nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện tam đảo giai đoạn 2010 - 2012
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––
LÊ QUÝ CƢƠNG
NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.80.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
Thái Nguyên - 2013
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
i
LỜ CAM Đ
I
OAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả
Lê Quý Cương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
ii
LỜ CẢ Ơ
I M N
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS. TS. Nguyễn Thế Hùng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian
tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện đào tạo sau Đại học - trường Đại học Thái
nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
phúc, phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh phúc đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Lê Quý Cương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
iii
MỤ LỤ
C C
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................ii
MỤC LỤC..................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .........................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH..........................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH..........................................................................viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................2
4. Ý nghĩa ....................................................................................................3
4.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................4
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất .....................................................................4
1.1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................4
1.1.1.1. Địa tô ..............................................................................................4
1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng ..........................................................................6
1.1.1.3. Quan hệ cung, cầu ..........................................................................7
1.1.2. Khái quát về giá đất và định giá đất ...................................................7
1.1.2.1. Giá đất ............................................................................................7
1.1.2.2. Định giá đất ....................................................................................8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở.........................................9
1.1.3.1. Yếu tố thông thường .......................................................................9
1.1.3.2. Yếu tố khu vực ...............................................................................16
1.2. Cơ sở thực tiễn .....................................................................................19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
iv
1.2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam .....................................................19
1.2.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam ..............................19
1.2.1.2. Những đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam ..................23
1.2.2. Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất .....................25
1.2.2.1. Australia .........................................................................................26
1.2.2.2. Thụy Điển .......................................................................................26
1.2.2.3. Singapore ........................................................................................27
1.2.3. Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất, bất động sản ....................27
1.2.3.1. Xây dựng giá đất .............................................................................27
1.2.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất ..........29
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ trên địa bàn huyện Tam Đảo ..........30
..................30
2.2.3. Giá đất ở quy định chung trên địa bàn huyện Tam Đảo......................30
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện
Tam Đảo .....................................................................................................30
2.3. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................30
2.3.1. Điều tra chọn mẫu..............................................................................31
2.3.2. Thu thập thông tin..............................................................................31
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh ..........................................................32
2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích.......................................................32
2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................32
2.3.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................32
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam Đảo ........................33
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ..............................................................33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
v
3.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội ....................................................................34
3.1.2.1. Đặc điểm kinh tế .............................................................................34
3.1.2.2. Đặc điểm xã hội ..............................................................................35
3.2. Tình hình quản lý đất đai ......................................................................39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................39
3.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................44
3.2.2.1.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..........................44
3.2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................45
3.3. Nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa
bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010 -2012 ..................................................46
3.3.1. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số xã đặc
trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo ..............................................................46
3.3.1.1. Hiện trạng và một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã
Hợp Châu ....................................................................................................46
3.3.1.2. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn
xã Hồ Sơn....................................................................................................53
3.3.1.3. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn xã
Tam Quan....................................................................................................59
3.3.1.4. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã
Đại Đình ......................................................................................................65
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ..............................................70
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................73
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch, cơ sở hạ tầng và chính sách tới
giá đất ..........................................................................................................74
3.4. Đề xuất một số giải pháp ......................................................................77
KẾT LUẬN .................................................................................................80
1. Kết luận ...................................................................................................80
2. Kiến nghị .................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
vi
DANH MỤ CÁC CHỮVIẾT TẮ
C
T
-
BĐS
TBTT
CP
TNMT
KT - XH
TT
NĐ
BTC
QĐ
NQ
ĐK
QSDĐ
TW
UBND
VNĐ
WTO (World Trade Organization)
XHCN
VT
UBND
HĐND
TL
QL
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
: Bất động sản
: Trung bình thị trường
: Chính phủ
: Tài ngun Mơi trường
: Kinh tế xã hội
: Thơng tư
: Nghị định
: Bộ Tài chính
: Quyết định
: Nghị quyết
: Đăng ký
: Quyền sử dụng đất
: Trung ương
: Ủy ban nhân dân
: Việt Nam đồng
: Tổ chức Thương mại thế giới
: Xã hội chủ nghĩa
:Vị trí
: Ủy ban nhân dân
: Hội đồng nhân dân
: Tỉnh lộ
:Quốc lộ
vii
DANH MỤ CÁC BẢ
C
NG
Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Đảo năm 2012 ... 40
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Đảo
năm 2012 ...................................................................................... 43
Bảng 3.3: Tổng hợp số lượng giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp do chuyển
nhượng trên địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010-2012 ........... 45
Bảng 3.4: Giá đất ở, trên địa bàn xã Hợp Châu ............................................. 47
Bảng 3.5: Giá đất trên địa bàn xã Hồ Sơn ..................................................... 54
Bảng 3.6: Giá đất ở, trên địa bàn xã Tam Quan ............................................ 60
Bảng 3.7: Giá đất trên địa bàn xã Đại Đình .................................................. 65
Bảng 3.8: Giá đất trên đường TL 302 ........................................................... 71
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lơ đất đến giá đất ............ 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
viii
DANH MỤ CÁC HÌNH
C
Trang
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo .............................................. 33
Hình 3.2: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, trên thị trường xã Hợp Châu.... 48
Hình 3.3: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, trên thị trường xã Hồ Sơn ........ 55
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất ở chuyển nhượng trên thị trường xã Tam Quan .... 61
Hình 3.5: Biểu đồ giá đất chuyển nhượng trên thị trường xã Đại Đình ......... 66
Hình 3.6: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở trên tuyến đường 302
năm 2012 ...................................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
1
MỞĐ U
Ầ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thế giới khơng có quốc gia nào cho rằng tài ngun đất đai là không
quan trọng bậc nhất, ở Việt Nam lại càng như vậy khi bình qn diện tích đất
trên đầu người vốn đã thấp cứ ngày càng thu hẹp dần do dân số tăng nhanh.
