Danh gia tinh hinh hoat dong cua Trung tam ptrien quy dat Tp. HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: LÊ XUÂN LÂM
: 04124034
: DH04QL
: 2004 – 2008
: Quản Lý Đất Đai 30

-TP.Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2008 -


BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ XUÂN LÂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM

Ký tên:

Tháng 7 năm 2008


LỜI CẢM ƠN
Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất
trong lúc con còn nhỏ và cho tới ngày hôm nay con xin tỏ lòng biết ơn
sâu sắc.
Các thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM và đặc biệt quý thầy
cô khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản đã truyền đạt cho em
những kiến thức cũng như kinh nghiệm quý báo trong suốt quá trình
em học tập tại trường.
Cô TS Đào Thị Gọn là người giúp đỡ và chỉ bảo em rất nhiều trong
cuộc sống cũng như trong thời gian thực hiện đề tài công lao này suốt
đời em nhớ mãi.
Anh Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành
Phố Hồ Chí Minh và các Anh chị Phòng Khai thác quỹ đất và quản lý
quỹ đất đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi em rất nhiều trong quá
trình em thực tập tại cơ quan.
Các bạn học chung lớp Quản Lý Đất Đai 30 đã động viên và ủng hộ
trong quá trình thực hiện đề tài này.

Do kiến thức chuyên môn và trình độ hiểu biết còn nhiều hạn chế
nên không tránh khỏi những thiếu xót, rất mong được sự ủng hộ và
giúp đỡ của thầy cô và các bạn.
SVTH: Lê Xuân Lâm


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Xuân Lâm, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của cả
nước, là đầu mối giao thông, liên lạc qua trọng ở trong nước và quốc tế, là nơi thu hút
nhiều nhất đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với diện tích tự nhiên là 209.523,91 ha,
chiếm 8,09% diện tích tự nhiên vùng Đông Nam Bộ và 0.64% diện tích tự nhiên toàn
quốc.
Thành phố là cầu nối giữa hai vùng kinh tế lớn: vùng Đông Nam Bộ và vùng
đồng bằng Sông Cửu Long, trở thành cực tăng trưởng nhanh của tam giác kinh tế của
phía Nam.
TP.HCM là một đô thị năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, vì vậy gây
áp lực rất lớn nhu cầu về đất đai. Công tác quản lý về đất đai trên địa bàn TP.HCM
đứng trước một trọng trách và gặp nhiều bất cập.
Để giải quyết những tồn đọng trong công tác này Trung tâm phát triển quỹ đất
được thành lập với nhiệm vụ tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND
TP.HCM trong công tác quản lý và sử dụng đất đai và đặc biệt là quản lý quỹ đất công
chưa sử dụng hoặc sử dụng chưa đúng mục đích gây lãng phí và thất thoát ngân sách
Thành phố.
Bằng phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng

hợp đề tài “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của
Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là hoạt động thu hồi đất để phục vụ đầu tư dự
án.
Từ đó rút ra một số vấn đề hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Thành
Phố Hồ Chí Minh và những đề xuất nhằm để hoàn thiện công tác.
Qua những kết quả nghiên cứu, đề tài cho thấy sự thành lập Trung tâm phát triển
quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và quan trọng đã tạo quỹ đất sạch
để phục vụ đầu tư các dự án.


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá
của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an
ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia
Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang
cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận,
trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về
đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất
đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm
khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM.
Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt động diễn ra
sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâm kinh tế lớn của
cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập, chính sách đầu tư còn chưa
ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiều nơi, đất công được sử dụng không
đúng mục đích gây nên việc lãng phí và làm thất thoát ngân sách Thành phố.

Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời theo quyết
định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, với chức năng và
nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thành phố và Sở Tài nguyên và
Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ
động đề xuất việc thu hồi đất công để phục vụ các dự án đầu tư. Sự ra đời Trung
tâm như là một giải pháp phù hợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như
cả nước.
Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
đất TP.HCM”
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Tp.HCM
góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở nghiên cứu
rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trong thời gian qua, và đề xuất
những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trình hoạt động của Trung tâm Phát
triển quỹ đất TP.HCM
- Đối tượng nghiên cứu
Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM
- Phạm vi nghiên cứu


Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là
công tác thu hồi đất công để phục vụ dự án
- Ý nghĩa của đề tài
Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạt động
của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất công để phục
vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua. Từ đó khắc phục những hạn chế, góp phần
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở TP.HCM.

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
Các khái niệm
- Thu hồi đất:
Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định
của luật đất đai.
- Nhà nước giao đất:
Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất:
Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi.
- Tái định cư:
Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu
hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến
nơi ở mới.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

- Quỹ đất “sạch” :
Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhằm tạo quỹ đất
hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất và tiến hành đầu tư.
- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư. Đấu giá
quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất
- Kiểm kê đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai
lần kiểm kê.
- Thống kế đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử
dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê
Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

- Đăng ký quyền sử dụng đất:
Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đất xác định
vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính:
Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai
- Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ):
Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc trên
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất:

Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất ổn định.
- Khung giá đất:
Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại
đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
- Bảng giá đất:
Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các
mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có
các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối
với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Tiền sử dụng đất:
Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình
thành pháp nhân mới.
- Quy hoạch sử dụng đất:
Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà nước về
tổ chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả
thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai.

- Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới đây là
một số định nghĩa chung.
Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được.
( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày 12/08/06)
Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khai nhưng đến
thời hạn đó không thực hiện
( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày
03/02/07)
Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằng năm
thì bản thân quy hoạch đã bị treo
( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày
30/10/06)
- Dự án “treo”:
Là các doanh nghiệp được giao các dự án nhưng thực tế không có năng
lực để triển khai.
Là dự án đã được quy hoạch, đã ghi vào kế hoạch sử dụng đất mà sau 3
năm chưa xác định chủ đầu tư.
Là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài thực địa
nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm hơn 24 tháng
so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:
Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được
lập theo đơn vị hành chính

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất:
Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các
loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
- Bản đồ địa giới hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa vật,
địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính
- Bản đồ hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa danh và
một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công:
Là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công
do ngân sách nhà nước chi trả.
- Đơn vị sự nghiệp:
Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực sự
nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật, thể dục thể
thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành
lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vật chất, đảm bảo chi phí hoạt
động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị, chuyên môn được giao. Ngoài ra
đơn vị sự nghiệp được phép thu thông qua hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa
dạng và hầu hết các lĩnh vực.

Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Đất nước ta trong quá trình đổi mới và hội nhập vì vậy pháp luật nói chung và pháp
luật đất đai nói riêng cần phải hoàn thiện hơn để đi vào thực tiễn.
- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử dụng đất
đai
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất
đai
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và bổ
sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị
định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để tính thuế
quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất và đền bù thiện hại khi nhà nước thu hồi đất.
- Công văn 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện việc điều tiết quỹ
nhà ở, đất ở tại chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của UBND TP trong đó
quy định
- Quyết định 15/2001/QD-UB ngày 23/02/2001 quy định trên về đền bù trên đất
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2003 của UBND. TP Hồ
Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/7/2001 của UBND thành phố
quy định hạn mức đất ở tại thành phố.
- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.
- Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001.

- Luật đất đai 2003.
- Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai
- Quyết định 15/2001/QĐ-UB
- Ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hổ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

- Luật đất đai 2003 quy định: (điều 41) nhà nước quyết định thu hồi đất và giao
đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có đầu tư.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại giá đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất ( ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QD-TTg ngày 31/08/2005
của Thủ tướng chính phủ )

- Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
61/2005/QH11 ngày 29/11/2005
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
Hiện nay ở TP.HCM có nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất và tạm
giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, hầu hết các quyết định thu hồi đất này đều
thực hiện trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực). Nhưng đến
nay một số dự án chưa được triển khai đúng tiến độ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến
quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi.
Để đảm bảo quyền lợi người dân, UBND TP phải áp dụng khoản 12 điều 38
Luật đất đai năm 2003 để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không sử dụng trong 12
tháng liền, hoặc các dự án mà chủ đầu tư chậm sử dụng đất trong 24 tháng so với tiến
độ ghi trong dự án, các đơn vị và các tổ chức được nhà nước giao đất việc triển khai
dự án còn quá chậm hoặc cho các đơn vị khác thuê thì sẽ được thu hồi quỹ đất giao
cho các dự án đầu tư có khả thi hơn.
Số liệu báo cáo của Trung tâm Phát triển quỹ đất cho biết từ năm 2003 đến nay,
UBND TP đã có quyết định thu hồi đất dự án, huỷ bỏ quyết định thu hồi, giao đất đối
với 29 dự án không hoặc chậm triển khai thực hiện; chủ đầu tư không có năng lực thực
hiện dự án; dự án không khả thi... Tổng diện tích của các dự án bị thu hồi lên tới
432,5ha; chỉ tính riêng từ đầu năm 2003 đến nay có 10 dự án bị xử lý thu hồi với diện
tích 83ha.
Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tình trạng "dự án ma",
dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự
án sử dụng đất không hợp lý. Không hợp lý từ quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp
lý từ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp lý từ thực hiện quy hoạch sử
dụng đất. Các sân gôn, khu du lịch sinh thái với những diện tích đất siêu rộng vẫn quá
nhiều, nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế.
Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời có quy định
rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Tinh thần của pháp luật về đất đai lúc đó là
khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do Trung tâm phát triển quỹ
đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá.

Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng ứng, cơ chế thu hồi đất
theo dự án được áp dụng phổ biến, khi đất chưa giải phóng mặt bằng lại không phải
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

đấu giá, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc thu hồi đất và UBND
TP.HCM giao trực tiếp cho chủ đầu tư.
Có khi dự án triển khai đầu này mà đầu kia vẫn còn đang thu hồi đất. Nhà đầu
tư phải tham gia trực tiếp vào bồi thường khi thu hồi đất. Khiếu kiện cũng từ đấy mà
phát sinh, có khi kiện về thu hồi đất trái quy hoạch, có khi kiện về thu hồi đất sai thủ
tục, có khi kiện về mức bồi thường không thỏa đáng, có khi kiện về thiếu công bằng
trong bồi thường, v.v. Như vậy, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa ra nhưng áp
dụng chưa nhiều.
Nghị định 84 ra đời quy định cho phép người dân có thể tự đầu tư trên đất đang
sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất
kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở
Với quy định này, nhà đầu tư và người có đất có thể liên doanh, liên kết với
nhau để thực hiện dự án. Thực tế tại TP.HCM có rất nhiều trường hợp người dân có
diện tích đất nông nghiệp lớn, có nhu cầu đầu tư hoặc góp QSDĐ để đầu tư. Quy định
cho phép nhiều người dân đang sử dụng đất liền kề nhau có thể làm đơn đề nghị tự đầu
tư dự án sẽ tạo ra một bước đột phá mới cho các dự án nhà ở. Mặt khác nếu có sự liên
kết đầu tư giữa những người dân có đất với các DN thì dự án sẽ được triển khai nhanh
chóng hơn. Quy định mới trong NĐ 84 sẽ là lối ra cho nhiều dự án, bởi những người
dân có diện tích đất lớn thường có khả năng về tài chính và do vậy rất khó thỏa thuận
đền bù giải tỏa. Khi đã liên kết với các DN, họ sẽ tập trung nguồn lực để cùng DN
kinh doanh ngay trên đất của mình.

Ngoài việc xử lý những dự án “treo”, Trung tâm Phát triển quỹ đất còn đẩy
nhanh việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư khi giao đất hoặc cho thuê đất,
còn thực hiện hạn chế việc giao đất cho các dự án nhỏ lẻ; yêu cầu chủ đầu tư phải thực
hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt...,Thực hiện giao đất
cho các dự án lớn để đảm bảo kết nối hạ tầng, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội; giao đất qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá đất
nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực về vốn, năng lực quản lý điều hành để tiến
hành dự án
Hiện nay TP.HCM với mức độ đầu tư vào bất động sản rất lớn tình trạng
chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm dự án rất phổ biến, trong đó không ít "dự
án ma" sử dụng không đúng mục đích và gây lãng phí. Giá trị của đất phi nông nghiệp
cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, nhiều người muốn có dự án để có điều kiện
chuyển đổi mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp vì vậy điều khó tránh khỏi nhiều
dự án sử dụng đất không hợp lý.
Như chúng ta đã biết đất đai là lĩnh vực dễ dẫn đến tiêu cực, các cơ chế chính
sách cũng như cũng như các văn bản chưa phù hợp do yếu tố khách quan cũng như
điều kiện kinh tế xã hội của mỗi vùng, miền khác nhau. Điều này dẫn đến giá đền bù
gốc và giá kinh doanh lại cách nhau đến nhiều lần, Để đảm bảo công bằng cho người
nông dân thiếu đất và đảm bảo không làm thất thoát ngân sách nhà nước chúng ta cần:
Công khai, minh bạch là giải pháp rất cần thiết. Công khai ở đây là phải công bố rõ
cho dư luận thông tin về dự án, mức đền bù và công khai đấu thầu và chủ đầu tư phải
công bố luôn kế hoạch của mình. Đồng thời, phải quy định nếu giá đất đấu thầu được
cao thì có thể trích lại để hỗ trợ những người mất đất và từng bước công khai hóa
thông tin về quy hoạch sử dụng đất, về dự án, về địa điểm đầu tư. Lúc đó, nhà đầu tư
không phải vất vả trong việc tìm thông tin về địa điểm làm như thế chủ đầu tư và dân
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

