CHUYÊN ĐỀ: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ
ĐỀ:
PHÁ
PHÁP LUẬ
LUẬT VỀ
VỀ KINH DOANH
BẤT ĐỘ
ĐỘNG SẢ
SẢN
Giả
Giảng viên trì
trình bày:
ThS.Nguyễ
ThS.Nguyễn Tiế
Tiến Dũng
--

Gi ng viên ngà
ngành KD B t đ ng s n - Trư ng ĐH TCTC-Marketing

NỘI DUNG
PHẦ
PHẦN 1: PHÁ
PHÁP LUẬ
LUẬT VỀ
VỀ ĐẤ
ĐẤT ĐAI
PHẦ
PHẦN 2: PHÁ
PHÁP LUẬ
LUẬT VỀ

VỀ NHÀ
NHÀ Ở
PHẦ
Ầ
N
3:
LUẬ
Ậ
T
KINH
DOANH
BẤ
PH
LU
BẤT ĐỘ
ĐỘNG SẢ
SẢN
PHẦ
PHẦN 4:
4: GDDS
GDDS LIÊN QUAN ĐẾ
ĐẾN BDS

ĐT:
ĐT: 08 62778029 – 0903 114 700



PHẦN I

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

Khá
Khái niệ
niệm phá
pháp luậ
luật bất động sản
Khá
Khái niệ
niệm bất động sản:
Bất động sản là các tài sản không di dời
đượ
được bao gồm:
- Đất đai;
đai;
- Nhà
Nhà, công trì
trình xây dựng gắn liề
liền với đất
đai,
đai, kể cả các tài sản gắn liề
liền với nhà
nhà, công
trì
trình xây dựng đó;
- Các tài sản khá
khác gắn liề
liền với đất đai;
đai;
- Các tài sản khá

khác do phá
pháp luậ
luật quy định.
nh.


Khá
Khái niệ
niệm phá
pháp luậ
luật bất động sản

Khá
Khái niệ
niệm phá
pháp luậ
luật bất động sản

Khá
Khái niệ
niệm phá
pháp luậ
luật bất động sản:

Các bộ phậ
phận của phá
pháp luậ
luật bất động
sả n:
Phá

Pháp luậ
luật về đất đai;
đai;
Phá
Pháp luậ
luật về thuế
thuế thu nhậ
nhập từ chuyể
chuyển
quyề
quyền sử dụng đất, thuế
thuế nhà
nhà đất;
Phá
Pháp luậ
luật về nhà
nhà ở;
Phá
Pháp luậ
luật về kinh doanh bất động sản;
Phá
á
p
luậ
Ph luật về đăng ký bất động sản (sắp
ban hành).
nh).

Là tập hợp các văn bản quy phạ
phạm phá

pháp luậ
luật
do Nhà
Nhà nướ
nước ban hành;
nh;
Là hệ thố
thống các quy phạ
phạm phá
pháp luậ
luật điề
điều
chỉ
chỉnh các nhó
nhóm quan hệ phá
pháp luậ
luật liên quan
đến đất đai,
đai, nhà
nhà ở và công trì
trình gắn liề
liền với
đất, hoạ
hoạt động kinh doanh bất động sản.

VBPL về bất động sản
Luậ
Luật đất đai 2003;
Nghị
NĐ--CP về thi hành Luậ

Nghị định 181/2004/
181/2004/NĐ
Luật Đất đai do Chí
Chính phủ
phủ ban
hành;
nh;
Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 17/2006/
17/2006/NĐ
việc thi hành Luậ
Luật Đất đai;
đai;
Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 84/2007/
84/2007/NĐ
việc quy định bổ sung về việ
việc cấp Giấ
Giấy
chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thự
thực hiệ
hiện quyề
quyền sử dụng
đất, trì
trình tự, thủ

thủ tục bồi thườ
thường,
ng, hỗ trợ
trợ, tái định cư khi Nhà
Nhà nướ
nước thu
hồi đất và giả
giải quyế
quyết khiế
khiếu nại về đất đai do Chí
Chính phủ
phủ ban hành;
nh;
Nghị
NĐ--CP về bồi thườ
Nghị định số 197/2004/
197/2004/NĐ
thường,
ng, hỗ trợ
trợ và tái định cư khi
Nhà
Nhà nướ
nước thu hồi đất do Chí
Chính phủ
phủ ban hành;
nh;
Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 198/2004/
198/2004/NĐ

việc thu tiề
tiền sử dụng đất do Chí
Chính phủ
phủ
ban hành;
nh;
Nghị
ị
đ
ị
nh
s
ố
188/2004/
/2004/NĐ
NĐCP
v
ề
phương
phá
á
p
x
á
c
đ
ị
nh
giá
á

đ
ấ
t
v
à
Ngh
188
ph
gi
khung giá
giá các loạ
loại đất do Chí
Chính Phủ
Phủ ban hành;
nh;
Nghị
NĐ--CP sửa đổi bổ sung nghị
NĐ--CP
Nghị định 123/2007/
123/2007/NĐ
nghị định 188/2004/
188/2004/NĐ
Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 13/2006/
13/2006/NĐ
việc xác định giá
giá trị
trị quyề
quyền sử dụng đất

để tính vào giá
giá trị
trị tài sản của các tổ chứ
chức đượ
được Nhà
Nhà nướ
nước giao đất
không thu tiề
tiền sử dụng đất do Chí
Chính phủ
phủ ban hành;
nh;

VBPL về bất động sản
Luậ
Luật nhà
nhà ở 2005;
Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 90/2006/
90/2006/NĐ
việc Quy định chi tiế
tiết và hướ
hướng dẫn thi hành
Luậ
Luật Nhà
Nhà ở do Chí
Chính phủ
phủ ban hành;
nh;

Nghị
NĐ--CP về việ
Nghị định số 153/2007/
153/2007/NĐ
việc quy định chi tiế
tiết và hướ
hướng dẫn thi hành
Luậ
Luật Kinh doanh Bất động sản do Chí
Chính phủ
phủ ban hành;
nh;
Phá
Pháp lệnh số 3434-L/CTN về thuế
thuế nhà
nhà đất do Uỷ ban thườ
thường vụ Quố
Quốc hội ban
hành,
nh, để sửa đổi, bổ sung một số điề
điều của Phá
Pháp lệnh Thuế
Thuế Nhà
Nhà, Đất.
Luậ
Luật số 38/2009/QH12 do Quố
Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung một số điề
điều
của các luậ
luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản

Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của
Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai
Luật số 24/2008/QH12 về việc quốc tịch Việt Nam do Quốc hội ban hành

Nghị định số 51/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành để hướng dẫn thi
hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06
năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam


KHÁ
KHÁI QUÁ
QUÁT VỀ
VỀ PHÁ
PHÁP LUẬ
LUẬT ĐẤ
ĐẤT ĐAI

Khá
Khái niệ
niệm luậ
luật đất đai

Khá
Khái niệ
niệm luậ
luật Đất đai
Chế
Chế độ sở hữu toà
toàn dân đối với đất đai

Ngườ
Người sử dụng đất
Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất

Là văn bản luậ
luật đượ
được QH thông qua
Là một ngà
ngành luậ
luật độc lập trong hệ thố
thống phá
pháp
luậ
luật của nướ
nước ta
Là tổng hợp các quy phạ
phạm phá
pháp luậ
luật nhằ
nhằm điề
điều
chỉ
chỉnh nhữ
những quan hệ đất đai hình thà
thành trong
quá
quá trì
trình chiế

chiếm hữu, sử dụng và định đoạ
đoạt,
nhằ
nhằm sử dụng đất đai có hiệ
hiệu quả
quả vì lợi ích đất
nướ
nước và ngườ
người sử dụng.
ng.

