Tiểu luận vấn đề đầu tư và chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân

Phần I :Lời mở đầu.
Là một huyện ngoại thành Hà Nội nên Từ Liêm là một trong những
huyện tập trung nhiều khu công nghiệp nhất .Chỉ tính riêng trên đường Cầu
Diễn (đoạn đường nằm trên quốc lộ 32 ) ,dài chưa đầy 4km đã có tới 3 khu,
cụm công nghiệp lớn nhỏ . Đó là các khu công nghiệp Cầu Diễn ,cụm công
nghiệp Minh Khai và khu công nghiệp Lai Xá ( một phần thuộc địa phận tỉnh
Hà Tây, giáp với huyện Từ Liêm) .
Phát triển khu công nghiệp tạo ra một kênh thu hút lao động rất có tiềm năng và hiệu
quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ (kể cả số lao động của
những hộ gia đình bị thu hồi đất) và lao động nhập cư. Những năm gần đây, lực lượng lao
động trong các khu công nghiệp này gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự mở rộng diện tích
và các dự án hoạt động trong khu công nghiệp. Chỉ tính riêng trong 3 năm trở lại đây, các
khu công nghiệp này đã thu hút thêm khoảng 8.500 lao động trực tiếp.
Thu nhập bình quân một tháng (kể cả tiền lương và tiền thưởng) của người lao động
làm việc tại các khu công nghiệp trong các doanh nghiệp trong nước (kể cả lao động nhập
cư) bình quân từ 600.000 đồng – 1.000.000 đồng/tháng và trong các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài từ 800.000 đồng - 1.200.000 đồng/tháng. Với mức thu nhập trên, chỉ có
những người lao động tại địa phương mới có thể bảo đảm các nhu cầu sống tối thiểu cho
bản thân, còn những người lao động nhập cư thì rất khó khăn do phải trang trải thêm nhiều
chi phí khác như thuê nhà ở, tiền điện, tiền nước,…(chưa kể đến chi phí cho nghỉ ngơi, vui
chơi, giải trí, học tập).
Lao động di cư tới các khu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏ trong việc
cung ứng nguồn lao động và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng lao động, đặc biệt là nguồn lao
động giản đơn và không có chuyên môn kỹ thuật, góp phần quan trọng vào sự phát triển
sản xuất, kinh doanh và thành công của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt
là đối với các doanh nghiệp thuộc các ngành gia công xuất khẩu và sử dụng nhiều lao
động. Sự gia tăng nhanh về số lượng của các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài thực
hiện tại các khu công nghiệp trong các ngành sử dụng nhiều lao động đã tạo ra lực hút
mạnh đối với lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp.
Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công
nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc cho các địa phương có các khu công nghiệp,

1


đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người lao động có mức thu nhập thấp. Tình trạng hàng nghìn
công nhân nhập cư làm việc trong các khu công nghiệp này chưa có nhà ở trở thành phổ
biến đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp không những cho bản thân
người công nhân nhập cư, mà cả các địa phương nơi có khu công nghiệp.
Mặc dù cầu về nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp này là quá lớn,
nhưng một điều đáng ngạc nhiên là chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư xây dựng
nhà cho công nhân ở đây. Vậy phải chăng kinh doanh nhà ở cho công nhân là không hấp
dẫn hay không thể thực hiện được? Để bàn bạc về vấn đề này, đề tài xin được trình bày
một số nội dung để nêu lên cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp. Hy vọng một ngày
gần đây, người công nhân sẽ có nhà ở, để từ đó có một cuộc sống tốt hơn cũng như đóng
góp được nhiều hơn cho doanh nghiệp,cho đất nước.
Nội dung nghiên cứu của đề tài sẽ bao gồm các phần:
Thứ nhất - Sự cần thiết của đầu tư.
Trong phần này sẽ bao gồm: Các vấn đề chung về đầu tư và cơ sở của sự cần thiết
đầu tư.
Thứ hai là những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân.
Thứ ba – Nghiên cứu thị trường.Bao gồm:
•

Cầu về nhà ở cho công nhân.

•

Cung về nhà ở cho công nhân

•

Mức giá thuê

•

Những ý kiến của người công nhân về nhà ở dành cho họ

Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm:
•

Các loại hình thức đầu tư

•

Chọn hình thức phù hợp với công ty.

Các nội dung này được trình bày chủ yếu dựa vào phân tích và lý luận có kết hợp
biện chứng, ngoài ra cũng còn sử dụng phương pháp điều tra,phỏng vấn .
Để có được bản đề án này,ngoài nỗ lực của sinh viên , xin được cảm ơn cô Vũ Thị
Thảo,người đã hướng dẫn sinh viên viết đề án này ,ngoài ra cũng xin được cám ơn một số
bạn sinh viên lớp kdbđs k46 đã góp ý và cung cấp thông tin, tài liệu cho đề án.
Cuối cùng rất mong được các thầy cô trong khoa BĐS&ĐC cùng tất cả mọi người
cùng xem xét và cho ý kiến đóng góp để đề tài được chính xác hơn,hoàn thiện hơn và có ý
nghĩa hơn.