rất phấn khởi tạo lòng tin của người dân và tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thân
thiện hơn chủ đầu tư trong và ngoài nước.
I.2 khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của TP.HCM
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực Nam Bộ, trong vùng phát triển kinh tế
trọng điểm phía Nam, nơi hội lưu của các con sông như sông Đồng Nai và sông Sài
Gòn. Thành phố Hồ Chí Minh trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, có tọa độ địa
lý từ 10022’13” đến 11022’17” vĩ độ Bắc và 106 001’25” đến 107001’10” kinh độ Đông,
giáp ranh với các tỉnh: Phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai; phía Đông Nam
giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An, Tiền Giang;
phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh; Phía Nam giáp biển Đông; Phía Bắc giáp tỉnh Bình
Dương.
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.554,47 ha, gồm 19 quận: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Thủ Đức, Bình Tân, Tân
Phú và 5 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước, một trong những đầu mối kinh tế
lớn hội đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt,
đường hàng không, nối liền với các địa phương trong nước và quốc tế.
Hệ thống thương cảng quốc tế Sài Gòn nối liền với các cảng trong nước và thế giới
(như khu cảng Sài Gòn, khu cảng Nhà Bè, khu cảng Cát Lái...).
Hệ thống đường bộ có Quốc lộ 1A nối liền Thành phố với các tỉnh phía Bắc và
các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quốc lộ 22 đi Tây Ninh nối liền với Campuchia;
Quốc lộ 13 qua Bình Dương, Bình Phước nối liền với Quốc lộ 14 kéo dài suốt Tây
nguyên; Quốc lộ 51 nối liền với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu; Quốc lộ 50 đi Long
An, Tiền Giang và nhiều tỉnh lộ nối trực tiếp với các tỉnh xung quanh.
Thành phố cũng là đầu mối cuối cùng của đường sắt thống nhất Bắc – Nam, Sân bay
Tân Sơn Nhất là một sân bay quốc tế lớn của nước ta.

Nhìn chung, vị trí của Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển
thành một đô thị hiện đại, một trung tâm kinh tế lớn và năng động ngang tầm các nước
trong khu vực. Song đó cũng là nhân tố gây sức ép mạnh mẽ đến môi trường và đất đai
của Thành phố.
b) Địa hình, địa mạo
Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một phần diện
tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam.
Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính:
- Dạng đất gò cao:
Có độ cao biến thiên từ 4 đến 32 m. Trong đó phần diện tích có độ cao từ 4 – 10
m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; phần diện tích có độ cao trên 10 m
chiếm khoảng 11% tổng diện tích tự nhiên. Dạng địa hình này phân bố chủ yếu ở
huyện Củ Chi và một phần ở Quận 9, Thủ Đức.
- Dạng đất bằng thấp: Chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên. Độ cao 2 - 4 m, điều
kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi. Phân bố chủ yếu ở các quận nội thành, một

Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

phần ở Thủ Đức, Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và phía Nam huyện Bình
Chánh.
- Dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam: Chiếm khoảng 34% diện tích tự nhiên, độ cao
phổ biến từ 1 - 2 m. Phân bố dọc theo kênh An Hạ, Lê Minh Xuân, Tân Nhựt, Tam
Tân, Thái Mỹ kéo dài từ các huyện Bình Chánh đến Củ Chi, khu vực trung tâm huyện
Nhà Bè, Bưng Sáu Xã của Thủ Đức (cũ) và phía Bắc huyện Cần Giờ.
- Dạng trũng thấp mới hình thành ven biển: Chiếm khoảng 21% tổng diện tích tự

nhiên. Dạng địa hình này có độ cao phổ biến khoảng 0 - 1 m, nhiều nơi có độ cao thấp
hơn mực nước biển, nhìn chung đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ triều hàng ngày.
c) Khí hậu: Thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất
cận xích đạo với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng
12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình cả năm khoảng 28 0C
(dao động trong khoảng 26,6 - 30,10C). Chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và
tháng lạnh nhất khoảng 40C, tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4, thấp nhất là tháng
12.
Lượng bức xạ dồi dào (trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm) nhưng có sự khác biệt
về cấu trúc mùa. Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạ cao vào tháng 4 và
5 (đạt 400 - 500 cal/cm2/ngày). Mùa mưa có bức xạ mặt trời thấp hơn, cường độ bức
xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm2/ngày.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình cả năm khoảng 75%. Có sự chênh lệch rõ rệt theo mùa.
- Lượng mưa: Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực và phân bố không đều, tập trung
chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất vào tháng 7 hoặc tháng 10
- Chế độ gió: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng
gió mùa chủ yếu: Từ ngoài biển Đông thổi về theo hướng Đông Nam - Tây Bắc (thịnh
hành trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4); Từ Ấn Độ Dương thổi về theo
hướng Tây Nam - Đông Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng
10).
Ngoài ra còn có hướng gió từ phương Bắc thổi về, đây là hướng gió thịnh hành trong
tháng 11, 12 và tháng 1. Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan trọng trong
việc bố trí các khu công nghiệp, dân cư, nhất là các ngành công nghiệp có khả năng
gây ô nhiễm không khí.
d) Thuỷ văn: Thành phố nằm giữa hai sông lớn là sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ Đông
và chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai.
- Sông Đồng Nai: Là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn. (Sông Đồng
Nai nối thông qua sông Sài Gòn bằng hệ thống kênh Rạch Chiếc). Tại địa phận Quận
9, sông rộng 400 - 600 m. Lòng sông không sâu so với các sông khác, độ sâu trung

bình 12 - 15 m, dòng chảy trung bình 500 m3/s.
- Sông Sài Gòn: Là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa do vậy
thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh. Chế độ thuỷ văn, dòng chảy của các kênh rạch
trong Thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu của sông Sài Gòn.
- Sông Vàm Cỏ Đông: Sông Vàm Cỏ Đông có rất nhiều sông nhánh nối với hệ thống
kênh rạch khu vực Tây Nam Thành phố.
- Hệ thống kênh rạch của Thành phố có thể khái quát làm hai hệ thống chính: Hệ
thống các kênh rạch đổ vào sông Sài Gòn với hai nhánh chính là rạch Bến Cát và kênh
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Hệ thống kênh rạch đổ vào sông Bến Lức và kênh Đôi, kênh
Tẻ như rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom, rạch Tân Hoá - Lò Gốm... Đặc điểm của các
kênh rạch này là chúng tương đối độc lập và bắt nguồn từ vùng đất cao.
Nét nổi bật chi phối tất cả các chế độ dòng chảy trong khu vực Thành phố là sự xâm
nhập của thuỷ triều. Phân tích biên độ dao động của thuỷ triều tại các trạm Bến Lức,
Gò Dầu Hạ (trên sông Vàm Cỏ Đông), các trạm Nhà Bè, Phú An, Thủ Dầu Một (trên
sông Sài Gòn) cho thấy biên độ dao động thuỷ triều dọc sông Sài Gòn thay đổi và
giảm dần từ cửa sông đến Dầu Tiếng và biên độ dao động của thuỷ triều trên sông
Vàm Cỏ Đông nhỏ hơn trên sông Sài Gòn rất nhiều. Với chế độ dòng triều như vậy
cho nên hầu như các ảnh hưởng và sự trao đổi dòng chảy giữa hai sông Sài Gòn và
Vàm Cỏ Đông rất yếu và đó cũng là nguyên nhân tạo ra các giáp nước (nơi dòng chảy
đổi chiều, tốc độ dòng chảy bằng 0 hoặc gần bằng 0) trên sông Bến Lức và kênh Thầy
Cai.
e) Tài nguyên đất
Theo tài liệu khảo sát thổ nhưỡng, trên địa bàn các huyện và quận ven Thành phố Hồ

