Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án tuyến đường nối thành phố hạ long với đường cao tốc hà nội – hải phòng đoạn qua địa phận thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7 MB, 76 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn
nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân, tập thể trong và ngoài
nhà trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong Khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức về
chuyên ngành Kinh tế Bất động sản và Địa chính trong quá trình học tập tại trường.
Đồng thời em xin cảm ơn các anh chị trong Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp cho em
những tài liệu tham khảo hữu ích, tạo điều kiện cho em tham gia công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng thực tế, giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập này.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô Ngô Thị Phương Thảo đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập vừa qua để em có thể
hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này một cách tốt nhất.
Với sự cố gắng và mong muốn hoàn thành tốt bài chuyên đề tốt nghiệp nhưng
do kiến thức và thời gian nghiên cứu có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi
những sai sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô cũng như các anh
chị tại Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016
Sinh viên
Phạm Mai Anh
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
LỜI CAM ĐOAN
Em tên là Phạm Mai Anh, sinh viên lớp Kinh tế Bất động sản và Địa chính 54,
Khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân. Em xin
cam đoan chuyên đề thực tập tốt nghiệp “Công tác Bồi thường Giải phóng mặt
bằng dự án tuyến đường nối thành phố Hạ Long với đường cao tốc Hà Nội – Hải
Phòng đoạn qua địa phận thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh” được thực hiện
với sự nghiên cứu của bản thân em đồng thời dưới sự hướng dẫn của Giảng viên –
TS. Ngô Thị Phương Thảo và sự giúp đỡ của các anh chị Phòng Quản lý đất đai
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh. Mọi số liệu trong chuyên đề
là trung thực, không sao chép từ các tài liệu và luận văn sẵn có. Nếu vi phạm lời
cam đoan trên, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với Khoa Bất động sản & Kinh tế
tài nguyên và Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Sinh viên
Phạm Mai Anh
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................................1
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................................2
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
UBND
:
Uỷ ban nhân dân
MTTQVN
:
Mặt trận tổ quốc Việt Nam
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN
:
Giấy chứng nhận
KCN
:
Khu công nghiệp
QSD
:
Quyền sử dụng
NSNN
:
Ngân sách Nhà nước
GTVT
:
Giao thông vận tải
QSH
:
Quyền sở hữu
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................................1
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................................2
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
6
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
I. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia. Là tư
liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ
thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người. Đất đai là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và là nơi diễn ra
mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình Công nghiệp
hóa – Hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh. Trên con đường hội nhập,
đất đai lại mang một ý nghĩa rất quan trọng đó là tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư.
Để làm được điều đó thì việc thu hồi đất, GPMB để chuyển mục đích sử dụng đất
xây dựng các dự án trọng điểm nhằm phát triển nền kinh tế - xã hội của quốc gia là
vô cùng thiết yếu. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cải cách trong
việc quản lý đất đai, điển hình là những đổi mới đáng ghi nhận trong luật Đất đai
2013. Tuy nhiên Công tác Bồi thường GPMB vẫn luôn là vấn đề nhức nhối, do đơn
giá bồi thường về đất của các dự án chưa ngang bằng với giá thị trường, chưa đáp
ứng mong đợi của người dân bị thu hồi đất. Đòi hỏi Nhà nước cần quan tâm chỉ
đạo, đổi mới hơn nữa để vẹn toàn công tác Bồi thường GPMB.