2


Phần II : Nội dung.
1, Sự cần thiết của đầu tư.
a . Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân :

Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo
dựng tài sản là nhà ở cho những người công nhân nhằm mục đích khai thác,
bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan. Thực hiên đầu tư trong một thời
gian nhất định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công
nhân.
Từ khái niệm trên cho thấy:
Thứ nhất, đầu tư nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các tài sản hữu hình và vô hình để hình thành nên tài sản là những căn nhà
phục vụ nhu cầu ăn ở của người công nhân.
Thứ hai, về phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn bằng
tiền mặt, các loại tài sản, bí quyết kỹ thuật, qui trình công nghệ, dịch vụ kỹ
thuật …
Thứ ba, về mặt thời gian: Thực hiện đầu tư trong một thời gian nhất
định nhằm mục đích sinh lời. Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu xây dựng
dự án cho tới khi kết thúc hoạt động của dự án. Hoạt động đầu tư là các hoạt
động được thực hiện trong một thời gian dài của một chu kỳ dự án.
Thứ tư,về mặt lợi ích :
Lợi ích mang lại của dự án thể hiện ở hai mặt , đó là lợi ích kinh tế và
lợi ích xã hội:
-Lợi ích kinh tế thể hiện ở khía cạnh tài chính đối với doanh nghiệp
cũng như đối với nhà nước. Trong đó điển hình là lợi nhuận đối với doanh
nghiệp và thuế phải nộp đối với nhà nước.
- Lợi ích xã hội biểu hiện ở các chỉ tiêu xã hội như : Giải quyết gánh
nặng cho nhà nước về nhà ở cho công nhân cũng như giúp ổn định về mặt chỗ
ở cho người công nhân. Ngoài ra cũng phải kể đến các chỉ tiêu khác như thất
3


nghiệp, việc làm; giải quyết vấn đề môi sinh; tăng cường giáo dục, văn hoá…
b. Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân:

- Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân nói riêng và đầu tư bất động
sản nói chung là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng
hoá:
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển mở rộng thì lĩnh vực đầu tư bất
động sản cũng được mở rộng cả về phạm vi, qui mô lẫn hình thức. Công
nghiệp phát triển, mở rộng kéo theo sự gia tăng của lực lượng lao động trong
đó chủ yếu là công nhân.Do đó, ngoài việc đáp ứng nhu cầu về nhà xưởng,
giao thông, văn phòng hay nhà ở cho các cán bộ ,nhân viên…thì việc giải
quyết các vấn đề đối với người công nhân là một điều tất yếu. Đây là yêu cầu
mang tính khách quan của việc đầu tư phát triển bất động sản trong nền kinh
tế hàng hoá.
- Vai trò của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong đời sống
xã hội :
Nhà ở cung cấp nơi trú ngụ, những tiện nghi cần thiết để phục vụ đời
sống người công nhân. Đây là một trong số các nhu cầu tối thiểu của con
người và nó lại càng có ý nghĩa hơn đối với người công nhân,những người
đóng góp phần lớn vào công cuộc xây dựng đất nước, là nòng cốt của khối
liên minh công – nông – trí thức, là giai cấp lãnh đạo đảng, lãnh đạo đất nước.
- Vai trò đối với doanh nghiệp :
Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư
cũng như cho những người hoạt động trong lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bất
động sản khác. Lợi nhuận là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp, và để
đạt dược mục tiêu đó buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tìm kiếm cơ hội đầu tư. Một trong số các cơ hội đó là kinh doanh nhà ở cho
công nhân.

4


- Vai trò đối với nhà nước :

Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân vừa giải quyết bớt gánh nặng
cho nhà nước, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với sự gia tăng
nhanh chóng của lực lượng công nhân trong thời gian gần đây thì việc giải
quyết nhu cầu về nhà ở cho họ đã trở thành gánh nặng cho nhà nước và đang
làm đau đầu các cơ quan chức năng. Như vậy việc đầu tư kinh doanh nhà ở
cho công nhân đã góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước về vấn đề này.
Hơn nữa, việc kinh doanh này cũng tăng thu cho ngân sách thông qua các
khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trong quá trình kinh doanh.
c. Các đặc điểm chủ yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho
công nhân.
Cũng như đối với các lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinh
doanh nhà ở cho công nhân có các đặc điểm sau :
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn :
Giá trị bất động sản = Giá trị địa điểm + Giá trị công trình xây dựng. Vì
vậy lượng vốn cho việc đầu tư là rất lớn. Do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải tính
toán kỹ cả về qui mô vốn, lượng vốn, nguồn vốn, phân bổ vốn, quản lý sử
dụng vốn, bảo toàn vốn và chu chuyển vốn để thu được lợi nhuận cao.
- Thời gian đầu tư kéo dài :
Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu cho tới khi kết thúc một cuộc đầu tư
và đạt được thành quả phát huy tác dụng. Khoảng thời gian này thường phải
mất nhiều năm mà trong nhiều năm đó có thể có rất nhiều biến động như thị
trường, sự phát triển kinh tế xã hội, sức mua của người tiêu dung, thời tiết ,
khí hậu…do đó, nhà đầu tư cần phải biết phán đoán các biến động có thể xảy
ra đó để chủ động đối phó.
- Thời gian thu hồi vốn đầu tư dài. Chính do thời gian đầu tư kéo dài nên
thời gian thu hồi vốn cũng kéo dài. Chính vì vậy nhà đầu tư phải xác định cụ
thể quá trình xây dựng, công nghệ, các bước thực hiện… để phân bổ vốn đầu
tư một cách hợp lý và hiệu quả.
5

- Sản phẩm của quá trình đầu tư là những căn nhà có giá trị sử dụng lâu
dài.
Do tính chất lâu bền của công trình bất động sản nên tuổi thọ kinh tế của
những căn nhà cho công nhân thường dài. Do đặc điểm này nên nhà đầu tư
phải chú ý đến chất lượng công trình trong quá trình đầu tư, từ khâu thiết kế,
lựa chọn nguyên vật liệu đến xây dựng công trình. Luôn coi chất lượng công
trình là tiêu chuẩn hàng đầu trong quá trình đầu tư.
- Nhà ở cho công nhân cũng như những công trình bất động sản khác
luôn gắn liền với đất nên chịu ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, môi
trường kinh tế xã hội nơi đó. Vì vậy, hoạt động đầu tư phải nắm vững các
điều kiện ảnh hưởng đến quá trình đầu tư.
d. Hiệu quả kinh tế - xã hội của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công
nhân.
* Chỉ tiêu giá trị gia tăng :
Do đề tài này chỉ dừng lại ở việc phân tích cơ hội kinh doanh, không đi
sâu tính toán cụ thể về mặt tài chính nên chưa thể đưa ra được những con số
cụ thể về các chỉ tiêu kinh tế. Tuy nhiên, có thể đưa ra cách tính như sau :
- Giá trị sản phẩm gia tăng đạt được trong một năm của dự án (Ln)
Ln =D – ( C1 + C2 ) + Lg
Trong đó :
D : Doanh thu hàng năm đang xét
C1 : Chi phí khấu hao hàng năm đang xét
C2 : Chi phí vật chất ( như nguyên vật liệu, năng lượng ). Nếu phải nộp
các loại thuế như thuế cơ sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và được trợ giá hay bù
giá thì các khoản này sẽ được cộng vào C2.
Lg : Giá trị gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có và
nếu có thể tính được
Việc tính toán Lg là rất khó khăn vì Lg ở các ngành nhiều khi do nhiều
yếu tố khác nhau tạo nên. Có thể xác định chỉ số Lg của các ngành khác nhau