Chí Minh, có 6 loại đất chính sau đây:
- Đất cát:
Đất cát có diện tích 6.704 ha, chiếm 3,2% diện tích tự nhiên. Phân bố ở huyện
Cần Giờ.
Đất có tỷ lệ cấp hạt cát cao (76 - 85%), trong đó cấp hạt cát mịn chiếm tỷ trọng
lớn nhất trong tổng số các cấp hạt (47 - 53%), tỷ lệ cấp hạt sét và limon rất thấp (15 17%). Đất cát nghèo mùn, đạm, lân và kali.
- Đất mặn:
Với diện tích 25.559 ha, chiếm khoảng 12,2% diện tích tự nhiên. Phân bố tập
trung ở huyện Cần Giờ.
Loại đất này hình thành trên trầm tích sông, biển và đầm lầy biển bị xâm nhập mặn hơi
chua ở tầng mặt (pH < 5), các tầng ở dưới ít chua đến trung tính, đạt trị số pH 6,5 - 7 ở
độ sâu trên 100 cm.
Đất có thành phần cơ giới nặng; Các chỉ tiêu độ phì ở mức trung bình khá, hàm
lượng chất hữu cơ giàu (2,5 - 3,5%), hàm lượng đạm tổng số tương đối cao (0,2%).
Đất mặn thích hợp cho việc trồng rừng, đặc biệt đối với cây đước, sú, vẹt,...
- Đất phèn:
Chủ yếu là đất phèn tiềm tàng, diện tích khoảng 57.613 ha, chiếm 27,5% diện
tích tự nhiên. Phân bố ở các vùng thấp, trũng, tiêu thoát nước kém như: phía Nam
huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ven sông Đồng Nai, Sài Gòn và phía Bắc huyện Cần Giờ.
Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn). Trong điều
kiện yếm khí phèn ở dạng tiềm tàng, trong phẫu diện chỉ có tầng Pyrite. Khi có quá
trình thoát thuỷ, tạo ra môi trường oxy hoá, tầng Pyrite chuyển thành tầng Jarosite làm
cho đất chua đồng thời giải phóng nhôm gây độc hại cho cây trồng.
Tầng sinh phèn và tầng phèn thường rất nông, nhiều nơi phát hiện ngay ở tầng
đất mặt, hàm lượng lưu huỳnh và các độc tố Fe 2+, Fe3+, Al3+ rất cao. Nhìn chung đất có
độ pH thấp, hàm lượng Cl- và các muối tan rất cao vì đất thường xuyên chịu ảnh
hưởng của nước biển làm cho đất phèn trở nên phức tạp và diễn biến nhanh chóng theo
chiều hướng bất lợi cho sản xuất cũng như môi trường. Mg 2+ và Na2+ chiếm vai trò
chính trong thành phần các cation trao đổi.
Trang 9

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nặng, cùng với sự tích luỹ muối
phá vỡ các keo đất làm cho đất dính dẻo khi ướt, nứt nẻ và cứng khi khô. Do đất phèn
được hình thành trên trầm tích Holocen, cùng với quá trình trầm tích là quá trình vùi
lấp các thân xác thực vật biển trong điều kiện yếm khí nên đất phèn thường rất giầu
các hợp chất hữu cơ (5 - 12%).
Các loại đất phèn có tầng sinh phèn sâu, không còn chịu ảnh hưởng của nước
biển và thường có nguồn nước tưới. Hiện nay, đất phèn đã được khai thác trồng lúa 2 3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả. Còn lại một diện tích lớn các đất phèn có tầng
sinh phèn nông, còn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều được sử dụng cho việc trồng và bảo
vệ rừng ngập mặn.
- Đất phù sa:
Có diện tích khoảng 26.397 ha, chiếm 12,6% diện tích tự nhiên, trong đó loại
đất phù sa ngọt chỉ chiếm khoảng 2,5%. Phân bố chủ yếu ở vùng Nam Bình Chánh và
một số nơi ở Củ Chi, Hóc Môn, độ cao khoảng 1,5 m. Các chất dinh dưỡng về mùn,
đạm, lân và kali rất giàu. Đây là loại đất tốt, cần thiết phải được cung cấp nước tưới,
ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ và sử dụng một phần diện tích cho việc trồng cây ăn
trái.
- Đất xám:
Có diện tích khoảng 40.434 ha, chiếm khoảng 19,3% diện tích tự nhiên. Phân
bố chủ yếu trên vùng đất cao, gò ở huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, quận Thủ Đức,
quận 9 và phía Bắc huyện Bình Chánh.
Đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu hình thành trên mẫu chất phù sa
cổ. Tầng đất thường rất dầy, thành phần cơ giới nhẹ. Đất có phản ứng chua; hàm lượng
mùn, đạm tầng đất mặt khá nhưng rất nghèo kali do vậy trong sản xuất nông nghiệp
phải đầu tư nhiều phân bón.

Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hoá và thích hợp với loại cây
hàng năm và cây công nghiệp ngắn ngày. Trong sử dụng phải chú ý biện pháp chống
xói mòn và rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡng nhất là phân hữu cơ.
- Đất đỏ vàng:
Có diện tích khoảng 3.143 ha, chiếm 1,5% diện tích tự nhiên. Phân bố trên
vùng gò ở huyện Củ Chi và quận Thủ Đức, quận 9.
Đất hình thành trên các sản phẩm phong hoá của các loại đá mẹ và mẫu chất
khác nhau. Đặc điểm chung của nhóm đất này là chua, độ no bazơ thấp, khả năng hấp
phụ không cao, khoáng sét phổ biến là Kaolinit, axit mùn chủ yếu là fuvic, chất hoà
tan dễ bị rửa trôi. Nên ưu tiên sử dụng cho việc trồng các cây như cao su, điều vì có
khả năng bảo vệ và cải tạo đất tốt.
f) Các nguồn tài nguyên khác
- Tài nguyên nước: Nước mặt và nước dưới đất
Nước mặt: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng hạ lưu của hệ sông Đồng
Nai - Sài Gòn, giáp với biển Đông, nên nguồn nước ngọt của sông Đồng Nai là nguồn
nước ngọt chính với diện tích lưu vực khoảng 45.000 km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ
m3 nước. Trong thời gian qua, một số các công trình thuỷ lợi, thuỷ điện được xây
dựng chỉ làm thay đổi lượng nước theo mùa nhưng không thay đổi về tổng lượng nói
chung.
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nông nghiệp
và nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần
Giờ với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm.
Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đất ngọt

phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cá biệt có nơi 20
- 50 m. Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắc huyện Bình Chánh, các
quận Tân Bình, Gò Vấp... trữ lượng khai thác ước tính 300 - 400 m3/ngày.
Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ XX và
bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991. Tổng lưu lượng nước hiện đang khai thác
khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinh hoạt của Thành phố.
Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước, tăng khai thác nước mặt để
dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất.
- Tài nguyên rừng
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 33.857,86
ha đất lâm nghiệp; chiếm 16,16% diện tích đất tự nhiên.
Rừng phân bố tập trung ở Cần Giờ, Bình Chánh và Củ Chi, trong đó chủ yếu là
diện tích rừng ngập mặn Cần Giờ (chiếm khoảng 94% diện tích rừng). Số diện tích còn
lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh tự nhiên và rừng trồng,
với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo lá tràm.
Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinh quyển
được UNESCO công nhận. Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịu mặn (đước,
sú, vẹt,...; khỉ, chim, cá,...).
- Tài nguyên biển
Thành phố Hồ Chí Minh duy nhất ở huyện Cần Giờ là có biển với chiều dài bờ
biển khoảng 15 km kéo dài từ tỉnh Tiền Giang đến giáp ranh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
(ngược) với hai vịnh lớn nhất là vịnh Đồng Tranh và vịnh Gành Rái.
Nguồn lợi từ biển chủ yếu là nuôi trồng thủy hải sản, đánh bắt gần bờ và khai thác
muối. Việc khai thác, đánh bắt xa bờ còn hạn chế do đầu tư chưa đúng mức.
Hiện nay Thành phố đang có chủ trương tận dụng các bãi biển và chuyển đổi cơ
cấu từ lúa năng suất thấp đất làm muối năng suất không ổn định sang nuôi trồng thuỷ
hải sản, đồng thời đầu tư tàu công suất lớn phục vụ khai thác, đánh bắt xa bờ. Tuy
nhiên, vấn đề này cần phải được xem xét nghiêm túc tránh tình trạng xảy ra hiện tượng
xâm mặn.
• Nhận xét chung:

Những thuận lợi:
Việt Nam nằm trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, một khu vực có tốc độ
phát triển kinh tế cao và năng động hàng đầu thế giới. Với vị trí địa lý của mình và lợi
thế phát triển so với cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện vô cùng thuận lợi
để phát triển thành một đô thị hiện đại ngang tầm với các nước trong khu vực.
Là trung tâm khu vực Nam bộ, trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, khu vực kinh
tế phát triển nhất và hiệu quả nhất cả nước, với hệ thống giao thông huyết mạch,
Thành phố Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để phát triển các loại hình dịch vụ cao cấp
như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ khoa học, viễn thông, cảng, vận tải, hậu
cần... cho toàn vùng và khu vực.
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Hệ thống sông rạch tự nhiên phong phú góp phần làm giàu cảnh quan và tạo
điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hệ thống tiêu thoát nước đô thị. Địa hình, địa mạo
tương đối bằng phẳng, quỹ đất đai còn có khả năng đáp ứng cho nhu cầu phát triển đô
thị trong tương lai. Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiên tai bão lụt của Thành
phố Hồ Chí Minh thuận lợi cho môi trường sống dân cư.
Những khó khăn:
Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu lượng
dòng chảy, xâm mặn... gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh hưởng tới
nông nghiệp. Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước
chiếm đến 61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu
đòi hỏi chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình.
Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh thuộc
loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ. Để

tăng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển
đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa. Tuy Thành phố rất
quan tâm đến việc bảo vệ môi trường với nhiều chương trình, dự án nghiên cứu, đánh
giá tác động và đề xuất giải pháp xử lý giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn
chung mức độ ô nhiễm môi trường vẫn còn ở mức khá cao.
I.2.2 Kinh tế xã hội
Thành phố đạt mục tiêu cho giai đoạn 2002 - 2007 tốc độ tăng trưởng tổng sản
phẩm nội địa (GDP) cao hơn giai đoạn 5 năm trước, với mức tăng bình quân là
13%/năm.
Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2002- 2007 cho thấy Thành phố đã đạt được
mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc độ tăng
10,3%/năm của giai đoạn 1996 - 2000.
Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp – xây
dựng và dịch vụ - thương mại:Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá
trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra
là 13%);
Khu vực dịch vụ - thương mại với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình
quân là 9,8%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%);
Nét nổi bật trong cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2005
là các ngành của khu vực dịch vụ đã bắt đầu phát triển khởi sắc và đến giai đoạn 2002
– 2007 mới phát triển mạnh.Tuy vậy các ngành dịch vụ cao cấp chiếm một tỷ trọng
lớn.Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 9,8%/năm so với 8,4%/năm của giai đoạn 19962000.
Các loại hình dịch vụ cao cấp: tài chính - ngân hàng, tín dụng bảo hiểm, viễn
thông, công nghệ thông tin và truyền thông có tốc độ phát triển cao. Các loại dịch vụ
khác như du lịch, giáo dục, y tế... cũng tăng trưởng cao, với tốc độ tăng bình quân hơn
10%/năm trong 5 năm qua. Đây là những loại hình mà Thành phố thật sự có thế mạnh
để phát triển phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang các loại hình
dịch vụ hiện đại.
Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Hồ Chí Minh là
5.168.308 người, chiếm 70,75% tổng dân số toàn Thành phố. Dân số trong độ tuổi lao

