Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo

1

MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI:
Việt Nam đã gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đã được các nước ASEAN,
Nam Phi công nhận là quốc gia có nền kinh tế thị trường. Đó vừa là cơ hội rất lớn
cho Việt Nam vừa là tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững và vượt bậc.
Trong đó việc phát triển các khu công nghiệp tập trung để thu hút vốn đầu tư trở

2

Nhơn Trạch nói riêng. Với những lý do trên tác giả đã chọn đề tài: “Một số giải
pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công
nghiệp Ông Kèo” để làm luận văn tốt nghiệp Cao học Quản trị kinh doanh.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI:
Từ thực trạng về tiến độ thực hiện dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo, tác giả
mong muốn đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án Khu
Công Nghiệp Ông Kèo trong thời gian tới.

thành một trong những nhân tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế cho đất nước.
Đồng Nai là một trong những tỉnh nhận thức được tầm quan trọng của việc
phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đối với việc phát triển kinh tế xã hội địa
phương, hiện nay Đồng Nai đã có tổng cộng 30 khu công nghiệp và khu công nghệ
cao. Chính vì vậy tranh thủ mọi nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ thực hiện một dự
án về hạ tầng khu công nghiệp trở nên cấp thiết và hữu ích.
Đặc biệt đối với Huyện Nhơn Trạch (một huyện của Đồng Nai), địa phương
tập trung số lượng khu công nghiệp nhiều nhất Tỉnh thì dự án nào tiến độ nhanh sẽ
có nhiều ưu thế thu hút vốn đầu tư và kinh doanh hiệu quả.. chỉ cần thực hiện dự án
chậm đi một ngày cũng có thể ảnh hưởng to lớn đến lợi ích của chủ đầu tư cũng như
của xã hội. Đây quả là một lãng phí to lớn mà hầu như dự án nào cũng gặp phải

3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
 Đối tượng nghiên cứu.
Tiến độ thực hiện dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo.
 Phạm vi nghiên cứu.
Dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo tại huyện Nhơn Trạch tỉnh
Đồng Nai.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh.
Sử dụng phần mềm Microsoft Project.

trong quá trình thực hiện.
Sau gần 6 năm được UBND tỉnh Đồng Nai giới thiệu địa điểm cho Tổng
Công ty Tín Nghĩa thực hiện dự án, tuy nhiên tiến độ dự án Khu công nghiệp Ông

5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
Ngoài mở đầu và kết luận đề tài được chia thành 3 chương.

Kèo thực hiện quá chậm. Dự án chỉ mới đang triển khai công tác đền bù giải tỏa.

Chương 1: Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Việc chậm trễ này là do những khó khăn, bất cập nhất định đang còn tồn tại. Với

Chương 2: Phân tích thực trạng về tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh

mong muốn tìm ra những nguyên nhân cơ bản của sự chậm trễ về mặt tiến độ thực

doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo

hiện dự án, tác giả mong muốn sẽ đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy

Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư

nhanh tiến độ thực hiện dự án khu công nghiệp Ông Kèo để có thể tận dụng nguồn

kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo

lực sớm nhất có thể, tránh lãng phí cho chủ đầu tư là Tổng Công ty Tín Nghĩa và
góp phần đẩy mạnh sự phát triển kinh tế, xã hội của Đồng Nai nói chung và huyện


3

Xin chân thành cảm ơn đến cô TS. Phạm Thị Hà người đã hướng dẫn trực

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC

tiếp tôi cũng như các thầy cô trường Đại học Lạc Hồng cùng các bạn đồng nghiệp

HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

tại Tổng Công ty Tín Nghĩa.
Trân trọng!

1.1

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Đầu tư:
Thuật ngữ đầu tư có thể được hiểu đồng nghĩa vơí “sự bỏ ra, sự hi sinh” một
nguồn lực để thu được một kết quả tốt, từ đó có thể quan niệm đầu tư chính là sự bỏ
ra hoặc hi sinh nhân lực, vật lực và tài lực trong hiện tại vào các lĩnh vực kinh tế xã
hội khác nhau nhằm mục đích sinh lợi trong tương lai.
1.1.2 Dự án:
Theo từ điển tiếng anh OXFORD:
Dự án là một chuỗi các sự việc tiếp nối được thực hiện trong khoảng
thời gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm mục tiêu là đạt được một kết
quả duy nhất nhưng được xác định rõ.
Theo viện quản trị dự án:
Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm
hay dịch vụ nhất định.
Theo đại bách khoa toàn thư:
Dự án: là điều người ta có ý định làm hay đặt kế hoạch cho một ý đồ, một
quá trình hành động.
Dự án là một nỗ lực tổng hợp bao gồm các nhiệm vụ có liên quan với nhau
được thực hiện trong giới hạn về thời gian, ngân sách và với những mục tiêu được
định nghĩa một cách rõ ràng.
Dự án là một tập hợp có tổ chức của các hoạt động và các quy trình đã được
tạo ra để thực hiện các mục tiêu riêng biệt trong giới hạn về nguồn lực, ngân sách và
kỳ hạn đã được xác định trước.
1.1.3 Dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để
tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng


5

trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của một sản phẩm hay dịch

6

Để hoàn thành dự án đúng thời gian không phải chúng ta khởi động cùng làm

vụ nào đó trong một thời gian xác định.

tất cả các công việc trong cùng một lúc mà do tính chất và độ dài của từng công

1.1.4 Tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

việc nên chúng có những điểm xuất phát và kết thúc không giống nhau.

Tiến độ thực hiện dự án là nhịp độ tiến hành công việc trong một khoảng

Do đó việc đầu tiên của lập tiến độ đó là xác định những công việc cần làm.

thời gian nhất định, trong đó phân chia cụ thể chi tiết theo một trình tự các công

Ước lượng thời gian cần thiết để tiến hành thực hiện từng công việc. Việc

việc cho từng bộ phận với từng khoảng thời gian tương đối ngắn để tiến hành thực

ước lượng này rất quan trọng vì nếu làm không kỹ sẽ làm cho toàn bộ lịch trình bị

hiện các dự án đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa dự án

phá vỡ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thời gian hoàn thành dự án. Vì thế, để có

vào khai thác, sử dụng.

một lịch trình hiệu quả cần tạo điều kiện cho các thành viên góp ý xem thời hạn ước

1.2

QUY TRÌNH LẬP TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT

lượng từng công việc như vậy là hợp lý hay chưa? Họ có khả năng thực hiện xong

ĐỘNG SẢN:

công việc trong khoảng thời gian đó hay không? Còn đối với bản thân người lập

1.2.1 Xác định bảng lịch trình của tiến độ dự án:

lịch trình cần phải chất vấn mình bằng những câu hỏi sau:

1.2.1.1 Hoạch định cho việc lập bảng lịch trình của dự án bao gồm các nội

Có thể thử nghiệm một việc xem thời gian mất bao lâu hay không?
Nếu nhờ chuyên gia tư vấn lập giúp bảng lịch trình, bạn có thể ước

dung:
Xác định các nội dung cần thiết để hoàn thành từng hoạt động của dự án.

tính thời gian hoàn tất mỗi công việc được chính xác hơn không?

Ước lượng thời gian cần thiết để hoàn thành mỗi công việc.
Xác định mối liên hệ của các hoạt động theo một trình tự hợp lý, hoạt động

Có nên tham khảo lịch trình các dự án trước để rút kinh nghiệm hay
không?

nào thực hiện trước, hoạt động nào thực hiện sau nối tiếp, hoạt động nào thực hiện

Có nên tham khảo ý kiến các trưởng bộ phận khác hay không?

song song.

Có nên tự tin vào khoảng dự tính của mình hay không?

Xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc cho mỗi hoạt động, xác định những
điểm mốc cho dự án.
Nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Xác định sự đánh đổi giữa thời gian và chi phí.
Kiểm tra liệu các nguồn lực cần thiết có đủ để kết thúc công việc như đã lập
kế hoạch không?
Xác định các mốc quan trọng trong dự án.

Xem xét thứ tự thực hiện các công việc, việc nào làm trước hoặc làm
ngay từ đầu, việc nào làm sau và cứ thế tiếp tục cho đến công việc cuối cùng (kết
thúc dự án)
Đây là công tác quan trọng trong việc lập tiến độ dự án, bảng lịch trình sẽ thể
hiện những công việc nào cần. Ngoài ra việc dự kiến thời gian cần thiết để hoàn
thành mỗi hoạt động cũng được đưa ra.
Hiện nay, phần mền được sử dụng phổ biến để thiết lập bảng lịch trình đó là

Xác định thứ tự cần thiết của các hoạt động.

phần mềm Microsof Project. Bằng việc nhập các danh mục công việc cần làm, giai

Xác định các hoạt động quan trọng và dự kiến các rủi ro.

đoạn thực hiện dự án, thời gian bắt đầu công việc, thời gian kết thúc công việc thì ta

1.2.1.2 Xác định bảng lịch trình:

sẽ xây dựng được một bảng lịch trình thể hiện đầy đủ công việc, ngày bắt đầu, ngày
kết thúc công việc trên một bảng khái quát tổng thể cho toàn bộ dự án. Công cụ này


7

8

giúp ích rất nhiều cho các nhà Quản trị dự án nắm bao quát tổng tiến độ của dự án,
phân bổ nguồn vốn và nguồn nhân lực kịp thời có những biện pháp phù hợp cho

Thời điểm xuất phát muộn: tim là thời gian muộn nhất mà sự kiện có
thể xảy ra không ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án

từng công việc, giúp báo cáo nhanh chóng tình hình thực hiện tiến độ đối với cấp

Đỉnh n là đỉnh kết thúc nên tnm = tns. để tính xuất phát muộn ta tính từ

trên…

sự kiện cuối cùng (từ đỉnh n) về đỉnh xuất phát ( 1 ). Nếu có trên một chuỗi hoạt

1.2.2 Xác định sơ đồ mạng: CPM, PERT

động tính xuất phát muộn bằng công thức sau:
Tim= min (tjm - tij) với i, j ui

CPM: khi thời gian mỗi công việc được biết trước
PERT: khi thời gian mỗi công việc là ước tính

ui là tập hợp các hoạt động xuất phát từ đỉnh i.

1.2.2.1 Quy ước vẽ sơ đồ mạng:

di =tim - tis

Công việc – cạnh: được biểu thị bằng một đoạn thẳng có định hướng

Thời gian dự trữ của đỉnh i cho biết thời điểm xuất hiện sự kiện i có

gọi là cạnh của sơ đồ. Trên cạnh được ghi tên công việc và thời gian thực hiện công

thể sẽ dịch bao nhiêu thời gian để không ảnh hưởng đến công việc của các sự kiện

việc đó

tiếp theo và đến tiến trình chung của dự án . Tại các đỉnh nằm trên đường găng di =
Sự kiện – đỉnh: mỗi khi hoàn tất một ( hoặc một số) công việc và

0.

khởi công một ( hoặc một số) công việc khác gọi là một sự kiện. Mỗi sự kiện được
biểu hiện bằng một đỉnh của sơ đồ.

Đường găng là đường dài nhất nối từ đỉnh xuất phát (đỉnh 1) đến đỉnh
n ( kết thúc) đi qua các đỉnh có thời gian dự trữ bằng 0.

Tùy theo từng dự án mà sơ đồ thể hiện từ đỉnh đầu tiên đến đỉnh kết
thúc của toàn bộ dự án có một hay nhiều lộ trình.

Tổng thời gian theo đường găng có thể bằng hoặc nhiều hơn thời gian đi theo các
đường khác. Thời gian thực hiện dự án bằng thời gian dọc theo đường găng.

Cho phép tính được tổng thời gian của từng lộ trình. Lộ trình dài nhất

Các sự kiện trên đường găng gọi là sự kiện găng

được gọi là lộ trình tới hạn (hay gọi là đường găng).

Các cạnh nằm trên đường găng được gọi là công việc găng

Những công việc nằm trên lộ trình tới hạn được gọi là những công
việc găng. Bất kỳ một sự chậm trễ nào trên đường găng này sẽ dẫn đến dự án không

Nếu giảm thời gian của đường găng sẽ giảm được thời gian thực hiện
dự án.

hoàn thành đúng hạn.

Thời gian dự trữ chung của công việc trên sơ đồ mạng (dij) là khoảng

1.2.2.2 Tính toán thời gian trong sơ đồ mạng:
Mỗi sự kiện (đỉnh) có hai thời điểm :

thời gian tối đa công việc (ij) có thể kéo dài mà không ảnh hưởng đến tiến trình
chung của toàn bộ công trình. Tất cả các công việc găng dij bằng 0.

Thời điểm xuất phát sớm: tjs là thời gian sớm nhất có thể xảy ra khi tất

Dij = tjm – tis – tij

cả mọi hoạt động dẫn đến sự kiện được hoàn thành.

Thời gian dự trữ độc lập của công việc (dijđ) là khoảng thời gian tối đa

Đỉnh 1 là đỉnh khởi công nên t1s bằng 0, nếu có trên một chuỗi các sự kiện dẫn đến

mà công việc ( i j ) có thể kéo dài mà không ảnh hưởng đến thời điểm hoàn thành

một sự kiện thì xuất phát sớm được tính bằng công thức sau:

muộn của các công việc ngay trước đó và thời điểm khởi công sớm của công việc

tj = max (ti + tij) với i, j uj
s

s

uj là tập hợp các cạnh hướng vào đỉnh j

ngay sau đó.
dijđ =max (0, ( tjs – tim – tij))

9

10

Nhà quản trị dự án thường muốn giành nhiều nỗ lực cho các hoạt

Làm thêm ngoài giờ.

động dọc theo đường găng và coi đó là những công việc ưu tiên. Trên thực tế dự án

Tất cả những giải pháp này đều phải có chi phí cao hơn thông thường.

đi vào hoạt động, đường găng có thể chuyển sang đường khác tùy theo điều kiện

Lưu ý:

xảy ra lúc hoàn thành dự án.

Khi rút ngắn tiến độ thực hiện dự án :

1.2.3 Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian:

Việc tăng cường độ công việc (hoặc cắt bớt thời gian) cho những hoạt động

Sơ đồ phân đoạn thời gian: TPD

không nằm trên đường găng sẽ chẳng có tác dụng, có ý nghĩa là chỉ rút ngắn những

Về cơ bản sơ đồ phân đoạn thời gian giống như sơ đồ mạng nhưng chỉ có

công việc nào nằm trên đường găng.

khác một điều là trong sơ đồ TPD công việc được vẽ theo tỷ lệ thời gian.
Khi vẽ sơ đồ phân đoạn thời gian, quy ước vẽ đường găng trước và vẽ theo

Rút ngắn thời gian có thể làm thay đổi đường găng.
Để rút ngắn tiến độ cần tuân theo các bước sau đây:

đường thẳng nằm ngang, sau đó vẽ các hoạt động nằm ngoài đường găng và phải

Bước 1: Tính thời gian rút ngắn có thể: ở bước này cần nghiên cứu kỹ

thể hiện đỉnh kết thúc.

từng hoạt động để xác định các hoạt động có thể rút ngắn là những hoạt động

Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian:

nào và chi phí cần thiết để thỏa mãn nhu cầu rút ngắn thời gian đó. Từ đó

Biểu đồ phân đoạn thời gian có tác dụng rất lớn cho việc phân tích và xây

tính khoảng thời gian rút ngắn có thể theo công thức sau:

dựng lịch trình ở nhiều góc độ khác nhau, đó là:

Tct = Tbt – Trn

Rút ngắn tiến độ thực hiện dự án.

Tct: Quãng thời gian rút ngắn có thể

Phân tích chi phí min.

Tbt: Thời gian bình thường

Cân đối nhân lực và thiết bị.

Trn: Thời gian rút ngắn
Bước 2: Tính tỷ số chi phí

Bố trí nhân lực và thiết bị.

Rcp= ( Crn – Cbt)/ Tct

Lập kế hoạch tài chính cho dự án.
1.2.3.1 Rút ngắn tiến độ dự án:
Trong nhiều trường hợp do thời gian thực hiện dự án quá gấp rút vì thiếu thời

Trong đó:
Rcp: tỷ số chi phí

gian hoặc khi dự án đã chậm do nhiều nguyên nhân. Lúc này người quản l dự án cần

Crn: chi phí rút ngắn

tính toán để rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo đúng thời hạn. Điều kiện thông

Cbt: chi phí thông thường

thường là chi phí nhỏ nhất với thời gian tối ưu nhưng khi rút ngắn thời gian thì điều
kiện là thời gian min với chi phí max có thể chấp nhận được.
Nếu một dự án cần rút ngắn tiến độ thì có thể áp dụng bất kỳ hoặc tất cả
những giải pháp sau:
Tăng cường nhân sự.
Tăng thêm nguyên vật liệu.

Bước 3: Cân nhắc xem nên rút ngắn thời gian cho công việc nào để
đạt mục tiêu là thời gian min với chi phí max có thể chấp nhận được.
Bước 4: vẽ lại sơ đồ TPD
1.2.3.2 Tính toán chi phí min:
Nhìn chung khi toàn bộ thời gian cho dự án được rút ngắn lại thì chi phí trực
tiếp sẽ tăng lên nhưng chi phí gián tiếp (chi phí quản lý) sẽ giảm, mặt khác phần


11

12

thưởng do kết thúc dự án sớm cũng có thể có hiệu quả. Vì vậy thông qua phân tích
chi phí min ta xem xét đến các yếu tố này để tìm ra thời gian thực hiện với chi phí ít

Ta có thể tránh thiếu tiền bằng cách dịch chuyển các hoạt động sao cho việc
chi tiêu cho các hoạt động có thể kéo dài đến khi dự án có khả năng thanh toán.

nhất tối ưu. Chi phí min cho toàn bộ dự án được xác định bằng công thức:
Ctb=Ct + Cg - Tt
Trong đó:

Lập kế hoạch chi tiêu cho dự án có thể theo phương pháp luồng tiền mặt tùy
theo việc tài trợ có ràng buộc không? Nếu có ràng buộc thì có thể phải điều chỉnh
lại lịch trình.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

Ctb: toàn bộ chi phí của dự án.

1.3

Ct: Chi phí trực tiếp

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Cg: Chi phí gián tiếp

1.3.1 Vấn đề về quy hoạch:

Tt: Tiền thưởng
1.2.3.3 Cân đối và bố trí nguồn lực:
Sơ đồ phân đoạn thời gian còn có một tác dụng khá quan trọng nữa là bố trí
nguồn nhân lực và trang thiết bị cho việc thực hiện dự án.
Tùy vào tính chất của từng loại dự án mà nhà quản trị dự án cho là quan
trọng hơn hay ít quan trọng hơn

Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động
xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho 10 năm trở lên và định
hướng phát triển lâu dài Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh
để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn.
Quy hoạch xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu chung: phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của các ngành khác và quy hoạch sử dụng

Trên thực tế thông thường những hoạt động có cùng nhu cầu về nhân lực và

đất, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý nguồn tài

thiết bị thì có thể giải quyết bằng cách dịch chuyển những hoạt động không cơ bản

nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp, bảo vệ môi trường, di sản

để không bị tình trạng cung cấp quá căng thẳng trong cùng một thời gian.

văn hóa, bảo tồn di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát huy

Tuy nhiên, có thể dịch chuyển công việc này hay công việc khác không thì
khi đưa ra quyết định cuối cùng cần phải xem xét các giải pháp khác nhau như:
Thời gian hoàn thành dự án có cần thiết phải là bao nhiêu đó ngày
không?
Có nên thuê mướn thêm nhân công hay bổ sung thêm trang thiết bị
hay không?
Tiêu chí đặt ra là thời gian hay chi phí? Tóm lại cần căn cứ vào điều
kiện cụ thể khi thực hiện dự án để có quyết định hiệu quả.
1.2.3.4 Lập kế hoạch tài chính cho dự án:
Căn cứ vào thời gian thực hiện và chi phí cho từng công việc để xác định chi
phí thường kỳ trên một đơn vị thời gian, sau đó xem xét khả năng cung cấp so với
chi phí này để biết có cần phải cân đối lại hay không?

bản sắc dân tộc.
Công tác lập quy hoạch rất quan trọng nếu qui hoạch không đúng khi triển
khai dự án sẽ bắt buộc phải chỉnh sửa và khéo dài thời gian thực hiện dự án và ảnh
hưởng đến tính hiệu quả của dự án.

1.3.2 Về lập, thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình;
Đây là một khâu quan trọng trong tiến trình thực hiện dự án, nó phải đảm
bảo đầy đủ các yêu cầu về nội dung và thực hiện theo đúng thời gian quy định.
Trong đó phải thể hiện một cách chi tiết, rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết để
chủ đầu tư và người quyết định đầu tư có thể hình dung hết tất cả những yếu tố, đặc
điểm của dự án. Ở khâu này, chủ đầu tư phải là đầu tàu trong việc tổ chức lập dự án
để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư.


13

14

Việc lập dự án chậm đồng nghĩa với việc làm trễ tiến độ thực hiện toàn bộ dự
án cho dù với bất cứ lý do gì. Tuy nhiên không vì thế mà làm cho có, lấy số liệu

Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng
tại trụ sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

chung chung, sơ sài, các nội dung không có liên quan gì với nhau. Việc lập dự án

Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng khi

quá sơ sài còn có khả năng phải lập lại dự án tốn nhiều công sức, thời gian và tiền

có yêu cầu của người xin cấp phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm

của.

nhất là 7 ngày làm việc từ khi được yêu cầu.

Do vậy, dự án đầu tư khi lập cần phải thể hiện cụ thể rõ ràng 2 phần chính đó

Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến các cơ quan khác để phục vụ việc cấp

là thuyết minh và thiết kế cơ sở. Nội dung của việc lập dự án cũng phải thể hiện các

phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm của người xin cấp giấy phép xây dựng,

mục sau:

thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên
Sự cần thiết đầu tư, mục đích đầu tư, hình thức đầu tư.

quan để làm rõ và xử lý.

Đánh giá nhu cầu thị trường.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến,

Mô tả về quy mô xây dựng,

các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp

Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, giải phóng mặt bằng, các

giấy phép xây dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã

phương án kiến trúc, phân kỳ thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức tổ chức quản

đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc

lý dự án, khái quát tổng mức đầu tư dự án, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến

không trả lời hoặc trả lời chậm trễ

độ, phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án, thể hiện đầy đủ thuyết
minh, thiết kế cơ sở và các bản vẽ thiết kế cơ sở.

Giấy phép xây dựng được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể
từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng theo quy

1.3.3 Giấy phép xây dựng:
1.3.3.1Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc sở xây dựng cấp phép xây

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết

dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1 theo phân cấp công trình

kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp

tại nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.

giấy phép.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và

nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chánh do huyện quản lý, trừ các công trình quy
định trên.

1.3.4 Lựa chọn nhà thầu:
Theo luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và nghị định của
chính phủ hướng dẫn về Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia công tác tư

Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm

vấn và thi công xây dựng công trình được qui định tương đối nhiều. Trong đó quy

dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính

định về trình tự thực hiện, điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia và thời

do xã quản lý theo quy định của ủy ban nhân dân huyện.

gian xem xét hồ sơ cũng minh bạch. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục

1.3.3.2 Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng:

này cũng còn rất nhiêu khê, chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể của mỗi gói
thầu. Do đó, đây cũng là khâu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.


15

16

1.3.4.1 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu và yêu cầu đối với bên mời

trách nhiệm về quá trình lựa chọn nhà thầu theo quy định và ký kết hợp đồng với

thầu, tổ chuyên gia đấu thầu:

nhà thầu trúng thầu sau khi thương thảo, hoàn thiện hợp đồng.

Đối tượng được đào tạo bồi dưỡng về nghiệp vụ đấu thầu bao gồm: các cá

1.3.4.2 Tư cách hợp lệ của nhà thầu và điều kiện tham gia đấu thầu:

nhân trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu, các cá nhân khác có nhu cầu.

Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện như: Giấy

Điều kiện để các cơ sở tổ chức hoạt động đào tạo, bồi dưỡng phải có giấy

chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định

chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập đối với các cơ sở không

của pháp luật, hạch toán kinh tế độc lập, không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận

có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, có đội ngũ

về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ

giảng viên về đấu thầu đáp ứng yêu cầu. Các cơ sở đào tạo về đấu thầu chịu trách

đọng không có khả năng chi trả, đang trong quá trình giải thể.

nhiệm về chất lượng đào tạo, thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng

Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi: năng lực hành vi dân sự đầy đủ,

chỉ tham gia khóa học cho học viên theo đúng quy định; định kỳ hàng năm báo cáo

đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có

bộ kế hoạch và đầu tư, bộ, ngành hoặc địa phương có liên quan để theo dõi, tổng

thẩm quyền cấp, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nhà thầu tham gia đấu thầu đối với một gói thầu phải có đủ các điều kiện

hợp.
Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp

sau:

luật, về đấu thầu, có kiến thức về quản lý dự án, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ

Có tư cách hợp lệ quy định.

phù hợp với yêu cầu của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại,

Chỉ được tham gia trong một hồ sơ dự thầu đối với một số gói thầu

hành chính và pháp lý, có trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được

với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc là nhà thầu liên danh. Trường hợp liên danh

tổ chức đấu thầu quốc tế, gói thầu thuộc dự án sử dụng vốn ODA.

phải có văn bản thỏa thuận giữa các thành viên, trong đó quy định rõ người đứng

Tùy theo tính chất và mức độ phức tạp của gói thầu, thành phần tổ chuyên
gia đấu thầu bao gồm các chuyên gia về lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại,

đầu của liên danh, trách nhiệm chung và trách nhiệm riêng của từng thành viên đối
với công việc thuộc gói thầu.

hành chính, pháp lý và các lĩnh vực khác có liên quan. Thành viên tổ chuyên gia

Đáp ứng yêu cầu của thông báo hoặc thư mời thầu của bên mời thầu.

đấu thầu phải cò đủ các điều kiện như: có chứng chỉ tham gia khóa học về đấu thầu,

Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định của đấu thầu.

có tối thiểu 3 năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật
của gói thầu.
Trường hợp chủ đầu tư có đủ nhân sự đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì

1.3.4.3 Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu:
Nhà thầu khi tham gia đấu thầu phải đảm bảo các yêu cầu về tính cạnh tranh
sau đây:

tự mình làm bên mời thầu. Trường hợp chủ đầu tư không đủ nhân sự hoặc nhân sự

Nhà tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không được tham gia đấu thầu

không đáp ứng các điều kiện quy định thì tiến hành lựa chọn theo quy định một tổ

cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật của dự án không được tham gia đấu

chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ năng lực và kinh

thầu các bước tiếp theo, trừ trường hợp đối với gói thầu EPC (Engineering

nghiệm thay mình làm bên mời thầu. Trong mọi trường hợp, chủ đầu tư phải chịu

/Procurement/ Construction (Thiết kế/ Cung ứng/ Xây dựng) là hợp đồng xây dựng
mà nhà thầu phải thực hiện toàn bộ các công việc từ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế


17

18

bản vẽ thi công, cung ứng vật tư, thiết bị đến thi công xây dựng công trình, hạng

đến khi chủ đầu tư có báo cáo về kết quả đấu thầu trình người có thẩm quyền xem

mục công trình và chạy thử bàn giao cho chủ đầu tư.

xét, quyết định.

Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc

Thời gian thẩm định tối đa là hai mươi ngày cho việc thực hiện đối

vào một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời

với từng nội dung về kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu.

thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu.

Đối với gói thầu thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, thời gian

Nhà thầu tư vấn giám sát phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào
một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu thực hiện hợp đồng.
Nhà thầu tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án phải độc lập về tổ chức

thẩm định tối đa là ba mươi ngày cho việc thực hiện đối với từng nội dung về kế
hoạch đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu.
1.3.5 Quản lý thi công xây dựng công trình:

và độc lập về tài chính với chủ đầu tư của dự án.

1.3.5.1 Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình (Điều 31-Nghị định

1.3.4.4 Quy định về thời gian trong đấu thầu:

16/2005/NĐ-CP):

Các thông tin dưới đây được tổng hợp từ Luật đấu thầu năm 2005, Nghị định
85/2008/NĐ-CP ngày 01/8/2008 về hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn

Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây
dựng phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì

nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng:
Căn cứ vào tính chất của từng gói thầu, người có thẩm quyền quyết định cụ

tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.

thể thời gian trong đấu thầu theo quy định sau đây:
Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa là ba mươi ngày đối với đấu thầu
trong nước, bốn mươi lăm ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây
dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm
phù hợp với tổng tiến độ của dự án.

mời sơ tuyển đến khi có kết quả sơ tuyển được duyệt.
Thời gian thông báo mời thầu tối thiểu là mười ngày trước khi phát
hành hồ sơ mời thầu.
Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là mười lăm ngày đối với

Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên
quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều
chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo
dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.

đấu thầu trong nước, ba mươi ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành
hồ sơ mời thầu đến thời điểm đóng thầu.
Thời gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu tối đa là một trăm tám mươi
ngày kể từ thời điểm đóng thầu; trường hợp cần thiết có thể yêu cầu gia hạn thời
gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu nhưng không quá ba mươi ngày.

Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo
cáo người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.
Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng công
trình.
Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án

Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là bốn mươi lăm ngày đối với

thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ

đấu thầu trong nước, sáu mươi ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày mở thầu

xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm
hợp đồng.


19

1.3.5.2 Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng:
Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng.
Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và
công trình trên công trường xây dựng. Trường hợp các biện pháp an toàn liên quan
đến nhiều bên thì phải được các bên thỏa thuận.

20

trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che,
thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định.
Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che

chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường.
Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám

Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên

sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát

công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm

của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây

trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.

dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan

Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường
xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện

quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu
nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường.

có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra

Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi

vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm

công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt

trước pháp luật.

hại do lỗi của mình gây ra.

Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến các quy

1.3.6 Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình:

định về an toàn lao động. Đối với một số công việc yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn

Tùy theo từng loại dự án khác nhau và tùy vào năng lực của chủ đầu tư để

lao động thì người lao động phải có giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động.

chủ đầu tư có thể quyết định lựa chọn hình thức chủ đầu tư tự thành lập ban quản lý

Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được đào tạo và chưa được hướng dẫn

dự án hoặc có thể thuê tư vấn bên ngoài thực hiện công việc quản lý dự án này.

về an toàn lao động.

1.3.6.1 Nhiệm vụ, quyển hạn của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án trong

Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ
lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động
trên công trường.

trường hợp chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án:
Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn: Tổ chức, thẩm định và phê duyệt các
bước thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau khi dự án được phê duyệt, phê duyệt

Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có

kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không

liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước theo

sử dụng vốn ngân sách nhà nước, ký kết hợp đồng với các nhà thầu, thanh toán cho

quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những

nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu, nghiệm thu để đưa

thiệt hại do nhà thầu gây ra.

công trình vào khai thác, sử dụng.

1.3.5.3 Quản lý môi trường xây dựng:

Ban quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn: thực hiện các thủ tục về

Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi

giao nhận đất, xin cấp phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc

trường cho người lao động và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp

khác phục vụ cho việc xây dựng công trình, chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng

chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công

dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt theo quy định, lập


21

22

hồ sơ mời thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu, đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà

vấn lựa chọn nhà thầu, thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình

thầu theo ủy quyền của chủ đầu tư, thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng

nếu đủ điều kiện năng lực, nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký

công trình (khi có đủ điều kiện năng lực), nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo

kết, tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp

hợp đồng ký kết, quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn

luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán, quản lý chất lượng, khối lượng,

và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng, nghiệm thu, bàn giao công trình,

tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án, nghiệm thu, bàn

làm báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn

giao công trình, lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán

thành, đưa vào khai thác, sử dụng.

khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng. Tùy điều kiện của dự án, chủ đầu

Đối với các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, phức tạp hoặc theo tuyến thì
Ban Quản lý dự án được phép thuê các tổ chức tư vấn để quản lý các dự án thành

tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể
trong hợp đồng.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ

phần.
Ban quản lý dự án được ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước

đầu tư về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại do lỗi

ngoài có kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các việc ứng dụng công nghệ

của mình gây ra trong quá trình quản lý dự án. Tư vấn quản lý dự án phải chịu trách

xây dựng mới mà tư vấn trong nước chưa đủ trình độ, năng lực để thực hiện hoặc có

nhiệm về các hoạt động quản lý dự án tại công trình xây dựng.

yêu cầu đặc biệt khác.

1.4

Việc thuê tư vấn nước ngoài đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà
nước phải được người có thẩm quyền.

Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

1.4.1 Ý nghĩa của việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án:
Nắm vững được các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến tiến độ thực

1.3.6.2 Nhiệm vụ của chủ đầu tư và tổ chức tư vấn quản lý dự án trong trường

hiện dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận tổng quát về tiến trình thực hiện dự án,

hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án:

hình dung được thời gian thực hiện dự án một cách chung nhất, nhận định và lường

Người quyết định đầu tư quyết định hình thức lựa chọn tư vấn quản lý dự án.
Tổ chức tư vấn được lựa chọn phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy mô, tính
chất của dự án. Tổ chức tư vấn phải là tổ chức tư vấn độc lập.
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp thuê tư vấn tổ chức quản lý dự
án: lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án đủ điều kiện năng lực

trước được khả năng rủi ro cao nhất khi dự án chậm tiến độ.
Tiến độ thực hiện dự án bị ảnh hưởng ở tất cả các giai đoạn từ khi hình thành
ý tưởng cho đến khi kết thúc việc xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng. Có
khi tiến độ của dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn đầu của dự án –
giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

phù hợp với dự án, ký thanh toán cho nhà thầu theo yêu cầu của tư vấn quản lý dự

Trong quá trình thực hiện dự án, nhất là ở giai đoạn thi công, ta cần tiến hành

án, tạo mọi điều kiện cho hoạt động của tổ chức tư vấn quản lý dự án, chịu trách

nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn nhau trong những thời kỳ cao

nhiệm trước pháp luật về bồi thường thiệt hại khi thông đồng với tổ chức tư vấn

điểm… Do đó những công việc được sắp xếp một cách trật tự, chặt chẽ, khoa học sẽ

quản lý dự án hoặc nhà thầu làm thất thoát vốn đầu tư.

giúp chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn.

Nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án: kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán,
tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt, lập hồ sơ mời thầu, tư


23

24

Việc đề ra tiến độ thực hiện sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể,

Rút kinh nghiệm từ dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Tam

chi tiết các công việc để bố trí và sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất, qua đó có

Phước và khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 có cùng chủ đầu tư là Tổng Công ty Tín

biện pháp có thể rút ngắn thời gian thực hiện công việc đó.

Nghĩa:

Tiến độ dự án đầu tư càng chi tiết, rõ ràng, hợp lý sẽ là công cụ đắc lực cho

Phải thuê đơn vị tư vấn khảo sát xây dựng và thiết kế có năng lực phù

chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng vào thời điểm đã định hoặc có biện pháp cải thiện

hợp và kết quả của việc khảo sát và thiết kế đúng với yêu cầu của quy trình xây

nếu thấy trễ tiến độ.

dựng cơ bản, cơ quan phê duyệt thiết kế kỹ thuật và thiết kế cơ sở, tránh tình trạng

Việc thực hiện đúng theo tiến độ đã đề ra giúp cho chủ đầu tư dự án nâng cao
hiệu quả và năng lực cạnh tranh của mình.
Việc thực hiện đúng theo tiến độ có ý nghĩa hết sức to lớn về mặt quản lý chi
phí, nó đảm bảo được cho các dự án có hiệu quả cao nhất.
Đầu tư mới có ý nghĩa quyết định trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đầu

phải bổ sung hồ sơ để công tác xin giấy phép xây dựng không bị trì trệ vì ý do trục
trặc phê duyệt thiết kế kỹ thuật và thiết kế cơ sở. Đây là một trong những yếu tố ảnh
hưởng quan trọng đến tiến độ thực hiện dự án.
Trên cơ sở lập tiến độ, phân chia giai đoạn thực hiện dự án, phân chia
gói thầu có giá trị dự toán tương ứng để làm cơ sở triển khai. Ngoài việc triển khai

tư mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ và công nghệ quản lý mới.

đấu thầu, lựa chọn nhà thầu theo quy định, Tổng công ty Tín Nghĩa rút ngắn thời

1.4.2 Vai trò của việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

gian bằng cách tự thực hiện thi công hoặc chỉ định đầu thi công một số gói thầu xây

Có vai trò hết sức quan trọng đến sự thành công của dự án vì nó khái quát

lắp gói thầu có trị dưới 5 tỷ đồng mà không cần chờ thực hiện thủ tục đấu thầu.

cho người thực hiện dự án thấy được những việc cần ưu tiên thực hiện, công việc

Thêm vào đó, phối hợp việc ứng vốn trước khi thi công để đẩy nhanh tiến độ thực

cần làm ngay.

hiện dự án, giảm thời gian phê duyệt thủ tục hồ sơ pháp lý. So với đấu thầu thì hình

Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quát và toàn diện dự án, kịp thời có những
điều chỉnh khi có các yếu tố tác động làm ảnh hưởng đến dự án.
Giúp chủ đầu tư thực hiện dự án một cách trình tự, khoa học hoặc thực hiện
một cách đan xen các công việc nhưng vẫn đảm bảo đúng quy định.
Tiến độ thực hiện dự án nhanh sẽ góp phần thúc đầy sự phát triển kinh tế xã
hội của đất nước, hình thành các đô thị văn minh, hiện đại.

thức tự thực hiện thi công hoặc chỉ định thầu góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện
dự án lên 2 tháng, và nếu như trong đấu thầu không sắp xếp hợp lý quá trình thiết kế
dự toán thì thời gian đấu thầu sẽ kéo dài hơn 6 tháng so với chỉ định thầu.
Cần phải có sự sắp xếp hợp lý về thời gian, nguồn lực và phải có nỗ
lực cao trong quá trình thực hiện các công tác thì tiến độ dự án mới được rút ngắn.

Chú ý đến hạn hiệu lực của các quyết định giới thiệu địa điểm để xin

Góp phần đáp ứng nhu cầu và minh bạch thị trường bất đông sản…

giấy phép đầu tư kịp thời, tránh tình trạng phải xin gia hạn giới thiệu địa điểm vì khi

Tiến độ thực hiện dựa án là cơ sở để chủ đầu tư cân đối nguồn vốn thực hiện

đó mất rất nhiều thời gian để thực hiện việc gia hạn giới thiệu địa điểm này.

một cách hiệu quả nhất và bố trí vật tư, nhân công, và các nguồn lực khác một cách
hợp lý nhất.
1.5

KINH NGHIỆM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỦA

MỘT SỐ DỰ ÁN KHÁC.

Kết luận chương 1
Tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận chung về dự án đầu tư, quy trình
lập tiến độ dự án đầu tư. Ngoài ra, tác giả cũng trình bày cách phân tích biểu đồ
phân đoạn thời gian.


25

Bên cạnh đó, tác giả cũng tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực
hiện dự án đầu tư và nêu ra một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện
dự án.

26

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN
ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ
TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO

Những ích lợi và ý nghĩa của việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đối với
chủ đầu tư nói riêng và đối với xã hội nói chung cũng được đề cập tới. Ngoài ra tác
giả còn trình bày một số bài học kinh nghiệm từ các dự án đã đi trước để đẩy nhanh
tiến độ thực hiện dự án.

2.1 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY TÍN NGHĨA - CHỦ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển:
Công ty Tín Nghĩa là doanh nghiệp nhà nước được thành lập ngày
07/09/1989 theo quyết định số 1043/QĐ-UBT của UBND tỉnh Đồng Nai với tên gọi
ban đầu là Công ty Dịch vụ Sản xuất Kinh doanh Tổng hợp Đồng Nai, gọi tắt là
PROSECO, nhân sự chỉ có 10 người và vốn ngân sách được cấp đến cuối năm 1990
là 14 triệu đồng.
Năm 1991, Ban Tài chính Đảng cho sáp nhập các đơn vị trực thuộc Ban vào
Công ty PROSECO, bao gồm Xí nghiệp Chế biến gỗ Cầu Mới, Xí nghiệp Chế biến
thực phẩm An Bình, xưởng sửa chữa xe hơi và trại chăn nuôi Tân Vạn. Ngành nghề
hoạt động chủ yếu là chế biến và xuất khẩu lâm sản, tổng nguồn vốn của Công ty
được nâng lên 897 triệu đồng.
Năm 1992, UBND Tỉnh cấp giấy phép số 09/GP ngày 22/12/1992 thành lập
Công ty TNHH Tín Nghĩa hoạt động theo luật doanh nghiệp thay cho tên gọi
và hình thức của Công ty PROSECO trước đó.
Theo công văn số 109/KTĐN ngày 07/01/1993 của Văn phòng Chính phủ,
Công ty Tín Nghĩa được phép hoạt động xuất nhập khẩu trực tiếp.
Ngày 9/8/1994, UBND Tỉnh ký quyết định số 1828/QĐ-UBT thành lập lại

DNNN Công ty Tín Nghĩa. DNNN Công ty Tín Nghĩa trực thuộc Ban Tài chính
Quản trị Tỉnh ủy, hoạt động theo luật doanh nghịệp nhà nước với vốn điều lệ là 14
tỷ đồng.
Ngày 19/10/2004 tỉnh Ủy Đồng Nai ra quyết định số 431-QĐ/TU, quyết định


27

28

chuyển đổi Công ty Tín Nghĩa thành Công ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa, thời

2.1.3.1 Công ty con:

hạn hoạt động 50 năm, giấy phép kinh doanh số 4704000007 ngày 03/11/2004.

Gồm có 15 công ty, trong đó có các công ty cùng kinh doanh lĩnh vực hạ tầng KCN

Ngày 23/11/2009, theo giấy phép kinh doanh số 47221000414 đổi tên Công

giống như KCN ông Kèo như:

ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa thành Tổng Công ty Tín Nghĩa với vốn điều lệ

Công ty TNHH MTV KCN Nhơn Trạch 3

là: 1.770.388.000.000 đồng.

Công ty Cổ phần Phát triển KCN Tín Nghĩa

Trải qua hơn 21 năm hình thành và phát triển đến nay Tín Nghĩa là một Tổng

Công ty Cổ phần KCN Tín Nghĩa Phương Đông

công ty lớn của tỉnh Đồng Nai với 6 đơn vị trực thuộc, 15 Công ty con (góp vốn

2.1.3.2 Công ty liên kết:

trên 50%),12 Công ty liên doanh liên kết ( góp vốn dưới 50%), doanh số hàng năm

Gồm 12 công ty liên kết, trong đó có các công ty cùng kinh doanh lĩnh vực hạ tầng

đạt trên 3.000 tỷ đồng và trong năm 2010 được tổ chức UNDP bình chọn là 1 trong

KCN giống như KCN ông Kèo như:

200 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam.
Trong hoạt động phát triển và kinh doanh hạ tầng các khu công
nghiệp (KCN), tính đến 06/2007 Công ty TNHH Một Thành viên Tín Nghĩa đã phát
triển 5 khu công nghiệp với tổng diện tích 2.425ha, gồm:
 04 khu công nghiệp công ty trực tiếp quản lý : KCN Nhơn Trạch 3,

Công ty Cổ phần Thống Nhất (KCN Bàu Xéo)
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển KCN Long Thành - VRG
Công ty Cổ phần Đỉnh Vàng Khu công nghiệp (KCN Nhơn Trạch 6)
2.1.3.3 Các đơn vị trực thuộc:
Hiện tại Tổng công ty Tín Nghĩa có 6 đơn vị trực thuộc:

KCN Tam Phước, KCN Ông Kèo, KCN Tân Phú. Tổng diện tích đất

Sàn Giao dịch Bất động sản Tín Nghĩa

đã cho thuê hơn 1.200ha trong tổng số 1.921 ha đất công nghiệp

Trạm Dừng Tân Phú

chiếm 63%.

Nhà Nghỉ Long Hải.

 01 KCN tham gia cổ phần : KCN Bàu Xéo (đã phủ kín diện tích cho
thuê).
2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh:
Đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp.

KCN Tân Phú
Ngân hàng TMCP Đại Á
Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VPB)
2.1.4 Các hệ thống tiêu chuẩn áp dụng: ( ISO, SA, HACCP…)

Đầu tư xây dựng & kinh doanh địa ốc, bất động sản.

