Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong kho tàng ca dao tục ngữ Việt Nam có câu: “Tấc đất tấc vàng”. Điều này
cho thấy rằng, từ xa xưa ông cha ta đã đúc kết ra được tầm quan trọng của đất đai. Và
ngày nay tầm quan trọng của đất đai càng được thể hiện rõ hơn. Nó là nguồn tài
nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là nguồn nguyên liệu không thể thay thế
của bất kì lĩnh vực nào. Quá trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với quá trình phát
triển kinh tế, xã hội. Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất càng tăng, trong khi
đó quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn. Vấn đề đặt ra là làm sao quản lý sử dụng quỹ
đất một cách hợp lý và hiệu quả tối ưu, tránh tình trạng sử dụng không đúng mục đích
hoặc sai mục đích. Để giải quyết vấn đề này, công tác quản lý nhà nước về đất đai
đóng vai trò hết sức quan trọng, trong đó có công tác cập nhật biến đông đất đai. Công
tác chỉnh lý biến động đất đai luôn được nhà nước quan tâm và ngày một hoàn thiện
hơn.
Trong thời gian gần đây, cùng với tốc độ phát triển của đô thị hoá, công nghiệp
hoá, Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Quận Thủ Đức nói riêng đất đai đều có thay
đổi mạnh mẽ. Bên cạnh đó, do cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trong
việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp,
các dịch vụ, các khu dân cư trên địa bàn Quận đều có chiều hướng tăng nhanh, tạo ra
sự biến động đất đai rất đáng kể. Đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và việc giải toả đền bù gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Ngoài ra bộ hồ sơ địa chính còn có những sai sót trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa…Chính vì vậy mà công tác chỉnh lý biến
động đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và được sự quan tâm sâu sắc của
người dân và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó việc cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai trong thời điểm hiện nay là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Thủ Đức.
Trước tình hình đó, công tác chỉnh lý biến động đất đai phải được thực hiện

thường xuyên nhằm từng bước đưa công tác quản lý và sử dụng đất của Quận Thủ
Đức đi vào nề nếp, ổn định. Cập nhật biến động là một trong những nội dung quan
trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nếu không kịp thời cập nhật thì hệ
thống hồ sơ địa chính và bản đồ sẽ bị lạc hậu theo thời gian và không còn phù hợp.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, dưới sự hướng dẫn của thầy
Phạm Hồng Sơn, chúng em thực hiện đề tài: “Công tác cập nhật chỉnh lý biến động
đất đai trên địa bàn Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh”
Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa chính
nhằm đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời hiện trạng sử dụng đất.
Tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai tạo cơ sở quản lý, phân bổ hợp
lý và phục vụ công tác thống kê đất đai hàng năm.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Tình hình biến động đất đai của hộ gia đình,
cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí
Minh đến tháng 06 năm 2008.
Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. SƠ LƯỢC VỀ LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với
lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Dưới bất kỳ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một vấn đề
được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt
chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền
lợi chính trị và kinh tế của đất nước.
I.1.1.Thời kỳ phong kiến
Ở Việt Nam, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại
một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam
Bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm
836).
Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư
điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích tứ cận, đẳn hạng để tính thuế. Sổ
địa bạ được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “binh” nộp Bố Chánh, bản
đinh để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng năm năm
phải tiến hành đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng
một đơn vị đo lưòng thống nhất giữa các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này
rất khó khăn và không được tu chỉnh.
Sổ địa bạ thời Minh Mạng: Năm 1836 triều đình cử một khâm sai lập “điền bộ”,
sau đổi lại “đia bộ” ở Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có nhiều
tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự
chứng kiến đầy đủ các chức việc trong làng, Cháng tổng, Tri huyện và điền chủ. Chức
việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại
đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập
thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp đinh Bố Chánh, bản “bính” để tại
xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long
nhưng được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh
nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét và
trình lên quan Bố chánh rồi mới ghi vào sổ bộ.

I.1.2. Thời kỳ Pháp thuộc
Do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ
điền địa khác nhau:
Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ:
Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu là kế thừa và tu
chỉnh hệ thống sổ bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được củng
cố và hoàn thiện, như: có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận
đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền; sổ địa bộ được giữ tại
phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ
được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ. Riêng đất đai của nhười Pháp và
kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ để đương do Ty bảo thủ để đương thực
hiện.

Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Năm 1925, Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ
thống nhất theo sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và
chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ
giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất bây giờ) và số điền
thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của một chủ đất, trong đó ghi rõ: diện tích, nơi
tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ đất, điều liên quan đến
quyền sở hữu, cầm cố. Hệ thống hồ sơ theo sắc lệnh 1925 được đánh giá là đấy đủ và
có chất lương cao nhất thời Pháp thuộc.
Chế độ quản thủ địa chính tại Trung kỳ:
- Tài liệu theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ

hộ và tài chủ hộ.
- Hệ thống sổ bộ được lập theo trình tự thủ tục khá chặt chẽ:
+ Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh gới xã thực hiện).
+ Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ (do nhân viên địa chính
thực hiện).
+ Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng.
+ Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc để lập sổ bộ, lập
danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền(đất công).
Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải đươc Viên công sứ duyệt.
Chế độ quản thủ địa chính tại Bắc kỳ:
Công tác đạc điền bắt đàu thực hiệ từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889 đến năm
1920, việc đo đạc lập bản đồ chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ năm 1920, nhà cầm
quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ
địa chính. Tuy nhiên do đặc thù miền Bắc, đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh
cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song song hai
hình thức:
- Hình thức đo đạc chính xác: triển khai chủ yếu ở đô thị.
- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản.
I.1.3. Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam
Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào làm cơ sở
nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ
chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước xây dựng kế hoạch phát triển
sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. hệ thống tài liệu đất
đai trong giai đoạn này gồm: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây, bàn đạc cải
tiến, chỉnh lý bản đồ cũ), sổ mục kê kiểm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về
người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở
pháp lý và lịch sử sử dụng đất .
Ngày 01/07/1981, hội đồng chính phủ ra quyết định 201/1980/QĐ-CP về việc

quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị 299/TTg.
Thực hiên yêu cầu này, tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực
hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân Huyện duyệt mới đươc đăng
ký va cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá
đầy đủ và chi tiết.
Sau luật đất đai năm 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm
vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết. Từ
đây, Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm tiến tới hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi
phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số
điều luật đất đai không còn phù hợp nên luật sửa đổi bổ sung luật đất đai 1993 ra đời
có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2001.
Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa chữa bổ sung
một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thuế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất.
Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2003, để đáp úng được yêu cầu của thực tế, luật đất đai năm 2003 được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ
thể hóa luật đất đai năm 2003, các văn bản ban hành tiếp theo là:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi
hành luật đất đai .
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường quy định vê chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn thực hiên thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.2.1. Cơ sở khoa học
Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát triển,
đấu tranh, xây dựng của Nhà nước ta. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu ở mỗi Nhà
nước. Bất kỳ một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết vấn
đề đất đai của mình.

Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất quá lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp
vi phạm pháp luật về đất đai. Pháp luật về quản lý đất đai đã được Nhà nước ban hành
theo từng giai đoạn nhưng không đồng bộ và không theo kịp sự vận động, phát triển
của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản nhưng còn mang tính tự
phát thiếu định hướng. Sự ra đời của thị trường bất động sản đã khẳng định được giá
trị của đất đai nhưng về quản lý thị trường này còn yếu kém đã tạo ra thị trường ngầm
về đất đai… Do đó, Nhà nước không kiểm tra hết được những vi phạm pháp luật về
đất đai; nhiều văn bản chồng chéo nhau làm cho cấp thực hiện bị lúng túng; đất đai
đồng thời cán bộ địa chính ở cấp xã thường không ổn định nên không theo dõi được sự
biến động đất đai liên tục như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Biến động đất đai: là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình thể,
kích thước, diện tích, mục đích sử dụng đất so với hiện trạng ban đầu. Nguyên nhân dẫn đến
biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng
cao hơn, chẳng hạn như từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp được sử dụng
vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời nhu cầu về đất ở
ngày càng tăng cao. Từ đó để Nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn là phải qua tâm
chú trọng đến vấn đề theo dõi cập nhật các trường hợp biến động đất đai là hết sức cần thiết.
Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm đảm bảo
cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng thực trang sử dụng đất ngoài thực địa. Giúp Nhà
nước nắm chắc được quỹ đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để tiến hành các
loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Vì vậy, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải quản ký được ba loại biến động là biến động hợp pháp, biến
động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp. Tuy nhiên, hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh
lý cho những trường hợp biến động hợp pháp.

- Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Biến động không hợp pháp: Người sử dụng đất không khai báo khi có biến
động hoặc khai báo không đúng qui định pháp luật.

- Biến động chưa hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất
đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các hình thức biến động đất đai: Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời sống
nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên
quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ tính chất, mức độ
thay đổi có thể phân làm các loại sau:

- Biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất gọi là biến động về quyền sử dụng đất.
- Biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi hình thể thửa đất.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Biến động do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ
sử dụng.
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng
đất được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy thì phải làm thủ
tục để đăng ký biến động.

- Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được tổ chức thực hiện theo
các chế độ sau:
+ Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên.
+ Định kỳ 05 năm một lần, các địa phương phải thực hiện tổng kiểm tra
tình hình biến động đất đai.
- Các cơ quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ và hướng
dẫn người sử dụng đất kê khai, nộp hồ sơ đầy đủ, đúng nơi qui định.
- Hồ sơ chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền giả quyết của cấp
nào được quản lý ở cơ quan Địa chính cấp đó trong thời gian không quá 12 tháng; sau
đó phải chuyển về trung tâm lưu trữ Địa chính để lưu trữ.
- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những
thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập
trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến
động đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà
nước về đất đai đạt hiệu quả hơn, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai, hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, trong đó quy
định hồ sơ địa chính bao gồm:
+ Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử
dụng đất và hoàn thành sau khi được sở Tài Nguyên và Môi Trường xác nhận. Bản đồ
địa chính thê hện chính xác vị trí, ranh giới, diện tích và một số thông tin địa chính của
từng thửa đất. Bản đồ địa chính là tài liệu có tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất
đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất của từng chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm
kê đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
là sổ thể hiện thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng
và tình trạng sử dụng đất của người đó.
+ Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn
trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin
liên quan đến quá trình sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn; sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử
dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Trong những năm gần đây, công tác cấp chứng nhận
quyền sử dụng đất được các địa phương quan tâm, chú trọng nhằm xác lâp mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ
đất để định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả; đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
I.2.2 Cơ sở pháp lý
Đề tài thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:

- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết
tắc là luật đất đai năm 2003).
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về
thi hành luật đất đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi

trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
- Quyết định 54 /2007/QĐ-UBND về ban hành quy định về trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Các văn bản trên được sử dụng cụ thể trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến
động đất đai bao gồm:
- Điều 47, luật đất đai 2003 quy định chung về thành phần và nội dung
của hồ sơ địa chính. Các thành phần này được làm rõ hơn ở điều 40, nghị định
181 và được quy định cụ thể tại khoản 2, mục I , Thông tư 09. Điều này đã giúp
cơ quan Tài nguyên − Môi trường ở các cấp nắm bắt được những thành phần cần
thiết của hồ sơ địa chính để thành lập hồ sơ địa chính đầy đủ và thống nhất giữa
các cấp, đảm bảo sự đồng bộ của hồ sơ địa chính giúp công tác quản lý Nhà
nước về đất đai được thông suốt và hiệu quả.
- Khoản 3 điều 38, Nghị định 181 quy định cụ thể các trường hợp có
thay đổi trong việc sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai giúp người sử
dụng đất hiểu được trách nhiệm của mình là phải đăng ký biến động đất đai khi
thực hiện biến động trong quá trình sử dụng đất của mình, đồng thời cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở để kiểm tra, xử lý những trường hợp làm biến
Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

động mà không đăng ký. Tuy nhiên trong thực tế ở nhiều địa phương mà tập
trung chủ yếu ở vùng nông thôn, người dân chưa nắm được luật nên không biết
những thay đổi trong sử dụng đất của mình là phải đăng ký biến động đất đai.
Bên cạnh đó, viêc quản lý Nhà nước về đất đai còn yếu kém, lỏng lẻo nên chưa

theo dõi được hết những trường hợp biến động chưa đăng ký để nhắc nhở, xử lý.
- Tại các điều 129, 133, 141, 143, 145, 147, 148, 149, 150, 151, 152,
153, 154, 155, 156 và khoảng 2 điều 119, Nghị định 181 quy định trình tự, thủ
tục đăng ký biến động đất đai giúp người dân hiểu và thực hiện đăng ký biến
động được dễ dàng hơn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không bị lúng túng
trong việc xét duyệt biến động cho người dân. Đồng thời quy định thời hạn gửi
thông báo về biến động đất đai giưa cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường các cấp
đã góp phần han chế sự trùy tuệ trong việc gửi thông báo về biến động để cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Tại Quy định điều 19 mục IV của Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND
của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về trình tự, thủ tục xác nhận thay đổi trên Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Các điều khoản trên đây đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cập nhật,
chỉnh lý biến động đất đai. Tuy nhiên trong thực tế, việc thi hành pháp luật về
đất đai chưa triệt để vì người dân chưa nắm hết luật và một số cán bộ đia chính
còn thiếu trách trong việc quản lý Nhà nước nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh
đúng hiện trạng sử dụng đất.
I.2.3. Cơ sở thực tiễn
Khi đề tài được hoàn thành giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về tình hình cập
nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa phương. Đồng thời giải quyết những tồn tại,
vướng mắc trong công tác quản lý quỹ đất, nắm bắt được đời sống, nguyện vọng của
người dân. Giúp cho người dân hiểu biết nhất định về luật đất đai, sử dụng và quản lý
tốt tài nguyên đất mình đang sử dụng, đồng thời có ý thức sống và làm việc theo Pháp
luật. Làm cơ sở cho việc khai thác, quản lý, sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả,
hợp lý, công bằng, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế- xã hội của địa phương.
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUI TRÌNH THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Từ cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần
nghiên cứu những nội dung sau:
1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình

sử dụng đất.
2. Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai.
3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để
chỉnh lý hồ sơ địa chính.
4. Công tác chỉnh lý biến động đất đai.
5. Đánh giá chung về công tác chỉnh lý biến động đất đai để rút ra nhũng thuận lợi
và khó khăn nhằm đề xuất các giải pháp giúp làm tốt công tác này.
Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: là phương pháp dùng để kiểm tra lại diện tích các
khoanh đất bị biến động và rà soát lại ranh giới hành chính trên bản đồ. Từ đó lập các
biểu tổng hợp số liệu theo mẫu qui định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích hệ thống số liệu theo từng giai
đoạn, theo từng đối tượng nghiên cứu. Sau đó tổng hợp số liệu nhằm rút ra những tồn
tại và hạn chế.
Phương pháp kế thừa: tất cả các số liệu, tài liệu, bản đồ sau khi thu thập được
ta tiến hành phân loại đánh giá mức độ tin cậy của tài liệu, số liệu, bản đồ để từ đó xác
định tài liệu nào có thể kế thừa hoàn toàn, tài liệu nào cần phải chỉnh lý, bổ sung và tài
liệu nào không có khả năng sử dụng.
Phương pháp bản đồ: căn cứ vào thực tế của bản đồ địa chính khu đất để chỉnh
lý, sau đó kiểm tra lại, nếu đạt yêu cầu thì cập nhật ngay số liệu vào sổ theo dõi chỉnh
lý biến động và biểu kê trên bản đồ địa chính.
Phương pháp so sánh: so sánh tình hình biến động qua từng giai đoạn từ đó rút
ra những nhận định chung.

I.3.3. Quy trình đăng ký biến động đất đai
Người sử dụng đất đi công chứng hợp đồng (nếu có) tại cơ quan công chứng
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên −
Môi trường
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; công khai
hồ sơ; trích lục hoặc trích đo bản đô địa chính (nếu có); chỉnh lý GCNQSDĐ đối với
những trường hợp thuộc thẩm quyền; chuyển số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo thuế đến người sử dụng đất (hoặc Uỷ ban
nhân dân xã để gửi đến người sử dụng đất ); chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên −
Môi trường.
Phòng Tài nguyên − Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và lập tờ trình
trình Uỷ ban nhân dân Quận phê duyệt; chỉnh lý GCNQSDĐ đối với những trường
hợp thuộc thẩm quyền.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên
Hộ gia đình, cá nhân

Hồ
sơ
đăng
ký

Cơ quan công
chứng

- GCNQSDĐ
- Hồ sơ không đủ
điều kiện

Giấy báo thuế
Văn phòng đăng ký
thuộc Phòng TN - MT
-Thẩm tra HS
-Công khai HS
-Trích lục, trích đo
-Chỉnh lý
GCNQSDĐ.

Cơ quan thuế

Số liệu
địa
chính

Phòng Tài nguyên − Môi
trường

-Kiểm tra HS
-Lập tờ trình

UBND Quận

Sơ đồ I.1. Quy trình đăng ký biến động
I.3.4. Quy trình chỉnh lý sổ địa chính
Việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất Quận Thủ Đức được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:

Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Bản lưu Giấy chứng nhận hoặc bản sao Giấy chứng nhận (đối với trường
hợp không có bản lưu Giấy chứng nhận), hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã
được giải quyết;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa
chính) của thửa đất hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa
(trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) đã được sử dụng để cấp mới hoặc
chỉnh lý Giấy chứng nhận;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên − Môi trường Tp.Hồ
Chí Minh chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên − Môi trường
Quận Thủ Đức và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập
nhật bản sao hồ sơ địa chính.
Trình tự chỉnh lý hồ sơ địa chính như sau:
Trường hợp cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới bổ sung Giấy chứng nhận thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận
thực hiện các công việc sau:
- Căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận mới cấp để thể hiện số phát hành, số
vào Sổ cấp Giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp địa phương
chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì chỉnh lý số phát hành, số vào Sổ cấp Giấy
chứng nhận trong Sổ địa chính và ghi vào Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho Ủy ban nhân

dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa
xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ
qua mạng thì Thông báo được gửi cho cả Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp tạo thửa đất mới khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ đất chưa sử
dụng hoặc từ đất đã thu hồi thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có
thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận cấp mới,
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới và các
thửa đất có liên quan (có thể hiện đường ranh giới của thửa đất mới lập) để thực hiện
các công việc sau:
- Chỉnh lý bổ sung ranh giới, mã, mục đích sử dụng, diện tích của thửa đất
mới trên bản đồ địa chính;
- Cập nhật thông tin về thửa đất mới vào cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp
địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý biến động vào
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy
định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho Ủy ban
nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp
chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.

Trường hợp tách thửa, hợp thửa thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận đã
cấp cho các thửa đất cũ và bản lưu Giấy chứng nhận cấp cho các thửa đất mới, trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính các thửa đất có thay đổi (có thể hiện đường
ranh giới của các thửa đất cũ, thể hiện cụ thể kích thước các cạnh của thửa đất mới lập)
để thực hiện các công việc sau:
- Thể hiện đường ranh giới, mã, mục đích sử dụng, diện tích của các thửa đất
mới và đánh dấu đường ranh giới của các thửa đất cũ bị loại bỏ;
- Cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính về thửa đất mới lập và thể hiện việc
tách thửa, hợp thửa vào cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp địa phương chưa xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ
địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho Ủy ban
nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp
chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận đã
cấp cho các thửa đất bị thu hồi, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa
đất bị thu hồi (đối với trường hợp thu hồi một phần thửa đất) để thực hiện các công việc
sau:
- Thể hiện đường ranh giới của phần đất bị thu hồi trên bản đồ địa chính đối
với trường hợp thu hồi một phần thửa đất;
- Thể hiện nội dung về việc thu hồi đất vào cơ sở dữ liệu địa chính của thửa
đất bị thu hồi; trường hợp thu hồi một phần thửa đất thì thửa đất mới tách từ thửa đất
bị thu hồi được cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu theo mã của thửa mới đó. Trường
hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung
biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất

đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho Ủy ban
nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp
chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp xây dựng đường giao thông, hệ thống thuỷ lợi theo tuyến, các công trình
khác theo tuyến thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền
chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ các bản lưu Giấy chứng nhận đã cấp của các thửa đất
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

bị thu hồi, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu vực có các thửa đất bị
thu hồi (có thể hiện kích thước các cạnh của phần đất thuộc các thửa đất bị thu hồi) để
thực hiện các công việc sau:
- Bổ sung ranh giới đường giao thông, hệ thống thuỷ lợi, các công trình khác
theo tuyến trên bản đồ địa chính;
- Thể hiện nội dung về việc thu hồi đất vào cơ sở dữ liệu địa chính như đối
với trường hợp nêu tại điểm 2.5 khoản này; cập nhật thông tin về công trình theo tuyến
mới tạo lập vào cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ
địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho Ủy ban
nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp

chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Chỉnh lý bản lưu Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời với việc chỉnh lý
Giấy chứng nhận theo Quy định về Giấy chứng nhận ban hành kèm theo Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT.
I.4. PHƯƠNG PHÁP CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG HỆ THỐNG SỔ BỘ ĐỊA
CHÍNH
I.4.1. Phương pháp chỉnh lý sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Thay đổi mục đích sử dụng đất.
Các nội dung thay đổi phải được gạch ngang bằng mực đỏ.
Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng mà không tạo thửa đất
mới thì gạch ngang bằng mực đỏ vào những nội dung thay đổi và ghi thông tin biến
động vào cột ghi chú.
Trường hợp có tạo thửa đất mới như tách thửa, hợp thửa thì gạch ngang bằng
mực đỏ vào toàn bộ dòng thửa đất cũ và ghi số tứ tự thửa đất mới vào cột ghi chú; sau
đó ghi thông tin của thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp trên trang sổ của tờ bản đồ
địa chính đó.
I.4.2. Phương pháp chỉnh lý sổ địa chính
Sổ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thuế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trang 14

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có
đất.
- Có thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ thì đăng ký nội dung biến động vào mục nội dung ghi
chú hoặc biến động và căn cứ pháp lý. Khi xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;
thuế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ thì gạch bỏ bằng mực đỏ vào
dòng đăng ký và ghi chú đã xóa đăng ký vào dòng tiếp theo của mục đó
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà không tạo thửa đất mới thì gạch bằng
mực đỏ vào dòng thửa đất đã chuyển quyền và ghi chú vào mục nội dung ghi chú hoặc
biến biến động và căn cứ pháp lý; sau đó đăng ký thửa đất đã chuyển quyền vào trang
sổ của người nhận chuyển quyền, nếu người đó chưa có tên trong sổ địa chính thì đăng
ký trang mới cho người đó.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà tạo thửa đất mới thì gạch bằng mực đỏ
vào dòng thửa đất đã chuyển quyền và ghi chú vào mục nội dung ghi chú hoặc biến
động và căn cứ pháp lý, đăng ký thửa đất mới không chuyển quyền vào dòng trống kế
tiếp trên trang sổ của người chuyển quyền; sau đó đăng ký thửa đất đã chuyển quyền
vào trang sổ của người nhận chuyển quyền, nếu người đó chưa có tên trong sổ địa
chính thì đăng ký trang mới cho người đó.
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa thì gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất
có thay đổi và ghi chú vào mục nội dung ghi chú hoặc biến động và căn cứ pháp lý,

đăng ký thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp của trang sổ đó.
Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình
thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất,
người sử dụng đất đổi tên thì gạch bằng mực đỏ vào nội dung có biến động và ghi chú
vào nội dung có biến động và ghi chú vào mục nội dung ghi chú hoặc biến động và
căn cứ pháp lý.
I.4.3. Phương pháp chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ
Trường hợp GCNQSDĐ không còn giá trị thì gạch ngang bằng mực đỏ vào dòng
ghi giấy đó và ghi chú căn cứ pháp lý, lý do thay đổi vào cột ghi chú.
Trường hợp thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mới thì ghi chú số thứ tự vào sổ
vào mục ghi chú và đăng ký cho giấy mới vào dòng trống tiếp theo của quyển sổ.
Trường hợp GCNQSDĐ được chỉnh lý thì gạch những nội dung thay đổi theo
GCNQSDĐ bằng mực đỏ và ghi nội dung biến động vào cột ghi chú.
I.4.4. Phương pháp ghi sổ theo dõi biến động đất đai

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Sổ được lập sau khi đăng ký đất đai ban đầu và trên cơ sở chỉnh lý biến động trên
bản đồ địa chính, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp có thay đổi về tên chủ sử dụng thì ghi rõ về tên chủ sử dụng mới và
địa chỉ thường trú, nội dung thay đổi nếu có.
Trường hợp có thay đổi về thời hạn sử dụng đất thì phải ghi rõ thời hạn hết sử
dụng đất theo quyết định mới.
Trường hợp tạo thửa đất mới thì ghi rõ số hiệu thửa đất mới và thông tin về thửa
đất mới.

I.4.5. Chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được ghi vào
cột nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý.
Khi chuyển đổi QSDĐ thì ghi thông tin về người nhận chuyển đổi, thửa đất
chuyển đổi (số tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử
dụng, những ràng buộc pháp lý nếu có).
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì ghi thông tin về người nhận chuyển quyền và
căn cứ pháp lý kèm theo.
Trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ thì ghi thông tin về bên nhận cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ và căn cứ pháp lý kèm theo. Nếu xóa đăng ký cho thuê, cho thuê
lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ mà không hình thành pháp nhân
mới thì gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi nội dung biến động và ghi đã xóa đăng ký cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ vào dòng trống kế
tiếp kèm theo căn cứ pháp lý.
Trường hợp người sử dụng đất đổi tên thì ghi tên mới của người sử dụng đất và
căn cứ pháp lý về việc đổi tên.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi mục đích sử dụng đất mới của
thửa đất.
Trường hợp thay đổi thời hạn sử dụng đất thì ghi thời hạn hết sử dụng của thời
hạn mới.
Trường hợp chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất thì ghi chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
II.1.1.1. Vị trí địa lý
Thủ Đức sau ngày 30/04/1975 là huyện ngoại thành, nằm ở phía Đông – Bắc
thành phố Hồ Chí Minh. Năm 1997, huyện Thủ Đức được phân chia thành 3 quận:
quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức theo nghị định 03/CP của Chính Phủ ban hành ngày
06/01/1997. Quận Thủ Đức mới có diện tích 4764,9 ha, bao gồm diện tích và dân số
của các xã Linh Đông, Linh Trung, Tam Bình, Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình
Chánh, thị trấn Thủ Đức, một phần diện tích và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân
Phú và Phước Long. Sau khi trở thành quận, các xã đều đổi tên thành phường. Quận
Thủ Đức có 12 phường gọi tên theo xã trước đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu,
Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Trường Thọ,
Bình Chiểu, Bình Thọ, Tam Bình
Ranh giới hành chính Quận:
- Phía Đông giáp với Quận 9.
- Phía Tây giáp với Sông Sài Gòn và Quận 12.
- Phía Nam giáp với Sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh Thành phố
Hồ Chí Minh.
- Phía Bắc tiếp giáp với Huyện Dĩ An và Huyện Thuận An – Tỉnh Bình
Dương.
Tọa độ địa lý:
- Từ 10049’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
- Từ 106047’86’’ – 106047’98’’ kinh độ Đông.
II.1.1.2. Địa hình, địa chất
Quận Thủ Đức có 2 dạng địa hình chính: địa hình gò và địa hình thấp, cả 2 dạng
địa hình đều có độ dốc <30.
- Dạng địa hình vùng gò (chủ yếu nằm ở phía Bắc của Quận) gồm các