động tập trung chủ yếu ở thành thị với số lượng 4.550.981 người, chiếm 85,19% dân
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

số trong độ tuổi lao động của Thành phố. Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch khá
nhanh sang các ngành công nghiệp (34.9%) và dịch vụ (58,8%). Năng suất lao động
chung các ngành kinh tế trên địa bàn Thành phố tăng bình quân 8,5%/năm. Cơ cấu lao
động nông nghiệp có sự dịch chuyển khá nhanh sang các ngành công nghiệp và dịch
vụ. Lao động trong khu vực nông-lâm-ngư nghiệp hiện chỉ còn chiếm 6,3% tổng lao
động đang làm việc trên địa bàn Thành phố và 25% số lao động đang sinh sống ở nông
thôn. Số lượng việc làm mới tạo ra hàng năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước.
Trong khu vực nông thôn ngoại thành, nhiều ngành nghề được khôi phục và phát triển
đã tạo việc làm ổn định cho lao động, đưa nhanh tỷ lệ sử dụng lao động trong nông
nghiệp tăng đều qua các năm. Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trong thời gian
qua đã góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp). Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi
tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: chi cho ăn uống ngày càng giảm
và tương ứng là sự gia tăng tỷ phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác.
Công tác xóa đói giảm nghèo đã đạt được những kết quả hết sức tích cực khả
quan.Trên cơ sở đó, các cấp các ngành đã có kế hoạch triển khai thực hiện, trước mắt
đề ra mục tiêu tập trung hỗ trợ cho hộ nghèo nâng mức thu nhập đầu người trên 5 triệu
đồng/năm. Với bình quân diện tích đất tự nhiên gần 3500 m2/người, do dân cư phân
bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở 13 quận nội thành với mật độ 25.911
người/km2, trong khi đó mật độ dân số của 6 quận ven chỉ khoảng 4.992 người/km2
và mật độ dân số của 5 huyện ngoại thành khoảng 610 người/km2; Căn cứ vào lịch sử
hình thành và phân bố dân cư, có thể phân làm 03 khu vực phát triển đô thị và khu dân
cư nông thôn như sau:

Khu vực trung tâm: Có quá trình định hình và phát triển hàng trăm năm, do vậy hệ
thống cơ sở hạ tầng đô thị hình thành từ lâu với quy mô nhỏ, không còn đáp ứng nhu
cầu phát triển trong tương lai. Toàn bộ diện tích đất đều đã được sử dụng với mật độ
xây dựng rất cao.
Khu vực 6 quận ven: Tuy mật độ dân số thấp hơn so với 13 quận nội thành, nhưng
còn bất cập về phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật không theo kịp với tốc độ
đô thị hóa và phát triển còn mang tính tự phát.
Khu vực 5 huyện ngoại thành: Mật độ dân số khá thấp, các khu vực dân cư phân tán,
thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới.Thành phố đã và đang triển khai nhiều
khu đô thị mới hiện đại trên địa bàn các quận ven và huyện ngoại thành như: Khu đô
thị mới Thủ Thiêm tổng diện tích khoảng 772 ha; Khu Nam Thành phố Hồ Chí Minh
với quy mô khoảng 3.000 ha; Khu đô thị mới Tây Bắc Thành phố với quy mô khoảng
6.000 ha....
Với việc thực hiện các dự án ở các huyện ngoại thành cho thấy tình hình dân số sẽ tập
trung đông hơn các khu kinh tế và khu công nghiệp nhiều sẽ thúc đẩy các các huyện
ngoại thành phát triển mạnh hơn và góp phần quan trọng chung cho sự phát triển kinh
tế xă hội của Thành Phố Hồ Chí Minh.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
I.3.1 Nội dung
−
Khái quát chung trên địa bàn nghiên cứu
−
Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu
−
Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thu hồi đất
phục vụ đầu tư các dự án
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

−
Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm
−
Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
− Phương pháp thống kê:
Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất
để đánh giá, phân tích hiệu quả sử dụng đất, đánh giá biến động đất đai, tính chu
chuyển đất đai và dự báo những cơ sở về mặt định lượng trong công tác dự báo của
quy hoạch.
− Phương pháp kế thừa:
Đây là phương pháp không thể thiếu. Tuy việc thực hiện không khó nhưng để có số
liệu kế thừa một cách chính xác và làm cơ sở cho các phương án quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất để cần lựa nguồn gốc tài liệu có tính pháp lý cao, đồng thời phải xử
lý các kết quả có trước một cách có chọn lọc
− Phương pháp bản đồ:
Là thể hiện kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trong không gian đồ họa với cơ
sở tóan học thống nhất và với một tỉ lệ bản đồ được quy định nhằm phản ánh và minh
họa kết quả nghiên cứu.
Sử dụng phương pháp bản đồ giúp có cái nhìn tổng quát về khu vực nghiên cứu (thành
phố Hồ Chí Minh)
− Phương pháp thu thập thông tin:
Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan. Phân tích đánh giá các nguồn thông tin, số liệu
có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM.
− Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiến với các
chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Trung tâm Phát triển Quỹ đất đang tọa lạc tại 02 Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm
Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM thành lập theo
Quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố và Quyết định số
121/QĐ-TNMT ngày 06.10.2003 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành
Quy định tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Trung tâm đã đi vào hoạt động với cơ
cấu về tổ chức như sau: Trung tâm dựa trên cơ sở áp dụng chế độ Thủ trưởng, kết hợp
nguyên tắc tập trung dân chủ, tôn trọng sự lãnh đạo của Đảng và phát huy dân chủ cơ
sở thông qua hoạt động của các tổ chức Đoàn thể và theo đúng các quy định của Pháp
luật; Giám đốc Trung tâm là người đại diện trước Pháp luật và là chủ tài khoản của
Trung tâm, do Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, trực tiếp lãnh đạo và điều hành
mọi hoạt động của Trung tâm, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố và
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố về kết quả thực hiện Quy chế tổ
chức và hoạt động của Trung tâm, Quy chế tài chính, Quy định về tổ chức và hoạt
động của Trung tâm và các chỉ tiêu nhiệm vụ cụ thể được giao; Dưới Giám đốc Trung
tâm có các Phó giám đốc Trung tâm và các Phòng chức năng giúp việc cho Giám đốc
Trung tâm trên cơ sở phân công nhiệm vụ trên cơ sở văn bản và nội dung cụ thể.
Tổ chức của Trung tâm: Thành lập thêm các phòng như: Phòng Bồi thường, giải
phóng mặt bằng; phòng Cung ứng dịch vụ Pháp lý và Đầu tư. Tách phòng Kế hoạch
Tài chính thành 02 phòng: Phòng Kế hoạch và phòng Tài chính. Củng cố và kiện toàn

bộ máy tổ chức, nâng cao năng lực CBCC hiện có và tuyển dụng lao động có nghiệp
vụ chuyên môn và phẩm chất đạo đức tốt để đủ sức triển khai thực hiện nhiệm vụ năm
2005 và những năm tiếp theo.Thường xuyên tổ chức những cuộc thi nhằm nâng cao
nghiệp vụ chuyên môn của CBCC và hợp đồng lao động trong Trung tâm
Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời là một chính sách đúng đắn trong
việc quản lý Nhà nước về đất đai. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2003 và các văn bản
ban hành dưới Luật có liên quan đến Trung tâm phát triển quỹ đất như: Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07.12.2004 của
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất càng thể làm
rõ ngoài những chức năng và nhiệm vụ được ban hành. Chính vì vậy, Trung tâm phải
có những thay đổi về mặt tổ chức cũng nhu hoạt động sao cho phù hợp với tinh thần
Luật Đất đai 2003 mới ban hành và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, được nêu rõ tại Điều 10 Nghị định 181 quy
định nhiệm vụ mới của Tổ chức phát triển quỹ đất (hay Trung tâm phát triển quỹ đất
TP.HCM) như sau: “thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp
thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án
đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu
hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước có
quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng
Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Trang 16

