Báo cáo thực tập Tại Công ty CP bất động sản.DOC

CTY CP BẤT ĐỘNG SẢN
I. Tên công ty :
Tên đầy đủ : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN PETROLIMEX
Tên giao dịch tiếng Anh: Petrolimex Land Holdings Joint Stock
Company (PLAND) - được thành lập ngày 5 tháng 9 năm 2005 bởi Tổng
công ty Xăng dầu Việt Nam là cổ đông chi phối và các cổ đông sáng lập có uy
tín khác là Công ty cổ phần bảo hiểm Petrolimex, Công ty cổ phần Xây lắp I,
Quỹ Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF).
 Thông tin liên hệ
Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex
Địa chỉ: Số 1, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội.
Điện thoại: (04) 5188359, (04) 5130135
Fax : (04) 5130137
Website: />Email:
 Vốn điều lệ
Công ty có vốn điều lệ 100 tỷ đồng được chia thành 10.000.000 cổ phần
(mệnh giá cổ phần 10.000 đồng).
 Ngành nghề kinh doanh
Công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009193 do Sở Kế
hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 5/9/2005. Ngành nghề kinh doanh chính là:
· Đầu tư, kinh doanh và cho thuê Bất động sản: Văn phòng làm việc, căn
hộ, nhà ở, khách sạn, nhà hàng, kiốt, trung tâm thương mại, siêu thị.
· Kinh doanh các dịch vụ ăn uống, khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng, khu du
lịch, khu vui chơi giải trí, các dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ phục vụ
khách du lịch.
1
· Thuê và cho thuê đất, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, hội nghị, hội
trường, nhà có trang bị kỹ thuật đặc biệt.
· Đầu tư, kinh doanh và cho thuê các cơ sở hạ tầng xăng dầu.
· Xây dựng nhà ở, công trình kỹ thuật, công trình công nghiệp, công
trình xăng dầu, đường ống dẫn xăng dầu, chất lỏng khác.

· Cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản
và các dịch vụ về nhà đất.
· Cung cấp các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc.
· Đầu tư tài chính.
Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex là đơn vị thành viên của Tổng
công ty Xăng dầu Việt Nam. Công ty chức năng kinh doanh bất động sản trên
phạm vi toàn quốc và có nhiệm vụ phối hợp với các đơn vị thành viên thuộc
Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam khai thác hiệu quả quỹ đất đang được giao
quản lý, sử dụng vào mục đích kinh doanh bất động sản..
II. Giới thiệu chung về dịch vụ môi giới bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa
chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ
tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch
vụ môi giới bất động sản(BĐS) chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong
cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.
Trước tiên ta xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động
kết nối giữa hai bên với nhau bằng hoạt động của người thứ ba với mục đích
tạo sự thông cảm thấu hiểu về vấn đề liên quan giữa các bên hoặc giải quyết
những công việc có liên quan giữa hai bên. Ngoài ra môi giới còn là công việc
với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực
hiện.
2
Hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố sau :thứ nhất xuất
hiện quan hệ giữa các bên; thứ hai các bên không thể giải quyết công việc hay
giải quyết không hiệu quả; và cuối cùng là tồn tại người thứ ba là nhà môi
giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến
các bên.
Tiếp theo là bất động sản: đối tượng của việc môi giới không phải là bản
thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó. Chính vì vậy môi giới
bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là

những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những
hoạt động này là thực hiện yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán
trao đổi, thuê và cho thuê… với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Qua đó nhà môi
giới nhận được thù lao nhờ những thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của
BĐS thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là quyền đối với BĐS.
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê mua của khách
hàng chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương
vụ. việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau
khi kí hợp đồng môi giới. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ
nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt
những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ
và ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này
chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất khi thực hiện
ko chu đáo.
III. Các vấn đề về tổ chức văn phòng môi giới của công ty
1. Về điền kiện pháp lí
1.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản theo quy định của pháp luật
3
1.2 `Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư
cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới thì chỉ
cần đảm bảo điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 điều này.
2.Về nhân sự
2.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản
Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít
nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản
2.2 Người quản trị điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc
thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó phòng hoặc trưởng phó ban

hoặc giám đốc, phó giám đốc ) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính,
ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản có kiến thức và kinh
nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản.
3.Trụ sở hoạt động
3.1 Có địa điểm giao dịch ổn định
3.2 Có cơ sở vật chất hệ thống kĩ thuật tin học và phương tiện thông
tin liên lạc(điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác ) đáp
ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản.
IV. Quy trình và thủ tục môi giới bất động sản
A. Thu thập thông tin cung cầu về bất động sản
1. Thu thập thông tin về bất động sản
Nguồn cung bất động sản
_ Các dạng cung :
+Bán
+Cho thuê, cho thuê lại
+Đầu tư liên doanh liên kết
+Khai hoang, khai phá, bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
4
_Thông tin nguồn cung
+Văn phòng môi giới
+Từ khách hàng
+Từ các phương tiện thông tin đại chúng
+Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án
+Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản
+Các cơ quan quản lý : địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc,
sở quy hoạch.
+Từ thực tế : những nhà bỏ trống, những khu đất trống, những bất
động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
+MLS : hệ thống niêm yết đa chiều.
Thông tin về bất động sản

_Kinh tế kỹ thuật
+Vị trí : môi trường xung quanh
+Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng
+Trang thiết bị : cơ sở vật chất kỹ thuật
+Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời
gian, sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước
+Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
_Pháp lý
+Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng,
quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản…
+Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác
+Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: ủy ban nhân dân
+Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng ví dụ: hạn chế độ cao…
_Xã hội lịch sử
5
+Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển
cầu bất động sản
+Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì
không…
_Nguồn thông tin và phương pháp thu thập
+Tìm hiểu chủ sỡ hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản,
các loại hóa đơn
+Cơ quan quản lí nhà nước: phòng quản lí nhà đất, sở quy hoạch nhà
đất
Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tạ và xu hướng trong tương
lai
+Tổ dân phố và hàng xóm
+Tự điều tra và thăm dò

+Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức
+Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử
+Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… Ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối
với môi trường đời sống dân cư
+Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới  rất quan trọng
2. Thông tin về cầu bất động sản
2.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản
_Người mua
+Đế tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi
+Để bảo toàn vốn
6
Phân loại cầu bất sản để biết mục tiêu của khách hàng  đáp ứng nhu
cầu tốt hơn của khách hàng
_Người thuê
+Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch
+Để kinh doanh dịch vụ
+Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng
+Nhà ở: đối với ssinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà
công vụ
_Tín dụng thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
2.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
_Chủ động
+Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng
+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm
năng(người thuê ), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách
sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân
hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng
( người thuê), khách hàng của văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn
phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm
khách hàng mục tiêu.
+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu
_Thụ động
+Đón tại văn phòng
+Phụ thuộc quảng cáo
Thời gian đầu: chủ động; sau-thụ động
7