Quảng Ninh, một trong những cửa ngõ giao thông quan trọng của vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, đồng thời cũng là cửa ngõ kết nối giao thương với ASEAN và
Trung Quốc, là một trong 3 cực tăng trưởng của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh và của cả Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Chính vì vậy,
trong những năm qua, tỉnh đã dốc sức, nỗ lực không ngừng để tạo ra những bước
phát triển mới mang tính đột phá, khai thác những thế mạnh đặc biệt của tỉnh, trong
đó tập trung nguồn lực đầu tư phát triển hạ tầng giao thông là một trong các giải
pháp trọng tâm. Với ý nghĩa động lực đối với việc phát triển hệ thống kết cấu hạ
tầng giao thông của cả nước, dự án đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng đã được ra
đời với tổng chiều dài 25,2km; quy mô 4 làn xe; vận tốc thiết kế 100km/h, tổng mức
đầu tư gần 14.000 tỷ đồng. Tuyến đường được đầu tư thành 2 dự án độc lập, trong
đó tuyến đường thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh là Dự án đường nối TP Hạ Long với
cầu Bạch Đằng có chiều dài 19,8km với tổng mức đầu tư là trên 6.400 tỷ đồng. Khi
tuyến đường cao tốc hoàn thành không chỉ rút ngắn khoảng cách từ Hạ Long đến
Hải Phòng, mà còn nối Hạ Long – Hà Nội; tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
7
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
của tỉnh Quảng Ninh cũng như vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và Đồng bằng sông
Hồng. Để thực hiện thành công dự án này thì việc trước tiên và rất quan trọng chính
là hoàn thành tốt công tác Bồi thường GPMB. Chính vì vậy, em đã chọn đề tài là:
“Công tác Bồi thường Giải phóng mặt bằng dự án tuyến đường nối thành phố
Hạ Long với đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng đoạn qua địa phận thị xã
Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
II. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống cơ sở lý luận chung về công tác Bồi thường Giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghiên cứu thực trạng công tác Bồi thường Giải phóng mặt bằng khi thu
hồi đất thực hiện dự án Đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác Bồi thường
GPMB dự án đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng.
III. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác Bồi thường Giải Phóng mặt bằng
- Phạm vi nghiên cứu: Dự án Đường nối thành phố Hạ Long với đường cao
tốc Hà Nội – Hải Phòng
- Về không gian: Thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Nnh
- Về thời gian: Từ năm 2013 đến nay
IV. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài này sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Khảo cứu tài liệu
+ Nghiên cứu các bài giảng, tài liệu về Bồi thường Giải phóng mặt bằng và
các môn chuyên ngành liên quan được cung cấp trong quá trình học chuyên ngành
để làm khung kiến thức chuẩn cho việc nghiên cứu.
+ Tìm kiếm các quy định về Bồi thường Giải phóng mặt bằng nói chung và
quy trình Bồi thường GPMB nói riêng của dự án Tuyến đường nối thành phố Hạ
Long với đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng để phục vụ cho việc nghiên cứu trên
cơ sở dữ liệu sẵn có.
+ Tìm hiểu, tra cứu các văn bản luật, nghị định, thông tư có liên quan để thực
hiện chuyên đề.
+ Tìm kiếm trên mạng Internet các kiến thức bổ sung cho công tác nghiên cứu
- Phương pháp biện chứng.
- Phương pháp quan sát: Quan sát thực tế và ghi chép công tác Bồi thường
GPMB tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh: Quan sát các hoạt động
hàng ngày của các cán bộ chuyên môn, đi khảo sát thực tế có sự ghi chép... để đánh
giá hoạt động và đưa ra kiến nghị.
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
8
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
- Sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh để đưa ra kết luận.
V. Kết cấu đề tài
Chuyên đề thực tập gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về công tác Bồi thường Giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất
Chương II: Thực trạng công tác Bồi thường Giải phóng mặt bằng dự án Tuyến
đường nối thành phố Hạ Long với đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng đoạn qua địa
phận thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh
Chương III: Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác Bồi thường Giải phóng
mặt bằng dự án Tuyến đường nối thành phố Hạ Long với đường cao tốc Hà Nội –
Hải Phòng đoạn qua địa phận thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
9
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Thu hồi đất Giải phóng mặt bằng và sự cần thiết phải bồi thường khi
thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất Giải phóng mặt bằng
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó liên quan đến mọi lĩnh vực
của một quốc gia. Nền kinh tế - xã hội ngày một phát triển đòi hỏi cơ sở vật chất
hạ tầng cũng phải được thay đổi cho phù hợp. Chính vì thế có rất nhiều dự án
xây dựng được đưa ra. Tuy nhiên, đất đai là có hạn, trước tình hình cấp thiết là
cần có những quỹ đất sạch để sử dụng đầu tư các dự án thì việc làm quan trọng
đó chính là thu hồi đất.
