BÀI TẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN_Quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng - Huyện Đan Phượng - Thành phố Hà Nội

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
BỘ MÔN QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI
----------------------------

BÀI TẬP MẪU THỰC HÀNH MÔN HỌC QUY
HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN
"Quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng - Huyện Đan
Phượng - Thành phố Hà Nội"

Giáo viên hướng dẫn: TS Đỗ Văn Nhạ

Hà nội - 2010

- -1


Mở đầu
Đan Phượng là một xã đồng bằng, một phần nằm ven sông Hồng. Xã
nằm ở phía Bắc của huyện, nằm ngay sát trung tâm của huyện Đan Phượng,
đây là trung tâm kinh tế văn hoá của cả huyện và có tỉnh lộ 83 đi qua.
Như vậy về vị trí địa lý, xã Đan Phượng có vị trí hết sức thuận lợi, có
1520m đường tỉnh lộ 83 đi qua và 7175m đường liên xã, liền kề với Thị Trấn
Phùng tạo điều kiện thuận lợi cho xã trong việc giao lưu hàng hoá, kinh tế, văn
hoá với các xã, các vùng và các huyện khác trong tỉnh.
Nền kinh tế của xã Đan Phượng cũng như nền kinh tế của các xã khác
trong huyện Đan Phượng, phát triển theo xu hướng nông nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp và dịch vụ. Trong những năm qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn
nhưng Đảng bộ và nhân dân xã Đan Phượng đã từng bước vượt qua, đưa nền
kinh tế của xã ngày càng phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, năm
2007 đạt 14,34% tăng 0,29% so với năm 2006. Đời sống người dân ngày càng
được nâng cao.

Hệ thống cơ sở hạ tầng, văn hoá phúc lợi khu trung tâm xã trước đây có
quy mô xây dựng còn nhỏ hẹp bao gồm các công trình hành chính sự nghiệp
và một số công trình công cộng phục vụ nhu cầu của nhân dân trong xã. Với
tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay thì trong những năm tiếp theo các nhu
cầu về dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, văn hoá - xã hội cũng tăng
rất nhanh, dân số không ngừng phát triển. Đây là sức ép lớn đối với Đảng bộ
và nhân dân xã Đan Phượng trong quá trình sắp xếp, bố trí hợp lý quỹ đất đai
trên cơ sở tiết kiệm và sử dụng hiệu quả.
Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của xã theo hướng
CNH - HĐH phù hợp với xu hướng phát triển chung của huyện và của vùng thì
việc quy hoạch sử dụng đất khu trung tâm xã Đan Phượng là rất cần thiết nhằm

- -2


bố trí, tổ chức hợp lý các công trình xây dựng cơ bản, kết cấu hạ tầng, tạo cảnh
quan môi trường sạch đẹp, văn minh thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội toàn xã.
Việc xây dựng đồ án nhằm các mục tiêu sau:
+ Xác định tính chất, quy mô, phân khu chức năng, các giải pháp quy
hoạch kiến trúc, kỹ thuật và hướng phát triển không gian khu trung tâm.
+ Xây dựng một trung tâm tổ hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển toàn diện
trên các mặt kinh tế - văn hoá - xã hội đồng thời tăng khả năng thu hút đầu tư
từ bên ngoài, tạo mô hình xây dựng nông thôn mới theo hướng đô thị hoá.
+ Mô hình này có thể dùng làm tài liệu tham khảo để xây dựng khu
trung tâm ở các xã có điều kiện tương tự.
Phần 1
TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA KHU VỰC QUY HOẠCH
1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu trung tâm
1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý, địa điểm xây dựng khu trung tâm

Khu trung tâm xã được xác định có quy mô diện tích là 15,88 ha nằm
về phía đông tuyến đường sắt chạy dọc Xã Đan Phượng với đường ranh giới
gồm:
+ Phía Bắc giáp Đầm Tai Tượng và Thôn Đại
+ Phía Nam giáp thôn Đông
+ Phía Tây giáp Thị Trấn Phùng
+ Phía Đông giáp khu dân cư Xã Song Phượng
b. Đặc điểm địa hình, địa mạo
Khu trung tâm xã nằm trên phần đất có địa hình tương đối bằng phẳng,
xen lẫn diện tích canh tác, đất văn hóa và đất thổ cư. Nhìn chung địa hình, địa