Như chúng ta đã biết, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là kết quả của
đấu tranh lao động mà nhân dân ta trải qua bao thế hệ mới giành được. Đất
đai là địa bàn để con người tồn tại và phát triển, đóng vai trị to lớn đối với
mọi ngành sản xuất. Chính vì thế, C.Mác đã khái quát vai trò của đất đai:
“Đất là mẹ, sức lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất” (C.Mác Ph.Anggen tuyển tập). Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên của quốc gia vơ cùng
q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá,
xã hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn không
biết bao công sức mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Giá đất là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự xuất hiện của thị trường
đất đai. Hiện nay, trong điều kiện Việt Nam thị trường đất đai đã xuất hiện và
đang hoạt động, vấn đề giá đất càng trở nên quan trọng và cần thiết.
Định giá đất được coi là một nội dung hoạt động của quản lý nhà nước
về đất đai. Định giá đất nhằm xác định cơ sở khoa học và quan hệ kinh tế để
hoạch định các chính sách, đảm bảo các nguồn thu cho đất nước trên cơ sở
xác định các loại thuế về đất và bất động sản.
Khi đất đai tham gia vào hoạt động thị trường thì vấn đề định giá đất trở
nên rất quan trọng. Định giá đất còn là cơ sở khoa học để tính tốn nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi Nhà nước giao quyền sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
2
đất như tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế đất, tính
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...
Để Nhà nước thực hiện vai trị kiểm sốt của mình đối với thị trường
đất đai, cần phải thực hiện công tác định giá đất một cách chặt chẽ và có khoa
học trên cơ sở pháp luật. Hiện nay cơng tác này cịn gặp nhiều khó khăn, bất
cập chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Định giá đất là một vấn đề mang tính cấp thiết trong quản lý nhà nước
về đất đai đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai. Để
tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những gì đang
diễn ra trên thị trường chuyển nhượng đất ở, đặc biệt là một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài : “Nghiên cứu
hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Tam Đảo, giai đoạn 2010-2012”.
2. Mục tiêu nghiên cứ của đề tài
u
- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam
Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác quản lý
nhà nước về giá đất ở và các loại đất khác trên địa bàn huyện Tam Đảo và
toàn tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Yêu cầu của đề tài
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về định giá đất, điều tra
xây dựng giá đất theo Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi 2003, hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của TW và địa phương.
- Các số liệu thu được phải chính xác, phản ánh khách quan, trung thực
về thị trường chuyển nhượng đất ở, nhu cầu sử dụng đất ở và các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất ở của địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
3
- Những kiến nghị đề xuất với các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với
hiện trạng của địa phương đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai của luật hiện hành.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ,
Thơng tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND
tỉnh Vĩnh Phúc.
- Thống kê, thu thập các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2012,
so sánh với giá đất ở do UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định trên địa bàn huyện
Tam Đảo.
4. Ý nghĩ a
4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Tam
Đảo.
