ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG ký BIẾN ĐỘNG đất ĐAI cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất, QUYỀN sở hữu NHÀ ở và tài sản KHÁC gắn LIỀN với đất tại THỊ xã sơn tây – THÀNH PHỐ hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRẦN THỊ THU HƯƠNG

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 52850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. Nguyễn Thị Khuy

1


Hà Nội – 2016
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và
dìu dắt của Ban Giám hiệu Nhà trường, các Phòng ban chức năng đã
tận tình giúp đỡ em trong các thủ tục, hồ sơ trong thời gian học tập tại
trường.
Em xin bày tỏ lòng biêt ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Khuy đã
tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề tài: “Đánh giá tình hình
đăng ký kí biến động đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thị
xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội”.
Trong quá trình học tập tại Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại

học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, em đã được trang bị kiến thức
cơ bản và chuyên ngành để ứng dụng vào thực tế, giúp em hoàn
thành đồ án tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn các thầy
cô trong Văn phòng khoa Quản lý đất đai, Các thầy cô giáo bộ môn và
các bạn bè cùng khóa học đã đồng hành cùng em trong suốt 4 năm
học vừa qua.
Cuối cùng em xin cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ
trong Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây
đã quan tâm, tạo điều kiện cho em được thực tập tại văn phòng và
giúp đỡ em thu thập các tài liệu, số liệu cần thiết để hoàn thành bài đồ
án tốt nghiệp này này.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 06 năm 2016
Sinh viên

Trần Thị Thu Hương

2


MỤC LỤC

3


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

Chính phủ

ĐKBĐĐĐ

Đăng ký biến động đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

GCN
và tài sản khác gắn liền với đất

4

GDC

Hộ gia đình, cá nhân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

Phòng TN và MT

Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

QĐ-UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban
tặng cho con người, không chỉ có vai trò đặc biệt trong mọi hoạt động

sống, sản xuất của con người, đất đai còn có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với sự tồn tại, phát triển của cả một đất nước.
Tuy nhiên, đứng trước thời gian và sự tác động của con người,
đất đai ngày nay đã có những thay đổi cả về chiều hướng tích cực và
tiêu cực. Bên cạnh sự cải tạo, giữ gìn, hô biến xây dựng trên mặt đất
thì ngược lại, trước sự tăng dân số, sự phát triển của các đô thị, nền
kinh tế vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước,
quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng với một số vấn đề thúc đẩy
sự tăng trưởng kinh tế xã hội nên đất đai ngày nay bị ảnh hưởng
không ngừng và tác động lớn đến quá trình quản lý.
Đăng ký biến động đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do
cơ quan hành chính thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai và
tài sản gắn liền với đất, không chỉ đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, mà còn đảm bảo
quyền lợi hợp pháp và thiết thực cho mọi tổ chức, cá nhân đối với đất
và tài sản của họ. Vì vậy, hiện nay đây là vấn đề được khá nhiều
người quan tâm. Làm tốt công tác đăng ký biến động đất đai sẽ giúp
cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp
luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả nhất.
Nhất là trong những năm gần đây với cơ chế thị trường nền kinh
tế của thành phố Hà Nội nói chung, thị xã Sơn Tây nói riêng đã có
những bước phát triển mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai cho
các mục đích khác nhau không ngừng thay đổi.Thị xã Sơn Tây nằm ở
phía Tây và cách trung tâm Thủ đô Hà Nội khoảng 40 km theo Quốc lộ
32 và đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, là trung tâm kinh tế, văn hóa,
chính trị, quốc phòng, an ninh khu vực phía Tây Thủ đô Hà Nội; trong
tương lai, Thị xã Sơn Tây là một trong những đô thị vệ tinh quan trọng
của Hà Nội, với chức năng chính là đô thị văn hóa và du lịch. Đây là
đô thị có lịch sử văn hóa lâu đời, là vùng đất cổ “địa linh – nhân kiệt”

6


với nhiều di tích lịch sử, văn hóa được Nhà nước xếp hạng, nhiều khu
du lịch nghỉ dưỡng đẹp và là nơi hội tụ của nền văn hóa “Xứ Đoài” nổi
tiếng.

[?]

Trước vai trò như trên cùng với mong muốn tìm hiểu công tác
đăng kí biến động đất đai trong thời gian gần đây tại Thị xã Sơn Tây –
thành phố Hà Nội, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “ Đánh giá tình
hình đăng ký kí biến động đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
Thị xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
-Tìm hiểu những quy định về công tác đăng ký biến động đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Đánh giá thực trạng, phát hiện những bất cập, khó khăn trong
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
– thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm được các chính sách, quy định về công tác đăng ký biến
động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thu thập tài liệu, thông tin phản ánh trung thực, khách quan
thực trạng quản lý, sử dụng đất tại địa phương và tình hình công tác
đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đề xuất được những giải pháp thiết thực giúp cải thiện những
bất cập tại thị xã Sơn Tây.

