Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh sơn, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên, 2015


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Hải là trung thực, khách quan và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tôi
hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thanh Hải, người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài

nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc
huyện Thanh Sơn, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin
cần thiết cũng như tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5

1.1.3. Một số khái niệm khác ................................................................................5
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6
1.2.1. Khái niệm về giá đất....................................................................................6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.................................................................7
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .... 12
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......... 14
1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới............................................. 16
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam....................... 18
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam........................................ 20
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ.......................... 20
1.4.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .......................... 22
1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 28
1.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ................................. 28
1.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng .............................. 29


iv

1.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh....................... 29
1.5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ ........................... 31
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ
của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................. 32
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............................................. 33

2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn
huyện Thanh Sơn ................................................................................................ 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ...................................................... 42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ....................................... 44


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Hải là trung thực, khách quan và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Giải thích

BĐS

: Bất động sản

BCHTW

: Ban chấp hành trung ương

CN-TTCN-XD

: Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐVT

: Đơn vị tính

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HTX

: Hợp tác xã

KH

: Kế hoạch

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

NXB

: Nhà xuất bản

SDĐ

: Sử dụng đất

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............... 40
Bảng 3.2. Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do
UBND huyện Thanh Sơn thành lập .................................................... 46
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ từ năm 2011 – 2014
trên địa bàn huyện Thanh Sơn ............................................................ 55
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Thanh Sơn ....... 58
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Địch Quả ........... 59
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Thục Luyện ....... 60

Bảng 3.7. So sánh kết quả đấu giá đất tại các xã, thị trấn ............................... 60
Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 03 dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn .................................................................... 62
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......... 65
Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ................ 69
Bảng 3.11. Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất........................ 70
Bảng 3.12. Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ............................. 71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên lớn của mỗi quốc gia, vì vậy Việt Nam
cũng như các nước khác đều có chính sách đất đai phù hợp để huy động và sử
dụng có hiệu quả tiềm năng này vào phát triển kinh tế và xóa đói giảm nghèo.
Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương 5
khóa XI về việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ".
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản
để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai
được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên
doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới,
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá
trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác
quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ về vai

trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quí báu này đôi khi bị khai
thác sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho Ngân sách Nhà
nước và cho cả các doanh nghiệp. Mặt khác tư duy về thị trường bất động sản
vẫn còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường
bất động sản hoạt động kém hiệu quả.
Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều
khó khăn, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Nhà nước chủ trương


2

“đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền
sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải
pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2011 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn
huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014;
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án

trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014;
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần
hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.


3

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách của huyện Thanh Sơn và phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất
động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có
khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, tại
chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [27]
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia và một số
nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất
đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch
trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản
trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được
tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là
bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công
cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu
ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu

5

toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ
thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể
và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào
lưu thông thị trường bất động sản.[15]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS
theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tôi
hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thanh Hải, người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài
nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc
huyện Thanh Sơn, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin
cần thiết cũng như tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


7

nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định [7].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó [10].
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [13]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,


8

không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để

hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [18].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [11]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của
địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức
địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân,
một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng
đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu
thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà


9

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận [20]
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [20]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.[20]


10

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [20].
Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào
những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội.
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương
mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [12].


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm khác ................................................................................5
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6
1.2.1. Khái niệm về giá đất....................................................................................6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.................................................................7
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .... 12
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......... 14
1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới............................................. 16
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam....................... 18
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam........................................ 20
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ.......................... 20
1.4.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .......................... 22
1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 28
1.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ................................. 28
1.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng .............................. 29

12

toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai
ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai:
thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. [26]
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả
thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi
ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh
đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả
thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp
đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường.[22]
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau

13

thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ
có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng
ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá
đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi
xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố
xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng hình thành các công trình
dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực

tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà


14

máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. [21]
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn
gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định
giá đất thường dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực
tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương
tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là

phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết


15

kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất). Phương pháp
thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu
nhập mang lại từ đất. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem
mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua
lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất
của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu
về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa
đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Đây là phương pháp
xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch
hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách
loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát
triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác
định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy
hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp
so sánh trực tiếp. [14]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,

không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng phương
pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm
tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.


iv

1.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh....................... 29
1.5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ ........................... 31
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ
của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................. 32
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............................................. 33
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn
huyện Thanh Sơn ................................................................................................ 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử

dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ...................................................... 42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ....................................... 44