Chế
Chế độ sở hữu toà
toàn dân đối với đất đai

CÁC QUY ĐỊ
ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾ
ĐẾN GIAO ĐẤ
ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤ
ĐẤT, CHUYỂ
CHUYỂN MỤ
MỤC ĐÍ
ĐÍCH SDĐ

Toàn dân

CĂN CỨ ĐỂ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SDĐ

Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

Gián
tiếp

sở hữu
đất đai
Quyền
sử dụng

Quyền chiếm hữu
Trực
tiếp

Người sử dụng đất

Quyền
định đoạt

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.


CÁC QUY ĐỊ
ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾ
ĐẾN GIAO ĐẤ
ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤ
ĐẤT

CÁC QUY ĐỊ
ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾ
ĐẾN GIAO ĐẤ
ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤ
ĐẤT

Thẩ
Thẩm quyề
quyền giao đất, cho thuê đất:
HÌNH THỨC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

- Tổ chức;
Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Giao đất có thu tiền sử dụng đất

giao đất, thuê đất

UBND cấp tỉnh

- Tổ chức, cá nhân
nước ngoài

Thuê đất thu tiền thuê một lần
Thuê đất thu tiền thuê hàng năm

giao đất, thuê đất

UBND cấp Huyện

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
Tên gọi mới:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Quy định chung:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở
hữu.

- Người VN định cư
ở nước ngoài

Hộ gia đình, cá nhân

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ

VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
Quy định chung:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp
theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật
về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 8 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này; trường hợp người đã được cấp giấy
chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo
quy định của Luật này và không phải nộp lệ phí


QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
Quy định chung:
Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.

Trường hợp chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quy
định tại khoản này thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
Nguyên tắc cấp giấy:

3. Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy
chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn
hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà
nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người
sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo hợp đồng đã ký.

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
Nguyên tắc cấp giấy:

1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo
từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng
người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất.

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN

Nhà
Nhà ở và tài sản khá
khác gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu
1. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được
chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản
gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được chứng
nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình

xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng.


QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN

Nội dung giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
1. Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất”;
2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
3. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
4. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
5. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

QUY ĐỊ
ĐỊNH MỚ
MỚI VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ủy quyền
cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.

MỘT SỐ
SỐ QUY ĐỊ
ĐỊNH KHÁ
KHÁC VỀ
VỀ GIẤ
GIẤY CHỨ
CHỨNG NHẬ
NHẬN
- Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
giấy chứng nhận phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì giấy chứng nhận được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia
đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân

cư thì giấy chứng nhận được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo
thì giấy chứng nhận được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

QUY ĐỊ
ĐỊNH VỀ
VỀ NGƯỜ
NGƯỜI SỬ
SỬ DỤNG ĐẤ
ĐẤT
Khá
Khái niệ
niệm và phân loạ
loại
Khá
Khái niệ
niệm: Ngư
Người sử dụng đất là nhữ
những tổ
chứ
chức, hộ gia đình,
nh, cá nhân,
nhân, ngườ
người nướ
nước
ngoà
ngoài (gọi tắt là ngườ
người sử dụng đất) đượ

được
Nhà
Nhà Nướ
Nước thông
thông qua các cơ quan Nhà
Nhà
nướ
nước có thẩ
thẩm quyề
quyền cho phé
phép sử dụng
đất.


QUY ĐỊ
ĐỊNH VỀ
VỀ NGƯỜ
NGƯỜI SỬ
SỬ DỤNG ĐẤ
ĐẤT
Các Cơ
quan NN

Phân loạ
loại:

Tổ chức NN có
chức năng ngoại
giao

Các Đơn vị
LLVT

chủ thể
sử dụng
đất

Người nước
ngoài

Tổ chức, cá nhân
NN thực hiện dự
án đầu tư

QUY ĐỊ
ĐỊNH VỀ
VỀ QUYỀ
QUYỀN CỦ
CỦA
NGƯỜ
NGƯỜI SỬ
SỬ DỤNG ĐẤ
ĐẤT

Các Tổ chức
CT-XH

Tổ chức
trong nước

Người VN
định cư
ở NN

Các tổ chức
kinh tế
Hộ gia đình
Cá nhân

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Tổ chức được NN giao đất không thu tiền SDĐ

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền SDĐ

(Điều 109 Luật ĐĐ)

Không được quyền
Chuyển
đổi

Chuyển
nhượng

Tăng
cho

(Điều 110 Luật ĐĐ)

Được quyền

tổ chức
kinh tế
Cho
thuê

-thế
chấp
-bảo
lãnh
-góp
vốn

Được
quyền
Định đoạt
tài sản trên
đất không
có nguồn
gốc từ vốn
NSNN

Chuyển
nhượng

Tăng
cho

Cho
thuê

tổ chức
kinh tế
-thế
chấp
-bảo
lãnh
-góp
vốn

tiền SDĐ có
nguồn gốc từ
NSNN
Quyền và nghĩa
vụ như trường
hợp không thu
tiền SDĐ


Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
(Điều 111 Luật ĐĐ)

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê
(Điều 113 Luật ĐĐ)

Được quyền
thế chấp,
bảo lãnh
bằng tài sản
của mình
trên đất

Bán tài sản,
góp vốn
bằng tài sản
của mình
trên đất

Được quyền
Cho thuê lại đất đã
có kết cấu hạ tầng
trong trường hợp
đầu tư kinh doanh
kết cấu hạ tầng
KCN, KCNC, KKT

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất

Chuyển đổi,
chuyển nhượng
quyền SDĐ

Thuê quyền
sử dụng đất
(QSDĐ)

Thừa kế,
tăng cho
QSDĐ

thế chấp,
bảo lãnh,
góp vốn
bằng QSDĐ

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Người VN định cư ở NN thực hiện dự án đầu tư tại VN
được Nhà Nước giao đất có thu tiền SDĐ