Phường: Linh Trung, Linh Xuân, Linh Chiểu, Bình Thọ, Bình Chiểu, Linh Tây và một
phần các Phường Tam Phú, Tam Bình và Trường Thọ. Vùng gò có độ cao từ 1,5 - 30
m và chiếm tỷ trọng hơn 46% diện tích tự nhiên toàn Quận. Vùng gò có nền địa chất
cao cường độ chịu lực >1,5 kg/cm2, rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình.
- Dạng địa hình vùng thấp (nằm chủ yếu ở phía Nam tập trung ở các phường
còn lại): Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Linh Đông và phần lớn các phường Tam
Bình, Tam Phú, Trường Thọ. Vùng thấp có độ cao từ 0,6 -<1,5 m, chiếm tỷ trọng hơn
53% diện tích tự nhiên toàn Quận. Vùng thấp có thành phần cấu tạo chủ yếu là bùn sét,
Trang 17


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

cường độ chịu lực thấp hơn vùng gò <1,5 kg/cm 2, khi xây dựng công trình phải quan
tâm xử lý nền móng. Vùng thấp thuận lợi cho việc xây dựng nhà vườn, phát triển cây
kiểng, nếu xây dựng công trình nên chọn tầng cao phù hợp (2 - 5 tầng) và chú ý xử lý
nền móng.
II.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Quận Thủ Đức nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo, có một chế độ
khí hậu ổn định:
- Nhiệt độ trung bình cả năm 27 0C, biên độ giao động giữa ngày và đêm từ 5
– 100C. Nhiệt độ cao nhất là 400C (tháng 4/1970) và thấp nhất là 130C (tháng 2/1971).
- Độ ẩm không khí trung bình cả năm là 80%.
- Chia làm 2 mùa mưa nắng rõ rệt cụ thể như sau:
+ Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến hết tháng 5, số giờ nắng dồi dào (bình
quân 6,3 giờ/ngày), với tổng lượng bức xạ 348 Kcal/cm3.
+ Mùa mưa bắt đầu từ đầu tháng 6 đến hết tháng 11, lượng mưa trung bình
đo được từ 1800 - 2000 mm/năm.

Với những đặc điểm tổng quát về vị trí địa lý cho thấy khí hậu của quận Thủ Đức
là một bộ phận của khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh - nằm trong khu vực nhiệt đới gió
mùa, có hai mùa (mưa, khô) với đặc điểm:
+ Mùa mưa: tương ứng với mùa gió Tây Nam, từ tháng 5 tới tháng 10.
+ Mùa khô: tương ứng với mùa gió Đông Bắc, từ tháng 9 đến tháng 4 năm
sau.
- Chế độ nhiệt: Thừa hưởng một số chế độ bức xạ phong phú và ổn định,
nhiệt độ của Thành phố tương đối cao và ít biến đổi qua các tháng trong năm (không
có mùa đông lạnh). Nhiệt độ trung bình/ngày trong các tháng lạnh nhất trong năm
cũng luôn trên 200C. Tháng nóng nhất là tháng 4 và nhiệt độ trung bình với suất bảo
đảm 50%, đạt đến 290C. Tháng lạnh nhất là tháng 12, nhiệt độ trung bình cũng đạt đến
25,50C (p = 50%). Biên độ nhiệt độ trung bình/năm chỉ khoảng 3,5 0C. Đặc điểm về
nhiệt độ không khí ở thành phố khá ổn định như vậy, phù hợp với quy luật biến thiên
trong năm của nhiệt độ vùng nhiệt đới.
- Độ ẩm không khí: Sự phân mùa theo cán cân ẩm cũng được thể hiện theo
giá trị biến thiên năm của độ ẩm không khí, các tháng mùa khô từ 70% – 75%. Độ ẩm
tương đối thấp nhất vào tháng mùa mưa. Độ ẩm tương đối nghịch biến với nhiệt độ
cho nên trong ngày khi nhiệt độ đạt đến cực tiểu cũng là lúc độ ẩm tương đối đạt lớn
nhất và ngược lại.
- Chế độ gió: mùa khô tương ứng gió Đông Bắc và mùa mưa tương ứng gió
Tây Nam. Tốc độ gió trung bình 2,5 - 4,7 m/s và tốc độ gió tối đa 24 m/s. Hướng gió
thịnh hành thay đổi rõ rệt theo mùa:
+ Từ tháng 10 đến tháng 01 năm sau, chủ yếu là gió Bắc, từ tháng 02 đến
tháng 4 gió Đông và lệch Đông Nam.
+ Từ tháng 5 đến tháng 10 gió Tây Nam và Tây, thịnh hành nhất từ tháng 6
đến tháng 9. Tháng 10 tuy còn gió Tây Nam nhưng đã suy yếu dần.
Trang 18