- -3


mạo của khu tương đối thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp nhất
là trồng lúa, chuyên canh các loại cây ăn quả, cây rau màu có giá trị cao và
thiết kế các công trình giao thông thuỷ lợi và các công trình cơ bản khác cũng
như việc bố trí khu dân cư.
c. Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Mùa nóng mưa nhiều từ tháng 4 đến tháng 10 với nhiệt độ trung bình
23oC. Mùa khô thời tiết lạnh từ tháng 11 đến tháng 3; nhiệt độ trung bình là
15oC – 16oC. Độ ẩm không khí khá ẩm ướt trung bình 83% - 85%
Với nhiệt độ này thích hợp cho sản xuất nông nghiệp đặc biệt là nền
nông nghiệp lúa nước như nước ta hiện nay.
Lượng mưa:
Lượng mưa trung bình từ 1600mm – 1800mm. Mưa lớn tập trung trong
3 tháng là tháng 6, 7, 8. Từ tháng 1 đến tháng 4 thường có mưa phùn.
Gió:
Hàng năm có khoảng 20 đến 23 đợt gió mùa Đông Bắc tràn về, tần suất
gió mùa ở đây không bằng Việt Bắc và Đông Bắc nhưng cao hơn Tây Bắc và

Khu Bốn, ở đây gió theo mùa: Mùa đông thường có gió gió Đông Nam – Tây
Bắc đến Đông Nam tốc độ gió 4m/s. Mùa hè thường là gió Đông Nam – Tây
Bắc tốc độ gió 2,5 – 3m/s. Bão, úng cũng thường xảy ra vào các tháng 5 đến
tháng 8 trong năm, hằng năm cũng chịu ảnh hưởng của 2 đến 4 cơn bão.
Do tính chất khí hậu diễn biến theo mùa vì vậy làm ảnh hưởng tới sản
xuất nông nghiệp. Nhìn chung khí hậu thuận lợi cho sinh trưởng và phát triển
của nhiều giống cây trồng vật nuôi.
d. Các nguồn tài nguyên
- Tài nguyên nước: Nguồn nước cung cấp được dự trữ trong các hồ, ao,
kênh... và nguồn nước ngầm.

- -4


- Tài nguyên đất: Trong khu trung tâm thì đất chủ yếu thuộc nhóm đất
phù sa, được hình thành trên các trầm tích của các con sông.
1.2. Hiện trạng dân số khu trung tâm
Dân số hiện nay của toàn xã là 7314 người, trong đó nam là 3738 người
chiếm 51,1% ; và nữ là 3570 người chiếm 48,9% tổng dân số của xã. Tổng số
hộ hiện tại của xã là 1566 hộ trong đó dân số trong khu vực trung tâm khoảng
756 người, 161 hộ.
Bình quân nhân khẩu/hộ năm 2007 là 4,7 người/hộ. Tỷ lệ gia tăng dân
số của xã năm 2007 là 1,09%. Đan Phượng là một xã luôn làm tốt vấn đề dân
số kế hoạch hóa gia đình, tỷ lệ sinh con thứ 3 của xã trong những năm qua có
xu hướng giảm.
Cơ cấu kinh tế của xã đang có sự chuyển đổi theo hướng công nghiệp
hóa, tăng tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ và giảm tỷ trọng kinh tế nông
nghiệp.
1.3. Hiện trạng sử dụng đất trong khu trung tâm xã
Bảng HT:01 - Hiện trạng sử dụng đất khu trung tâm

STT

Hiện trạng 2009

Hạng mục

Diện tích (ha)
Tổng diện tích đất khu trung tâm

Cơ cấu(%)

15,88

100,00

1

Đất ở

9,80

61,71

2

Đất công trình công cộng

0,88

5,54

3

Đất cây xanh, mặt nước

1,25

7,87

4

Đất giao thông

0,41

2,58

5

Đất thuỷ lợi

0,30

1,89

- -5


6

Đất y tế

0,12

0,76

7

Đất giáo dục

1,40

8,82

8
8

Đất tôn giáo, tín ngưỡng
Đất nông nghiệp

1,35
0,37

8,50
2,33
(Nguồn: Điều tra)

