Nghiên cứu giải pháp khắc phục phát sinh chi phí xây dựng các dự án kinh doanh nhà ở, đất ở do công ty cổ phần địa ốc tân cảng làm chủ đầu tư

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NG

B NÔNG NGHI P VÀ PTNT
I H C THU L I

NGUY N

C D NG

NGHIÊN C U GI I PHÁP KH C PH C PHÁT SINH CHI PHÍ
XÂY D NG C A CÁC D
DO CÔNG TY CP

ÁN KINH DOANH NHÀ ,

A C TÂN C NG LÀM CH

LU N V N TH C S

TP. H CHÍ MINH – 2015

T
UT


B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NG

B NÔNG NGHI P VÀ PTNT
I H C THU L I

NGUY N

C D NG

NGHIÊN C U GI I PHÁP KH C PH C PHÁT SINH CHI PHÍ XÂY D NG
C A CÁC D

ÁN KINH DOANH NHÀ ,

T

DO CÔNG TY C PH N

A C TÂN C NG LÀM CH

UT

Chuyên ngành: Qu n lý xây d ng
Mã s : 60580302

LU N V N TH C S
NG

IH

NG D N KHOA H C: PGS. TS. LÊ V N HÙNG

TP. H CHÍ MINH – 2015


L I CAM OAN
Tác gi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a b n thân tác gi . Các k t qu
nghiên c u và các k t lu n trong lu n v n là trung th c, không sao chép t b t k m t
ngu n nào và d
đ

i b t k hình th c nào.Vi c tham kh o các ngu n tài li u (n u có) đã

c th c hi n trích d n và ghi ngu n tài li u tham kh o đúng quy đ nh.
Tác gi lu n v n

Nguy n

i

c D ng


L IC M

N

Lu n v n th c s “Nghiên c u gi i pháp kh c ph c phát sinh chi phí xây d ng c a các
d án kinh doanh nhà , đ t
đã đ

do Công ty C ph n

a c Tân C ng làm ch đ u t ”

c tác gi hoàn thành đúng th i h n quy đ nh và đ m b o đ y đ các yêu c u

trong đ c

ng đ

c phê duy t.

Tác gi xin chân thành c m n s giúp đ t n tình c a các th y cô Tr
Thu l i, Ban Lãnh đ o Công ty CP
đ ng nghi p.

ng

ih c

a c Tân C ng, các đ n v t v n, đ i tác và

c bi t tác gi xin bày t lòng bi t n sâu s c t i Th y giáo PGS.TS. Lê

V n Hùng, đã t n tình h

ng d n giúp đ đ tác gi hoàn thành lu n v n.

M c dù b n thân đã c g ng hoàn thi n lu n v n b ng t t c s nhi t tình và n ng l c

c a mình, tuy nhiên lu n v n này không th tránh kh i nh ng t n t i, sai sót. Tác gi
mong nh n đ

c nh ng ý ki n đóng góp và ch b o c a các th y cô giáo, các anh ch

em và b n bè đ ng nghi p.
Xin chân thành c m n!
Thành ph H Chí Minh, ngày
H C VIÊN

Nguy n

ii

c D ng

tháng

n m 2015.


M CL C
DANH M C CÁC HÌNH NH.....................................................................................vi
DANH M C B NG BI U .......................................................................................... vii
DANH M C CÁC T
PH N M
CH

VI T T T ............................................................................. viii

U .............................................................................................................1

NG 1 T NG QUAN V QU N LÝ CHI PHÍ XÂY D NG............................4

1.1 D án kinh doanh nhà , đ t
1.1.1

và đ c đi m c a lo i hình d án này ................4

Khái ni m v d án kinh doanh nhà , đ t

..............................................4

1.1.2

c đi m c a lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t ...............................4

1.1.3

Phân tích m t s lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t ..........................6

1.2 T ng quan v chi phí xây d ng và phát sinh chi phí xây d ng..........................9
1.2.1

T ng quan v chi phí xây d ng (cpxd) .......................................................9

1.2.2

Tìm hi u chung v phát sinh chi phí xây d ng .........................................12

1.2.3

Vai trò c a công tác qu n lý CPXD và vi c h n ch phát sinh CPXD .....12

1.3 Phân tích các y u t nh h ng đ n chi phí xây d ng và xác đ nh các nguyên
nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng ...........................................................14
1.3.1

Công tác kh o sát ......................................................................................16

1.3.2

Công tác quy ho ch, thi t k .....................................................................17

1.3.3

Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách ............................................19

1.3.4

Công tác b i th

ng, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c ........................20

1.3.5 Quá trình làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao
thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k … kéo dài .........................................20
1.4 Các mô hình, h th ng qu n lý chi phí xây d ng công trình ...........................22
1.4.1

C s đ xu t các mô hình qu n lý chi phí ...............................................22

1.4.2

Các mô hình qu n lý chi phí .....................................................................23

1.5 Công tác qu n lý CPXD công trình trên th gi i và Vi t Nam [1] ...............26
1.6 K t lu n ch ng 1 ............................................................................................31

iii


CH

NG 2. C S LÝ THUY T VÀ PH

2.1 C s ph

NG PHÁP LU N NGHIÊN C U ...32

ng pháp nghiên c u........................................................................32

2.1.1

Ph

ng pháp đi u tra ................................................................................32

2.1.2

Ph

ng pháp phân tích s li u ..................................................................32

2.1.3

Ph

ng pháp s d ng cho nghiên c u ......................................................33

2.1.4

Quy trình nghiên c u các v n đ phát sinh chi phí xây d ng ...................34

2.2 Công c s d ng đ nghiên c u và các b

c ti n hành công tác đi u tra .......35

2.2.1

Công c s d ng đ ti n hành nghiên c u ................................................35

2.2.2

Các b

c ti n hành công tác đi u tra ........................................................36

2.3 K t lu n ch

ng 2 ............................................................................................39