(Điều 114 Luật ĐĐ)

(khoản 1, Điều 119 Luật ĐĐ)

Được quyền
Được quyền

Định đoạt tài
sản của mình
trên đất thuê

thế chấp,

bảo lãnh
bằng tài sản
của minh
trên đất
thuê

Góp vốn bằng tài
sản của minh trên
đất thuê trong thời
hạn thuê đất để
hợp tác SX-KD

Chuyển
nhượng

Tăng
cho

Cho
thuê

-thế chấp
-bảo lãnh
-góp vốn


Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất

Quy định về quyề
quyền của NSD đất
Người VN định cư ở NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư tại VN được Nhà Nước cho thuê đất
(khoản 2,3 Điều 119 Luật ĐĐ)

Trả tiền thuê đất hàng năm

thế
chấp,
bảo
lãnh,
góp vốn
bằng tài
sản của
mình
trên đất

Bán tài
sản
của
mình
trên
đất

Cho thuê
nhà ở trong
trường hợp
được phép
đầu tư xây

dựng kinh
doanh nhà ở

Trả tiền thuê đất một lần
Chuyển
nhượng
QSD đất
thuê và
tài sản
trên đất

Cho
thuê
lại

thế chấp,
bảo lãnh,
góp vốn

Bán hoặc cho thuê
nhà ở trong trường
hợp đầu tư kinh
doanh nhà ở

Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất
Phân loạ
loại đất

Đất phi nông nghiệ
nghiệp :
- Đất ở tại nông thôn;
thôn; đất ở tại đô thị
thị;
- Đất xây dựng khu chung cư;
cư;
- Đất sử dụng để chỉ
chỉnh trang,
trang, phá
phát triể
triển…
- Đất xây dựng trụ
trụ sở cơ quan,
quan, công trì
trình
sự nghiệ
nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quố
quốc phòng,
phòng, an
ninh;
ninh;
- Đất khu công nghiệ
nghiệp; khu công nghệ
nghệ cao;
cao;
khu kinh tế;
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuấ

xuất kinh doanh;
doanh;

-

-

-

Phân loạ
loại đất
Đất nông nghiệ
nghiệp :
Đất trồ
trồng cây hàng năm;
năm; đất trồ
trồng cây lâu
năm;
năm; đất chuyên trồ
trồng lúa nướ
nước;
Đất nuôi trồ
trồng thủ
thủy sản; đất làm muố
muối;
Đất rừng sản xuấ
xuất; đất rừng phòng hộ; đất
rừng đặc dụng;
ng;
Các loạ

loại đất khá
khác.

Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất
Phân loạ
loại đất
Đất phi nông nghiệ
nghiệp :
- Đất sử dụng cho hoạ
hoạt động khoá
khoáng sản;
- Đất sản xuấ
xuất VLXD, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
ng;
- Đất xây dựng các công trì
trình công cộng có
hành lang bảo vệ an toà
toàn;
- Đất có di tích lịch sử - văn hóa;
- Đất do cơ sở tôn giá
giáo sử dụng;
ng;
- Đất làm nghĩ
nghĩa trang;
trang;
- Các loạ
loại đất khá

khác.


Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất
Thờ
Thời hạn sử dụng đất
Th i h n s d ng n đ nh, lâu dài: Đất ở, Đất SXKD của
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định; Đất XD trụ sở
cơ quan; Đất an ninh quốc phòng; Đất tôn giáo; Đất công
trình công cộng.

Th i h n s d ng 20 năm: Đất trồng cây hàng năm; Đất
nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối của hộ gia đình, cá
nhân.

Th i h n s d ng 50 năm: Đất trồng cây lâu năm; Đất
rừng sản xuất của hộ gia đình, cá nhân.

Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất
Thờ
Thời hạn sử dụng đất

Phân loạ
loại đất và thờ
thời hạn sử dụng đất
Thờ

Thời hạn sử dụng đất
Th i h n s d ng theo DAĐT ho c đơn xin giao
đ t, thuê đ t nhưng t i đa không quá 50 năm:
Tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức
kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để
thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

Chuyể
Chuyển mục đích sử dụng đất
Các trườ
trường hợp chuyể
chuyển mục đích SDĐ phả
phải đượ
được phé
phép của Nhà
Nhà nướ
nước
Đất chuyên trồng
lúa nước

Đất trồng cây lâu năm, đất
trồng rừng, thủy sản

đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện
kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài.

Đất rừng đặc
dụng, phòng hộ

Mục đích khác

Nông nghiệp

Phi nông nghiệp ( cả đất ở)

Th i h n s d ng không quá 99 năm: Thuê đất để XD trụ

Đất phi nông nghiệp
không thu tiền SDĐ

Th i h n s d ng theo DAĐT ho c đơn xin giao đ t,
thuê đ t nhưng t i đa không quá 70 năm: dự án có vốn

sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Đất phi nông nghiệp
không phải đất ở

Đất phi nông nghiệp có
thu tiền SDĐ
Đất ở


Giá
Giá đất

Giá đất:: hay còn gọi là giá
giá quyề
quyền sử dụng đất
là số tiề
tiền tính trên một đơn vị diệ
diện tích đất do
Nhà
Nhà nướ
nước quy định hoặ
hoặc đượ
được hình thà
thành trong
giao dịch về quyề
quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất:: là giá
giá trị
trị bằng tiề
tiền
của quyề
quyền sử dụng đất đối với một diệ
diện tích đất
xác định trong thờ
thời hạn sử dụng đất xác định.
nh.
Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng
đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định.

Giá

Giá đất
Giá đất hình thành trong trường hợp sau:
Nghĩa vụ tài chính
đối Nhà nước

Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh
quy định
Đấu giá QSD đất
Đấu thầu dự án
có SDĐ

Bồi thường khi
Nhà nước thu hồi
đất

Giá
đất

Thỏa thuận

Đền bù khi giải
tỏa mặt bằng
thực hiện dự án
đầu tư
Chuyển nhượng
………..