BVQI – ISO 9001:2000.

Kinh doanh dịch vụ kho cảng; vận tải đa phương thức và logistics.

QUACERT (TCVN ISO 9001:2000/ISO 9001:2000).

Kinh doanh hệ thống phân phối xăng, dầu, nhớt, khí đốt.

HACCP CODE: 2003.

Chế biến, kinh doanh và xuất khẩu hàng nông sản.

2.2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU

Khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng.

CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO

Đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch, vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng, chăm sóc

2.2.1 Đặc điểm của dự án.

sức khỏe.
2.1.3 Đầu tư tài chính, liên doanh, liên kết.

KCN Ông Kèo nằm dọc sông Lòng Tàu, sông Đồng Tranh và gần khu dân cư
Phước Khánh. Bên cạnh đó trong KCN có cảng tổng hợp, phục vụ các tàu có tải


29

30

Đường nội bộ khu công nghiệp: gồm có 2 tuyến đường: đường (4-4)

trọng 30.000 DWT vận chuyển hàng hóa cho các doanh nghiệp trong và ngoài

và đường (55).

KCN. Ngoài ra KCN còn phát triển hệ thống kho bãi tổng hợp với diện tích 17,6ha
sẵn sàng đáp ứng nhu cầu về lưu trữ, bảo quản hàng hóa cho các nhà đầu tư…
 Vị trí địa lý: Phía Bắc giáp tuyến đường chính Đô thị. Đông giáp rạch Ông
Kèo, Nam giáp sông Đồng Tranh, Tây và Tây Nam giáp sông Lòng Tàu,

Đường bến cảng.
Đánh giá chung về hiện trạng dự án:
 Thuận lợi:
Vị trí đầu tư KCN Ông Kèo nằm cặp theo sông Lòng Tàu, sông Đồng Tranh

Tây Bắc giáp rạch Chà Là Lớn.
 Vị trí liên hệ vùng:
Đường hàng không: Cách sân bay Tân Sơn Nhất: 28 km, sân bay quốc tế

thuận lợi phát triển các ngành công nghiệp có nhu cầu sử dụng mặt sông và đường
thủy.
Vị trí KCN Ông Kèo nằm sát khu dân cư Phước Khánh, thuận lợi cho việc

Long Thành: 22 km
Đường bộ: Cách trung tâm thành phố Vũng Tàu 40 km, trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh 22 km, trung tâm thành phố Biên Hòa 21 km.

thu hút nhân lực ở vùng lân cận, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho công nhân KCN Ông
Kèo sau này.
Khu đất hiện phần lớn là đất trống, không có công trình xây dựng kiên cố,

Đường thủy: Cách cảng Cát Lái: 15 km. Cách cảng Long Tân: 15 km. Cách
cảng Gò Dầu: 25 km.
 Diện tích: xấp xỉ 823,45 hecta.

 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Tín Nghĩa.

Việc chuyển mục đích sử dụng phát triển KCN sẽ thuận lợi và chi phí giải tỏa đền
bù sẽ đỡ tốn kém hơn.
 Khó khăn:
Khu đất có nền trũng, tốn kém chi phí san lắp.

 Các mảng phát triển của dự án: Dự án bao gồm phát triển 2 mảng chính là:

Hiện tại khu vực xung quanh chưa có các công trình về hạ tầng kỹ thuật vì

Đầu tư kinh doanh đất công nghiệp cho thuê.
Đầu tư kinh doanh cảng nhằm phục vụ nhu cầu bốc dỡ hàng hóa rất
lớn ở huyện Nhơn Trạch.
 Hình thức sử dụng đất: thuê đất với thời gian là 50 năm.

vậy sẽ phải giải quyết đầu tư xây dựng từ đầu các công trình đầu mối và hệ thống hạ
tầng trong và ngoài hàng rào khu công nghiệp.
2.2.2 Sự cần thiết và yêu cầu của dự án.

 Hiện trạng trước khi giao nhiệm vụ cho tổng Công ty Tín Nghĩa thực

Cụ thể hóa chủ trương đầu tư phát triển thành phố mới Nhơn Trạch, KCN

hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công Nghiệp Ông Kèo:

Ông Kèo được hình thành nhằm tạo cơ sở pháp lý và môi trường thuận lợi thu hút

UBND tỉnh Đồng Nai đã giới thiệu địa điểm 14 dự án đầu tư tại đây với tổng

đầu tư, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng hệ thống cơ

diện tích 369/484,19ha, chiếm 76% diện tích đất xây dựng nhà máy.

sở hạ tầng.
Đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, môi trường của huyện Nhơn

 Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông xây dựng trong khu công nghiệp
bao gồm:
Đường đối ngoại: Đây là đường nằm ở phía Bắc của khu công nghiệp.
Đường chính khu công nghiệp: Gồm có 3 tuyến đường chính: Đường
(1-1); đường (2-2) và đường (3-3).

Trạch.
Tạo và giải quyết công ăn việc làm cho người dân, đặc biệt là người dân
sống ở khu vực Nhơn Trạch nói riêng và các khu vực khác nói chung.


31

32

Tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng như tạo điều kiện

Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu

cho việc thu hút vốn đầu tư nói chung vào tỉnh Đồng Nai.

công nghiệp Ông Kèo

Tạo điều kiện tốt cho các doanh nghiệp có khu công nghiệp tốt để phát triển
sản xuất kinh doanh.
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ
tầng khu công nghiệp Ông Kèo.

Mật
Khu đất

Stt

%

Diện tích

độ

(m2)

xây
dựng

Diện tích

Diện

xây dựng

tích sử

(m2)

dụng

Đất công nghiệp

58,92

4.851.960

4.851.960

Đất có các xí nghiệp đang hoạt động

24,77

2.039.460

2.039.460

bước, từng giai đoạn riêng do đó tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc vào thời gian

Đất có giới thiệu địa điểm

13,04

1.073.400

1.073.400

hoàn thành từng giai đoạn này. Trong bài viết này xin đề cập đến một số yếu tố ảnh

Đất chưa có dự án

21,12

1.739.100

1

Khi thực hiện dự án Ông Kèo, công ty đã xác định và lập kế hoạch cho từng

hưởng đến tiến độ thực hiện dự án như sau:

sử
dụng

1.739.100

Đất khu trung tâm điều hành

0,81

67.000

30

60.300

3

Đất khu vực dịch vụ công nghiệp

6,89

567.700

30

170.310

136.248

Khu vực 1

262.300

30

78.690

62.952

80

Khu vực 2

286.400

30

85.920

68.736

80

Khu vực 3

19.000

30

5.700

4.560

80

 Công tác xác định quy mô của dự án:
4

làm việc với phòng đầu tư phát triển tiếp nhận chủ trương đầu tư dự án. Quyết định

Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
Nhà máy xử lý nước thải

0,91

75.000

Kênh cấp thoát nước

0,64

52.700

2,14

176.300

176.300

75.000
70

36.890

số 1.226/QĐ.UBT ngày 20/04/2004 của UBND Tỉnh Đồng Nai về việc Chấp thuận

5

Đất kho tàng bến bãi

chủ trương và giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa lập dự án đầu tư

6

Đất cây xanh mặt nước

20,00

1.647.000

1.647.000

kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Ông Kèo, thuộc xã phước Khánh, huyện Nhơn

7

Đất giao thông

9,46

778.900

778.900

8

Cảng

0,22

18.000

18.000

Tổng diện tích

100

8.234.560

5.682.200

Trạch.

quả

2

2.2.3.1 Tiến độ thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư:

Ở dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông kèo Ban Giám Đốc

Hiệu

272.496

Từ năm 2004 Tổng Công ty Tín Nghĩa đã bắt đầu triển khai công tác này. Vì
đây là một dự án lớn với 2 hạng mục là đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp
và đầu tư cảng do đó công việc hoạch định để xác định quy mô cũng diễn ra trong
thời gian khá lâu từ tháng 4 năm 2004 đến tháng cuối năm 2005.
Khoảng thời gian sau đó, nhận thấy quy hoạch cần trú trọng hơn tỷ lệ cân đối
giữa các khu do đó tiến hành xây dựng lại kế hoạch phát triển dự án trong vòng 5
năm từ năm 2006 đến năm 2011. Kế hoạch phát triển dự án được trình bày như
bảng sau:

( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2008), Báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh
hạ tầng KCN Ông Kèo).

Đất công nghiệp: Khu vực đất công nghiệp với diện tích 4.851.960 m2, chiếm
58,92% tổng diện tích dự án. Phần diện tích này sẽ được sử dụng để xây dựng cơ sở
hạ tầng. Chi tiết của khu vực đất công nghiệp như sau.


33

34

Đất khu trung tâm điều hành: Khu trung tâm điều hành sẽ bao gồm một
khu đất có diện tích 67.000 m2, chiếm 0,81% diện tích toàn dự án. Khu vực này sẽ
bao gồm tòa nhà điều hành, nhà trưng bày, khu ăn uống, trung tâm giải trí, trung
Đất chưa có dự
án (ĐVT: ha),
1,739,100, 36%

Đất có các xí
nghiệp đang hoạt
động (ĐVT: ha),
2,039,460, 42%

tâm thể thao, đồn công an, hải quan, trạm phòng cháy chữa cháy, bưu điện, ngân
Đất có các xí nghiệp đang
hoạt động (ĐVT: ha)
Đất đã có giới thiệu địa điểm
(ĐVT: ha)
Đất chưa có dự án (ĐVT:
ha)

Đất đã có giới
thiệu địa điểm
(ĐVT: ha),
1,073,400, 22%

hàng và trạm xá.
Đất khu dịch vụ công nghiệp: Khu dịch vụ công nghiệp được quy hoạch để
phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, nhà hàng... Khu vực này có
diện tích hơn 560.000 m2, chiếm 6,89% tổng diện tích dự án.
Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Khu vực này bao gồm một nhà
máy xử lý nước thải và kênh rạch cấp thoát nước với diện tích 127.700 m2 chiếm
1,55% tổng diện tích. Khu vực này là khu vực chung được dùng để phục vụ cho

Biểu đồ 2.1: Hiện trạng phần đất công nghiệp tại KCN Ông Kèo
( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa, Báo cáo hiện trạng sử dụng đất tại
KCN Ông Kèo ).
Hiện tại, một phần của khu đất công nghiệp đã được chính quyền cho một số

hoạt động của toàn bộ khu công nghiệp.
Đất cây xanh, mặt nước: Khu vực này có diện tích 1.647.000 m2 vuông
chiếm 20% diện tích toàn dự án. Khu vực này được sử dụng để xây dựng cảnh quan
cho khu công nghiệp.

doanh nghiệp thuê từ trước (tương ứng 2.039.460 m2 chiếm 42% diện tích đất công

Hệ thống đường giao thông: sẽ được xây dựng trên một diện tích 778.900

nghiệp) được gọi là đất xí nghiệp hiện hữu. Phần đất còn lại với diện tích 1.073.400

m2, tương ứng với 14,34% diện tích toàn dự án. Hệ thống này bao gồm đường nội

m2 đã có giới thiệu địa điểm và đợi ngày bàn giao hạ tầng cho cách đơn vị đã hợp

bộ để có thể lưu thông trong khu vực khu công nghiệp.