Khái niệm về Thu hồi đất được nêu rõ trong Khoản 11, điều 3, Luật đất đai
2013. Theo đó, Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.2. Các trường hợp thu hồi đất
1.1.2.1. Thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, An ninh
Quốc phòng, an ninh là vấn đề trọng yếu, thường xuyên của Cách mạng Việt
Nam. Nền Quốc phòng, an ninh mang tính chất của dân, do dân, vì dân phát triển
theo hướng toàn dân, độc lập, tự chủ, tự cường và ngày càng hiện đại. Nó mang sức
mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị kết hợp với sức mạnh dân tộc vì vậy tăng
cường quốc phòng, giữ vững an ninh là trách nhiệm của Đảng, Nhà nước và của
toàn dân. Theo đó, việc sử dụng đất cho mục đích Quốc phòng, an ninh là vô cùng
quan trọng.
Đất Quốc phòng, an ninh là đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho các đơn
vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh.
a. Các trường hợp thu hồi đất do vì mục đích Quốc phòng, an ninh
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đích vì
mục đích quốc phòng, an ninh. Theo quy định tại điều 61, luật đất đai 2013, Nhà
nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau:
+Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
+Xây dựng căn cứ quân sự;
+Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
10
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
+Xây dựng ga, cảng quân sự;
+Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
+Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
+Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
+Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;
+Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
+Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý.
Việc quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh trong Luật Đất đai tạo sự minh bạch trong công tác thu hồi đất, làm căn cứ để
thực hiện thống nhất chung trong phạm vi toàn quốc.
b. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh phải dựa trên các căn cứ sau
đây (Điều 63, Luật đất đai 2013):
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
1.1.2.2. Thu hồi đất để phát triển Kinh tế - Xã hội vì lợi ích Quốc gia,
công cộng
Ở mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của nền kinh tế - xã hội lại có sự phát
triển tương ứng của cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội. Vì vậy, đòi hỏi việc phải ngày
một đổi mới hoàn thiện hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng sẽ quyết định đến sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội và bộ mặt của đất nước. Vậy để làm được điều đó thì
việc Nhà nước thu hồi đất, giải phóng quỹ đất sạch để thực hiện các dự án có lợi ích
với quốc gia, với cộng đồng là vô cùng quan trọng.
a. Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng
Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cộng cộng đã được quy định rõ tại điều 62 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, như: xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,
đô thị…Dự án xây dựng các công trình phục vụ cho chính trị - xã hội, lịch sử- văn
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
11
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
hóa – giải trí, công trình sự nghiệp cấp quốc gia. Các dự án xây dựng kết cấu hạ
tầng cấp quốc gia như giao thông, thủy lợi…
- Thực hiện các Dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng tổ chức chính trị - xã hội – văn hóa, công trình sự
nghiệp của địa phương. Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng địa phương và các công
trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, các khu đô thị mới, khu dân
cư nông thông mới…Ngoài ra, còn có các dự án khai thác khoáng sản do cơ quan
có thẩm quyền cấp phép.
b. Căn cứ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng
Cũng như thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; việc thu hồi đất để
phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng dựa trên các căn cứ sau
(Điều 63 Luật đất đai 2013):
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng đã được quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
1.1.2.3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
a. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Trong quá trình sử dụng đất, có nhiều trường hợp người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai. Do đó cần phải có những biện pháp xử phạt thích đáng trong
đó có thu hồi đất. Việc quy định rõ các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật
về đất đai nhằm đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng, bảo vệ quỹ đất
và thắt chặt việc thực hiện, thi hành pháp luật về đất đai.
