[Tiểu luận cao học Thị trường Bất động sản] Vai trò của các tổ chức tín dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG …………………

----------------

TIỂU LUẬN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài:
U

Phân tích vai trò các tổ chức tài chính tín dụng đối với
thị trường bất động sản
Họ và tên : …………..
Mã HV

: ………….

Lớp

: ………

Hà Nội, 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ………………..

----------------

TIỂU LUẬN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài:
U

Phân tích vai trò các tổ chức tài chính tín dụng đối với
thị trường bất động sản

Hà Nội, tháng 6 năm 2016


PHẦN 1.
MỘT SỐ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TỔ CHỨC TÀI CHÍNH TÍN DỤNG.
1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bất động sản: a) Đất đai; b) Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về
bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong một không gian,
thời gian xác định.
2. Khái niệm tổ chức tài chính tín dụng và các hoạt động của tổ chức tài
chính tín dụng
2.1. Khái niệm Tổ chức tín dụng và định chế tài chính
a. Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch
vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng,
cung ứng các dịch vụ thanh toán. Vai trò quan trọng của tổ chức tín dụng là đảm
bảo huy động vốn đầy đủ và kịp thời, đó là hình thức huy động mà các doanh

nghiệp hiện nay thường lựa chọn do nó có chi phí huy động thấp nhất.
31T

T
1
3

T
1
3

T
1
3

T
1
3

31T

b. Tổ chức tín dụng bao gồm hai loại: ngân hàng và tổ chức tín dụng phi
ngân hàng.
T
1
3

T
1
3

T
1
3

31T

+ Ngân hàng
Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Theo tính chất và
mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân
hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và
các loại hình ngân hàng khác. Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền
tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số
tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán.


+ Tổ chức tín dụng phi ngân hàng
Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực
hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các
hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài
khoản của khách hàng. Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài
chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác.
c. Tổ chức tín dụng và định chế tài chính
Nội hàm của khái niệm Tổ chức Tín dụng nhỏ hơn của khái niệm Định chế
tài chính. Định chế tài chính hay Tổ chức tài chính là các tổ chức thương mại và
công cộng hoạt động trong lĩnh vực tài chính, tham gia vào việc trao đổi, cho
vay, đi mượn và đầu tư tiền tệ. Thuật ngữ này thường được sử dụng để thay thế
cho thuật ngữ các trung gian tài chính. Theo quy ước, các định chế tài chính
gồm có các Tổ chức tín dụng, Công ty bảo hiểm, Công ty Quản lý quỹ, Quỹ đầu

tư và những người môi giới đầu tư
2.2. Hoạt động của các tổ chức tín dụng hay định chế tài chính
Các hoạt động chủ yếu của một tổ chức tín dụng
Huy động vốn: gồm Nhận tiền gửi, Phát hành giấy tờ có giá, Vay vốn
giữa các tổ chức tín dụng, Vay vốn của Ngân hàng Nhà nước.
•

Cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu
thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính.
•

•

Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ: Mở tài khoản, Dịch vụ thanh toán,
Dịch vụ ngân quỹ, tham gia các hệ thống thanh toán.
Các hoạt động khác: Góp vốn, mua cổ phần, Tham gia thị trường tiền tệ,
Kinh doanh ngoại hối và vàng, Nghiệp vụ uỷ thác và đại lý, Kinh doanh bất
động sản, Kinh doanh và dịch vụ bảo hiểm, Dịch vụ tư vấn...
•


PHẦN 2.
PHẤN TÍCH VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TÀI CHÍNH TÍN DỤNG
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Vai trò chung của tổ chức tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản
Đối với thị trường bất động sản, vai trò của tổ chức tài chính tín dụng bao gồm:
Cấp tín dụng (cho vay, thế chấp) cho tổ chức, cá nhân tham gia thị trường
bất động sản dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có
giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính;
•

•

Đầu tư vào thị trường bất động sản;

Trung gian giao dịch liên quan thị trường bất động sản: Dịch vụ thanh
toán, Mở tài khoản, Dịch vụ ngân quỹ, tham gia các hệ thống thanh toán;
•