Tổng diện tích khu trung tâm là 15,88 ha trong đó có 9,80 ha đất ở chiếm
61,71% tổng diện tích đất khu trung tâm, đất nông nghiệp có 0,37 ha chiếm
2,33% tổng diện tích đất khu trung tâm còn lại là các loại đất như: đất cộng

cộng, đất cây xanh, mặt nước, đất giao thông, đất thuỷ lợi, đất y tế, đất giáo dục
và đất tôn giáo tín ngưỡng.
1.4. Hiện trạng công trình kiến trúc và cảnh quan khu trung tâm
* Hiện trạng chung:
Hiện nay trên địa bàn xã Đan Phượng các công trình được xây dựng khá
khang trang và hoàn chỉnh như UBND xã, trường học ... tuy nhiên các công
trình công cộng còn chưa tập trung do khi bố trí xây dựng các công trình còn
mang tính tự phát, chưa có quy hoạch chung và chi tiết. Mặc dù vậy đến nay
khu trung tâm vẫn còn thiếu nhiều như khu thương mại, vui chơi giải trí, sân
vận động, chợ....
* Hiện trạng về kiến trúc nhà ở và các công trình công cộng
- Nhà ở
+ Diện tích bình quân khoảng 81m2/hộ đối với các hộ nằm trên trục
đường tỉnh lộ 80, các hộ trong ngõ có diện tích khoảng 150 - 300 m2/hộ.
+ Hiện trạng nhà ở khu trung tâm được xây dựng khá đa dạng gồm: nhà
cấp 4, nhà cao tầng và nhà bán kiên cố .... Tỷ lệ nhà cao tầng được xây dựng
nhiều chủ yếu là đất chia lô bám theo đường đường tỉnh lộ qua xã.
- Hiện trạng các công trình khu trung tâm

- -6


Hiện trạng các công trình công cộng trong khu quy hoạch trung tâm
gồm có:
Bảng HT:02 - Hiện trạng các công trình công cộng khu trung tâm
STT

Diện tích
(m2)

Hạng mục công trình

Loại công trình

1

Trụ sở UBND xã

3.595

Nhà mái bằng 2 tầng

2

Trạm y tế

1.184

Nhà mái bằng 1 tầng

3

Đất văn hóa

8.817

Xây dựng kiên cố

4

Dịch vụ (kinh doanh xăng dầu)

266

Xây dựng kiên cố

Nguồn: Thống kê, kiểm kê năm đất đai huyện 2009

Trong mấy năm trở lại đây, cơ sở vật chất của xã được nâng lên một
bước. Đến nay thì 100% số nhà ở của người dân là mái ngói và nhà cao tầng.
Hệ thống đường làng ngõ xóm phần lớn đều được bê tông hóa, hệ thống
kênh mương thông suốt. Tuy nhiên chất lượng đường nội đồng vẫn đang bị
xuống cấp và ít được tu sửa. Hệ thống điện dẫn tới từng hộ gia đình, trường
học và trạm y tế đã được nâng cấp, phục vụ tốt nhu cầu của người dân.
Hiện tại ủy ban nhân dân xã là một dãy nhà 2 tầng gồm 12 phòng làm
việc và một hội trường được xây dựng ở trung tâm xã với diện tích mặt bằng
3.595 m2 giúp UBND xã quản lý tốt các công việc của địa phương
Các công trình công cộng cơ bản đã được xây dựng chất lượng còn tốt,
còn đáp ứng được nhu cầu phục vụ như: trụ sở uỷ ban xã, trường học ... Tuy
nhiên, trạm y tế đang bị xuống cấp do thời hạn xây dựng đã quá lâu cần phải
nâng cấp lại. Ngoài ra, tuy các công trình có diện tích tương đối lớn nhưng
quy mô xây dựng nhỏ lẻ, manh mún, thiếu tính liên tục thống nhất, không gian
kiến trúc đơn điệu, chưa đáp ứng được yêu cầu về quy mô, tính chất các công