CH NG 3.
XU T GI I PHÁP H N CH PHÁT SINH CPXD C A CÁC D
ÁN KINH DOANH NHÀ ,
T DO CÔNG TY CP A C TÂN C NG LÀM
CH
U T ...............................................................................................................40
3.1 Th c tr ng v qu n lý chi phí xây d ng trong các d án kinh doanh nhà , đ t
trên đ a bàn TP. H Chí Minh ................................................................................40
3.1.1

S l

c th tr

ng b t đ ng s n trên TP. H Chí Minh qua các th i k ..40

3.1.2 Th c tr ng v qu n lý chi phí xây d ng trong các d án kinh doanh nhà ,
đ t trên đ a bàn TP. H Chí Minh ......................................................................42
3.2 Gi i thi u chung v Công ty CP a c Tân C ng ..........................................49
3.3 Tình hình đ u t xây d ng các d án kinh doanh nhà , đ t t i Công ty CP
a c Tân C ng ........................................................................................................50
3.3.1 D án khu dân c quy mô 15,6 ha t i ph ng Phú H u, Qu n 9, Thành
ph H Chí Minh ...................................................................................................50
3.3.2 D án khu dân c quy mô 13,8 ha t i xã Tân Hòa, huy n Tân Thành, t nh
Bà R a V ng Tàu ...................................................................................................51
3.3.3 D án xây d ng Trung tâm y h c an đi u d ng, Trung tâm th d c th
thao và H i đ i tàu v i quy mô 32.86ha t i ph ng Long Ph c, Qu n 9...........51
3.3.4 D án xây d ng nhà công v t i khu đ t 14.355m2 thu c Khu dân c
ph ng Phú H u, qu n 9 .......................................................................................53

3.4
xu t các gi i pháp h n ch phát sinh CPXD đ ti n hành KS T...............55
3.5 T ng h p và phân tích k t qu kh o sát đi u tra gi i pháp h n ch .................58

iv


3.5.1

T ng h p, phân tích k t qu KS T các nguyên nhân phát sinh CPXD ...58

3.5.2

Phân tích k t qu KS T gi i pháp h n ch ..............................................63

3.6 Các nh n xét k t qu đi u tra ...........................................................................80
3.6.1

Các nguyên nhân phát sinh chi phí xây d ng ...........................................80

3.6.2

Các gi i pháp h n ch ...............................................................................81

3.7
xu t gi i pháp h n ch phát sinh CPXD c a các d án do Công ty CP a
c Tân C ng đang làm ch đ u t .............................................................................82
K T LU N VÀ KI N NGH ......................................................................................86
TÀI LI U THAM KH O .............................................................................................88
PH L C

................................................................................................................89

v


DANH M C CÁC HÌNH NH
Hình 1.1 Ph

ng pháp hình thành CPXD công trình ....................................................11

Hình 1.2 Mô hình 1 v QLCP ......................................................................................23
Hình 1.3 Mô hình 2 v QLCP. ......................................................................................24
Hình 1.4 Mô hình 3 v QLCP .......................................................................................25
Hình 2.2 Quy trình nghiên c u ......................................................................................34
Hình 3.1 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN1 ......................................................59
Hình 3.2 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN2 ......................................................59
Hình 3.3 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN3 ......................................................59
Hình 3.4 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN4 ......................................................60
Hình 3.5 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN5 ......................................................60
Hình 3.6 Bi u đ th hi n m c đ x y ra các nguyên nhân .........................................63
Hình 3.7 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN4 .......................................65
Hình 3.8 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN4). ...................66
Hình 3.9 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN5 .......................................68
Hình 3.10 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN5). .................70
Hình 3.11 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN1 .....................................72
Hình 3.12 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN1). .................73
Hình 3.13 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN2 .....................................75
Hình 3.14 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN2). .................76
Hình 3.15 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN3 .....................................78

Hình 3.16 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN3). .................79

vi


DANH M C B NG BI U
B ng 2.3 Thang đi m đánh giá ......................................................................................36
B ng 3.1 B ng KS T nh m xác đ nh m c đ đ ng ý v i các gi i pháp h n ch .......55
B ng 3.2 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ xu t hi n các nguyên nhân ..............58
B ng 3.3 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN4). .............................64
B ng 3.4 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN4 ........66
B ng 3.5 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN5). .............................68
B ng 3.6 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN5 ........70
B ng 3.7 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN1). .............................71
B ng 3.8 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN1 ........73
B ng 3.9 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN2). .............................74
B ng 3.10 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN2 ......76
B ng 3.11 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN3). ...........................77
B ng 3.12 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN3 ......79
B ng 3.13

xu t các gi i pháp h n ch các nguyên nhân ..........................................84

vii


DANH M C CÁC T

VI T T T

B S B t đ ng s n
BT-GPMB B i th

ng-Gi i phóng m t b ng

CB-CNV Cán b -Công nhân viên
CP C ph n
CPXD Chi phí xây d ng
CQCM C quan chuyên môn
CSHT C s h t ng
FDI Foreign Direct Investment (

u t tr c ti p n

c ngoài)

KTKT Kinh t K thu t
KS T Kh o sát đi u tra
M XD M t đ xây d ng
QLDA Qu n lý d án
QLCP Qu n lý chi phí
TM T T ng m c đ u t
Thông t s 04/2010/TT-BXD Thông t s 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 c a B
Xây d ng
TVTK T v n thi t k
VCCI Vietnam Chamber of Commerce and Industry (Phòng Th
nghi p Vi t Nam)
WTO World Trade Organization (T ch c Th
XDCT Xây d ng công trình

viii

ng m i Th gi i)

ng m i và Công


PH N M

U

Tính c p thi t c a đ tài

1.

