Tiểu luận quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở việt nam

7

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nƣớc
Trong thời gian qua có rất nhiều các công trình nghiên cứu về đất đai và chính
sách về các khoản thu từ đất. Các công trình nghiên cứu chủ yếu tập trung đối với
việc huy động nguồn lực tài chính từ đất, các giải pháp về giá đất, các chính sách về
thuế đối với đối với thị trường bất động sản ...
* Các nghiên cứu về quản lý và khai thác các nguồn lực tài chính từ đất
Các nghiên cứu điển hình về vấn đề này gồm: Nguyễn Đình Bồng (tháng
12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển
hạ tầng cơ sở “Chính sách bồi thường khi thu hồi đất, những bất cập, vướng mắc và
kiến nghị”[11]; Lê Cao Đoàn (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài
chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở “Đất đai trong nền kinh tế thị
trường[16]; Trần Đức Thắng (Luận án tiến sĩ năm 2012) “Khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tại Việt Nam”[42].
Tác giả Nguyễn Đình Bồng đã khái quát về chính sách bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất giai đoạn từ năm 1954 đến nay đặc biệt là giai đoạn từ năm 2003 đến
nay, tức là từ sau khi luật đất đai năm 2003 thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân
đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được
nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết
mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội …
Trong bài viết tác giả đưa ra tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất; những bất cập của chính sách, pháp luật hiện hành về bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất; các giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường khi nhà

nước thu hồi đất và cuối cùng tác giả đưa ra kinh nghiệm quốc tế về chính sách bồi
thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, tác giả chỉ đề cập đến công tác bồi thường hỗ trợ,
tái định cư chưa đề cập đến Quản lý nhà nước từ các khoản thu từ đất ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Lê Cao Đoàn để sử dụng một cách có hiệu quả và quản lý đất đai
với tính cách là một yếu tố, một nguồn lực đặc thù của sự phát triển kinh tế, cần phải


8

hiểu đất đai như thế nào trong một nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế thị trường
được xác lập, của cải mang hình thái hàng hoá và trao đổi, mua bán trở thành một
quan hệ, một quá trình quyết định thì cũng như tất cả của nền kinh tế thị trường, thì
đất đai tất yếu phải mang quan hệ giá trị, quan hệ hàng hoá. Là sản phẩm tự nhiên có
nhiều chức năng gắn với đất đai nên nó là một hàng hoá đặc biệt là một hàng hoá duy
nhất không sản xuất ra được, do nó là hàng hoá đặc biệt nên thị trường đất đai cũng là
thị trường đặc biệt.
Theo tác giả thì đất đai còn là một nguồn lực, một tư bản vốn, cụ thể:
Đất đai là một nguồn lực, là một yếu tố hợp thành của quá trình sản xuất, quá
trình làm tăng thêm giá trị, vì vậy, bản thân đất đai trong nền kinh tế thị trường cũng
như tất cả các nguồn lực khác, cũng mang hình thái tư bản, hình thái vốn tài chính.
Từ hai yêu tố chính trên tác giả đưa ra những vấn đề cốt yếu về đất đai trong
phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam như sau:
Cần phát triển một nền kinh tế thị trường phù hợp với sự phát triển hiện đại
làm cơ sở trong đó đất đai hoá và vận động với tính các là một nguồn lực, một động
lực cho sự phát triển kinh tế xã hội;
Có một thể chế và bộ luật phản ánh làm cơ sở pháp lý cho quá trình đất đai
chuyển hoá thành một hàng hoá, thành các nguồn vốn, thành một lĩnh vực đầu tư kinh
doanh và thực hiện tốt chức năng thế chấp trong hệ thống thị trường vốn;
Thay đổi tư duy về sử dụng đất và quản lý đất;

Xác định rõ chủ thể sở hữu đất đai;
Đất đai là đối tượng vật chất và là hàng hoá đặc biệt.
Như vậy, trong bài viết tác giả chỉ đưa ra lý luận về đất đai trong nền kinh tế
thị trường hiện nay và đưa ra những kiến nghị để đất đai trở thành một hàng hoá, một
nguồn lực để thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến vấn đề
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Trong luận án tiến sĩ của Trần Đức Thắng tác giả đã đưa ra một số quan điểm,
định hướng và đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới với 03 nhóm giải pháp từ quy hoạch hoàn
thiện cơ chế chính sách cho đến các giải pháp hỗ trợ, trong đó tác giả đặc biệt quan
tâm đến giải pháp về giá đất, tài chính đất đai, khai thác quỹ đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng. Trên cơ sở đó, tác giả đã mạnh dạn có các kiến nghị cụ thể đối với nhà nước
liên quan đến sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003; Quy định sắp xếp, xử lý nhà
đất thuộc sở hữu, nhà nước; quy định quản lý khai thác, sử dụng đất đai đối với các
tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước.
Về cơ sở lý luận và thực tiễn của các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai tác


9

giả đã sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê và các số liệu
giai đoạn từ 2000-2010 để nghiên cứu cho đề tài. Tuy nhiên, Luận án mới chỉ đề cập
đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa đề cập đến quản lý nhà nước
đối với các khoản thu từ đất trong đó cụ thể chưa đề cập đến các chính sách về thu
khi chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức và cá nhân và các khoản lệ phí phải
đóng góp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản là nhà, đất.
* Các nghiên cứu về chính sách thuế, phí liên quan đến sử dụng và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất
Về chính sách thu thuế và phí liên quan đến sử dụng và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có các công trình nghiên cứu sau: Chu Thị Thuỷ Chung (Luận án tiến sĩ

năm 2009) “Hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam”[14]; Nguyễn Văn
Phụng (tháng 9/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học kiểm toán thu sử dụng đất với việc
tăng cường quản lý thu ngân sách Nhà nước và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tại
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “ Hệ thống chính sách thu tài chính liên
quan đến đất đai và thị trường bất động sản”[34]; Trịnh Hải Hà (tháng 9/2011) kỷ yếu
Hội thảo khoa học kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân
sách Nhà nước và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương “ Các giải pháp hoàn thiện quy định về thu ngân sách nhà nước từ đất đai
tại Việt Nam”[19]; Đinh Văn Hải (Tạp chí tài chính số 10/2012) “Chính sách tài
chính đất đai: Kết quả đạt được và một số kiến nghị”[20]; Vương Đình Huệ (Tạp chí
tài chính số 10/2012) “Đổi mới chính sách pháp luật tài chính đất đai phục vụ phát
triển kinh tế” theo tác giả thì cùng với quá trình thực hiện “đổi mới”[24]; Ngô Xuân
Thanh (Tạp chí tài chính số 10/2012) “Hoàn thiện chính sách giá tính các khoản thu
từ bất động sản tại Việt Nam” [41]; Đặng Hùng Võ (Tạp chí tài chính số 10/2012)
“Đổi mới pháp luật về tài chính đất đai” [52]; Vũ Sỹ Cường (tháng 12/2011) kỷ yếu
Hội thảo khoa học động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở “
Nguồn thu từ đất đai với ngân sách địa phương ”[15];
Trong Luận án tiến sĩ của tác giả Chu Thị Thuỷ Chung tác giả đưa ra cơ sở lý
luận về đất đai, nguồn tài chính từ đất đai, bản chất nguồn thu NSNN từ đất đai và
các chính sách thu đối với đất đai. Phần thực trạng tác giả hệ thống các chính sách thu
từ đất của Việt Nam trong giai đoạn 2001-2008 nêu lên thực trạng các chính sách thu
từ đất, thực trạng quỹ đất, những tồn tại của các chính sách. Từ đó tác giả đề xuất các
giải pháp hoàn thiện chính sách thu đối với đất cho giai đoạn 2010-2015.
Trong công trình nghiên cứu tác giả đã hệ thống hoá các vấn đề nghiên cứu
trong giai đoạn 2001-2008 cả về mặt lý luận và thực tiễn để phục vụ công tác nghiên
cứu. Tuy nhiên, Luận án mới chỉ dừng lại ở việc hệ thống các chính sách và nêu lên
những tồn tại của chính sách và đề xuất phương án hoàn thiện các chính sách thu mà


10

chưa đề cập đến công tác quản lý nhà nước về các khoản thu. Mặt khác, với đề xuất
giải pháp tác giả đưa ra giải pháp cho giai đoạn 2010-2015.
Theo tác giả Nguyễn Văn Phụng thì quy định hiện hành của pháp luật về đất
đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý bằng pháp luật.
Nhà nước ban hành các chính sách và pháp luật về tài chính nhằm động viên các
nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau hoặc khi tham gia vào thị trường bất
động sản thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với từng hành vi cụ thể về sử dụng đất,
từng giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành thì hệ thống chính sách liên quan đến đất đai gồm có
các khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật và các khoản thu được ban hành
dưới hình thức Nghị định của Chính phủ trong khuôn khổ quy định của Luật đát đai,
Luật ngân sách nhà nước. Tác giả xét trên quá trình vận động của đất đai thị trường
bất động sản bao gồm các khoản thu:
Khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và thu khi đăng ký quyền sở hữu, sử
dụng nhà, đất có các khoản thu: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền bán nhà thuộc sở
hữu nhà nước; lệ phí trước bạ.
Trong quá trình sử dụng đất có Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất
(từ năm 2012 là Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Khi chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng có Thuế thu nhập cá nhân và thuế
thu nhập doanh nghiệp (đối với tổ chức).
Tác giả đã hệ thống lại toàn bộ hệ thống các chính sách này. Tuy nhiên, tác giả
chưa đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Trịnh Hải Hà với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý thì các chính sách thu ở giai đoạn này chỉ mang tính
chất tượng trưng để thể hiện vai trò quản lý của nhà nước chứ chưa thực sự phản ánh
đúng về giá trị đem lại nguồn thu cho NSNN cũng như thể hiện hiệu quả trong việc
sử dụng đất. Mặt khác, xét về góc độ kinh tế xã hội thì ở thời kỳ này, nền kinh tế vẫn

lấy nông nghiệp làm gốc nên khi xác định các tiêu chí để làm căn cứ xây dựng các
chính sách thu từ đất, thì các chính sách cơ bản, đem lại nguồn thu chính là thuế
SDĐNN, thuế nhà đất cũng vẫn sử dụng tiêu chí thuế SDĐNN, tức là tiêu chí để xác
định hiệu quả sử dụng đất vẫn phải xuất phát từ chất đất, hạng đất, độ phì, độ màu
của đất… là những yếu tố căn bản quyết định mức thuế SDĐNN. Các chính sách
khác như thu tiền SDĐ, tiền TĐ, lệ phí trước bạ đất cũng đã tính đến các yếu tố về lợi
thế thương mại của vị trí đất, tuy nhiên, thời kỳ này nền kinh tế vẫn còn vận hành
theo cơ chế bao cấp, sự quản lý của nhà nước về đất đai không tập trung, không rõ


11

ràng nên các khoản thu này cũng chưa được chú trọng, số thu từ đất đai hàng năm chỉ
chiếm khoảng 3% - 5% trong tổng thu ngân sách.
Từ đó tác giả đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện một số chính sách về là
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế nhà đất, thu tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, tác giả không đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Đinh Văn Hải với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã đánh
dấu bước phát triển quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các
quy định đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường. Bên cạnh chính
sách thu ngân sách nhà nước đối với đất đai, Nhà nước đã ban hành chính sách khai
thác nguồn tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và phát triển các công cụ
kinh tế để thực hiện chính sách này.
Tác giả mới chỉ tiếp cận vấn đề ở một số chính sách nhằm phát huy khả năng
thu ngân sách nhà nước đối với các khoản thù từ đất đồng thời kiến nghị một số giải
pháp liên quan đến giá đất, cơ chế bồi thường hỗ trợ, tái định cư. Tác giả không đề
cập đến quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam.
Theo tác giả Vương Đình Huệ thì cùng với quá trình thực hiện “đổi mới” và sự
hình thành, phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì

chính sách, pháp luật về đất đai cũng đã từng bước được thay đổi cho phù hợp. Từ
Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên, vấn đề tài chính đất đai được đề cập đầy đủ, toàn
diện với tư cách vừa là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai, vừa là đối tượng,
nguồn lực cần phải được quản lý, khai thác sử dụng một cách chặt chẽ, tiết kiệm, hiệu
quả.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và yêu cầu không
ngừng hoàn thiện thể chế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước, Luật Đất đai
năm 2003 nói chung và chính sách, pháp luật về tài chính đất đai nói riêng đã bộc lộ
một số hạn chế như: chưa xác định rõ và vận dụng có hiệu quả phương thức quản lý,
sử dụng đất đai cũng như các công cụ điều tiết trong kinh tế thị trường; sự thiếu hụt
các chế định rõ ràng về xác định giá đất theo thị trường, đặc biệt về điều tiết giá trị
tăng thêm không do người sử dụng tạo ra; vì vậy, nguồn thu từ đất chưa được tập
trung đầy đủ vào ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước
cũng chưa dẫn dắt, kiểm soát được thị trường bất động sản theo hướng có lợi cho Nhà
nước và đông đảo nhân dân, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Trong
phạm vi bài viết tác giả trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai.
Tác giả đưa ra trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, tác giả không đề cập đến vấn đề quản lý


12

nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Ngô Xuân Thanh hiện nay, hệ thống chính sách thu từ bất động
sản (BĐS) ở Việt Nam với 7 khoản thu có thể được phân chia thành 3 nhóm: (i) Các
khoản thu khi xác lập quyền sở hữu; (ii) Các khoản thu khi sử dụng BĐS; (iii) Các
khoản thu phát sinh trong quá trình chuyển nhượng BĐS.
Trong mỗi chính sách thu trên, có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu là thuế suất, diện
tích và giá tính thu. Trong đó, thuế suất và diện tích BĐS tính thu về cơ bản là rõ

ràng, dễ xác định, duy chỉ có giá tính các khoản thu liên quan đến nhà đất hiện nay là
chưa thống nhất về phương pháp xác định. Mỗi địa phương có cách xác định giá khác
nhau, tạo nên nhiều loại giá khác nhau và gây khó khăn không ít cho việc triển khai
các chính sách thu liên quan đến BĐS ở Việt Nam.
Thực tế cho thấy, toàn bộ các chính sách thu từ bất động sản (nhà, đất) và
chính sách giá để tính các khoản thu bất động sản tại Việt Nam bên cạnh những thành
công, còn có không ít hạn chế. Các chính sách thu và chính sách giá tính các khoản
thu từ bất động sản cần được hoàn thiện, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển ổn định, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Tác giả đã đưa ra những kết
quả đạt được và những mặt hạn chế và đưa ra giải pháp thực hiện về chính sách giá
tính các khoản thu. Tác giả chưa đề cập đến quản lý nhà nước đối với các khoản thu
từ đất ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay.
Theo tác giả Đặng Hùng Võ việc tiếp tục đổi mới hệ thống tài chính đất đai
trong Luật Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt, giúp khơi thông nguồn lực tài chính từ
đất đai, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Bài viết đặt ra vấn đề nghiên
cứu đổi mới hệ thống quản lý giá đất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi nhằm phát huy
hiệu quả nguồn lực từ đất đai. Tác giả đưa ra những bất cập chủ yếu hiện nay mặc dù
Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường nhưng cả
khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị
trường khá nhiều. Nhiều UBND thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá
đất lên cao hơn vì khung giá của Chính phủ rất thấp. Luật Đất đai có quy định giá đất
của Nhà nước được sử dụng vào tất cả mọi mục đích nhưng vì bảng giá đất quá thấp
nên Chính phủ đã quy định UBND cấp tỉnh phải quyết định giá cho phù hợp với thị
trường trong 4 trường hợp gồm: Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và cổ phần hóa DNNN có giá trị quyền sử dụng đất.
Đây là một khoảng không hợp lý của Luật Đất đai năm 2003 mà Chính phủ đã điều
chỉnh cho hợp lý, cần xem như một thực tiễn đã được kiểm định để điều chỉnh lại nội
dung của Luật Đất đai. Tác giả chưa đề cập đến quản lý nhà nước về các khoản thu từ
đất ở Việt Nam nói chung.
Theo tác giả Vũ Sỹ Cương nguồn thu từ đất đai với ngân sách địa phương ”

13

trong bài viết tác giả đã đề cập đến vai trò của thu từ đất đai trong ngân sách địa
phương cụ thể là:
Chính quyền địa phương là người trực tiếp cung cấp các dịch vụ công cộng
như giáo dục, y tế, môi trường nên họ phải được bù đắp chi tiêu từ nguồn thu đất đai
đánh trên các đối tượng hưởng lợi trực tiếp là người sử dụng đất đai, bất động sản.
Địa phương cũng là cấp chính quyền hiểu rõ nhất chất lượng dịch vụ và điều kiện
sinh sống mà họ cung cấp cho dân cư nên họ sẽ sử dụng nguồn tài chính từ đất đai có
hiệu quả hơn Trung ương.
Thu ngân sách từ đất đai phải có tương quan chặt chẽ với các điều kiện về cơ
sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng tại địa phương.
Trong nguồn thu từ đất đai thì thuế với đất đai, bất động sản giữ vai trò quan
trọng nhất vì là những loại thuế có thể đã ứng được nguyên tắc lợi ích.
Tác giả đề cập đến các nguồn thu từ đất đai trong ngân sách nhà nước và ngân
sách địa phương bao gồm:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp;
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Thu từ cho thuê đất;
Thu từ thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp;
Như vậy tác giả chỉ đề cập chủ yếu vai trò của một số nguồn thu từ đất đai đối
với ngân sách địa phương, chưa đề cập đến quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ
đất ở Việt Nam.
* Các nghiên cứu về quản lý và kiểm toán thu sử dụng đất
Về quản lý nhà nước về đất và các khoản thu liên quan đến sử dụng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các công trình nghiên cứu sau:
Vũ Công Nhĩ, Nguyễn Viết Uống, Phạm Văn Trung, Đỗ Thị Thùy Châu, Phan
Thị Biên, Hoa Hải Nam (đề tài nghiên cứu khoa học cấp ngành thuế năm 2013) “Giải

pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển
nhượng bất động sản”[32]. Lê Huy Trọng (tháng 9/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học
kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách Nhà nước và
nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “Mục
tiêu, nội dung và phương pháp kiểm toán thu tiền sử dụng đất do Kiểm toán Nhà
nước”[50]; Nguyễn Văn Hào (tháng 9/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học kiểm toán thu
sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách Nhà nước và nâng cao hiệu
lực quản lý đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “Kiểm toán nguồn
thu ngân sách Nhà nước từ nhà, đất gắn với việc tăng cường quản lý thu ngân sách
nhà nước và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc tung


14

ương” [22];
Đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động
kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản”. Trong đề tài nhóm tác giả chủ yếu đề cập
đến các loại thuế và phí như thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh
nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ (LPTB) từ hoạt
động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. giớn hạn khảo sát trên địa bàn thành
phố Hải Phòng và một số tỉnh lân cận như Thái Bình, Nam Định và Bắc Ninh.
Đề tài là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh, chuyển
nhượng bất động sản; chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển
nhượng bất động sản và thực tiễn hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động
sản có phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật bao gồm: Những lý
luận cơ bản về kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; Thực tiễn công tác quản
lý thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản tại thành
phố Hải Phòng và một số tỉnh lân cận; Kết quả quản lý thuế; những vướng mắc,
bất cập trong quá trình thực hiện chức năng quản lý thuế đối với hoạt động kinh
doanh, chuyển nhượng bất động sản. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý

thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Những ý kiến đề
xuất, kiến nghị về cơ chế, chính sách liên quan trực triếp đến các loại thuế phát
sinh từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Trong đề tài nhóm tác giả đã sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp,
phân tích để tổng hợp những sự việc phát sinh tại nơi làm việc và một số tỉnh lân cận
trên cơ sở đó nêu lên những điểm còn tồn tại mà chính sách chưa bao trùm hết đưa ra
các giải pháp nhằm quản lý đối với các đối tượng lợi dụng sơ hở trong chính sách để
trục lợi.
Tuy nhiên, trong đề tài nhóm tác giả mới chỉ tiếp cận dưới góc độ tổng hợp các
sự vụ cụ thể xảy ra tại thành phố Hải Phòng và một số tỉnh lân cận đối với các hồ sơ
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đề tài chưa đề cấp đến vấn đề quản
lý nhà nước về đất đai hay quản lý các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Lê Huy Trọng trong những năm gần đây, thu tiền sử đất là nguồn
thu quan trọng của ngân sách các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; nguồn thu
này liên tục tăng và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển
kỉnh tế- xã hội của đất nước nói chung các địa phương nói riêng. Tuy nhiên, nguồn
thu sử dụng đất vẫn chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất; chính sách thuế và phí
trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách
Nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai,
khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Mục tiêu kiểm toán sử dụng đất nhằm:


15

Xác định việc thu tiền sử dụng đất đảm bảo đúng, đủ, kịp thời vào Ngân sách
Nhà nước;
Đánh giá việc tuân thủ pháp luật trong tổ chức, quản lý thu tiền sử dụng đất ở
địa phương;
Phát hiện kịp thời hành vi tham nhũng, lãng phí, sai phạm trong quản lý đất

đai; xác định rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân và kiến nghị xử lý vi phạm;
Kiến nghị với đơn vị được kiểm toán về các sai phạm và biện pháp khắc phục
trong quản lý đất đai cũng như thu tiền sử dụng đất; đề xuất với Chính phủ và UBND
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương những kiến nghị sửa đổi, cải tiến cơ chế
quản lý, sử dụng đất nhằm tăng cường quản lý thu NSNN và nâng cao hiệu quả quản
lý đất của các địa phương.
Như vậy, trong khuôn khổ của bài viết tác giả chỉ đề cập đến cơ sở, nội dung
kiểm toán đối với tiền sử dụng đất tại một số tỉnh ở Việt Nam, tác giả chưa đề cập
đến vấn đề quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay.
Theo tác giả Nguyễn Văn Hào đất đai là một tài sản đặc biệt bởi nó có cả giá
trị và giá trị sử dụng. Chính vì tính hữu hạn về diện tích và giá trị đặc biệt của đất,
nên việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả là một yêu cầu quan trọng đối với yêu
cầu quản lý của Nhà nước ta hiện nay. Vì vậy, kiểm toán nguồn thu NSNN từ nhà,
đất gắn với việc tăng cường quản lý thu NSNN và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai
tại các tỉnh, thành phố thuộc trung ương, sẽ góp phần nhìn nhận, đánh giá lại việc
quản lý đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là vai trò của KTNN trong
việc góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất, từ đó có những kiến nghị để
công tác này ngày được tốt hơn
Kiểm toán Nhà nước là cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kiểm tra tài chính nhà
nước, hoạt động độc lập tuân thủ theo pháp luật; thực hiện kiểm tra, đánh giá và xác
nhận tính đúng đắn, trung thực của báo cáo tài chính, báo cáo quyết toán ngân sách
nhà nước; kiểm tra, đánh giá và xác nhận việc tuân thủ pháp luật, mà đơn vị được
kiểm toán phải tuân thủ; kiểm tra, đánh giá tính kinh tế, hiệu lực và hiệu quả trong
quản lý và sử dụng ngân sách, tiền và tài sản nhà nước. Những thông tin của Kiểm
toán Nhà nước thể hiện sự đánh giá khách quan của cơ quan chuyên nghiệp, độc lập
nên vô cùng quan trọng đối với các cơ quan, đơn vị trong quá trình thực hiện chức
năng, nhiệm vụ của mình về ngân sách nhà nước và quản lý tài sản công.
Trong khuôn khổ bài viết tác giả đã nêu lên vai trò của cơ quan kiểm toán nhà
nước trong việc quản lý nhà nước đối với nguồn thu NSNN nói chung và các khoản

thu từ đất nói riêng. Tuy nhiên, về công tác quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
ở Việt Nam tác giả chưa đề cập đến trong bài viết này.


16

1.1.1.2. Tổng quan tính hình nghiên cứu nƣớc ngoài
Các nghiên cứu ngoài nước liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất không nhiều. Mặt khác các nghiên cứu ở nước ngoài đều xuất phát từ thực tiễn
của nước đó và hệ thống cơ sở dữ liệu liên quan tương đối đầy đủ và có độ tin cậy
cao, trong khi ở Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu không đầy đủ độ tin cậy của dữ liệu
thấp. Do đó, trong Luận án tác giả chỉ đưa ra một vài nghiên cứu ở các nước mang
tính đặc trưng có thể nghiên cứu và vận dụng được trong điều kiện Việt Nam. Cụ thể
có một số tác giả nghiên cứu như sau:
Dr William J MCCluskey (năm 2013) “Kinh nghiệm của các nước trên thế
giới bao gồm cả các nước phát triển và đang phát triển có điều kiện tương đồng với
Việt Nam liên quan đến chính sách thuế bất động sản”[55]; Jay K. Rosengard (năm
2011) “Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển”[28].
Trong nghiên cứu của Dr William J MCCluskey tác giả đã giới thiệu một cách
có hệ thống chính sách thuế bất động sản ở một số nước trên thế giới đang áp dụng
hiện nay. Tác giả đưa ra cơ sở tính thuế, ai phải trả thuế, cơ quan nào quản lý thuế bất
động sản; tùy theo tính chất của từng loại thuế và pháp luật về xây dựng cơ chế quản
lý thuế để các nhà quản lý thuế có thể hoạt động ở cấp quốc gia (trên phạm vi cả nước
) hay cấp địa phương (từng địa phương). Tuy nhiên, tác giả mới chỉ đề cập đến hệ
thống chính sách thuế về bất động sản mà chủ yếu là nhà chưa nói đến vấn đề quản lý
nhà nước đối với các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Jay K. Rosengard đưa ra các nguyên tắc cải tổ trong cải cách thuế
bất động sản tại các nước đang phát triển đó là hiệu quả phân bổ và quản lý công
bằng theo chiều dọc hoặc chiều ngang và tính bền vững của hệ thống. Điều này tạo ra
được nguồn thu một cách bền vững về mặt tài chính, thúc đấy sự minh bạch trong

chính sách và rõ ràng về hành chính; sử dụng các biện pháp khuyến khích dành cho
cá nhân và tổ chức, tuyên truyền thông tin cho công chúng; tạo thuận lợi cho thay đổi
về chính sách thuế, cơ chế hành chính và hành vi còn người; cải thiện dịch vụ, liên
kết giữa chính sách với thực tiễn cũng như cơ chế quản lý của nhà nước, thực hiện
theo từng giai đoạn. Tác giả đưa ra kinh nghiệm cải cách về chính sách thuế bất động
sản của Indonesia, Philipines, Jamaica …
Tác giả mới chỉ đề cập đến việc cải cách chính sách thuế về bất động sản, các
biện pháp cải cách về chính sách thuế bất động sản để nhằm khuyến khích các tổ
chức, cá nhân, liên kết giữa chính sách với thực tế chưa tiếp cận đến vấn dề quản lý
nhà nước về các khoản thu từ đất nói chung.
Nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS, nổi trội trong khu vực là các
nghiên cứu về cải cách thuế BĐS của Indonesia. Jay K. Rosengard (1998) [99] đã hệ
thống các thành công của ngành thuế Indonesia sau 6 năm nghiên cứu hoàn thiện


17

chính sách và cơ chế thuế BĐS trên cơ sở hợp nhất từ 7 luật thuế khác nhau liên quan
đến BĐS. Thành công trong cải cách thuế của Indonesia không những là có một hệ
thống thuế rõ ràng, thống nhất, đơn giản và phổ biến mà điểm nổi bật nhất của cải
cách này là hệ thống điểm nộp thuế (Sistem Tempat Pembaya - SISTEP), sau một
năm thực hiện, hiệu quả thu thuế tăng từ 65% đến 79%.
1.1.2. Giới hạn và khoảng trống nghiên cứu
1.1.2.1 Những giới hạn của các nghiên cứu trƣớc đây
Qua việc tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan cho thấy: Hầu hết các
công trình đều sử dụng phương pháp định tính kết hợp với phương pháp phân tích,
thống kê, tổng hợp để giải quyết vấn đề. Với các Luận án tiến sĩ, đề tài cấp ngành
triển khai theo logic hệ thống từ cơ sở lý luận, đến phân tích thực trạng, trên cơ sở đó
đề xuất các giải pháp khắc phục. Với các bài báo khoa học thì chủ yếu dừng lại ở việc
phân tích thực trạng của vấn đề để đưa ra định hướng giải pháp hoàn thiện. Tuy

nhiên, nghiên cứu của các tác giả trong nước cũng như nước ngoài còn có những giới
hạn sau:
Một là, hầu hết các nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở phạm vi hẹp là một tỉnh
chưa nghiên cứu ra phạm vi cả nước.
Hai là, các nghiên cứu này chỉ nghiên cứu đơn lẻ theo một vài chính sách như
chính sách về quản lý tài nguyên đất đai, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hoặc chính
sách đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chỉ đề cập đến vấn đề liên quan đến thị trường
bất động sản.
Ba là, thời gian của các dữ liệu nghiên cứu phổ biến trong giai đoạn từ năm
2001-2011 trong khi nhiều chính sách đối với các khoản thu từ đất trong thời gian
qua đến nay có nhiều thay đổi đặc biệt là Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm
2013 thay thế Luật đất đai năm 2003.
Bốn là, các tác giả chủ yếu đưa ra các giải pháp về khai thác nguồn thu mà
chưa làm rõ nội dung, quy trình quản lý nhà nước đối với các khoản thu.
1.1.2.2 Khoảng trống nghiên cứu
Qua tổng quan các công trình nghiên cứu có thể khẳng định rằng, cho đến thời
điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện về quản lý nhà
nước đối với các khoản thu từ đất. Hiện đang có một “khoảng trống” cả về lý luận
cũng như đánh giá thực tiễn quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất giai đoạn 2007
đến 2015, cụ thể bao gồm các vấn đề chính sau:
- Cơ sở lý luận về nội dung, quy trình quản lý nhà nước nói chung, của ngành
thuế nói riêng đối với các khoản thu từ đất;
- Nội dung công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt


18

Nam; Các yếu tố ảnh hưởng đến nội dung quản lý và tiêu chí đánh giá mức độ hoàn
thiện của hoạt động quản lý nhà nước về các khoản thù từ đất;
- Các khảo sát, đánh giá toàn diện về thực trạng công tác quản lý nhà nước về

các khoản thu từ đất; ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân trong công tác quản lý đối với
các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay;
- Các đề xuất có cơ sở khoa học và thực tiễn về định hướng và giải pháp hoàn
thiện công tác quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam giai đoạn từ nay
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng,
hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất.
Từ đó, cho phép NCS triển khai thực hiện đề tài luận án để làm rõ các khoảng
trống nêu trên. Trong quá trình nghiên cứu và viết luận án, NCS có tham khảo, kế
thừa một số lý luận cơ bản về các khoản thuế, phí liên quan đến quản lý, sử dụng,
chuyển nhượng đất; các kết luận rút ra từ thực tiễn thực thi chính sách thu trong giai
đoạn trước đây; các phương pháp nghiên cứu mà tác giả của các công trình đã công
bố sử dụng nhằm hoàn thiện, phát triển và bổ sung cho các khoảng trống nghiên cứu
đã xác định.
1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu luận án
* Phƣơng pháp luận: Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư duy quan điểm đường lối của Đảng
CSVN để tiếp cận có tính hệ thống, biện chứng, logic và lịch sử về các vấn đề nghiên
cứu.
* Các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể:
1.2.1 Phƣơng pháp thu thập thông tin, dữ liệu
Để thực thiện đề tài luận án, NCS thu thập các thông tin, dữ liệu về các khoản
thu từ đất, về số thu, về công tác thực hiện chính sách, về công tác quản lý nhà nước
đối với các nguồn thu giai đoạn 2007 - 2015. Ngoài ra một số nguồn dữ liệu từ các
cấp các ngành có liên quan cũng được khai thác để có dữ liệu phục vụ cho việc
nghiên cứu đề tài luận án.
Nguồn cơ sở dữ liệu:
+ Dữ liệu sơ cấp
Dữ liệu sơ cấp là các ý kiến đánh giá của các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá
nhân; các cán bộ làm việc tại: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục
Thuế, các UBND như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Các dữ liệu sơ cấp được thu

thập thông qua phương pháp điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi. Ngoài ra, tác giả cũng
thực hiện phỏng vấn chuyên gia để thu thập những ý kiến đánh giá và định hướng
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam.


19

* Phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi:
Nghiên cứu sinh đã tiến hành lập bảng hỏi điều tra đối với đối tượng là người
nộp thuế (doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân), cơ quan quản lý thuế, cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai (như UBND tỉnh, cơ quan tài nguyên và môi trường).
Đối tượng điều tra, bao gồm các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân; các
cán bộ làm việc tại: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế, các
UBND như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được lấy từ các Cục Thuế Hà Nội, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh... Phương
pháp lựa chọn mẫu là phương pháp ngẫu nhiên theo địa bàn.
Mẫu phiếu khảo sát: xem phụ lục số 01
Cách thức điều tra: Phát và thu hồi phiếu trực tiếp hoặc qua email
Về loại hình và lĩnh vực hoạt động của các đơn vị thuộc mẫu điều tra
Tổng số mẫu điều tra là 500 trong đó (i) Nhóm chủ thể quản lý là các cán bộ
làm việc trong các cơ quan 380 phiếu gồm: Bộ Tài chính 30 phiếu, Bộ Tài nguyên và
Môi trường 20 phiếu, Tổng cục Thuế 100 phiếu, UBDN thành phố Hồ Chí Minh 20
phiếu, UBND thành phố Hà Nội 20 phiếu, UBND thành phố Đà Nẵng 20 phiếu,
UBND quận 1 thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, UBND huyện Thành Trì thành phố
Hà Nội 20 phiếu, Cục Thuế thành phố Hà Nội 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Hồ Chí
Minh 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Đà Nẵng 20 phiếu, Sở Tài nguyên và môi trường
thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội
20 phiếu, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng 10 phiếu; (ii) Nhóm
khách thể quản lý 100 phiếu gồm các tổ chức (Doanh nghiệp, công ty...) sử dụng đất
50 phiếu, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 phiếu; (iii) Nhóm các nhà nghiên cứu

20 phiếu.
+ Dữ liệu thứ cấp
Dữ liệu thứ cấp được lấy từ các cơ sở dữ liệu của các Cục Thuế địa phương
trên cả nước, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng Cục Thuế…
- Dữ liệu về các chính sách được tác giả thu thập từ danh mục các văn bản
pháp luật và chính sách của Nhà nước liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản
thu từ đất (chủ yếu được tìm thấy trên trang web và
trang web của các Bộ TN&MT, Bộ Tài chính www.mof.gov.vn và Tổng cục Thuế
www.gdt.gov.vn)
- Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa
đổi Luật đất đai.
- Đề án phát triển Thị trường Bất động sản năm 2013-2014 của Bộ Xây dựng.
- Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm


20

2030.
- Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Tờ trình số 144/TTr-CP ngày 17/9/2009 của Bộ Tài chính về dự án Luật thuế
nhà, đất.
- Báo cáo tổng kết đánh giá tình hình thực hiện các khoản thu từ đất giải đoạn
2010-2014 của Tổng cục Thuế.
- Báo cáo công tác thuế từ năm 2011-2015 của Tổng cục Thuế.
- Tờ trình số 222/TTr-CP ngày 6/9/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
dự án Luật đất đai sửa đổi.
- Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về dự án Luật đất đai sửa đổi.
- Đề án cải cách hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 2011-2020 của Tổng cục

Thuế.
Ngoài ra một số thông tin thứ cấp được NCS thu thập từ các trang website của
Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ TNMT, Tổng cục Thuế, Tổng cục Thống kê, Tổng cục
quản lý đất đai, Cục Thuế các tỉnh, thành phố…
1.2.2 Phƣơng pháp xử lý thông tin, dữ liệu
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để hệ thống hóa những vấn
đề về quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện
này bao gồm việc xây dựng chính sách, thực thi chính sách và quản lý nhà nước.
Phương pháp thống kê mô tả: Được sử dụng để sắp xếp, phân loại và xử lý
tổng hợp số liệu thu thập, từ đó xây dựng các bảng biểu để phân tích dữ liệu đánh giá
hiện trạng và xác định các tiêu chí liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất ở Việt Nam.
Trên cơ sở các phương pháp nghiên cứu thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp
NCS sử dụng các biểu đồ, đồ thị đồng thời tham chiếu với kết quả định lượng bằng
phần mềm Excel để đưa ra các kết luận về thực trạng quản lý nhà nước về các khoản
thu từ đất theo các tiêu chí đánh giá.
Với tổng số phiếu phát ra để điều tra là 500 phiếu, NCS thu về được số phiếu
hợp lệ là 480 phiếu.
Trên cơ sở các mức điểm từ 1 đến 4 (trong đó 1 là mức kém nhất, 2 là mức
kém, 3 là mức tốt và 4 là mức tốt nhất) thông qua phần mềm Excel tính ra mức điểm
trung bình của các câu hỏi. Dựa vào kết quả định lượng, kết hợp với các phương pháp
nghiên cứu định tính là cơ sở để NCS đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với
các khoản thu từ đất ở Việt Nam theo các tiêu chí ở chương 2, chỉ ra nguyên nhân của


21

những hạn chế trong quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất và đưa ra định hướng,
giải pháp quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2025.

TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Trong chương 1 của luận án NCS đã trình bày tổng quan tình hình nghiên cứu
đề tài trong nước và nước ngoài; các phương pháp nghiên cứu sử dụng trong luận án,
cụ thể như sau:
Từ việc tổng quan các công trình nghiên cứu của các tác giả trong nước và
nước ngoài cho phép rút ra: chủ đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất được đề
cập rất nhiều ở các công trình nghiên cứu. Tuy nhiên, mới chỉ ở góc độ một vấn đề
hoặc địa bàn một tỉnh. Cho đến nay chủ đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận cũng như
thực tiễn. Vì vậy, hiện nay đang có một khoảng trống cả về lý luận cũng như thực tiễn
về quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất cần được tiếp tục làm rõ.
Trong chương 1 luận án đưa ra các phương pháp nghiên cứu, các phương pháp
thu thập và xử lý dữ liệu, trên cơ sở dữ liệu sơ cấp thu thập được NCS sẽ sử dụng
phần mềm Excel để phân tích và đưa ra các giải pháp hoàn thiện.


22

CHƢƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
ĐỐI VỚI CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
2.1. Tổng quan về quản lý nhà nƣớc đối với đất
2.1.1. Đất và tầm quan trọng của đất
Đất đai là một diện tích cụ thể của bể mặt trái đất bao gồm tất cả cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng
sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những
kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt

không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng.[39]
* Đất là một tư liệu sản xuất đặc biệt
Đất là điều kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Tuy cũng
là một tư liệu sản xuất, nhưng đất có những tính chất đặc biệt khác hẳn so với các tư
liệu sản xuất khác. Sự khác biệt thể hiện những điểm sau đây:
Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người, là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động là điều kiện tự nhiên của lao động.
Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất
đai mới trở thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả
của lao động có trước của con người (do con người tạo ra)
Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số
lượng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu (lưu ý: giới hạn về không
gian không có nghĩa giới hạn về tính chất sản xuất của đất). Các tư liệu sản xuất khác
có thể tăng về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về lượng, hàm lượng chất
dinh dưỡng, các tính chất lý hoá… (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng
như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về
chất lượng quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết
định).
Tính không thể thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không
thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực


23

lượng sản xuất có thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn có hiệu quả
kinh tế hơn.
Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng (khi sử dụng

không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác). Các tư liệu sản xuất khác được sử
dụng ở mọi chỗ, mọi nơi, có thể di chuyển trên các khoảng cách khác nhau tuỳ theo
sự cần thiết.
Tính vĩnh cửu (độ phì nhiêu): Độ phì nhiêu là đặc tính quan trọng của đất,
trong sản xuất nông nghiệp, độ phì nhiêu chính là khả năng của đất có thể cung cấp
thức ăn, nước và những điều kiện khác cần thiết cho sự sinh trưởng và phát triển của
cây trồng. Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại
của thời gian). Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuất nông- lâm nghiệp,
đất sẽ không bị hư hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng
như hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng tính chất sản xuất của đất tuỳ thuộc vào
phương thức sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có
được. Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối
cùng bị loại khỏi quá trình sản xuất.
Đất không thể là đối tượng của từng cá thể. Đất mà chúng ta đang sử dụng, tự
coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để
tồn tại và tái sản xuất cho các hệ thống tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử
dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau.
* Đất là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng
Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội, cùng với sự bùng nổ dân số và
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng đã đặt ra yêu cầu phải quản lý nhà nước về
đất đai ngày càng hoàn thiện hơn. Mặt khác do số lượng cán bộ công chức tăng lên
dẫn đến quỹ đất dành cho việc xây dựng trụ sở của các cơ quan quản lý nhà nước
ngày càng được mở rộng. Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ, từ nông
nghiệp chuyển sang công nghiệp, dịch vụ, thương mại từ quốc gia này sang quốc gia
khác một cách nhanh chóng với kết cấu hạ tầng ngày càng mở rộng làm cho nhu cầu
về đất tăng nhanh để phục vụ việc xây dựng công sở, đường sá, cầu cống, sân bay,
bến cảng, nhà máy, xí nghiệp, các khu du lịch ...
Ngoài ra, những sai lầm của con người trong quá trình sử dụng đất (có ý thức
hoặc vô ý thức) đã làm cho nhiều vùng đất nông nghiệp màu mỡ bị suy giảm cả về số

lượng và chất lượng, vấn đề sử dụng đất càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu. Sự phát triển không ngừng của nền kinh tế xã hội đã gây áp lực ngày càng cao
cho quản lý, sử dụng đất để đảm bảo ổn định, duy trì và không ngừng nâng cao vai
trò của đất, góp phần phát triển kinh tế xã hội.


24

2.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với đất
Theo Tài liệu quản lý Nhà nước ngạch chuyên viên, Học viện Hành chính, Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia năm 2010 đã định nghĩa về quản lý Nhà nước như sau:
Quản lý Nhà nước được hiểu theo nghĩa rộng là tác động của Nhà nước với các hình
thức hoạt động của bộ máy Nhà nước lên các quan hệ xã hội để bảo đảm cho các
quan hệ xã hội phát triển theo đúng những mục tiêu đã định, ngăn ngừa các khuynh
hướng phát triển sai lệch, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện phát triển sai trái” [27].
Để thực hiện việc quản lý của mình, Nhà nước thành lập ra các cơ quan quản
lý nhà nước từ trung ương đến địa phương để quản lý nhà nước, trong giai đoạn hiện
nay cơ quan quản lý nhà nước theo ngành, theo từng lĩnh vực có các cơ quan sau:
Bộ máy nhà nước

Cơ quan Lập
pháp (Quốc
Hội)

Cơ quan Tư
pháp

Toà án

Viện kiểm

sát

Các Uỷ ban
giám sát

Cơ quan Hành
pháp (Chính
phủ)

Các Bộ,
ngành

UBND
các cấp

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc
Nhà nước sử dụng các công cụ là luật pháp để bắt buộc mọi hoạt động của các
tổ chức, cá nhân cũng như chủ thể phải tuân thủ theo pháp luật. Hệ thống pháp luật
của một quốc gia bao gồm: Hiến pháp, Các Luật, Các văn bản dưới luật của các cơ
quan quản lý nhà nước. Các cơ quan quản lý Nhà nước quản lý mọi hoạt động của
quốc gia theo pháp luật.[25]
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là
các hoạt động nắm bắt tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các
nguồn lợi từ đất.


25

Từ khái niệm trên cho thấy: Liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất
có: chủ thể, khách thể và đối tượng quản lý.
* Chủ thể quản lý
Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống từ trung ương đến địa
phương, gồm:
Chính phủ quản lý chung mọi hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội của cả nước,
trong đó quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện: Dự thảo Luật, pháp lệnh trình Quốc
hội ban hành; Ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật về đất đai, chỉ
đạo mọi hoạt động quản lý về đất đai.
Các Bộ chủ quản là cơ quan Nhà nước quản lý ngành về đất đai cấp Trung
ương. Bộ là cơ quan chủ trì dự thảo Nghị định về quản lý đất đai, trình Chính phủ ban
hành; Ban hành Thông tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, Pháp lệnh và Nghị
định của Chính phủ về đất đai. Chỉ đạo và phối hợp chỉ đạo với các Bộ, Ngành liên
quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước.
Ở địa phương, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có Chính quyền các
cấp Tỉnh, Huyện, Xã và cơ quan quản lý ngành cấp địa phương là Sở Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Địa chính xã. Cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai cấp địa phương là cơ quan thực thi pháp luật, quản lý về đất đai trên
phạm vi địa phương mình.
Theo chức năng quản lý, các chủ thể quản lý nhà nước về đất đai, gồm:
Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai ở
địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên
môn ngành quản lý đất đai ở các cấp. Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối
với những diện tích đất chưa sử dụng, đất công ở địa phương. Thông thường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính những diện tích đất chưa
sử dụng và những diện tích đất công cộng không thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào
như đất giao thông, đất nghĩa địa... Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong
lĩnh vực đất đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực
tuyến.
Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực tiếp sử dụng
đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai.
Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà nước cho thuê đất
gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đó.
Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở thành đối tượng quản lý của các cơ


26

quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
* Khách thể quản lý (chủ thể chịu sự quản lý nhà nƣớc về đất đai)
Là các chủ thể sử dụng đất và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất gồm: Tổ chức; Cơ sở tôn giáo; Cộng đồng dân cư; Hộ gia đình; Cá nhân; Tổ chức
nước ngoài; Cá nhân nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tất cả
những chủ thể sử dụng đất đai này là đối tượng của các cơ quan quản lý nhà nước
trong lĩnh vực đất đai.
* Đối tƣợng quản lý
Tùy theo chính sách của mỗi quốc gia mà đất đai- đối tượng quản lý được chia
thành các nhóm đối tượng quản lý khác nhau. Hiện nay toàn bộ quỹ đất được phân
thành 3 nhóm như sau:
Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây
hàng năm, đất trồng cây lâu năm; Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa, đất
đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,đất trồng cây hàng năm khác; Đất lâm nghiệp bao gồm
đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất
làm muối; Đất nông nghiệp khác; Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng
để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình
thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia
cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên
cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm
tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông

sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại
đô thị; Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình
sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng. Đất sử dụng vào mục đích
công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu,
cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng
hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê,
đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng,
dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa,
khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng
người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công
trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu
lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức
năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng,


27

trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã
được xếp hạng hoặc được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải; Đất tôn giáo, tín
ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác.
Nhóm đất chưa sử dụng gồm: Đất bằng chưa sử dụng; Đất đồi núi chưa sử
dụng; Núi đá không có rừng cây [31].
2.1.3 Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất
Các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm các nội dung chủ yếu như:
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực

hiện văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính.
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai.
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [40].
Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai nêu trên thì việc quản lý tài


28

chính về đất đai là một nội dung rất quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến các tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình (người sử dụng đất). Thông thường, thu từ đất bao gồm: thu tiền
sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản,
thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các

khoản phí khác ...
2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ đất
2.2.1. Các khoản thu từ đất của Nhà nƣớc
2.2.1.1. Khái niệm thu từ đất
Thu từ đất là khái niệm dùng để chỉ hệ thống các khoản thu Ngân sách Nhà
nước, bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến
sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân.
Tùy theo luật pháp của mỗi quốc gia thu từ đất có thể bao gồm những khoản
thu khác nhau, nhưng thường bao gồm bốn loại chính sau: (i) Tiền sử dụng đất; (ii)
Tiền thuế từ đất; (iii) Tiền lệ phí; và (iv) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật
đối với các công việc liên quan đến đất.
- Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền mà người sử dụng đất
phải trả trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê
đối với một diện tích đất xác định. Đây là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử
dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy
định. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể dưới dạng tiền sử dụng khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất; có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử
dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thể dưới dạng
tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng
hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử
dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc
biệt của tiền sử dụng đất là tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất.
Khi tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải căn vào diện tích đất, giá đất
và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được
Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích

29

sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất,
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá
đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ; trong
trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
* Tiền thuế từ đất
Thuế là một khoản nộp bằng tiền mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ
bặt buộc phải thực hiện theo luật đối với Nhà nước; không mang tính chất đối khoản,
không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế và dùng để trang trải cho các nhu cầu chi
tiêu công cộng [45].
Các khoản thuế thu từ đất thường bao gồm:
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà
nước thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển quyền sử dụng cho chủ khác sử dụng. Loại này thu theo phần trăm
của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì “Người nộp thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất
thuộc đối tượng chịu thuế như: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.”[64]

- Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn
thi hành thì “Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu
nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
thì phải nộp thuế Thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản”.[69]
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thì các cá nhân có thu nhập từ


30

chuyển nhượng bất động sản gồm: “Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng
nhà ở; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; Các khoản thu
nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.” thì phải nộp thuế thu nhập cá
nhân [70].
Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ thì: “Tổ chức, cá nhân có tài
sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định số
45/2011/NĐ-CP thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”[90]
* Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân
khác cung cấp dịch vụ được quy định trong danh mục phí, lệ phí ban hành kèm theo
Pháp lệnh phí và lệ phí. Tổ chức, cá nhân nộp phí được hoàn trả trực tiếp bằng một
dịch vụ tương ứng.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước (hoặc tổ chức được uỷ quyền) phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy
định trong danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh phí và lệ phí.[45]

Phí, lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất là khoản tiền mà cơ quan
thuế thu của người được Nhà nước giao đất, nhà (gồm cả trường hợp đăng ký quyền
sử dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất, nhà. Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,
nhà không phân biệt đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về đăng ký quyền sở hữu, sử dụng
thì đều phải nộp lệ phí trước bạ.
* Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà
Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử dụng đất đai.
Tiền phạt có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất
đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý
và sử dụng đất đai. Để quản lý giá đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.[21]
2.2.1.2. Đặc điểm của các khoản thu từ đất
Một là, các khoản thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà nước.


31

Điều này do tính phức tạp của các bộ phận cấu thành quỹ đất và những thay đổi trong
các giao dịch về đất. Các khoản thu từ đất chủ yếu hiện nay gồm: Thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, thu tiền sử dụng
đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác...
Hai là, các khoản thu từ đất có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng tác động rất
lớn, đa dạng. Đối tượng tác động của thuế và thu khác đối với đất đai là toàn dân,
hàng chục triệu hộ nông dân, hàng vạn hộ nộp thuế nhà đất ở đô thị, mỗi năm hàng

triệu lượt người nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, không phân biệt giàu nghèo, thu
nhập thấp hay thu nhập cao, cơ quan hay doanh nghiệp… và ở khắp các địa bàn đất
nước: đô thị, nông thôn, miền núi, hải đảo, ở đâu cũng có thể phát sinh thu và quản lý
thuế và thu khác đối với đất đai.
Do các đặc điểm nêu trên, phương pháp quản lý các khoản thu từ đất mang
tính đặc thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ quan,
doanh nghiệp, vừa trực tiếp với đối tượng nộp thuế, trong đó trực tiếp là chủ yếu (gắn
với địa điểm thu, trang thiết bị làm việc, con người, thái độ tiếp xúc, đạo đức nghề
nghiệp…)
Thủ tục thu, nộp không phức tạp và luôn luôn đòi hỏi phải cải cách theo hướng
càng đơn giản cho người nộp càng tốt vì người nộp thuế ở đây chủ yếu là nông dân
nên cũng phải thể hiện thủ tục dễ hiểu, dễ làm. Trước mắt và trong nhiều năm tới vẫn
phải cải cách theo hướng: Đối tượng nộp thuế thực hiện kê khai đơn giản, thậm chỉ kê
khai một lần cho cả đời (đối tượng nộp thuế nhà đất chỉ kê khai một lần đầu tiên duy
nhất, nếu không có thay đổi chủ và diện tích), nhưng cơ quan thuế phải ra thông báo
nộp thuế hết sức chi tiết, mỗi lần nộp là mỗi lần phải ra thông báo.
Đối tượng nộp thuế không ổn định, không đòi hỏi phải có sổ sách kế toán, nên
khó có cơ sở để thực hiện kiểm tra, thanh tra đối tượng nộp thuế.[45]
2.2.2. Mục tiêu và vai trò của quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất
2.2.2.1. Mục tiêu của quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ đất
Yêu cầu của công tác quản lý đất đai nói chung là phải đăng ký, thống kê đất
đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành
chính. Thông qua các chính sách, nhà nước quản lý đất đai nhằm mục đích khai thác
có hiệu quả nguồn tài nguyên đảm bảo sự ổn định về chính trị, xã hội của đất nước.
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;