•

Dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản;

Huy động vốn từ thị trướng bất động sản: nhận tiền gửi, phát hành giấy
tờ có giá cho các tổ chức, cá nhân liên quan bất động sản (từ các tổ chức kinh
doanh bất động sản huy động tiền đặt cọc của người mua, từ kết quả mua bán
giao dịch bất động sản).
•

Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua nhiều
biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995
đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và
sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường BĐS lúc này mang đặc trưng của
giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh
chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban
hành Nghị định số 18/ NĐ-CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ-CP
ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997.
Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ
vào thị trường BĐS, cầu BĐS tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm

2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ
tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường
vào những năm 2007-2008. Tuy nhiên, ngay sau đó “quả bóng” BĐS đã xì hơi,
bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường BĐS gặp khó khăn
về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các
doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản. Trước áp lực đó, Ngân


hàng Nhà nước (NHNN) đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng
thương mại (NHTM) kiểm soát chặt tín dụng BĐS. Giai đoạn 2009-2013, hàng
tồn kho tăng cao và một lần nữa thị trường lại rơi vào trạng thái đóng băng.
Những biến động trên đã để lại không ít hệ quả như hàng tồn kho BĐS lớn,
nợ xấu đối với các khoản cho vay BĐS tăng cao, nhiều doanh nghiệp kinh doanh
BĐS báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí giải thể... Để tháo gỡ khó khăn cho thị
trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đầu năm 2013, Chính phủ đã ban
hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó
khăn cho thị trường; Quốc hội đã điều chỉnh giảm thuế giá trị gia tăng xuống
còn 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10% đối với nhà ở xã hội và
nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 kể
từ ngày 1/7/2013; Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày
8/2/2013 hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu ngân sách
nhà nước theo Nghị quyết số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số
02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các
dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở
thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và Thông tư số
07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng được vay
hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng ban
hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định về cho vay hỗ
trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.
Sau khi các giải pháp trên được triển khai, nhiều chính sách ưu đãi thuế đã

được thực hiện, NHTM cũng đã hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong việc
cho vay mua nhà ở, tình hình thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói
riêng đã có những chuyển biến tích cực. Cơ cấu nguồn cung hàng hóa bắt đầu có
sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường, tâm lý nhà đầu tư, người
mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường dần được
hồi phục.
Bước sang năm 2014 là năm thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực,
dự báo cho sự phát triển mạnh mẽ vào năm 2016 và những năm tiếp theo. Tuy
nhiên, để thị trường thực sự phục hồi và phát triển trong thời gian tới, thị trường
BĐS Việt Nam cần một nguồn vốn rất lớn và mang tính dài hạn. Bên cạnh các
giải pháp nhằm thúc đẩy và phát triển các định chế tài chính, kênh trung gian
huy động vốn hiệu quả từ các nguồn như quỹ đầu tư tín thác, qua thị trường
chứng khoán… cũng cần đặc biệt quan tâm. Trước mắt, cần có những chính


sách để phát huy tốt vai trò của nguồn vốn truyền thống đang cung ứng chủ yếu
trên thị trường BĐS, đó chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Sau đây, học viên xin phép phân tích chi tiết các vai trò của tổ chức tài
chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.
2. Chức năng cấp tín dụng (cho vay, thế chấp)
Cho vay thế chấp là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể
nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất
động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay
vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh
doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng
hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê, ...Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả
hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu
tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động
đến cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt
động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải
đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và
phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân
hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng
các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
Tại Việt Nam, tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây dựng bất động
sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30%
tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động
sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của tổng dư nợ.
“Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín
dụng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản.
Cho vay bất động sản là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân hàng vì
được bảo đảm bằng một tài sản có giá trị cao, có thể được định giá khách quan,
ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì loại tín dụng này không thể dịch
chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác.