- -7


trình của một đô thị nhỏ. Vì vậy, cần phải bố trí, cải tạo, sắp xếp lại quy mô, vị
trí công trình công cộng cho phù hợp.
* Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Về giao thông: Những năm vừa qua được sự quan tâm của các cấp
chính quyền và các ban, ngành hữu quan khác, hệ thống giao thông của xã
Đan Phượng một phần đã được cải tạo nâng cấp, cứng hóa tạo nên mạng lưới
giao thông đồng bộ, đáp ứng khá tốt nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa
của người dân trong xã. Toàn xã có 1520m đường tỉnh lộ, mặt đường rải nhựa.
Đường liên xã có chiều dài 7175m rải đá cấp phối, ngoài ra xã còn có 8727 m
đường liên thôn, phân bố hợp lý, chiều rộng mặt đường 3 – 4m, tất cả đều
được bê tông hóa và 17,6 km đường giao thông nội đồng. Diện tích đường
giao thông của xã là 21,76 ha chiếm 6,15% tổng diện tích tự nhiên của xã.
Tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu phát triển ngày càng mạnh của sản xuất,
của xã hội trong những năm tới một cách tốt nhất, các cấp chính quyền phải
quan tâm chú trọng đến việc cải tạo, mở rộng, nâng cấp một số tuyến đường
chính trong xã và làm tốt công tác giao thông nội đồng.
- Về cấp nước: Hệ thống thủy lợi là yếu tố vô cùng quan trọng trong
việc phát triển nông nghiệp, nhìn chung mạng lưới thủy lợi của xã tượng đối
hoàn chỉnh, chất lượng phục vụ khá tốt, kênh mương đã được cải tạo và cứng
hóa. Toàn xã có 2 km đê tả hữu sông Đáy, mặt đê đã đổ bê tông, chất lượng
đảm bảo. Trong thời gian tới thì việc kiên cố hóa kênh mương vẫn tiếp tục
được đẩy mạnh.
Xã hiện có 3 trạm bơm, gồm 5 máy bơm với tổng công suất các máy
3500m3/h, chủ yếu dùng để tưới. Xã có 1 km kênh tiêu cấp 1 và 17,6 km kênh
tiêu cấp 2, 3, 4; có 1,5 km kênh tưới cấp 1 và 1,22 km kênh tưới cấp 2, 3, 4 đã
tưới chủ động cho 250 ha đất canh tác.

- -8


Tuy nhiên vào mùa mưa thì vẫn xảy ra tình trang úng ngập ở một số
nơi, do đó thời gian tới cần nạo vét tu bổ và tiếp tục cứng hóa kênh mương để
đáp ứng nhu cầu tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp của xã.

- Về hệ thống điện, thông tin liên lạc và dịch vụ: Toàn xã đã tiến hành
điện khi hóa nông nghiệp nông thôn với 5 trạm biến áp có tổng công suất 1260
kVA. Xã có đường dây trung thế dài 0,65 km, đường dây hạ thế dài 10km,
100% số hộ đã có lưới điện phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt. Công suất tiêu
thụ bình quân 1000 kwh/hộ/năm. Công tác quản lý và sử dụng điện của xã
ngày càng được củng cố và hoàn thiện.
Mạng lưới thông tin liên lạc của xã khá hoàn thiện, xã có một đài phát
thanh và hệ thống loa công cộng được mắc ở khu trung tâm khu dân cư. Nhiều
hộ gia đình đã mắc điện thoại để phục vụ liên lạc buôn bán, sản xuất kinh
doanh.
1.5. Đánh giá tổng hợp
* Thuận lợi
Khu trung tâm có tiềm năng đất đai cho phát triển xây dựng các khu
dịch vụ và khu dân cư, cụ thể như sau:
+ Địa hình khu trung tâm khá bằng phẳng nên thuận lợi cho việc xây
dựng các công trình hạ tầng cơ sở, văn hoá phúc lợi.
+ Đặc điểm địa chất, thuỷ văn, địa chất công trình thuận lợi cho việc
xây dựng các công trình và nhà ở trong khu trung tâm.
+ Giao thông đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội khác như
hệ thống điện, nước sạch .... phục vụ tốt cho hướng phát triển của khu trung
tâm trong tương lai.
* Khó khăn

- -9


+ Kinh phí để tu tạo lại và xây dựng mới các công trình công cộng còn
hạn chế.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có thì nằm rải rác, nhỏ

lẻ chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển trong tương lai của xã.