Nhà , đ t

là ngu n tài s n l n c a m i qu c gia, m i n n kinh t , c a m i gia đình

và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan tr ng trong đ i s ng xã h i, đ m b o cho quá
trình t n t i và phát tri n. Cùng v i s phát tri n c a s n xu t hàng hóa thì s n ph m
nhà , đ t

c ng đ

c mua bán và tr thành m t th hàng hóa đ c bi t. S hình thành

và phát tri n c a vi c kinh doanh nhà , đ t

m t cách nhanh chóng luôn đ

c xã h i

quan tâm hàng đ u và là th thách l n cho xã h i khi mà v n đ đi u hành, ki m soát
c a các C quan Nhà n
n

c ta, th tr

c đang còn lung túng, luôn nãy sinh nhi u v n đ b t c p.

ng kinh doanh nhà , đ t

đai n m 1993 ra đ i. Do đó Nhà n
thi n môi tr

m iđ

c hình thành k t khi Lu t

t

c ta đang r t n l c trong vi c t o l p và hoàn

ng v mô cho s phát tri n c a th tr

ng nhà , đ t . Tuy nhiên, đây là

m t l nh v c non tr và r t ph c t p vì nó ch u s đi u ch nh, chi ph i c a h u h t các
l nh v c Pháp lu t nh : Lu t

t đai; Lu t Xây d ng; Lu t

Lu t Nhà ; Lu t Kinh doanh B t
t h

u th u; Lu t

ng s n; Lu t Dân s …và các Ngh đ nh, Thông

ng d n Lu t. Vì l đó, vi c t o ra m t s m ph m nhà , đ t

r t nhi u giai đo n, th i gian. Ch t l
ph i mà nhà đ u t khó l

ng tr

thu c d án m t

ng, ti n đ s n ph m s ch u nhi u y u t chi

cđ

trong quá trình xây d ng d án nh h

c trong đó đ c bi t là v n đ phát sinh chi phí
ng tr c ti p đ n hi u qu d án.

Trong xây d ng công trình nói chung và xây d ng phát tri n khu nhà , đ t
thì vi c phát sinh chí phí xây d ng là v n đ luôn đ

Khi chi phí phát sinh làm v

nói riêng

c nhà đ u t quan tâm hàng đ u.

t t ng m c đ u t , không phù h p v i tính toán hi u qu

kinh t ban đ u thì xem nh d án đ u t không hi u qu th m chí phá s n s
h

ng nghiêm tr ng đ n ti n đ , ch t l

khi nhà đ u t kinh doanh nhà
nh t chính là ng
h

ut ;

nh

ng công trình và uy tín doanh nghi p. M i

làm n thua l thì đ i t

ng b

nh h

ng n ng n

i lao đ ng, khách hàng, các đ i tác liên quan và r ng h n là nh

ng đ n kinh t xã h i.

1


i v i Công ty CP

a c Tân C ng là m t doanh nghi p v i ngành ngh chính là

Kinh doanh b t đ ng s n đ ng th i có nhi m v chính tr là Xây d ng, phát tri n qu
nhà , đ t

cho cán b , chi n s trong toàn Quân ch ng H i quân. Trong th i gian qua

Công ty đã tri n khai thi công các d án nhà

trên đ a bàn các t nh phía Nam mà ch

y u là ph c v cho nhu c u c a cán b công nhân viên c a T ng Công ty Tân C ng
Sài Gòn và Quân ch ng H i quân. Tuy nhiên, quá trình đ u t xây d ng luôn g p
nhi u khó kh n trong đó có v n đ phát sinh chi phí xây d ng ngoài t m ki m soát
đ

c lãnh đ o Công ty quan tâm hàng đ u b i nó làm cho d án gi m hi u qu đ u t ,

ch m ti n đ thi công và giá thành s n ph m t ng cao so v i d ki n ban đ u nh
h

ng tr c ti p đ n quy n l i c a khách hàng.

Nh n th y t m quan tr ng c a vi c phát sinh chi phí xây d ng trong l nh v c kinh
doanh b t đ ng s n s

nh h

ng đ n s phát tri n m nh m , b n v ng c a doanh

nghi p. V i nh ng ki n th c đã đ

c h c trong ch

ng trình đào t o, các ki n th c

n n t ng c a ngành Xây d ng và nh ng kinh nghi m làm vi c c a b n thân t i Công ty
CP

a c Tân C ng, Tác gi l a ch n đ tài “Nghiên c u gi i pháp kh c ph c phát

sinh chi phí xây d ng c a các d án Kinh doanh nhà , đ t

do Công ty C ph n

a

c Tân C ng làm ch đ u t ” làm lu n v n th c s chuyên ngành Xây d ng.
2.

M c đích c a đ tài

Xác đ nh đ

c các nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch phát sinh chi phí xây

d ng c a các d án kinh doanh nhà , đ t

t đó v n d ng cho các d án c a Công ty

làm ch đ u t .
it

3.
-

it

ng và ph m vi nghiên c u

ng nghiên c u: Công tác qu n lý chi phí trong quá trình đ u t xây d ng các

công trình C s h t ng; công trình Xây d ng dân d ng thu c các d án kinh doanh
nhà , đ t

trong đó đi sâu vào các công tác Qu n lý chi phí; Qu n lý ti n đ c a d

án.
- Ph m vi nghiên c u:

i v i lu n v n này tác gi ch nghiên c u Công tác qu n lý

chi phí xây d ng các d án kinh doanh nhà , đ t
Thành ph H Chí Minh t n m 2003 cho đ n nay.

2

đã và đang th c hi n trên đ a bàn


4.

Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u

4.1 Cách ti p c n
- Ti p c n h th ng v n b n pháp lu t có liên quan v v n đ phát sinh chi phí xây
d ng;
- Ti p c n các ngu n d li u, thông tin trên các ph

ng ti n thông tin đ i chúng;

- Ti p c n các ngu n d li u, thông tin th c t các Công ty kinh doanh b t đ ng s n
trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh;
- Ti p c n th c t và ngu n d li u t i Công ty CP
4.2 Ph

a c Tân C ng.

ng pháp nghiên c u

Tác gi s d ng k t h p các ph

ng pháp nghiên c u:

- Ph

ng pháp k th a và nghiên c u t ng quan;

- Ph

ng pháp kh o sát đi u tra, thu th p thông tin, s li u và phân tích;

- Ph

ng pháp th ng kê;

- Ph

ng pháp phân tích đánh giá và t ng h p kinh nghi m.

3


CH

NG 1

T NG QUAN V QU N LÝ CHI PHÍ XÂY D NG

D án kinh doanh nhà , đ t

1.1

và đ c đi m c a lo i hình d án này

1.1.1 Khái ni m v d án kinh doanh nhà , đ t
- D án đ

c hi u theo ngh a thông th

ng là “đi u ng

i ta có ý đ nh làm” [1]. Theo

đ nh ngh a c a t ch c qu c t v tiêu chu n ISO, trong tiêu chu n ISO 9000:2000 và
Tiêu chu n Vi t Nam (TCVN ISO 9000:2000) thì d án đ

c đ nh ngh a nh sau: “D

án là m t quá trình đ n nh t, g m m t t p h p các ho t đ ng có ph i h p và ki m
soát, có th i h n b t đ u và k t thúc, đ

c ti n hành đ đ t đ

c m c tiêu phù h p v i

các yêu c u quy đ nh, bao g m các ràng bu c v th i gian, chi phí và ngu n l c”.
- Kinh doanh là ho t đ ng c a cá nhân ho c t ch c nh m m c đích l i nhu n qua m t

lo t các ho t đ ng nh :

u t , Xây d ng, Qu n tr , Ti p th , Tài chính, K toán, S n

xu t, d ch v …Ho t đ ng kinh doanh đ
tr

c đánh giá b ng các ch tiêu: doanh thu, t ng

ng, l i nhu n, thua l .

- Nhà

đ

c hi u là nhà

đ n l p, song l p, nhà

th

ng m i, nhà

xã h i, nhà

công v , nhà

li n k , nhà chung c , thuê mua nhà

bi t th ,

xã h i (xem ph l c

01).
-

t

là ph n đ t đã đ

c quy ho ch, đ

c c quan Nhà n

c có th m quy n cho

phép xây d ng nhà .
Nh v y, theo tác gi khái ni m D án kinh doanh nhà , đ t
các ho t đ ng v :

t đai,

đ

c hi u là t p h p

u t xây d ng công trình, Tài chính, Qu n tr , Ti p th ,

D ch v ,.. có ph i h p và ki m soát, có th i h n b t đ u và k t thúc đ t o nên các s n
ph m nhà , đ t

đ chuy n nh

ng, mua bán, cho thuê nh m m c đích sinh l i

nhu n cho nhà đ u t .
1.1.2

c đi m c a lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

- Nhà , đ t

là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n.

Theo B Lu t Dân s s 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 c a Qu c h i thì “B t đ ng
s n là các tài s n không th di d i đ

c bao g m:

4

t đai; Nhà , công trình xây d ng


g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó; Các tài
s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh “. T khái ni m
đó cho ta th y rõ nhà , đ t
- Kinh doanh nhà , đ t

là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n.

là ho t đ ng nh y c m, ch u nh h

ng m nh c a Pháp

lu t và Chính sách.
Nhà

và đ t

đóng vai trò quan tr ng trong n n kinh t qu c gia, ngày càng chi m t

tr ng l n và có nh h
hàng hóa, th tr
nh

ng đ i v i s phát tri n kinh t . Khi nhà , đ t

ng kinh doanh đ

c hình thành, các ho t đ ng giao d ch nh chuy n

ng, mua bán, cho thuê, th ch p….nhà , đ t

gian nh t đ nh do Nhà n

cách th c, ph

ng h

t đai, Lu t Xây d ng, Lu t

u t , Lu t Nhà , Lu t

nghi p…Nhà đ u t mu n kinh doanh nhà , đ t
chính sách c a Nhà n

trong ph m vi không gian và th i

c qu n lý thông qua Lu t

Kinh doanh B t đ ng s n, Lu t

tr thành

u th u, Lu t Doanh

ph i am hi u Pháp lu t và các

c trong t ng th i k , t ng khu v c, đ a ph
ng kinh doanh, d báo xu h

- Ngoài ra lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

ng… t đó tìm ra

ng bi n đ ng c a th tr

ng.

có các đ c đi m: v n đ u t l n;

th i gian th c hi n d án dài; giá tr s n ph m cao, đ

c s d ng lâu dài và không

tính kh u hao [2].
Do đ c đi m c a b t đ ng s n là có giá tr l n, vì v y nhà đ u t c n ph i phân b h p
lý, b o toàn v n đ thu đ
khai thác th

c l i nhu n cao. D án t khi b t đ u cho đ n khi đ a vào

ng trên 4 n m, vì v y nhà đ u t ph i có nh ng d đoán các bi n đ ng

có th x y ra.
Nh ng thành qu đ u t b t đ ng s n t o ra tài s n có giá tr s d ng lâu dài.
giá tr s n ph m đ t đai là không tính kh u hao s d ng. Thông th
s đ

c bi t

ng giá tr đ t đai

c t ng d n theo th i gian t đó th hi n rõ thêm m t đ c tính n a đó là tính khan

hi m và h u h n.
- Kinh doanh nhà , đ t
Nhà , đ t

là ho t đ ng mang tính c c b , khu v c.

có đ c đi m là có v trí c đ nh và có gi i h n v di n tích và không gian.