6


như sau.
Lg = Lgc – Lgo
Với :
Lgc : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi có dự án đầu tư, được xét
tính cho một năm.
Lgo : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án
Như vậy :
Ln = Ltt + lgt
Ở đây :
Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp
Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp
- Tính giá trị gia tăng theo đời của dự án. ( Ld )
Ld =∑ Lnt
Trong đó :
Lnt : Giá trị gia tăng của năm t
n : Thời kỳ tồn tại của dự án
- Khi chỉ số Lnt của các năm không đều nhau, ta có giá trị gia tăng trung
bình hang năm Ltb
Ltb = ∑Lnt/n
- Nếu so sánh các phương án có và không có dự án thì mức gia tăng giá
trị gia tăng là :
∆Lnt = Lcnt – Lont
Trong đó :
Lcnt : Giá trị gia tăng khi có phương án ở năm t
Lont : Giá trị gia tăng khi không có phương án ( tức là dự án để nguyên
hiện trạng )
- Nếu dự án có liên quan với nước ngoài thì :

Ln = D – ( C1 + C2 ) + Lg – Cng
Ở đây, Cng là các khoản trả đã chuyển ra nước ngoài hàng năm như tiền
7


trả kỳ vụ, lãi vay nước ngoài, lương của người nước ngoài, lợi nhuận chia cho
người nước ngoài, bảo hiểm .
- Chỉ tiêu hiệu quả giá trị gia tăng :
Hv = Ltb / V
Hg = Ltb / G
Trong đó :
Hv : Hiệu quả giá trị gia tăng cho một đồng vốn đầu tư
Hg : Hiệu quả gía trị gia tăng tính cho một đồng giá trị sản lượng.
V : Vốn đầu tư của dự án
G : Giá trị sản phẩm trung bình năm của dự án
* Chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách của dự án.
Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm :
Thuế giá trị gia tăng.
Thuế thu nhập doanh ngiệp
Thuế sử dụng đất
Thuế tài nguyên
Thuế cơ sở hạ tầng.
* Tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển.
Khi dự án nhà ở cho công nhân được triển khai thì trước tiên các doanh
nghiệp xây dựng sẽ có cơ hội phát triển, sau đó là các doanh nghiệp cung ứng,
lắp đặt thiết bị cho công trình…Do đó sẽ nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh của các ngành này như tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăng
mức đóng góp cho nhà nước hoặc tận dụng công suất dư thừa.
* Góp phần phát triển kinh tế địa phương
- Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương, đặc biệt là ngành

dịch vụ phục vụ công nhân
- Mở rộng các doanh ngiệp ở địa phương.
- Tăng cường cơ sở hạ tầng
- Tăng thêm mức đóng góp cho ngân sách địa phương từ dự án cũng như
8


t cỏc doanh nghip m rng.
* Tỏc ng ca d ỏn i vi vn xó hi
- Gii quyt tht nghip, vic lm i vi nhng ngi tham gia vo d
ỏn t khi chun b u t, xõy dng cho ti khi vn hnh cụng trỡnh .
- Gii quyt vn mụi sinh
- Tng cng giỏo dc, y t, vn hoỏ cho ngi cụng nhõn
* Cỏc li ớch khỏc ca vic u t.
- S phự hp ca d ỏn i vi ng li, ch trng phỏt trin kinh t
xó hi ca t nc
- Ci thin c cu kinh t t nc v tng cng kinh t
- Phự hp vi li ớch chung, li ớch chin lc, li ớch lõu di ca nn
kinh t
- Tỏc ng ca u t i vi cỏc lnh vc khỏc.

2, Nhng chớnh sỏch ca nh nc i vi vn nh cho
cụng nhõn.
Kinh doanh nh cho cụng nhõn l mt trong nhng lnh vc c u
ói c bit. Nh nc ó a ra rt nhiu nhng chớnh sỏch nhm khuyn
khớch u t vo lnh vc ny. C th nh sau :
2.1. Về quy hoạch xây dựng:
- Tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997 về Quy
chế khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao quy định:
Việc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng trong và ngoài khu

công nghiệp, có tính đến các đấu nối kỹ thuật ngoài khu công nghiệp, khu dân
c phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các khu công nghiệp...
- Tại Điều 31 của Luật Nhà ở quy định về quy hoạch phát triển nhà ở:
1. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân c nông thôn và các dự án xây
dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trờng
đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trờng học ở miền
núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ
tầng phục vụ nhu cầu ở.
2. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan
9


có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát
triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát
triển nhà ở.
2.2. Về chính sách đầu t:
- Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006
của Chính phủ quy định :
"Danh mục lĩnh vực u đãi đầu t bao gồm lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t và
lĩnh vực u đãi đầu t quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này".
Cụ thể là tại mục VII.26 - Phụ lục I quy định:
"Đầu t xây dựng chung c cho công nhân làm việc tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu t xây dựng ký túc
xá sinh viên v xây dựng nh ở cho các đối t ợng chính sách xã hội" thuộc
danh mục lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t.
- Tại Điều 52 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP về nguồn vốn đầu t phát
triển quỹ nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở dành cho công nhân KCN, KCX):
1. Vốn đầu t xây dựng quỹ nhà ở xã hội đợc hình thành từ các nguồn
vốn sau đây :

a) Tiền thu đợc từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nớc;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nớc đầu t;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nớc;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
- Tại Khoản 2 Điều 45 của Luật Nhà ở về u đãi các chủ đầu t:
Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nớc và nớc ngoài đầu t phát triển quỹ nhà ở xã hội.
- TI khon 7 iu 12 lut kinh doanh bt ng sn qui nh :
Tổ chức tín dụng nhà nớc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xây
dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho ngời có công, ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp,
khu chế xuất.
- TI khon 2 iu 28 lut u t qui nh: a bn u ói u t l :
10


“ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”.
Từ đó điều 32 luật này nêu rõ : “Nhà đầu tư có dự án đầu tư thuộc lĩnh
vực và địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 27 và Điều 28 của Luật này
được hưởng các ưu đãi theo quy định của Luật này và các quy định khác của
pháp luật có liên quan”. Các ưu đãi này như sau :
“Điều 33. Ưu đãi về thuế

1. Nhà đầu tư có dự án thuộc đối tượng quy định tại Điều 32 của Luật
này được hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gian
miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

2. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế cho phần thu nhập được chia
từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần vào tổ chức kinh tế theo quy định của
pháp luật về thuế sau khi tổ chức kinh tế đó đã nộp đủ thuế thu nhập doanh
nghiệp.
3. Nhà đầu tư được miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương
tiện vận tải và hàng hóa khác để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo quy
định của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu.
4. Thu nhập từ hoạt động chuyển giao công nghệ đối với các dự án
thuộc diện ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập theo quy định của pháp luật
về thuế.
Điều 34. Chuyển lỗ
Nhà đầu tư sau khi đã quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ thì
được chuyển lỗ sang năm sau; số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế thu
nhập doanh nghiệp theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời
gian được chuyển lỗ không quá năm năm.
Điều 35. Khấu hao tài sản cố định
Dự án đầu tư trong lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và dự án kinh doanh
có hiệu quả được áp dụng khấu hao nhanh đối với tài sản cố định; mức khấu
hao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định.
Điều 36. Ưu đãi về sử dụng đất
11


1. Thi hn s dng t ca d ỏn u t khụng quỏ nm mi nm; i
vi d ỏn cú vn u t ln nhng thu hi vn chm, d ỏn u t vo a
bn cú iu kin kinh t - xó hi khú khn, a bn cú iu kin kinh t - xó
hi c bit khú khn m cn thi hn di hn thỡ thi hn giao t, thuờ t
khụng quỏ by mi nm.
Khi ht thi hn s dng t, nu nh u t chp hnh ỳng phỏp lut
v t ai v cú nhu cu tip tc s dng t thỡ s c c quan nh nc cú

thm quyn xem xột gia hn s dng t phự hp vi quy hoch s dng t
ó c phờ duyt.
2. Nh u t u t trong lnh vc u ói u t, a bn u ói u t
c min, gim tin thuờ t, tin s dng t, thu s dng t theo quy
nh ca phỏp lut v t ai v phỏp lut v thu.
iu 37. u ói i vi nh u t u t vo khu cụng nghip, khu ch
xut, khu cụng ngh cao, khu kinh t
Cn c vo iu kin phỏt trin kinh t - xó hi trong tng thi k v cỏc
nguyờn tc quy nh ti Lut ny, Chớnh ph quy nh nhng u ói cho cỏc
nh u t u t vo khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu
kinh t.
2.3. Về chính sách đất đai:
- Tại Khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
" Ngời sử dụng đất mà Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất đợc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trờng hợp sau
đây:
... Sử dụng đất để xây dựng nhà chung c cho công nhân của các khu
công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho ngời phải di dời do thiên tai.
- Tại Khoản 3 Điều 12 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ quy định về miễn tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ:
đất xây dựng nhà chung c cao tầng cho công nhân khu công nghiệp đợc
miễn tiền sử dụng đất.
- Tại Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 quy định miễn tiền thuê đất, thuê mặt nớc đối với :
" Dự án sử dụng đất xây dựng nh chung c cho công nhân của các khu
12


công nghiệp theo dự án đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán
hoặc giá cho thuê nh, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nh không có

chi phí về tiền thuê đất... "
- Tại Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về quỹ đất
dành cho phát triển nhà ở xã hội đã quy định:
1. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xác định và bố
trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô
thị, điểm dân c nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao trên địa bàn.
2. Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phơng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
đợc xem xét, quyết định việc chủ đầu t các dự án phát triển nhà ở thơng mại
và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách
nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật để chính quyền địa phơng phát triển nhà ở xã hội nhng trong mọi trờng
hợp không vợt quá 20% diện tích đất ở dự án...
- Tại Điều 49 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định về đất để phát
triển nhà ở xã hội nh sau:
1. Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã đợc phê duyệt, Uỷ ban nhân dân các
cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu t xây dựng quỹ
nhà ở xã hội.
2. Nhà nớc miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.
2.4. Về chính sách thuế:
- Tại điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP
ngày14/02/2007 hớng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy
định:
"Mức thuế suất 10% áp dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu
đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập
từ dự án đầu t vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vc đặc biệt u
đãi đầu t.
Trờng hợp cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu t vào ngành

nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t và có ảnh hởng
lớn về kinh tế, xã hội cần đợc khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tớng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian
thực hiện dự án"
13


