Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (739.19 KB, 86 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ LÝ
NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ LÝ
NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN, 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lý
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Dư Ngọc Thành, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, tôi trong suốt quá trình làm
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lý
iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................. v
Danh mục bảng................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 5
1.1
Cơ sở lý luận về giá đất........................................................................... 5
1.1.1 Khái quát chung về giá đất...................................................................... 5
1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 11
1.2
Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 15
1.3
Phương pháp xác định giá đất ............................................................... 17
1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 17
1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 22
1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ................................................. 23
1.4
Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam .............................. 24
1.5
Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 26
1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ............................................ 26
1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 32
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 37
2.1
Đối tượng nghiên cứu: ......................................................................... 37
2.2
Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................. 37
2.3
Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37
iv
2.4
Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 38
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 38
2.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 39
2.4.4 Phương pháp so sánh ............................................................................ 39
2.4.5 Phương pháp phân tích.......................................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 40
3.1
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .................. 40
3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................ 40
3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên.......................................................................... 40
3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41
3.2
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên .......... 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 44
3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên ........................................................................................ 45
3.3
Giá đất thực tế và giá đất theo quy định chung trong phạm vi cả
nước và địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................ 47
3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nước .................................... 47
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................... 48
3.4
Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên ...... 51
3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .......................................... 51
3.4.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất................................................. 61
3.4.3 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 62
3.4.4 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................. 63
3.4.5 Đề xuất các giải pháp trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên. ............................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 69
1
Kết luận ..................................................................................................... 69
2
Kiến nghị ................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lý
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .......................... 31
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2014 của Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................. 44
Bảng 3.2 Giá nhà nước quy định thửa đất .................................................... 47
Bảng 3.3 Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên
cứu từ 2012 đến 2014 .................................................................... 50
Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I ................................... 52
Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II.................................. 56
Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III ................................ 59
Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở tuyến đường
Hoàng Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh .............................. 61
Bảng 3.8 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........... 62
Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư .................................................. 63
Bảng 3.10 Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án .................. 64
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................... 9
Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................. 10
Hình 3.1 Thống kê các trường hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng
loại trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ............. 46
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I ....... 54
Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I ..................................... 55
Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm II ..... 57
Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm II .................................... 58
Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm III .... 60
Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm III ................................... 60
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn
diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất
nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang
được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày
càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư
ngày càng cao của con người.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà
2
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá
đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một
công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và
khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo
sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung
quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò
quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi
thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị
trường. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của
rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị
trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho
phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, trong những năm gần đây,
tại các phường, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa nhanh,
vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong
những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bất cập trên dẫn đến
tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách
pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Dư Ngọc Thành, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, tôi trong suốt quá trình làm
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lý
4
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các
công trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.
5
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất
đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị
6
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất”. [8]
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. [10]
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản
hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) [15]
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................. v
Danh mục bảng................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 5
1.1
Cơ sở lý luận về giá đất........................................................................... 5
1.1.1 Khái quát chung về giá đất...................................................................... 5
1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 11
1.2
Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 15
1.3
Phương pháp xác định giá đất ............................................................... 17
1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 17
1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 22
1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ................................................. 23
1.4
Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam .............................. 24
1.5
Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 26
1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ............................................ 26
1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 32
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 37
2.1
Đối tượng nghiên cứu: ......................................................................... 37
2.2
Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................. 37
2.3
Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37
9
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P
Đường
s
P0
E
P1
E’
DO
’
D1
O
Q1
Q0
Q
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
10
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
11
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
12
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận
với nhau
+ Mức lãi suất [13]
iv
2.4
Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 38
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 38
2.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 39
2.4.4 Phương pháp so sánh ............................................................................ 39
2.4.5 Phương pháp phân tích.......................................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 40
3.1
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .................. 40
3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................ 40
3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên.......................................................................... 40
3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41
3.2
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên .......... 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 44
3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên ........................................................................................ 45
3.3
Giá đất thực tế và giá đất theo quy định chung trong phạm vi cả
nước và địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................ 47
3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nước .................................... 47
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................... 48
3.4
Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên ...... 51
3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .......................................... 51
3.4.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất................................................. 61
3.4.3 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 62
3.4.4 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................. 63
3.4.5 Đề xuất các giải pháp trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên. ............................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 69
1
Kết luận ..................................................................................................... 69
2
Kiến nghị ................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
14
1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài
* Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung
và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho
giá đất gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
15
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp
và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những
người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế
phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai
đã được chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi
tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá
đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật
và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993
đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác
định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
16
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà
nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban
ngành liên quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn
2010 - 2014, tỉnh Thái Nguyên cũng đã ban hành các quy định về giá các loại
đất trên địa bàn tỉnh như:
- Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