đồng thuê đất với Công ty.

Cảng: Tận dụng lợi thế của sông Lòng Tàu và sông Đồng Tranh, khu công

Phần diện tích còn lại của đất công nghiệp (tương ứng 1.739.100 m2 chiếm

nghiệp Ông Kèo sẽ phát triển một khu cảng có thể tiếp nhận tàu trọng tải lớn nhằm

36% tổng diện tích đất công nghiệp) vẫn còn trống và cần được phát triển cơ sở hạ

phục vụ nhu cầu của khu công nghiệp Ông Kèo và các khu công nghiệp khác trên

tầng trước khi nhà đầu tư có thể cho thuê. Đối với phần đất trống: Tổng Công ty Tín

địa bàn huyện Nhơn Trạch. Khu vực cảng sẽ có diện tích 18.000 mét vuông, chiếm

Nghĩa sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như san lấp đất, đường sá, cảnh quan, hệ thống cấp

0,22% diện tích khu công nghiệp.

thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc và các dịch vụ
khác. Tổng Công ty Tín Nghĩa cũng đã xem xét khả năng có thể xây dựng các tiện

 Công tác đo vẽ, cắm mốc, lập quy hoạch, lập báo cáo khả thi:

ích kho bãi để cho thuê theo những điều khoản thương mại tiêu chuẩn, đây cũng là

Công tác này được phòng Đầu tư phát triển Tổng công ty Tín Nghĩa tập trung

một trong những nguồn doanh thu có thể phát sinh trong thời gian hoạt động của dự

ngay sau giai đoạn có giới thiệu địa điểm và ký hợp đồng với đơn vị tư vấn vào

án.

ngày 12/05/2004. Tuy nhiên sự thay đổi nhiều lần về chủ trương đầu tư cũng như


35

36

phải thông qua tất cả các sở chuyên ngành có liên quan về mặt qui hoạch đã làm

chi phí cao hơn so với dự toán ban đầu. Nguồn kinh phí thực hiện cho công tác này

tăng thời gian thực hiện lên mức quá nhiều.

được được duyệt cũng mất thời gian khoảng 2 tuần, chi phí khoảng 110 triệu đồng.

Đơn vị tư vấn đang thực hiện công tác đo vẽ cắm mốc lập quy hoạch thì đến

Cuối cùng, công tác đánh giá tác động môi trường của dự án cũng được phê duyệt

ngày 07/12/2004 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Công văn số 7.150/CV.UBT về

vào ngày 29/08/2007 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua quyết định số

việc điều chỉnh diện tích giới thiệu địa điểm đất quy hoạch KCN Ông Kèo. Tiếp

1294/QĐ-BTNMT về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của

theo sau đó ngày 13/12/2004, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành công văn

“Dự án Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo”.

quy hoạch khu dân cư phục vụ khu công nghiệp Ông Kèo. Tiến độ thực hiện dự án

 Tiến độ của các công trình phụ trợ phục vụ KCN

xây dựng khu dân cư này cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án đầu tư xây dựng khu

Xây dựng khu tái định cư tại xã Phước Khánh huyện Nhơn Trạch được UBND

công nghiệp Ông Kèo, phần nào cũng ảnh hưởng đến quy hoạch của KCN Ông

tỉnh giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa vào ngày 09/09/2005. Từ thời

Kèo.

gian này phòng Đầu tư tổng công ty Tín Nghĩa cũng tiến hành các công tác cần thiết
Công tác kiểm kê hiện trạng, đo vẽ địa hình địa chính được thực hiện từ năm

2005- sau khi có giới thiệu địa điểm. Tuy nhiên, ngày 21/12/2006 Thủ tướng Chính
phủ ra quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị

mới Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai đến năm 2020; Tổng Công ty Tín Nghĩa cũng phải
điều chỉnh lại một số chi tiết trong quy hoạch cho phù hợp hơn với tình hình thực tế.
Công tác ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường tổng thể, cũng như lập
phương án hỗ trợ tái định cư của dự án được UBND tỉnh ban hành ngày
21/02/2008. Tuy nhiên, tiến độ công tác bồi thường giải tỏa gặp nhiều khó khăn vì
dự án cần nguồn vốn quá lớn để đền bù giải tỏa.
 Công tác đánh giá sự tác động của môi trường:
Sự ra đời của các văn bản Luật và nghị định về bảo vệ môi trường làm cho
ban quản lý dự án có chiều hướng đi sâu vào nghiên cứu về môi trường trong thời
điểm cuối năm 2005. Công tác Luật Bảo vệ môi trường được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005 và Chủ tịch nước ký lệnh công bố
ngày 12 tháng 12 năm 2005. Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của
Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo
vệ môi trường.
Tuy nhiên, phải đến đầu năm 2007 thì ban quản lý dự án mới đưa ra được
báo cáo đánh giá tác động môi trường. Việc đánh giá tác động môi trường nảy sinh

để làm cho dự án xây dựng khu tái định cư cũng diễn ra và phối hợp hài hòa với dự
án đầu tư xây dựng KCN ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
2.2.3.2 Tiến độ thực hiện các công trình bổ trợ khác:
 Công trình trạm xử lý nước thải tập trung KCN Ông Kèo:
Tiến độ công tác đấu thầu trạm xử lý nước thải:
Qua xem xét gói thầu trạm xử lý nước thải tập trung khu công nghiệp Ông Kèo
ra thông báo đấu thầu ngày 24/7/2009 đến ngày ra thông báo trúng thầu là ngày
29/12/2009, tức là mất khoảng 4 tháng để hoàn tất công tác đấu thầu cho hạng mục
trạm xử lý chất thải tập trung này. Ở dự án này ban quản lý dự án đã chọn gói thầu
EPC : “ Khảo sát, thiết kế hoàn chỉnh Trạm xử lý nước thải công suất 6000m3/ngày
đêm, cung cấp vật tư thiết bị, xây lắp hoàn thành, đào tạo chuyển giao công nghệ –
giai đoạn 1 công suất 3000m3/ ngày, đêm”. Gói thầu EPC thực hiện nhằm đảm bảo
yêu cầu về kỹ thuật và thuận lợi cho việc theo dõi tiến độ.

Tiến độ thực hiện công trình trạm xử lý nước thải được thực hiện như 2 bảng
ở phụ lục 2. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay tiến độ của công trình này không
được như dự kiến ban đầu vì những nguyên nhân sau:
o Công tác bồi thường giải tỏa có nhiều vướng mắc nên tiến độ thực
hiện trạm xử l nước gặp nhiều khó khăn và bị chậm so với tiến độ.


37

38

2.2.3.3 Cách thức quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng:
Cho đến thời điểm này, dự án mới chỉ bắt đầu giai đoạn thi công tức
là đã bị trễ tiến độ so với kế hoạch đưa ra hơn 1 năm.
o Nguyên nhân tiếp theo là một trong những khó khăn chung của các
doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó là tính
chất và tình hình phát sinh chất thải rắn của khu công nghiệp xác định
cũng mất một khoảng thời gian.
o Bên cạnh đó chưa có mô hình nào thực hiện việc thu gom, lập trạm

Cách thức quản lý của dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo là chủ đầu
tư thực hiện các công tác quản lý dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến lúc hoàn tất đưa vào
sử dụng. Và ở dự án này Tổng Công ty Tín Nghĩa đã quyết định thành lập ban quản lý dự
án riêng.
 Đối với công tác quản lý dự án:
Thuận lợi:

trung chuyển chất thải rắn và chất thải nguy hại, trong khi đó KCN

Đối với dự án này đã có thành lập ban quản lý dự án và đã thành lập công ty riêng

mô hình mẫu do Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp Trung tâm Công

do đó việc giải quyết các vấn đề phát sinh mang tính chất không lớn như: cách thức tổ

nghệ môi trường thực hiện dự kiến hoàn thành năm nay do ban quản

chức điều động và phân chia công việc được thực hiện tương đối nhanh chóng.

lý khu công nghiệp còn lúng túng trong triển khai thực hiện. Việc ký
kết hợp đồng thu gom, vận chuyển với các doanh nghiệp còn vướng
mắc về chi phí, đơn giá xử lý từng chủng loại chất thải và chưa có
biện pháp chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao chất thải
cho Công ty.

Về chủ đầu tư của dự án chỉ có một là Tổng công ty Tín Nghĩa mà không có các
nhà đầu tư thành phần. Điều này giúp cho dự án không tốn quá nhiều thời gian cho công
tác họp bàn góp ý các nhà đầu tư thành phần giải quyết các vấn đề phát sinh.
Khó khăn:
Mặc dù Tổng Công ty Tín Nghĩa đã có kinh nghiệm trong việc kinh doanh hạ
tầng khu công nghiệp, tuy nhiên ban quản lý khu công nghiệp Ông Kèo cũng không tránh
khỏi những khó khăn do đặc điểm riêng biệt của mỗi dự án mỗi khác. Hơn nữa do tình
hình hiện tại Tổng công ty có quá nhiều dự án nên đa số giám đốc các công ty đều phải
kiêm nhiệm thêm một số nhiệm vụ khác.
 Đối với công tác quản lý chi phí của dự án:
Mặc dù đã được thành lập Công ty TNHH MTV Khu Công Nghiệp Ông Kèo, tuy
nhiên công ty này vẫn chịu sự chi phối về quản lý điều hành của Tổng Công ty Tín
Nghĩa. Do đó một số vấn đề xử lý liên quan đến tài chính cũng như các quyết định khác
đều phải đợi cho đến khi được phê duyệt bởi tổng công ty mới được thi hành.
Đối với dự án này không thể quản lý nguồn tiền theo riêng dự án mà quyền quyết

định phụ thuộc vào quyết định của ban tổng giám đốc.
Mặt khác, với tình hình công ty có quá nhiều dự án như Tổng công ty Tín Nghĩa
(hiện tại đang có 21 dự án lớn nằm trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư) thì việc phê duyệt tài
chính để thực hiện một dự án nào đều phải được thông qua sự nhất trí của ban Tổng giám
đốc và các phòng ban khác có liên quan.


39

40

Ở một số hạng mục mà đơn vị tư vấn thực hiện như: Tư vấn khảo sát địa hình, địa

Bảng 2.2: Tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo

chất, tư vấn lập dự án… quy trình xem xét hồ sơ quyết toán cũng khá chặt chẽ vì phải
Năm

thông qua cán bộ của các phòng ban và cán bộ các dự á khác. Vì thế nếu phát sinh các
vấn đề liên quan đến chi phí phát sinh thêm đều được cân nhắc cẩn thận và điều này ảnh

Quý

1

Công tác này tác giả muốn đề cập đến ở đây là một quá trình xuyên suốt từ khâu

2

3

4

1

2

3

2009
4

1

2

3

2010
4

1

2

3

2011
4

1

2

3

4

tư
(Đã thực

Th

hiện)

áng

Chuẩn bị xây

lựa chọn nhà thầu, tới việc đàm phán hợp đồng, ký kết hợp đồng cho đến việc trình duyệt
hợp đồng đến các bộ phận và các phòng ban khác có liên quan. Việc trình ký hợp đồng

1

2008

Chuẩn bị đầu

hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
 Đối với công tác quản lý hợp đồng thực hiện dự án:

2007

2

dựng
Đền bù giải

và đợi phê duyệt cũng chiếm một khoảng thời gian tương đối lớn, ảnh hưởng đến tiến độ

phóng mặt
bằng

thực hiện dự án.

