn duy trì được sự tăng trưởng theo kế hoạch đã đề ra, góp phần
vào những chuyển biến tích cực của nền kinh tế đất nước.
Cụ thể, giá trị sản xuất ngành Xây dựng trong năm 2014 đạt 849 nghìn tỷ
đồng (tăng 10,2% so với năm 2013); tính theo giá so sánh năm 2010 đạt 676 nghìn
tỷ đồng (tăng 7,6% so với năm 2013).
Theo giá so sánh năm 2010, giá trị tăng thêm của ngành Xây dựng năm 2014 là
161,87 nghìn tỷ đồng, tăng 7,07% so với năm 2013 (cao hơn mức tăng 5,87% của
năm trước), chiếm tỷ trọng 6,0% GDP cả nước (năm 2013 chiếm tỷ trọng 5,9%
GDP).


Định giá doanh nghiệp
16
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 34,5% (tăng 1,03% so với năm 2013); Tỷ lệ
phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%; Tỷ lệ người dân đô thị được
cung cấp nước sạch qua hệ thống cấp nước tập trung đạt 80% (tăng 1% so với năm
2013); Tỷ lệ thu gom và xử lý rác thải tại đô thị đạt 84%; Tỷ lệ thất thoát thất thu
nước sạch khoảng 25,5% (giảm 1,5% so với năm 2013).
Tổng sản lượng xi măng tiêu thụ khoảng 70,6 triệu tấn, đạt 110,3% kế hoạch, tăng
15% so với năm 2013.
Năm 2014, tổng diện tích sàn nhà ở toàn quốc tăng thêm 92 triệu m2so với năm
2013, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 20,6 m2 sàn/người, tăng

1m2 sàn/người so với năm 2013 (trong đó diện tích bình quân nhà ở tại đô thị
khoảng 23 m2 sàn/người, tại nông thôn khoảng 19,5 m2 sàn/người).
Cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 38
dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 19.686 căn hộ; 64 dự án
nhà ở cho công nhân, với quy mô xây dựng 20.277 căn hộ. Hiện đang tiếp tục triển
khai 150 dự án, trong đó có 91 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây
dựng khoảng 55.830 căn hộ; 59 dự án nhà ở cho công nhân, quy mô xây dựng
khoảng 66.753 căn hộ.
Chương trình phát triển nhà ở sinh viên đã có 75 dự án hoàn thành và đưa vào khai
thác sử dụng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 145.000 sinh viên.
2.2.

Dự báo ngành xây dựng trong năm 2015


Định giá doanh nghiệp
17
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Tốc độ tăng trưởng của ngành xây dựng có sự tương quan cao với tình hình thị
trường bất động sản (BĐS). Ngành xây dựng được dự báo vẫn tăng trưởng khá, với
mức tăng khoảng 6,5% trong năm nay.
Bên cạnh đó, Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13 sẽ nâng cao hiệu quả vốn đầu tư,
khắc phục tình trạng nợ đọng và tăng tính minh bạch trong phân bổ nguồn lực Nhà
nước. Theo báo cáo của Chính phủ, tổng số nợ xây dựng cơ bản cả nước 6
tháng/2014 là 44.590 tỷ đồng, giảm 23% so với năm 2013. Việc tạo ra cơ chế để
giải quyết nợ đọng xây dựng cơ bản sẽ giải quyết được vấn đề dòng tiền cho không
ít doanh nghiệp.
Giai đoạn 2008 - 2012, sự sụt giảm của ngành BĐS đã tác động mạnh đến ngành
xây dựng. Đến năm 2013, ngành xây dựng đã có những dấu hiệu hồi phục với tốc
độ vừa phải nhờ những hỗ trợ từ lãi suất, các gói tín dụng cho thị trường BĐS và

dòng vốn FDI tăng mạnh. Năm 2014 được xem là năm khởi đầu chu kỳ tăng trưởng
mới đối với ngành xây dựng. Theo báo cáo của BMI, giá trị xây dựng toàn ngành
đạt 211.200 tỷ đồng, tăng 6,2% so với năm 2013. Ba nguyên nhân chính giải thích
cho sự tăng trưởng của ngành xây dựng là: (1) sự tập trung đầu từ hạ tầng của
Chính phủ; (2) BĐS phục hồi; (3) dòng vốn FDI tiếp tục tăng ở mức tích cực.

