Đảm bảo an ninh tài chính cho doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh khánh hòa

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

ĐỖ ĐỨC BÌNH

ĐẢM BẢO AN NINH TÀI CHÍNH CHO DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KHÁNH HOÀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

KHÁNH HÒA - 2015


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

ĐỖ ĐỨC BÌNH

ĐẢM BẢO AN NINH TÀI CHÍNH CHO DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KHÁNH HOÀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngành:

Quản trị kinh doanh

Mã số:

60.34.01.02

Quyết định giao đề tài:

1850/QĐ-ĐHNT ngày 31/12/2013

Quyết định thành lập HĐ:

1080/QĐ-ĐHNT ngày 19/11/2015

Ngày bảo vệ:

01/12/2015

Người hướng dẫn khoa học:
TS. PHAN THỊ DUNG
Chủ tịch Hội đồng:
TS. NGUYỄN THỊ HIỂN
Khoa sau đại học:

KHÁNH HÒA - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài : “Đảm bảo an ninh tài chính cho
doanh nghiệp bất động sản trên đại bàn tỉnh Khánh Hòa” là công trình nghiên cứu
của cá nhân tôi và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình hoa học nào khác
cho tới thời điểm này. Luận văn được xuất phát từ yêu cầu phát sinh trong công việc
để hình thành hướng nghiên cứu. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu trình bày
trong luận văn là trung thực. Các nguồn dữ liệu khác được sử dụng trong luận văn đều
có ghi nguồn trích dẫn và xuất xứ.

Tác giả

Đỗ Đức Bình

iii


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến T.S Phan Thị Dung, với sự tận tình
hướng dẫn và những lời động viên của Cô đã giúp tôi vượt qua nhiều khó khăn trong
quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi chân thành biết ơn Quý thầy cô Trường Đại học Nha Trang đã truyền đạt
những kiến thức, phương pháp nghiên cứu trong suốt quá trình học tập chương trình
cao học vừa qua.
Tôi cũng chân thành cảm ơn các anh chị học viên Cao học Kinh tế năm 2011
những người đã sát cánh với tôi trong suốt quá trình khóa học và có những lời khuyên
thiết thực để hoàn thành tốt khóa học. Tôi đặc biệt cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Thanh
Nhân đã giúp tôi tổng hợp và kiểm tra số liệu.
Cuối cùng, tôi xin phép bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình, đồng nghiệp đã giúp đỡ
và động viên tinh thần, giúp tôi kiên trì hoàn tất bài luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả mọi người!

Trân trọng

Đỗ Đức Bình

iv


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................iii

LỜI CẢM ƠN................................................................................................................iv
MỤC LỤC ......................................................................................................................v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU...........................................................................................ix
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................xi
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ AN NINH TÀI CHÍNH TRONG DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................................4
1.1 Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................................4
1.1.1 Bất động sản ..........................................................................................................4
1.1.2 Kinh doanh BĐS....................................................................................................4
1.1.3 An ninh ..................................................................................................................5
1.1.4 Tài chính DN .........................................................................................................5
1.1.5 An ninh tài chính DN ............................................................................................5
1.2 Quan điểm về an ninh tài chính trong DN kinh doanh BĐS....................................6
1.3 Nội dung của an ninh tài chính DN BĐS: ................................................................7
1.3.1 Cân bằng tài chính .................................................................................................8
1.3.2 Tự chủ tài chính.....................................................................................................9
1.3.3 Khả năng thanh toán ............................................................................................11
1.3.4 Hiệu quả kinh doanh............................................................................................13
1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến an ninh tài chính đối với các DN BĐS .................17
1.4.1 Nhóm các nhân tố bên trong................................................................................17
1.4.2 Nhóm các nhân tố bên ngoài ...............................................................................21
1.5 Kinh nghiệm quốc tế về đảm bảo an ninh tài chính cho DN BĐS.........................25
v


1.5.1 Nhật Bản ..............................................................................................................26
1.5.2 Thái Lan...............................................................................................................27
1.5.3 Nước Mỹ..............................................................................................................28

1.5.4 Ireland..................................................................................................................30
Tóm tắt chương 1..........................................................................................................31
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VÀ THỰC TRẠNG AN NINH TÀI CHÍNH TẠI
CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TRONG
THỜI GIAN QUA ......................................................................................................32
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Khánh Hòa .........................................32
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên tỉnh Khánh Hòa .....................................................................32
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh Khánh Hòa .....................................................33
2.2 Tổng quan về các DN BĐS trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa......................................35
2.2.1 Công ty TNHH Minh Phát ..................................................................................35
2.2.2 Công ty Cổ phần Xây dựng Khánh Hòa..............................................................36
2.2.3 Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Vân Phong..............................................36
2.2.4 Công ty cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái .......................................................37
2.2.5 Công ty TNHH MTV Phát triển Nhà Khánh Hòa...............................................37
2.2.6 Công ty Cổ phần phát triển Nhà & Đô thị Nha Trang ........................................38
2.2.7 Công ty Cổ phần Sông Đà-Nha Trang ................................................................38
2.2.8 Công ty Cổ phần đầu tư VCN .............................................................................39
2.2.9 Công ty TNHH Tư vấn & Đầu tư Trung Tín ......................................................40
2.2.10 Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang.........................................................41
2.3 Thực trạng an ninh tài chính tại các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh ..............41
2.3.1 Đánh giá về khả năng cân bằng tài chính ............................................................41
2.3.2 Đánh giá về khả năng tự chủ tài chính ................................................................43
2.3.3 Đánh giá về khả năng thanh toán ........................................................................52
vi


2.3.4 Đánh giá về hiệu quả kinh doanh ........................................................................57
2.4 Đánh giá chung về tình hình tài chính của các DN BĐS Khánh Hòa trong giai đoạn
2010-2014 .....................................................................................................................75
2.4.1 Những kết quả đạt được trong hoạt động kinh doanh BĐS của các DN BĐS trên

