Xây dựng tình huống quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

MỤC LỤC

1


MỞ ĐẦU
Để đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng, Bộ Luật Dân sự quy định chủ
sở hữu có một số nghĩa vụ nhất định trong các trường hợp cụ thể. Không
ngoại lệ với quy định này, việc chủ sở hữu cũng có nghĩa vụ phải mở lối đi
cho bất động sản liền kề nếu bất động sản đó bị vây bọc và không còn lối đi
nào thuận lợi hơn. Theo yêu cầu của bộ môn Luật dân sự, để làm rõ hơn về
vấn đề này em xin chọn đề tài 8 với nội dung yêu cầu của đề bài như sau:
Xây dựng một tình huống quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
-

Phân tích điều kiện để xác lập quyền

-

Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bất
động sản liền kề

-

Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua đó làm cơ sở xác định
chiều dài, chiều rộng của lối đi

NỘI DUNG
Theo yêu cầu đề bài đặt ra, em xin xây dựng tình huống với nội dung
như sau:
Nhà A và nhà B liền kề nhau.Xung quanh nhà A đều bị vây bọc và để có

lối đi thuận tiện nhất ra đường công cộng, A đã thỏa thuận bằng miệng với
B và được B đồng ý cho A đi qua sân nhà mình để ra đường công cộng (lối
đi này được hai bên thỏa thuận với chiều rộng là 5 mét, chiều dài 30 mét và
tổng chiều dài A phải đi từ nhà ra lối đi công cộng là 700 mét) . Năm ngoái,
B có đi nước ngoài và nhượng lại toàn bộ mảnh đất của mình cho C. Sau
khi C trở thành chủ sở hữu mảnh đất đó không lâu, A có mua một con chó
béc dê Đức về nuôi và rất yếu quý nó. Tuy nhiên, con chó rất dữ và mỗi lần C
đi làm về hay có người vào nhà C chơi đều bị chó sồ ra sủa và nhe nanh ra
rất dữ tợn khiến mọi người sợ hãi. C đã nhiều lần góp ý với nhà A là nên

2


làm cũi hoặc xích chó lại nhưng A không chịu. Có lần khi bạn tri kỉ của C là
H tới chơi, con chó đã sồ ra và tấn công bất ngờ vào chân H khiến H bị
thương nặng. C đã rất bức xúc và quyết định xây tường rào lối đi lại của A
và chỉ để lại nối đi của A bằng một ngách nhỏ phía sau nhà của mình rộng
khoảng một mét, chiều dài áp sát với phía sau nhà C là 7 mét (tổng chiều
dài mà A phải đi qua con đường này để ra lối đi công cộng là 2,5 km mỗi lần
A đi làm về đều phải gửi xe ở ngoài, A cũng có dự định tu sửa lại nhà và
mua một số đồ nội thất nhưng rất khó khăn để vận chuyển đồ đạc vào trong
nhà. Đồng thời lối đi nhỏ mà A đang phải sử dụng lại rất ít người đi lại, nên
không được tu sửa thường xuyên, mỗi đợt mưa rất lầy lội, khó đi và buổi tối
đi lại thì rất tối tăm và nguy hiểm), điều này khiến việc đi lại của A gặp
nhiều khó khăn. A đã góp ý với C nhưng C kiên quyết không chịu. Trong
trường hợp này, pháp luật có thể bảo vệ quyền lợi của A như thế nào?
-

Phân tích điều kiện để xác lập quyền

-

Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bát
động sản liền kề

-

Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua đó làm cơ sở xác định
chiều dài, chiều rộng của lối đi

Dưới đây là sơ đồ hình vẽ:

3


I.
1.

Khái niệm chung
Bất động sản:

Bất động sản được hiểu là tài sản không thể chuyển dời được
Theo khoản 1, Điều 174, BLDS quy định về bất động sản thì:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai.
b, Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Trong phần này, ta quan tâm tới giá trị đặc biệt của bất động sản là

đất đai, được xác định bởi các yếu tố sau:
Thứ nhất, bất động sản trước hết là đất đai, là một phần quan trọng
nhất của lãnh thổ quốc gia. Bởi có đất đai mới có vùng trời, vùng biển.

