Phan tich va dinh gia co phieu VIC

Nhóm 13 |i

TẬP ĐOÀN VINGROUP – CÔNG TY CP (HSX: VIC)

Ngày 11/9/2015

Nhóm 13

Giá hiện tại: 42,000

Mô tả công ty

Lớp thứ 4 ca4

Giá mục tiêu: 60,6775

Tập đoàn Vingroup là một trong những thương hiệu số 1 Việt Nam về BĐS
với hàng loạt các tổ hợp Trung tâm thương mại (TTTM) - Văn phòng - Căn
hộ đẳng cấp tại các thành phố lớn, dẫn đầu xu thế đô thị thông minh - sinh
thái hạng sang tại Việt Nam. Bên cạnh đó, Vingroup còn rất thành công
trong các lĩnh vực về du lịch, khách sạn, sức khỏe – làm đẹp, và dịch vụ y tế.
Được thành lập vào năm 2001 và được niêm yết trên sàn giao dịch chứng
khoán TP HCM vào năm 2007.

Cơ cấu cổ đông (31/12/2014)
Phạm Nhật Vượng

29,1

CTCP tập đoàn đầu tư VN

12,38

CTCP đầu tư và phát triển

8,49

sinh thái
Phan Thu Hương

5,02

Cổ đông khác

45,01

Các chỉ số tài chính
Giá trị vốn hóa tỷ đồng

8161220

KL niêm yết hiện tại

1458,788,685

KL đang lưu hành

1,833,982,046

KL GDBQ 30 ngày

1,327,289

Giá cao nhất 52 tuần

80,500

Giá thấp nhất 52 tuần

42,600

Tỷ lệ sở hữu nước ngoài 14.81
So sánh tỷ lệ biến động giá của
VN – INDEX với cổ phiếu VIC

Là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án
đầu tư triển vọng, tiềm năng phát triển của VIC là rất lớn. Khuyến nghị
chúng tôi đưa ra không chỉ dựa trên việc so sánh đơn thuần về mặt giá trị mà
còn là kết quả của việc nghiện cứu tình hình hoạt động, xem xét ưu nhược
điểm và đánh giá tiềm năng phát triển của tập đoàn trong tương lai. Giá mục
tiêu được xác định cho mỗi cổ phiếu VIC là 60,6775 đồng/cổ phiếu. Do đó
chúng tôi khuyến nghị MUA để đầu tư trung, dài hạn đối với cổ phiếu VIC
và thời điểm mua sẽ lùi lại một thời gian.
Tập đoàn Vingroup là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất thị trường chứng
khoản Việt Nam. Không chỉ dẫn đầu về mảng kinh doanh, chuyển nhượng
bất động sản, hoạt động cho thuê trung tâm thương mại (điện tích mặt bằng
bán lẻ chiếm 55% tại Hà Nội và 25% cả nước), hoạt động khách sạn (chiếm
20% cả nước) tiếp tục tăng mạnh trong 6 tháng cuối năm 2014 khi Vinpearl
Phú Quốc được đưa vào hoạt động.
Tuy chiến lược phát triển sản phẩm bất động sản trọn gói hướng tới phân
khúc cao cấp là khá rủi ro ở thời điểm hiện tại, nhưng với uy tín đã gây dựng

nhờ tôn tọng tiến độ dự án đề ra cũng như lợi thế về quy mô, khả năng huy
động vốn trong và ngoài nước, tập đoàn đang khẳng định thế mạnh vượt trội
với các doanh nghiệp khác trong ngành.
Cơ cấu doanh thu 3 năm trở lại đây vẫn chủ yếu từ chuyển nhượng bất động
sản. Việc mở bán Vinhome Riverside năm 2012, Royal City và Time City
năm 2013, 2014 đánh dấu bước nhảy vọt về doanh thu và lợi nhuận của VIC
trong 3 năm trở lại đây.
Về dài hạn, VIC đặt mục tiêu tăng nguồn doanh thu thường xuyên (cho thuê
bán lẻ, cho thuê bất động sản, bệnh viện, trường học….) vào khoảng 40-50%
tổng doanh thu. Việc sở hữu dòng tiền ổn định sẽ giảm bớt áp lực vay vốn
đồng thời bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.


Nhóm 13 |2

Mục lục
Tổng quan về doanh nghiệp và ngành kinh doanh ...................................................................................... 1

I.
1.

Phân tích khái quát về ngành kinh doanh mà doanh nghiệp đang hoạt động ............................................. 1

1.1. Vincom ....................................................................................................................................................... 1
1.2. Vinpearl ...................................................................................................................................................... 1
1.3. Vinmec ........................................................................................................................................................ 1
1.4.Vincharm spa ............................................................................................................................................... 2
1.5.

Vinschool ............................................................................................................................................ 2

2.

Vị thế của Công ty trong ngành .................................................................................................................. 2

3.

Phân tích SWOT về doanh nghiệp .............................................................................................................. 4

4.

Phân tích mô hình 5 lực lượng .................................................................................................................... 6

4.5.

Sức mạnh nhà cung cấp....................................................................................................................... 6

4.6.

Áp lực cạnh tranh từ khách hàng ........................................................................................................ 6

4.7.

Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn ................................................................................................... 6

4.8.

Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế .............................................................................................. 6

4.9.

Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành .......................................................................................................... 6
Phân tích và định giá cổ phiếu .................................................................................................................... 7

II.
1.

Phân tích tổng quan về doanh nghiệp ......................................................................................................... 7

1.1.

Năm 2012 ............................................................................................................................................ 7

1.2.

Năm 2013 ............................................................................................................................................ 8

1.3.

Năm 2014 .......................................................................................................................................... 10

2.

Phân tích và đánh giá các chỉ số tài chính quan trọng .............................................................................. 11

2.1.

Phân tích khả năng sinh lời ............................................................................................................... 12

2.2.

Phân tích cơ cấu nợ của doanh nghiệp .............................................................................................. 13

2.3.

Phân tích khả năng thanh toán của doanh nghiệp ............................................................................. 14


Nhóm 13 |3
3.

Định giá cổ phiếu ...................................................................................................................................... 14

3.1.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (nhóm tính trên file excel đính kèm) ......................................... 14

3.2.

Phương pháp so sánh ........................................................................................................................ 15

3.3.

Giá mục tiêu ...................................................................................................................................... 15
Phân tích kỹ thuật cổ phiếu VIC ............................................................................................................... 16

III.
1.

Các xu thế biến động giá ........................................................................................................................... 16

1.1.

Xu thế cấp 1 ...................................................................................................................................... 16

1.2.

Xu thế cấp 2 ...................................................................................................................................... 16

1.3.

Xu thế cấp 3 ...................................................................................................................................... 16

2.

Định dạng đồ thị........................................................................................................................................ 16

3.

Một số đường chỉ báo ............................................................................................................................... 18

3.1.

Chỉ báo MACD ................................................................................................................................. 18

3.2.

Đường Bollinger ............................................................................................................................... 19

3.3.

Chỉ số dòng tiền MFI ........................................................................................................................ 20

3.4.

Chỉ số sức mạnh tương đối RSI ........................................................................................................ 20

IV.