địa bàn tỉnh Khánh Hòa ở giai đoạn 2010-2014...........................................................75
2.4.2 Một số tồn tại trong hoạt động kinh doanh BĐS của các DN BĐS trên địa bàn
tỉnh Khánh Hòa ở giai đoạn 2010-2014 .......................................................................76
Tóm tắt chương 2: ........................................................................................................79
CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM BẢO AN NINH TÀI CHÍNH CHO
DN BĐS TỈNH KHÁNH HÒA ..................................................................................80
3.1 Định hướng an ninh tài chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đến năm 2020 ...............80
3.1.1 Chiến lược phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 ........................80
3.1.2 Chiến lược phát triển thị trường BĐS tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 ...............88
3.1.3 Định hướng và quan điểm về an ninh tài chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
Việt Nam đến năm 2020...............................................................................................89
3.1.4 Định hướng và quan điểm về an ninh tài chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 .....................................................................................92
3.2 Một số giải pháp nhằm đảm bảo an ninh tài chính cho DN BĐS tỉnh Khánh Hòa........ 93
3.2.1 Đảm bảo khả năng cân bằng tài chính.................................................................93
3.2.2 Tăng cường khả năng tự chủ tài chính ................................................................94
3.2.3 Cải thiện khả năng thanh toán .............................................................................95
3.2.4 Nâng cao hiệu quả kinh doanh cho các DN BĐS................................................96
3.3 Các kiến nghị ..........................................................................................................97
3.3.1 Đối với Chính phủ ...............................................................................................97
3.3.2 Đối với UBND tỉnh Khánh Hoà ..........................................................................98
Tóm tắt chương 3: ........................................................................................................99
KẾT LUẬN ................................................................................................................100
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................102
PHỤ LỤC
vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
AMC

Công ty quản lý tài sản quốc gia của Thái Lan

BĐS

Bất động sản

CP

Cổ phần

DN

Doanh nghiệp

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FED

Cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ.

ROA

Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản

ROE

Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu

ROS

Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần

TCTD

Tổ chức tín dụng

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

VLC

Vốn lưu động

viii


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Tình hình cân bằng tài chính của các DN kinh doanh BĐS qua 5 năm tài chính ......42
Bảng 2.2 Tỷ suất tự tài trợ của các DN kinh doanh BĐS .............................................43
Bảng 2.3 Tỷ số nợ so với tổng tài sản của các DN BĐS qua 5 năm tài chính ..............46
Bảng 2.4 Tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu của các DN BĐS qua 5 năm tài chính ........47
Bảng 2.5 Tỷ số nợ dài hạn so với vốn chủ sở hữu của các DN BĐS qua 5 năm tài chính ......... 48
Bảng 2.6 Khả năng thanh toán lãi vay của các DN BĐS qua 5 năm tài chính .............50
Bảng 2.7 Khả năng thanh toán ngắn hạn của các DN BĐS qua 5 năm tài chính..........52
Bảng 2.8 Khả năng thanh toán nhanh của các DN BĐS qua 5 năm tài chính ..............54
Bảng 2.9 Khả năng thanh toán tức thời của các DN BĐS qua 5 năm tài chính............55

Bảng 2.10 Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản của các DN kinh doanh BĐS qua 5 năm
tài chính .........................................................................................................................57
Bảng 2.11 Sự tăng/giảm ROA của các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh qua 5
năm tài chính .................................................................................................................58
Bảng 2.12 Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu của các DN kinh doanh BĐS qua 5
năm tài chính .................................................................................................................61
Bảng 2.13 Lãi suất huy động VNĐ/năm dành cho khách hàng DN trong giai đoạn
2010-2014 ......................................................................................................................62
Bảng 2.14 Kết quả so sánh giữa ROE và lãi suất huy động VNĐ/năm dành cho khách
hàng DN.........................................................................................................................63
Bảng 2.15 Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần của các DN kinh doanh BĐS qua 5
năm tài chính .................................................................................................................64
Bảng 2.16 Số vòng quay các khoản phải thu của các DN kinh doanh BĐS trong giai
đoạn 2011-2014 .............................................................................................................67
Bảng 2.17 Kết quả kỳ thu tiền bình quân của các DN kinh doanh BĐS trong giai đoạn
2011-2014 ......................................................................................................................69
Bảng 2.18 Số vòng quay hàng tồn kho của các DN BĐS giai đoạn 2011-2014 ...........71
ix


Bảng 2.19 Sự tăng/giảm số vòng quay hàng tồn của các DN kinh doanh BĐS trong
giai đoạn 2011-2014 ......................................................................................................72
Bảng 2.20 Kết quả vòng quay tổng tài sản của các DN kinh doanh BĐS trong giai
đoạn 2011-2014 .............................................................................................................74
Bảng 2.21 Tỷ suất tự tài trợ của các DN kinh doanh BĐS Khánh Hòa trong giai đoạn
2011-2014 ......................................................................................................................77
Bảng 2.22 Top DN có tổng dư nợ cao trong ngành kinh doanh BĐS Khánh Hòa trong
giai đoạn 2010-2014 ......................................................................................................77
Bảng 2.23 Top DN có khả năng thanh toán tức thời thấp trong ngành kinh doanh BĐS
Khánh Hòa trong giai đoạn 2010-2014 ......................................................................... 78

Bảng 2.24 Chỉ tiêu ROA, ROE bình quân ngành DN BĐS Khánh Hòa giai đoạn
2010-2014 ........................................................................................................ 79

x


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng trong
nền kinh tế. Lượng tài sản của thị trường này thường chiếm khoảng 60% tổng tài sản
quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo các thị trường khác như: thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, hàng hóa dịch vụ, thị trường lao động,
thị trường tài chính.
Thị trường BĐS Việt nam nói chung và tỉnh Khánh Hoà nói riêng hiện còn
nhiều bất. Hơn nữa, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã làm cho thị
trường BĐS đóng băng kéo dài trong thời gian qua. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh
thua lỗ, tiềm lực tài chính có nguy cơ mất ổn định. Trước thực tiễn đó, đề tài “Đảm
bảo an ninh tài chính cho DN bất động sản trên đại bàn tỉnh Khánh Hòa” đã được tác
giả lựa chọn với hy vọng góp phần giúp các DN BĐS Khánh Hòa tham khảo để khắc
phục tồn tại, quản trị rủi ro, điều chỉnh chiến lược phát triển của mình nhằm từng bước
vượt qua khó khăn.
Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá thực trạng an ninh tài chính trong các DN kinh
doanh BĐS tại tỉnh Khánh Hòa. Từ đó, đề xuất một số gợi ý chính sách để đảm bảo an
ninh tài chính cho DN. Đồng thời gia tăng tính an toàn, hiệu quả trong hoạt động đầu
tư của người ngoài DN.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: là an ninh tài chính của các DN
BĐS tỉnh Khánh Hòa thông qua các báo cáo tài chính có kiểm toán từ năm 2010 đến
năm 2014. Phạm vi: Nghiên cứu được thực hiện tại 10 DN kinh doanh BĐS trên địa
bàn tỉnh Khánh Hòa.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích và tổng hợp; Phương pháp
phân tích xu hướng; phương pháp so sánh. Đóng góp của nghiên cứu: Hệ thống hóa lý

luận an ninh tài chính DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Kết quả nghiên cứu giúp
các nhà quản trị tài chính, tại các DN BĐS Khánh Hòa có cái nhìn cụ thể hơn về thực
trạng an ninh tài chính trong DN. Trên cơ sở đó, các DN sẽ tập trung nguồn lực cần
thiết để điều chỉnh hoặc xây dựng các chính sách tài chính cho phù hợp. Đề tài cũng
cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS của tỉnh cho các tổ chức tài chính,
ngân hàng, DN, nhà đầu tư và người tiêu dùng để có quyết định đầu tư đúng đắn về
lĩnh vực này.
Kết cấu luận văn như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về an ninh tài chính trong
DN BĐS. Chương 2: Tổng quan và thực trạng an ninh tài chính tại các DN BĐS trên
địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong thời gian qua. Chương 3: Các giải pháp nhằm đảm bảo
an ninh tài chính cho DN BĐS tỉnh Khánh Hòa.
xi