4


Do đó, tất cả mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan quyền lực cao
nhất của nhà nước thực hiện.
Thứ hai, việc quy định các chính sách và chế độ pháp lí về đất đai liên
quan đến quyền lợi quốc gia (an ninh quốc gia, phân bố dân cư, tổ chức
sản xuất, khai thác tài nguyên…) Bởi thế cần thiết phải có quy chế đặc
biệt về bất động sản nói chung và đất đai nói riêng.
2.

Bất động sản liền kề

Đất đai là một khối liền nhau, không tách biệt mà không thể có một
mảnh đất nào lại không tiếp giáp với mảnh đất khác. Sự phân tách ở
đây chính là ranh giới dùng để phân lập bất động sản này với bất động
sản khác hay với các bất động sản xung quanh.
Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau
giữa các bất động sản và có chung ranh giới. Hai bất động sản được coi
là liền kề với nghĩa pháp lí để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề khi chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác
nhau và giữa chúng có ranh giới chung.
II.

Cơ sở pháp lý
Điều 273: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản
liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của
mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thong
tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng
phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.
Điều 274 : Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được
chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.
Điều 275: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các
chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong

5


những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra
đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu
cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận
tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích
của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất
động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên
thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho
các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho
các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi
cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù.
III.
1.

Giải quyết vấn đề:

Phân tích điều kiện để xác lập quyền

Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
•

Xác lập theo nguyên tắc thỏa thuận:

Nguyên tắc này thể hiện sự tự do, tự nguyện của những bên tham
gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Đây cũng chính là nguyên tăc cơ bản
trong quan hệ pháp luật dân sự. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có
thể tự do thỏa thuận theo ý chí của mình để tạo nên quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề:
-

Giới hạn, kích thước của bất động sản liền kề
Cách thức sử dụng lối đi: Ngăn lối đi hoặc xuyên qua
Thời hạn sử dụng lối đi
Mức đền bù
Hình thức đền bù

Ngoài ra, các thỏa thuận này đều phải phù hợp với quy định của

pháp luật, không vi phạm điều cấm của pháp luật thì mới có hiệu lực.
Đồng thời phải phù hợp với thuần phong mỹ tục và không trái với đạo
đức xã hội. Sự thỏa thuận này thể hiện sự tôn trọng ý chí của các bên khi
tham gia quan hệ pháp luật dân sự. Trong trường hợp không đạt được
6


sự thỏa thuận thì các bên có thể yêu cầu Tòa án can thiệp giải quyết. Đặc
biệt, quyền này được xác lập thông qua các hành vi pháp lý đơn phương
như chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế lại nhà đất.
•

Xác lập theo quy định của pháp luật

Có thể hiểu, quan hệ pháp luật là quan hệ xã hội được quy phạm
pháp luật điều chỉnh, trong đó các bên tham gia đáp ứng được những
điều kiện do nhà nước quy định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định
do nhà nước quy định và được nhà nước đảm bảo thực hiện. Vì vậy,
quyền dân sự nói chung hay quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói
riêng đều phải được xác lập theo quy định của pháp luật.
Xác lập quyền về lối đi thông qua bất động sản liền kề thông qua
phương thức chuyển giao bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều
274 BLDS : “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người
được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” .
Căn cứ vào quyền này ta có thể xác định khi chuyển giao quyền sử dụng
nhà, đất thì nghiễm nhiên quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề
cũng được chuyển giao cho chủ sở hữu mới.
-

-

-

Đối với người được chuyển giao quyền sử dụng đất: Họ quyền được
sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề từ chủ sở hữu mà không phải
thông qua thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Họ là
người đã kế quyền từ người đã chuyển giao một cách hợp pháp. Chủ
sở hữu bất động sản liền kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc mới sử dụng lối đi qua.
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề chuyển giao quyền
sử dụng bất động sản đó thì chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ đối với bất động sản bị vây bọc.
Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu về lối đi qua
bất động sản liền kề. Vì vậy, việc chuyển chủ sở hữu bất động sản
không làm thay đổi quyền lối đi qua bất động sản lienf kề trước đó
mà bản chất ở đây chỉ là mối quan hệ giữa các bất động sản liền kề
với nhau.
Xác lập quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu: Theo
Điều 247 BLDS :

7


“ 1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười
năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở
thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không

có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian
chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản
đó.”
Như vậy, nếu một người chiếm hữu, sử dụng lối đi qua bất động sản
liền kề một cách công khai, lien tục và ngay tình trong 30 năm thì sẽ có
quyền sử dụng lối đi qua bất đọng sản liền kề cho đến khi có sự kiện làm
chấm dứt nó.
-

2.

Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thông qua sự phân
chia bất động sản. Theo khoản 3 Điều 275 BLDS :
“3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho
các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi
cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù.”
Như vậy, trong trường hợp một bát động sản bị phân chia thành
nhiều bất động sản cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì có thể dẫn
đến tình trạng có chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các chủ sở
hữu khác. Do đó, để đảm bảo khả năng sử dụng khai thác một cách
bình thường bất động sản bị vây bọc thì pháp luật quy định khi phân
chia bất động sản phai r dành ra một lối đi cần thiết và hợp lý cho
người phía trong theo quy định Khoản 2 Điều 275 BLDS.l
Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi
cho bát động sản liền kề
2.1.
Bên được mở lối đi

Điều 273 quy định :

“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi,
cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thong tin liên lạc và các
nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có
thỏa thuận khác.”

8


Khoản 1 Khoản 2 Điều 275 :
“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng;
người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối
đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả
thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động
sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên;
nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định.”
Kết hợp Điều 273 và Khoản 1 Khoản 2 Điều 275, ta có thể thấy bên được
mở lối đi có những quyền và nghĩa vụ sau:
-



-

Bên được mở lối đi có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu
bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công
cộng; Người được dành lối đi có nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Khi có tranh chấp về lối đi thì bên được mở lối đi có quyền yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Như vậy, trong trường hợp của A, việc A yêu cầu C dành cho mình
một lối đi thuận tiện nhất là hoàn toàn hợp lý. Nếu C kiên quyết
không chịu dành ra một lối đi cho A thì A có quyền viết đơn yêu cầu
Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình.
2.2.
Bên dành lối đi cho bất động sản liền kề
Khi bên được mở lối đi không có lối đi ra hoặc lối đi bị hạn chế gây
ảnh hưởng khó khăn cho việc sinh hoạt hằng ngày yêu cầu bên sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công
cộng thuận tiện nhất thì bên sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ
phải mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc một lối đi phù hợp vối nhu
cầu sinh hoạt của người đó đồng thời có quyền yêu cầu bên được mở
lối đi đền bù cho mình một giá trị tương đương với giá trị và thời
hạn sử dụng mà bên được mở lối đi sử dụng.
9




3.

Khi có tranh chấp về lối đi thì bên mở lối đi có quyền yêu cầu cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xác định.

Trong trường hợp của C, theo pháp luật C phải mở lại lối đi ban đầu
cho A và yêu cầu A đền bù về việc đi lại phần bất động sản A sử dụng
và thời hạn A sử dụng bất động sản đó. Đồng thời, theo quan điểm cá
nhân của tôi, C nên góp ý thẳng thắn với A về việc trông giữ chó của
A để đảm bảo an toàn cho cả C và những người xung quanh. Nếu A
kiên quyết không chịu, C có thể viết đơn nhờ sự can thiệp của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua đó làm cơ sở
xác định chiều dài, chiều rộng của lối đi.

Thứ nhất, bất động sản của A là bất động sản liền kề. Bất động sản
của A và bất động sản thuộc quyền sở hữu của C là một khối liền nhau,
những mảnh đất, những ngôi nhà liền nhau, tiếp giáp nhau và không
tách biệt. Sự phân tách ở đây chính là ranh giới dùng để phân lập bất
động sản này với bất động sản khác hay với các bất động sản xung
quanh. Bất động sản thuộc quyền sở hữu của A có sự tiếp giáp với các
bất động sản thuộc quyền sở hữu của C và có chung một ranh giới. Do
vậy, trong trường hợp của A dưới góc độ pháp lý có thể thiết lập quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đối với bất động sản thuộc sở hữu
của C.
Thứ hai, bất động sản của A ( nhà của A) phải là bất động sản bị
vây bọc : Xung quanh bất động sản của A là sự vây bọc của những bất
động sản thuộc quyền sở hữu của người khác ( trong đó có bất động sản
của C) , không có lối đi thuận lợi để ra đường công cộng khiến việc đi lại
của A bị hạn chế rất nhiều.
Thứ ba,ngoài lối đi qua sân nhà C mà từ trước đến nay A vẫn sử
dụng rộng 5 mét và dài 30 mét khi đi qua sân nhà C, tổng chiều dài đi từ
nhà A ra đường công cộng là 700 mét, ngoài lối đi này thì A chỉ còn lối đi
tắt duy nhất bằng ngách ven tường phía sau nhà C, lối đi này rất hẹp nhỏ,
chỉ rộng khoảng 1 mét và có chiều dài ven tường nhà C là 7 mét, tổng cộng