Phần 2
QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU TRUNG TÂM
2.1. Cơ sở hình thành phát triển khu trung tâm xã
a. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch
Khu đất xây dựng trung tâm xã lấy quốc lộ 80 làm trung tâm và mở
rộng về phía Đông và phía Nam hai bên đường. Tổng diện tích khu trung tâm
là 24,90 ha.
b. Tính chất khu trung tâm
Đây là một khu trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của xã Đan
Phượng có vai trò thúc đẩy các hoạt động chung trong toàn xã, đồng thời là
đầu mối giao lưu với các bộ phận bên ngoài.
c. Quy mô dân số
Dân số hiện trạng trong khu trung tâm là 430 người, với tỷ lệ tăng dân
số tự nhiên là 0,92%
Dự kiến tỷ lệ tăng dân số đến năm 2020 là 2% trong đó tỷ lệ tăng dân số
cơ học khoảng 1,2%.
Dự báo dân số trong nội bộ khu trung tâm đến năm 2020 có khoảng
3.000 người. Dự kiến số hộ phát sinh mới trong khu vực trung tâm sẽ được
định cư tại đất ở cũ sẽ được cải tạo trong tương lai.
Đối tượng sử dụng nhà ở trong khu trung tâm là những hộ có thu nhập
trung bình và cao. Có thể là người trong hoặc ngoài xã. Trong tương lai sẽ có

- 10
-


nhiều người từ nơi khác đến sinh sống do có điều kiện sống tốt hơn vì vậy mà
tỷ lệ tăng dân số cơ học trong giai đoạn tương lai sẽ khá cao.

2.2. Định hướng phát triển khu trung tâm
a. Định hướng phát triển không gian
* Quan điểm và nguyên tắc
Phát triển khu trung tâm trên quan điểm:
+ Tận dụng đất đai và các công trình hiện có phù hợp với quy hoạch,
kết hợp với nâng cấp, cải tạo các công trình để đảm bảo mỹ quan theo hướng
kiến trúc đô thị.
+ Cải tạo cảnh quan môi trường kết hợp khai thác triệt để địa hình
hiện trạng.
+ Phân các khu chức năng hợp lý, hài hoà giữa các công trình đang sử
dụng với các công trình xây dựng mới.
+ Hình thành khu trung tâm trong đó bố trí các loại đất như: Đất ở, đất
công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, công viên cây xanh, thể thao....và
các loại đất giao thông hạ tầng, tạo nên một khuôn viên sống hài hoà và hợp
lý, đáp ứng tốt cho nhu cầu về cuộc sống cao của người dân.
* Chọn hướng phát triển
Từ thực tế địa phương và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội theo hướng
công nghiệp hóa - hiện đại hóa trên cơ sở thực trạng hạ tầng kỹ thuật, kinh tế,
quy mô dân số, cảnh quan và vị trí địa lý. Hướng phát triển trong tương lai
phải đảm bảo các tính chất ổn định lâu dài và bảo về môi trường phù hợp với
quy hoạch của huyện và thành phố.
b. Cơ cấu phân khu chức năng
* Các phương án phân khu chức năng
- Phương án 1: Phương án đưa ra giải pháp quy hoạch khu trung tâm
một cách rõ ràng, thống nhất, giao thông thuận tiện song có nhược điểm là
tính chất khu trung tâm chưa được làm nổi bật, các công trình được bố trí chưa