Khuyến nghị .............................................................................................................................................. 21


Nhóm 13 |1

I. Tổng quan về doanh nghiệp và ngành kinh doanh
1. Phân tích khái quát về ngành kinh doanh mà doanh nghiệp đang hoạt động
Vingroup là một trong những Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam, đang sở hữu và nắm quyền chi
phối tại hơn 30 dự án bất động sản quy mô lớn có vị trí đắc địa tại khắp các đô thị và địa danh du lịch của cả
nước.
Hiện Vingroup tập trung phát triển 5 thương hiệu chiến lược, bao gồm:
* Vincom - Bất động sản thương mại, dịch vụ cao cấp
* Vinpearl - Bất động sản du lịch, dịch vụ du lịch, giải trí
* Vinmec - Dịch vụ y tế chất lượng cao
* Vincharm - Dịch vụ chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp;
* Vinschool – Dịch vụ giáo dục chất lượng cao.
1.1. Vincom
Vincom là thương hiệu bất động sản cao cấp, có thế mạnh đặc biệt và cũng là lĩnh vực kinh doanh chiếm ưu
thế tuyệt đối của Tập đoàn. Tập trung phát triển tại các thành phố trọng điểm trên cả nước, Vincom có vai trò
dẫn dắt xu hướng tiêu dùng và thể hiện uy tín của một nhà đầu tư, quản lý bất động sản chuyên nghiệp với các
dự án tổ hợp TTTM, văn phòng, nhà ở cao cấp quy mô lớn, sang trọng, đẳng cấp bậc nhất Việt Nam. Trung tâm

thương mại Chiến lược phát triển chuỗi TTTM của Vingroup xác định theo 2 dòng thương hiệu.
Vincom Center là các TTTM đẳng cấp Quốc tế có diện tích tới 100.000 m2, có vị trí đắc địa tại các đô thị
lớn.
* Vincom Mega Mall là các siêu TTTM “tất cả trong một”, có diện tích trên 100.000 m2, với không gian
mua sắm, giải trí, ẩm thực hoàn hảo.
1.2. Vinpearl
Qua hơn 11 năm phát triển, Vinpearl đã và đang khẳng định mình là thương hiệu Việt hàng đầu về du lịch
mang đẳng cấp quốc tế, được đông đảo du khách biết đến với chuỗi sản phẩm dịch vụ sang trọng và độc đáo.
Vinpearl phát triển hệ thống khách sạn và resort với 2 dòng thương hiệu là :
* Vinpearl Resort (tiêu chuẩn 5 sao)
* Vinpearl Luxury (tiêu chuẩn trên 5 sao). Dự kiến trong vòng 3-5 năm tới sẽ có 10 tổ hợp khách sạn và dịch
vụ giải trí mang thương hiệu Vinpearl với mệnh danh là Thiên đường du lịch của Việt Nam hiện hữu trên khắp
mọi miền của Tổ quốc.
1.3. Vinmec
Là thương hiệu dịch vụ y tế chất lượng cao do Tập đoàn Vingroup phát triển với tiêu chí không chỉ là hoạt
động đầu tƣ đơn thuần và còn nhằm hiện thực hóa tâm nguyện tham gia vào công tác chăm sóc sức khỏe cộng
đồng. Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Vinmec, tại 458 Minh Khai là bệnh viện khách sạn 5 sao hàng đầu Việt Nam,
được khai trương vào tháng 1/2012, và là dự án khởi đầu cho chiến lược này. Bệnh viện bao gồm 18 khoa và
31chuyên khoa cùng các đơn vị hỗ trợ chuyên sâu và công nghệ cao, sở hữu hệ thống máy móc và thiết bị hiện
đại, đồng bộ hàng đầu thế giới. Bên cạnh đó, với quy mô hơn 600 giường, phòng khám; với đội ngũ y bác sỹ,
dược sỹ và điều dưỡng viên có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm; sở hữu hệ thống máy móc thiết bị
hiện đại, đồng bộ hàng đầu thế giới, Vinmec cam kết đem đến dịch vụ y tế chất lượng Quốc tế, góp phần nâng
cao chất lượng cuộc sống, vì một Việt Nam ngày một văn minh và hiện đại hơn.


Nhóm 13 |2
1.4.Vincharm spa
Là thương hiệu dịch vụ cung cấp các liệu pháp và quy trình chăm sóc sức khỏe và làm đẹp chuyên nghiệp.
Vincharm tự hào mang đến cho khách hàng những trải nghiệm tuyệt vời về các chương trình luyện tập gym tại
các phòng tập quy mô, đẳng cấp; hệ thống spa với các liệu pháp làm đẹp hiệu quả. Vincharm Spa đã có mặt tại

các đô thị, TTTM và khu du lịch của Vingroup trên khắp cả nước. Qua đó, gia tăng giá trị cuộc sống cao cấp tại
các dự án.
1.5. Vinschool
Vừa qua, Tập đoàn Vingroup đã công bố chính thức gia nhập lĩnh vực giáo dục với hệ thống trường học liên
cấp Vinschool, trong tháng 8/2013, Tập đoàn Vingroup đã khai giảng trƣờng mầm non đầu tiên tại Khu đô thị
Vincom Village và dự kiến tháng 12/2013 khai trương trường mầm non thứ hai tại Khu đô thị Times City - khởi
đầu cho chuỗi trƣờng Việt Nam chất lượng cao mang thương hiệu Vinschool trên toàn quốc. Với phương châm
xây dựng mô hình giáo dục ưu việt, đáp ứng tốt chương trình trong nước, trang bị những tố chất và phẩm chất
cần thiết để thành công trong xu hướng toàn cầu hóa, đồng thời phát huy bản sắc văn hóa và tâm hồn Việt Nam,
Vinschool đặt mục tiêu đào tạo thế hệ trẻ: Trí tuệ, Sức khỏe, Năng động, Tự lập, Nhân ái và Tự hào dân tộc.
2. Vị thế của Công ty trong ngành
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện tại đang bị phân đoạn và không có công ty nào chiếm lĩnh thị trường.
Các đối thủ cạnh tranh của Vingroup gồm các công ty phát triển bất động sản trong nước như:
* Tập đoàn Bitexc
* CTCP Hoàng Anh Gia Lai
* CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
* Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam và một số nhà đầu tư nước ngoài: Tập đoàn Ciputra,
Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng, Capital Land, Keppel Land, ...
Năm 2012, doanh thu hoạt động kinh doanh của Vingroup đạt 7.904 tỷ đồng doanh thu, 1.847 tỷ đồng lợi
nhuận sau thuế, tăng trưởng tương ứng là 242 % và 72 % so với năm 2011; qua đó tổng doanh thu của Tập đoàn
đạt 70% so với kế hoạch, và lợi nhuận sau thuế đạt 60% so với kế hoạch.
Mặc dù kết quả kinh doanh trong từng lĩnh vực hoạt động còn chưa đạt được những kết quả thành công như
mong đợi, tuy vậy, việc không chỉ đã trụ vững được trong giai đoạn khủng hoảng mà còn tiếp tục triển khai
được vững vàng tất cả các kế hoạch về đầu tư, kinh doanh đã đặt ra đã thể hiện tiềm lực của Vingroup - Tập
đoàn kinh tế tư nhân năng động và sáng tạo. Hoạt động của Tập đoàn Vingroup trên 4 định hướng chiến lược
năm 2012 đã đạt được những kết quả nhất định nhờ nỗ lực của tập thể nhân viên Vingroup và định hướng đúng
đắn của Ban Lãnh đạo Tập đoàn.
Ở lĩnh vực bất động sản, nhận thức rõ sự khó khăn của thị trường, Tập đoàn đã nỗ lực không ngừng để phát
huy tốc độ trong việc đẩy mạnh tiến độ thi công tại các dự án, đảm bảo chất lượng tại tất cả các công trình.
Tại Vincom Village, các hạng mục công cộng và dịch vụ đã liên tục được chú trọng hoàn thiện, không

ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ về cơ bản hình thành một khu đô thị đẳng cấp bậc nhất Việt Nam. Bên cạnh
đó, bất chấp sự suy giảm nặng nề của thị trường cũng như tình trạng xây dựng đình trệ tại tất cả các thành phố,
hai đại dự án Royal City và Times City vẫn náo nhiệt ngày đêm với hàng vạn công nhân lao động, vẫn đổi thay
và vươn cao từng ngày trước con mắt thán phục của người dân về nội lực và ý chí kiên cường của người
Vingroup. Về hoạt động kinh doanh TTTM và Văn phòng, cho đến thời điểm hiện tại, các TTTM Vincom
Center tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao như : Vincom Center Bà Triệu đạt khoảng
99%, Vincom Center B TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 93%.