12

Rà phá bom

2.2.3.4 Năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và trong công tác

mìn

6

Khảo sát, thiết

quản lý dự án:

kế, dự toán,

Ở dự án này, toàn bộ đội ngũ tư vấn từ lập quy hoạch chi tiết cho đến thiết kế,
giám sát đều được đánh giá là có năng lực, kinh nghiệm nhất định, đáp ứng được các yêu
cầu đã đặt ra. Các cán bộ của ban quản lý dự án cũng là những người có nhiệt huyết và

thẩm định
3

San nền

6

Thi công

tinh thần làm việc cao. Tuy nhiên do vị trí địa lý khá xa, văn phòng đại diện của ban quản

đường

lý dự án lại đặt tại văn phòng của KCN Nhơn Trạch 3 nên rất khó trong việc giám sát kịp

Hệ thống thoát

thời tiến độ làm việc của các đơn vị tư vấn thiết kế cũng như các đơn vị thi công xây

9

Xây dựng

nước mưa

12

12

Hệ thống thoát

dựng.

nước thải

2.3 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO.
2.3.1 Bảng tiến độ thực hiện dự án năm 2008:
Vào thời điểm năm 2008, tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu
công nghiệp Ông Kèo được xây dựng như bên dưới:

12

Trạm xử lý
nước thải

9

Hệ thống cấp
nước sạch

12

Hệ thống điện

12

Hệ thống
thông tin

12

Cây xanh

12

Khu điều hành

9

Giám sát

24

Hoàn công

3

( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2008), báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ
tầng KCN Ông Kèo).


41

42

Đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 (Quyết định số 2557/QĐ-UBND

2.3.2 Khái quát những công việc đã thực hiện được của dự án đầu tư kinh doanh hạ
tầng KCN Ông Kèo
2.3.2.1 Công tác bồi thường, thu hồi đất:
Đã được phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Quyết
định số 596/QĐ-UBND ngày 21/2/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai).
Đã được ra Quyết định thu hồi đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng (Quyết
định 3481/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai).
Đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xây dựng, kinh

ngày 10/8/2007 của UBND Tỉnh Đồng Nai).
Đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (lần
1) (Quyết định số 211/QĐ-UBND ngày 30/01/2009 của UBND tỉnh)
Đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (lần
2) (Quyết định số 1598/QĐ-UBND ngày 05/6/2009 của UBND tỉnh)
Đã được thỏa thuận vị trí xây dựng cảng Tổng hợp KCN Ông Kèo (Công văn số
1963/CHHVN-KHĐT ngày 26/9/2008 của Cục Hàng Hải Việt Nam);
Đã được cập nhật cảng KCN Ông Kèo vào Cảng biển nhóm 5.

doanh hạ tầng KCN Ông Kèo (đợt 1) (Quyết định 422/QĐ-UBND ngày 21/2/2011 của
UBND tỉnh).
UBND huyện Nhơn Trạch đã công bố quyết định thu hồi đất cá nhân 13 đợt:
1.704 thửa với 444,58ha của 855 hộ dân.
Về áp giá đền bù: đến nay HĐBT huyện Nhơn Trạch đã áp giá đền bù hoàn chỉnh
(2 đợt) và trình thẩm định với 420 hộ, diện tích 158,14 và số tiền bồi thường khoảng 262
tỷ đồng.
Về công tác thẩm định: đã thẩm định xong phương án bồi thường đợt 1với diện
tích 66,6 ha, khoảng 110 hộ.

Về xác nhận nguồn gốc đất và tỉ lệ mất đất của các hộ dân: hiện Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện đã kiểm tra xác nhận xong nguồn đất 545/665 hộ chuyển
sang Hội đồng Bồi thường.
Về hồ sơ xác nhận hộ dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đến nay xã đã xác nhận
được 433/665 hộ (các hộ dân này được xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp do có hộ
khẩu trong xã Phước Khánh), 232 hộ còn lại nằm ngoài xã Phước Khánh nên chưa được
xác nhận.
Về hồ sơ xác nhận số nhân khẩu trong từng hộ gia đình: hiện Công an xã đã xác
nhận xong (còn lại 58 hộ chưa được xác nhận được do không có địa chỉ rõ ràng, một số
đã chuyển đi).
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất với dân và các đơn vị khác: Tổng
diện tích đất Tổng Công ty đã tiếp nhận đến nay 116,4 ha. Trong đó đất Công ty TNHH
Công Nghiệp bàn giao 15,16ha (Tổng Công ty chưa trả tiền)
2.3.2.2 Công tác lập quy hoạch:

2.3.2.3 Công tác thiết kế:
Đã hoàn tất thiết kế cơ sở thiết kế hệ thống hạ tầng KCN (Quyết định số 1666/
BXD-HĐXD ngày 19/8/2008 của Bộ xây dựng)
Hoàn tất thiết kế các tuyến đường trong KCN Ông Kèo, trong đó 03 tuyến đường
chính số 2, số 4, số 9 đã được thẩm định xong, các tuyến đường còn lại đang trình thẩm
định.
Đã hoàn tất thiết kế bản vẽ thi công trạm xử lý nước thải KCN Ông Kèo, đang tiến
hành thẩm định.
2.3.2.4 Công tác khác:
Đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 47221000414 do Ban quản lý các Khu
công nghiệp Đồng Nai cấp ngày 12/03/2008.
Đã được phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường: 1294/QĐ-BTNMT
ngày 29/08/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đã thoả thuận với các đơn vị cung ứng điện, nước, viễn thông.
Đã triển khai công tác lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường Cảng tổng hợp

KCN Ông Kèo cho tàu trọng tải 30.000DWT.
Trước khi giao nhiệm vụ cho Công ty TNHH Tín Nghĩa triển khai dự án Đầu tư
kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo, UBND Tỉnh Đồng Nai đã giới thiệu địa điểm 14 dự
án đầu tư tại KCN Ông Kèo với tổng diện tích 369/485,19ha, chiếm 76% diện tích đất
xây dựng nhà máy.
2.3.3. Các dự án đang hoạt động.
Hiện nay tại KCN Ông Kèo có 4 nhà máy đang hoạt động.
2.3.3.1 Nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất khẩu


43

44

Công ty TNHH Sanrimjohap Vina được thành lập theo Quyết định số 432A/GP

Ngoài ra, bên cạnh Công ty TNHH Gannon Việt Nam đã được UBND Tỉnh chấp thuận

ngày 06-02-2002 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Ngành nghề kinh doanh là

về mặt chủ trương cho phép đầu tư nhà máy điện với diện tích 28ha (Công văn số 7735/UBND-

trồng rừng làm nguyên liệu giấy, cắt dăm mảnh gỗ xuất khẩu và khai thác cần cảng

CN ngày 9/11/2006) một số nhà đầu tư cũng đã đăng ký và ký biên bản ghi nhớ Tổng Công ty

chuyên dùng Phước Khánh.

Tín Nghĩa để giữ chỗ cho dự án với tổng diện tích khoảng 37ha. Hiện chủ đầu tư đang khẩn

Nhà máy có diện tích 7,21 ha, công suất 50.000 tấn gỗ/năm với 65 công nhân.
Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất của nhà máy như sau: Gỗ cây nguyên liệu  cắt
thành gỗ dăm mảnh  đưa vào bãi chứa  hệ thống băng chuyền  sàn công nghệ 
tàu 15.000 DWT.
2.3.3.2 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Hóa dầu AP
Công ty TNHH Hoá dầu AP là doanh nghiệp liên doanh giữa Công ty TNHH
Trâm Anh và tập đoàn AP Singapore với số vốn pháp định 10 triệu USD. Nhà máy có
diện tích 8,7 ha, công suất 100.000 tấn sản phẩm/ năm với 02 dây chuyền sản xuất.
Dây chuyền thứ nhất, tập trung vào sản xuất gần 30 loại sản phẩm dầu nhờn, dầu
thắng, dầu làm mát máy công nghiệp… Công suất 15 - 20 ngàn tấn/ năm.
Dây chuyền thứ hai chuyên sản xuất các loại hoá chất phục vụ cho các ngành công
nghiệp sản xuất, bảo dưỡng và sửa chữa tàu, thuyền; hoá chất gia công kim loại, làm sạch
ô tô trước khi sơn và hoá chất phục vụ dân dụng khác.
Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất như sau : tàu chở dầu nguyên liệu và hóa chất 
cầu cảng  bồn chứa dầu nguyên liệu và kho hóa chất phụ gia  bồn pha trộn dầu nhớt
 đóng gói thành phẩm.
2.3.3.3 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt
Nhà máy có diện tích 3 ha với công suất 30.000 tấn sản phẩm/năm. Quy trình

trương triển khai thủ tục lập dự án.

2.3.4. Hiện trạng các cảng đang hoạt động.
Hiện nay tại KCN Ông Kèo có 04 cảng đang hoạt động. Các cảng này đều là các
cảng chuyên dùng của 04 nhà máy đang hoạt động và đã có báo cáo ĐTM cho từng cảng.
2.3.4.1 Cảng của nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất khẩu
Có khả năng tiếp nhận tàu có trọng tải 15.000 DWT với tổng chiều dài 180m. Đây
là cảng chuyên dùng có cầu cảng đặt cách bờ 50 m với yêu cầu kích thước tàu lớn nhất
cập cảng là chiều dài 129,93 m, rộng 24 m, mớn nước có tải 7,82 m.

2.3.4.2 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Hóa dầu AP
Cảng có chiều dài bờ sông gần 300m với bến chuyên dùng cho tàu tải trọng đến
5.000 DWT
2.3.4.3 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng
Việt
Cảng chuyên phục vụ tiếp nhận các tàu dầu trọng tải lớn nhất đến 3.000 DWT.
Thông số kỹ thuật của tàu đến cầu cảng: chiều dài lớn nhất 88m, chiều rộng lớn nhất
13,8m, mớn nước đủ tải 5,6m.
2.3.4.4 Cảng của nhà máy nghiền xi măng Lafarge
Cảng chuyên dùng tiếp nhận các tàu từ 5.000 - 30.000 tấn cập cảng, một lúc có thể
nhận 2 xà lan cùng vào bốc dỡ hàng.
Ngoài ra còn có cảng của Nhà máy điện Nhơn Trạch 1 đang được xây dựng với
công suất dự kiến là tiếp nhận được tàu dầu DO 5.000 DWT. Cảng này có 2 cần tiếp

công nghệ sản xuất tương tự như nhà máy sản xuất dầu nhờn của Công ty TNHH Hóa

nhận dầu (unloading arm) tham gia bơm hút dầu với năng suất 750 m3/h. Cảng này có

dầu AP. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.

kiểu bến không liền bờ, không hoạt động liên tục, chỉ sử dụng bốc dỡ dầu DO khi có sự

2.3.3.4 Nhà máy nghiền xi măng Lafarge

cố đường ống dẫn khí. Chiều dài bến là 130 m.