Nh vậy các dự án đầu t xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả các dự án đầu
t xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đợc áp
dụng mức thuế suất u đãi nêu trên.
- Tại khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ - CP quy định:
"...Đợc miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50%
số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập
từ dự án đầu t vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực
đặc biệt u đãi đầu t....". Nh vậy các dự án đầu t xây dựng nhà ở xã hội, bao
gồm cả các dự án đầu t xây dựng nhà ở cho công nhân KCN, KCX cũng đợc
áp dụng mức thuế suất u đãi này.
Trờn õy l mt s chớnh sỏch u ói v u t xõy dng nh cho cụng
nhõn m ó c nh nc c th hoỏ bng cỏc vn bn phỏp lut. Ngoi ra,
mụt số quy định cụ thể khác, nh: hớng dẫn u đãi về thuế thu nhập doanh
nghiệp (đối với chủ dự án, doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp quản lý sử
dụng); cho phép chủ dự án đợc tính các chi phí về nhà ở dành cho ngời lao
động vào chi phí sản xuất kinh doanh dới hình thức khấu hao tài sản cố định
hoặc cho phép hạch toán chi phí tiền thuê nhà vào chi phí sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp; cho phép hoạt động cho thuê nhà ở dành cho ngời lao động
tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê để ở đợc áp dụng thuế suất thuế
giá trị gia tăng là 0% (doanh nghiệp đợc khấu trừ thuế GTGT đầu vào của
hàng hoá, dịch vụ mua vào phục vụ cho nhà ở dành cho ngời lao động khi tính
thuế GTGT phải nộp)... sẽ c hớng dẫn v bổ sung trong thời gian tới.

3, Nghiờn cu th trng.

a. Cu v nh cho cụng nhõn.
Hin ti T Liờm cú 5 khu,cm CN , trong ú cú hai khu cụng nghip
ln nh khu cụng nghip Bc Thng Long v khu cụng nghip Cu Din vi
tng diờn tớch lờn ti hng trm ha v hang chc nghỡn cụng nhõn ang lm
vic. Trong s cỏc cm cụng nghip thỡ ln nht l cm cụng nghip Minh
Khai vi tng din tớch c Thnh ph phờ duyt l 65ha v hin ó cú
khong 100 doanh nghip ang kinh doanh vi hng nghỡn cụng nhõn ang
lm vic ti ú.
Quỏ trỡnh m rng, phỏt trin v thu hỳt mnh u t vo cỏc KCN to
14


nên sức hút về lao động làm việc tại các khu này, gồm đội ngũ công nhân, cán
bộ kỹ thuật, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý, trong đó 90% là công
nhân và kỹ thuật viên. Về trình độ, 75% lao động làm việc trong các KCN
này đã tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên, trong đó lao động có trình độ
đại học chiếm 35%.
Số lao động làm việc trong các KCN đã đi vào hoạt động của Từ Liêm,
đến năm 2006 đã lên tới gần 25 nghìn người gấp 5,6 lần năm 2001. KCN Bắc
Thăng Long có tốc độ thu hút lao động tăng nhanh nhất, từ vài trăm người
năm 2001 lên hơn 15000 người năm 2006 và hiện Bắc Thăng Long cũng là
KCN có số lao động lớn nhất, chiếm một nửa tổng số lao động trong các KCN
ở Từ Liêm.
Lao động trong các KCN ở Từ Liêm nói riêng và cả nước nói chung
hiện nay có đặc điểm là lao động trẻ, lao động nữ và lao động di cư chiếm tỷ
lệ khá cao. Lao động ở độ tuổi từ 18 đến 35 chiếm đến 90% tổng số lao động
KCN; lao động nữ chiếm trên 60% (phù hợp với các ngành dệt may, da giày,
…); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65%. Hầu như toàn bộ
số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN ở Từ Liêm
đều có nhu cầu về nhà ở. Một số lao động là người Hà Nội cũng có nhu cầu

về nhà ở gần KCN, do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc
người công nhân phải bám xưởng, bám máy hoặc làm thêm giờ; do diện tích
nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp do giao thông trong khu vực chưa thuận
tiện, tốn nhiều thời gian đi lại hoặc kém an toàn...
Nhu cầu về nhà ở của người lao động trong các KCN ở Từ Liêm rất đa
dạng. Khoảng 10% lao động trong các KCN hiện nay là cán bộ quản lý, kỹ
sư, nhân viên văn phòng, có thu nhập cao, có nhu cầu mua căn hộ chung cư
hoặc nhà thấp tầng (nhà vườn, biệt thự). Song, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong
các đối tượng có nhu cầu về nhà ở tại các KCN của Từ Liêm là công nhân.
Với mức thu nhập thấp của họ và tình hình thị trường nhà ở hiện nay thì hầu
hết trong số họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà.
15


Với tốc độ tăng trưởng lao động như hiện nay thì dự kiến đến năm 2010,
tổng số công nhân làm việc trong các KCN ở Từ Liêm là 40.000 người. Nếu
ước tính 50% trong số đó có nhu cầu thuê nhà và với diện tích nhà ở tối thiểu
cho một công nhân là 9m2, thì tổng diện tích nhà dự kiến cho công nhân thuê
tại các KCN này cần có vào năm 2010 là khoảng 180.000m2, tương đương
với khoảng 4.200 căn hộ có diện tích khoảng 40 - 45 m2. Đây là một bài toán
hết sức khó khăn đang được đặt ra cho huyên Từ Liêm.
b. Cung về nhà ở cho công nhân.
• Cung từ phía các doanh nghiệp :
Hiện nay, không chỉ ở các khu công nghiệp của Từ Liêm mà cả thành
phố Hà Nội nói chung chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư kinh
doanh nhà ở cho công nhân. Nguyên nhân của thực trạng này có rất nhiều
song nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận thấp khi kinh doanh.Bởi theo qui
định của nhà nước, mức tiền thuê tối đa cho công nhân không vượt quá 10%
lương của họ. Như vậy với mức lương từ 600.000 – 1.200.000/tháng thì tiền
thuê tối đa cho một người/tháng không quá 120.000. Mặt khác, theo qui định

về tiêu chuẩn về nhà ở cho công nhân thì diện tích tối thiểu cho một phòng
trong trường hợp không có nhà vệ sinh là 9m2, còn có nhà vệ sinh là
12m2/phòng. Nếu tính mỗi phòng cho 2 người thuê thì mỗi tháng doanh
nghiệp chỉ thu được tối đa là 240.000/phòng ,trong khi chi phí xây dựng hiện
hành cho nhà chung cư chất lượng trung bình là 2,5 triệu đồng/m2, Như vậy
chi phí xây dựng mỗi phòng đã lên tới 30triệu đồng. Khi đó tỷ lệ lợi nhuận sẽ
là :
( 240.000/tháng x 12 tháng)/30.000.000 = 0.096
tức là 9,6%/năm (Nếu tính cả chi phí hoạt động và trả lãi vay thì tỷ lệ
này còn thấp hơn)
Đây là mức lợi nhuận thấp đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản. Do đó không có một doanh nghiệp nào chịu bỏ vốn đầu
tư khinh doanh.
16