Trong năm 2015, động lực cho sự tăng trưởng của thị trường xây dựng cũng sẽ
không nằm ngoài những yếu tố trên. Tuy nhiên, có những nhân tố mới được kỳ
vọng có tác động tích cực đến ngành xây dựng và ngành này được dự báo tăng
trưởng 6,5% trong năm nay.


Định giá doanh nghiệp
18
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Cụ thể, một số cải tiến trong chính sách của Nhà nước có tác động tích cực đến
ngành xây dựng. Luật Đấu thầu 2013 và Nghị định 63/2014/NĐ-CP quy định, nhà
thầu ngoại phải liên doanh hoặc ký hợp đồng với nhà thầu phụ Việt Nam không
thấp hơn 30% giá trị gói thầu về tư vấn, xây dựng và hỗn hợp. Điều này hứa hẹn cải
thiện khả năng cạnh tranh của nhà thầu trong nước cũng như tăng tính minh bạch
trong đấu thầu dự án. Các công ty xây dựng trong nước có nhiều cơ hội tham gia
vào các dự án do Nhà nước đầu tư.
Đặc biệt, ngày 14/2/2015, Nghị định 15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối
tác công tư (PPP) chính thức được ban hành, nhiều doanh nghiệp xây dựng hạ tầng
hồ hởi đón nhận. Trong năm 2014, tổng mức đầu tư các dự án huy động vốn ngoài
ngân sách Nhà nước đạt 178.165 tỷ đồng với 65 dự án được đầu tư, trong đó Bộ
Giao thông Vận tải đã huy động được 39.077 tỷ đồng cho 19 dự án theo hình thức
BOT, vượt 22% kế hoạch năm.
Nghị định 15/2015/NĐ-CP quy định về các điều khoản hợp tác, cơ chế thực hiện dự

án rõ ràng, thông thoáng, nhằm khuyến khích tổ chức, cá nhân trực tiếp đầu tư vào
các dự án kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội và cung cấp dịch vụ công. Qua đó, các
chính sách này được xem là động lực tăng trưởng quan trọng đối với ngành xây
dựng trong năm 2015.


Định giá doanh nghiệp
19
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Năm 2015, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức thấp và nhu cầu có dấu hiệu cải thiện, số
lượng dự án được khởi động lại hoặc khởi công mới sẽ tiếp tục gia tăng. Theo kế
hoạch của Bộ Xây dựng, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm nay đạt khoảng
21,5 m2 sàn/người, tăng 1 m2 sàn/người so với năm 2014. Giá trị hợp đồng xây
dựng và theo đó là doanh thu cho các công ty xây dựng có thể tăng trưởng khá.
Đáng chú ý, nhu cầu đầu tư cho cơ sở hạ tầng trong năm 2015 được dự báo tiếp tục
tăng mạnh. Trong đó, Chính phủ sẽ tập trung phân bổ vốn cho các dự án trọng điểm
như đường sắt, cảng hàng không, qua đó tác động tích cực đến ngành xây dựng.
Ngoài ra, dòng vốn FDI vào ngành sản xuất sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của mảng xây
dựng công nghiệp. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, năm 2014, dòng tiền
từ các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam bằng 93,5% so với
2013 và tăng 19% so với kế hoạch (17 tỷ USD). Gần 80% dòng vốn FDI trong năm
2014 chảy vào ngành xây dựng, BĐS và sản xuất. Chúng tôi dự báo, vốn FDI đăng
ký năm 2015 sẽ tương đương năm 2014, khoảng 20 tỷ USD và có thể giải ngân ở
mức 15 tỷ USD.
Trong năm 2015, nhu cầu xây dựng nhà xưởng để sản xuất sẽ tiếp tục gia tăng. Một
số dự án lớn đã được cấp phép trong tháng 1 như Dự án Công ty TNHH Worldon
(300 triệu USD) tại TP. HCM; Dự án Công ty TNHH Regina Miracle International
tại Hải Phòng (90 triệu USD), Dự án Công ty TNHH Taekwang MTC tại Đồng Nai
(43,2 triệu USD). Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng diện tích kho bãi cho thuê của

các doanh nghiệp logistics trong nước cũng sẽ là một điểm cộng đối với triển vọng
tăng trưởng ngành xây dựng.