Công ty Liên doanh Lafarge Xi măng là một đơn vị liên doanh giữa Công ty Tấm
lợp và VLXD Đồng Nai với tập đoàn Lafarge của Pháp với vốn đầu tư 30 triệu USD.
Diện tích 6 ha. Nhà máy có công suất 500.000 tấn sản phẩm/ năm với 2 silo xi măng
6.000 tấn, cao 35m và 2 dây chuyền đóng bao hoạt động 24 giờ/ngày. Số lượng công

nhân : 80. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.


45

2.3.5 Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư.

46

quy định. Công tác đền bù đang gặp rất nhiều khó khăn vì rất nhiều nguyên nhân

Là một trong những dự án lớn của Tổng Công ty Tín Nghĩa nên công tác lập

như: thay đổi nghị định về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu

quy hoạch chi tiết sử dụng đất khá phức tạp và khó khăn. Hơn nữa, trong tổng số

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nguồn vốn huy động cho dự án không kịp

diện tích 823 ha đất được giới thiệu địa điểm để xây dựng khu công nghiệp thì nhà

thời, sự trì trệ của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi cuộc suy thoái kinh tế

nước đã giới thiệu địa điểm được 27 dự án chiếm tới 315 ha diện tích đất nằm trong

thế giới vào cuối năm 2008… Hiện tại, tại phần đất của dự án đang có các doanh

quy hoạch của khu công nghiệp Ông Kèo. Trong số 27 dự án đó thì đã có 7 công ty

nghiệp đang hoạt động nên vấn đề quy hoạch gặp nhiều khó khăn trong việc đảm

đang hoạt đồng và 8 công ty đang triển khai công tác đầu tư xây dựng. Việc quy

bảo không ảnh hưởng đến phần đất của các dự án đang hoạt động. Việc quy hoạch

hoạch dự án đã gặp nhiều khó khăn do phải vừa đảm bảo hạn chế đến mức thấp nhất

để vừa tạo mỹ quan vừa tiết kiệm chi phí gặp nhiều khó khăn trở ngại.

việc vì quy hoạch mà ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp hiện hữu tại
khu công nghiệp và vừa phải đảm bảo vẻ mỹ quan trong quy hoạch.
Việc quy hoạch khu công nghiệp Ông Kèo cũng phải đáp ứng được tạo mọi
sự thuận lợi để thu hút các loại hình công nghiệp: Đóng mới, sửa chữa tàu thủy và
các dịch vụ khác có liên quan: Sản xuất, chế biến dầu nhờn, ga, khí hóa lỏng, luyện
kim, hóa chất, sản xuất điện, xây dựng, cơ khí, sản xuất nguyên vậ liệu trong lĩnh
vực xây dựng, dân dụng, công nghiệp, mỹ nghệ, gốm sứ…Việc này cũng góp phần
gây ảnh hưởng tới việc lập quy hoạch cho dự án.
Quy hoạch sử dụng đất của khu công nghiệp được chia thành: đất xí nghiệp
công nghiệp, đất khu trung tâm điều hành, đất khu dịch vụ, đất kho tàng bến bãi, đất
công trình đầu mối giao thông, đất cây xanh mặt nước, đất thoát nước
Thời gian thực hiện công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho khu đất
mất một khoảng thời gian 3 năm. Từ năm 2004 bắt đầu triển khai thủ tục dự án, đến
năm 2007 mới có quyết định phê duyệt quy hoạch.
2.3.6 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng:
Hiện tại dự án KCN Ông Kèo đang ở trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt
bằng. Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng luôn là bài toán khó giải
và là vấn đề bức xúc của dự án, công tác này hiện tại vẫn còn gặp rất nhiều khó
khăn. Giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều các ban ngành khác nhau từ ủy ban
nhân dân phường (xã, thị trấn), quận (huyện) thành phố đến ủy ban nhân dân tỉnh…
phải thực hiện theo một quy trình thống nhất do Ủy ban Nhân dân tỉnh (thành phố)

Sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP trung bình 1m2 dự án chỉ cần đền
bù 75.000 đồng tuy nhiên sau khi có nghị định 69/2009/ND-CP đơn giá đền bù đã
tăng gấp đôi. Trung bình mỗi ha chi phí đền bù tăng lên gần 1 tỷ đồng.
Tổng diện tích của KCN Ông Kèo được giới thiệu địa điểm là: 855.6 ha
(Trong đó tỉnh giới thiệu: 256 ha, còn lại 600 ha Tổng công ty Tín Nghĩa phải bồi
thường). Trong đó, tính đến thời điểm hiện tại mới chỉ bồi thường được 114ha còn
486 ha nữa chưa được bồi thường, như vậy công tác bồi thường của dự án sau khi
có nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phải tăng thêm khoảng 500 tỷ.
Cũng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp
phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi
thường giải phóng mặt bằng. Cách tính như trên không hợp lý vì chi phí đầu tư hạ
tầng, tiền lãi vay ngân hàng... chưa được tính đến. Trong khi đó, để thực hiện dự án,
doanh nghiệp phải thỏa thuận đền bù, đầu tư xây dựng hạ tầng, trải qua các lớp thủ
tục nhiêu khê… với nhiều khoản chi phí phát sinh, nhưng tổng công ty Tín Nghĩa
không thể có chứng từ để chứng minh cho cơ quan chức năng về các khoản đã chi
này.
Tính theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi giá đất biến động, doanh nghiệp
không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến việc
phát triển dự án gặp rủi ro rất cao.


47

48

Theo số liệu báo cáo của công ty TNHH MTV Khu Công Nghiệp Ông kèo,
tính đến ngày 05/07/2011, UBND huyện Nhơn Trạch đã ra quyết định thu hồi đất cá
nhân 13 đợt như sau:

Bảng 2.3: Danh sách thu hồi đất cá nhân 13 đợt
STT Ngày ban hành quyết định Số hộ Số thửa Diện tích (ha)
1

Ngày 22/05/2009

90

315

78,60

2

Ngày 03/07/2009

101

213

48,20

3

Ngày 15/07/2009

41

64

24,90

4

Ngày 25/08/2009

95

198

40,10

5

Ngày 24/11/2009

75

145

29,18

6

Ngày 18/01/2010

73

125

43,03

7

Ngày 01/03/2010

43

68

25,67

8

Ngày 11/05/2010

71

136

33,20

9

Ngày 04/06/2010

76

176

49,10

10

Ngày 07/08/2010

42

70

16,20

11

Ngày 19/11/2010

50

56

22,10

12

Ngày 24/03/2011

35

47

11,00

13

Ngày 19/04/2011

63

120

39,50

Tổng cộng

813

1733

444,58

( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2010), báo cáo tình hình triển khai thực

hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
Tổng diện tích đất đã có quyết định thu hồi là 444,58, hiện nay diện tích đất
còn lại phải tập trung ra quyết định thu hồi trong thời gian tới (trong đó khoảng hơn
29 ha chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 45,9 ha thu hồi của Công ty CP
Sun Steel, khoảng 44,56 ha đất công). Hiện nay Tổng công ty Tín Nghĩa đang phối
hợp cùng Phòng TNMT huyện và các ban ngành xuất hồ sơ từng thửa đất, chuẩn bị
ra quyết định thu hồi đất cá nhân đợt 14.
 Công tác kiểm kê hiện trạng:

49

50

Dưới đây là bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo. Trong

Hiện nay Tổng Công ty Tín Nghĩa đã phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ

đó có 19,1 ha đất thuộc diện 285 chưa ra quyết định thu hồi đất cá nhân nhưng khu

đất huyện, Phòng tài nguyên môi trường huyện Nhơn Trạch chi trả tiền đền bù đợt 1

đất nằm trong tuyến đường số 4 nên kiểm kê trước theo hướng dẫn của Nghị định

cho các hộ dân ( Tập trung chủ yếu ở khu vực Nhà máy xử lý nước thải, dự án của

69/2009/NĐ-CP.

Công ty Proconco).

Bảng 2.4: Bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo
STT

Thời gian kiểm kê

Số hộ Số thửa Diện tích (ha)

Tổng Công ty Tín Nghĩa đã chuyển tiền vào tài khoản của hội đồng

bồi thường để chi trả tiền đền bù là 24,17 tỷ đồng.

1

Từ 30/06/09 đến 30/07/09

85

303

77,8

Tổng diện tích thu hồi là : 15,37 ha

2

Từ 04/08/09 đến 29/08/09

98

206

46,9

Tổng số hộ dự kiến chi trả tiền đền bù là 37 hộ, trong đó hộ suất chính

3

Từ 21/09/09 đến 17/10/09

40

61

24,3

4

Từ 09/11/09 đến 20/11/09

90

192

39,2

5

Từ 28/12/2010 đến 04/02/2010

71

130

27,6

6

Từ 03/03/2010 đến 01/04/2010

45

79

31,6

7

Từ 10/05/2010 đến 07/06/2010

46

77

30,8

8

Từ 08/06/2010 đến 29/06/2010

53

106

31,33

9

Từ 26/07/2010 đến 31/08/2010

56

140

32,17

10

Từ 13/09/2010 đến 21/09/2010

11

35

8,3

11

Từ 15/09/2010 đến 21/06/2011

162

246

68,1

Tổng cộng

580

1.294

341,70

( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2010), báo cáo tình hình triển khai thực
hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
 Áp giá và tri trả tiền đền bù:
Đến nay các cơ quan ban ngành của tỉnh đã tiến hành thẩm định phương án
đền bù được 2 đợt:
Đợt 1 ngày 16/12/2010, diện tích sau khi thẩm định khoảng 66,6 ha
của 110 hộ.
Đợt 2 ngày 18/05/2011, diện tích sau khi thẩm định khoảng 15,38 ha
của 15 hộ.

là 25 hộ, 12 hộ suất phụ.
 Xác nhận nguồn gốc đất và tỉ lệ mất đất của các hộ
Hiện UBND xã và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đã xác nhận
xong nguồn gốc đất 327 hộ chuyển sang Hội đồng bồi thường.
Hội đồng bồi thường huyện đã lọc lại 115/327 hồ sơ đầy đủ thủ tục và đã
chuyển qua Phòng Quản lý đô thị xác định kết cấu nhà để áp giá.
Riêng 212/327 hồ sơ còn lại do việc tách hộ con, xây nhà trên đất chưa nông
nghiệp chưa được cấp đất thổ nên phải chuyển lại xuống Xã Phước Khánh xác nhận
lại những trường hợp này
Về hồ sơ xác nhận hộ dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đến nay xã đã xác
nhận được 221/327 hộ (các hộ dân này được xác nhận trực tiếp sản xuất nông
nghiệp do có hộ khẩu trong xã Phước Khánh). 106 hộ còn lại nằm ngoài xã Phước
Khánh nên chưa được xác nhận
Về hồ sơ xác nhận số nhân khẩu trong từng hộ gia đình hiện Công an xã đang
xác nhận xong.
Đối với 88,7 ha đất thuộc diện 285, đến nay UBND xã đã có xác nhận danh

sách các hộ dân và đề nghị hướng xử lý từng trường hợp.
2.3.6.1 Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất tại khu công nghiệp Ông Kèo gồm có 11 loại đất,
trong đó đất hoa màu chiếm tỷ trọng tương đối lớn 34,21 %, tiếp theo là tới đất
trồng cây chiếm 20,93%. Đặc biệt trong phần đất quy hoạch của dự án đầu tư kinh