- 11
-

hợp lý. Điều này sẽ gây nên sự khó khăn cho các hoạt động của người dân,
đặc biệt với một khu trung tâm khá nhộn nhịp và có nhiều triển vọng phát triển
như ở xã Đan Phượng.
- Phương án 2: Với phương án quy hoạch này, các khu công trình công
cộng của xã được bố trí tập trung, rõ ràng, mạch lạc, giao thông thuận tiện và
có sự liên hệ với các khu dân cư hợp lý. Đặc biệt khối các công trình công
cộng quan trọng ở gần nhau được bố trí quanh các công trình công cộng khác
và giao thông chính tạo nên bộ mặt trung tâm cho xã. Các công trình khác như
nhà trẻ, công viên được đặt gần hoặc trong các khu dân cư, đảm bảo bán kính
phục vụ thuận tiện nhất.
* Phân tích lựa chọn phương án phân khu chức năng
Từ những phân tích trên, chúng tôi thấy phương án quy hoạch 2 có
nhiều yếu tố thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu phát triển của cả xã trước mắt và
lâu dài. Vì vậy phương án 2 là phương án được lựa chọn để thiết kế các giai
đoạn tiếp theo của quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng.
c. Quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khu trung tâm
* Khu nhà ở
Với định hướng xây dựng một khu ở tập trung với đầy đủ các điều kiện
phục vụ do vậy trong phương án quy hoạch chúng tôi đã đề xuất 3 loại nhà ở
chính đó là:
+ Nhà biệt thự: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 30,48% trong tổng số nhà
ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 250m2/hộ, tầng cao 3 tầng, mật độ xây
dựng 40%, tổng diện tích loại nhà này là 2,98 ha.
+ Nhà chia lô: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 46,93% trong tổng số nhà
ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 80 - 150 m 2/hộ, chiều sâu lô đất từ 15 25m, Chiều rộng từ 4,5 - 6m, xây cao bình quân 3 tầng, với tổng diện tích khu
nhà chia lô là 4,59 ha.
+ Nhà 2 tầng có vườn: dự kiến loại nhà này sẽ chiếm 22,59% trong tổng

- 12

-


số nhà ở khu trung tâm, với diện tích khoảng 250-300m 2/hộ, nhà ở kết hợp với
vườn. (loại nhà này chủ yếu được hình thành từ vịêc cải tạo khu dân cư hiện
có). Tổng diện tích nhà có vườn khoảng 2,21 ha.

- 13
-


Như vậy các chỉ tiêu cần tính là:
- Tầng cao trung bình:

Htb =

100
= 2,70
30,48 46,93 22,59
tầng
+
+
3
3
2

- Theo phương án thiết kế thì tổng diện tích đất ở chiếm 39,28% diện
tích đất khu trung tâm, khi đó tổng diện tích đất ở trong khu trung tâm là:
39,28% x 24,9 ha = 9,78072 ha = 97.807,2 m2.
- Diện tích đất của từng loại nhà ở (tính theo tỷ lệ %) theo thiết kế như sau:

+ Nhà biệt thự 3 tầng = 30,48% x 97.807,2 = 29.811,63 m2.
+ Nhà có vườn 2 tầng = 22,59% x 97.807,2 = 22.094,65 m2.
+ Nhà chia lô = 46,93% x 97.807,2 = 45.900,92 m2.
- Xác định quy mô dân cư:
+ Đối với khu nhà vườn cải tạo thì sẽ đảm bảo cho số dân phát sinh
trong nội bộ khu trung tâm trong tương lai.
+ Đối với khu nhà biệt thự và khu nhà chia lô thì cần xác định quy mô
dân số cho 2 loại nhà này, cụ thể như sau:
Theo tiêu chuẩn trên diện tích đất ở thì bình quân là 25m 2/người đất
chia lô, 50 m2/người đối với đất ở biệt thự (QCXDVN 2006) thì dân số dự
kiến tăng thêm khu trung tâm là:
29.811,63 49.900,92 129.613,47
+
=
= 2.592 người (lấy tròn 2.600 người)
50
25
50

Như vậy, đến năm 2020 trong khu vực khu trung tâm sẽ có số dân
khoảng: 430 + 2.600 = 3.030 người.
- Mật độ dân cư là:

3.030
= 122 người/ ha.
24,90

+ Phần diện tích nhà biệt thự được bố trí về phía Tây khu trung tâm
cạnh khu dịch vụ và vui chơi giải trí.