III. Cổ phiếu ngành xây dựng
1. Cổ phiếu ngành xây dựng năm 2014


Định giá doanh nghiệp
20
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Báo cáo phân tích ngành xây dựng của Công ty chứng khoán VPBS vừa công bố đã
thống kê: hiện có 100 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động kinh doanh chính thuộc
ngành xây dựng – chiếm 17,8% số lượng công ty niêm yết trên 2 sàn.
Đa số các công ty xây dựng đang niêm yết có quy mô nhỏ nên mức vốn hóa của
ngành xây dựng không đáng kể. Chốt tại ngày 28/08/2014, giá trị vốn hóa của các
công ty này đạt 28.000 tỷ đồng – chiếm 2,8% tổng vốn hóa của thị trường.
Dẫn số liệu từ Bloomberg, VPBS cho hay trong 12 tháng gần đây, cổ phiếu ngành
xây dựng có mức giao dịch trung bình 100.000 cổ phiếu/phiên. Chỉ số giá cổ
phiếu của ngành này theo phương pháp trọng số đều đã tăng 87,3% trong khi VNIndex, HNX-Index và ngành bất động sản tăng lần lượt là 33,5%; 43% và
76,8%. Chỉ số giá cổ phiếu ngành xây dựng thường biến động cùng chiều với cổ
phiếu ngành bất động sản do 2 ngành này có quan hệ mật thiết với nhau.

Các chuyên gia của VPBs phân loại các công ty xây dựng được niêm yết thành 2
nhóm: nhóm các Doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ xây dựng quản lý như họ Licogi,
Cienco, Sông Đà, Vinaconex, Lilama, Idico, các công ty xây dựng thuộc tập đoàn
kinh tế nhà nước như PVN, EVN, Becamex (xây dựng các công trình hạ tầng, công
nghiệp) ; và nhóm các doanh nghiệp tư nhân (bao gồm cả các doanh nghiệp mà tỷ lệ
sở hữu của nhà nước dưới 20%) như CTD, HBC, SC5… (chủ yếu xây dựng công
trình dân dụng)
Theo thống kê của báo cáo này, trong năm 2013, có 60% doanh nghiệp xây dựng

ghi nhận tăng trưởng doanh thu so với năm 2012, thể hiện một sự cải thiện trong


Định giá doanh nghiệp
21
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
tình hình kinh doanh. Tuy nhiên biên lợi nhuận gộp ở hầu hết các công ty đều
giảm so với năm 2012 do giá thầu không tăng nhưng chi phí nguyên liệu, nhân
công đều tăng.
Đặc thù của doanh nghiệp ngành xây dựng là tỷ lệ đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng
đáng kể đến kết quả kinh doanh.
“Những công ty có tình hình tài chính tốt và cải thiện hơn sẽ nhận được nhiều gói
thầu hơn trong khi các doanh nghiệp có nợ vay cao gặp khó khăn đẩy nhanh tiến độ
dự án mới. Nhìn chung trong 2 năm trở lại đây, hầu hết các công ty trong ngành đều
có xu hướng giảm tỷ lệ nợ vay/ vốn chủ sở hữu.” – báo cáo nhận xét.
Báo cáo cũng nhận xét, trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp xây dựng cho
thấy sự tăng trưởng về lợi nhuận (chủ yếu là do chi phí lãi vay giảm mạnh, đồng
thời chi phí bán hàng và chi phí quản lý cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn). Tuy
nhiên phần lớn các doanh nghiệp đều sụt giảm về doanh thu (chủ yếu thuộc phân
khúc xây dựng cơ sở hạ tầng do giảm đầu tư công).
Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, ước tính chi phí vật liệu xây dựng (đặc biệt
là xi măng, cát, đá xây dựng) tăng bình quân 6 - 8% và chi phí nhân công tăng 9 10% so với cùng kỳ năm trước là nguyên nhân chính dẫn đến lợi nhuận gộp sụt
giảm.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành giảm xuống còn 1,2 lần
(cùng kỳ là 1,4 lần), đồng thời lãi suất giảm mạnh nên chi phí lãi vay toàn ngành
giảm 30% so với cùng kỳ, giúp lợi nhuận sau thuế ngành xây dựng tăng nhẹ 2,6%.
Phân tích chỉ số tài chính của một số công ty xây dựng có vốn hóa lớn hơn 300 tỷ
đồng có thể thấy, những DN có tỷ lệ nợ vay cao thường gặp khó khăn đẩy nhanh
tiến độ thi công và đấu thầu dự án, trong khi những DN có tình hình tài chính tốt sẽ
nhận được nhiều gói thầu hơn (điển hình là CTD, FCN, BCE).