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các cơng trình nghiên cứu khác hoặc các
cơng trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
4
Chƣ ng 1
ơ
TỔ QUAN TÀI LIỆU
NG
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất
1.1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1.1. Địa tô
*Lý thuyết địa tô của Các Mác
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất
đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tơ” là một dạng
hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho
người chủ sở hữu về ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất của địa tơ, cần lấy sở
hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết
lập trong nơng nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là:
Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa
chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý
muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản
nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp
đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó
được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay
chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh
tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tơ, là giá trị kinh tế của quyền sở
hữu đất đai của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt
giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
5
thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình qn của tư bản
nơng nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dơi ra để nộp địa tơ cho địa
chủ. Như vậy, địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất.
* Phân loại địa tô của Các Mác
Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
- Địa tô chênh lệch
Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều
kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn... là phần lợi nhuận dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn.
Địa tơ chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được khơng phải do cơng lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tơ thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tơ chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau
giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối
Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay
xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
6
hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nơng phẩm thường cao hơn giá cả
sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu
tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
- Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất. (Đề án định giá BĐS ). [14]
1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài.
Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán
đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên.Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch
với lãi suất ngân hàng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
7
1.1.1.3. Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị trường đã hình thành mối
quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối
quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu
dùng thơng qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong khơng gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất
đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hóa thơng
thường khác. Vì vậy, quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và
bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.2. Khái quát về giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
8
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác định. (Đề án định giá BĐS ). [14]
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003,
Điều 4).
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Định giá đất
* Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt.
Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: Là vật
có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự
chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu
dân sự.
Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:
- Đất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;
- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ
hạn về thời gian sử dụng;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
9
- Có khả năng sinh lợi. Trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng
những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên.
* Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài
sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý
chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên
đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. (Đề án định giá BĐS ). [14]
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính:
Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích tồn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó … Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
10
hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm
các mặt:
Chế độ về đất:
Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống
chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng
lớn đến giá đất.
Qui hoạch đơ thị:
Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và
mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc quy định mục
đích sử dụng đất có ý nghĩa vơ cùng to lớn đối với sự duy trì tính hồn chỉnh
của phần khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và
tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế
trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất:
Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất. Nói
chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lí đến giá
đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là chính phủ dùng nhiều
biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc
ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm
lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất.
Chính sách thuế:
Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã
hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này
các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm.
Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
11
Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
*Yếu tố nhân khẩu:
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu của kinh tế xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với độ mật nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu:
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất
tăng lên.
Tố chất nhân khẩu:
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và
tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự
xã hội ổn định, mơi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất
tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình:
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đơ
thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời,
nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.
*Yếu tố xã hội:
Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất qua 4 mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
12
Là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện
chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình
thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận,
vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì
giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội:
Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất kể là khu nhà ở và
khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ cảm thấy an tồn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở
một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn
định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất:
Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết giá cả nhà đất
để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá
đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do
người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đơ thị hóa:
Một trong những kết quả của q trình phát triển cơng nghiệp hóa là thúc
đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ
thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là
khơng đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu
hiện ở 2 mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị
hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn khu vực
thơng thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
13
* Yếu tố quốc tế:
Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất khơng thể tách rời ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của
tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước
ngồi. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và tác động đến giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc khơng thể cô lập và
tách rời sự phát triển kinh tế thế giới, nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới
càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở lên mật thiết. Cho nên, sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng khơng có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế:
Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế.
Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu
đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá
đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa
kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi
xảy ra xung đột qn sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là
nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
*Yếu tố kinh tế:
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong q trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
14
Tình trạng phát triển kinh tế:
Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng tức là kinh tế phồn
vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi
cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không
ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư:
Hai vấn đề này có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức độ dự
trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng
của mức độ dự trữ đối với giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật
thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ:
Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt
là biểu hiện bên ngồi của tình trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân
tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai,
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị
trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn
đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có
thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu làm đất tăng lên, thúc đẩy giá
đất tăng lên khơng ngừng.
Trình độ, thu nhập và tiêu dung dân cư:
Theo đà tăng của thu nhập dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
16
Biến động vật giá:
Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đất trong
thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến
động vật giá tỉ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỉ lệ
tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có
nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất:
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường khơng thể
có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản thể chấp để có khoản vay. Do đó, nhà đầu tư hoặc nhân viên định
giá đất đai phải luôn ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ
hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến
động mức lãi xuất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
*Vị trí:
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị
trí cụ thể từng đối tượng định giá trong khu vực, bao gồm đất đai được xếp
hạng, cự ly đến trung tâm huyện, trung tâm thương nghiệp hoặc các trung tâm
tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung
tâm đối với các khu vực khác của huyện hoặc các loại đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