Nhóm 13 |3
Ngày 26/7/2013, sau khi chính thức khai trương, TTTM Vincom Mega Mall Royal City đến nay đã có tỷ lệ
lấp đầy khoảng 95% đối với hai tầng hầm. Những con số này một lần nữa khẳng định uy tín và vị thế của người
dẫn dắt thị trường bán lẻ và kinh doanh TTTM tại thị trường Việt Nam của Vingroup.
Trong lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng, thương hiệu Vinpearl tiếp tục khẳng định vị thế cánh chim đầu đàn
của ngành du lịch Việt Nam khi tiếp tục có một năm kinh doanh thành công với sự tăng trưởng rõ rệt về mặt
doanh thu, cụ thể là tăng 25% so với năm 2011. Số lượng các khách hàng đến nghỉ dưỡng tại các khách sạn của
Vinpearl cũng tăng 18% so với năm trước.
Trong năm 2012, cùng với Vinpearl Resort Nha Trang, Vinpearl Luxury Đà Nẵng cũng đã đƣợc vinh dự
nhận giải thưởng Top Ten các khách sạn năm sao tại Việt Nam. Hoạt động y tế, chăm sóc sức khỏe - lĩnh vực
kinh doanh mới của Tập đoàn đã có những đóng góp nhất định.Trong năm đầu tiên hoạt động, tập thể y bác sỹ
và cán bộ nhân viên của Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Vinmec đã khám và điều trị cho gần 50.000 lượt khách
hàng, phẫu thuật cho trên 1.300 ca. Vinmec cũng đã bắt đầu phát huy nhanh chóng các giá trị cốt lõi đặc trưng
của Vingroup để trở thành thương hiệu y tế chất lượng cao mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc hướng tới cộng
đồng.
Có thể nói năm 2012 là năm đặc biệt quan trọng của Vingroup trong tiến trình hội nhập quốc tế. Ở lĩnh vực
tài chính, với thành công của thương vụ phát hành 300 triệu USD TPCĐQT vào tháng 3 và tháng 7/2012,
Vingroup đã tạo được uy tín lớn trên thị trường tài chính khu vực Châu Á nói riêng và thị trường quốc tế nói
chung. Đây là lần thứ 2 Tập đoàn huy động vốn thành công tại thị trường Quốc tế, kể từ năm 2009 khi
Vingroup là Doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thành công 100 USD TPCĐ niêm yết tại thị trường
Singapore. Về lĩnh vực bất động sản, Vingroup cũng đã vinh dự được trao giải thưởng quốc tế “Chủ đầu tư tốt

nhất” dành cho Tập đoàn và giải thưởng “Dự án biệt thự tốt nhất” dành cho Vincom Village tại Lễ trao giải Bất
động sản khu vực Đông Nam Á 2012 tại Singapore, giải thưởng “Dự án phức hợp tốt nhất Châu Á” dành cho
Vincom Village nằm trong khuôn khổ Giải thưởng Bất động sản Quốc tế 2013 (International Property Awards
2013).
Thêm vào đó, kể từ ngày 1/1/2013, Vingroup đã chính thức được công nhận là thành viên sáng lập của Diễn
đàn kinh tế thế giới. Về công tác xây dựng chiến lược phát triển, tháng 4/2012, Tập đoàn Vingroup đã chính
thức ký hợp đồng dịch vụ tư vấn chiến lược phát triển với McKinsey&Company - Nhà tư vấn quản lý đầu tư
quốc tế hàng đầu Thế giới trong dự án tư vấn “Chiến lược quản lý, kinh doanh trong giai đoạn tăng trưởng”.
Qua đó, phân tích chiến lược, đề xuất những hướng, phương thức phát triển ngắn, trung và dài hạn cho các hoạt
động đầu tư kinh doanh mang tính chiến lược của Tập đoàn với tầm nhìn đến 2030.
Theo đó, Vingroup đặt mục tiêu trở thành Tập đoàn bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á
đồng thời có tên trong danh sách những doanh nghiệp lớn của Thế giới. 8.2. Triển vọng phát triển của ngành
Kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, do đó sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc bình dân
được ưa chuộng nhất trong khi các sản phẩm thuộc phân khúc trung – cao cấp sẽ vẫn khó tìm được đầu ra. Mặc
dù Chính phủ có động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thông qua gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng,
tuy nhiên, hiệu quả thực sự của chính sách này đối với thị trường bất động sản vẫn còn chưa rõ ràng. Về triển
vọng phát triển trong dài hạn, thì thị trường bất động sản được đánh giá là sẽ ấm dần lên kể từ năm 2015. Mặc
dù nhu cầu về mặt bằng bán lẻ gia tăng trong thời gian qua do thay đổi thói quen mua sắm và sự gia tăng về
mức sống của người dân có xu hướng chuyển sang mua sắm tại các siêu thị và các trung tâm thương mại do sự
tiện lợi và chất lượng hàng hóa được bảo đảm và các dịch vụ tốt, hiện nay, thị trường mặt bằng bán lẻ và văn
phòng cho thuê đang gặp phải sự cạnh tranh mạnh mẽ do nguồn cung gia tăng.Tuy nhiên chính sự gia tăng
nguồn cung này sẽ tạo sự phân hóa khác biệt giữa các nhà cung cấp, vận hành các TTTM và cho thuê văn
phòng, xu hướng của tiêu dùng sẽ chuyển dịch sang mua sắm tại các TTTM có quy mô lớn, đẳng cấp, và sử


Nhóm 13 |4
dụng các tòa nhà văn phòng hiện đại tại vị trí trung tâm thành phố, đây chính là điều kiện, triển vọng cho sự
phát triển của Tập đoàn.
Du lịch, khách sạn Theo số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam, ngành du lịch tiếp tục duy trì tốc độ tăng

trưởng ấn tượng trong năm 2012. Số lượng khách đếnViệt Nam trong năm 2012 đạt 6.847.678 lượt, tăng
13,86% so với năm 2011. Trong bối cảnh Châu Âu – khu vực được xem là thị trường chính của du lịch Việt
Nam – đang trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tốc độ tăng trưởng này thực sự là một thành công lớn, cho thấy
Việt Nam đã thực sự trở thành một điểm đến mới mẻ, hấp dẫn, an toàn và thân thiện.
Báo cáo khảo sát Khách sạn Việt Nam năm 2012 của Grant Thornton cho thấy công suất phòng cải thiện
đáng kể trên tất cả các phân khúc trong năm nay, cụ thể đạt 66,4% đối với khách sạn ba sao, 58,9% đối với
khách sạn bốn sao và 57,4% đối với khách sạn năm sao so với mức dưới 50% trong tất cả các phân khúc trong
giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008-2009 và thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ của Việt Nam. Tại
Buenos Aires, ngày 25/12/2012 dẫn dự báo của Hiệp hội Du lịch Mỹ (USTOA) cho biết, Việt Nam đứng thứ 2
trong số các điểm đến mới nổi được du khách quốc tế sẽ lựa chọn cho năm 2013. Dịch vụ y tế Lĩnh vực dịch vụ
y tế ở Việt Nam hiện đang rất cần thiết, vì thực trạng quá tải ở các bệnh viện, theo thống kê thì Việt Nam hiện
nay với dân số hơn 84 triệu dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt trên 8%/năm và nhu cầu sử dụng thuốc và chăm
sóc sức khỏe ngày càng tăng. Số liệu thống kê của Bộ Y tế và IMS cho thấy số tiền chi cho thuốc men tính theo
đầu người tăng trung bình 11,6% mỗi năm trong giai đoạn 2000-2006 và dự kiến sẽ tăng lên 16,3 USD trong
giai đoạn 2010 - 2012, gấp hơn 3 lần so với năm 2000.
3. Phân tích SWOT về doanh nghiệp
Điểm mạnh

Điểm yếu

- Là doanh nghiệp lớn, có thương hiệu đã được khẳng Tỷ lệ nợ trên tài sản rất cao nên ảnh hưởng đến khả
định trong lĩnh vực BĐS, nên khả năng huy động vốn
cao.

năng thanh toán cũng như lãi vay là khoản chi phí
đáng kể trong hoạt động kinh doanh.

-Quỹ đất lên tới 70 triệu m2 với các vị trí trung tâm.
Ví dụ, Royal City ở cửa ngõ chính phía Tây Nam thủ
đô Hà Nội; Times City tọa lại tại cửa ngõ chính phía

Đông Nam Hà Nội,cách hồ Hoàn Kiếm chưa đầy 4
km.