Giá
Giá đất

Giá đất do Nhà nước quy định:
Thuế TNCN từ chuyển quyền SDĐ

Giá
đất
do
Nhà
nước
quy
định

Thuế thu nhập DN từ chuyển
quyền sử dụng đất
Căn cứ

Tiền sử dụng đất
Tiền thuê đất khi Nhà nước
cho thuê đất
Lệ phí trước bạ
Tiền bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất

PHẦN II

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở


Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở

Chủ
Chủ sở hữu nhà
nhà ở
Là tổ chứ
chức, cá nhân tạo lập hợp phá
pháp nhà
nhà ở;
trườ
trường hợp chủ
chủ sở hữu nhà
nhà ở có yêu cầu thì
thì
cơ quan nhà
nhà nướ
nước có thẩ
thẩm quyề
quyền cấp giấ
giấy
chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu đối với nhà
nhà ở cho
họ.
Nơi đăng ký

Tổ chức, cá
kinh doanh, nơi
nhân trong nước Không phụ thuộc ĐK hộ khẩu

Đối tượng
được sở
hữu nhà ở

Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài

Có điều kiện

Tổ chức, cá
nhân nước ngoài

Có điều kiện

Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở

Cá nhân nước ngoài
kết hôn với công dân
Việt Nam
Người có kiến thức, kỹ
năng đặc biệt mà Việt
Nam có nhu cầu

Doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài không có
chức năng kinh doanh BĐS

Được cơ quan nhà

nước có thẩm
quyền của Việt
Nam cho phép cư
trú tại Việt Nam từ
một năm trở lên
và không thuộc
diện được hưởng
quyền ưu đãi,
miễn trừ ngoại
giao, lãnh sự theo
quy định của pháp
luật Việt Nam

Cá nhân nước ngoài có công
đóng góp cho Việt Nam

Cá nhân nước ngoài kết hôn
với công dân Việt Nam

Cá nhân nước ngoài có đầu
tư trực tiếp tại Việt Nam
Đối
tượng
được sở
hữu nhà
ở

Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài không có chức
năng kinh doanh BĐS

Cá nhân nước ngoài được
thuê giữ chức danh quản lý
trong doanh nghiệp hoạt
động tại VN
Người đang làm việc trong lĩnh
vực kinh tế - xã hội có trình độ đại
học hoặc tương đương trở lên

Người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu

Điề
Điều kiệ
kiện để tổ chứ
chức, cá nhân nướ
nước ngoà
ngoài đượ
được mua
và sở hữu nhà
nhà ở tại Việ
Việt Nam (Nghị
Nghị quyế
quyết 19 - QH)
Cá nhân nước ngoài có
công đóng góp cho
Việt Nam

Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở

Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở của tổ chứ
chức, cá nhân
nướ
Nghị quyế
quyết 19 - QH)
nước ngoà
ngoài (Nghị

Cá nhân nước ngoài có đầu
tư trực tiếp tại Việt Nam
Được thuê giữ chức danh
quản lý trong doanh nghiệp
hoạt động tại VN
Người đang làm việc trong
lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương
đương trở lên

Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng
nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình
thức đầu tư do CQ NN Việt nam cấp

Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở
Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở của ngườ

người Việ
Việt Nam định
cư ở nướ
Nhà ở)
nước ngoà
ngoài (Điều 126 luật Nhà
Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt
Nam

Người có công đóng góp
cho đất nước

Người được phép về
sống ổn định tại Việt Nam

Đối
tượng
được sở
hữu nhà
ở

Nhà hoạt động văn hoá, nhà
khoa học có nhu cầu về hoạt
động thường xuyên tại Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định ở trên nhưng đã
về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ

Quyề
Quyền sở hữu nhà
nhà ở
Quyề
ề
n
s
ở
h
ữ
u
nhà
à
ở
c
ủ
a
nhà
Quy
nh
nhà đầu tư KD
BĐS nướ
Nhà ở)
nước ngoà
ngoài (Điều 125 luật Nhà
Nhà đầu
tư nước
ngoài
Cấp

cho
Thời hạn sở hữu
theo giấy chứng
nhận đầu tư

Đầu tư
xây dựng
nhà ở

để cho thuê

Người
thuệ

Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở

Nhà đầu
tư nước
ngoài

Cấp
cho

Đầu tư
xây dựng
nhà ở

để bán

Người thuộc
diện được sở
hữu nhà ở

Hiệ
Hiệu lực chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở
(Điều 13 luật Nhà ở)
c) Nhà
Nhà

ở đượ
được xây dựng trên đất thuê đã hết thờ
thời hạn
thuê đất mà không đượ
được gia hạn thuê tiế
tiếp hoặ
hoặc không
đượ
được chuyể
chuyển sang hình thứ
thức giao đất để sử dụng ổn
định lâu dài;
d) Nhà
Nhà ở đã đượ
được cấp Giấ
Giấy chứ

chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu
nhà
nhà ở nhưng bị cơ quan nhà
nhà nướ
nước có thẩ
thẩm quyề
quyền ra
quyế
quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩ
thẩm quyề
quyền,
ngườ
người đượ
được cấp giấ
giấy chứ
chứng nhậ
nhận không đúng đối
tượ
tượng,
ng, nhà
nhà ở đượ
được ghi trong giấ
giấy chứ
chứng nhậ
nhận không
đúng với hiệ
hiện trạ
trạng khi cấp giấ

giấy hoặ
hoặc nhà
nhà ở xây dựng
trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà
nhà ở;
đ) Nhà
Nhà ở có Giấ
Giấy chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở
nhưng đã đượ
được cấp lại, cấp đổi Giấ
Giấy chứ
chứng nhậ
nhận
quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở khá
khác theo quy định của Luậ
Luật Nhà
Nhà
ở.

Hiệ
Hiệu lực chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà

nhà ở
(Điều 13 luật Nhà ở)

Chứ
Chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở quy định tại Luậ
Luật
Nhà
Nhà ở là cơ sở phá
pháp lý để chủ
chủ sở hữu nhà
nhà ở thự
thực
hiệ
hiện các quyề
quyền và nghĩ
nghĩa vụ của mình đối với nhà
nhà ở
đó theo quy định của phá
pháp luậ
luật.
Chứ
Chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở không còn hiệ
hiệu
lực phá

pháp lý trong các trườ
trường hợp sau đây:
đây:
a) Nhà
Nhà ở bị tiêu huỷ
huỷ hoặ
hoặc bị phá
phá dỡ;
b) Nhà
Nhà ở bị tịch thu hoặ
hoặc trưng mua theo quyế
quyết
định của cơ quan nhà
nhà nướ
nước có thẩ
thẩm quyề
quyền;

Các hình thứ
thức và phương thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở
Hình thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở:
Phá

Phát triể
triển nhà
nhà ở theo dự án
Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,
nh,
cá nhân
Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở theo dự án:
Dự án phá
á
ph t triể
triển nhà
nhà ở là tổng hợp các đề
xuấ
xuất chứ
chứng minh hiệ
hiệu quả
quả đầu tư phá
phát triể
triển
nhà
nhà ở trên một địa điể
điểm hoặ
hoặc một khu vực
nhấ

nhất định.
nh.


