Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường cải đan, thị xã sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SDĐ : Sử dụng đất
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CBQL : Cán bộ quản lý
NDSXPNN : Nông dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN : Nông dân sản xuất nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
HĐND : Hội đồng nhân dân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
MỤC LỤC
PHẦN 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 5
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã,
phường, thị trấn 12
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH THÁI
NGUYÊN 18
PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 19
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 19
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 19
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 19
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lí số liệu 20
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG CẢI ĐAN 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Cải Đan 21
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phường Cải Đan 23
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại phường Cải Đan 26
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QSDĐ PHƯỜNG CẢI ĐAN THEO SỐ LIỆU
THỨ CẤP 29
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại giai đoạn 2011- 2013 29
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan giai
đoạn 2011 – 2013 30
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan
giai đoạn 2011 – 2013 31
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan giai đoạn
2011 – 2013 31
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan giai đoạn 2011
– 2013 33
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan
giai đoạn 2011 – 2013 34
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan
giai đoạn 2011 – 2013 35

4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan
giai đoạn 2011- 2013 35
4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA CÁN BỘ VÀ NGƯỜI DÂN PHƯỜNG CẢI
ĐAN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan về những quy
định chung của chuyển quyền sử dụng đất 36
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất 38
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan về chuyển
quyền sử dụng đất 50
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 53
5.1. Kết luận 53
5.2. Đề nghị 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO 55
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Cải Đan năm 2013 26
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường Cải Đan giai
đoạn 2011 – 2013 29
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Cải Đan giai
đoạn 2011 – 2013 30
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Cải Đan
giai đoạn 2011 – 2013 32
Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế QSDĐ tại phường Cải Đan|
giai đoạn 2011 – 2013 33
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại
phường Cải Đan giai đoạn 2011 – 2013 34
Bảng 4.7: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân phường
Cải Đan về chuyển quyền sử dụng đất 37
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan

về chuyển đổi quyền sử dụng đất 39
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 42
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về tặng cho QSDĐ 43
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về để thừa kế QSDĐ 45
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 46
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 47
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Cải Đan
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 49
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Cải Đan về các hình thức
chuyển QSDĐ 51
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng
tại phường Cải Đan 52
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số
lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn

ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: nhà ở, kinh
doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày
càng giảm nhanh. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử
dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả. Nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật để quản lý tài nguyên
đất đai một cách hợp lý. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền
lợi cơ bản của người sử dụng đất, là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và
tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa rạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm
1993, chuyển quyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ
thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục hành
chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định. Theo luật Đất
đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung
(vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những
thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất
đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày
càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn
và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì
vậy, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai năm 1993, để tạo điều kiện cho người sử dụng đất và thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
1
Phng Ci an l mt phng ca th xó Sụng Cụng.Trong nhng
nm, hoạt động chuyển quyền trên địa bàn phng cũng đạt đợc một số kết
quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực
hiện. Do vậy, để thấy đợc những mặt tồn tại và hn ch trong công tác quản lí
nhà nớc về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng,
ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt đợc từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.

Xut phỏt t thc tin v nhu cu trờn, c s nht trớ ca Ban giỏm
hiu Nh trng, Ban ch nhim khoa Qun Lý Ti nguyờn, Trng i hc
Nụng Lõm Thỏi Nguyờn, di s hng dn ca cụ giỏo Th.S. Trng Th
nh Tuyt, tụi tin hnh thc hin ti: ỏnh giỏ kt qu cụng tỏc
chuyn quyn s dng t trờn a bn phng Ci an, th xó Sụng
Cụng, tnh Thỏi Nguyờn giai on 2011 - 2013.
1.2. MUC ICH CUA ấ TAI
ỏnh giỏ kt qu cụng tỏc chuyn quyn s dng t ti phng Ci
an, th xó Sụng Cụng, tinh Thai Nguyờn giai on 2011 2013, nhm a ra
nhng thnh tu t c v nhng hn ch cũn tn ti trong cụng tỏc chuyn
quyn s dng t ti phng Ci an v xut hng gii quyt nhng tn
ti ú.
1.3. YấU CU CUA ấ TAI
- ỏnh giỏ kt qu t c ca tng hỡnh thc chuyn quyn khi c
thc hin ti a phng nhm a ra nhng mt tớch cc v nhng tn ti khi
thc hin tng hỡnh thc chuyn quyn, t ú ra nhng gii phỏp c th
nhm khc phc nhng hn ch trong cụng tỏc chuyn QSD.
- Tỡm hiu c mc quan tõm v mc ỏnh giỏ ca ngi dõn
v kt qu chuyn QSD ti phng Ci an.
1.4. Y NGHIA CUA ấ TAI
- í ngha trong hc tp: Giỳp sinh viờn vn dng c nhng kin thc
ó hc vo thc t.
- í ngha trong thc tin: Vic ỏnh giỏ kt qu chuyn quyn s dng
t s giỳp sinh viờn hiu rừ hn v cụng tỏc qun lớ Nh nc v t ai ti
a phng, t ú cú th a ra nhng gii phỏp kh thi gii quyt nhng
khú khn v hon thin cụng tỏc qun lớ nh nc v t ai trong thi gian
tip theo.
2
PHN 2
TNG QUAN TI LIU