- 11
-

- -


+ Phần diện tích đất chia lô được bố trí dọc theo các tuyến đường giao
thông và bố trí ở khu vực quanh khu trung tâm.
+ Phần diện tích nhà có vườn được xây dựng và cải tạo trên cơ sở phần
đất ở hiện tại, nằm ở phía Đông Bắc khu trung tâm.
* Quy hoạch xây dựng các công trình công cộng:
- Quy hoạch cải tạo:
Các công trình công cộng hiện có của xã vẫn giữ nguyên, tuy nhiên có
điều chỉnh về diện tích cho phù hợp như: Ủy ban nhân dân xã, Trạm y tế,
Nghĩa trang liệt sỹ, cây xăng, cải tạo cảnh quan khuôn viên, trồng cây xanh.
- Quy hoạch mới:
Căn cứ thực tế địa phương và trên cơ sở định hướng phát triển chung
của cả huyện, của xã về hướng phát triển khu trung tâm xã Đan Phượng thành
một trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, có sự kết hợp với xây dựng các công
trình công cộng và khu vui chơi giải trí ... để phục vụ người dân trong và
ngoài khu trung tâm, chúng tôi đã đề xuất quy hoạch xây dựng một số công
trình công cộng mới như sau:
1/ Về xây dựng công trình công cộng
- Quy hoạch khu thương mại và dịch vụ ăn uống với diện tích 6.000 m 2
được bố trí ở mặt đường tỉnh lộ 80.
- Quy hoạch thư viện với diện tích 1.520 m2 được lấy từ đất trồng lúa và
được bố trí cạnh UBND xã.
- Quy hoạch mới 2 trường mần non cạnh UBND xã và gần khu Biệt thự
với diện tích 4.100 m2, được lấy từ đất lúa.
- Quy hoạch mới sân vận động cho khu vực hành chính của xã với diện

tích 8.300 m2 được lấy từ đất trồng lúa.
- Quy hoạch 3 khu đất dịch vụ với diện tích 5.620 m 2. Trong đó, khu 1

- 12
-

- -


nằm ở mặt đường tỉnh lộ 80 cạnh nghĩa trang liệt sỹ 760 m 2, khu 2 nằm gần
khu vui chơi giải trí 1.600 m2, khu 3 nằm gần khu biệt thự với 3.260 m2.
- Quy hoạch mới chi nhánh ngân hàng phục vụ nhu cầu vay vốn để phát
triển sản xuất của xã với diện tích 2.100 m2.
- Quy hoạch khu đất xây dựng quỹ tín dụng 2.200 m 2 được lấy từ đất
trồng lúa.
- Quy hoạch nhà văn hoá với diện tích 2.500 m 2 được lấy từ đất trồng
lúa và được bố trí cạnh trạm y tế và UBND xã.
- Quy hoạch Bưu điện 2.800 m2 được lấy từ đất trồng lúa.
- Quy hoạch Chợ với với mục tiêu phục vụ nhân dân trong xã và khu
vực lân cận với diện tích 3.700 m2.
- Quy hoạch bãi đỗ xe với diện tích 2.800 m2.
Tổng diện tích quy hoạch các công trình công cộng quy hoạch mới và
tu tạo lại các công trình hiện có là: 5,14 ha, trong đó phần diện tích quy
hoạch được lấy từ đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất mặt nước....
2/ Các công trình cây xanh, mặt nước và vui chơi giải trí.
- Quy hoạch mới bể bơi với diện tích 6.200 m 2, phần diện tích quy
hoạch được lấy từ đất trồng lúa và được bố trí gần khu dân cư.
- Quy hoạch khu hồ nước trung tâm, khu vui chơi giải trí với diện
tích 10.800 m2, phần diện tích quy hoạch được lấy từ đất trồng lúa, đất thuỷ
lợi... sau khu trung tâm thương mại và siêu thị và là khu trung tâm giải trí của

xã.
- Quy hoạch các khu cây xanh với diện tích 7.850 m2, bao gồm:
+ Khu sau UBND xã với diện tích 2.850 m 2 được cải tạo từ ao cũ và
đất lúa.
+ Quy hoạch 2 khu cây xanh nằm về 2 bên khu vui chơi giải trí với diện