Phòng
PhòngBồi
Bồithường
thường
giải
phóng
mặt
giải phóng mặtbằng
bằng

Phòng
PhòngTài
Tàichính
chính

Phòng
PhòngKế
Kếhaọch
haọch

BANGIÁM
GIÁMĐỐC
ĐỐC
BAN

Phòng
PhòngKhai
Khaithác
thácvà

và
Quản
lý
quỹ
đất
Quản lý quỹ đất

Phòng
PhòngCung
Cungứng
ứng
Dịch
vụ
và
Đầu
Dịch vụ và Đầutưtư

Phòng
PhòngHành
Hànhchánh
chánh

đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được
giao quản lý”. Bên cạnh đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất đang được các địa phương
nghiên cứu thành lập. Do đó định hướng về mặt tổ chức và hoạt động của Trung tâm
có tính chất rất là quan trọng, góp phần tạo nên một thị trường Bất động sản lành
mạnh, ổn định, khai thác được tiềm năng tối đa từ đất, phát huy hiệu lực quản lý Nhà
nước về đất đai
Trung tâm còn có thêm những chức năng sau: Tổ chức thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu
vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa
cho thuê. Ngoài những nhiệm vụ đã được quy định trong Quyết định số 110/2003/QĐUB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, Trung tâm còn thực hiện một số nhiệm vụ
khác như:
Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng
theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố đối với trường hợp thu hồi đất sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể.
Quản lý quỹ đất Nhà nước đã thu hồi đối với các trường hợp sau: Quỹ đất
được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công
trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố;
Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7,
8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 đối với đất thuộc khu vực đô thị, khu vực
đã có quy hoạch phát triển đô thị
Sơ đồ 1: Bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ đất


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

II.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu
II.2.1 Ban hành các văn bản
Trước khi có luật Đất đai 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn Thành phố gặp nhiều khó khăn, do hệ thống các văn bản của Nhà nước về đất đai
còn chưa được thống nhất và chưa được quy định cụ thể, nhận thức của nhân dân về
luật đất đai, trình độ quản lý chưa tốt, chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ Ngành Địa
chính còn hạn chế, trang thiết bị phục vụ cho công tác chưa đồng bộ.
Ngày 14.7.1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên thừa nhận đất đai
có giá trị, cùng với việc quy định chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất được bảo đảm….Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có sự
chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh. Sự chuyển dịch bất động sản diễn ra
trên quy mô lớn, nhiều khu dân cư, khu công nghiệp, khu chế xuất mới xây dựng đi
vào hoạt động có hiệu quả. Đến thời điểm này thị trường Bất động sản trở nên sôi
động.
Tuy nhiên công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc quản lý, sử dụng đất đai của tổ
chức thiếu chặt chẽ, hiệu quả thấp, để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử dụng đất tùy tiện,
lấn chiếm, mua bán trái phép, thu tiền sử dụng đất chưa đúng nguyên tắc …Trở thành
sự nhức nhối của toàn xã hội, được toàn xã hội quan tâm và đòi hỏi phải giải quyết.
Để từng bước khắc phục những tình trạng trên, đưa việc quản lý, sử dụng đất vào
nề nếp, đúng pháp luật, ngày 22.4.1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị
245/TTg về việc tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (đối với đất chuyên
dùng). Chỉ thị có một số nội dung như sau: Tiến hành kiểm tra, thống kê, đánh giá
toàn bộ hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố; Xác định lại
nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, diện tích đất không sử dụng hết thì phải trả lại
nhà nước (thông qua hình thức thu hồi đất). Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở
ngày càng tăng, UBND Thành phố phải tiến hành quy hoạch đồng bộ khu dân cư, cơ
sở hạ tầng đến các công trình công xây dựng các khu nhà ở để bán, cho thuê hoặc sau
khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng dân tự làm theo quy hoạch. Trong quy hoạch phát
triển khu công nghiệp mới phải bố trí đất đai để di chuyển các xí nghiệp sản xuất công
nghiệp có chất thải độc hại ra khỏi đô thị. Tổ chức di chuyển gấp các xí nghiệp ở gần
các khu dân cư để giảm ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe của người
dân.
Đến năm 1998, nền kinh tế cả nước bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế
khu vực. Thu nhập giảm, sức mua của người dân cũng có phần hạn chế, sản xuất hàng
hóa bị ngưng trệ, do không tiêu thụ được sản phẩm. Trước tình hình đó, nhà nước đã
đề ra nhiều biện pháp kích cầu để kích thích kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho người
dân nhất là những người có thu nhập thấp có nơi ở và việc làm ổn định. Tuy nhiên
chưa có giải pháp thích hợp dung hòa giữa quyền lợi của Nhà nước – nhà đầu tư người sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá bất động

sản tăng lên dẫn đến cơn sốt giá bất động sản năm 2001 -2002.
Trước tình hình đó, thị trường Bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng còn ở bước đầu mới hình thành, đang trong giai đoạn phát triển tự
phát, hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản còn nhiều bất cập do thiếu đồng bộ và
chồng chéo, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống dịch vụ công để hỗ trợ thị
Trang 17


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

trường bất động sản còn thiếu, hệ thống hồ sơ đang ký đất và tài sản trên đất chưa
hoàn thiện…Có thể nói thị trường Bất động sản phát triển không ổn định, hiện tượng
đầu cơ đất đai khá phổ biến: Cơn sốt nhà năm 2001 – 2002 đã kéo dài trong thời gian
khá lâu, giá nhà đất đã tăng gấp nhiều lần. Do đó biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ đất
đai là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường bất động sản hiện nay. Giai đoạn
này thị trường Bất động sản vượt quá sự quản lý của Nhà nước:
Trong thực tế đầu cơ bất động sản diễn ra dưới các hình thức: Đầu cơ hợp pháp của cá
nhân và đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản. Các giao dịch chuyển nhượng
thông qua các thủ tục của Nhà nước và nộp đủ các khoản thuế theo quy định. Đầu cơ
bất hợp pháp của các cá nhân và đơn vị không có chức năng kinh doanh bất động sản
nhằm mục đích trục lợi, mua bán chuyển nhượng giấy tay không nộp thuế, cần có biện
pháp ngăn chặn hình thức đầu cơ này. Các dạng đầu cơ phổ biến thường là đón đầu
trước việc tăng giá đất tại các khu quy hoạch, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
nhưng không đầu tư mà chờ tăng giá để chuyển nhượng lại, mua bán nền nhà tại các
khu quy hoạch của dự án nhà ở, chờ tăng giá để chuyển nhượng lại.
Hệ quả của việc đầu cơ trên là đẩy giá đất tăng cao dẫn đến cơn sốt đất và đất
bỏ hoang hóa sử dụng không hiệu quả. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nếu đầu
cơ sẽ dẫn đến đồng vốn sẽ tập trung vào thị trường này, thiếu vốn cho sản xuất, ảnh