• Cung từ phía nhà nước :
Hiện nay, ở Từ Liêm cũng chưa có một toà nhà nào giành cho công
nhân mà được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên trong tương lai
những toà nhà này rất có thể sẽ mọc lên bởi gần đây vấn đề này rất được
không chỉ nhà nước mà cả xã hội quan tâm, hơn nữa TP Hà Nội cũng đang
xây dựng thí điểm chung cư đầu tiên giành cho người công nhân. Đó là làng
công nhân tại xã Kim Chung huyện Đông Anh giành cho công nhân tại khu
công nghiệp Bắc Thăng Long. Nếu dự án này thành công thì rất có thể sẽ có
nhiều làng công nhân như vậy mọc lên ở khắp mọi nơi trong đó có Từ Liêm.
• Cung tự phát :
Đây là hình thức cung duy nhất hiện nay ở Từ Liêm. Hiện không thể
thống kê hết số phòng trọ mà người dân đã xây dựng để cho thuê. Tuy nhiên,
tập trung nhiều nhất là ở xã Minh Khai và thị trấn Cầu Diễn. Qua số liệu khảo
sát các địa phương này có thể thấy thực trạng chung cho các phòng trọ ở đây

như sau :
Một là, nhà ở cho công nhân thuê là những dãy nhà, phòng trọ do người
dân xung quanh KCN xây dựng một cách tự phát, tạm bợ. Hầu hết các phòng
trọ chỉ rộng từ 8 - 12m2(nhiều người chung một phòng), mái lợp fibro-xi
măng, dột và ẩm thấp khi trời mưa, như lò nung khi trời nắng, điện nước sinh
hoạt thiếu thốn, không đảm bảo được tiện nghi sinh hoạt bình thường, lối đi
lại chật hẹp, không hợp vệ sinh, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội không đáp
ứng được yêu cầu, giá cả và thời gian thuê nhà không ổn định lâu dài… Việc
phải ở, sinh hoạt trong các khu nhà này gây rất nhiều khó khăn và ảnh hưởng
xấu đến chất lượng làm việc và khả năng tái sản xuất sức lao động của người
công nhân.
Hai là, tốc độ phát triển của những nhà ở kém chất lượng và không đảm
bảo được điều kiện sống tối thiểu trên đang gia tăng rất nhanh, nhưng vẫn
không đáp ứng được nhu cầu thuê nhà giá rẻ của công nhân cũng đang tăng
rất mạnh (đất ở của người dân xung quanh các KCN đều chật hẹp, không thể
17


xây thêm mãi và khả năng đầu tư của người dân cũng hạn chế…). Việc thuê
nhà hiện tại của công nhân rất khó khăn, nhất là vào những kỳ các nhà máy
đồng loạt tuyển thêm công nhân. Có những công nhân phải tìm thuê nhà cách
KCN từ 5 đến 7 km.
Việc hàng ngàn công nhân tạm trú trên địa bàn trong thời gian dài đã
kéo theo nhiều biến đổi về văn hoá - xã hội, làm thay đổi nếp sống của người
dân địa phương. Do điều kiện sinh hoạt không đảm bảo nên đã xảy ra không ít
va chạm giữa công nhân và dân địa phương, nhiều tệ nạn cũng đã nảy sinh,
gây mất trật tự trị an trong khu vực.
Ba là, tiền thuê nhà luôn là một gánh nặng đối với các lao động trẻ ngoại
tỉnh ở các KCN. Với mức lương từ 600.000 đến 1.200.000 đồng/ tháng, họ
chỉ có thể dành ra 10% - 15% lương để trả tiền thuê nhà. Để có việc làm, thu

nhập và đảm bảo các chi phí khác cho cuộc sống, buộc họ phải chấp nhận ở
tại các căn nhà tồi tàn thiếu điều kiện sống tối thiểu.
Có thể nói, thị trường nhà ở cho công nhân KCN ở Từ Liêm đang bị bỏ
trống do cung quá thiếu cả về số lượng và chất lượng, không đáp ứng được
cầu. Nếu tình trạng nhà ở cho công nhân không sớm được cải thiện có thể gây
nên những vấn đề xã hội, chính trị phức tạp.
c. Giá cả.
Tuy trong cùng một huyện nhưng giá thuê phòng trọ ở Từ Liêm lại có
sự khác nhau giưa các địa phương trong huyện. Giá thuê cao nhất là ở thị trấn
Nhổn, trung bình từ 300.000 – 600.000đ / phòng 9 –13m2. Vì vậy ở đây, số
lượng công nhân ở chung trong một phòng rất đông, ít nhất là 3 người một
phòng còn nhiều thì 6 đến 7 người. Nguyên nhân khiến giá thuê ở Nhổn cao
hơn các nơi khác trong huyện là do Nhổn là một trong những nơi nhộn nhịp
và có dân cư tập trung đông đúc nhất của Từ Liêm. Ngoài khu công nghiệp
Minh Khai Và một phần của khu công nghiệp Lai Xá, tại Nhổn còn có Trung
tâm huấn luyện thể thao Quốc Gia I và đặc biệt là còn có 4 trường đại học,
cao đẳng và trung học chuyên nghiệp. Đó là các trường đại học Công Nghiệp,
18