Các lĩnh vực mà Tập đoàn đang đầu tư có tỷ lệ
nhạy cảm với biến động thị trường (Bất động sản).
Các dự án Tập đoàn tham gia đầu tư đều là dự án
cần đầu tư vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm.

Khó khăn trong việc tiếp cận các dự án mới ở các
vị trí đắc địa trên cả nước. Cùng với đó là việc đầu
tư đa ngành chuyển sang các ngành không thuộc
ngành lợi ích cốt lõi như dịch vụ chăm sóc sắc đẹp,
quản lý y tế, đang gây 1 số thiệt hại cho tập đoàn,
- Quản lý doanh nghiệp tốt. Ban lãnh đạo dày dặn đầu tư trái ngành chưa mang lại hiệu quả.
kinh nghiệm và có tầm nhìn với chiến lược phát triển
rõ ràng.
- Vingroup có thế mạnh lớn trong thu hồi đất và triển
khai các dự án BĐS trong thời gian ngắn giúp cho Tập
đoàn có thể chớp thời cơ nhanh, chủ động trong hoạt
động kinh doanh.

- Hiểu biết sâu sắc về thị trường mục tiêu nhằm đẩy
mạnh bán hàng, tăng doanh thu. Ví dụ: VIC hỗ trợ
khách hàng mua nhà như hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ vay
vốn, tặng quà, ưu đãi phí quản lý căn hộ, dịch vụ.


Nhóm 13 |5
Cơ hội

Thách thức

-Nền kinh tế đang ấm dần lên, thị trường bất động sản
dự kiến năm 2015 sẽ hồi phục sau chu kỳ thoái trào,
nhu cầu về cho thuê văn phòng, TTTM sẽ có nhiều
tiềm năng phát triển.

-Thị trường bất động sản chưa hồi phục như trước
nên phân khúc nhà giá rẻ vẫn sẽ giữ vị trí chủ đạo
thu hút giao dịch, do đó cũng sẽ gây khó khăn phần
nào cho việc tiêu thụ những sản phẩm cao cấp như
các dự án của VIC.

-Dân số của Việt Nam không ngừng gia tăng trong
những năm qua, đặc biệt là tỷ lệ người có thu nhập
cao (trên 10 triệu đồng/ tháng) chiếm 1/5 dân số đang
có tốc độ gia tăng cao 1,2%/năm.
Với mức thu nhập cao, người Việt Nam đã bắt đầu
chú ý tới việc đi du lịch và sử dụng các dịch vụ cao
cấp, nghỉ dưỡng.

Lĩnh vực có tỷ suất lợi nhuận cao cũng là mục tiêu
nhắm đến của nhiều công ty, tập đoàn khác. Sự
cạnh tranh sẽ càng ngày càng cao hơn, khốc liệt
hơn.

Mức độ cạnh tranh trong thị trường TTTM, mặt
bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê, và các dịch vụ
- Kinh tế vĩ mô tích cực, thị trường BĐS ấm dần, khai thác TTTM ngày càng gay gắt.
nhiều chính sách hỗ trợ (kiềm chế lạm phát, giảm lãi

suất, tăng trưởng tín dụng), dòng vốn FDI vào BĐS -Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp cũng là một
trở lực đối với việc triển khai các dự án bất động
tăng trở lại.
sản của Công ty.
- Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn mở cửa (gia
nhập WTO, Hiệp định thương mại tự do (FTA), Hiệp - Danh mục đầu tư khá dàn trải (VinEcom,
định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP)...). Sẽ có Vinfashion, Vinmec, Vinschool) đòi hỏi vốn lớn và
nhiều doanh nghiệp và người nước ngoài sinh sống và rủi ro trong khi tỷ suất lợi nhuận gộp trong ngắn
hạn thấp.
tìm kiếm cơ hội đầu tư.
- Thương hiệu tốt là nền tảng giúp việc huy động vốn - Đầu tư rất nhiều dự án BĐS lớn và đa ngành
khiến nhu cầu về vốn tăng mạnh và phải huy động
cả trong và ngoài nước thuận lợi hơn.
ồ ạt vốn vay, trái phiếu. Rủi ro đòn bẩy tài chính
khó tránh khỏi nếu không cân đối dòng tiền hợp lý.

Các chiến lược xây dựng
Điểm mạnh
Cơ hội

Thách thức

Điểm yếu

Tận dụng kinh nghiệm đầu tư bất động sản Xây dựng thương hiệu gắn với hình ảnh
để đầu tư vào các thành phố tiềm năng (Đà thân thiện môi trường
Nẵng, Bình Dương)
Chiến lược dẫn đầu thị trường
Chú trọng tìm kiếm nguồn nhân lực chất
lượng cao.

Nhóm 13 |6
4. Phân tích mô hình 5 lực lượng
4.5. Sức mạnh nhà cung cấp
Công ty Vingroup hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực BĐS và Du lịch vì vậy sản phẩm cung cấp đầu vào của
công ty chủ yếu là những nội thất nhà ở, mảng thực phẩm phục vụ cho du lịch, trang thiết bị hiện đại trong các
khu trung tâm thương mại... Mà các trang thiết bị chủ yếu là những sản phẩm công nghệ hiện đại (quyết định sự
thành công của lĩnh vực hoạt động) trong khi đây là một sản phẩm không có tính thay thế. Điều này tạo nên sự
phụ thuộc vào nhà cung cấp
4.6. Áp lực cạnh tranh từ khách hàng
Những năm trở lại đây Vn khá phát triển trong lĩnh vực du lịch vì vậy có rất nhiều công ty đầu tư và kinh doanh
trong lĩnh vực này, bao gồm cả những tập đoàn lớn, những công ty nước ngoài. Vì vậy khách hàng sẽ luôn luôn
sử dụng dịch vụ tốt nhất. đấy chính là áp lực để công ty phải không ngừng phấn đấu để tạo ra sự khác biệt về
chất lượng dịch vụ, thu hút khách hàng.
4.7. Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn
Như đã nói ở trên, Vn đang trog giai đoạn tăng trưởng và chủ yếu trong ngành du lịch và BĐS. Người dân có
thu nhập cao tăng lên khá nhiều, vì vậy nhu cầu về nghỉ dưỡng, thư giãn, giải trí tăng cao, có xu hướng du lịch
nhiều. chính điều này đã hấp dẫn các nhà đầu tư là các công ty nước ngoài, muốn mở rộng kinh doanh. Họ hầu
hết là những công ty lớn mạnh, đây là một trong những thách thức với vingroup.
4.8. Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế
Vingroup thành công trong lĩnh vực BĐS điển hình là những dự án lớn về nhà ở cao cấp, trung tâm thương
mại,… Đây là những sản phẩm ít sản phẩm thay thế nên áp lực từ sản phẩm thay thế k phải là lớn đối với
Vingroup.
4.9. Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành
Do nhu cầu về du lịch và BĐS đang có xu hướng tăng cao nên có rất nhiều các công ty cũ từ nước ngoài thâm
nhập vào lĩnh vực du lịch BĐS cũng như những công ty mới ở VN đang mon mem lấn sân sang lĩnh vực này tạo
nên áp lực cạnh tranh nội bộ ngành là rất lớn.
Đánh giá ngành kinh doanh
Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng phát triển rất lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia

vào lĩnh vực này. Cùng với xu hướng mở cửa nên đối thủ cạnh tranh của công ty không chỉ là các doanh nghiệp
trong nước mà còn cả doanh nghiệp nước ngoài.
Tuy nhiên với lợi thế về thương hiệu, khả năng chớp thời cơ, trình độ hiểu biết về thủ tục pháp lý, trình độ quản
lý cùng với tiềm năng đất đai, tiềm lực tài chính, Vincom JSC có thể tự tin vào khả năng cạnh tranh của mình
trước đối thủ trong và ngoài nước, từng bước mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.


