Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
Trang phụ bìa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Phương Thư


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên,
Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc
Giang, Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc
Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các
xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Phương Thư


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu...................................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2

3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................................4
1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm khác ......................................................................................7
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................7
1.2.1. Giá đất ...............................................................................................................7
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........12
1.3. Cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ .....................................................13
1.3.1. Một số khái niệm trong công tác đấu giá QSDĐ ............................................13
1.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................14
1.3.3. Ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................15
1.4. Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong và ngoài nước .................16


iv

1.4.1. Công tác đấu giá QSDĐ của một số nước trên thế giới ..................................16
1.4.2. Công tác đấu giá QSDĐ trong nước ...............................................................17
1.4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.....................................20
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................21
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................21
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................21
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................21

2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................22
2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................22
2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................22
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ....................................................22
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê .......................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................23
2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................25
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................25
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................27
3.1.2.1. Tài nguyên đất ..............................................................................................27


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Phương Thư


vi

3.2.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012-2014..............................48
3.2.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Xương Giang: khu dân cư số
2- Phân lô B01, B02, B03 .........................................................................................48
3.2.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Thọ Xương: khu dân cư Cống
Ngóc - Bến xe - Phân lô N02 và N06 .......................................................................50
3.2.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn Tân
Phượng, thôn Ba và thôn Đông Lý ...........................................................................54
3.2.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dĩnh Kế: khu dân cư số 2 - phân lô
N33, N34 và N35 ......................................................................................................57
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án ..61
3.3.1. Hiệu quả kinh tế ..............................................................................................61
3.3.2. Hiệu quả xã hội ...............................................................................................63
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................64
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá
quyền sử dụng đất .....................................................................................................67
3.4.1. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về công tác tổ chức, hình thức
và trình tự đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................67
3.4.2. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về việc thu phí đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................68
3.4.3. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về giá khởi điểm trong đấu giá
quyền sử dụng đất .....................................................................................................68
3.4.4. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về niêm yết công khai và thông

báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................69
3.4.5. Tình hình thực hiện pháp luật và ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật
trong đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................70
3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................71
3.5.1. Tồn tại trong công tác tổ chức.........................................................................71


vii

3.5.2. Tồn tại đối với người tham gia đấu giá ...........................................................73
3.5.3. Tồn tại đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ...........................73
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá QSD đất ..........................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................77
1. Kết luận .................................................................................................................77
2. Đề nghị ..................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO


viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BĐS

: Bất động sản

CP

: Cổ phần

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

: Đấu giá đất

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TM

: Thương Mại

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XD

: Xây dựng


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng GTSX giai đoạn 2012-2014..................................................29
Bảng 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2012-2014 ........................................30
Bảng 3.3. Cơ cấu, diện tích các đơn vị hành chính TP Bắc Giang năm 2014 ..........35

Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Giang năm 2014 ..........................36
Bảng 3.5. Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Bắc Giang từ
năm 2012 đến năm 2014 ............................................................................46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu dân cư số 2- Phân lô B01,
B02, B03 ....................................................................................................49
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Cống Ngóc - Bến xe Phân lô N02 và N06...................................................................................52
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn
Tân Phượng, thôn Ba và thôn Đông Lý .....................................................55
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dĩnh Kế: khu dân cư số 2 -phân
lô N33, N34 và N35 ...................................................................................58
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....................62
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thông báo công khai đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng ........................69
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật trong đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng ..71
Bảng 3.13. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thành phố Bắc Giang trong thời gian tới .....75


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên,
Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc
Giang, Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc

Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các
xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Phương Thư


2

nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo PGS.TS Đặng Văn Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang".
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự án
trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa
bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;

- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.
- Số liệu thu thập, điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính
khách quan.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết, móc
nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình
thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương


3

trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và
gây nhiều hậu quả lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách
Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ,
hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm
rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp
tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Bắc Giang là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu
giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau,
mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành

nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các
phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Theo Luật dân sự 2005 [16], tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và
động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng
đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Luật dân sự 2005 [16] Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa,
một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường,
hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị
trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có
những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành hàng hóa bất động sản
như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh
hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam
thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông,… Đất đai là bất động sản
nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao
dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như

Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN - Thailand, Malaysia,
Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản
trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung Quốc: bất
động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động
sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được
chuyển quyền sử dụng đất.