Các hình thứ
thức và phương thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở

Các hình thứ
thức và phương thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở

Hình thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở:
Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở theo dự án:
Nhữ
Những trườ
trường hợp phả

phải phá
phát triể
triển nhà
nhà ở theo dự
án:

Hình thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở:

Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở để bán, cho thuê,
thuê, cho thuê
mua của tổ chứ
chức, cá nhân thuộ
thuộc các thà
thành
phầ
phần kinh tế;
Cải tạo làm tăng diệ
diện tích,
ch, xây dựng lại nhà
nhà
chung cư hoặ
hoặc đầu tư xây dựng lại các khu
nhà

nhà ở cũ;
Phá
Phát triể
triển quỹ
quỹ nhà
nhà ở thuộ
thuộc sở hữu nhà
nhà
nướ
nước;
Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở phụ
phục vụ tái định cư.
cư.

Các hình thứ
thức và phương thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở
Phương thứ
thức phá
phát triể
triển nhà
nhà ở:
Nhà
Nhà ở thương mại: Nhà

Nhà ở do tổ chứ
chức, cá nhân đầu
tư phá
phát triể
triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị
thị
trườ
trường;
ng;
Nhà
Nhà ở riêng lẻ: Nhà
Nhà ở do hộ gia đình,
nh, cá nhân xây
dựng;
ng;
Nhà
Nhà ở xã hội: Nhà
Nhà ở do Nhà
Nhà nướ
nước hoặ
hoặc tổ chứ
chức, cá
nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượ
tượng theo
quy định thuê hoặ
hoặc thuê mua
Nhà
à
ở
công

v
ụ
: Nhà
Nh
Nhà ở do Nhà
Nhà nướ
nước đầu tư xây
dựng để phụ
phục vụ điề
điều động,
ng, luân chuyể
chuyển cán bộ,
công chứ
chức theo yêu cầu công tác

Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,
nh, cá nhân :
Phá
Phát triể
triển nhà
nhà ở riêng lẻ là việ
việc hộ gia đình,
nh, cá
nhân tự đầu tư xây dựng nhà
nhà ở trong khuôn viên
đất ở thuộ
thuộc quyề

quyền sử dụng của mình.
nh.
Thự
Thực hiệ
hiện theo các hình thứ
thức sau:
sau:
Tự xây dựng nhà
nhà ở;
Thuê tổ chứ
chức, cá nhân khá
khác xây dựng nhà
nhà ở;
Hợp tác giú
giúp nhau xây dựng nhà
nhà ở tại khu vực
nông thôn.
thôn.

PHẦN III

LUẬT KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN


Khaù
Khaùi nieä
nieäm veà
veà kinh doanh BÑS

Khaù
Khaùi nieä
nieäm veà
veà kinh doanh BÑS

Kinh doanh bất động sản

Hoạ
Hoạt động kinh doanh bất động sản: Là hoạ
hoạt
động bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Nhận Chuyển nhượng

B

B

Đầu tư tạo lập

Hoạt động
kinh doanh
bất động sản

Chuyển nhượng

mua

A

Cho
thuê

Bán

A

C

C

Bất động sản
Kinh doanh bất
động sản

Kinh doanh
dịch vụ bất
động sản

E
Thuê mua

Lợi nhuậ
nhuận

D

E

thuê

Cho thuê mua

D
Cho thuê lại

Phạ
Phạm vi hoạ
hoạt động kinh doanh BĐS

Khaù
Khaùi nieä
nieäm veà
veà kinh doanh BÑS
Kinh doanh DV bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản

Người bán;
chuyển nhượng
•Người kinh
doanh BĐS
•Người có BĐS
cần bán, chuyển
nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho
thuê mua

Môi giới
định giá

Tư vấn
Đấu giá
Quản lý
Quảng cáo

Khách hàng
•Người kinh
doanh BĐS
•Người có nhu
cầu nhận chuyển
nhượng, mua,
thuê , thuê, thuê
lại, thuê mua

1

2

3

4

5

Đầu tư tạo
lập nhà,
công trình
xây dựng để
bán, cho
thuê, cho

thuê mua

Mua nhà,
công trình
xây dựng để
bán, cho
thuê, cho
thuê mua

Thuê nhà,
công trình
xây dựng để
cho thuê lại

Đầu tư cải
tạo đất và
đầu tư các
công trình hạ
tầng trên đất
thuê để cho
thuê đất đã
có hạ tầng

Nhận chuyển
nhượng QSDĐ,
đầu tư công
trình HT để
chuyển nhượng,
cho thuê; thuê
QSDĐ đã có hạ

tầng để cho
thuê lại

Tổ chức, cá nhân trong nước
Dịch vụ bất động sản


Phạ
Phạm vi hoạ
hoạt động kinh doanh BĐS

Đầu tư tạo lập nhà,
công trình xây
dựng để bán, cho
thuê, cho thuê
mua

Dịch vụ môi giới bất động sản

….4

2

1

Phạ
Phạm vi hoạ
hoạt động dịch vụ BĐS

Đầu tư cải tạo

đất và đầu tư các
công trình hạ
tầng trên đất
thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng

B

Chính phủ quy định các hoạt
động khác về kinh doanh bất
động sản của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội
từng thời kỳ và lộ trình hội nhập
kinh tế quốc tế.

Dịch vụ quản lý
bất động sản

Dịch vụ quảng
cáo bất động sản

Tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người VN định cư ở nước ngoài

Kinh
doanh
BĐS

thành
lập

Đăng
ký

vốn pháp
định

Thành lập
doanh
nghiệp
hoặc hợp
tác xã

Đăng ký
kinh doanh
ngành kinh
doanh BĐS

Phải có Vốn
pháp định
theo quy định
tại nghị định
153 là trên 6
tỷ đồng

Dịch vụ định giá bất
động sản

A

G

Dịch vụ đấu giá bất
động sản

Điề
Điều kiệ
kiện để hoạ
hoạt động kinh doanh bất động sản

Tổ
chức
cá
nhân

C

Tổ chứ
chức, cá
nhân không
phân biệ
biệt ngườ
người
VN hay ngườ
người
NN

D

Dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản

Đ Dịch vụ tư vấn bất
động sản

E

Điề
Điều kiệ
kiện để hoạ
hoạt động kinh doanh dịch vụ
bất động sản
Tổ
chức
cá
nhân

Cá
nhân

Kinh
doanh
DV
BĐS

Thành
lập

Đăng
ký

Thành lập
doanh nghiệp
hoặc HTX

Đăng ký kinh
doanh ngành
kinh doanh DV
BĐS

DV môi giới
BĐS độc lập

Đăng
ký

Chứng
chỉ

Phải có chứng
chỉ hành nghề
theo quy định

Chứng
chỉ


Điề

Điều kiệ
kiện để hoạ
hoạt động kinh doanh dịch vụ
bất động sản

Nội dung Kinh doanh BĐS
ĐẦU TƯ TẠ
TẠO LẬ
LẬP NHÀ
NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰ
DỰNG ĐỂ
ĐỂ
KINH DOANH