Xét về tỷ suất lợi nhuận gộp và tỷ suất lợi nhuận ròng, các DN xây dựng phân khúc
hạ tầng là cao nhất, kế tiếp là phân khúc xây dựng công nghiệp (nhà máy, kho
xưởng) và thấp nhất là phân khúc dân dụng.
Đặc điểm dễ thấy của các DN xây dựng hạ tầng là tỷ lệ nợ vay lớn nên chỉ số ROA
và ROE khá thấp. Phân khúc xây dựng công nghiệp có tỷ lệ nợ vay thấp nhất nên
chỉ số ROA và ROE cao hơn. Một số công ty thuộc phân khúc dân dụng nhanh
nhạy mở rộng sang phân khúc công nghiệp đã gặt hái được kết quả tốt (điển hình là
CTD).


Định giá doanh nghiệp
22
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Trong số các DN xây dựng đang niêm yết, CTD được xem là nổi bật nhất ở cả hai
yếu tố trên, tuy nhiên thanh khoản thấp là trở ngại khi lựa chọn đầu tư ngắn hạn vào
cổ phiếu này.
HBC cũng được đánh giá là một trong những công ty có năng lực thi công hàng đầu
tại Việt Nam, nhưng Công ty không đạt được kết quả kinh doanh tốt trong năm
2013 và 6 tháng đầu năm do chi phí lãi vay lớn. Tính thanh khoản của cổ phiếu
HBC khá tốt, do đó, trong bối cảnh thị trường thuận lợi, HBC sẽ thu hút được dòng
tiền đầu tư ngắn hạn.
FCN, với kết quả kinh doanh tốt và phân khúc xây dựng cơ sở hạ tầng có nhiều tiềm
năng, nên FCN đang được xem là cổ phiếu có sức hút nổi bật trong ngành đối với cả
nhà đầu tư ngắn hạn lẫn dài hạn.
Với HUT, cổ phiếu có sự tăng giá và thanh khoản khá tốt trong 1 năm qua, cũng
như triển vọng tăng trưởng của phân khúc xây dựng hạ tầng, nhưng rủi ro nợ vay
làm nhà đầu tư dài hạn e ngại khi đầu tư.
2. Dự báo cổ phiếu ngành xây dựng năm 2015
“Ngành xây dựng hạ tầng trong năm nay có triển vọng tích cực nhờ rất nhiều

chính sách hỗ trợ”
Đó là nhận định của ông Trương Thanh Hải – phó phòng Phân tích của CTCK Sài
Gòn – Hà Nội (SHS) tại Hội thảo Thị trường chứng khoán 2015 – Cơ hội đầu tư cổ
phiếu ngành xây dựng hạ tầng do Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội phối hợp với
SHS tổ chức ngày 10/04.
Sự mở cửa của Nhà nước đối với Ngành xây dựng hạ tầng


Định giá doanh nghiệp
23
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Theo đánh giá của phòng phân tích CTCK SHS, trong 3 tháng đầu năm, vĩ mô có
nhiều chuyển biến tích cực rõ nét, đặc biệt là mức tăng trưởng cao bất ngờ của
GDP. Trong đó, khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp tích cực nhất, khác với
các quý trước, dịch vụ là khu vực tăng trưởng mạnh nhất.
4 yếu tố tác động đến ngành xây dựng hạ tầng.
- Thứ nhất, đó là chi phí vốn giảm. Có thể thấy mặt bằng lãi suất cho vay đang
ở mức thấp trong vòng 10 năm trở lại đây, dao động quanh mức 10%/năm. Lãi suất
thấp sẽ giúp các DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng giảm bớt chi phí do các
khoản nợ từ ngân hàng của các DN này thông thường là khá lớn.
- Thứ hai, gói hỗ trợ cho đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông mà Ngân hàng nhà
nước phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Giao thông vận tải triể
khai, sẽ là điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phục
vụ hoạt động kinh doanh.
- Thứ ba, từ ngày 01/07/2014, Luật Đấu thầu 43/2013/QH13 có hiệu lực tạo ra
môi trường minh bạch, cạnh tranh cho hoạt động đấu thầu xây dựng, tạo cơ hội cho
các nhà thầu trong nước cạnh tranh với nhà thầu quốc tế ở các gói thầu lớn.
- Đặc biệt, Nghị định 15/2015/NĐ – CP chính là một cú hích lớn đến các nhà
đầu tư tham gia lĩnh vực hạ tầng. Nghị định này tạo điều kiện linh hoạt hơn cho chủ
đầu tư khi quy định về vốn đối ứng tham gia đầu tư theo hình thức đối tác công tư