Nhóm 13 |7
II. Phân tích và định giá cổ phiếu
1. Phân tích tổng quan về doanh nghiệp
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh thu gọn từ 2011 đến 2014 ( Đơn vị: tỷ đồng)
Chỉ tiêu

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Năm 2014

Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ

2,314

7,904

18,378

27,724

Giá vốn hàng bán

1,306

4,092

11,347

17,285

Chi phí bán hàng

100

205

450

739

Chi phí quản lý doanh nghiệp

444

981

1,466

2,171

Lợi nhuận sau thuế

1,074

1,847

7,149,288

3,776,045

1.1. Năm 2012
Chỉ tiêu

Năm 2012

Doanh thu thuần
7.904
Chi phí bán hàng
205
Chi phí quản lý doanh 981
nghiệp
Giá vốn hàng bán
4.092
Lợi nhuận sau thuế
1.847

Năm 2011
2.314

100
444

Chênh lệch (số % (số tương đối)
tuyệt đối)
5.590
242
105
105
537
121

1.306
1.074

2.786
773

213
71.97

Doanh thu
Doanh thu năm 2012 đạt 7.904 tỷ đồng, tăng 5.590 tỷ đồng so với năm 2011 (tương đương 242%) do:

Trong năm 2012, Tập đoàn vẫn đạt được nguồn doanh thu ổn định và tăng trưởng từ hoạt động cho thuê
văn phòng và trung tâm thương mại (tăng 30% so với năm 2011) và từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
(tăng 202% so với năm 2011).

Bên cạnh đó, sau sự kiện nhận sáp nhập Vinpearl, Tập đoàn đã hợp nhất thêm các nguồn thu từ khối
kinh doanh khách sạn, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và dịch vụ làm đẹp. Trong nhóm này, mảng y tế của bệnh

viện Vinmec là đáng kể nhất.

Mảng kinh doanh du lịch, khách sạn, vui chơi giải trí với nòng cốt là Vinpearl cũng ghi nhận mức tăng
trưởng 36% về doanh thu, đạt 1.600 tỷ đồng trong năm vừa qua. Vinpearl hiện sở hữu và quản lý nhiều resort,
biệt thự và khu vui chơi giải trí cao cấp tại Nha Trang, Đà Nẵng…
Tổng lợi nhuận sau thuế đạt 1.847 tỷ đồng, tăng 773 tỷ đồng so với năm 2011


Nhóm 13 |8
Chi phí
-Chi phí bán hàng năm 2012 tăng 105 tỷ đồng(tương ứng với tốc độ tăng 105%) so với năm 2011
-Chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2012 tăng 773 tỷ đồng (tương ứng với tốc độ tăng 71.97%) so với năm 2011
-Giá vốn hàng bán năm 2012 tăng 2.786 tỷ đồng (tương ứng với tốc độ tăng 213%)
Giá vốn tăng đột biến là do trong năm tập đoàn xây dựng bổ sung thêm 2 dự án trung thương mại Vincom
Megamall Royal City và Vincom Megamall Times City. Điều này cũng khiến các chi phí lien quan tăng lên
đáng kể.
Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2012 tăng 9,21% so với bình quân năm 2011 trong đó :
-Nhà ở,vật liệu xây dựng tăng 0,15%
-Văn hóa, giải trí và du lịch tăng 0,34%
- Đồ uống và thuốc lá tăng 0,32%
-Hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 0,28% (Lương thực tăng 0,13%; thực phẩm tăng 0,28%; ăn uống ngoài gia
đình tăng 0,4%)
- Thuốc và dịch vụ y tế tăng 0,14% (Dịch vụ y tế tăng 0,03%)
Như vậy doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản tăng 30% trong khi chỉ số giá nhà ở và vât liệu xây dựng
tăng không đáng kể 0.15% do đó việc tăng doanh thu chủ yếu do tập đoàn tăng số lượng dự án bất động sản
chuyển nhượng,doanh thu từ khách sạn vui chơi giải trí tăng 36% trong khi chỉ số giá văn hóa,dịch vụ giả trí
tăng không đáng kể 0.34% cho thấy các trung tâm thương mại,vipeal của tập đoàn ngày càng thu hút được
khách du lịch,chất lượng ngày càng được nâng cao,thể hiện uy tín và thương hiệu của mình trên thị trường và
trong lòng du khách
Kinh tế-xã hội nước ta năm 2012 tiếp tục bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của kinh tế thế giới do khủng hoảng tài

chính và khủng hoảng nợ công ở Châu Âu chưa được giải quyết. Suy thoái trong khu vực đồng euro cùng với
khủng hoảng tín dụng và tình trạng thất nghiệp gia tăng tại các nước thuộc khu vực này vẫn đang tiếp diễn.
Hoạt động sản xuất và thương mại toàn cầu bị tác động mạnh, giá cả hàng hóa diễn biến phức tạp. Tăng trưởng
của các nền kinh tế đầu tàu suy giảm kéo theo sự sụt giảm của các nền kinh tế khác. Một số nước và khối nước
lớn có vị trí quan trọng trong quan hệ thương mại với nước ta như: Mỹ, Trung Quốc, Nhật bản và EU đối mặt
với nhiều thách thức nên tăng trưởng chậm. Những bất lợi từ sự sụt giảm của kinh tế thế giới ảnh hưởng xấu
đến hoạt động sản xuất kinh doanh và đời sống dân cư trong nước. Thị trường tiêu thụ hàng hóa bị thu hẹp,
hàng tồn kho ở mức cao, sức mua trong dân giảm. Tỷ lệ nợ xấu ngân hàng ở mức đáng lo ngại. Nhiều doanh
nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa phải thu hẹp sản xuất, dừng hoạt động hoặc giải thể.
Trong bối cảnh nền kinh tế không thuận lợi như vậy nhưng vingroup vẫn không ngừng tăng doanh thu và lợi
nhuận 1 cách đáng kinh ngạc cho thấy tập đoàn quản trị chi phí tốt,chất lượng dịch vụ y tế ngày càng cải thiện
1.2. Năm 2013
Chỉ tiêu
Doanh thu thuần
Chí phí bán hang
Chi phí quản lý doanh
nghiệp
Giá vốn hàng bán
Lợi nhuận sau thuế

Năm 2012
7.904
205
981

Năm 2013
18.377
450
1.466

Chênh lệch tuyệt đối
10.473
245
485

Chênh lệch tương đối
132
120
49.44

4.092
1.847

11.407
7.149

7.315
5.302

179
287


Nhóm 13 |9
Doanh Thu
Doanh thu năm 2013 đạt 18.379 tỷ đồng, tăng 10.471 tỷ đồng so với năm 2012 (tương đương 132%) do:
-Trong năm 2013, doanh thu tăng đột biến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 9.322 tỷ đồng (tương
đương 175%) so với năm 2012.
-Bên cạnh đó, Tập đoàn Vingroup vẫn đạt được nguồn doanh thu ổn định và tăng trưởng từ hoạt động cho thuê
văn phòng và trung tâm thương mại (tăng 47% so với năm 2012) và từ hoạt động kinh doanh dịch vụ và khách

sạn (tăng 36% so với năm 2012).
-Các hoạt động kinh doanh mới như giáo dục và y tế cũng đóng góp vào mức tăng trưởng doanh thu chung của
Tập đoàn Vingroup. Đi vào hoạt động từ năm 2012, bệnh viện Vinmec là một phần trong quần thể dự án Times
City. Trong năm năm thứ 2 đi vào hoạt động, Vinmec đạt doanh thu 279 tỷ đồng, gần gấp đôi so với năm 2012.
Tổng lợi nhuận sau thuế đạt 7.149 tỷ đồng, tăng 5.302 tỷ đồng (tương đương 287%) so với năm 2012.
Chi phí
Chi phí bán hàng tăng đột biến 120% là do ghi nhận chi phí bán hàng và các chi phí liên quan đến việc chuyển
nhượng bất động sản; phát sinh chi phí cho khai trương các Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Royal
City và Vincom Mega Mall Times City
-Chi phí quản lý tăng 54% chủ yếu do tăng việc phân bổ lợi thế thương mại phát sinh từ việc mua thêm cổ phần
tại công ty con.
-Giá vốn hàng bán năm 2013 tăng 7.135 (tương ứng với tốc độ tăng) 178% so với năm 2012
CHỈ SỐ GIÁ TIÊU DÙNG NĂM 2013 NGUỒN TỔNG CỤC THỐNG KÊ:


N h ó m 1 3 | 10

Theo số liệu của liệu của tổng cục thống kê cho thấy chỉ số giá của nhóm nhà ở vật liệu xây dưng năm 2013
tăng 104.72% và chỉ số giá nhóm dịch vụ y tế năm 2013 tăng 162.71%,chỉ số giá nhóm văn hóa,giải trí,dịch vụ
du lịch tăng 103.9% so với năm 2012
Ip =1,0472,Id=1,75 nên Iq=Id/Ip=1,6711
Như vậy nếu loai bỏ tác động của giá thì doanh thu chính của tập đoàn vingroup về chuyển nhượng bất động
sản thực tế tăng 167% trong khi chỉ số giá nhóm nhà ở,vật liệu xây dựng tăng 104,72% cho thấy tốc độ tăng của
doanh thu tăng nhanh hơn tốc độ tăng của chi phí,doanh nghiệp có công tác quản lý chi phí tốt, hoạt động hiệu
quả.Và nhờ doanh thu tăng nhanh và công tác quản trị chi phí hiệu quả làm lợi nhuận sau thuế năm 2013 tăng
1.3. Năm 2014
Chỉ tiêu

Năm 2013

Năm 2014

Doanh thu thuần từ bán
hàng và cung cấp dịch vụ
Giá vốn hàng bán
Chi phí bán hang
Chi phí quản lý doanh
nghiệp

18.377

27.723

Chênh lệch tuyệt Chênh
lêch
đối
tương đối
9,346
50,1%

11347
450.072
1466,422

17.284
739.332
2170,716

5937
289,26

704,294

52%
64,27%
48,03%

Lợi nhuận sau thuế

7149,288

3776,045

-3373,243

-47,18%

Doanh thu
Năm 2014, doanh thu tập đoàn đạt 27.723 tỷ đồng , tăng 9.346 tỷ đồng tương đương 51% so với năm 2013.
Doanh thu tăng chủ yếu là do việc chuyển nhượng bất động sản đầu tư tại dự án Times City và Royal
City, đạt 21.772 tỷ đồng (chiếm 78,5% tổng doanh thu), tăng 7.114 tỷ đồng tương đương 49% so với năm 2013.
Bên cạnh đó doanh thu cũng tăng trưởng mạnh nhờ hoạt động cho thuê trung tâm thương mại, văn
phòng đạt 2.129 tỷ đồng tăng 331 tỷ đồng tương đương 18%
Ngoài ra doanh thu từ các hoạt đông kinh doanh giáo dục, y tế, bán lẻ và siêu thị cũng tăng trưởng vượt
bậc so với năm 2013. Cụ thể:

kinh doanh khách sạn, du lịch và vui chơi giải trí đạt 2.114 tỷ đồng (tăng 32%);

dịch vụ bệnh viện đạt 657 tỷ đồng (tăng 129%)

doanh thu từ cung cấp dịch vụ giáo dục đạt 230 tỷ đồng, tăng 5,88% so với năm 2013

Giá vốn hàng bán


N h ó m 1 3 | 11
Giá vốn hàng bán tăng 5937 tỷ đồng (52%) so với 2013 sở dĩ có sự tăng trong giá vốn là do tăng số
lượng hàng bán ra và các dịch vụ cung cấp
Trong đó giá vốn bất động sản chuyển nhượng tăng 4320 tỷ đồng (tăng 46%); giá vốn khách sạn tăng 405 tỷ
đồng; giá vốn dịch vụ giáo dục, y tế cũng tăng 142 tỷ
Chi phí
Chi phí quản lí doanh nghiệp tăng 48,03% do hàng loạt thương vụ M&A như Vincom Mega Mall Thảo
Điền và hệ thống siêu thị Vinmart....
Chi phí bán hàng tăng 64,27% do sự tất yếu của tăng doanh thu từ hệ thống siêu thị bán lẻ hay các dịch
vụ cho thuê trung tâm thương mại, văn phòng các dịch vụ y tế, giáo dục và việc ghi nhận các chi phí chuyển
nhượng bất động sản tại Royal City và Times City vào chi phí bán hàng.
Lợi nhuận
Các khoản chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng mạnh khiến lợi nhuận sau
thuế chỉ đạt 3.776 tỷ đồng.
2. Phân tích và đánh giá các chỉ số tài chính quan trọng
Cân đối kế toán

Năm 2014

Năm 2013

Năm 2012

Tài sản ngắn hạn

34,875,608

39,844,678

28,796,286

Tiền và các khoản tương đương tiền

7,607,514

7,534,049

1,616,855

Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn

6,168,171

5,512,841

3,864,844

Các khoản phải thu ngắn hạn

2,863,605

3,791,906

3,809,236

Hàng tồn kho

16,598,351

18,913,717

17,784,891

Tài sản ngắn hạn khác

1,637,967

4,092,165

1,720,460

Tài sản dài hạn

55,609,699

35,927,971

27,028,590

Tài sản cố định

22,319,696

11,724,115

10,748,359

Bất động sản đầu tư

15,399,141

13,628,734

6,643,474

Các khoản đầu tư tài chính dài hạn

4,949,144

4,532,383

3,163,565

Tổng tài sản

90,485,307

75,772,648

55,824,876

Nợ phải trả

63,200,674

57,156,106

44,951,245

Nợ ngắn hạn

24,603,801

26,675,265

25,644,122

Nợ dài hạn

38,596,873

30,480,840

19,307,122


N h ó m 1 3 | 12
Vốn chủ sở hữu

10,396,041

14,471,837

10,556,569

Vốn đầu tư của chủ sở hữu

14,545,551

9,296,037

7,004,621

Thặng dư vốn cổ phần

4,582,534

1,781,641

3,974,287

Lợi nhuận chưa phân phối

4,220,035

7,727,939

962,464

Lợi ích của cổ đông thiểu số

6,888,592

4,144,706

317,062

Tổng nguồn vốn

90,485,307

75,772,648

55,824,876

2.1. Phân tích khả năng sinh lời
Nhóm chỉ số sinh lợi

Năm 2014

Năm 2013

Năm 2012

Tỷ suất lợi nhuận gộp biên

37,65

38,26

48,23

Tỷ lệ lãi EBIT

29,29

60,94

47,47

Tỷ lệ lãi EBITDA

35

64,15

53,47

Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần

13,62

38,9

23,36

Tỷ suất lợi nhuận trên VCSH bình quân (ROEA)

18,12

54,17

18,42

Tỷ suất sinh lợi trên vốn dài hạn bình quân (ROCE)

14,13

28,25

17,03

Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROAA)

3,8

10,3

3,44

Xét khả năng sinh lời trên tổng tài sản (ROA) năm 2012 đạt 3.44%, năm 2013 đạt 10.3%, cho thấy việc sử
dụng tài sản đã mang lại hiệu quả tốt, tương tự chỉ số khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 18.42%
năm 2012 và 54.17% trong năm 2013, việc sử dụng vốn chủ sở hữu đạt hiệu quả cao, điều đáng chú ý là mảng
doanh thu hoạt động tài chính chuyển nhượng dự án bất động sản Vincom Center A Tp. HCM đã góp phần
mang lại khoản lợi nhuận đáng kể trong năm 2013, lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) đạt 7,293 đồng/cp trong


N h ó m 1 3 | 13
khi đó năm 2012 chỉ đạt 2,243 đồng/cp. Tuy nhiên năm 2014 ROA giảm còn 3. 8% và ROE là 18,12% khả
năng sinh lời giảm mạnh so với 2013. Do lợi nhuận ròng giảm 53.4% trong khi đó tài sản tăng 19.4% chủ yếu
tăng đầu tư tài sản cố định, bất động sản đầu tư và tài sản dài hạn khác cho thấy công ty đang mở rộng đầu tư
sản xuất. Vốn chủ sở hữu tăng 56.5% trong năm 2014 cho thấy công ty có sức hút lớn với các nhà đầu tư. Chỉ
số khả năng sinh lời giảm nhưng vẫn mức khá tốt so với trung bình ngành trong tình hình bất động sản đóng
băng trong gian đoạn này.
2.2. Phân tích cơ cấu nợ của doanh nghiệp
Nhóm chỉ số đòn bẩy tài chính

Năm 2014

Năm 2013

Năm 2012

Tỷ số nợ ngắn hạn trên tổng nợ phải trả

38,93

36,67

57,05

Tỷ số nợ vay trên tổng tài sản

36,84

36,14

39,1

Tỷ số nợ trên tổng tài sản

69,85

75,43

80,52

Tỷ số VCSH trên tổng tài sản

22,54

19,1

18,91

Tỷ số nợ ngắn hạn trên VCSH

120,63

184,33

242,92

Tỷ số nợ vay trên VCSH

163,44

189,22

206,78

Tỷ số nợ trên VCSH

309,87

394,95

425,81

Xét hệ số Nợ trên Tổng tài sản từ 2012 đến 2014 có xu hướng giảm. 80.52% trong năm 2012, giảm còn
75.43% trong năm 2013, năm 2014 là 69.85% cho thấy giảm sự phụ thuộc vốn vào bên ngoài. Tuy nhiên hệ số
nợ trên tổng tài sản vẫn tương đối cao, cơ cấu vốn mạo hiểm. Tương tự Tỷ số nợ trên VCSH có xu hướng giảm
từ năm 2012 đến 2014. Năm 2012 là 425.81% đến năm 2014 giảm tương đối còn 309.87% nhưng vẫn duy trì
tương đối cao so với doanh nghiệp cùng ngành. Đánh giá khách quan có sự quan ngại về mức sử dụng đòn bẩy
tài chính cao.


N h ó m 1 3 | 14
2.3. Phân tích khả năng thanh toán của doanh nghiệp
Nhóm chỉ số thanh toán

Năm 2014

Năm 2013

Năm 2012

Tỷ số thanh toán bằng tiền mặt

0,31

0,28

0,06

Tỷ số thanh toán nhanh

0,74

0,78

0,43

Tỷ số khả năng thanh toán ngay

0,56

0,49

0,21

Tỷ số thanh toán hiện hành

1,42

1,49

1,12

Khả năng thanh toán lãi vay

3

7,67

3,42

Hệ số khả năng thanh khoản hiện thời năm 2012 là 1,12 lần và năm 2013 là 1,49 lần, nhưng hệ số thanh toán
nhanh năm 2012 là 0,43 lần và năm 2013 là 0,78 lần cho thấy lượng hàng tồn kho luôn duy trì ở mức tồn kho
cao, cụ thể năm 2012 tồn kho là 17,784 tỷ đồng, năm 2013 18,913 tỷ đồng do đó, hệ số thanh toán nhanh nhỏ
hơn 1, khả năng thanh toán yếu. Năm 2014 hệ số khả năng thanh khoản hiện thời là 1.42 lần giảm so với 2013
tuy nhiên hệ số thanh toán nhanh tăng là 0.56 lần. Các chỉ số thanh toán đánh giá là cao và tốt hơn các doanh
nghiệp cùng ngành. Với năng lực thanh toán tốt công ty đã giảm thiểu áp lực thanh toán khoản nợ nếu hoạt
động kinh doanh gặp khó khăn đẫn đến thiếu hụt dòng tiền.
3.

Định giá cổ phiếu

3.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (nhóm tính trên file excel đính kèm)

Định giá
PV của ngân lưu tự do DN trong giai đoạn tăng trưởng cao
PV của giá trị kết thúc của DN
Gía trị tài sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh
Gía trị tiền mặt, CK và các tài sản phi kinh doanh khác
Gía trị DN
Giá trị của nợ vay
Gía trị của vốn chủ sở hữu
Gía trị bình quân một cổ phần

119385090.2
27440774.31
146825864.5
15982590
162808454.5
34,545,288
128,263,167

69892.08926

Theo phương pháp chiết khấu dòng tiền, mức giá mà nhóm tính ra là 69,682 đồng/cổ phiếu, với thời gian chiết
khấu là 7 năm.


N h ó m 1 3 | 15
3.2. Phương pháp so sánh
Công ty đối thủ

Quốc gia

Vốn hóa
(Tỷ VND)

PAKUWON JATI TBK PT

Indonesia

35,583

10.17

12.89

SHANGHAI AJ CORPORATION- A

Trung Quốc

351,124

31.25

14.51

SHANGHAI LUJIAZUI FIN & TRAD - A

Trung Quốc

88,751

29.85

14.20

JUANGSU PHOENIX PROPERTY - A

Trung Quốc

20,314

35.84

15.43

ZHEJIANG CHINA LIGHT & TEX - A

Trung Quốc

25,506

27.47

13.64

XINHU ZHONGBAOCO LTD - A

Trung Quốc

63,789

25.51

13.14

BOAN HONGJI REAL ESTATE - A

Trung Quốc

6,504

53.19

17.95

CTCP phát triển hạ tầng kỹ thuật

Việt Nam

3,619

15.29

15.28

Tổng CTCP đầu tư phát triển xây dựng

Việt Nam

2,230

32.57

32.52

CTCP đầu tư phát triển đô thị và KCN sông đà
Trung bình

Việt Nam

1,981

26.11
28.73

26.08
17,56

Current P/E

Converted P/E

(Nguồn: Bloomberg và nhóm tính toán)
Phương pháp

EPS 2015

Converted P/E

Giá mục tiêu

PE

2,930

17,56

51,463

Theo phương pháp so sánh P/E, với mức EPS cơ bản là 2930 đồng/cổ phiếu, mức giá khuyến nghị cho trung và
dài hạn là 51,463 đồng/cổ phiếu.
3.3. Giá mục tiêu
Do mỗi phương pháp đều có những nhược điểm riêng, nên nhóm quyết định khi tính giá mục tiêu sẽ lấy tỷ lệ
50/50 theo mỗi phương pháp.
Vậy giá mục tiêu = 50%*69,892 + 50%*51,463 = 60,6775


N h ó m 1 3 | 16
III. Phân tích kỹ thuật cổ phiếu VIC
1. Các xu thế biến động giá

1.1. Xu thế cấp 1
Trong khoảng thời gian hơn 1 năm: từ tháng 5/2014 đến tháng 9/2015, đường giá tạo xu thế chung về sự đi lên,
giá tăng từ 32,457 đến 41,1. Một đợt giá tăng mới lại đạt mức cao hơn đợt giá tăng lần trước và cứ mỗi đợt giảm
giá vẫn giữ ở mức cao hơn đợt giảm giá trước, nhưng xu thế cấp 1 mà đường giá tạo nên vẫn là xu thế tăng giá.
Xu thế này gọi là thị trường tăng giá.
1.2. Xu thế cấp 2
Đây là xu thế ngắn hạn làm đảo ngược quá trình tăng hoặc giảm của xu thế cấp 1 và thường kéo dài trong
thời gian ngắn từ vài tuần đến vài tháng. Chúng là các đợt giảm giá trung gian xảy ra trên thị trường tăng giá
hoặc các đợt tăng giá trung gian xảy ra trên thị trường giảm giá. Trong 1 quá trình dài sẽ có rất nhiều các xu thế
cấp 2 được tạo nên. Cụ thể như, từ 17/11/2014 giá là 39,427, đến ngày 26/1/2015, giá giảm còn 38,314. Hay có
đợt tăng giá như từ ngày 13/5/2015 giá là 37,758 đến ngày 06/06/2015 giá tăng đến 44,6.
1.3. Xu thế cấp 3
Trong các đợt trung gian, ở xu thế cấp 2 hoặc giữa hai xu thế cấp 2 có những biến động nhỏ, đó là biến động
hàng ngày của giá chứng khoán. Theo lý thuyết DOW thì xu thế cấp ba không có tầm quan trọng.
2. Định dạng đồ thị
Hình: định dạng cổ phiếu VIC từ 11/9/2014 đến 11/9/2015