TÓM LƯỢC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Về mặt lý luận nghiên cứu hệ thống hoá lại các nội dung của an ninh tài chính
DN, bao gồm 4 vấn đề cơ bản: cân bằng tài chính, tự chủ tài chính, khả năng thanh
toán và hiệu quả kinh doanh. Đồng thời xác định những nhân tố ảnh hưởng đến an
ninh tài chính của DN BĐS.
Qua nghiên cứu đã đánh giá được tổng quan và thực trạng an ninh tài chính tại
10 doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh trong thời gian 2010 - 2014. Nguyên
nhân của tình hình trên.
Để giải quyết bài toán cho thị trường BĐS Khánh Hòa phát triển 1 cách ổn
định, bền vững, tăng cường an ninh tài chính cho DN thì một trong những giải pháp
quan trọng là tăng vốn cho DN thông qua kênh huy động vốn từ khách hàng, thông
qua việc chia sẻ lợi nhuận bằng hợp đồng góp vốn, hoặc phát hành trái phiếu dài hạn,
giúp DN tăng thêm nguồn vốn để thực hiện dự án đến kết quả cuối cùng. Ngoài ra, cải
thiện khả năng thanh toán thông qua quản trị chi phí cũng là giải pháp hữu.
Nghiên cứu cũng đã đưa ra một số kiến nghị như: Chính Phủ cần sử dụng các
công cụ đó là: các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng lý để

được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm thiểu rủi ro, hoặc giải pháp chứng khoán hóa
nợ BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn, giải bài toán vốn cho
thị trường BĐS.
Đối với tỉnh Khánh Hòa, việc tăng cường khả năng quản lý trên lĩnh vực BĐS
là giải pháp hết sức cần thiết, công khai, minh bạch các qui hoạch của tỉnh một cách
rộng rãi. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo dựng lòng tin thị trường, giúp thị
trường phát triển nhanh, mạnh, góp phần giúp DN BĐS thuận lợi trong bán hàng, tăng
doanh thu, từ đó nâng cao khả năng an ninh tài chính cho DN.
Từ Khoá: An ninh tài chính doanh nghiệp; Tài chính doanh nghiệp ; Thị trường
bất động sản; Bất động sản Khánh Hoà;

xii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
“Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền
kinh tế thị trường. Lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50% -70%
trong tổng tài sản quốc gia” (Đinh Văn Ân 2011). Sự ra đời của Luật đất đai 2003,
Luật nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 và hệ thống văn bản
pháp quy tương đối đầy đủ và thuận lợi cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam
phát triển. Hơn nữa, khi thị trường này phát triển sẽ kéo theo thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường xây dựng, hàng hóa dịch vụ, thị trường lao động, kéo theo sự phát
triển của thị trường tài chính, ngân hàng…đồng thời tăng thu đáng kể về cho ngân
sách nhà nước.
Cùng với sự phát triển đó, thị trường kinh doanh BĐS Khánh Hòa từng bước
hình thành và có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, đã
góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa, đô thị hóa nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở
cho nhiều tầng lớp dân cư cũng như mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách tỉnh và ổn
định đời sống xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh
còn nhiều bất ổn và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như biến động của
thị trường chứng khoán, thị trường du lịch, tỷ giá vàng, tỷ giá đô la, quá trình quy
hoạch dân cư, cơ chế và chính sách của tỉnh. Hơn nữa, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn
cầu năm 2008 đã làm cho sức mua nhà ở giảm, nhu cầu thuê căn hộ, văn phòng
giảm…làm cho thị trường BĐS đóng băng trong thời gian qua. Chính vì vậy, nhiều
doanh nghiệp kinh doanh BĐS thua lỗ kéo dài, không có khả năng trả nợ, tiềm lực tài
chính có nguy cơ mất ổn định. Do đó, làm thế nào để bảo đảm sự ổn định, an toàn và
phát triển cho các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS? Giải pháp nào để lành mạnh
hóa tình hình tài chính cho các DN BĐS của tỉnh trong thời gian tới? là những câu hỏi
cấp bách nhất của ngành kinh doanh BĐS. Trước thực tiễn đó, đề tài “Đảm bảo an
ninh tài chính cho DN bất động sản trên đại bàn tỉnh Khánh Hòa” đã được tác giả
lựa chọn với hy vọng góp phần giúp các DN BĐS Khánh Hòa tham khảo để khắc phục
tồn tại, yếu kém về mặt quản lý tài chính, quản trị rủi ro, điều chỉnh chiến lược phát
triển của mình nhằm từng bước vượt qua khó khăn. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay,
khi cả thế giới nói chung và nước ta nói riêng đang nỗ lực vượt khủng hoảng.
1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: Đánh giá thực trạng an ninh tài chính trong các DN kinh doanh
BĐS tại tỉnh Khánh Hòa. Từ đó, nghiên cứu đề xuất một số gợi ý chính sách để đảm
bảo an ninh tài chính cho DN nhằm giúp các DN quản trị tài chính có hiệu quả, tạo
điều kiện nâng cao hiệu quả kinh doanh. Đồng thời gia tăng tính an toàn, hiệu quả
trong hoạt động đầu tư của người bên ngoài DN.
Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá thực trạng và khả năng đảm bảo an ninh tài chính đối với các DN kinh
doanh BĐS của tỉnh thông qua các chỉ tiêu tài chính DN.
- Đề xuất một số gợi ý chính sách nhằm giúp các DN đảm bảo an ninh tài chính,
nâng cao hiệu quả kinh doanh trong thời gian tới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: là an ninh tài chính của các DN BĐS tỉnh Khánh Hòa
thông qua các báo cáo tài chính có kiểm toán từ năm 2010 đến năm 2014.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện tại 10 DN kinh doanh BĐS
trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu như trên, nghiên cứu này sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở cho việc
tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ về vấn đề an ninh tài chính trong các DN BĐS và
làm rõ các thực trạng an ninh tài chính tại các DN này.
- Phương pháp phân tích xu hướng: được dùng để rút ra xu hướng vận động về
tình hình tài chính, kết quả sản xuất kinh doanh của 10 DN kinh doanh BĐS trên địa
bàn tỉnh thông qua số liệu của các niên độ kế toán. Trên cơ sở đó, tác giả có thể đánh
giá an ninh tài chính doanh nghiêp một cách chính xác khi loại trừ các rủi ro mà DN
gặp trong quá trình tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Phương pháp so sánh: tác giả dùng để so sánh chỉ tiêu của một DN so với chỉ
tiêu chung của các DN còn lại trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của tỉnh. Từ đó, nghiên
cứu sẽ đánh giá khả năng đảm bảo an ninh tài chính cho từng DN và toàn ngành kinh
doanh BĐS của tỉnh Khánh Hòa.
2