Hiện nay, trên thế giới, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản
và phát triển nếu không có tín dụng. Tạo một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn
liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến và lạc hậu chủ yếu
dựa vào nông nghiệp và sức lao động. Ngày nay, người dân trên thế giới chủ yếu
mua bất động sản qua việc đi vay ngân hàng và các tổ chức tài chính, họ không
còn dựa vào vốn liếng tự tích lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai
để đi vay và trả nợ ngân hàng.
Hầu hết các ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho vay bất động
sản. Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro với những biến
động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả nợ của người đi vay.
Trong 5 năm qua, khi tín dụng cho bất động sản co cụm, lập tức thị trường

bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây
dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng.
Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho BĐS khá đa dạng, từ
các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ
hưu trí cho đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp từ nước ngoài…
Còn tại Việt Nam, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay vẫn chủ yếu dựa
vào 2 nguồn chính, đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ trong dân. Cho đến
nay, luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị
trường BĐS Việt Nam. Thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới,
số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS khoảng 270.000 tỷ
đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào BĐS, số dư tín dụng
còn khoảng 190.000 tỷ đồng. Theo báo cáo của NHNN vào thời điểm tháng
12/2013 số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS là 268.000
tỷ đồng. 6 tháng đầu năm 2014 là 350.000 tỷ đồng, tăng hơn 2,78% so với cuối
năm 2013.
Theo số liệu công bố gần đây của các NHTM cho thấy, tín dụng đối với
BĐS thời gian đã bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các NHTM
vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh
nghiệp vẫn còn khó khăn tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS Việt Nam theo hai nhóm: Nhóm thứ
nhất là vay để tạo cung cho thị trường BĐS như các công ty kinh doanh BĐS,
nhà đầu tư; nhóm thứ hai là vay để tạo nên cầu BĐS, đại diện là các hộ gia đình.
Báo cáo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia và NHNN cũng cho


thấy, trong tổng vốn tín dụng BĐS 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), có tới
60,63% (142.650 tỷ đồng) dòng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung BĐS, còn
lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu BĐS. Một tỷ lệ tương tự
cũng được thống kê vào tháng 1/2012: 68% chảy vào nhóm tạo cung và 32%
chảy vào nhóm tạo cầu; thống kê vào tháng 12/2013 là 68,36% và 31,64%.

Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS theo xu hướng tạo cung
nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan
trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của
chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng
trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu
một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã
chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ
xấu của các ngân hàng.
Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã chủ động hơn trong việc đề ra các giải
pháp hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam, biểu hiện rõ nhất là những giải pháp hỗ trợ thị
trường BĐS. Chính phủ đã cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách
Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó
khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà cũng đã
được hưởng lợi từ các khoản vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một cách dễ
dàng hơn. Hiện thực hóa các giải pháp của Chính phủ, NHNN đã phối hợp với
Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu này theo Thông tư 07/2013/TT-BXD.
Mặc dù còn nhiều bất cập và rào cản với gói tín dụng này nhưng tính đến tháng
10/2013, đã có khoảng 7 doanh nghiệp và 939 cá nhân được ký cam kết hỗ trợ
vay mua nhà ở. Tác động tích cực của gói vay ưu đãi là đã tạo hiệu ứng lan tỏa,
giúp thị trường BĐS và ngành công nghiệp vật liệu xây dựng phục hồi.
Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP, NHNN cũng đã cung cấp
các khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD)
cho các công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm
tương đối cao cấp sang các sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm).
Tiếp tục thực hiện Nghị quyết 02/NQ- CP, Quốc hội cũng đã thông qua
việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% hiện tại xuống còn 22%
từ ngày 1/1/2014 và sẽ tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 đối với
hoạt động chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng BĐS, trừ thu nhập từ nhà ở
xã hội. Báo cáo của gần 70 tổ chức tín dụng cho thấy, đã có 71% các khoản vay
cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm và các khoản vay mới có mức lãi suất 10 -