Chính vì v y, giá tr và l i ích c a nhà , đ t

5

g n li n v i t ng v trí c th . V trí


đ

c xác đ nh, so sánh t thành th đ n nông thôn, t mi n núi đ n đ ng b ng. V trí

t

ng đ i đ

c đánh giá b i kho ng cách đ n trung tâm, cách đi m giao d ch công

c ng, các công trình công c ng nh : th

ng m i, v n hóa, y t , giáo d c và ph thu c

vào kh n ng ti p c n. Yêu t v trí s quy t đ nh giá tr và l i ích mang l i c a nhà ,
đ t . Do v y, khi đ u t kinh doanh nhà

,đ t

ph i d tính tr

c các thay đ i này

đ ng th i, đ u t ph i đi đôi v i vi c phát tri n các y u t ti p c n, gi m kho ng cách
đ n các trung tâm b ng vi c phát tri n c s h t ng, giao thông, đi n n

c.

1.1.3 Phân tích m t s lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t
• Lo i hình nhà chung c th
c tính riêng bi t đ ch n ph

+

ng m i
ng án xây d ng chung c sau:

c đ u t xây d ng t i khu đ t có di n tích v a và nh th

ng < 2ha.

+ Có v trí trung tâm đô th ho c g n trung tâm nh ng h t s c thu n l i v giao thông,
ti n ích cu c s ng.
+ Giá đ t n n t i khu v c lân c n d án quá cao mà khó có khách hàng nào có th đáp
ng mua đ t đ xây d ng s h u nhà th p t ng.
+ Khu v c đ

c quy ho ch chi ti t cho xây d ng nhà cao t ng, không b kh ng ch

chi u cao xây d ng và h n ch chi u cao không t nh, không g n sân bay.

+ B i th

ng-GPMB t

ng đ i nhanh, đ n giá đ n bù cao nh ng đ

c nghiên c u t

đ u và th c hi n nhanh.
-

c tính k thu t.

+ M t đ xây d ng, h s s d ng đ t, t ng cao xây d ng ph i th a mãn Tiêu chu n v
quy ho ch chi ti t đ

c chính quy n đ a ph

ng đã quy đ nh, phê duy t. M XD

kho ng 35-40%.
+ Quy đ nh v di n tích t i thi u c n h .
+ Quy đ nh v an toàn phòng cháy ch a cháy, ánh sáng, k thu t đi n, n
môi tr

ng, x lý n

c th i...đ

c C quan chuyên môn Nhà n

6

c, v sinh

c ki m tra, th m


đ nh, giám sát h t s c k càng, th

ng xuyên t khi l p d án đ u t cho đ n khi hoàn

thành bàn giao công trình vào s d ng.
+ Tính k t c u công trình, n đ nh công trình, an toàn lao đ ng, bi n pháp thi công, v
sinh môi tr
tra k l

ng và đ m b o không nh h

ng công trình lân c n đ

ng c a C quan chuyên môn Nhà n

+ Bi n pháp thi công hi n đ i, th

c, chính quy n đ a ph

ng xuyên đ

c tính toán, ki m

ng.

c áp d ng các công ngh , thi t b hi n

đ i trên th gi i.
+ Có tính toán các ch tiêu cây xanh, công viên, kho ng lùi, di n tích bãi đ xe và
trung tâm th
-

ng m i trong khu đ t xây d ng.

c tính th tr

ng, xã h i.

+ Giá c th p h n nhi u so v i mua nhà đ t.
+ M c đ an toàn, an ninh cao.
+ Có tính c ng đ ng cao.
+ Giá tr s d ng cao nh ng có xu h

ng gi m giá tr ti n t v th i gian.

+ Thi t k n i th t t i u, t n d ng t i đa di n tích c n h .
+ Có tính phí qu n lý chung c .
+ Kh n ng l p đ y, n đ nh sinh s ng t i d án nhanh.
• Lo i hình khu dân c đ t
+

c tính riêng bi t đ ch n ph

th

ng m i

ng án xây d ng lo i hình này sau:

c đ u t xây d ng t i khu đ t có di n tích t 3ha tr lên.

+ Có v trí xa trung tâm đô th .
+ C b n thu n l i v giao thông, ti n ích cu c s ng đ c bi t là đón đ u s ti n l i này
trong t

ng lai theo quy ho ch khu v c.

+ Nhu c u th tr

ng ch mu n s h u nhà

g n li n đ t

7

(nhà th p t ng).


+B i th

ng-GPMB v i đ n giá th p nh ng t

l n, nhi u h dân b nh h

ng đ i ph c t p do di n tích d án

ng nên d phát sinh các tranh ch p.

+ Hi n tr ng khu đ t d án th

ng là đ t nông nghi p, đ t

ít, sông r ch, đ m l y, dân

c hi n tr ng th a th t.
-

c tính k thu t.

+ M XD, h s s d ng đ t, t ng cao xây d ng ph i th a mãn tiêu chu n quy ho ch
chi ti t đ

c chính quy n đ a ph

cân b ng đ t đai đ

ng đã quy đ nh, phê duy t. Các ch tiêu k thu t và

c chính quy n đ a ph

ng phê duy t trong đ án quy ho ch chi

ti t 1/500 phù h p v i quy ho ch 1/2000, quy ho ch khu v c đ

+ Di n tích lô đ t

có quy đ nh t i thi u v kích th

c phê duy t.

c chi u dài, chi u ngang, chi u

cao xây d ng, kho ng lùi.
+ Quy đ nh v an toàn phòng cháy ch a cháy, ánh sáng, k thu t đi n n
môi tr

ng, x lý n

c th i đ

c C quan chuyên môn Nhà n

c, v sinh

c ki m tra, th m đ nh,

giám sát nh ng tính ch t đ n gi n h n.
+

u t c s h t ng phù h p v i quy ho ch nh ng ch y u là san l p m t b ng, h

th ng đ

ng giao thông, thoát n

công viên cây xanh, khu th

c m a, n

ng m i, tr

c th i, c p đi n-n

c, x lý n

c th i,

ng h c...