7


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký biến động đất đai
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai
là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai
là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất
hiện. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả
các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên
nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc
phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình
sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, không có đất sẽ
không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người
Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt
nhất định. Theo các nhà khoa học thì “Đất” tương đương với từ “Soil”
trong tiếng Anh, nó có nghĩa giống với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý

nghĩa về tính chất của nó. Còn “Đất đai” tương đương với từ “Land”
trong tiếng Anh, nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể
hiểu là lãnh thổ. Giả thuyết Trái đất được hình thành như thế nào và
có từ bao giờ cũng là vấn đề con người đã từng dày công nghiên cứu.
Sự sống xuất hiện trên Trái đất và tác động vào nó là một quá trình
tiến hóa không ngừng. Theo nghĩa hẹp hơn, từ khi có sự xuất hiện
của con người, con người cùng với sự tiến hóa của mình cũng không
8


ngừng tác động vào đất (chủ yếu là lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó
một cách nhất định. Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về
đất đai một cách đầy đủ hơn. Như là: “Đất đai là một tổng thể vật chất
gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể
vật chất đó”; hoặc: “Một vạt đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái
đất. Xét về mặt địa lý, có những đặc tính tương đối ổn định hoặc
những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dự đoán được của sinh
quyển theo chiều thẳng đứng phía trên và phía dưới của phần mặt đất
này. Nó bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng địa 8
chất, thủy văn, cây cối, động vật sinh sống trên đó và tất cả các hoạt
động trong quá khứ và hiện tại của con người ở chừng mực mà
những đặc tính đó có ảnh hưởng tới sử dụng vạt đất này trước mắt và
trong tương lai” (Brink man và Smyth, 1976). Tuy nhiên, khái niệm đầy
đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng
với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu

thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở
Rio de Janerio, Brazil, 1993). Như vậy, đất đai là một khoảng không
gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí
quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước
ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
1.1.2. Khái niệm về đăng kí biến động đất đai
Theo Khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khái niệm về đăng ký đất
đai được định nghĩa như sau: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục
9


để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
Đăng ký biến động đất đai là việc làm thường xuyên của ngành
Địa chính nhằm cập nhật các thông tin thay đổi về đất đai để đảm bảo
cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội
phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Đăng ký biến
động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế
độ sử dụng cụ thể. Tính chất cơ bản của đăng ký biến động đất đai là
xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đã được cấp theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó cơ quan
có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính hoặc chỉnh lý và
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ những thửa đất đã
đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất mới được cập nhật biến động.
1.2. Căn cứ pháp lý về đăng ký biến động đất đai
Các quy định về đăng ký biến động đất đai được quy định tại
Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật được cụ thể trong bảng
1.1.
Bảng 1.1. Căn cứ pháp lý về công tác đăng ký biến động đất đai
TT

Số hiệu

1

Luật số
45/2012/QH1
3
Nghị định số
43/2014/NĐCP
Nghị định
44/2014/NĐCP
Nghị định
45/2014/NĐCP
Nghị định
46/2014/NĐ-

2
3
4
5
10

Ngày ban
hành
29/11/201
3

Cơ quan
ban hành
Quốc hội

Quy định chi tiết thi
hành một số điều của
Luật Đất đai 2013
Quy định về giá đất

15/05/201
4

Chính phủ

15/05/201
4

Chính phủ

Quy định về thu tiền
sử dụng đất

15/05/201
4

Chính phủ

Quy định về tiền thuê
đất

15/05/201
4

Chính phủ

Trích yếu
Luật Đất đai


6

7
8

CP
Thông tư
23/2014/TTBTNMT
Thông tư số
24/2014/TTBTNMT
Thông tư số
30/2014/TTBTNMT

Quy định về Giấy 19/05/201
chứng nhận quyền sử
4

dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Quy định về hồ sơ địa 19/05/201
chính
4

Bộ Tài
nguyên và
Môi trường
Bộ Tài
nguyên và
Môi trường
Bộ Tài
nguyên và
Môi trường

Quy định về hồ sơ 02/06/201
giao đất, cho thuê đất,
4
chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất
9 Quyết định số Về việc công bố thủ 26/12/201 UBND thành
7087/QĐtục hành chính thuộc
4
phố Hà Nội
UBND ngày thẩm quyền giải quyết
26/12/2014 của Sở tài nguyên và
môi trường và UBND
cấp huyện trên địa bàn

thành phố Hà Nội
10
Quyết định
Ban hành quy định về 18/12/201 UBND thành
37/2015/QĐ- đăng ký đất đai, nhà ở
5
phố Hà Nội
UBND
và tài sản khác gắn
liền với đất; công nhận
quyền sử dụng đất;
cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn
liền với đất; đăng ký
biến động về sử dụng
đất , nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài,
cá nhân nước ngoài;
chuyển mục đích sử
dụng đất vườn, ao liền
kề và đất nông nghiệp
xen kẹt trong khu dân
cư sang đất ở trên địa
11

bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Những quy định về đăng ký biến động đất đai
1.3.1. Thẩm quyền chỉnh lý lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Thẩm quyền chỉnh lý lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
được quy định cụ thể đối với từng cấp từ Sở Tài nguyên và Môi
trường đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại Điều 6 Thông tư 24/2014/TTBTNMT như sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các
công việc sau:
+ Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;
+ Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ
mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính
và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
- Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công
việc sau:
+ Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính,
sổ mục kê đất đai:
+ Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các
tài liệu quy định tại Điểm a Khoản này;
+ Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai
(dạng số hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) sử dụng.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy
định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước
giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết
thủ tục đăng ký.
- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy
định như sau:

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh)
chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa
12


chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ
địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa
đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
+Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật,
chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2
Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp
bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân
dân cấp xã sử dụng.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông
tư này để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.
1.3.2. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai
Theo Khoản 4, Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định: Đăng ký biến
động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ
thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng
ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

13


- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian
thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang
hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất
chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và
chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài
sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng
thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án

của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất
liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Vì vậy, đăng ký đất đai, nhà ở , tài sản khác gắn liền với đất phải
được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc, thỏa mãn
các yêu cầu: đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, đảm bảo các tiêu
chuẩn kĩ thuật, đảm bảo triệt để, kịp thời, để chắc chắn hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo
cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản được thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của mình theo pháp luật. [?]
1.3.3. Điều kiện đăng ký biến động đất đai
Điều kiện đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 188
Luật đất đai 2013 như sau: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi,
14


chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168
của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử
dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và
194 của Luật đất đai 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai
Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định cụ thể
trong một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ
ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai
2013 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
a. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

15


-

* Về hồ sơ theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/TT – BTNMT ta
có:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và
chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được
đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất của người thừa kế;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối
với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền
sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài
sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho
thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
* Về trình tự, thủ tục: theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ – CP
ta có:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một
phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất
16

đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện
quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công
việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông
báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để
xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất
được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng
cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và
hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp
Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử

dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì
thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước
khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử

17


dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về
thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng
nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong
trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy
định sau:
+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật về dân sự;
+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ
sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi
đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để

cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục
thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán,
người góp vốn bằng tài sản;
+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người
mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý,
cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp;

18


+ Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một
phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ
tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
b. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã
chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền theo quy định
* Về hồ sơ: theo Khoản 4 Điều Thông tư 24/2014/TT – BTNMT
ta có:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với
trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã
được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền theo quy định:
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc
văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền

không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo
Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy
định;
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo
quy định, hồ sơ gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo
Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
* Về trình tự, thủ tục: theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ –CP
ta có:
19


- Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng
01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không
thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận
chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại
Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển
quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,

nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng
7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy
chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy
tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy
định như sau:
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
+ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên
chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận
chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền
để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng
của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trả);
+ Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần
đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà
không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất
đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy
20


chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận
để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên
nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng
đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
c. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
* Về hồ sơ: theo Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT –
BTNMT ta có:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất gồm có:
- Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho
thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất.
* Về trình tự, thủ tục: theo Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ –CP
ta có:
- Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại,
hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:
+ Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào
Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại,
21

bên góp vốn. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công
nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy
chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi
Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm
xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất
mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì
thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp
vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các
trường hợp sau đây:
+ Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp
đồng góp vốn;
+ Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
+ Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác
kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải
thể;
+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã
chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động
trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá
nhân đó thực hiện;
+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động
mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
- Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được
quy định như sau:

+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các
bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất
được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
22


Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn
quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước
cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;
+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì
Nhà nước thu hồi đất đó;
+ Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn
được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo
quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng
mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì
quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của
pháp luật về dân sự;
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là
đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải
quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp
vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất

đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy
định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan
d. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ
* Về hồ sơ: theo Khoản 12 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT –
BTNMT ta có:
Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp
thực hiện theo quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo.

23


Trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm và người sử dụng đất thuê, thuê lại đã trả tiền thuê đất
một lần trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hồ sơ đăng ký thế chấp
phải có giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách số tiền
thuê đất mà bên thuê, thuê lại đất đã trả một lần.
* Về trình tự, thủ tục: theo Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ –CP
ta có:
- Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
- Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như
sau:
+ Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp
không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận

bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế
chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu
cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà
không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;
+ Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; được sử dụng đất theo mục đích đã
xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất
đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng
đất được sử dụng ổn định lâu dài.
e.Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
* Về hồ sơ: theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT –
BTNMT ta có:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
24


- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
* Về trình tự, thủ tục: theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ – CP
ta có:
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc
hợp thửa.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc
sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi
Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp
xã.
- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần
thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất
hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp
đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi
hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai
thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị
định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận
thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa
đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất
thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn
25