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Tốc độ gió trung bình lớn nhất xảy ra trong các tháng 6 đến tháng 9 từ 3,7 m/s –
4,5 m/s. Từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau, tốc độ gió trung bình nhỏ nhất chỉ vào
khoảng 2,3 m/s – 2,4 m/s.
Đặc điểm mưa: Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, được phân làm hai
mùa (mùa khô và mùa mưa) tương ứng là hướng gió Đông Bắc vào mùa khô và hướng
gió Tây Nam vào mùa mưa. Do tính chất của gió mùa nhiệt đới nên mưa rào đến
nhanh và kết thúc nhanh, một ngày thường có 1 – 2 trận mưa (mà thường là một trận
mưa).
- Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa hầu như không đáng
kể, chiếm từ 3,2% – 6,7% lượng mưa cả năm, có tháng hầu như không mưa.
- Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11, có lượng mưa chiếm từ 93,3% – 96,8%
lượng mưa cả năm, có tổng lượng mưa trung bình từ 1300 mm– 1950 mm tùy theo
vùng.
- Thời gian mưa trong ngày: thời gian mưa thường tập trung vào buổi chiều từ
12 giờ - 21 giờ chiếm từ 70% – 85%, trong đó mưa có cường độ cao chủ yếu từ 13 giờ
30 – 19 giờ 30 chiếm từ 55% – 60%.
II.1.1.4. Nguồn nước – thủy văn
a) Nguồn nước
Nguồn nước mặt: Hệ thống sông rạch của Quận Thủ Đức hầu hết ở phía Nam và
Tây (sông Sài Gòn, rạch Thủ Đức, Rạch Gò Dưa, Rạch Ông Dầu, Rạch Đĩa, Rạch
Vĩnh Bình, Rạch Xi măng Hà Tiên…) đều chịu sự ảnh hưởng của sông Sài Gòn (chiều
dài qua Quận Thủ Đức > 10 km với lưu lượng > 78 cm 3/s) có chế độ thủy văn bán nhật
triều và khá ổn định về dòng chảy.
- Mực nước triều cao nhất 1,53m.
- Mực nước triều thấp nhất 0,8m.
- Mực nước triều trung bình 1,2m.
Nhìn chung nguồn nước mặt phong phú, bao phủ một vùng rộng lớn của Quận

(đặc biệt là vùng thấp), nước không bị nhiễm mặn đủ sức tưới cho sản xuất nông
nghiệp và chống xâm nhập mặn. Tuy nhiên, nguồn nước mặt hiện nay đang có nguy cơ
bị ô nhiễm bởi các chất thải công nghiệp. Điều này ảnh hưởng đến sản xuất, nhất là
nuôi trồng thủy sản và sức khỏe của nhân dân.
Nguồn nước ngầm: Theo kết quả điều tra thăm dò và thực tế nguồn nước ngầm ở
vùng gò phong phú và chất lượng tốt, mực nước ngầm vào mùa khô từ 5 - 9 m và mùa
mưa từ 2 - 4 m. Ở vùng thấp mực nước ngầm nông từ 0,5 - 0,8 m thường bị nhiễm phèn,
tầng nước ở độ sâu từ 15 - 25m trở lên mới có chất lượng khá.
Nhìn chung nguồn nước ngầm của Quận phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng
từ khá đến tốt, đây là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản
xuất và sinh hoạt trên địa bàn Quận.
b) Thủy văn

Trang 19


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Chế độ thủy văn chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của miền Đông
Nam Bộ; nhìn chung khá ổn định và không có biến động lớn về chế độ dòng
chảy cũng như mực nước.
- Mực nước triều cao nhất: 1,53m.
- Mực nước triều thấp nhất: 0,8m.
- Mực nước triều trung bình: 1,2 m.
Mạng thủy văn: ngoài hệ thống sông lớn là sông Sài Gòn hệ thống kênh
rạch khá chằng chịt ở các phường phía nam và tây nam của Quận, các rạch lớn
phục vụ cho tiêu thoát nước, gaio thông thủy như rạch Gò Dưa (ảnh hưởng khu
vực trên 1.000ha), rạch Vĩnh Bình, rạch Đỉa, rạch Thủ Đức, rạch Đá.

II.1.2. Tài nguyên thiên nhiên
a) Tài nguyên đất
Quận Thủ Đức có tổng diện tích tự nhiên 4764,87 ha, chiếm 2,26% diện
tích toàn Thành phố Hồ Chí Minh, phần lớn diện tích đất ở đây là đất phèn và
đất cổ sinh có phèn tiềm tàng được phân bố như sau:
Bảng II.1. Cơ cấu các nhóm đất
STT NHÓM

DIỆN TÍCH (ha)

TỈ LỆ (%)

1

Đất phèn

2063,00

43,30

2

Đất xám

1180,00

24,71

3

Đất vàng xám

1122,87

23,66

4

Sông suối, ao hồ

399,00

8,83

4764,87

100

Tổng cộng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên − Môi trường Quận Thủ Đức)

Biểu đồ II.1. Cơ cấu các nhóm đất

Trang 20


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Đất phèn: có diện tích lớn nhất khoảng 2063 ha, chiếm 43,3% diện tích tự
nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước,
Linh Đông và một phần ở các Phường Tam Phú, Tam Binh, Trường Thọ.
- Đất xám: khoảng 1180 ha, chiếm 24,7% diện tích tự nhiên toàn Quận, phân
bố ở các Phường: Linh Trung, Linh Tây, Linh Chiểu, Bình Thọ, và một phần ở các
Phường: Tam Phú, Tam Bình, Linh Đông.
- Đất vàng xám: có diện tích khoảng 1122 ha, chiếm tỉ lệ 23,66% diện tích tự
nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các Phường: Linh Xuân, Bình Chiểu, Và Một
Phần Thuộc Phường Linh Trung (khu vực Gò Cát).
- Còn lại 399 ha là diện tích sông rạch chiếm tỉ lệ 8,83% diện tích tự nhiên
toàn Quận.
Nhìn chung, Quận có 3 nhóm đất chính, trong đó đất phèn có diện tích cao nhất
chiếm 43,3%, đất vàng xám chiếm tỉ lệ thấp nhất 23,66%. Đất đai trên địa bàn Quận
Thủ Đức thích hợp cho việc đô thị hóa do nền địa chất khá tốt, tuy nhiên còn hạn chế
bởi nguồn nước mặt ngày càng bị ô nhiễm ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của
người dân.
b) Tài nguyên cảnh quan
Nhờ hệ thống sông rạch chảy trên địa bàn Quận với chiều dài hơn 6 km và
diện tích mặt nước gần 422 ha tập trung ở các Phường như: Linh đông, Tam
Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước và Trường Thọ. Đây chính là
một đia bàn lý tưởng cho việc phát triển các tụ điểm du lịch và các khu vui chơi giải
trí, nhằm thu hút khách du lịch không những trong Quận mà cả khách du lịch từ nơi
khác đến.
II.1.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng
đất
• Thuận lợi
Quận Thủ Đức nằm về phía Đông Bắc của Thành Phố Hồ Chí Minh, cách trung
tâm thành phố 20 km, Quận Thủ Đức nằm trong khu vực trọng điểm về kinh tế của
khu vực ngoại thành Thành Phố Hồ Chí Minh, là cửa ngõ phía Bắc của Thành phố đi

tới các miền Trung và miền Bắc, Quận Thủ Đức có hệ thống giao thông nối liền để đi
ra miền Bắc và các tỉnh miền Trung để trao đổi kinh tế. Quận Thủ Đức là trung tâm
của các khu công nghiệp quan trọng như : Khu chế xuất Linh Trung, Khu công
nghiệp Bình Chiểu, giáp biên là khu công nghiệp Sóng Thần của tỉnh Bình Dương,
Quận có một vị trí quan trọng trong khu kinh tế Đông Nam Bộ của các tỉnh miền
Nam. Hướng phát triển không gian chính của Quận là ra hướng Bình Dương. Quận
Thủ Đức là một trong hai Quận có khu công nghiệp lớn nhất của Thành Phố Hồ Chí
Minh là khu chế xuất Tân Thuận của Quận 7, là nơi tập trung rất đông dân cư vào
làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Quận có các mặt thuận lợi về vị
trí địa lý, địa chất công trình, nguồn nước, quỹ đất đai phát triển còn khá lớn cho việc
phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới, các khu dịch vụ.