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định rõ
như sau (Khoản 1, điều 64, Luật Đất đai 2013):
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước đã bị xử phạt
hành chính mà không chấp hành
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai
2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
12
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
- Đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất trồng rừng không được sử dụng
liên tục trong các khoảng thời gian quy định
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa
đất vào sử dụng
b. Căn cứ thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,
quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi vi phạm pháp
luật về đất đai (Khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai 2013).
1.1.2.4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
a. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,
tự nguyện trả lại đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp
thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, bị phá sản, chuyển đi nới khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử
dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thue đất hàng năm bị giải
thể, phá ản, chuyển đi nới khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có nguồi thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người;
- Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe
dọa tính mạng con người.
b. Căn cứ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Việc thu hồi đất dựa vào các căn cứ sau đây:
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đới
với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, bị phá sản, chuyển đi nới khác, giảm
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
13
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền
thuê đất hàng năm bị giải thể, bị phá sản, chuyển đi nới khác, giảm hoặc không còn
nhu cầu sử dụng đất;
- Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người đã chết theo quy định của
pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi thường trú của người thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất của cá
nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng
đất tự nguyện trả lại đất;
- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp đất được
Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường,
sạt ở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con
người đối với trường hợp đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe
dọa tính mạng con người, đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện
tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
1.1.3. Sự cần thiết phải bồi thường khi thu hồi đất Giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Công tác Bồi thường GPMB là yêu cầu khách quan trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội
Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập với thế giới. Sự phát triển kinh tế bao
gồm sự gia tăng cả về chất lượng và số lượng của nền kinh tế quốc dân. Việt Nam
đang là điểm thu hút các nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước. Vì vậy, đòi hỏi
đất nước phải có bộ mặt mới, hoàn thiện cả về chính sách, con người lẫn cơ sở hạ
tầng kỹ thuật để phù hợp với sự phát triển trên. Nhu cầu xây dựng các công trình
mới trên các lĩnh vực là một tất yếu khách quan. Để làm được điều này thì công tác
bồi thường GPMB là việc phải thực hiện đầu tiên.
Ngoài ra, đất nước phát triển, đời sống vật chất và tinh thần được nâng cao.
Nhu cầu của con người cũng thay đổi. Những ngôi nhà mới với kiến trúc hiện đại,
to đẹp đầy đủ tiện nghi, có vị trí đẹp sẽ là nhu cầu chính của con người. Theo đó các
dịch vụ phục vụ vui chơi giải trí, giáo dục, sức khỏe…cũng tăng lên, kéo theo sự
phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng liên quan. Dân số ngày một tăng trong khi đất
đai là có hạn, vì vậy rất cần có quỹ đất sạch để sử dụng. Muốn vậy thì công tác Bồi
thường GPMB phải được diễn ra nhanh chóng, chính xác và đạt hiệu quả cao nhất
1.1.3.2. Góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
14
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
phát triển đô thị.
- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo
vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị
hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng,
mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các
biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất.
- Thực hiện quy hoạch kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu
vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công
nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục
đích sử dụng khác nhau.
Như vậy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng phát
triển đô thị đã bao gồm cả công tác bồi thường GPMB
1.1.3.3. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai cũng
như của Nhà nước.
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nơi diễn ra hoạt động sống và phát triển
của cả loài người. Vậy nên, đất đai thuộc sở hữu của toàn xã hội, không riêng một
ai. Ở nước ta, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình,
cá nhân và tổ chức được Nhà nước giao quyền sử dụng đất và phải thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt vậy nên đòi hỏi Nhà nước phải xây dựng
chế độ sử dụng đất hợp lý và quản lý chặt chẽ để phù hợp với lợi ích của toàn xã
hội, tránh gây mất công bằng xã hội và lãng phí nguồn tài nguyên.
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ làm ảnh
hưởng đến đời sống sinh hoạt và sản xuất của người dân. Vì vậy đòi hỏi phải có
công tác bồi thường để bảo vệ quyền lợi của người.
