Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.29 MB, 114 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phạm Liên Ninh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phạm Liên Ninh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN
Hà Nội - 2015
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám ơn và thông tin
trích dẫn trong luận văn điều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Ngƣời thực hiện luận văn
Học viên
Phạm Liên Ninh
LỜI CẢM ƠN
Qua 5 năm học đại học, qua 2 năm học chƣơng trình cao học và qua 10 năm
công tác tại Công ty TNHH Ninh Giang, với vốn kiến thức ít ỏi của mình, nhƣng
đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của Thầy PGS.TS. Phạm Quang Tuấn, luận
văn đã hoàn thành.
Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn
bè và đồng nghiệp.
Trƣớc tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy PGS.TS. Phạm Quang
Tuấn - Trƣởng khoa Địa lý, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu sắc tới các Thầy Cô trong khoa Địa lý, phòng
sau đại học và toàn thể cán bộ, công chức, viên chức của trƣờng Đại học Khoa học
Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy, hƣớng dẫn và giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Thành phố Biên Hòa,
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Biên Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Đồng Nai - CN Biên Hòa và Ban Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Ninh
Giang đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp
các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Học viên
Phạm Liên Ninh
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .......................................................... 4
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................. 4
1.1.1 Quyền sử dụng đất ......................................................................................... 4
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................... 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ........................... 7
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..................... 9
1.2.1. Một số khái niệm........................................................................................... 9
1.2.2. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ........................................... 10
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất ...................................... 12
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ....................... 26
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất ........................................... 26
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ......................................... 28
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................. 29
1.4. Kinh nghiệm nƣớc ngoài trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ................................................................................................................... 32
1.4.1 Australia ....................................................................................................... 32
1.4.2 Trung Quốc .................................................................................................. 34
1.4.3. Hà Lan ......................................................................................................... 35
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH
ĐỒNG NAI..............................................................................................................38
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội............................................ 38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên ............................... 38
2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................................. 40
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................. 46
2.2. Khái quát tình hình quản lý và hiện trạng sƣ̉ du ̣ng đất của Thành phố Biên
Hòa ........................................................................................................................... 47
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất ........................................ 47
2.2.2. Công tác đo đạc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố
Biên Hòa................................................................................................................ 53
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
............................................................................................................................... 54
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 55
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 57
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................. 58
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo ......................... 59
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu ........................................................................................ 59
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. ....................................................................................... 62
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. ................................................................................................................... 62
2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính ............... 66
2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................. 68
2.3.4. Phân tích những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa. ..................................................................... 74
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI ...................................................81
3.1. Các nhóm giải pháp chung .......................................................................... 81
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .............................................................. 81
3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ....................................... 85
3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ....................................... 86
3.1.4 Giải pháp về tài chính đất đai....................................................................... 89
3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ .................................................................... 90
3.1.6 Giải pháp về nhân lực .................................................................................. 93
3.2. Giải pháp cụ thể đối với Thành phố Biên Hòa .............................................. 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...............................................................................
..................................................................................................................................96
TÀI LIỆU THAM KHẢO
..................................................................................................................................10
0
PHỤ LỤC
..................................................................................................................................10
2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND: Ủy ban nhân dân
TNMT: Tài nguyên và Môi trƣờng
VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai
CSDL: Cơ sở dữ liệu
TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng và phát triển công nghệ địa chính
ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)
ISO: International Organization for Standardization
DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất.
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu ............................................................ 27
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)............................................... 30
Hình 1.2 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan ................................................... 36
Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Thành phố Biên Hòa ................................ 38
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn Thành phố. ......................... 39
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý và sử dụng trên
địa bàn Thành phố.................................................................................................... 38
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn Thành phố. .... 49
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn Thành phố giai đoạn
2010-2014. ............................................................................................................... 51
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành
phố. .......................................................................................................................... 56
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp cơ sở vật chất. ................................................................. 65
Bảng 2.7. Bảng thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm
2005 đến hết năm 2014. ........................................................................................... 69
Bảng 2.8. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra. ................................................ 72
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý g iá của mỗi quốc gia , là tƣ liệu
sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống , là nguồn của cải
vô tâ ̣n của con ngƣời và là phƣơng tiê ̣n số ng mà thiế u nó con ngƣời không thể tồ n
tại đƣợc. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn , là vấn đề sống còn của
mỗi dân tô ̣c , mỗi quố c gia . Mă ̣t khác , đấ t đai là nguồ n tài nguyên có ha ̣n về số
lƣơ ̣ng, cố đinh
̣ về vi ̣trí , do vâ ̣y viê ̣c sƣ̉ du ̣ng đất yêu cầu phải chặt chẽ và có hệ
thống. Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói
riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con ngƣời, kéo theo đó là yêu
cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nƣớc nhằm mục đích sử dụng
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Muốn vậy, trƣớc hết Nhà
nƣớc - với vai trò là đại diện chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức
là phải trả lời đƣợc các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Nhƣ thế nào?”.
Do đó, để kiểm soát đƣợc tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà
nƣớc đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp
nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy, việc đánh
giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn
là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là
những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất
ở, nhà ở. Tƣ̀ những yêu cầ u thƣ̣c tiễn cũng nhƣ tin
́ h cấ p bách của công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên điạ bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, để đáp ứng yêu cầu
quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất thì vấn đề đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu.
Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:
1
“Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên
cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Nhằm thu thập các số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý
đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại
địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở
xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
2
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong
quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phƣơng pháp so sánh: Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động
của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai từ đó
rút ra đƣợc những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn Thành
phố.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bƣớc đầu tiên quan
trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính
nói chung.
b. Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bƣớc mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ
sơ hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho ngƣời dân và nâng cao hiệu quả công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm đúng tiến độ và giải quyết
một số vƣớng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì
cấu trúc của luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Chƣơng 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá và quan
trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát
triển của đời sống con ngƣời. Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh
(có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con ngƣời có nguyên
nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến
vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai. Nói nhƣ vậy, để thấy rằng với tầm
quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho
chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự
phát triển ổn định hoà bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng
nhƣ toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có
quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đƣa ra
các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc CHXHCN
Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18, 84), và tiếp tục phát
triển trong Hiến pháp 2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi
bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và
Luật đất đai 2013 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất.
4
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ có pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời
sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi
đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử
dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc
lại, Nhà nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tự tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều 181
bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục
đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở
nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...) Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có
đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối
với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử
dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng
thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà.
Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà
không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam ta nếu nhƣ đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở
hữu của nhà nƣớc thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình
thái sở hữu nhà ở. Hiến pháp năm 1992 của nƣớc ta khẳng định việc đảm bảo quyền
có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các
tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày
26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định:
"Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình
hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc công
nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
5
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng
chƣa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nƣớc ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền
bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Nhà nƣớc công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thƣ có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở
hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc.
Để thể chế hoá đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở, đồng
thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nƣớc về nhà ở hiện
nay Nhà nƣớc ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về
quản lý xây dựng nhà ở từ trung ƣơng đến địa phƣơng, phải kể đến là :
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991
6
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đô thị.
Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
thành lập Ban chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở và đất ở.
Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992.
Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở
hữu nhà nƣớc sang phƣơng thức kinh doanh.
Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bƣớc đầu đƣa
công tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp
cho quá trình phát triển nhà ở nƣớc ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng
cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng nhƣ nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát
triển kinh tế. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các
đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở
còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa
diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề
mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà
nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh
chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều
chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát
triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Nhƣ đã trình bày ở hai phần trên Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi
loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử
7
dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc
công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập
quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực
hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Theo quy định ở nƣớc ta có các loại:
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Với từng trƣờng hợp Nhà nƣớc có những quy định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy
chứng nhận. Đối với nhà ở do Nhà nƣớc ta công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu
nhà ở của tƣ nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy tờ Nhà nƣớc cấp là giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử dụng nhà ở. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình thức công nhận quyền
sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ giữa chủ sở hữu và
Nhà nƣớc - ngƣời quản lý. Tùy theo đối tƣợng sở hữu mà có các hình thức giấy
chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn, sở
hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì thế Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện
cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một
nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở. Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị hiện nay việc hoàn
thành cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô
thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần
lớn những tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chƣa đƣợc cấp giấy chứng
nhận). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho ngƣời
sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất
nhƣ mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tƣ
8
kinh doanh sản xuất... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng nhƣ thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Một số khái niệm
a) Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
b. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nƣớc (với tƣ cách là chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với
đất đai theo pháp luật. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài nguyên và Môi trƣờng) trực tiếp giúp
Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
d. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác
lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
9
Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trƣờng hợp tài sản gắn liền
với đất không thuộc quyền sở hữu của ngƣời sử dụng đất.
1.2.2. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai 2003 và mới nhất là 15 nội dung lý Nhà nƣớc về đất đai đã
đƣợc quy định trong Luật Đất đai 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là công tác có vai trò quan trọng. Cụ thể:
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà
nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát triển phù hợp nhằm đem lại
hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
10
và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử
dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp
của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tƣởng
vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình
của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta.
Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của
thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tức là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền
đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã đƣợc đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin
đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra quyết định. Thực
tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi nhà chƣa có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế
quyền sở hữu – sử dụng chƣa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chƣa cụ thể…
11
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch … nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
- Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trƣờng tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đƣợc Nhà nƣớc công nhận chủ
quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…Khi
Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì
việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc tránh
đƣợc tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trƣơng thực hiện công cụ quản lý
đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành
chính và kinh tế.
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất
1.2.3.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất
để quản lý (Điều 5 và Điều 8 Luật Đất đai 2013).
12
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Tùy thuộc vào mục đích
và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đƣợc chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động)
1.2.3.2. Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (Khoản 2 Điều 95, Điều 96)
Đăng ký lần đầu:
Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức
thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay
từ cấp cơ sở.
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phƣờng đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của
cán bộ cấp xã, phƣờng.
- Giúp cán bộ cấp xã, phƣờng nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính.
a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu
- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nƣớc về đất
13
đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc
sử dụng đất.
- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chƣa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng
các quan hệ đất đai.
- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có
liên quan.
- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác
đo đạc, bản đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có
mức độ khác nhau.
- Đƣợc hoàn thành trong một thời gian nhất định.
b) Mục đích của đăng ký lần đầu
Thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên
toàn lãnh thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật, đồng thời quản lý những trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
c) Các trường hợp được đăng ký lần đầu
- Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
- Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
d) Đăng ký lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nƣớc xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trƣờng hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của ngƣời
sử dụng đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích đƣợc quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
14
- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất lần đầu đƣợc ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nƣớc và cấp Giấy chứng
nhận cho ngƣời sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để
ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính
theo quy định của pháp luật.
Là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan hành chính nhà nƣớc mà trực thuộc là
ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo
cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai.
a) Đặc điểm của đăng ký biến động
Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất
b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã
xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến
quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định
của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay
đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của
sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền,
quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức;
biên bản hiện trƣờng sạt lở đất …); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
c) Các hình thức đăng ký biến động
Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
15