5. Đóng góp của nghiên cứu
Về mặt lý luận: Hệ thống hóa lý luận an ninh tài chính DN nói chung và DN
BĐS nói riêng. Nghiên cứu này có thể làm tài liệu tham khảo cho các sinh viên và học
viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, tài chính và những ai muốn nghiên cứu sâu
hơn các yếu tố an ninh tài chính DN.
Về mặt thực tiễn:
- Kết quả nghiên cứu giúp các nhà quản trị tài chính, tại các DN BĐS Khánh Hòa

có cái nhìn cụ thể hơn về thực trạng an ninh tài chính trong DN. Trên cơ sở đó, các
DN sẽ tập trung nguồn lực cần thiết để điều chỉnh hoặc xây dựng các chính sách tài
chính cho phù hợp nhằm đảm bảo sự ổn định, an toàn tài chính và hiệu quả kinh doanh
cho DN trong thời gian tới.
- Có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách trong
việc định hướng thị trường BĐS Khánh Hòa phát triển theo hướng tích cực, phát huy
vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của tỉnh, phát triển đô thị bền vững.
- Đề tài cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS của tỉnh cho các tổ chức
tài chính, ngân hàng, DN, nhà đầu tư và người tiêu dùng để có quyết định đầu tư đúng
đắn về lĩnh vực này.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn có thể chia làm 3 nội dung:
Chương 1: Cơ sở lý luận về an ninh tài chính trong DN BĐS (Trình bày một số
khái niệm cơ bản, quan điểm về an ninh tài chính trong DN BĐS; nội dung của an
ninh tài chính DN; những nhân tố ảnh hưởng đến an ninh tài chính đối với các DN
BĐS; kinh nghiệm quốc tế về đảm bảo an ninh tài chính trong DN BĐS).
Chương 2: Tổng quan và thực trạng an ninh tài chính tại các DN BĐS trên địa
bàn tỉnh Khánh Hòa trong thời gian qua (Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh
Khánh Hòa; khái quát tổng thể về các DN BĐS trên địa bàn tỉnh; đánh giá và phân
tích thực trạng an ninh tài chính thông qua các chỉ tiêu tài chính tại các DN này; đánh
giá chung về thị trường BĐS Khánh Hòa).
Chương 3: Các giải pháp nhằm đảm bảo an ninh tài chính cho DN BĐS tỉnh
Khánh Hòa (Từ thực trạng an ninh tài chính và đánh giá chung về tình hình BĐS của
tỉnh, nghiên cứu gợi ý một số giải pháp nhằm đảm bảo an ninh tài chính tại các DN
kinh doanh BĐS này).
3


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ AN NINH TÀI CHÍNH TRONG
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số khái niệm cơ bản
Từ trước đến nay, khi đề cập đến vấn đề an ninh, người ta thường nghĩ ngay an
ninh chính trị, quân sự và xã hội với việc đảm bảo an ninh bằng các biện pháp vũ
trang, bằng lực lượng quân sự, bằng các thiết chế pháp luật và cưỡng chế thi hành
pháp luật,…Vấn đề an ninh và đảm bảo an ninh gắn chặt với vấn đề bảo vệ độc lập
chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ. Nhưng cùng với sự phát triển của thời đại, nhận thức về
an ninh được mở rộng. An ninh không phải chỉ là nội dung quốc phòng, cũng không
phải chỉ là giữ quan hệ quốc tế nào đó mà phạm vi nó đề cập rộng hơn, với nhiều đối
tượng khác nhau như: an ninh chính trị, an ninh lương thực, an ninh năng lượng, an
ninh kinh tế, an ninh tài chính…Với mỗi đối tượng cụ thể, khái niệm và nội hàm của
an ninh cũng khác nhau. Trong phạm vi của đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu vấn đề an
ninh tài chính DN. Cụ thể là an ninh tài chính trong các DN kinh doanh BĐS. Những
năm gần đây, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu từ 2008 đến
nay, vấn đề an ninh tài chính được nhắc đến khá nhiều. Hiện nay, khái niệm về an ninh
tài chính DN vẫn chưa được nhận thức thống nhất và còn nhiều cách hiểu khác nhau
về vấn đề này.
1.1.1 Bất động sản
Căn cứ qui định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Kinh doanh BĐS
Theo Bộ Luật Kinh doanh bất động sản của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2014, tại Điều 3 có qui định:
4

- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
1.1.3 An ninh
Khái niệm “an ninh” được hiểu là “yên ổn, không lộn xộn, không nguy hiểm” (từ
điển Tiếng Việt 2004, tr.15).
Theo Wiktionary cũng có định nghĩa “an: yên; ninh: không rối loạn”. Tức là,
“được yên ổn, không có rối ren”.
1.1.4 Tài chính DN
Tài chính DN chính là một trong những bộ phận hợp thành của hệ thống tài chính
quốc gia. Theo Tào Hữu Phùng (2003, tr.9) cho rẳng:
Tài chính DN là quá trình tạo lập, phân phối và sử dụng các quỹ tiền tệ của DN.
Các quỹ tiền tệ này được hình thành, phân phối và sử dụng cho những mục đích nhất
định khi DN tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Quá trình tạo lập và sử dụng
các quỹ tiền tệ đó phát sinh các luồng tiền tệ đi vào và các luồng tiền tệ đi ra khỏi DN,
tạo thành sự vận động của các luồng tài chính của DN.
Như vậy, tài chính DN là một khâu cơ bản quan trọng, qua đó vốn đầu tư được
sử dụng vào sản xuất, thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế. Sự biến động về tài
chính DN sẽ tác động trực tiếp đến các chủ thể kinh tế khác. Tình hình hoạt động của
DN có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nói chung và tài chính quốc gia nói riêng.
Vì vậy, cần phải đảm bảo cho hoạt động tài chính của DN được an toàn và ổn định.
1.1.5 An ninh tài chính DN
Từ các định nghĩa cơ bản nêu trên, ta có thể hiểu an ninh tài chính DN một cách
tổng hợp sau: “An ninh tài chính DN là khái niệm cơ bản để chỉ một trạng thái ổn
định, an toàn của tài chính DN” (Tào Hữu Phùng 2003, tr.13). Trong đó, ổn định được
hiểu là “duy trì được hoạt động bình thường, không có những biến động đột ngột, thất
thường”. Và an toàn được hiểu là “trạng thái không bị nguy hiểm từ phía các tác động
bên trong và bên ngoài”.