- 13
-

- -


tích 2.900 m2, được lấy từ đất trồng lúa.
+ Quy hoạch khu cây xanh trong khu biệt thự với diện tích 1.100 m 2
được lấy từ đất trồng lúa.
Tổng diện tích khu cây xanh và mặt nước quy hoạch là 2,48 ha, được
lấy từ đất trồng lúa và đất mặt nước..
3/ Quy hoạch đường giao thông
Hệ thống đường giao thông được quy hoạch trong khu trung tâm dựa
trên đường nền mới và mở mới khi quy hoạch các công trình.
Như vậy, tổng diện tích đất giao thông quy hoạch là 6,6 ha trong đó
được lấy từ đất trồng lúa, đất thủy lợi, đất mặt nước.
4/ Quy hoạch khu đất dự trữ
Trong quá trình quy hoạch, chúng tôi đã có định hướng giữ lại một phần
diện tích đất dự trữ để đảm bảo cho những điều chỉnh cũng như bổ xung thêm
trong giai đoạn sau, đây là nguồn đất bổ xung cho những định hướng sau này.
Tổng diện tích đất dự trữ là 0,9 ha chiếm 3,61 % tổng diện tích đất trong khu
trung tâm được lấy từ đất trồng lúa và đất chưa sử dụng, được bố trí ở vị trí
phía Tây Nam khu trung tâm, trong giai đoạn quy hoạch vẫn để như hiện
trạng.

5/ Quy hoạch thoát nước và vệ sịnh môi trường
Các công trình công cộng trước khi xả nước thải ra rãnh thoát nước
chung phải được xử lý bằng các bể tự hoại.
Thiết kế các tuyến rãnh ngầm xây gạch, bê tông dọc theo hai bên đường
để thu nước mưa và nước thải sinh hoạt của các khu dân cư. Các tuyến rãnh
xây theo độ dốc địa hình hoặc có độ dốc tối thiểu là 0,2%, các đoạn qua khu
dân cư phải có nắp đậy.
Bố trí các thùng rác công cộng 0,5 -0,8 m 2 tại các trục đường, đảm bảo

- 14
-

- -


trong vòng bán kính 100m có một thùng rác, hàng ngày chuyển ra bãi rác tập
trung của huyện.
2.3. So sánh cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch
Sau khi thực hiện phương án quy hoạch cơ cấu sử dụng đất của xã Đan
Phượng có sự thay đổi như sau:
Bảng QH: 01 - Cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch
STT

Hạng mục

Tổng diện tích tự nhiên

So sánh
Tăng (+); Giảm (-)

DT.Hiện
trạng (ha)

DT. Quy
hoạch (ha)

24,90

24,90

0

1

Đất ở

1,24

9,78

+ 8,54

2

Đất công trình công cộng

1,36

5,14

+ 3,78

3

Đất cây xanh, mặt nước

2,10

2,48

+ 0,38

4

Đất giao thông

1,25

6,60

+ 5,35

5

Đất thuỷ lợi

0,95

0

- 0,95

6

Đất nông nghiệp

17,50

0

- 17,50

7

Đất chưa sử dụng

0,50

0

- 0,50

8

Đất dự trữ

0

0,90

+ 0,90

* Kết luận
Phương án quy hoạch khu trung tâm xã Đan Phượng được xây dựng
trên cơ sở khoa học, có tính khả thi cao và phù hợp với điều kiện thực tế xây
dựng và quản lý của xã.
Sau khi quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã Đan Phượng với quy mô
diện tích là 24,90 ha. thì diện tích một số loại đất tăng lên như: đất ở tăng lên
8,55 ha, giao thông tăng 3,78 ha... các loại đất giảm 100% diện tích hiện trạng
gồm đất nông nghiệp 17,50 ha, đất đất chưa sử dụng 0,5 ha...
Khu trung tâm xã Đan Phượng với chức năng là trung tâm kinh tế, văn
hóa xã hội cho toàn xã sau khi quy hoạch đã điều chỉnh diện tích một số công

- 15
-

- -


trình hiện có như UBND xã, trạm y tế xã...; xây dựng mới nhiều công trình
công cộng như chợ, sân vận động, công viên, cây xanh .. và nhiều công trình
công cộng khác đáp ứng được đời sống và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân.

- 16
-

- -

15