quy định xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản

Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
A - Lời mở đầu
Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời là bước ngoặt quan trọng tạo đà
phát triển cho thị trường kinh doanh bất động sản .Tuy nhiên luật kinh doanh
bất động sản 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ về vi phạm cũng như chế
tài xử lí các vi phạm trong hoạt động kinh doanh kinh doanh bất động
sản.Các văn bản khác ra đời hướng dẫn chi tiết luật kinh doanh bất động
sản.Nhưng gần như chưa đáp ứng được với thực tiễn môi trường cạnh tranh
như hiện nay. Các nhà đầu tư ,kinh doanh bất động sản tìm mọi cách để lách
luật . Vì vậy việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này là rất cần thiết .Bài viết
dưới đây của em tìm hiểu về quy định xử lí vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động sản
B Nội dung
I Các quy định xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình
thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là
tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành
mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này.
Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và
nhà nước về lĩnh vực này. Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các
thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường
BĐS.
Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần
tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng có
thể thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy
định về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động
kinh doanh BĐS. Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS
Phạm Thị Hiền KT33D016
1
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
(Điều 16) cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định

chung về hướng xử lí vi phạm (Điều 17)
Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về
các vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối
với dự án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công
nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ
môi giới BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp.
Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản
lí phát triển nhà và công sở ra đời mới phần nào quy định các chế tài xử lí
đối với các vi phạm trog hoạt động KDBĐS. Các quy định về xử li vi phạm
trong hoạt động KDBĐS được quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP là
các quy định về xử lí vi phạm hành chính đối với các vi phạm. Nghị định
này ra đời đã góp phần quan trọng vào việc giúp các cơ quan chức năng xử lí
các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ sở pháp lí cho việc áp
dụng các chế tài xử lí, góp phần giải quyết dứt điểm các vi phạm. Nhưng các
quy định trong nghị định 23/2009/NĐ-CP chưa quy định được hết các vi
phạm cũng như mức độ xử lí vi phạm chỉ là ở mức trách nhiệm hành chính
nên chưa có tác dụng ngăn ngừa vi phạm một các kịp thời.
Tìm hiểu về vấn đề xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, pháp
luật kinh doanh BĐS đã có một số quy định về xử lí vi phạm như sau:
1. Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập nhà
,công trình xây dựng
1.1 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầu tư
Phạm Thị Hiền KT33D016
2
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
Luật KDBĐS 2006 có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu
đô thị mới ,dự án khu nhà ở ,dự án khu hạ tầng kĩ thuật ku công nghiệp tại

Điều 20.Khi không thực hiện nghĩa vụ này ,các chủ thể đầu tư bị xử lí vi
phạm .Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định về việc xử lí với các nhà đầu
tư vi phạm.Tại Điều 10 quy định: “1. Cơ quan cho phép đầu tư quyết định
thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao
cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng,
quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp
thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ
ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến
độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”.
Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng
nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên .Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt
hành chính
Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây
dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các
nội dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh
doanh BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3. Phạt tiền từ
30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công
xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công
trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng”. (Khoản 3 Điều 11 Nghị
định 23/2009)
Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4. Đối với hành
vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có
Phạm Thị Hiền KT33D016
3
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà
chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi

phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền
sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định 23/2009).
Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi
phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều
12,13,14,15. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách
nhiệm về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp
luật về quản lí chất lượng công trình xây dựng. Chế tài xử lí đối với vi phạm
loại này được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1.
Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong
các hành vi sau đây:
a. Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công
trình xây dựng cho Sở Xây dựng;
b. Không lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo quy định;
c. Không gửi báo cáo định kỳ 6 tháng, 1 năm về tình hình chất lượng
công trình xây dựng cho Sở Xây dựng.
2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư không báo cáo cơ quan có thẩm quyền quản lý xây dựng theo quy định khi
xảy ra sự cố công trình.
3. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư có một trong các hành vi sau đây:
a. Không thực hiện chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình
xây dựng theo quy định;
b. Không mua bảo hiểm công trình theo quy định.
4. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư không thực hiện kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu
Phạm Thị Hiền KT33D016
4
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
lực trước khi đưa vào sử dụng đối với các hạng mục công trình xây dựng
hoặc công trình xây dựng khi xảy ra sự cố có thể gây thảm họa đối với người,

tài sản, môi trường theo quy định.
5. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư không thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực theo quy định để kiểm
định chất lượng công trình trong trường hợp công trình xảy ra sự cố.
6. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư thi công xây dựng công trình sai quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
được quy định trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
7. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3,
khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị
buộc thực hiện đúng quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng ».
1.2. Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS
Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm
là « huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê
mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS ». Khi tổ chức, cá nhân
có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định
23/2009 : « 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ
chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép
đưa vào kinh doanh theo quy định;
b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
Phạm Thị Hiền KT33D016
5
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
c. Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị
mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ».
2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc
không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định
Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể
kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu

đên 70 triêu đồng .Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải
thực hiện đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì
bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3
năm hoặc không thời hạn
3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản
3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS
Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1. Phạt tiền từ
50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong
các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao
dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;
b. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản
không đúng trình tự, thủ tục quy định;
c. Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua Sàn
giao dịch bất động sản »
Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thủ
tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Nếu
Phạm Thị Hiền KT33D016
6
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
vẫn tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh
từ một đến ba năm hoặc không thời hạn.
3.2. Về hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động kinh
doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS
Điều 32. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập
và hoạt động sàn giao dịch bất động sản
« 1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá
nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản;
b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản;

2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá
nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập,
hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời
hạn”
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng
quy định về thành lập, hoạt động của sàn giao dịch BĐS, nếu gây thiệt hại
thì phải bồi thường. Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng
nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
3.3. Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định
giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
Phạm Thị Hiền KT33D016
7