2.1. C S KHOA HC CA TI
2.1.1. C s phỏp lý
- Hin phỏp nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam nm 1992.
- Lut t ai 2003 ban hnh ngy 26/11/2003 c Quc hi thụng qua
gm 8 hỡnh thc chuyn QSD: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ
li, tha k, tng cho QSD, th chp, bo lónh, gúp vn bng giỏ tr QSD.
- Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 ca chớnh ph v thi
hnh Lut t ai.
- Ngh nh 198/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca chớnh ph v thu tin s
dng t.
- Thông t số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính
- Bộ Tài nguyên Môi trờng về việc hớng dẫn xác định xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhợng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà n-
ớc theo quy định của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông t số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ T pháp
- Bộ Tài nguyên và Môi trờng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông t liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ T pháp -
Bộ Tài nguyên và Môi trờng về việc hớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyn s dng t, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định
cấp QSD trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tớng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế Một của liên thông tại cơ
quan hành chính Nhà nớc tại địa phơng.
3
- Tài liệu hớng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài

nguyên và Môi trờng tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế một cửa tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. C s lý lun ca ti
Bản chất của chuyển QSD là chuyển đổi hay nói cách khác là thay
đổi chủ sử dụng đất. Trớc khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại
3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu t nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà
nớc) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp
không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai đợc thừa nhận là một loại hàng hoá
đặc biệt, có nghĩa là QSD có giá trị và đợc tham gia vào thị trờng hàng hoá
thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục
những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX
thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới ngời sử dụng đất có thể tham gia
5 hình thức chuyển QSD: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp QSD.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã đợc soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã đợc bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu đợc nhiều kết quả đáng
kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nớc trong thời kì
đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực
hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn cha phù hợp với sự đổi
mới và phát triển của đất nớc trong thời kì công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để
khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp
lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông
qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003.
Những vấn đề về chuyển QSD đợc quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với
Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển
QSD là tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD) và thủ tục
chuyển quyền cũng nh nhiều vấn đề liên quan khác.

4
2.1.2. C s thc tin ca ti
Xã hội ngày càng phát triển, thị trờng đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy,
nhu cầu chuyển QSD của ngời sử dụng đất cũng nh công tác quản lí nhà nớc
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngời sử dụng và
của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nớc về đất đai,
cũng nh hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi
vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đợc quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt.
Ci an l mt phng nm phớa ụng nam ca th xó Sụng Cụng.
Trờn a bn ca phng cú tuyn ng Quc l 3 chy qua rất thuận lợi cho
việc phát triển kinh tế, văn hoá xã hội cũng nh quốc phòng an ninh của địa ph-
ơng. Cải Đan cũng là một trong những phờng có nhiều cơ quan, doanh nghiệp
đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thơng
mại, dịch vụ tơng đối phát triển, làm cho đất đai trên địa bàn phờng ngày càng trở
nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của phờng đang có nhiều
chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực t nói trên mà chuyển QSD đã trở thành vấn đề
quan tõm lớn không chỉ của ngời dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là
cơ quan quản lí đất đai địa phơng. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi Luật
Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, phng Ci an và các ban ngành có liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm
đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD tại địa phơng, từ đó đóng góp vào sự phát
triển kinh tế - xã hội nói chung cũng nh phát triển thị trờng đất đai nói riêng.
2.2. KHI QUT V CHUYN QUYN S DNG T
2.2.1. Cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t

Việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSD; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD thực chất là các
hình thức chuyển QSD.
2.2.1.1. Quyn chuyn i quyn s dng t
5
Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất
nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của
Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126
của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ

các điều kiện quy định tại điều 106. Ngoài ra theo Nghị định 181/2004/NĐ –
CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển
nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
6
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.(Nguyễn Khắc
Thái Sơn,2007). [4].
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
từ đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà
nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì

không cấm việc cho thuê lại. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007). [4].
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại
điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
7
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng
đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ
Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế.
-Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
-Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
-Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.
-Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
-Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
-Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;

-Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn,2007).[4]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
8
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [4]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp cho
một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối
với việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật
đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho

một người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ .
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
9
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2
điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có GCN QSDĐ;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn SDĐ.
2.2.2.2. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định
tại điều 103;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
10
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được

UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sát nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 104.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương
khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103.
11
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng kí hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh.(Nguyễn Khắc Thái Sơn).[4].
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn.
2.2.3.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
* Quy định về hồ sơ
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [10].
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).[10].
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
12
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa(Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009). [10].
d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất).
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái
Nguyên, 2009). [10].
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi , chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Bộ
13
phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ
thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố. Thời

hạn không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc
không quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp
huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được
thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời
gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển
kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3
ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo
quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ
sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
14
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. (Sở TN&MT tỉnh Thái
Nguyên,2007).[11].
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh (02 bản);
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chưng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2003.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với
đất, nếu pháp luật có quy định;
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.
Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí(nếu có) và trả
kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. (Sở
TN&MT tỉnh Thái Nguyên,2007).[11].
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thé chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:
15
+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
+ Văn bản ủy quyền (nếu có)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
+ Giấy chứng nhận sở hữu tài sản
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.
Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,
cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. (Sở TN&MT tỉnh Thái
Nguyên, 2007) [11].
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực
hiện trong ngày làm việc.

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ
tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý
giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
16
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện.
+ Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đối
với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ
địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp.
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai
bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dút góp vốn;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh
lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng
đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng
ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực
hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và
gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
17
UBND huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình,cá nhân
đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kêt thúc cùng lúc với chấm dứt hợp
đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tuc sử dụng đất thì lập thủ tục
xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định
181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không gia hạn sử dụng đất
thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định
của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP. (Sở TN&MT tỉnh Thái
Nguyên, 2007). [11].
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỈNH THÁI NGUYÊN.
Trong những năm qua do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh tế
trên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặp
nhiều khó khăn. Đặc biệt trong năm 2011 - 2013 thị trường bất động sản nói
chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm
nhất là ở các thành phố lớn. Đối với Thái Nguyên là một tỉnh nằm ở phía Bắc
nên cũng chịu ảnh hưởng của tình hình khó khăn của của cả nước.
Nhưng để khắc phục tình trạng trên hàng năm được sự chỉ đạo của cấp
trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên, Sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch
quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả trên địa bàn tỉnh cũng
như trên các huyện, các xã phường thuộc tỉnh. Trong đó phải kể đến công tác
chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh đã được thực hiện khá là hiệu quả và
được thực hiện theo đúng trình tự quy định của Nhà nước, từ khi Luật đất đai
năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như
các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan tỉnh, phòng chuyên
môn đã tổ chức tăng cường về chuyên môn và mở các lớp tập huấn đối với
cán bộ quản lý phòng TNMT và đặc biệt là cán bộ địa chính phường đồng
thời tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật đất đai quy
định, tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của
người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi
động hơn.
18
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Họat động chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cải Đan trong giai
đoạn từ 2011 – 2013.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2003
trên địa bàn phường Cải Đan giai đoạn 2011 - 2013.
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH
Địa điểm: UBND phường Cải Đan, thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.
Thời gian: Từ 20/01/2014 đến 30/04/2014.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.
- Nội dung 1: Điều tra cơ bản điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình
hình quản lí và sử dụng đất tại phường Cải Đan.
- Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển

quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp.
- Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Cải Đan về chuyển QSDĐ.
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn
hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lí và sử dụng đất tại phường Cải Đan.
Thu thập báo cáo về tình hình chuyển quyền QSDĐ của phường Cải
Đan trong giai đoạn 2011 – 2013.
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn phường bằng phương pháp
phỏng vấn trực tiếp người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Phỏng vấn theo
19
3 nhóm: Nhóm cán bộ quản lí; nhóm người tham gia chuyển QSDĐ; nhóm
người không tham gia chuyển QSDĐ.
3.4.2. Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lí số liệu
Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Microsoft Office
Word; Microsoft Office Excel tổng hợp sử lí sau đó so sánh kết quả đạt được
với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá.
20