hưởng đến sự phát triển của kinh tế. Nhằm hạn chế tình hình đầu cơ đất đai trên,
Thành phố đã ban hành nhiều biện pháp hành chính như: Ngày 24.5.2001 Thủ tướng
Chính phủ ra Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg về việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc
sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Thông tư 83/2001/TT-BTC
ngày 04.10.2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất
thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố (Đối với loại đất giao cho doanh
nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp). Ngày 25.7.2001, UBND Thành
phố ban hành Chỉ thị 20/2001/CT-UB về thanh tra, quản lý sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tình trạng môi giới thực hiện việc chuyển mục
đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất
hợp pháp vẫn tiếp tục diễn ra và ngày càng diễn biến phức tạp với quy mô ngày càng
lớn. Hậu qủa là phần đất đai sử dụng không hiệu quả, vốn đầu tư của xã hội bị lãng
phí, ảnh hưởng không tốt đến chủ trương và phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố.
Việc san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch đã được duyệt và
triển khai đầu tư xây dựng gặp khó khăn, trở ngại. Việc mua đi bán lại, đầu cơ trục lợi
về nhà đất đã làm tăng giá đất giả tạo, ảnh hưởng đến tiến trình đô thị hoá và dẫn đến
phát sinh nhiều khiếu kiện phức tạp về nhà đất khi thực hiện quy hoạch. Đây là nguy
cơ gây mất ổn định về trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn. Tình hình này có nguyên
nhân chính do việc quản lý lỏng lẻo của bộ máy chính quyền các cấp, các cơ quan
quản lý chuyên ngành về đất đai, công tác thanh tra xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu
kiên quyết và do một bộ phận cán bộ, công chức có tiêu cực.
Để chấn chỉnh tình trạng trên ngày 02.4.2002, UBND Thành phố ra Chỉ thị
08/CT-UB về việc chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thành phố với những nội dung đáng chú ý sau: Mọi hành vi chuyển mục đích sử dụng
đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đều phải xử lý nghiêm minh kịp thời, đúng pháp luật;
Thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng đất tại địa bàn Quận,
Huyện và báo cáo, đề xuất xử lý các vi phạm.
Trang 18

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Xuân Lâm

Bên cạnh đó, ngày 23.4.2003 UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 07/2003/CTUB với chủ trương, chỉ đạo cụ thể nhằm phát triển quỹ nhà ở phục vụ cho các tầng lớp
nhân dân, đặc biệt là cho đối tượng có thu nhập thấp. Đến nay việc giải quyết nhà ở,
chỗ ở cho đối tượng có thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là các
đối tượng có nhu cầu tái định cư của các dự án phát triển hạ tầng, đầu tư phát triển các
khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án chỉnh trang, nâng cấp đô thị của Thành phố.
Nguyên nhân của tình hình trên là do Thành phố chưa tạo được cơ chế, chính sách cụ
thể nhằm thu hút mạnh mẽ và đa dạng hoá các nguồn vốn trong xã hội, thủ tục đầu tư
còn rườm rà, phức tạp mà hiệu lực và hiệu quả thấp, chưa đạt được yêu cầu quản lý.
Nhà nước chưa quy định nghĩa vụ của các doanh nghiệp phải có trách nhiệm
góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân ngay từ khi lập dự án đầu tư xây
dựng hạ tầng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Các cơ quan quản lý chuyên ngành về phát
triển đô thị chưa xây dựng được kế hoạch đồng bộ về đầu tư hạ tầng và các cơ sở phúc
lợi công cộng để hỗ trợ có hiệu quả đối với các dự án nhà ở cho đối tượng có thu nhập
thấp. Để đẩy nhanh việc phát triển đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng có thu
nhập thấp, chỉ thị 07 có những nội dung chính sau: Tăng cường quản lý Nhà nước về
nhà, đất trên địa bàn Thành phố theo khuynh hướng phát triển các dự án nhà ở đầu tư
xây dựng chung cư cao tầng, hạn chế tối đa việc quy hoạch phân lô nhà phố. Tiếp tục
rà soát những dự án đã kê khai đăng ký nhưng nội dung đầu tư không còn phù hợp để
đề xuất chỉnh quy hoạch và dự án theo hướng tăng tỷ trọng xây dựng chung cư cao
tầng, tiết kiệm quỹ đất, tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nâng cao hiệu quả
sử dụng đất
Từ khi có Luật đất đai 2003, công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở TP.HCM
đã có bước tiến rất quan trọng, việc quản lý đất đai đã dần dần đi vào nền nếp.Luật đất
đai 2003 đã tạo điều kiện cho các địa phương xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng.
Việc triển khai Luật đất đau 2003 cũng đã tăng được quyền của người dân đối

với việc sử dụng đất đai trong việc chuyển nhượng, vấn đề về cho tặng, thế chấp... Tuy
nhiên trong quá trình thực hiện, Luật đất đai 2003 đã bộc lộ những bất cập và chưa
được hoàn thiên về trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp, nội dung lồng ghép
giữa quy hoạch sử dụng đất với bảo vệ môi trường và quy định về căn cứ giao đất, cho
thuê đất... nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử
dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai; hạn mức sử dụng đất ở
để xác định thuế nhà đất, bổ sung đối tượng giao đất, thuê đất là tổ chức kinh tế liên
doanh giữa tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, chính sách về
đất ở, nhà ở đối với người nước ngoài.
II.2.2 Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TP.HCM đến năm
2010
Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5
năm 2006 – 2010 của thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng theo trình tự từ trên
xuống và kết hợp từ dưới lên; vừa dựa trên nhu cầu chung của Thành phố về sử dụng
đất (bao gồm cả nhu cầu về sử dụng đất của các Bộ, ngành Trung ương), vừa dựa trên
đề xuất về sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và các quận, huyện trên địa bàn
Thành phố đến năm 2010, đặt Thành phố trong bối cảnh chung của cả nước, của vùng
Đông Nam bộ và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam để dự báo biến động về quỹ đất
gắn liền với tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số và nhu cầu bảo vệ môi trường cho thời
kỳ đến năm 2010. Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được kiểm tra bằng số
Trang 19