Với quan niệm này thì an ninh tài chính DN được hiểu theo nghĩa ổn định và an
toàn các mối quan hệ tài chính trong DN. Nó đề cập và xuất phát từ bản chất của tài
chính DN nên có ý nghĩa rất lớn đến bản thân DN. Nhưng thực chất của vấn đề an ninh
5


tài chính doanh nghiệp chính là mức độ an toàn hợp lý được chấp nhận về hoạt động
tài chính doanh nghiệp để đáp ứng tốt nhất yêu cầu của nhà đầu tư. Bởi lẽ, trên thực tế
các tiêu chuẩn đánh giá cũng như các phương pháp đánh giá tình hình tài chính doanh
nghiệp đều bắt nguồn từ yêu cầu của hoạt động đầu tư và cho vay. Những đối tượng
bên ngoài doanh nghiệp không trực tiếp điều hành doanh nghiệp nên họ không thể có
đầy đủ thông tin về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Họ không thể biết việc
doanh nghiệp sử dụng vốn của mình hàng ngày như thế nào. Vì thế nhà đầu tư luôn
phải đối mặt với rủi ro mất vốn nếu như đầu tư vào một doanh nghiệp làm ăn lỗ, không
có khả năng trả nợ. Cho nên họ phải tính đến yếu tố an toàn, hiệu quả với mức rủi ro
thấp nhất khi quyết định đầu tư vào doanh nghiệp.
Do đó, “An ninh tài chính doanh nghiệp là khái niệm dùng để chỉ trạng thái giữ
được ổn định về tình hình tài chính doanh nghiệp trong giới hạn an toàn cho phép
theo các tiêu chuẩn đánh giá của những người bỏ vốn đầu tư vào doanh nghiệp. Nó
đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra bình
thường và hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro, tổn thất trong quá trình sản xuất
kinh doanh” (Bộ Tài chính 2001, tr.7).
Tóm lại, cả hai quan niệm về an ninh tài chính DN nêu trên đều đề cập đến sự ổn
định và an toàn đối với tài chính DN. Tuy nhiên, quan niệm thứ nhất nhìn nhận về an
ninh tài chính DN một cách chung chung, chưa cụ thể. Trong khi đó, quan niệm thứ
hai xác định rõ rằng an ninh tài chính DN cần phải được xem xét theo quan điểm của
những nhà đầu tư nữa chứ không chỉ riêng bản thân DN. Và việc đảm bảo an ninh tài
chính DN không chỉ là mối quan tâm hàng đầu của các chủ DN, người quản lý mà còn
là yếu tố quyết định đầu tư của những người bên ngoài DN.
1.2 Quan điểm về an ninh tài chính trong DN kinh doanh BĐS

Quan điểm thứ hai về an ninh tài chính DN càng thể hiện rõ nét hơn trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS. Bởi lẽ, “Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc thù, cần
một lượng vốn tự có rất lớn; sau đó cần có vốn vay ngân hàng và phải là đầu tư dài
hạn” (Đặng Đức Thành 2004, tr.19). Như vậy, “vốn” là vấn đề quan trọng chiến lược
trong kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường BĐS nóng lạnh thất
thường, nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân chủ yếu là do các chủ đầu tư thiếu
vốn. Thật ra, việc tìm vốn cho DN BĐS là vấn đề không mới, nhưng ở thời điểm này,
khi kinh tế trong nước và thế giới đang trên đà phục hồi thì hầu hết các DN BĐS vẫn
6


đang lúng túng với việc tìm đâu ra tiền? Nếu không đủ nguồn vốn chủ sở hữu thì các
nhà đầu tư phải tìm vay vốn từ các ngân hàng hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư
dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn… Nhìn chung, hoạt động đầu
tư kinh doanh BĐS cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm của đầu tư phát
triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm khê đọng trong suốt
quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộc đầu tư cho đến khi các
thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến
động và rủi ro xảy ra,…
Đối với nhà đầu tư, người cho các DN BĐS vay cũng phải đối mặt với rủi ro từ
quá trình đầu tư và cho vay. Thông tin về tình hình hoạt động DN là không đồng nhất
giữa DN và các nhà đầu tư nên yếu tố rủi ro mất vốn luôn tiềm ẩn khi thực hiện đầu tư
hoặc cho vay. Như vậy, nhà đầu tư phải chịu rủi ro kép: rủi ro trong kinh doanh của
doanh nghiệp và rủi ro từ chính hoạt động đầu tư của mình. Nhà đầu tư cần phải tìm ra
một mức độ an toàn chấp nhận được khi đầu tư nhằm bảo toàn vốn và thu lãi.
Trong khi đó, các DN BĐS phải quan tâm làm sao tối đa hóa lợi nhuận và tránh
nguy cơ bị phá sản. Cho nên, nhà quản trị DN phải biết phối hợp các yếu tố sản xuất
làm sao để đạt hiệu quả cao nhất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là DN không
quan tâm đến việc trả các khoản nợ vay. Bản thân DN nếu muốn phát triển, tránh rủi
ro phá sản, giữ quan hệ tốt với ngân hàng thì họ phải trả được các khoản nợ đúng hạn.

