Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 đến hết năm 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG VĂN TOÀN

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI XÃ BẢN NGOẠI, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN HẾT NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
: 2010 - 2014
Khóa học

Thái Nguyên,2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG VĂN TOÀN

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI XÃ BẢN NGOẠI, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN HẾT NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Ngô Thị Hồng Gấm
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên,2014


LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại, huyện
Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 đến hết năm 2013”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các

thầy, cô giáo trong khoa Quản lí tài nguyên, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn Ths. Ngô Thị Hồng Gấm, cán bộ UBND xã Bản Ngoại. Em xin được bày tỏ
lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn để chuyên đề của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày.....tháng.....năm 2014
Sinh viên

Lương Văn Toàn


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt
CBQL

Nguyên nghĩa
Cán bộ quản lý

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

NN
GCNQSDĐ

Nông nghiệp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Bản Ngoại năm 2013 ........................... 27
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ............ 29
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ..... 30
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ................ 32
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại .................. 33
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại .... 34
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ ............... 36
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển đổi QSDĐ ......... 37
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển nhượng QSDĐ .. 39
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về cho thuê ...................... 40
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về tặng cho QSDĐ ........... 42

Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thừa kế QSDĐ............. 43
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân ......................................... 45
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân ......................................... 46
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................... 46
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thế chấp bằng giá trị
QSDĐ ......................................................................................... 47


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về các hình thức chuyển
QSDĐ ........................................................................................... 49
Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối
tượng tại xã Bản Ngoại.................................................................. 50


LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại, huyện
Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 đến hết năm 2013”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Quản lí tài nguyên, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn Ths. Ngô Thị Hồng Gấm, cán bộ UBND xã Bản Ngoại. Em xin được bày tỏ

lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn để chuyên đề của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày.....tháng.....năm 2014
Sinh viên

Lương Văn Toàn


4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại ............... 29
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 29
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Bản Ngoại giai đoạn 2011 - 2013 ................................................................. 29
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Bản
Ngoại giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................ 31
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 31
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại giai đoạn
2011 - 2013 .................................................................................................. 33
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bản
Ngoại giai đoạn 2012 - 2013 ........................................................................ 33
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bản
Ngoại giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................ 35
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bản
Ngoại giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................ 35
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về chuyển quyền sử

dụng đất ....................................................................................................... 36
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về những quy định
chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra............................ 36
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................ 37
4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về chuyển đổi
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 37
4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ....................................................................................... 39
4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về cho thuê và cho
thuê lại quyền sử dụng đất ............................................................................ 40
4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về tặng cho quyền
sử dụng đất. .................................................................................................. 41
4.2.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về để thừa kế
quyền sử dụng đất. ....................................................................................... 43


4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất .............................................................................. 44
4.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất .............................................................................. 46
4.3.2.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về thế chấp bằng
giá trị quyền sử dụng đất .............................................................................. 47
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về chuyển quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 49
4.3.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................................... 49
4.3.3.2 Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã
Bản Ngoại .................................................................................................... 50
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 51

5.1. Kết luận ................................................................................................. 51
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 53


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản
quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất,
sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển
mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối
trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như
thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt
lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù
hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được
một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ
tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất
đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai
1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ
thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn
đề liên quan khác.
Trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử
dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn
nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những

mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và
trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách
quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm
nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em
thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý
nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng


2

dẫn của cô giáo Th.S.Ngô Thị Hồng Gấm, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Ngoại,
huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 đến hết năm 2013”
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản
Ngoại giai đoạn 2011 - 2013 và nhằm đưa ra thành quả đạt được và những
hạn chế cò tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã.
- Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước việc
chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8
hình thức) trên địa bàn xã Bản Ngoại.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Ngoại.
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra(40 phiếu)
1.4. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,
từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và
hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa hoc của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992
- Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP
- Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất

- Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
- Thông tư của bộ tài chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn
thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của
thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ


4

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế
chấp, bảo lãnh băng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất .
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 141/2007/QĐ- UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên
địa bàn tỉnh.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một
phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã
thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Tuy vậy trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể. Song trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH -HĐH. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật
Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể


5

hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền
dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác
liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như
công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Bản Ngoại là xã miền núi nằm ở phía Tây Bắc của huyện Đại Từ,
cách trung tâm huyện 5km dọc theo quốc lộ 37 tuyến đường Thái Nguyên Tuyên Quang và có tuyến đường sắt Núi Hồng chạy qua. Vì vậy đất đai của
xã cũng trở nên có giá cao hơn, nhu cầu sử dụng đất cho cho phát triển các
ngành nghề cũng tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng
nhanh. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn
của người dân trong xã và các ngành các cấp trong xã nhất là cơ quan quản
lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi
Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Bản Ngoại cùng các ngành liên quan
đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm
đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt
CBQL

Nguyên nghĩa
Cán bộ quản lý

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

NN
GCNQSDĐ

Nông nghiệp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết
định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai.
- Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất
nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
- Hiện nay , Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi
QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn
vị cấp xã. (Nhuyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho
người chuyển nhượng. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất
của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở
có giá trị.


8

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc
Thái Sơn.2007).
2.2.4.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật .
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [4]
2.2.4.4. Quyền để thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại
QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


9

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của
bộ luật dân sự về thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo

pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. [4]
2.2.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài
quan hệ này.


10

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng trường
hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế này.
2.2.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến

thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của
người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
2.2.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.4.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có
quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc... theo thỏa thuận.


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Bản Ngoại năm 2013 ........................... 27
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ............ 29
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ..... 30
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại ................ 32
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại .................. 33

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của xã Bản Ngoại .... 34
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ ............... 36
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển đổi QSDĐ ......... 37
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển nhượng QSDĐ .. 39
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về cho thuê ...................... 40
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về tặng cho QSDĐ ........... 42
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thừa kế QSDĐ............. 43
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân ......................................... 45
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân ......................................... 46
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................... 46
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thế chấp bằng giá trị
QSDĐ ......................................................................................... 47


12

- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi co quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,

người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ
sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà
mà chưa xây dựng nhà ở (điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
2.2.5.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
như sau:
* Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị
định này.
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.


13

c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản
6 điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103
của nghị định này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy

định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc nhà nước
giao đất.
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng
ổn định.
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ.
* Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về


14

việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận

QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
*. Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh.
2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.6.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ NN của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND xã )
+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có
bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)


15

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận

thừa kế là duy nhất)
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)
+ Giấy khi sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Sự hiểu biết của người dân xã Bản Ngoại về các hình thức chuyển
QSDĐ ........................................................................................... 49
Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối
tượng tại xã Bản Ngoại.................................................................. 50