Chứng
chỉ
hành
nghề

Môi giới BĐS

Ít nhất 1 người có chứng chỉ

Định giá BĐS

Ít nhất 2 người có chứng chỉ
Ít nhất 2 chứng chỉ môi giới

Sàn giao dịch
BĐS

MUA BÁ
BÁN NHÀ
NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰ
DỰNG
THUÊ NHÀ
NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰ
DỰNG
THUÊ MUA NHÀ
NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰ
DỰNG
ĐẦU TƯ TẠ
TẠO LẬ
LẬP QUỸ
QUỸ ĐẤ
ĐẤT CÓ
CÓ HẠ TẦNG ĐỂ
ĐỂ CHUYỂ
CHUYỂN
NHƯỢ
NHƯỢNG, CHO THUÊ

Ít nhất 2 chứng chỉ định giá
Chứng nhận quản lý sàn giao
dịch

Kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS

ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH

MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Khá
Khách
hàng

Điều 18 luật KDBDS

• Đầu tư xây
dựng mới nhà,
công trình xây
dựng
• Đầu tư cải tạo,
sửa chữa nhà,
công trình xây
dựng có sẵn

Hình thức
Có dự án đầu tư
Năng lực tài chính

phù hợp với quy hoạch xây dựng

Tổ chức, cá
nhân đầu tư xây
dựng khu đô thị
mới, khu nhà ở,
hạ tầng kỹ thuật

khu công nghiệp
phải có dự án
đầu tư

Người kinh
doanh BDS

Phải bán nhà, công
trình xây dựng
thông qua sàn giao
dịch bất động sản.

Nhà ở,
công trình
xây dựng

Sàn giao
dịch BDS

Khá
Khách
hàng
Đã có sẵn

Đang xây
dựng

Hình thành
trong tương
lai

Kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS

THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Khá
Khách
hàng

Sàn giao
dịch BDS

Thuê mua?
Nhà ở,
công trình
xây dựng

Người kinh
doanh BDS

Sàn giao
dịch BDS

Kinh doanh BDS

Hợp đồng
Thuê mua

Người cho thuê mua

Phải thuê nhà, công
trình xây dựng
thông qua sàn giao
dịch bất động sản.

Đã có sẵn

bảo đảm chất lượng,
an toàn, vệ sinh môi
trường và các dịch
vụ cần thiết khác để
nhà

Người thuê mua
Thời hạn thuê

Khá
Khách
hàng

Quyền
sở
hữu

Kinh doanh BĐS

Quyền
sở
hữu

Nội dung kinh doanh dịch vụ BĐS

ĐẦU TƯ TẠO LẬP QUỸ ĐẤT CÓ HẠ TẦNG ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ

Nh

Người KD
BDS

ận

gia

o

đấ

t

Nhận chuyển
nhượng

Đất chưa
cải tạo

Đất nhận
chuyển
nhượng

uê
Th

Đất
thuê

Đầu tư

Đất có
hạ tầng

Đầu tư

Đất có
hạ tầng

Đầu tư

Đất có
hạ tầng
Hình thức
thực hiện

Chuyển
nhượng
Cho

thuê
Chuyển
nhượng
Cho
thuê
Cho
thuê
Thỏa thuận
Đấu giá

1

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

2

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

3

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

4

CÁC DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC


1

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động
sản

Người
môi giới

Hợp đồng môi giới
Tìm kiếm hàng

Người chuyển
nhượng, bán,
cho thuê, cho
thuê mua BĐS

Điều 45 luật KD BDS

Người mua
Tìm khách hàng
Hợp đồng mội giới

•Tổ chức, cá nhân có đủ
điều kiện quy định;
•không được đồng thời vừa
là nhà môi giới vừa là một
bên thực hiện hợp đồng
trong một giao dịch kinh
doanh bất động sản

Người cần

nhận chuyển
nhượng, mua,
thuê, thuê mua
BĐS

Tìm kiếm đối
tác đáp ứng
các điều kiện
của khách
hàng

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Cung cấp thông
tin, hỗ trợ cho các
bên trong việc
đàm phán, ký hợp
đồng

Hoa hồng môi giới

Bất động
sản

Giao
dịc

Giao dịch không thành công

Người bán

Môi giớ
giới
BDS

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Thù lao môi giới
Điều 46 luật KD BDS

Đại diện theo uỷ
quyền để thực hiện
các công việc liên
quan đến hoạt
động kinh doanh
BDS

Phạm vi nghiệp vụ
môi giới

Đàm phán - Ký kết hợp đồng

Người bán

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Đàm phán

Điều 47 luật KD BDS
h th

Bất động
sản

ông

X

Ký kết hợp đồng

Người Môi giới

ành
c

Đàm phán

Người mua

Được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ
thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản giữa khách hàng và người thứ ba;
Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp
đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

Người bán

Hoà
n

tất g
ia

o dịc

h

Ký kết hợp đồng

Người Môi giới

Người mua

Được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên
được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động;
Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị
chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền
cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.


ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ng
Chứ
thư
định
giá

Bất động
sản

Định g

Hợp đồng định giá

Người cần
Định giá

Ngườ
Người
định giá
giá

Người KD BĐS

Các tổ chức, cá
nhân có yêu cầu

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Giao dịch không qua sàn

X

Người kinh
doanh dịch
vụ BĐS

Người
không kinh
doanh BĐS

Thành lập

sàn

Thuê
Bấ
tđ

ộn
gs

Thành lập
Thuê
tđ
Bấ

Chứng
thư
định
giá bất
động
sản

Tổ chức, cá
nhân kinh

doanh dịch
vụ định giá
BĐS

Các chủ thể trong
giao dịch BĐS

Người kinh
doanh BĐS

-

iá

Không
được phép

là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và
quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động sản

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà,
công trình xây
dựng
Giao dịch sản
phẩm của mình

Điều kiện thành lập sàn
giao dịch bất động sản
1. Đáp ứng các điều kiện theo
quy định tại khoản 2 Điều 8
của Luật KD BĐS.
2. Có quy chế hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản.

ản

sàn

ản
gs
ộn

Giao dịch không qua sàn

Nội dung chứng thư
Bất động sản được định giá;
Vị trí, quy mô của bất động sản;
Tính chất và thực trạng của bất động sản;
Tình trạng pháp lý của bất động sản;
Các hạn chế của bất động sản;
Phương pháp định giá bất động sản;
Thời điểm định giá bất động sản;
Giá của bất động sản;
Các nội dung khác.

Thực hiện các dịch

vụ BĐS

Bán, cho thuê nhà,
công trình xây
dựng

Nội dung hoạt động
của sàn

sàn

1. Giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản.
2. Môi giới bất động
sản.

3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật
phù hợp với nội dung hoạt
động của sàn giao dịch bất
động sản.