15%/năm.Đây chính là những tín hiệu tốt cho thị trường, đặc biệt là ở góc độ
vốn đầu tư.
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật
thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ
của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997,
1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự
rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại
rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại
lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện
chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ
có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2)
là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc
chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí
nguồn vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi
cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta
có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn
trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát
triển kinh tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải
tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị
trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín
dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng
khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái
phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài
chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển.
3. Chức năng Trung gian giao dịch liên quan thị trường bất động sản
Khi mua bán bất động sản, chủ đầu tư lo lắng sợ bên mua không thanh toán
tiền sòng phẳng khi giao bất động sản và ngược lại thì người mua thường sợ chủ
đầu tư không giao bất động sau khi đã nhận tiền. Để giải quyết vấn đề này thì

các tổ chức tài chính tín dụng đã đứng ra giúp các nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro
trong quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản và chắc chắn về tiến độ
thanh toán giữa các bên mua, bán, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng bất
động sản..
Trong quá trình thực hiện, nếu như các tổ chức tài chính tín dụng được
thông báo về các tình huống đặc biệt đã xảy ra cho một bên (Bên Mua hay Bên
Bán) ví dụ như là: phát sinh sự vỡ nợ, sự hạn chế quyền, sự thừa kế, hoặc phát


sinh một tai biến cho công trình một cách toàn thể hay một phần đến mức có ảnh
hưởng đến giá trị của hợp đồng dịch vụ mà hai bên đã ký thì tổ chức tài chính tín
dụng sẽ xử lý theo các nguyên tắc mà hai bên đã ký kết ngay từ đầu.
Hiện nay đã có rất nhiều các tổ chức tài chính tín dụng thực hiện làm
trung gian thanh toán mua bán động sản như: TPbank, Sacombank,
DongAbank,… Mỗi một ngân hàng đều có những chính sách hỗ trợ khác nhau
mang tính cạnh tranh cao.
4. Chức năng đầu tư vào thị trường bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản cần vốn lớn, nhưng lại có khả năng sinh lời
cao có khả năng tái tạo vốn. Các tổ chức tài chính về mặt bản chất là kinh doanh
hàng hóa tài chính, thu hút vốn và thực hiện các hoạt động đầu tư sinh lời từ
nguồn vốn huy động được. Do vậy, các tổ chức tài chính sẽ tham gia đầu tư bất
động sản nhằm thu lợi nhuận từ nguồn vốn thu hút được đồng thời tái tạo nguồn
vốn, thậm chí mở các công ty con chuyên hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất
động sản.
Gần đây, thị trường cũng chứng kiến nhiều thương vụ công ty con của ngân
hàng bỏ tiền mua lại các dự án bất động sản dưới nhiều hình thức. Có thương vụ
xuất phát từ cấn nợ, siết nợ, có thương vụ xuất phát từ việc chủ đầu tư bí vốn,
còn ngân hàng có thừa tiềm lực tài chính, lại “đánh hơi” được sự béo bở của các
dự án trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi. Trong giai đoạn nợ xấu
ngân hàng đối với bất động sản ở mức cao, các ngân hàng với nguồn lực tài

chính lớn đã mua dự án và phân phối các sản phẩm. Ngân hàng trở thành nhà
đầu tư (hay trung gian xúc tiến) đẩy mạnh việc thực hiện dự án, bán sản phẩm.
Nhằm mục tiêu thu hồi khoản cho vay tối đa, đồng thời thu lợi nhuận từ khoản
cho vay ban đầu về.
Không chỉ mua lại các dự án, hiện không có ngân hàng nào không bắt tay
với chủ đầu tư để xây dựng gói vay phù hợp cho các dự án bất động sản và cho
người mua nhà vay. Chẳng hạn, BIDV đứng ra bảo lãnh và cho vay rất nhiều dự
án, SHB gắn liền với các dự án của Tân Hoàng Minh… Thậm chí, nhiều ngân
hàng còn ký hợp đồng cho vay độc quyền với các dự án.
5. Chức năng Dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc
tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các


bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho
thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.
Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch
liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với
bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc
giao dịch. Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc
với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài
chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào.
Các tổ chức tài chính tham gia vào thị trường bất động sản như một chủ thể
trung gian hỗ trợ tài chính thông qua hoạt động cho vay thế chấp, thanh toán. Do
vậy họ có nhiều thông tin về tài sản bất động sản, đặc biệt trong quá trình định
giá tài sản. Nhiều tổ chức tài chính đã tận dụng ưu thế này để tham gia thị
trường môi giới BĐS như MBLand của MB, Vietinbank AMC của Vietinbank,
SacomReal của Sacombank…