Tóm lại, mỗi đối tượng quan tâm nhìn nhận DN dưới các góc độ khác nhau.
Nhưng điểm chung ở họ chính là tính an toàn trong hoạt động của DN. Xét theo quan
điểm tài chính thì đó là sự an toàn về các dòng tiền tệ gắn liền với hoạt động tài chính.
Như vậy, an ninh tài chính DN kinh doanh BĐS bắt nguồn từ: yếu tố rủi ro khách quan
trong hoạt động kinh doanh của DN và khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư vào
DN BĐS. Cho nên, an ninh tài chính DN kinh doanh BĐS phải được xem xét không
những theo quan điểm của chính bản thân DN mà còn theo quan điểm của người bên
ngoài DN.
1.3 Nội dung của an ninh tài chính DN BĐS:
Nội dung của an ninh tài chính DN bao gồm 4 vấn đề cơ bản: cân bằng tài chính,
tự chủ tài chính, khả năng thanh toán và hiệu quả kinh doanh. Và trong các DN kinh
doanh BĐS thì an ninh tài chính cũng chứa đựng 4 vấn đề như trên. Bốn nội dung này
tác động lẫn nhau, ảnh hưởng đến tình hình và khả năng tài chính trong DN BĐS. Vì
7


vậy, khi nghiên cứu vấn đề an ninh tài chính DN BĐS đòi hỏi phải xem xét đồng bộ và
thống nhất cả bốn nội dung đó.
1.3.1 Cân bằng tài chính
Cân bằng tài chính phản ánh mối quan hệ giữa nguồn vốn và tài sản của doanh
nghiệp có cùng thời gian tồn tại. Theo nguyên tắc tài chính truyền thống, sự cân bằng
tài chính chỉ được bảo đảm khi: “Tài sản được tài trợ trong một thời gian không thấp
hơn thời gian chuyển hoá tài sản ấy” nói khác đi: “Thời gian của nguồn vốn tài trợ
phải không thấp hơn tuổi thọ của tài sản được tài trợ”. Như vậy, khi tính đến độ an
toàn, ổn định trong việc tài trợ, nguyên tắc cân bằng tài chính đòi hỏi: Tài sản dài hạn
chỉ được tài trợ bởi nguồn vốn dài hạn (nguồn tài trợ thường xuyên); nguồn vốn ngắn
hạn (nguồn tài trợ tạm thời) chỉ tài trợ cho tài sản ngắn hạn.
Cân bằng tài chính được thể hiện qua đẳng thức:
Tài sản ngắn hạn + Tài sản dài hạn = Nguồn vốn ngắn hạn + Nguồn vốn dài hạn
Hay là,

Tài

sản

ngắn hạn

-

Nguồn

tài

trợ tạm thời

=

Nguồn tài trợ
thường xuyên

-

Tài

sản

dài hạn

Nếu nguồn vốn dài hạn lớn hơn tài sản dài hạn thì DN có vốn lưu động (VLC).
Đây là dấu hiệu an toàn đối với DN vì nó cho phép DN BĐS đương đầu được với
những rủi ro có thể xảy xa như việc phá sản của khách hàng lớn, việc cắt giảm tín

dụng của các nhà cung cấp kể cả việc thua lỗ nhất thời.
VLC được xác định bằng công thức:
- VLC = Nguồn vốn dài hạn - Tài sản dài hạn (1)
- Hay VLC = (Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn) - Tài sản dài hạn
- Hoặc VLC = Tài sản ngắn hạn – Nợ ngắn hạn (2)
Công thức này cho thấy có 2 nhân tố ảnh hưởng đến VLC là: nguồn vốn dài hạn
(vốn chủ sở hữu+ nợ dài hạn) và tài sản dài hạn; hoặc tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn.
- Ở công thức (1): Nếu VLC <0: tức là, nguồn vốn dài hạn nhỏ hơn tài sản sử
dụng trong dài hạn. Đồng nghĩa với việc DN đã dùng một phần nguốn vốn có thể sử
dụng trong ngắn hạn để tài trợ cho tài sản dài hạn. Kể cả khi VLC =0 : nguồn vốn dài
hạn của DN vừa đủ để tài trợ cho tài sản dài hạn, cân bằng tài chính trong trường hợp
8


này tuy vẫn đạt được song tính ổn định chưa cao, nguy cơ vi phạm nguyên tắc cân
bằng tài chính vẫn tiềm tàng. Đây là chính sách tài trợ không đem lại sự ổn định và an
toàn, tình trạng bi đát về tài chính của DN đang diễn ra. Ngược lại, VLC >0: có nghĩa
là nguồn vốn thường xuyên cho phép tài trợ toàn bộ cho tài sản dài hạn và tài trợ một
phần cho tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn. Và an ninh tài chính DN được đảm bảo.
- Ở công thức (2): Nếu VLC >0: Có nghĩa là số tài sản ngắn hạn có thể thu được
nguồn tiền trong ngắn hạn. Nguồn tiền này không những cho phép trả được toàn bộ
các khoản nợ ngắn hạn mà còn thu được một số tiền nhất định. Nó cho phép DN có
được một khoản tiền trong ngắn hạn để đảm bảo các khoản nợ ngắn hạn. Nếu VLC < 0
cho chúng ta biết rằng số tài sản ngắn hạn có thể đưa lại những khoản thu không đủ
trang trải cho các khoản nợ ngắn hạn. Nó không có một độ an toàn ngắn hạn nào do số
tiền tệ tăng thêm từ số tài sản ngắn hạn. Tuy nhiên, cân bằng tài chính có thể đạt được
nếu tài sản ngắn hạn quay vòng nhanh hơn nhiều so với các khoản nợ ngắn hạn.
Tóm lại, cân bằng tài chính được định nghĩa bởi sự cân bằng giữa tài sản
và nguồn vốn, bởi sự điều hòa giữa thời gian biến đối tài sản thành tiền và nhịp độ
hoàn trả các khoản nợ tới hạn. Cân bằng tài chính truyền thống được thiết lập khi DN

đảm bảo trạng thái dương của VLC. Sự mất cân bằng tài chính là một rủi ro trong hoạt
động của DN.
1.3.2 Tự chủ tài chính
Tự chủ tài chính phản ánh mức độ độc lập của DN BĐS trong việc đáp ứng nhu
cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Không giống như các thị trường BĐS
khác trên thế giới, nguồn vốn cho BĐS ở Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng của
các ngân hàng. Đây là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án nhưng lại là
dòng vốn ngắn hạn. Nếu các DN BĐS hoạt động chủ yếu bằng nguồn vốn tự có thì
tính tự chủ của DN cao và có được sự độc lập trong việc sử dụng vốn phục vụ nhu cầu
kinh doanh của mình mà ít chịu tác động từ những quyết định của nhà cung cấp vốn
cho DN. Trong trường hợp, DN đi vay quá nhiều so với số vốn tự có sẽ đưa đến việc
phân bổ lại nguồn vốn và DN có thể bị chi phối bởi các điều kiện do người cho vay đặt
ra. Điều đó có nghĩa là các DN BĐS bị mất tự chủ.
Cân bằng tài chính là điều kiện cơ bản để duy trì tự chủ tài chính. Khi mất cân
bằng tài chính DN phải sử dụng các biện pháp tài trợ bất thường như kéo dài thời hạn
trả nợ, hoãn nợ hay vay mới để trả nợ cũ. Việc mất cân bằng tài chính đòi hỏi DN phải
9