Mặt khác, bằng các chính sách, pháp luật về đất đai Nhà nước xác định được
đúng tính hợp pháp của mảnh đất, xác định đúng được nội dung bồi thường và đối
tượng được bồi thường, tránh tình trạng bồi thường sai hoặc thiếu gây mất công
bằng xã hội, lãng phí nguồn kinh phí.
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
15
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
1.2. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng
1.2.1. Trình tự và thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề được rấ nhiều người dân quan tâm.
Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề dễ gây ra sự mâu thuẫn giữa người sử dụng có đất bị
thu hồi và chính quyền. Vì vậy để giảm thiểu sự mâu thuẫn đó trước tiên đòi hỏi cả
các cơ quan có thẩm quyền và người có đất bị thu hồi phải nắm rõ được quy trình,
thủ tục của việc bồi thường, tránh xảy ra việc làm sai và chấp hành không đúng quy
định của pháp luật về đất đai.
Từ khi Luật đất đai 2013 ra đời, đã quy định rõ ràng hơn, chi tiết hơn về
quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng, quy trình được thể hiện khái quát
dưới sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1: Quy trình, thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất
Sau đây sẽ đi sâu vào từng bước của quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất:
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp
và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
16
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế
hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản trên đất.
Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ
biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của
khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụng
đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì UBND cấp có thẩm quyền có thể ra Quyết
định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà
không cần chờ hết thời hạn thông báo.
Bước 2. Thu hồi đất
Về cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai 2013
trên cơ sở kế thừa quy định của Luật đất đai 2003. Theo đó, UBND cấp tỉnh có
thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm
quyền của UBND cấp huyện.
Tuy nhiên, Điều 66 của Luật đất đai 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất
so với Luật đất đai cũ để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, cụ thể là
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất
thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã có
trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB triển khai thực
hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất
có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thực hiện
việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp
với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo
sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu
hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động,
thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
17
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người
có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp
người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành
quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện
cưỡng chế theo quy định cúa pháp luật về đất đai
Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định
bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của
từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.
Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập
trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Dự án tái
định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thu hồi đất. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án;
nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện
tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được
tái định cư.
Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân
Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ
chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý
kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời
niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp
xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại
diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có
đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến
đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng
ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp
với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
18
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương
án trình cơ quan có thẩm quyền.
Bước 6. Hoàn chỉnh Phương án
Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính
quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối
hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh
hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ,
bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường,
hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã
thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi
không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì
UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất
thu hồi thực hiện, nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế
theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai 2013.
Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi
thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,
hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê
duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức
tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời
gian chậm trả. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
19
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
theo phương án Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì
phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường
để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà
chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang
tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.
Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Sau khi nhận tiền Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; người bị thu hồi đất phải
bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi không
bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất
đai 2013, khi có đủ các điều kiện: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định
thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và
tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai
tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu
hồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu
hồi đất có hiệu lực thi hành. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận
quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp
xã lập biên bản.
- Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:
+ Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định
thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
+ Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị
cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên
bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30
ngày kể từ ngày lập biên bản. Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành
quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
+ Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những
người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất
cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
20
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất
cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện
cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của
pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.
- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế
thu hồi đất:
+ UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải
quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu
nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều
kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế
thu hồi đất;
+ Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế
và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình UBND cấp có thẩm quyền phê
duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp trên đất thu hồi
có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài
sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;
+ Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ
chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;
+ UBND cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn
vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng
chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng
chế thu hồi đất; cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối
hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực
hiện cưỡng chế có yêu cầu.