+ Bi n pháp thi công, công ngh thi t b , công ngh thi công đ n gi n.
-

c tính th tr

+ Giá đ t bán đ
giá th tr

ng, xã h i.
c xây d ng trên c s giá thành và tính thêm l i nhu n phù h p v i

ng xung quanh và đáp ng th y u khách hàng là mua đ t . Khách hàng có

nhu c u mua đ

ho c ch a có nhu c u

ngay mà mua đ cho t

ng lai ho c đ u t

kinh doanh.
+ M c đ an toàn, an ninh giai đo n đ u ch a cao.
+ Có tính c ng đ ng không cao và kh n ng l p đ y d án t
+ Giá tr đ t n n th

ng có xu h

ng t ng theo th i gian.
8

ng đ i ch m.


+ Di n tích đ t n n có nhi u lo i t đ t n n liên k 75m2 đ n 100m2; đ t n n 200m2500m2 cho nhà đ t bi t th đáp ng nhu c u c a nhi u đ i t
Lo i hình khu đô th nhà

•

ây là lo i hình đ
phù h p v i đ nh h
-

c th tr

th

ng.

ng m i

ng đón nh n nhi u nh t trong nh ng n m tr l i đây và

ng phát tri n đô th c a Nhà n

c.

c tính c b n h i t c a hai lo i hình trên, ngoài ra còn có các đính riêng bi t sau:

+ V n đ u t l n.
+ Th

ng là xây d ng khu dân c , khu ph c h p hi n đ i, ti n ích và đáp ng m i nhu

c u khách hàng v các lo i hình nhà

và d ch v , ti n ích cu c s ng trong khu v c.

+ Di n tích d án l n.
+ C s h t ng ki n trúc hi n đ i, đ ng b .
+ S c nh h

ng, lan t a đ n th tr

ng khu lân c n r t l n, có tính phát tri n đô th

khu v c cao.
+ Khu dân c đông đúc, tính xã h i cao.
+ Nhà đ u t có n ng l c, uy tín, chuyên nghi p.
1.2

T ng quan v chi phí xây d ng và phát sinh chi phí xây d ng

1.2.1 T ng quan v chi phí xây d ng (cpxd)
- Khái ni m cpxd:
Chi phí xây d ng công trình thu c các d án đ u t là toàn b chi phí c n thi t đ xây
d ng m i, c i t o, m r ng hay trang b l i k thu t cho công trình. Do đ c đi m c a s n
ph m xây d ng và s n xu t xây d ng m i công trình có giá tr xây d ng riêng đ
đ nh b ng ph

ng pháp l p d toán xây d ng do Nhà n

Chi phí xây d ng công trình đ

c xác

c quy đ nh.

c bi u th b ng các tên g i khác nhau theo t ng giai

đo n c a quá trình đ u t . Giai đo n chu n b đ u t đó là t ng m c đ u t ; giai đo n
th c hi n xây d ng công trình c a d án đ u t đó là t ng d toán công trình, d toán

9

chi ti t các h ng m c công trình và các lo i công tác xây l p riêng bi t; giai đo n k t
thúc xây d ng đ a d án vào ho t đ ng đó là quy t toán công trình.
Chi phí xây d ng công trình đ

c xác đ nh trên c s h th ng đ nh m c, đ n giá, ch

tiêu KTKT và các ch đ chính sách c a Nhà n
c a th tr

ng

c phù h p v i tình hình khách quan

t ng th i kì.

- Khái ni m t ng m c đ u t :
Theo Thông t 04/2010/TT-BXD v h
công trình thì t ng m c đ u t đ
xây d ng công trình, đ

ng d n l p và qu n lý chi phí đ u t xây d ng

c hi u là chi phí d tính đ th c hi n d án đ u t

c tính toán và xác đ nh trong giai đo n l p d án đ u t xây

d ng công trình phù h p v i n i dung d án và thi t k c s ; đ i v i tr

ng h p ch

l p báo cáo KTKT, t ng m c đ u t đ ng th i là d toán xây d ng công trình đ

c

xác đ nh phù h p v i n i dung báo cáo KTKT và thi t k b n v thi công.
T ng m c đ u t là m t trong nh ng c s đ đánh giá hi u qu kinh t và l a ch n
ph

ng án đ u t ; là c s đ ch đ u t l p k ho ch và qu n lý v n khi th c hi n

đ u t xây d ng công trình.
- Giai đo n th c hi n xây d ng công trình c a d án đ u t thì CPXD là t ng d toán
xây d ng công trình.
Thông t 04/2010/TT-BXD nêu rõ: d toán công trình đ
công trình xây d ng c th , trên c s kh i l

c tính toán và xác đ nh theo

ng, thi t k k thu t ho c thi t k b n

v thi công, nhi m v công vi c ph i th c hi n c a công trình, h ng m c công trình và
h th ng đ nh m c xây d ng, giá xây d ng công trình.
D toán công trình là c s đ xác đ nh giá gói th u, giá xây d ng công trình, là c n
c đ đàm phán, ký k t h p đ ng, thanh toán v i nhà th u trong tr

ng h p ch đ nh

th u.
- Giai đo n k t thúc xây d ng đ a d án vào ho t đ ng thì chi phí xây d ng đó là

quy t toán công trình.

10


V nđ ut đ

c quy t toán là toàn b chi phí h p pháp đã th c hi n trong quá trình đ u

t đ đ a công trình vào khai thác, s d ng. Chi phí h p pháp là chi phí đ
trong ph m vi d án, thi t k , d toán đ

c duy t k c ph n đi u ch nh, b sung theo

quy đ nh c a h p đ ng đã ký k t, phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t.
trình s d ng v n ngân sách nhà n
h n t ng m c đ u t đ

c th c hi n

c, v n đ u t đ

i v i các công

c quy t toán ph i n m trong gi i

c c p có th m quy n phê duy t.

i v i giai đo n th c hi n xây d ng công trình: CPXD đ
l p d toán, CPXD ch đ

c xác đ nh thông qua vi c

c hình thành và chính xác hóa d n theo các giai đo n c a

quá trình đ u t và xây d ng vì trong th c t xây d ng công trình phát sinh nh ng chi
phí không l
,đ t
đ

ng tr

thông th

c và khó
ng đ

ct ph pt d

c tính tr

c l p theo ph

cđ

c. Các lo i d toán cho các d án nhà

ng pháp d a vào các thành ph n chi phí và

i lên trên theo s đ hình cây nh Hình 1.1.