có những khoản vốn góp thêm bằng tiền hoặc tăng cường tín dụng ngắn hạn của ngân
hàng. Khi đó, việc phân chia lại nguồn vốn sẽ làm cho DN mất tính tự chủ. Tính tự
chủ về tài chính của mỗi DN được phản ánh qua các tỷ số đòn bẩy tài chính.
- Tỷ suất tự tài trợ: Đánh giá mức độ tự chủ về tài chính của DN và khả năng bù
đắp tổn thất bằng vốn chủ sở hữu. Để xác định mức độ phù hợp về tỷ lệ vốn chủ sở
hữu trong nguồn vốn của DN sẽ phụ thuộc rất lớn vào hoạt động và chính sách của
từng DN cũng như từng ngành. Tỷ suất tự tài trợ càng cao khả năng tự chủ tài chính
càng cao, tình hình tài chính của DN càng lành mạnh và ngược lại. Theo tổng kết, tỷ
suất này nằm trong khoảng 0.55 đến 0.75 là đảm bảo tự chủ tài chính. Nếu tỷ số lớn
hơn 0.75 cho thấy DN chưa tận dụng đòn bẩy tài chính nhiều.
Tỷ suất tự tài trợ

Vốn chủ sở hữu

=

Tổng nguồn vốn
- Tỷ số nợ so với tổng tài sản: Tỷ số này cho biết có bao nhiêu phần trăm tài sản
của DN là từ đi vay. Qua đây biết được khả năng tự chủ tài chính của DN. Tỷ số này
mà quá nhỏ, chứng tỏ DN vay ít. Điều này có thể hàm ý DN có khả năng tự chủ tài
chính cao. Song nó cũng có thể hàm ý là DN chưa biết khai thác đòn bẩy tài chính, tức
là chưa biết cách huy động vốn bằng hình thức đi vay. Ngược lại, tỷ số này càng cao
càng chứng tỏ mức độ phụ thuộc của DN vào chủ nợ càng lớn, mức độ độc lập về mặt
tài chính càng thấp làm ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo an ninh tài chính của DN.
DN sẽ càng có ít cơ hội và khả năng để tiếp nhận các khoản vay do các nhà đầu tư tín
dụng không mấy mặn mà với các DN có hệ số nợ trên tài sản cao.
Tỷ số nợ so với tổng tài sản

=

Tổng nợ
Tổng tài sản

- Tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu: Là chỉ số đánh giá mức độ sử dụng nợ và qua
đó đo lường được khả năng tự chủ tài chính của DN. Nó cho ta biết về tỷ lệ giữa 2
nguồn vốn cơ bản (nợ và vốn chủ sở hữu) mà DN sử dụng để chi trả cho hoạt động của
mình. Hai nguồn vốn này có những đặc tính riêng biệt và mối quan hệ giữa chúng
được sử dụng rộng rãi để đánh giá tình hình tài chính của DN. Tỷ lệ tổng nợ trên vốn
chủ sở hữu cũng phụ thuộc nhiều vào ngành, lĩnh vực mà công ty hoạt động. Với
ngành kinh doanh BĐS cần sử dụng nhiều vốn thì tỷ lệ tổng nợ trên vốn chủ sở hữu
cao hơn. Thông thường, nếu hệ số này lớn hơn 1, có nghĩa là tài sản của DN được tài

10


trợ chủ yếu bởi các khoản nợ, còn ngược lại thì tài sản của DN được tài trợ chủ yếu
bởi nguồn vốn chủ sở hữu. Về nguyên tắc, hệ số này càng nhỏ, có nghĩa là nợ phải trả
chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng tài sản hay tổng nguồn vốn thì DN ít gặp khó khăn hơn
trong tài chính. Tỷ lệ này càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc
phá sản của DN càng lớn.
Tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu

=

Tổng nợ
Vốn chủ sở hữu

- Tỷ số nợ dài hạn so với vốn chủ sở hữu: Tỷ lệ nợ dài hạn trên vốn chủ sở hữu
cũng tương tự như tỷ lệ tổng nợ so với vốn chủ sở hữu, tuy nhiên ở đây chúng ta chỉ
quan tâm đến nợ dài hạn, là những khoản nợ chưa phải trả trong năm tới. Mục đích của
việc sử dụng tỷ lệ nợ dài hạn trên vốn chủ sở hữu là để thấy được mức độ tài trợ bằng
vốn vay một cách thường xuyên qua việc loại bỏ các khoản nợ ngắn hạn. Tỷ số này
càng lớn thì tình hình vay nợ của công ty càng nhiều, rủi ro càng cao và ảnh hưởng
xấu đến an ninh tài chính.
Tỷ số nợ dài hạn so với vốn chủ sở hữu =

Nợ dài hạn
Vốn chủ sở hữu

- Khả năng thanh toán lãi vay: Dùng đế đo mức độ mà lợi nhuận phát sinh do sử
dụng vốn để đảm bảo trả lãi vay hàng năm như thế nào. Thông thường, hệ số này càng
lớn thì rủi ro cho chủ nợ càng nhỏ. Nếu hệ số lớn hơn 1, DN sẽ được coi là có khả

năng thanh toán lãi cho chủ nợ. Nếu tỷ số này càng thấp (dưới 1) thì DN không có khả
năng thanh toán lãi vay do lợi nhuận tạo ra không đủ bù đắp chi phí trả lãi, các chủ nợ
có thế đi đến kiện tụng và tuyên bố phá sản. Vì thế, an ninh tài chính của DN càng bị
đe dọa. Tuy nhiên, hệ số khả năng trả lãi chỉ cho biết khả năng trả phần lãi của khoản
đi vay, chứ không cho biết khả năng trả cả phần gốc lẫn phần lãi ra sao.
Khả năng thanh toán lãi vay

=

Lợi nhuận trước thuế + chi phí lãi vay
Chi phí lãi vay

1.3.3 Khả năng thanh toán
Khả năng thanh toán được hiểu là khả năng của DN có thể trả các khoản nợ đến
hạn. Các khoản nợ của DN luôn gắn với thời hạn phải thanh toán. Tương tự, khi bán
hàng BĐS, DN không phải lúc nào cũng thu được tiền ngay mà phải có thời hạn chấp
thuận thanh toán cho khách hàng. Mặt khác, chu kỳ sản xuất kinh doanh của mỗi DN
BĐS thường đòi hỏi thời gian 3 đến 5 năm để hoàn thành một dự án phát triển BĐS.
11