chiều dài lối đi này để ra đường công cộng là 2,5 km. Việc này cho thấy việc
C xây tường rào lối đi của A qua sân của nhà C đã khiến cho việc đi lại của A
gặp rất nhiều khó khăn, mỗi lần A đi làm về đều phải gửi xe ở ngoài, A cũng
có dự định tu sửa lại nhà và mua một số đồ nội thất nhưng không thể vận

10


chuyển đồ đạc vào trong nhà. Đồng thời lối đi nhỏ mà A đang phải sử dụng
lại rất ít người đi lại, nên không được tu sửa thường xuyên, mỗi đợt mưa
rất lầy lội, khó đi và buổi tối đi lại thì rất tối tăm và nguy hiểm.
Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS :
“Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao
nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” .
Căn cứ vào quyền này ta có thể xác định khi chuyển giao quyền sử dụng
nhà, đất thì nghiễm nhiên quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề
cũng được chuyển giao cho chủ sở hữu mới.
-

Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề (B) chuyển giao
quyền sử dụng bất động sản đó thì chủ sở hữu mới (C) phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ đối với bất động sản bị vây bọc. Như vậy, C sẽ phải
tiếp tục mở lối đi cho A. Bởi giữa A và B đã có sự thỏa thuận bằng
miệng về việc A sử dụng lối đi hạn chế qua nhà B.

Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu về lối đi qua
bất động sản liền kề. Vì vậy, việc chuyển chủ sở hữu bất động sản từ B sang
C không làm thay đổi quyền lối đi qua bất động sản liền kề của A trước đó.
Giữa A và B đã thỏa thuận việc A sử dụng lối đi qua sân nhà B với chiều

rộng là 5 mét và chiều dài là 30 mét, đây là một thỏa thuận hợp pháp và
việc sử dụng lối đi này là rất phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của A (A sẽ dễ
dàng hơn trong việc tu sửa nhà và vận chuyển một só đồ nội thất vào nhà
của mình). Đồng thời với lối đi này, khoảng cách từ nhà của A đến đường
công cộng là 700 mét, ngắn hơn rất nhiều so với lối đi nhỏ phía mép sau
nhà C. Việc này đã thuận lợi hơn cho việc đi lại của A. Vì vậy, chiều dài và
chiều rộng của lối đi thuận lợi nhất cho A là lối đi ban đầu mà A và B đã
thỏa thuận trước đó. C phải tôn trọng thỏa thuận này và phá tường rào mở
lại lối đi ban đầu cho A ( với chiều rộng lối đi là 5 mét và chiều dài lối đi là
30 mét khi đi qua sân nhà C).

KẾT LUẬN
Qua tình huống trên, em đã làm rõ phần nào điều kiện để xác lập quyền,
quyền và nghĩa vụ của bên mở lối cho bất động sản bị vây bọc và bên được
11


mở lối, đồng thời phân tích các tình tiết làm cơ sở xác định chiều dài và
chiều rộng của lối đi.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một
quyền quan trọng, nó mang tính quyết định bởi phải có quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề thì mới có thể khai thác được công dụng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình. Bài làm của em có sự tham khảo, tìm tòi từ
nhiều nguồn tài liệu. Tuy vậy, vẫn không tránh khỏi những sai xót, những ý
kiến mang tính chủ quan. Rất mong nhận được sự góp ý từ các thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 1, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, Hà Nội –
2015
Bộ Luật Dân sự 2005

/>
12


13