cao đẳng công nghệ Thành Đô, cao đẳng Công Nghiệp In và trung học nghiệp
vụ Giao Thông Vận Tải. Vì vậy ở đây, ngoài công nhân còn có rất nhiều sinh
viên ở trọ. Do đó, mặc dù nhà nào có đất vườn cũng xây nhà trọ cho thuê
nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu về phòng trọ. Chính vì lý do này mà giá
thuê phòng ở đây cao hơn các nơi khác.
Tiếp theo là thị trấn Cầu Diễn gắn với khu công nghiệp Cầu Diễn. Giá
thuê ở đây tuy có thấp hơn ở Nhổn nhưng vẫn khá cao, từ 200.000đ –
500.000đ/ phòng tuỳ vào diện tích và vị trí mỗi phòng.
Do giá thuê phòng cao nên công nhân thường phải chọn cách nhiều
người ở chung trong một phòng để giảm mức tiền thuê bình quân đầu người.

Nói chung, mỗi công nhân mỗi tháng phải mất từ 80.000 đến 150.000đ cho
tiền thuê phòng, những phòng ít người thì lại phải mất nhiều hơn do ở đây chủ
nhà thường tính tiền thuê theo phòng. Cũng có nhà cho thuê theo đầu người
nhưng cũng chẳng hơn gì, họ cố gắng đẩy nhiều người vào một phòng để thu
được nhiều tiền. Còn những người muốn ở ít người thì chủ nhà ngăn chia
phòng thành các phòng nhỏ hơn.
Đó là giá thuê phòng. Ngoài ra, tiền điện nước cũng được các chủ nhà
“kinh doanh ”. Mặc dù giá điện, nước mà họ thanh toán với nhà nước là giá
sinh hoạt nhưng họ lại thu của công nhân theo giá sản xuất, kinh doanh. Giá
điện họ phải trả chỉ chưa đến 1000đ/kwh nhưng lại thu tới 2000đ/kwh. Tiền
nước thì chủ nhà không tính theo m3 mà tính theo đầu người, mỗi người từ
20.000 – 30.000đ/tháng.
Nói chung, giá cả cho thuê phòng ở Từ Liêm cao hơn ở một số huyện
ngoại thành khác ở Hà Nội và càng cao hơn mức giá chung của các địa
phương khác trong cả nước. Nguyên nhân là do: Thứ nhất, cung - cầu về nhà
ở cho công nhân ở đây quá mất cân đối. Thứ hai, do ở thủ đô nên tỷ lệ sinh lời
của vốn cao hơn của các địa phương khác và thứ ba là do mức lương của công
nhân ở đây cũng cao hơn mức lương công nhân ở các địa phương khác.
d. Các ý kiến của chính những người công nhân.
19


o

Về mức giá thuê :

Khi được hỏi về vấn đề này, chị Nguyễn Thị Mai, công nhân công ty sản
xuất bao bì đóng gói Nhật Quang – khu công nghiệp Cầu Diễn cho biết : Mặc
dù mức giá này không phải là thấp so với mức lương của em nhưng chúng em
cũng chấp nhận được, chỉ có điều là đông người ở chung một phòng quá,có

nhiều cái bất tiện.
Đây cũng là quan điểm của một số công nhân khác trong công ty Nhật
Quang, Điều họ lo lắng không phải là giá thuê phòng cao mà là giá cả hàng
hoá tiêu dùng liên tục tăng cao trong thời gian gần đây
o

Về chất lượng phòng trọ và chất lượng phục vụ.

Khi điều tra một xóm trọ tại thôn Nguyên Xá – Minh Khai, chị Vương
Thu Hương, công nhân công ty cổ phần GoldSun – khu công nghiệp Minh
Khai cho biết : “ em sợ nhất là vào mùa hè, nóng không chịu nổi…phòng em
chỉ rông có 9, 10m, mái thì thấp, phòng lại có 4 người ở nên vào mùa hè rất
nóng. Buổi tối, bọn em toài phải ra ngoài hiên hóng gió đến khua mới dám
vào ngủ.”. Chị Hương còn cho biết thêm : Những hôm trời mưa thì phòng trọ
toàn bị mưa hắt. Hiên nhà chỉ rộng chưa đến 1m, giưa hiên và sân chỉ chênh
nhau khoảng 10cm. Vì vậy mỗI khi mưa to mặc dù đóng cửa rồi nhưng nhà
vẫn bị hắt ướt hết cả.
Về mặt an ninh trật tự, chị Hương cho biết : “ở đây thường xuyên xảy ra
mất cắp, nhất là quần áo, giày dép và xe đạp. Mới cách đây vài hôm ở phòng
bên cũng có chị bị mất xe đạp…”
Một chị cùng phòng khác cho biết thêm : “ còn cả chuyện tụ tập nhậu
nhoẹt, cờ bạc nữa. Gần như đêm nào các anh ấy cũng khua, mấy anh ở phòng
kia kìa ( chị chỉ tay về một phòng ở dãy bên).Nhiều khi đánh bạc thua, một số
anh còn nổi cáu đánh nhau làm om sòm cả xóm trọ trong khi mọi người đang
ngủ.”
Khi được hỏi về trách nhiệm của chủ nhà, các chị cho hay rằng nhà chủ
ở cách đó khá xa vả lại chủ nhà chỉ đến khi thu tiền nhà mới sang nên cũng
20

không nắm được tình hình. Cũng có nhiều người kiến nghị với chủ nhà về vấn
đề an ninh trật tự nhưng chủ nhà chỉ quan tâm hời hợt không cương quyết nên
không giải quyết dứt điểm được vấn đề.
o

Ý kiến của công nhân về nơi ở mới.

Khi được hỏi về việc liệu họ có đồng ý chuyển chỗ ở nếu có nhà chung
cư cho công nhân thuê với mức giá thuê xấp xỉ 150.000đ/người/tháng với
không gian, an ninh, chất lượng và dịch vụ đảm bảo…thì tất cả những người
được hỏI đều hào hứng đồng ý và sẵn sàng thuê.