3. Định giá bất động
sản.

4. Có người quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động
sản đáp ứng các điều kiện do
Chính phủ quy định.

5. Quảng cáo bất động
sản.

4. Tư vấn bất động sản.

6. Đấu giá bất động sản.
7. Quản lý bất động sản.


Giao dịch dân sự về bất động sản

PHẦN IV

Đối tượ
tượng đặc thù
thù:

GIAO DỊCH DÂN SỰ LIÊN
QUAN ĐẾN BĐS

Đất đai
Bất động sản

Nhà ở, công trình XD
Tài sản khác gắn liền với
đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước

Quyền sử
dụng đất

Giao quyền
sử dụng

Nhà ở

CT xây
dựng …

Giao dịch

Người sử dụng đất
Chủ sở hữu nhà ở
Người tham gia giao dịch BĐS

Giao dịch dân sự về bất động sản
Văn bản thường

Giao dịch dân sự

Văn bản công
chứng, chứng thực,
đăng ký...

Hình
thức

Lời nói, hành vi

Giao dịch BĐS

Hình
thức

Văn
bản

Nếu một bên là tổ
chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Công chứng,
chứng thực
Đăng ký,
xin phép
Văn bản không
cần công
chứng, chứng
thực

Giao dịch dân sự về bất động sản
Điề
Điều kiệ
kiện giao dịch hợp phá
pháp

Các điề
điều kiệ

kiện theo quy định của BLDS
Giấ
Giấy tờ hợp phá
pháp:
Giấ
Giấy chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sử dụng đất
Giấ
Giấy chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà ở
Giấ
Giấy chứ
chứng nhậ
nhận quyề
quyền sở hữu nhà
nhà và quyề
quyền sử
dụng đất.
Các loạ
loại giao dịch dân sự về bất động sản

Giao dịch về quyề
quyền sử dụng đất
Giao dịch về nhà
nhà ở, công trì

trình xây dựng
Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động
sản


Giao dịch dân sự về bất động sản
Giao dịch về quyề
quyền sử dụng đất
Chuyể
Chuyển đổi, chuyể
chuyển như
nhượng
ng quyề
quyền sử dụ
dụng
ng đất
Thuê, thuê lạ
lại quyề
quyền sử dụ
dụng
ng đất
Thế
Thế chấ
chấp, bả
bảo lãnh,
h, gó
góp vố
vốn bằ
bằng
ng quyề

quyền sử dụ
dụng
ng đất
Tặ
Tặng
ng cho,
cho, thừ
thừa kế
kế quyề
quyền sử dụ
dụng
ng đất

Giao dịch dân sự về bất động sản
Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản
Mua bán, nhậ
nhận chuyể
chuyển nhượ
nhượng,
ng, th,
th, th mua bất
động sản giữ
giữa:
Mục đích sinh lợi
Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Giao dịch về nhà
nhà ở
Mua bá
bán nhà
nhà, công trì
trình xây dựng
ng
Th,
Th, th mua nhà
nhà ở, cơng trì
trình xây dựng
Tặ
Tặng
ng cho nhà
nhà ở
Đổi nhà
nhà ở
Thừ
Thừa kế
kế nhà
nhà ở
Thế
Thế chấ
chấp nhà
nhà ở
Cho mượn, cho ở nhờ
nhờ nhà
nhà ở

Mua bán, chuyể

chuyển nhượ
nhượng,
ng, th,
th, th mua bất động
sản giữ
giữa:
Lợi nhuận
Tổ chức, cá nhân
khơng kinh doanh BĐS

Giao dịch nhà
nhà ở

Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS

Giao dịch nhà
nhà ở

Điều kiện đối với giao dịch nhà ở

Điều kiện đối với giao dịch nhà ở

Nhà ở

Người bán

Nhà ở đủ điều kiện đưa
vào giao dịch

- Phải là chủ sở hữu hoặc người
đại diện;
- Có năng lực hành vi dân sự;
- Nếu là Doanh nghiệp bán nhà ở
nhằm mục đích kinh doanh phải
có chức năng kinh doanh.

Người mua

- Có năng lực hành vi dân sự;
- Nếu là cá nhân thì khơng phụ thuộc
nơi đăng ký HKTT
- Nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc
nơi đăng ký KD;
- Đủ ĐK sở hữu nhà ở tại VN?

Nơi đăng ký
Tổ chức, cá
kinh doanh, nơi
nhân trong nước Khơng phụ thuộc ĐK hộ khẩu

Đối tượng
được sở
hữu nhà ở

Người Việt Nam định
cư ở nước ngồi

Có điều kiện

Tổ chức, cá
nhân nước ngồi

Có điều kiện


Giao dịch nhà
nhà ở

Giao dịch nhà
nhà ở

Quy trình giao dịch nhà ở của công ty KD BĐS thông qua
sàn giao dịch BĐS

Điều kiện đối với giao dịch nhà ở
Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở (sổ hồng)

Đủ
Điều
kiện

Nhà ở

Giấy tờ chứng
nhận quyền sở
hữu nhà ở

Công ty
KD BĐS

Investor
seller

Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở (sổ hồng)
Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có ghi nhận nhà
ở (sổ đỏ) …

Không có tranh chấp về
quyền sở hữu

Thủ tục
pháp lý để
hoàn tất
giao dịch

Legal
procedure

Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Nếu nhà cho thuê phải có thêm ĐK: bảo đảm chất lượng,
an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh
môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

BĐS

property

Thủ tục
pháp lý để
hoàn tất
giao dịch

Legal
procedure

Ký Hợp
đồng

To
contract

Theo
thỏa
thuận

2

Xác nhận
của Sàn
giao dịch

Attested by
office

Giấy chứng nhận
của giám đốc
Sàn Giao dịch về
việc giao dịch
của bất động sản
thông qua sàn

3

4

Hoàn
tất
thanh
toán

Real estate
offices

Broker
Agent

to transfer
property

Pháp lý - Legal
Loại hình – type
of property
Chất lượng Quality

Đủ điều kiện

success

Công bố thông tin
To announce

Precontractual
negotiations
Niêm yết và giao dịch

Broker
Agent

Khách hàng
buyer

Listing and Transaction

Giao dịch nhà
nhà ở
Quy trình giao dịch nhà ở đơn lẻ thông qua công ty môi giới
Pháp lý Legal