Trang 21


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Quận có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát nước tự
nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này,
tránh san lấp tuỳ tiện.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước
chính cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói
riêng và Thành Phố nói chung. Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn
trong việc phát triển kinh tế, xã hội của Quận và cả ở Thành phố.
Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và địa hình thấp đạt được độ cao thích
hợp để xây dựng các công trình lớn và phát triển ngành trồng cây hoa kiểng.
Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo
nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ

dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận.
Nhân dân có truyền thống Cách mạng, sẵn sàng chung sức xây dựng quê hương,
thực hiện tốt chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước.
• Khó khăn
Với đặc điểm khí hậu có hai mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản
xuất và sinh hoạt của người dân. Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực
vùng trũng. Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá
trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng. Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ
phát sinh sâu bệnh hại cây trồng.
Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất công
trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đô
thị hoá không đồng đều giữa các phường trong Quận.
II.1.2. Tình hình kinh tế xã - hội
II.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế
Thực trạng kinh tế trên địa bàn tiếp tục ổn định. Tốc độ tăng giá trị sản xuất bình
quân hàng năm là 21,4 %. Ngành Công Nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp do Quận quản
lý năm 2006 đạt tổng giá trị sản xuất 2.110 tỷ đồng, tăng bình quân 18,5%. Doanh thu
ngành thương mại dịch vụ năm 2006 đạt 2.863 tỷ đồng, tăng bình quân 19,20%.
Đối với ngành nông nghiệp tuy diện tích đất nông nghiệp giảm song do có sự
chuyển đổi về cơ cấu vật nuôi cây trồng nên giá trị bình quân hàng năm vẫn đạt từ 2932 tỷ đồng, so với năm 2005 giảm 12,64%.
Cơ cấu kinh tế được xác định là: Công nghiệp – xây dựng, thương mại – dịch vụ,
nông nghiệp – dịch vụ nông nghiệp; năm 2004 tỷ trọng của ngành công nghiệp – xây
dựng chiếm 79,16%, thương mại dịch vụ 19,34%, nông nghiệp – dịch vụ nông nghiệp
1,5%; tương ứng năm 2006: 79,84% – 19,12% – 1,04%. Như vậy cơ cấu kinh tế có sự
ổn định.
II.1.2.2. Về dân số
Dân số trung bình Quận Thủ Đức năm 2007 là 365.008 người, trong đó dân số
Nam là 167401 người, Nữ là 197607 người. Mật độ dân số 7.767 người/km2, số người

Trang 22

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

sống ở thành thị: 365008 người, số trẻ em sinh ra: 4446 bé, số người chết: 1251 người,
tỷ lệ sinh: 1,21%, tỷ lệ tử: 0,34%, tỷ lệ tăng tự nhiên: 0,86%, tỷ lệ tăng cơ học: 1,98%.
Về lực lượng lao động thì số người trong độ tuổi lao động năm 2007 là 314.405
người, lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất cao: Dân số lao động phi nông
nông nghiệp: 357348 người chiếm 96% dân số, dân số lao động nông nghiệp: 7659
người, chiếm tỷ lệ 4%.Số người trong độ tuổi lao động lớn là vì lượng dân lao động
nhập cư và số sinh viên hiện đang học tập trên địa bàn là đáng kể. Do đó, sức ép dân
số lên quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận hiện nay là rất lớn, vấn đề
quản lý nhân khẩu, giải quyết việc làm,… đang là vấn đề đặt ra cho địa phương phải
sớm giải quyết để phấn đấu trở thành đô thị văn minh.
II.1.2.3. Cơ sở hạ tầng
Mạng lưới giao của Quận tương đối phát triển, toàn Quận Thủ Đức có 251,26 km
đường bộ các loại, tập trung nhiều tuyến giao thông chính nối liền Tp.HCM với các
tỉnh Miền Đông: xa lộ Hà Nội ( Quốc Lộ 52), xa lộ Vành Đai (đường Trường SơnĐường Xuyên Á – Quốc Lộ 1A), Quốc Lộ 13, Quốc Lộ 1K, tuyến đường sắt Bắc –
Nam và hệ thống đường thuỷ ven sông Sài Gòn, trong đó: Trung ương quản lý 9,2 km
đường nhựa ( Xa Lộ Xuyên Á), Thành phố quản lý: 36,4 km đường bêtông nhựa ( 6
đường). Hệ thống đường hẻm hiện nay đang thực hiện chủ trương bêtông hóa Nhà
nước và nhân dân cùng làm gồm 316 hẻm với tổng chiều dài 145 km. Tronh đó có
khoảng 70% đường đã được bêtong hóa.
Nhìn chung, hiện trạng đường giao thông trên địa bàn quận Thủ Đức chất lượng
còn kém, mật độ bình quân thấp ( 5,3 km/km 2 và 1,3 km/1000 dân), lòng đường hẹp
không đáp ứng nhu cầu thực tế.
Số lượng cầu do Trung ương quản lý là 6 cầu, do Quận quản lý là 17 cầu ( 6 cầu
tải trọng 8-13 tấn; 3 cầu tải trọng 2-5 tấn; 8 cầu nông thôn tải trọng 0,5 tấn)

Ngoài ra, hệ thống đường sắt quốc gia trên địa bàn Quận Thủ Đức có chiều dài
khoảng 26 km ( gồm sông Sài Gòn và 5 rạch lớn).
Quận có hệ thống cấp điện hoàn chỉnh, khép kín, đáp ứng nhu cầu sản xuất và
sinh hoạt. Hệ thống chiếu sáng công cộng phủ kín các tuyến đường bằng 2 hệ thống:
chính quy (tuyến đừơng chính) và dân lập (đường liên tổ, liên khu phố).
Hệ thống cấp nước: Hiện nay có 2 hình thức cấp nước sạch: nước máy và nước
giếng ngầm.
- Nước máy: Nguồn cung cấp từ Nhà máy nước Thủ Đức từ tuyến chính Φ
2000 xuống mạng lưới Φ 250 v à Φ 200. Hiện nay đã có 19.128 hộ dân sử dụng nước
máy ( chiếm tỉ lệ 21,5 %). Tuy nhiên, do mạng lưới cấp 2 chưa phát triển hết toàn quận
nên một số khu vực vẫn chưa được cung cấp nước máy, trong đó có 4 phường hoàn
toàn không có tuyến ống cấp nước.
- Nước ngầm: có 5.551 giếng khoan và 11 hệ thống giếng bơm công nghiệp
cung cấp cho khoảng 67.654 hộ sử dụng ( chiếm tỉ lệ 76,1 %).
Quận có khoảng 25.000 mạng điện thoại cố định, chiếm 40 % hộ dân sử dụng
điện thoại. Quận có 12 trạm bưu điện khép kín trên địa bàn 12 phường, bán kính phục
vụ bình quân 1,5 – 2 km.
Trang 23


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Toàn Quận có 125 trường học, trong đó có 4 trường phổ thông trung học, 11
trường trung học cơ sở, 19 trường tiểu học, 91 trường mẫu giáo. Quận còn có 8 trường
đại học, 1 trường cao đẳng, 3 trường trung cấp, 1 trung tâm dạy nghề và 1 trung tâm
giáo dục thường xuyên. Như vậy, với diện tích đất dành cho giáo dục của cả Quận
149,54 ha, so với định mức diện tích đất trên đầu học sinh: 8 – 10 m 2 ( theo QĐ
02/2003/QĐ-UB của UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch ngành giáo dục) thì diện

tích đất các trường học của Quận đạt trên chuẩn. Tuy nhiên,về lâu về dài chúng ta cần
bố trí thêm quỹ đất dành cho giáo dục để đảm bảo trong thời gian tới dân số tăng và
lượng học sinh cũng gia tăng thêm.
Mạng lưới y tế với cơ sở vật chất từ Quận đến phường, gồm có: 1 Bệnh viện đa
khoa khu vực – quy mô 500 giường, 1 Trung tâm y tế Quận – quy mô 50 giường, 1
Trung tâm kế hoạch hoá gia đình. 1 đội vệ sinh phòng dịch, 12 Trạm y tế và hộ sinh ở
12 phường, quy mô 60 giường. Quận có Chi hội chữ thập đỏ Quận và 12 phường, tổng
số 5717 hội viên. Có 3 điểm sơ cấp cứu. Có 79 cơ sở dịch vụ y tế tư nhân, gồm: 45
phòng khám; 22 cơ sở đông y; 2 nhà bảo sanh; 10 phòng khám nha khoa, có 52 nhà
thuốc, nhân sự ngành y tế: 346 người. Nhìn chung, công tác khám chữa bệnh trong
Quận đã được bảo đảm, trong vòng 5 năm qua trung bình mỗi năm khám chữa bệnh
cho 594.062 người. Quận đã xây dựng hoàn chỉnh Trung tâm Y tế và các Trạm Y tế
nhằm đạt được tiêu chuẩn theo quy định của Bộ Y tế.
Toàn Quận có một nhà văn hoá Quận, có nhà hát quy mô 1000 chỗ, 6 nhà văn
hoá cấp phường ( Hiệp Bình Chánh, Tam Bình, Hiệp Bình Phước, Linh Xuân, Linh
Đông, Bình Chiểu), một nhà văn hoá thiếu nhi Quận – quy mô 4 ha, một thư viện
Quận có trên 55.000 đầu sách, một nhà truyền thống Quận, có nhà thi đấu đa môn 800
m2, hồ bơi, sân quần vợt; 16 sân bóng đá ở các phường, 22 sân quần vợt, 18 sân bóng
chuyền, 7 hồ bơi. Tổng diện tích đất sử dụng cho hoạt động TDTT khoảng trên 10 ha.
Diện tích mảng công viện, cây xanh khoảng 62 ha, chỉ đạt mức 3,2 m2/ người.
II.2. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai
II.2.1.1. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính
Ngày 06/01/1997 Chính Phủ ban hành Nghị định 03/CP tách huyện Thủ Đức
thành ba quận: Quân 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Quận Thủ Đức mới có diện tích
4764,9 ha, bao gồm diện tích và dân số của các xã Linh Đông, Linh Trung, Tam Bình,
Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, thị trấn Thủ Đức, một phần diện tích
và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân Phú và Phước Long. Sau khi trở thành quận,
các xã đều đổi tên thành phường. Quận Thủ Đức có 12 phường gọi tên theo xã trước
đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu, Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp Bình Chánh,

Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Trường Thọ, Bình Chiểu, Bình Thọ, Tam Bình. Quận có
ranh giới hành chính như sau:
- Phía Đông giáp với Quận 9.
- Phía Tây giáp với Sông Sài Gòn và Quận 12.
- Phía Nam giáp với Sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh Thành phố
Hồ Chí Minh.
Trang 24


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Phía Bắc tiếp giáp với Huyện Dĩ An và Huyện Thuận An – Tỉnh
Bình Dương.

Bảng II.2. Thống kê diện tích các phường Quận Thủ Đức.
STT

TÊN PHƯỜNG

DIỆN TÍCH

TỈ LỆ (%)

1

Linh Đông

294,25

6,18

2

Linh Tây

136,23

2,86

3

Linh Chiểu

141,20

2,96

4

Bình Thọ

121,18

2,54

5

Trường thọ

499,31

10,48

6

Tam Bình

217,47

4,56

7

Bình Chiểu

541,21

11,36

8

Tam Phú

308,56

6,48

9

Linh Xuân

387,07

8,12

10

Linh Trung

706,12

14,82

11

Hiệp Bình Phước

765,35

16,06

12

Hiệp Bình Chánh

646,95

13,58

Toàn Quận

4764,90

100

( Nguồn: Phòng Tài nguyên − Môi trường Quận Thủ Đức)
II.2.1.2. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính Quận Thủ Đức
Do bản đồ đang trong giai đoạn vừa nghiệm thu vừa phục vụ cho công tác kiểm
kê nên file sổ dã ngoại của các phường không có đầy đủ thông tin phục vụ cho kiểm kê
: đa số diện tích của đất giao thông và đất sông suối không có trong file sổ dã ngoại,
một số phường có diện tích đất sông suối như phường Tam Phú thì trong sổ dã ngoại
lại ghi là đất thuỷ lợi làm cho có sự nhầm lẫn trong công tác kiểm kê.
Bản đồ địa chính số nhìn chung đáp ứng tốt cho công tác kiểm kê, nhưng vẫn
không có sự thống nhất giữa sổ dã ngoại và bản đồ địa chính số : phường Tam Phú có
bản đồ 62 ghi sai diện tích nên dẫn tới tổng diện tích tự nhiên của phường giảm 2,19
ha. Một số dự án mới đã được thực hiện trước thời điểm kiểm kê nhưng trên bản đồ
vẫn không thể hiện.
Trang 25