PHẦN 3.
KẾT LUẬN CHUNG VÀ RÚT RA BÀI HỌC
Với những dấu hiệu phục hồi và khả năng phát triển ngày càng rõ nét, dự
báo sẽ có một lượng vốn đầu tư lớn đổ vào thị trường BĐS trong năm 2016 và
những năm tiếp theo. Do đó, đây là thời điểm cần có sự tham gia tích cực của hệ
thống tín dụng ngân hàng theo hướng nới lỏng cơ chế cho vay với chi phí vốn
hợp lý hỗ trợ trực tiếp đối với các chủ đầu tư có dự án thực hiện dở dang; Đồng
thời, là cơ hội đầu tư tốt để các ngân hàng đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng trên
nguyên tắc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, đánh giá đúng tính thanh khoản của
sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vốn đầu tư và nguồn thu từ sản
phẩm đưa vào tiêu thụ, giúp phát triển bền vững thị trường BĐS.
Giải pháp nhằm tăng cường nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng cần tiếp
tục được đẩy mạnh theo hướng mở rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp
lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều
hành tiền tệ, tín dụng của NHNN. Trong đó, ưu tiên tập trung cho vay các dự án
BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp,
lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù
hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay BĐS bị khống chế.
Thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết
với nhau, nhưng không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của ngân hàng thương mại
để cứu thị trường bất động sản hiện nay được. Tín dụng ngân hàng trong xu thế
hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời gian qua, cần có sự điều
chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh,
nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống
các tổ chức tín dụng ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư bất
động sản cần có chiến lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt
động kinh doanh.
Đồng thời, ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau,
hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp; chỉ đạo

các tổ chức tín dụng có các gói sản phẩm tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp
phục vụ hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà để ở, đặc biệt là các đối tượng có thu
nhập thấp, có khó khăn về nhà ở (như người có thu nhập thấp ở đô thị, cán bộ,
công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) và được thế chấp bằng chính căn nhà
sẽ mua;


Bên cạnh đó, rà soát, đẩy nhanh, tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các
dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao, đồng thời chủ
động xử lý, trình các cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấp tín dụng vượt
giới hạn cho phép đối với các dự án trọng điểm quốc gia, các dự án phục vụ yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội;
Rà soát, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay, trong đó có các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS để cơ cấu lại nợ một cách phù hợp; đối với các
khách hàng có phương án đầu tư, kinh doanh khả thi, có khả năng bán được sản
phẩm thì được tổ chức tín dụng xem xét cơ cấu lại nợ và tiếp tục cho vay phục
vụ sản xuất.
Tuy nhiên, với những đòi hỏi về vốn của thị trường BĐS, nguồn vốn tín
dụng ngân hàng với những ràng buộc của chính sách tiền tệ, trong thời gian tới
cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính và đa dạng hóa các loại hình huy động
vốn khác như từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS; cơ quan tái cho vay thế
chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS; ban hành quy
định đối với các dự án đầu tư nước ngoài phải hoàn thành công trình với một tỷ
lệ nhất định bằng nguồn vốn nước ngoài trước khi huy động vốn từ các tổ chức
và cá nhân trong nước để đầu tư…


Tài liệu tham khảo:
1. Bộ luật Dân sự 2015;
2. Bài giảng Thị trường bất động sản, TS. Phạm Lan Hương.

3. Tổ chức tín dụng, link:
/>%C3%ADn_d%E1%BB%A5ng