5

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham
gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản
hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung).
Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không
có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải
là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là
hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất
đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của
nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua
bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại
đây có các trang trại có quy mô hàng ngàn hécta. Ở những nước đang phát triển,
trong giai đoạn tăng tưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có
các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt

đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài
thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
(Nguyễn Thế Huấn, 2009) [15]
* Thị trường BĐS ở nước ta phát triển qua 3 giai đoạn
a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980
Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có khung
pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn,… được
thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Đối tượng giao dịch ít, các bên
tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả. Chưa xuất hiện các tổ
chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu...................................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................................4

1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm khác ......................................................................................7
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................7
1.2.1. Giá đất ...............................................................................................................7
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........12
1.3. Cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ .....................................................13
1.3.1. Một số khái niệm trong công tác đấu giá QSDĐ ............................................13
1.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................14
1.3.3. Ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................15
1.4. Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong và ngoài nước .................16


7

tin về quy hoạch, dự án, kế hoạch đầu tư phát triển BĐS... thiếu công khai minh
bạch, được cất giữ che dấu trở thành nguồn lợi cho những người nắm giữ chúng.
+ Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát
triển và đang từng bước hoàn thiện.
Thị trường đất đai có vai trò quan trọng trong nền kinh tế: góp phần phân bổ
và sử dụng hợp lý đất đai, kích thích tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS, tác
động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính, hình thành giá cả đất đai
một cách khách quan. Qua đây, thị trường đất đai đã trực tiếp tác động đến công tác
quản lý, khai thác tiềm năng đất đai. Một trong những công tác đó là công tác đấu
giá quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng
nhiều. Để thị trường đất đai phát triển lành mạnh, công khai quyền sử dụng đất, đảm
bảo lựa chọn chủ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đất đai được mua
bán đúng với giá trị thực của nó cần thông qua hình thức đấu giá QSD đất.
1.1.3. Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2013 [14] quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.


8

Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó
chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2003.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vồn bằng quyền sử dụng đất.
(Luật Đất đai, 2003)[13]
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
(Nguyễn Thế Huấn, 2009) [15]
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng
vùng, từng thời gian.
* Phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định 44/NĐ-CP [12], có 5 phương pháp xác định giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua
việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng


9

trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa
đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) ban hành.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng
tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà
nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá
do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên
thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự
về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền
sử dụng mảnh đất đấu giá đó.


10

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
- Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc
sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ Nghĩa
Tư Bản.
Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu thập của Nhà nước. Có hai
loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là
địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và
tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được
do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
- Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi

iv

1.4.1. Công tác đấu giá QSDĐ của một số nước trên thế giới ..................................16
1.4.2. Công tác đấu giá QSDĐ trong nước ...............................................................17
1.4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.....................................20
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................21
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................21
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................21
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................21
2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................22
2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................22
2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................22
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ....................................................22
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê .......................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................23
2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................25
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................25
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................27

3.1.2.1. Tài nguyên đất ..............................................................................................27


12

đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà
phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
(Nguyễn Thế Huấn, 2008) [15]
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị
trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí
ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định
vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện
sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.


13

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ:
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ
làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường,
cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu
nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải
nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy

nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình
sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì
vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí
ở nông thôn và các vị trí khác.
1.3. Cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ
1.3.1. Một số khái niệm trong công tác đấu giá QSDĐ
- Bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng
bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng thửa
đất đấu giá.


14

- Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế
trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử
dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Bước giá: Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất
của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà
nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn
cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định
bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp.
- Phí đấu giá: khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá được sử dụng
chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá và không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân
đã đăng ký tham gia và nộp phí đấu giá. Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh quyết định phù hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện
hành về phí, lệ phí.
- Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của
thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất phải nộp.
- Người trúng đấu giá QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với lô đất được
bán tại phiên đấu giá và thấp nhất phải bằng giá khởi điểm đã được xác định và đã
ký kết vào văn bản bán đấu giá tài sản.
- Văn bản bán đấu giá tài sản là văn bản có giá trị xác nhận việc thoả thuận mua
bán tài sản, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sử dụng tài sản đấu giá.
(Quyết định 216/2005) [17]
1.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2: Thông báo tổ chức đấu giá
Bước 3: Đăng ký tham gia đấu giá
Bước 4: Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá