Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 – 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: P GS TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: P GS TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2015


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào
tạo – Đào tạo Sau Đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, khoa Môi trường, Trường Đại

Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh
Vĩnh Phúc, Văn phòng ĐKQSD đất (Nay là Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh
Lập Thạch), Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng thống kê huyện Lập Thạch, các
cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trong huyện Lập Thạch và UBND các xã Xuân
Hòa, thị trấn Lập Thạch, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông cùng tất cả các bạn bè đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về
vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Thị Mai


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010-2014 .........................................................................................................29
Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lập Thạch ......................48
giai đoạn 2010– 2014 ................................................................................................48
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn .........................49
huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ...................................................................49
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................50
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 – 2014 .................52
Bảng 3.6. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 – 2014 ......................................................................................................54

Bảng 3.7. Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................55
tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ..............................................................55
Bảng 3.8. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................57
tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ..............................................................57
Bảng 3.9. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch
giai đoạn 2010 - 2014 theo các năm..........................................................................58
Bảng 3.10. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập
Thạch giai đoạn 2010-2014 theo loại đất ..................................................................59
Bảng 3.11. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ..........................62
Bảng 3.12. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ...............................................64
Bảng 3.13. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........................................66
Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. ..............................68


iv
Bảng 3.15. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ .....................................................70
Bảng 3.16. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ...................................................72
Bảng 3.17. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ ...........................................74
Bảng 3.18. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ...........................................75


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH

:

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

:

Kinh tế - xã hội

PLĐĐ

:

Pháp luật đất đai

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................v
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................................2
3. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
4.1. Ý nghĩa trong học tập ...........................................................................................3
4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4

1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài ....................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất .....................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................11
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................12
1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn........................................................................................13
1.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. .......................................................................13
1.2.2. Trình tự thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. .............................................................................................................................15
1.2.3. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất........................................................16
1.2.4. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân.......................................................................................................................17
1.3. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất..............19


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự
nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.
TS Nguyễn Thế Hùng
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề
xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất
kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận
văn tốt nghiệp Thạc sĩ...

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mai


viii
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................34
2.4.4. Phương pháp thống kê, so sánh. .....................................................................34
2.4.5. Phương pháp chuyên gia. ................................................................................35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................36
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội , tình hình quản lý và sử dụng đất
tại huyện Lập Thạch ..................................................................................................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................36
3.1.2 . Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................38
3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch.......................41
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 – 2014. .....................................................................................................47
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch
giai đoạn 2010 - 2014 theo các hình thức chuyển quyền ..........................................47
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch
giai đoạn 2010 – 2014 theo các năm .........................................................................58
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại trên địa bàn huyện Lập Thạch
giai đoạn 2010 - 2014 theo loại đất ...........................................................................58
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Lập Thạch và cán bộ quản lý về
công tác chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................................59
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Lập
Thạch tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .........61
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.............................63
3.4. Những thuận lợi , khó khăn và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó
khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. .......................................................76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................81

1. Kết luận .................................................................................................................81
2. Đề nghị ..................................................................................................................82


ix


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó,
đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo
ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con
người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu
không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động
được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của
con người.
Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngoài
tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất
thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn
chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển bất động
sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển,

chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để sử
dụng đất đai một cách hợp lý tiết kiệm và hiệu quả đáp ứng yêu cầu công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước thì yêu cầu cấp bách phải đặt ra là tăng cường công tác
quản lý của Nhà nước về đất đai. Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất
đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được người dân trao đổi trên thị trường khiến


2
cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý.
Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu
sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn
ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Lập Thạch là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc cách
tỉnh lỵ Vĩnh Yên 20 km với diện tích tự nhiên 173,10 km2, dân số trung bình năm
2014 là 123.110 người, mật độ dân số 711 người/km2, dân cư phân bố không đồng
đều theo đơn vị hành chính. Hiện nay Lập Thạch đang tập trung phát triển công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư
vào địa bàn huyện. Vì vậy tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp
mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng
gia tăng.
Xuất phát từ thực tiễn đó chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh
Phúc giai đoạn 2010 – 2014”.
2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014, để tìm ra những thuận lợi, khó khăn; từ đó
đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa

phương trong thời gian tới.
3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trong giai
đoạn 2010 - 2014 tại huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân, của các cán bộ quản lý trên địa
bàn huyện Lập Thạch về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; đề xuất giải pháp phù hợp với thực tế của địa


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào
tạo – Đào tạo Sau Đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, khoa Môi trường, Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh
Vĩnh Phúc, Văn phòng ĐKQSD đất (Nay là Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh
Lập Thạch), Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng thống kê huyện Lập Thạch, các
cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trong huyện Lập Thạch và UBND các xã Xuân
Hòa, thị trấn Lập Thạch, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông cùng tất cả các bạn bè đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về

vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Thị Mai


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lập Thạchvà đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Lập Thạch; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật đất
đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ [18],[19].
Luật đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật
đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này.
Luật đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên
ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16
tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ

ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không
còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
*Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất được tự
động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là


5
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật đất đai
2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước
giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”[4],[6]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị
định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [4],[6]
*Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất
một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất [14].
* Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một

thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [14].
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng
đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người khác mà
đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà đất đó
có nguồn gốc là đất thuê [14],[16].
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất


6
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự [17].
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất và Tại điểm đ khoản 1
điều 179 của Luật đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất [18],[19]:
1. Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Theo Luật đất đai 2003 thì trường hợp người được thừa kế là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật
này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó [18].
Theo Luật đất đai 2013 thì trường hợp người được thừa kế là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật
này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó [19].
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền
hoặc hiện vật nào cả [14].
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong
rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà
nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu
thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất


7
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng
đắt của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận [14].
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định
là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp
rộng đất là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai 2003 và điều 174 và 179 của Luật đất đai 2013
quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất
[18],[19].
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều 18,
19,20,21,27 thông tư 20/2011/TTLT- BTP- BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường [3]
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai 2003 và điều 179 của Luật đất đai 2013
quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất [18],[19].
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử
dụng đất thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó,
tại điều 106 của Luật đất đai 2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như
sau:


8
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất [18],[19]
Ngoài ra Luật đất đai 2013 quy định có giấy chứng nhận QSDĐ trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừà kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013 [19].
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Ngoài ra Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 103 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004
về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 và Điều 191 Luật đất đai 2013 như
sau [4],[19]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp


9
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện

quy định tại Điều 104 Nghị định 181/NĐ-CP ngày

29/10/2004 về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Điều 192 Luật đất đai
2013 như sau[4],[19]:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện

chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [4]:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng


10
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui
định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010-2014 .........................................................................................................29
Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lập Thạch ......................48
giai đoạn 2010– 2014 ................................................................................................48
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn .........................49
huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ...................................................................49
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................50
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 – 2014 .................52

Bảng 3.6. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 – 2014 ......................................................................................................54
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................55
tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ..............................................................55
Bảng 3.8. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................57
tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ..............................................................57
Bảng 3.9. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch
giai đoạn 2010 - 2014 theo các năm..........................................................................58
Bảng 3.10. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập
Thạch giai đoạn 2010-2014 theo loại đất ..................................................................59
Bảng 3.11. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ..........................62
Bảng 3.12. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ...............................................64
Bảng 3.13. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........................................66
Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Lập Thạch tại
khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. ..............................68


12
- Thông 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc
- Quyết định số 49/2007/QĐ-UBND ngày 14/8/2007 quy định về giao đất
xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận diện tích đất ở của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

- Quyết định số 44/2012/QĐ-UBND ngày 02 tháng 11 năm 2012 quy định về
giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận diện tích đất ở
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
-Quyết định số 3306/QĐ-CT ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Chủ tịch
UBND tỉnh Vĩnh Phúc về Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành thuộc
thẩm quyền giải quyết chung của cấp huyện
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Huyện Lập Thạch nằm ở phía Tây bắc của tỉnh Vĩnh Phúc. Hiện nay Lập
Thạch đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện
thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy tại đây đang diễn
ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về
chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực
hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng.
Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời
và sau đó là Luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như
hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về việc
thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một trong
những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham


13
gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng
cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Lập
Thạch trong tương lai.
1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
1.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

* Quy định về hồ sơ:
+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu);
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc chứng minh quân đội nhân dân;
+ Văn bản uỷ quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có);
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Hợp đồng chuyển nhượng đối với
trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản
án, quyết định giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế
là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết
định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho)
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (GCN phải nộp Bản gốc, kèm theo 01 bản
sao công chứng) (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai)
+ Bản chính chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính
+ Cấp xã có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ kèm theo (nếu có) gồm: Trích lục
bản đồ địa chính về thửa đất; Tờ trình đề nghị xét cấp Giấy chứng nhận cho các
trường hợp đủ điều kiện; Một số giấy tờ khác (nếu có).
* Trình tự giải quyết:


14
Bước 1: Cá nhân hoặc địa chính cấp xã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định
của pháp luật
Bước 2: Cá nhân hoặc địa chính cấp xã nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa cấp

huyện tiếp nhận và kiểm tra tính pháp lý, nội dung hồ sơ.
Bước 4: Cán bộ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa cấp
huyện kiểm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết
quả về bộ phận một cửa thuộc UBND cấp huyện để trả cho cá nhân hoặc địa chính
cấp xã theo giấy hẹn.
Bước 5: Cá nhân hoặc địa chính cấp xã nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp huyện.
* Thời hạn giải quyết
- Không quá 15 ngày làm việc khi thực hiện các thủ tục về đăng ký biến
động (Không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản găn liền với đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính)
- Không quá 42 ngày làm việc (đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký
biến động mà phải trích đo địa chính thửa đất) và không quá 45 ngày làm việc (với
trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà phải trích đo địa chính thửa đất
ở địa phương thuộc khu vực miền núi và trường hợp phải trích đo địa chính nhiều
thửa đất)
- Không quá 20 ngày làm việc (đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận)
- Không quá 50 ngày làm việc (đối với trường hợp khi chưa có Giấy chứng
nhận mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) và (Theo điều
21 thông tư 17/2009/TT-BTNMT)
Đối với cấp xã: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ; Thời gian còn lại là của cấp huyện. (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2012) [22].