N h ó m 1 3 | 17

(Nguồn : vndirect.com.vn)
-

Định dạng đáy – đầu - vai

Từ khoảng giữa tháng 11/2014 đến giữa tháng 2/2015, đường giá tạo nên một hình có dạng đáy – đầu – vai với
3 giai đoạn.
Giai đoạn giảm giá xuống gần 38000/cổ phiếu với khối lượng giao dịch lên đến gần 3 triệu cố phiếu, sau đó giá
khôi phục lại trong thời gian không đến 1 tháng với khối lượng giao dịch thấp hơn trước. Giai đoạn này được

gọi là vai trái.
Giai đoạn tiếp theo, giá giảm đạt đáy ở mức giá gần 36000/cổ phiếu thấp hơn đáy vai trái, khối lượng giao dịch
khoảng hơn 1 triệu cổ phiếu. Tiếp đó, giá hồi phục đạt mức 38.500 cao hơn vai trái. Cả giai đoạn này gọi là đáy.
Giai đoạn thứ ba, giá giảm với khối lượng giao dịch thấp hơn, giá dao động ở mức 37.500 cao hơn đáy của đầu,
tiếp đó giá khôi phục lại. Cả giai đoạn này được gọi là vai phải. sau đó tiếp tục tăng khối lượng giao dịch, đi qua
đường vai và khối lượng giao dịch tăng đột ngột, đố là điểm xác nhận đảo chiều.
-

Định dạng tam giác

Từ khoảng tháng 3/2015 đến tháng 6/2015, đường giá tạo thành định dạng tam giác. Khi đường giá cắt cạnh trên
của tam giác, đó là dấu hiệu cho thấy giá sẽ tăng trong thời gian tới. Giá tăng lên vượt ra ngoài đường biên một
mức độ nào đó kèm theo sự gia tăng về khối lượng giao dịch thì có thể xác nhận xu thế mới.
Từ tháng 7/2015 đến giữa tháng 8/2015, đường giá lại tiếp tục tạo thành một định dạng tam giác khác. Tuy
nhiên, lần này đường giá cắt cạnh dưới của tam giác báo hiệu giá giảm trong thời gian tới. Giá giảm vượt ra


N h ó m 1 3 | 18
ngoài đường biên một mức độ nào đó kèm theo sự gia tăng về khối lượng giao dịch thì có thể xác nhận xu thế
mới.
Nhóm tin rằng lịch sử sẽ lặp lại, trong tương lai, đường giá sẽ hình thành nên một định dạng đáy – đầu – vai.
Tuy nhiên trước đó sẽ có một đợt giảm giá sâu. Điều này có nghĩa là trong một thời gian ngắn tới đây, giá sẽ có
xu hướng giảm. Nếu nhà đầu tư năm giữ cổ phiếu nhằm mục đích hưởng chênh lệch giá trong ngăn hạn thì nên
ra quyết định bán.
3. Một số đường chỉ báo

3.1. Chỉ báo MACD
Đường MACD là dấu hiệu đơn giản nhất và dễ sử dụng nhất. Đường MACD được xác định bằng cách lấy MA
26 ngày trừ đi MA 12 ngày. Đường MA 9 ngày dọc theo đường MACD đóng vai trò là đường tín hiệu. Độ
mạnh yếu của tín hiệu phụ thuộc vào xu thế chung của giá, khối lượng giao dịch tại thời điểm cắt, vị trí đường

MACD, diễn biến của đường MACD sau khi đột phá. Đường MACD của VIC dự báo tương đối mạnh khi
những lần MACD cắt đường tín hiệu từ trên xuống hay từ dưới lên, những lần đó đều được hỗ trợ bởi đường
giá, và khối lượng giao dịch tại những thời điểm đó gia tăng đột biến. Lần gần nhất MACD cắt đường tín hiệu
từ dưới lên vào khoảng cuối tháng 8, tuy nhiên tín hiệu này khá yếu vì không được đường giá hỗ trợ và có độ trễ


N h ó m 1 3 | 19
sau một vài phiên giao dịch. Vào ngày 11/9, MACD chưa có dấu hiệu cắt đường tín hiệu. Tuy nhiên, sau mỗi
đợt MACD cắt đường tín hiệu từ dưới lên, giá tăng trong khoảng 20 ngày và đảo chiều xu thế. Như vậy, có thể
dự đoán rằng đường MACD sẽ đảo chiều trong vòng một vài phiên tới đây và giá sẽ giảm.
3.2. Đường Bollinger

Với dải Bollinger như trên hình, ta thấy dải phản ánh tương đối chính xác về xu hướng biến động giá trong vòng
6 tháng gần đây. Ngày 18/5/2015, đường giá chạm đường Upper và vượt ra ngoài đường bao, kèm theo khối
lượng giao dịch lớn lên đến 1,655,740 cổ phiếu, và sau đó giá giảm. Vào ngày 30/6/2015, đường giá chạm
đường Lower, cùng với khối lượng giao dịch tăng đột biến đến hơn 12 triệu cổ phiếu. Và ngay thời gian sau đó,
đường giá đảo chiều. Đến ngày 11/9, đường giá lại chạm đường Upper và bắt đầu có xu hướng đảo chiều. Dự
đoán giá cổ phiếu sẽ giảm trong những phiên tới đây.


N h ó m 1 3 | 20
3.3. Chỉ số dòng tiền MFI

MFI tích hợp giá vào khối lượng để nhằm mục đích xác định sức ép mua – bán hay dòng tiền ra – vào một loại
chứng khoán. Nó so sánh giữa dòng tiền dương và dòng tiền âm, nghiên cứu luồng tiền để tạo ra một dấu hiệu
chỉ báo có thể so sánh với giá chứng khoán nhằm xác nhận xu hướng tăng, giảm giá một loại chứng khoán cụ
thể. Nửa cuối tháng 6/2015, đường MFI ở trên mức 80 nghĩa là thị trường đang trong tình trạng mua quá và giá
tăng cao. Sau đó, giá sẽ điều chỉnh lại khi MFI đi xuống thấp hơn 80 cho tín hiệu bán. Có nhiều khoảng thời
gian, khi MFI gần bằng 80 giá đã giảm hoặc MFI ở mức khoảng 25 giá đã tăng. Vào ngày 11/9, MFI = 65,03,
dựa vào đây thì cũng tương đối khó xác định dự báo về giá sẽ tăng hay giảm. Chúng ta sẽ đợi thêm 1 vài phiên

giao dịch tới để có thể dễ dàng đưa ra nhận định hơn.
3.4. Chỉ số sức mạnh tương đối RSI

Trong 6 tháng gần đây, có đến 3 lần, chỉ số RSI nằm dưới mức 30 vào khoảng cuối tháng 3, đầu tháng 4, đầu
tháng 7 và giữa tháng 8. Điều này có nghĩa là cổ phiếu đang trong tình trạng mua quá, báo hiệu đường RSI sẽ
đổi chiều và giá sẽ tăng lên. Vào khoảng giữa tháng 3, cuối tháng 4, nửa cuối tháng 6, chỉ số RSI nằm trên
ngưỡng 70. Điều nay có nghĩa là cổ phiếu đang trong tình trạng bán quá, báo hiệu giá sẽ giảm trong những
phiên sau đó. Mỗi đợt RSI lớn hơn 70 không kéo dài, chỉ sau 2 đến 3 phiên gia dịch sau đó, giá giảm đột ngột.
Những báo hiệu này gần như khớp với xu thế biến động giá cỏ phiếu VIC trong thời gian này. Vào ngày


N h ó m 1 3 | 21
11/9/2015, RSI = 74,36, báo hiệu cổ phiếu đang trong tình trạng mua quá. Và theo những nhận định từ 6 tháng
này, tình trạng này sẽ chỉ kéo dài trong 2 đến 3 phiên tiếp theo sau đó giá sẽ giảm đột ngột.
IV. Khuyến nghị
Theo phân tích cơ bản, nhóm tính giá mục tiêu tại mức 60,6775 đồng/cổ phiếu, mức giá hiện tại là 42,000
đồng/cổ phiếu.
Theo phân tích kỹ thuật, hiện tại các đường chỉ báo đang cho dấu hiệu bán, tức là giá sẽ giảm.
Vì vậy, khuyến nghị của nhóm dành cho nhà đầu tư là nên MUA cổ phiếu VIC. Tuy nhiên, thời điểm mua sẽ lùi
lại một khoảng thời gian nữa để xem xét tình hình biến động giá.