PPP với tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu chỉ là 15% với những dự án có tổng vốn đầu
tư đến 1.500 tỷ đồng. Với dự án có tổng vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn
chủ sở hữu được xác định theo nguyên tắc lũy tiens từng phần. Đối với phần vốn
trên 1.500 tỷ, tỷ lệ không được thấp hơn 10% của phần vốn này.
Trong quy định cũ tại Quyết định 71/2010/QĐ-TTg, vốn chủ sở hữu của NĐT trong
dự án phải đảm bảo tối thiểu bằng 30% phần vốn của khu vực tư nhân tham gia dự
án.
Nghị định 15 bổ sung hình thức hợp đồng bao gồm BOT, BT, BTO, BOO, O&M,
BTL, BLT tạo điều kiện linh hoạt hơn cho các hình thức tham gia hợp tác.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng đã mở rộng lĩnh vực đầu tư, thêm mới lĩnh vực hệ
thống chiếu sáng, hệ thống cung cấp nước sạch, thoát nước…; các công trình kết
cấu hạ tầng y tế, giáo dục, đào tạo dạy nghề; công trình kết cấu hạ tầng thương mại,
khoa học và công nghệ; công trình kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn và dịch
vụ phát triển liên kết sản xuất gắn với chế biến…


Định giá doanh nghiệp
24
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
Với Nghị định 15, nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án ngoài các dự án trong
danh mục do Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và công bố nếu đáp
ứng đủ điều kiện. Điều này đã tạo sự chủ động cho nhà đầu tư phát triển các dự án
cần thiết.
Nguồn vốn tài trợ ngoài ngân sách đã được mở rộng bao gồm vốn ODA, vốn vay ưu
đãi của nhà tài trợ và các nguồn vốn khác.
Và sự tham gia của các NĐT tư nhân
Trước đây, các DN hạ tầng ít được đón nhận do biên lợi nhuận thấp, hoạt động đặc
thù với vòng đời dự án lâu nhưng với sự thay đổi về các chính sách, đã có nhiều
NĐT tư nhân tham gia. Có thể thấy rất rõ, tính đến nay, tại các công ty đã được cổ
phần hóa của Bộ Giao thông vận tải, nhiều nhà đầu tư tư nhân đã trở thành cổ đông

lớn. Ví dụ như CTCP Đầu tư và Xây dựng Tuấn Lộc nắm 51,4% của Cienco 4. Tại
Cienco 1, Liên danh Hassyu Yên Khánh nắm 35%, Fecon nắm 17%. Tại Tổng
Công ty xây dựng Thăng Long, Tasco nắm 30,6% và tại Tedi, Fecon nắm 25%.
Trong số 10 Tổng công ty thuộc Bộ GTVT được cổ phần hóa thì có tới 7 Tổng công
ty trong lĩnh vực hạ tầng, bao gồm các DN xây dựng cơ sở hạ tầng và DN đầu tư
vào hạ tầng.
Những tổ chức tư nhân đã đầu tư vào DN xây dựng hạ tầng bằng cách trở thành nhà
đầu tư lớn, tham gia vào quản trị và điều hành DN. Còn đối với nhà đầu tư cá nhân,
họ có thể lựa chọn đầu tư vào cổ phiếu của DN hạ tầng trên sàn niêm yết.
Hiện tại, trên sàn có 4 doanh nghiệp xây dựng hạ tầng
là HUT, CII,FCN và VCG với mức P/B bình quân ngành là 1,2; mức P/E bình quân
là 9,02 – thấp hơn khá nhiều so với mức trung bình của cả HSX và HNX.
Nhu cầu đầu tư hạ tầng đường bộ là rất lớn trong thời gian tới, trong đó nhiệm vụ
trọng tâm là đẩy mạnh hợp tác xây dựng các tuyến đường cao tốc song song với
việc mở rộng đường quốc lộ.


Định giá doanh nghiệp
25
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh

Đánh giá về tình trạng hạ tầng của Việt Nam hiện tại, các chuyên gia cho rằng hạ
tầng còn yếu kém, quy mô nhỏ, năng lực vận chuyển thấp trong khi nhu cầu vẫn
tăng qua các năm.
Theo tính toán, nhu cầu vốn phát triển hạ tầng giao thông vận tải đến năm 2020 ước
tính là 1.553.198 tỷ đồng.