4, Lựa chọn hình thức đầu tư.
a. Các loại hình thức đầu tư .
Các loại hình thức đầu tư gồm có đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp và
được thể hiện trong luật Đầu Tư từ điều 21 đến điều 26.Có thể trích dẫn như
sau:
“ Điều 21. Các hình thức đầu tư trực tiếp
1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài.
3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng
BTO, hợp đồng BT.
(trong đó:
-BCC :Hợp đồng hợp tác kinh doanh : Là hình thức đầu tư được ký giữa
các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản
phẩm mà không thành lập pháp nhân.
- BOT : Hợp đồng xây dựng –kinh doanh -chuyển giao : là hình thức
đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây

dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết
thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước
Việt Nam.
21


- BTO : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh : là hình thức
đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây
dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển
giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư
quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn
đầu tư và lợi nhuận.
- BT : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao : là hình thức đầu tư được ký
giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình
kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó
cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự
án khác để thu hồi vốn )
4. Đầu tư phát triển kinh doanh.
5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Điều 22. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế
1. Căn cứ vào các hình thức đầu tư quy định tại Điều 21 của Luật này,
nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.

2. Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư
trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức
và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp
luật.

22


Điều 23. Đầu tư theo hợp đồng
1. Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia
lợi nhuận, phân chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác.
Đối tượng, nội dung hợp tác, thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ,
trách nhiệm của mỗi bên, quan hệ hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do
các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Hợp đồng BCC trong lĩnh vực tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và
một số tài nguyên khác dưới hình thức hợp đồng phân chia sản phẩm được
thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có
liên quan.
2. Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới,
mở rộng, hiện đại hóa và vận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực
giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các
lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện, trình tự, thủ tục và
phương thức thực hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện
dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT.
Điều 24. Đầu tư phát triển kinh doanh
Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức
sau đây:
1. Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh;

2. Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm
môi trường.
Điều 25. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại
1. Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại
Việt Nam.
Tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số
lĩnh vực, ngành, nghề do Chính phủ quy định.
23


2. Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh.
Điều kiện sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật
này, pháp luật về cạnh tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 26. Đầu tư gián tiếp
1. Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức
sau đây:
a) Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;
b) Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;
c) Thông qua các định chế tài chính trung gian khác.
2. Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có
giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp
theo quy định của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp
luật có liên quan .”
b. Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp
Do đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân là việc đầu tư tạo dựng công
trình bất động sản lớn nên đòi hỏi một lượng vốn rất lớn. Vì vậy để thực hiện
được điều này, tốt nhất doanh nghiệp nên lựa chọn hình thức góp vốn đầu tư.
Hơn nữa, việc kinh doanh nhà ở cho công nhân không chỉ là để đáp ứng lợi
ích kinh tế của doanh nghiệp mà còn giải quyết lợi ích của nhà nước và bản
thân các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp về vấn đề công nhân.

Do đó các bên góp vốn không phải ai khác mà chính là nhà nước và các
doanh nghiệp trong chính các khu công nghiệp của Từ Liêm. Để làm được
điều này ngoài việc thuyết phục các doanh nghiệp khác trong khu công
nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì nhà nước ngoài việc
góp vốn còn có vai trò rất quan trọng trong việc đưa ra những khuyến khích
cũng như những ràng buộc cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp về
việc góp vốn để xây dựng nhà cho công nhân.

24


Phần III : Kết luận
Như vậy, qua quá trình phân tích các nội dung ở trên, đề tài đã làm sáng
tỏ được cơ hội kinh doanh nhà ở cho công nhân. Mặc dù chưa đủ để thuyết
phục được các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, nhưng đây là một phần
không thể thiếu trong quá trình phân tích đầu tư. Để đi đến quyết định đầu tư,
doanh nghiệp còn phải xem xét đến điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp
cũng như những nguy cơ có thể xảy ra khi đầu tư kinh doanh nhà ở cho công
nhân. Tuy nhiên, xét cho cùng thì giải quyết vấn đề lợi nhuận vẫn là cốt lõi
đối với các doanh nghiệp.
Ta đã biết, lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập chịu
thuế và thuế thu nhập doanh nghiệp ( LN = thu nhập chịu thuế - thuế thu nhập
doanh nghiệp ). Thu nhập chịu thuế lại phụ thuộc vào doanh thu, chi phí và trả
lãi ngân hàng ( nếu có ). Việc tăng doanh thu có thể thực hiên theo hai cách.
Thứ nhất, tăng giá thuê phòng / đầu người và thứ hai là để nhiều công nhân
thuê chung trong một phòng. cả hai cách này đều khó thực hiện được bởi thu
nhập của người công nhân rất thấp nên không thể tăng giá thuê phòng. Mặt
khác, nếu để nhiều công nhân thuê chung một phòng thì lại đi ngược lại với
mục tiêu là khắc phục điều kiện ăn ở cho công nhân. Như vậy, để tăng lợi
nhuân cho doanh nghiệp chỉ có thể giải quyết vấn đề chi phí, tiền lãi vay và

thuế thu nhập doanh nghiệp. Để giải quyết các vấn đề này, ngoài việc doanh
nghiệp cố gắng giảm thiểu các chi phí trong quá trình đầu tư kinh doanh trong
khả năng của mình thì vai trò của nhà nước là vô cùng quan trọng trong việc
giải quyết các vấn đề về thuế thu nhập, lãi vai và cả chi phí đầu tư cho doanh
nghiệp. Do đó, đề tài xin đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với các cơ quan
chức năng về vấn đề này như sau :
- Điều chỉnh hợp lý thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp và người
có thu nhập thấp. Phát hành trái phiếu phát triển nhà ở để huy động vốn đầu tư trong lĩnh
vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá cho thuê hợp lý.
25