T ng h p chi phí xây d ng

Chi phí nhà t m hi n
tr ng đ và đi u hành

Chi phí xây d ng
sau thu

Chi phí xây d ng
tr c thu

Chi phí tr c ti p

Chi phí chung

Chi phí
v t li u

Chi phí
nhân công

Hình 1.1 Ph

Chi phí
máy

Thu giá tr
gia t ng

Thu nh p ch u

thu tính tr c

Chi phí tr c
ti p khác

ng pháp hình thành CPXD công trình
11


1.2.2 Tìm hi u chung v phát sinh chi phí xây d ng
Trong xây d ng, vi c phát sinh chi phí xây d ng có l đã tr nên là vi c bình th

ng

và có khi ta hi u nh m t l t t nhiên. Phát sinh chi phí xây d ng là chi phí chênh l ch
gi a giá tr quy t toán h p đ ng và giá tr d toán h p đ ng. Có th giá tr này âm hay
d

ng, nh ng h u h t là d

ng.

Vi c phát sinh chi phí xây d ng ch y u do s bi n đ ng c a các nhân t c u thành
nên chi phí xây d ng là kh i l
s thay đ i đ nh m c, l

ng công tác thay đ i, s bi n đ ng giá c a th tr

ng do Nhà n

c quy đ nh. L

ng tr

ng,

c s bi n đ ng trên,

trong TM T hay trong d toán công trình luôn có ph n “chi phí d phòng”. Th c t
luôn v

t quá d phòng cho phép b i nh ng h n ch c a quá trình chu n b và th c

hi n d án b c l nhi u b t c p. Phát sinh trong xây d ng rõ ràng không ph i v n đ
nh nhi u khi còn d n đ n s phá s n hoàn toàn c a d án vì s ti n phát sinh quá l n
mà ch đ u t không v

t qua đ

c.

Tùy thu c vào kinh nghi m, trách nhi m c a ng
đ
ng

i l p d toán và ch đ u t đ gi m

c chi phí phát sinh. ây là bài toán khó đ tìm k t qu t i u c a c đ n v thi t k ,
i l p d toán, qu n lý d án và ch đ u t .

Công vi c xây d ng tr i qua m t quá trình v i th i gian dài cho nên nhi u s thay đ i
t t y u ph i x y ra nên phát sinh chi phí xây d ng là đi u không th tránh kh i, chúng
ta ch có th h n ch ch không th tri t tiêu nó.
1.2.3 Vai trò c a công tác qu n lý CPXD và vi c h n ch phát sinh CPXD
•

Vai trò c a công tác qu n lý chi phí xây d ng

N

c ta trong th i gian qua đã có nh ng đ i m i, b

vi c qu n lý các ho t đ ng xây d ng h
c a nhà n

c. Nhà n

c đ u phát huy tác d ng trong

ng t i n n kinh t th tr

c đã ban hành các quy đ nh, h

ng có s qu n lý

ng d n và ki m tra v qu n lý

CPXD nh m b o đ m hi u qu s d ng v n, tránh lãng phí th t thoát v n đ u t xây
d ng công trình, đ ng th i đã ch đ ng phân c p qu n lý phù h p v i ngu n v n đ u
t xây d ng, gi m d n s can thi p tr c ti p c a nhà n

c, t o s ch đ ng cho các

ch th tham gia h p đ ng xây d ng đ i v i vi c qu n lý CPXD công trình.

12


M c dù đã có nh ng đ i m i r t thu n l i và c b n, tuy nhiên vi c th c hi n đ u t
xây d ng công trình cho th y v n còn có nh ng h n ch trong công tác qu n lý, ki m
soát chi phí đ u t xây d ng công trình. Tình tr ng các d án kinh doanh nhà , đ t
th

ng xuyên đi u ch nh TM T, d toán và phát sinh chi phí trong quá trình th c hi n

còn khá ph bi n đ c bi t là các công trình s d ng v n nhà n

c. Có nhi u nguyên

nhân liên quan đ n tình tr ng trên song có m t nguyên nhân là công tác qu n lý, ki m
soát CPXD th c hi n không t t.
M t khác, cùng v i quá trình toàn c u hoá n n kinh t th gi i, nh ng yêu c u v hi u
qu đ u t xây d ng công trình đã t o ra nh ng áp l c c n thi t ph i ki m soát chi phí,
đó là:
- Ki m soát r i ro, tránh nh ng phát sinh không mong mu n và đ y nhanh th i gian
hoàn thành công trình;
- Th c hi n m t d án đ u t xây d ng là m t quá trình ph c t p có liên quan đ n
nhi u c quan và t ch c. Vi c ph i h p hi u qu gi a các đ n v khác nhau là đi u r t
quan tr ng đ i v i vi c hoàn thành t t công tác thi t k và xây d ng. Chi tiêu cho xây
d ng th c t ph i đúng theo chi tiêu d toán.