1.2.2. Các hình thức bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.2.1. Bồi thường về đất, các chi phí đầu tư vào đất còn lại
a. Nguyên tắc và điều điện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và chi
phí đầu tư vào đất còn lại
Khi bồi thường về đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau (Điều 7, Luật Đất
đai 2013):
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường theo quy định của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
21
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện được bồi thường về đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở vào tài sản khác gắn liền với đất (gọi
chung là GCN) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của pháp luật
về đất đai mà chưa được cấp; người Việt nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam mà có hoặc có đủ điều được
được cấp GCN theo quy định mà chưa được cấp.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp
GCN theo quy định mà chưa được cấp
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sủ
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng QSD đất trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế, có GCN hoặc đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định mà chưa được cấp.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng QSD đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả không có nguồn gốc từ NSNN, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN
theo quy định mà chưa được cấp
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có GCN hoặc đủ điều kiện được cấp
GCN theo quy định mà chưa được cấp
- Tổ chức kinh tế, người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN theo quy
định mà chưa được cấp
b. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư
vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
22
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau (Theo Khoản 2 Điều
3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP):
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất , thau chua rửa mặn, chống xói
mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử
dụng đất.
Cách tính chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:
Trong đó:
+ P: Chi phí vào đất còn lại;
+ P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
+ P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống
xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
+ P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm
mặt bằng sản xuất kinh doanh;
+ P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử
dụng đất;
+ T1: Thời hạn sử dụng đất;
+ T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại
c. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất đã được
quy định cụ thể tại Điều 82 của Luật Đất đai 2013. Ta có thẻ tóm gọn lại một số
trường hợp như sau:
- Đất được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất hoặc miễn thu tiền
sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhận được giao đất nông nghiệp hoặc sử
dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận
khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý.
- Người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai như: sử dụng đất không
đúng mục đích đã bị xử phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm, cố ý hủy hoại đất,
đất không được chuyển nhượng tặng cho theo quy định mà vẫn nhận chuyển
nhượng tặng cho, không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước
- Các loại đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất trồng rừng không được sử
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
23
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
dụng liên tục theo thời hạn quy định.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sửu dụng đúng thời hạn, sau khi được gia hạn thêm thời gian nhưng hết thời hạn
vẫn không đưa đất vào sử dụng thì bị Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi
thường, trừ trường hợp bất khả kháng.
- Trường hợp không đủ điều kiện được cấp các loại GCN.
d. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí
đầu tư vào đất còn lại như sau:
+ Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế;
+ Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường
về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại;
+ Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển QSDĐ vượt hạn mức
trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
- Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng
không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai
thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi
thường không quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
24
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
- Đối với trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt
hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy
định như sau (Điều 4 Nghị định sô 47/2014/NĐ-CP):
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng
cho, nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ
điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích tế mà Nhà
nước thu hồi;
+ Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp
nhưng không có GCNQSD đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSD
đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất
đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông
nghiệp. Với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi
thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định;
+ Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường với đất nông nghiệp do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như với trường
hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
- Đối với các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính
+ Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
nhận chuyển nhượng QSD đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được
bòi o thường theo quy định thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được
xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước
thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ NSNN.
- Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
+ Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có nguồn
gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do
được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSD đất hoặc đủ điều
kiện để được cấp các loại GCN theo quy định thì được bồi thường về đất.
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
25
GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
+ Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng, cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về
đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
e. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà gắn liền với QSD đất tại Việt
Nam (Điều 79 Luật Đất đai 2013; Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP )
Theo Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013, nếu các đối tượng sử dụng đất nêu
trên mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai thì
khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường như sau:
- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, nếu không có nhu
cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì được bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp tại địa bàn xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi mà còn đất ở
nhà ở thì được bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì
được xem xét bồi thường bằng đất ở.
Theo Khoản 2 Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân khi
Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều
kiện được bồi thường bằng đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra các Quy định này còn được cụ thể hóa tại Điều 6 Nghị định
47/2014/NĐ-CP một số nội dung khác như sau:
- Trường hợp trong hộ gia đình có hiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung
sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình
riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung
quyền sử dụng 01 thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở nhà ở
tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định
cư cho từng hộ gia đình.
- Trường hợp trong thử đất thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được
công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử
dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa
phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy dịnh pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
Sinh viên: Phạm Mai Anh
Lớp: Kinh tế bất động sản và Địa chính 54
