Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng thành phố thái nguyên, giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN THỊ VÂN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Quản lý Đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN THỊ VÂN
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Quản lý Đất đai
: K43 QLĐĐ – N01
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn: ThS. Trƣơng Thành Nam
Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015


i
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng
của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm
củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà

trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa
Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên
cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Phan Đình Phùng - TP. Thái Nguyên giai đoạn 2011-2014”
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy
và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - ThS.Trương Thành
Nam người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành
khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Phan Đình Phùng, các
cán bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực
tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên,
khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Vân


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014............28
Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất .......................................................................29

Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng giai đoạn
2011-2014 .....................................................................................................31
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn
2011 - 2014...................................................................................................33
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn
1/7/2014 - 31/12/2014 ..................................................................................34
Bảng 4.5. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng ........................................37
Bảng 4.6. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai
đoạn 2011-2014 ............................................................................................39
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ........39
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014
......................................................................................................................41
Bảng 4.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức tặng cho QSDĐ trên
địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................41
Bảng 4.10. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014
......................................................................................................................43
Bảng 4.11. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức thừa kế QSDĐ trên
địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................43
Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Phan Đình Phùng
giai đoạn 2011 - 2014 ...................................................................................45
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ......................46
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ ...............47
Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ..........................48
Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .....49
Bảng 4.17. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ ............................50
Bảng 4.18. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ ..........................51
Bảng 4.19. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .......52
Bảng 4.20. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ........53

iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

SDĐ

: Sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

CBQL

: Cán bộ quản lý

ND SXPNN

: Người dân sản xuất phi nông nghiệp

ND SXNN

: Người dân sản xuất nông nghiệp


iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ....................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................iv
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề.............................................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................2
1.3. Yêu cầu .................................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................................3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn......................................................................................3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................8

2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................8
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................9
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất......................................10
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................10
2.2.1.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .............................................................11
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................12
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................12
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................13
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................13
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất............................13
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất .......................................14
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................18
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ......................18
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên .............................................................................................18


v
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................20
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ....................................................................20
3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Phan
Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................................................................20
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ..............21
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................21
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................21

3.4.2. Phương pháp tổng hợp ....................................................................................21
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................21
3.4.4. Phương pháp so sánh .......................................................................................21
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội ......................................................................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................22
4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................22
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................22
4.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................22
4.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................22
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................23
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................23
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................23
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .......................................................24
4.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị ..........................................................................25
4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ..............................................................25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tác động đến việc sử
dụng đất đai ...............................................................................................................26
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất .......................................................................27
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................27


vi
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai .................................................................................29
4.2.2.1. Tình hình quản lí đất đai ..............................................................................29
4.2.2.2. Tình hình biến động đất đai .........................................................................31
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng ...........................................................33
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ..............................................33
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng
giai đoạn 2011-2014 ..................................................................................................38

4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................46
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất..........46
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..47
4.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về tặng cho quyền sử dụng đất .............48
4.4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................49
4.4.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về để thừa kế quyền sử dụng đất. .........50
4.4.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp quyền sử dụng đất .............51
4.4.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................52
4.4.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................53
4.5. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng ................................................................................................................54
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ...............54
4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ..................................................55
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................57
5.1. Kết luận ..............................................................................................................57
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác có viết:

“Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào,
con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật
chất duy trì cuộc sống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng
đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử
dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn
về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn
thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là Luật Đất đai
2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập
đến trong Luật Đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó
đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất.
Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của
thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất
đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất
nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan


2

tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả
đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm

quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2014” để có
cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và
khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
phường trong thời gian tới.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2011-2014.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho phù hợp
với sự phát triển của phường.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban
hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm
bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng
cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của
Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai
của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm giúp cho cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất
* Luật.
- Quốc hội, Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Dân sự ngày 14/06/2005 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua.
* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
-Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định
tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc


5

ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên
tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ
tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành
chính nhà nước tại địa phương.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010
V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 9 tháng 3 năm
2012 V/v Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND
tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 8 tháng 9 năm
2014 V/v Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử


6

dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền SDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển quyền SDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền SDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi
theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất
đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng
cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn
đề khác liên quan.


7

Đến Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước ta đã bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất các hình thức còn lại vẫn được giữ nguyên như trong Luật
Đất đai năm 2003.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường
hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng CNHHĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn
cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của
người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất
yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng
yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính
của thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở
thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày
càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên
nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng
cập nhập các thông tư nghị định mới trong lĩnh vực đất đai. Đa phần người dân chưa
bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy
được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều
hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy
công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và mới
đây là Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý


8

và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng
người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển quyền SDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Phan Đình
Phùng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động

trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai
cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy
đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng
manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [12]
Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân
SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển
đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị
trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ
nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế
thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của Luật
Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc chuyển
đổi quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 190 của Luật Đất đai năm 2013 và


9

trình tự thủ tục chuyển đổi QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 78, điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên
cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các
điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các
trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127
của Luật Đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 106, điều 130, điều 191, điều
192 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy
định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.


10

2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ
nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê.
Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người
khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[12]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều
128 của Luật Đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188 của Luật Đất đai
năm 2013 và trình tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79, điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất
mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;

11

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [12]
Tại khoản 5 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế
QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì
được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 129 Luật Đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc thừa kế
quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và trình
tự thủ tục thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất
Tặng, cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho


12

người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129
của Luật Đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc tặng
cho quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188, điều 191, điều 192 của Luật Đất
đai năm 2013 và trình tự thủ tục tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Tại điều 113 và 114 của Luật Đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với
việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật Đất
đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc thế
chấp quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 và
trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 81, điều 84 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng
đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay
vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều
130 của Luật Đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


13

Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất không được cho phép. Việc xử lý QSDĐ đã bảo
lãnh theo quy định của Luật Đất đai 2003 được quy định tại điều 81 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận.
Tại điều 113 và 114 của Luật Đất đai 2003 quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 131 của Luật Đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 73 của Luật Đất đai năm
2013 và trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất

Tại điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6,
7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3
điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật thì phải đảm bảo
4 điều kiện sau đây:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;


14

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [12]
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) điều kiện
để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 điều 189,
điều 190, điều 191, điều 192, điều 193 và điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.


15

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất được
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có
quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản
1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở
theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014), thời điểm
mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại điều
168 Luật Đất đai 2013.
2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
a) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực
của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công
chức Nhà nước.


16

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để
chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng Nhà
nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì
được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của

UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển
cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
c) Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất
đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng
thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
d) Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định
giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp
luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ


17

sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
e) Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết

định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước;
trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn
hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
f) Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân
thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực
của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
g) Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003
(nếu có).