Nh ng áp l c trên cùng v i nh ng yêu c u ph i có s ch c ch n khi đ a ra ngân sách
c a d án; d án đ

c xây d ng trong ph m vi tài chính đã đ nh tr

thành đúng th i h n, ch t l

ng t t nh t t

c; công trình hoàn

ng ng v i m c giá và không có nh ng

phát sinh. T t c nh ng đi u này đòi h i ph i t ng c

ng công tác qu n lý CPXD

trong các d án nhà , đ t .
•

Vai trò c a vi c h n ch phát sinh chi phí xây d ng

Trong nh ng n m g n đây, Chính ph đã đ u t ngu n v n r t l n thông qua các d
án nh m đáp ng m c tiêu phát tri n n n kinh t c a đ t n

c. Tuy nhiên, do h n ch

trong quá trình chu n b và th c hi n d án nên b c l nhi u b t c p, đ c bi t là vi c
phát sinh CPXD th c t so v i d toán ban đ u đ

c duy t.

i u này nh h

ng

nghiêm tr ng đ n k ho ch phân b ngu n v n cho các công trình, và gây ch m tr
ti n đ thi công do ph i th c hi n các th t c đi u ch nh v n d n đ n nh h
qu đ u t công trình c v kinh t , xã h i và k thu t.
13

ng hi u


Vi c xác đ nh nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch nguyên nhân phát sinh CPXD
trong các d án kinh doanh nhà , đ t

v i m c đích đi u khi n vi c hình thành

CPXD sao cho không phá v h n m c đã đ
này ph i đ

c th c hi n th

c xác đ nh trong t ng giai đo n, vi c làm

ng xuyên, liên t c đ đi u ch nh nh ng phát sinh trong

su t quá trình QLDA nh m b o đ m cho d án đ t đ
ích xã h i đ

c hi u qu kinh t đ u t , l i

c xác đ nh. Nh v y, đây th c ch t là quá trình ki m soát chi tiêu trong

gi i h n ngân sách b ng vi c giám sát và đánh giá vi c th c hi n chi phí. Bên c nh đó,
quá trình này t o đi u ki n đ d án đ

c th c hi n trong ph m vi ngân sách đã có và

l u ý đúng lúc vào các v n đ có kh n ng x y ra phát sinh chi phí nh m có các bi n
pháp đ i phó k p th i đ gi m thi u phát sinh chi phí. Trong nghiên c u này, tác gi s
xây d ng ph

ng pháp th c hi n nh m xác đ nh các nguyên nhân và đ a ra các gi i

pháp h n ch phát sinh CPXD trong quá trình th c hi n đ u t thông qua t ng h p và
phân tích các d án tiêu bi u đã th c hi n, đ ng th i ti n hành KS T trên các đ i
t

ng liên quan trong quá trình th c hi n d án.

1.3

Phân tích các y u t nh h ng đ n chi phí xây d ng và xác đ nh các
nguyên nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng

Ph

ng pháp hình thành CPXD công trình đ

đ hi u đ n gi n thì chi phí xây d ng đ
đ xác đ nh các yêu t

nh h

h

ng đ n đ n giá và kh i l

•

Các y u t

nh h

c th hi n rõ qua Hình 1.1. Tuy nhiên,

c xác đ nh t đ n giá và kh i l

ng. Do đó,

ng v CPXD tác gi phân tích sâu v các y u t

nh

ng.

ng đ n đ n giá

- Lý do r t quan tr ng nh h

ng đ n đ n giá mà ta hoàn toàn có th ki m soát t t đó

là th i gian. Th i gian là y u t v a tác đ ng tr c ti p v a tác đ ng gián ti p đ n đ n
giá c ng nh kh i l
th

ng.

c thù đ i v i d án kinh doanh B S thì công tác B i

ng - Gi i phóng m t b ng và công tác làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n

c

trong th t c giao thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k …m t r t nhi u th i gian.
Hai công tác này th

ng chi m h n m t n a th i gian th c hi n d án.

- Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách là y u t
đ n đ n giá. ây là y u t ch y u do th tr

14

nh h

ng tr c ti p, m nh m

ng quy t đ nh và nhi u ch ng lo i v t t


ch u s chi ph i c a th tr

ng qu c t . V chính sách là y u t b t bu c do vi c kéo

dài th i gian th c hi n d án bu c lòng ph i đi u ch nh đ n giá theo đúng chính sách,
pháp lu t c a nhà n

c.

- Áp d ng đ nh m c xây d ng sai sót, ch a hoàn ch nh trong khâu thi t k , l p d toán
c ng làm cho đ n giá sai l ch r t l n so v i đ n giá quy đ nh.
- Giá nguyên v t li u, lao đ ng, máy móc thi t b thay đ i.
•

Các y u t

nh h

ng tr c ti p đ n kh i l

- Do vi c bóc tách kh i l

ng.

ng trong giai đo n l p d toán ch a đúng so v i kh i l

ng

th c t .
- Do công tác quy ho ch ch a đ y đ , còn thi u sót nh h

ng đ n vi c tri n khai thi t

k còn nhi u phát sinh.
- Do công tác kh o sát đ a hình, đ a ch t ch a đ
s phát sinh kh i l

ng công vi c.

c đ y đ , chính xác nên khi thi công

ây là nguyên nhân r t quan tr ng nh h

ng đ n

phát sinh chi phí xây d ng.
- Thi t k không hoàn ch nh, sai sót, thi u chính xác. Do áp l c rút ng n ti n đ nên
ch t l

ng h s thi t k không đ m b o.

- Ph i b sung thi t k do yêu c u c a ch đ u t , c quan qu n lý Nhà n
quy n đ a ph
-Ýt

c và chính

ng t i v trí xây d ng công trình.

ng ban đ u ch a phù h p ph i thay đ i k t c u, quy mô là m t trong nh ng lý

do quan tr ng làm phát sinh kh i l

ng.

- Ph i b sung thi t k do c quan qu n lý Nhà n

c và chính quy n đ a ph

ng t i v

trí xây d ng công trình cho phù h p v i th c t . Do yêu c u c a ch đ u t v thay đ i
quy mô công trình.
Ngoài ra còn m t s y u t nh : Th m đ nh, phê duy t d án, thi t k kéo dài;

i u

ki n th i ti t khó kh n;

i u ki n h p đ ng không đ y đ và phù h p; Công tác qu n

lý y u kém...c ng nh h

ng r t l n đ n phát sinh chi phí xây d ng.

15