5

Bàn giao
tài sản

Nhận

giấy
chứng
nhận
QSH
nhà ở

Người bán
Seller

Đạt được
thỏa thuận

Nhà ở
property
Thủ tục
pháp lý để
hoàn tất
giao dịch

Legal
procedure
Cơ quan
Nhà
nước

Tiếp nhận
hồ sơ dự
án, đánh
giá, phân
loại

Đạt được
thỏa thuận

Giao dịch nhà
nhà ở

Quy trình giao dịch nhà ở của công ty KD BĐS thông qua
sàn giao dịch BĐS
1

Sàn GD BĐS

Chủ đầu
tư

Investor

Người mua
Buyer

Broker
Agent

Công ty
môi giới
Broker

Kiểm tra
To Check

Kiến trúc

architecture
Chất lượng

Quality
Đủ điều
kiện

Niêm yết và
giao dịch

Listing and
Transaction

Thiếu hoặc chưa
đủ điều kiện
đủ
cơ
sở
Hoàn
chỉnh hồ
sơ nhà đất

Từ chối
refuse


Giao dịch nhà

nhà ở

Giao dịch nhà
nhà ở

Quy trình giao dịch nhà ở của công ty KD BĐS thông qua
sàn giao dịch BĐS
1

2

3

4

Thủ tục hành chính trong mua bán nhà ở đơn lẻ
5

Tối đa 30 ngày nếu hồ sơ hợp lệ
Thủ tục
pháp lý để
hoàn tất
giao dịch

Legal
procedure

Ký Hợp
đồng

To
contract

Theo
mẫu
quy
định

Nhận
giấy
chứng
nhận
QSH
nhà ở

Công
chứng
hợp đồng

Nộp hồ sơ
tại cơ quan
Nhà nước

Nộp
thuế,
lệ phí

Notarized
contract

To hand in
a request

To pay
taxes

Ký hợp đồng
tại phòng
công chứng

Lệ phí trước
bạ

Thuế thu nhập cá
nhân

Registration
fees

Individual/personal
income tax

Notary
public's office

Bên mua

Bên bán

Buyer

Seller

2
Nơi công
chứng, chứng
thực Hợp
đồng ?

Ký kết và
công
chứng
hợp
đồng

1. Phòng công chứng của địa phương
nơi có BĐS: nếu người có BĐS là tổ chức,
Việt kiều, người nước ngoài và hộ gia đình,
cá nhân.
2. UBND xã, phường nơi có BĐS: nếu
người có BĐS là hộ gia đình, cá nhân (hộ
GĐ, cá nhân được lựa chọn 1 hoặc 2).
3. BQL khu công nghiệp: nếu BĐS
nằm trong Khu CN.

Hồ sơ công chứng bao gồm:
- Hợp đồng mua bán (dự thảo);
- Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu;
- Giấy CMND của các bên;
-Giấy ủy quyền nếu mua bán thông qua việc ủy quyền.

-Việt Kiều:Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại
VN (nếu là người mua) và bản sao hộ chiếu…

Giao dịch nhà
nhà ở

Giao dịch nhà
nhà ở

Thủ tục hành chính trong mua bán nhà ở

Thủ tục hành chính trong mua bán nhà ở
4

3
Nộp hồ
sơ tại cơ
quan
quản lý
nhà

-Nếu người mua, người bán là cá nhân: cơ quan quản lý
nhà cấp Huyện (UBND Huyện)
-Nếu người mua và/hoặc người bán là tổ chức: Cơ quan
quản lý nhà cấp tỉnh (Sở Xây Dựng)

Hồ sơ nộp bao gồm:
-Hợp đồng mua bán có công chứng;
-Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
-Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản

khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý
nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ);
-Việt kiều: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt
Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam
-Ghi chú: có thể sẽ phải bổ túc đo vẽ lại bản vẽ nhà ở
nều trên giấy chứng nhân chưa thể hiện đầy đủ hoặc
chua cập nhật biện động

Nộp thuế, lệ phí
(theo quy định
hiện hành)
Cơ quan
quản lý nhà
Thông
báo
mức
thuế,
lệ phí

Hồ sơ
tính
thuế,
lệ phí

Cơ quan
thuế

Biên lai nộp thuế, lệ phí

Người

bán
Thuế
chuyển
quyền sử
dụng đất

Biên lai nộp thuế, lệ phí

Người
mua
Lệ
phí
trước
bạ


Giao dịch nhà
nhà ở

Giao dịch chuyể
chuyển nhượ
nhượng QSD đất

Thủ tục hành chính trong cho thuê nhà ở đơn lẻ
1

Bên
cho thuê

Bên thuê

Người nước ngoài phải
có visa nhập cảnh vào
Việt Nam từ 03 tháng liên
tục trở lên

Theo
mẫu
quy
định

3

Ký kết
và
Công
chứng
hợp
đồng

Soạn
thảo
hợp
đồng
thuê

Đạt được
thỏa thuận

Điề

Điều kiệ
kiện Quyề
Quyền SDĐ đượ
được tham gia giao dịch

2

Nộp Hợp
đồng
thuê tại
cơ quan
thuế

Chỉ áp
dụng đối
với cá
nhân
cho thuê
nhà

Không cần công chứng:
-Hợp đồng thuê dưới 6
tháng hoặc
-Bên cho thuê là tổ chức
kinh doanh BĐS.

Đạt được
thỏa thuận

Người

nhận
chuyển
nhượng

Công ty
môi giới

Thủ tục
pháp lý để
hoàn tất
giao dịch

Nhân viên

Môi giới

Kiểm tra
hồ sơ pháp
lý, địa
điểm, hiện
trạng …

Đủ điều
kiện

Giao dịch chuyể
chuyển nhượ
nhượng QSD đất

Niêm yết

hoặc đưa
ra giao
dịch tại sàn

Thiếu hoặc
chưa đủ
điều kiện
đủ
cơ
sở

Thực hiện
thủ tục
Hợp thức
hóa giấy
tờ

Quy định của
luật Đất đai

Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

Quy trình giao dịch thông qua công ty môi giới

Hồ sơ
đất đai

Đất thuê mà trên đó có tài sản được
pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản

Điề
Điều kiệ
kiện chủ
chủ thể
thể

Giao dịch chuyể
chuyển nhượ
nhượng QSD đất
Người
chuyển
nhượng

Đất mà Luật đất đai cho phép người sử
dụng đất có một trong các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất;

Quyề
Quyền sử
dụng đất
đượ
được tham
gia giao
dịch theo
quy định
của phá

pháp
luậ
luật về đất
đai

Người
chuyển
nhượng

Đạt được
thỏa thuận
Từ
chối
Người
nhận
chuyển
nhượng

1

2

Soạn
thảo
hợp
đồng

Ký kết
và
Công

chứng
hợp
đồng

Theo
mẫu
quy
định

3

Nộp hồ
sơ tại Văn
phòng
đăng ký
QSD đất

4

5

Thông
báo
nộp
thuế,
phí

Nhận
giấy
chứng

nhận
QSD
Đất

Lệ phí
trước
bạ

Thuế chuyển
quyền sử
dụng đất

Bên nhận

Bên chuyển