Khi các khoản nợ của DN đến hạn, DN phải sử dụng tài sản sẵn có để thanh toán.
Nhưng DN không thể sử dụng thành phẩm, vật tư của mình mà phải dùng tiền để
thanh toán.
Khả năng thanh toán phụ thuộc vào tính chất của tài sản dùng để thanh toán. Nói
cách khác, nó phụ thuộc vào khả năng chuyển đổi thành tiền của các tài sản sử dụng
trong hoạt động sản xuất kinh doanh của DN, cụ thể là số lượng tiền tệ thu được sẵn có
từ hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, khả năng thanh toán phụ thuộc vào vòng quay của
hàng tồn kho, các khoản phải thu khách hàng, phải trả khách hàng.
Trong ngắn hạn khả năng thanh toán phụ thuộc vào tính tương quan giữa các

khoản nợ so với tài sản và khả năng chuyển thành tiền của tài sản của DN. Trong dài
hạn, khả năng thanh toán phụ thuộc vào tình hình biến động của vốn chủ sở hữu do
ảnh hưởng của kết quả kinh doanh. Các khoản lãi làm tăng vốn chủ sở hữu, ngược lại
các khoản lỗ làm giảm nguồn vốn này.
Khả năng thanh toán là một chỉ tiêu quan trọng giúp cho người cho vay đánh giá
khả năng của DN trong việc trả các khoản gốc và lãi tiền vay. Đồng thời, khi DN lâm
vào tình trạng không có khả năng thanh toán trong ngắn hạn chứng tỏ tình hình tài
chính đang gặp khó khăn. Nếu kéo dài thì nguy cơ phá sản là không thể tránh khỏi.
Khả năng thanh toán là dấu hiệu tập trung nhất biểu hiện khả năng đảm bảo an
ninh tài chính của DN. Khi không có nguồn vốn cần thiết để trả nợ đến hạn trong khi
tổng số các khoản nợ lớn hơn tổng tài sản thì DN mất khả năng thanh toán hoàn toàn.
Và an ninh tài chính DN không được đảm bảo khi đó khả năng lâm vào tình trạng phá
sản của DN là không thể tránh khỏi. Ngược lại, DN BĐS có đủ nguồn vốn cần thiết để
trả các khoản nợ đến hạn, trong khi tổng tài sản của DN lớn hơn tổng các khoản nợ thì
an ninh tài chính được đảm bảo. Một DN có thể hoạt động kinh doanh có lãi nhưng có
thể không có khả năng thanh toán. Bởi vì, DN không có đủ số tiền cần thiết để trả các
khoản nợ đến hạn.Ta có một số chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán đó là:
- Khả năng thanh toán ngắn hạn: Phản ánh việc DN có thể đáp ứng nghĩa vụ trả
các khoản nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn hay không. Khi hệ số < 1 thì tài sản ngắn
hạn không đủ bù đắp cho nợ ngắn hạn. Tỷ số >1 thể hiện khả năng thanh toán ngắn
hạn của DN trong tình trạng tốt. Nói chung, chỉ số này ở mức từ 2 đến 3 được xem là
tốt. Nếu tỷ số này quá cao thì lại là một biểu hiện không tốt do tài sản ngắn hạn quá
nhiều (tiền mặt, khoản phải thu, hàng tồn kho...) làm ảnh hưởng đến khả năng sinh lời
của DN.
12


Tài sản ngắn hạn
Nợ ngắn hạn
- Khả năng thanh toán nhanh: Thông thường biến động từ 0.5 đến 1, lúc đó khả

Khả năng thanh toán ngắn hạn

=

năng thanh toán của DN được đánh giá là khả quan. Tuy nhiên, để kết luận hệ số này
tốt hay xấu thì cần phải xem xét đến bản chất và điều kiện kinh doanh của DN. Riêng
các DN kinh doanh BĐS thì hệ số này nằm trong khoảng từ 0.5 đến 2 được đánh giá là
có khả năng thanh toán tốt. Nếu hệ số này < 0.5 thì DN đang gặp khó khăn trong việc
thanh toán nợ và để trả nợ thì DN có thể phải bán gấp hàng hóa, tài sản để trả nợ.
Nhưng nếu hệ số này quá cao (lớn hơn 2) thì cũng không tốt bởi vì tiền mặt tại quỹ
nhiều hoặc các khoản phải thu lớn sẽ ảnh hưởng không tốt đến hiệu quả sử dụng vốn.
Tài sản ngắn hạn – hàng tồn kho
Nợ ngắn hạn
- Khả năng thanh toán tức thời: Chỉ tiêu này cho biết khả thanh toán nhanh nhất
Khả năng thanh
toán nhanh

=

các khoản nợ ngắn hạn vì tài sản dùng để trả nợ có tính thanh khoản cao nhất (tiền).
Chỉ tiêu này cho biết, với dòng tiền thuần tạo ra từ các hoạt động của mình trong kỳ,
DN có đủ khả năng bảo đảm được khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn hay
không. Do đặc điểm của lĩnh vực kinh doanh BĐS cần lượng tiền và tương đương tiền
ít nên hệ số này thường xuyên biến động từ 0.1 đến 1 là đảm bảo. Nhưng nếu hệ số
này quá nhỏ thì nhất định DN sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ.
Khả năng thanh toán tức thời

=

Tiền + Các khoản tương đương tiền

Nợ ngắn hạn

1.3.4 Hiệu quả kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh hay hiệu qủa sử dụng vốn là một phạm trù kinh tế phản ánh
trình độ sử dụng các nguồn lực của DN để đạt được kết quả cao nhất với chi phí thấp
nhất. Xét theo quan điểm tài chính, thì hiệu quả sử dụng vốn được hiểu là mối quan hệ
giữa hai yếu tố đầu vào - vốn đầu tư và đầu ra - lợi nhuận. Kinh doanh có hiệu quả sẽ
tạo điều kiện cho việc bổ sung khả năng tự tài trợ của DN. Kinh doanh có hiệu quả là
tiền đề cơ bản cho việc tăng cường tính ổn định và tự chủ tài chính của DN. Đành
rằng, có những nguồn vốn ổn định khác ngoài khả năng tự tài trợ như việc tăng vốn,
các khoản vay trung và dài hạn. Nhưng với khả năng tự tài trợ không đủ lớn DN sẽ
phải trông cậy nhiều vào nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài. Người cho DN vay chỉ chấp
nhận các khoản cho vay dài hạn nếu như khả năng tự tài trợ có được từ hoạt động kinh
doanh của người đi vay là cao, đảm bảo việc hoàn trả gốc và lãi vay.
13