Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã trung tâm huyện lục yên tỉnh yên bái giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG THỊ OANH
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TRUNG TÂM, HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Quan lý đất đai
: K43A - QLĐĐ
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: PGS.TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN – NĂM 2015


i

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh đã tận
tình, trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp này.
Em xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của ban chủ nhiệm khoa và các
thầy cô khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em
đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại xã Trung Tâm, huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010 2013".
Cho phép em được bày tỏ lòng biết ơn ban lánh đạo Đảng Ủy, HĐNN,
UBND, UBMTTQ, các cơ quan ban nghành đoàn thể xã Trung Tâm, huyện
Lục Yên, tỉnh Yên Bái, và đặc biệt là anh Nguyễn Văn Dũng cán bộ địa chính
xã đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại xã.
Em xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho em trong suốt quá trình thực hiện
nghiên cứu đề tài. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ vô
cùng quý báu đó.
Do thời gian có hạn, kiến thức bản thân còn hạn chế vì vậy không tránh
khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy cô và ý kiến
đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề đươhoàn
thiện hơn.
̣c
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 12 năm 2014
Sinh viên
Nông Thị Oanh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Trung Tâm năm 2013 ......................... 33

Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 –
2013. ..................................................................................................................... 39
Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 - 2013 ..... 40
Bảng 4.4. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010 –
2013. ..................................................................................................................... 42
Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai
đoạn 2010-2013. ................................................................................................... 43
Bảng 4.6. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ. ........................ 46

Bảng 4.7. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 48
Bảng 4.8 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng
QSDĐ ........................................................................................................50
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. . 52

Bảng 4.10. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ. ............... 54
Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế. .................................. 56
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ. . 58
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. ....... 59
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ. . 61


iii

DANH MỤC CÁC HÌ NH

Hình 4.1 sự hiểu biết về công tác chuyển QSDĐ của người dân xã Trung Tâm
theo nhóm đối tượng. Đơn vị tính (%) ............................................................ 63
Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng
tại xã Trung Tâm ............................................................................................. 64

iv

DANH MỤC VIẾT TẮT
Các từ viết tắt

Nguyên nghĩa

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CBQL

Cán bộ quả lý

ND SXPNN

Người dân sản xuất phi nông nhiệp

ND SXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

Các từ viết tắt

Nguyên nghĩa


v

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
1.2. Mục đích của đề tài ......................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ........................................................................................... 3
Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên
địa bàn xã Trung Tâm. ........................................................................................... 3
PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................................ 5
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ............................................................................ 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ....................................................................... 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ................................................. 11
PHẦN 3.ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .................................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 20
3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý
và SDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm. .................................................................... 20
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được quy
định trong Luật Đất đai năm 2003. ...................................................................... 20
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số
liệu điều tra. .......................................................................................................... 21

3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất, nguyên nhân và giải pháp khắc phục. ........................................................... 21


vi

3.4. Phương pháp nghiên cứu. .............................................................................. 21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu. ...................................................... 21
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 23
4.1. Tình hình cơ bản của xã Trung Tâm. ............................................................ 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Trung Tâm. ...................................................... 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Trung Tâm. ........................................... 27
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Trung Tâm ...................................... 32
4.2.1.Hiện trạng sử dụng đất của xã Trung Tâm. ................................................. 32
4.2 .2. Tình hình quản lý đất đai tại xã Trung Tâm. ............................................ 35
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm. .................... 37
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn
2010 – 2013 .......................................................................................................... 37
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai
đoạn 2010 – 2013. ................................................................................................ 38
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn
2010 – 2013. ......................................................................................................... 40
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 - 2013........ 41
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn
2010 – 2013. ......................................................................................................... 42
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Trung Tâm đoạn
2010 – 2013. ......................................................................................................... 44
Nguyên nhân là do: .............................................................................................. 44
4.3.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại xã Trung Tâm giai

đoạn 2010– 2013. ................................................................................................. 45
4.3.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Trung Tâm. ............ 45
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về chuyển QSDĐ. ..... 46


vii

4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về các hình thức
chuyển QSDĐ. ..................................................................................................... 47
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về các hình thức
chuyển QSDĐ. ..................................................................................................... 63
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất, nguyên nhân và giải pháp khắc phục. .......................................................... 66
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ. ........ 66
4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục. ............................................ 67
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................. 69
5.1. Kết luận ......................................................................................................... 69
5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số
lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh
doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày
càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai
gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập,
Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp
Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt
động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy
định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự
thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có
thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn


2

và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về
chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp
vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng
như nhiều vấn đề liên quan khác.

Xã Trung Tâm là một xã miền núi đang phát triển thuộc huyện
Lục Yên tỉnh Yên Bái. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của Nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và
sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn găp nhiều khó
khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tac quản lý nhà nước về
đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá
một cách khách quan những kết quả đã đạt được, tù đó rút ra những bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.
Qua thời gian học tập tại trường kết hợp vói thực tiễn địa phương em thấy
được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dung đất(QSDĐ) trong
quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiêm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới
sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đặng Văn Minh em tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Trung
Tâm, Huyện Lục Yên, Tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010 - 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Trung
Tâm trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013, nhằm xác định được những
kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử


3

dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn xã Trung Tâm.

Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2010 đến năm 2013 của xã Trung Tâm.
Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền
sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng
ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn,
vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp năm 1992.
Luật Đất đai 2003
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền
SDĐ.
Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài

chính.
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.


5

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.
Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân
hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
Nhà nước.

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm
thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời
kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất


6

đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,
tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu

ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2]


7

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tại
điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá


8

nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ

thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn
ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật


9

thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản
giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội
với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau”
được miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên
chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


10

2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sủ dụng đất được quy
định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.


11

2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền

coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng


12

gía trị QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều
112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản
1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c
khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ
2. Đất không có tranh chấp
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình

cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.


13

2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:


14

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ

thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà
nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;


15

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này.


16

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận

của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm :
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)


17

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng.
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003(bản chính)
Di chúc

Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất)
Tờ trình của UBND cấp xã
Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009)
Giấy khai sinh (bản sao)
Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã
Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế
Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái,
2009)