ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại CÔNG TY TNHH VNG VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài Chuyên đề tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực
sự của tôi, được hình thành và phát triển trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực
hàng thực tế. Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá tôi xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm.
Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của cam kết trên!
Hà Nội, ngày 27 tháng 5 năm 2016
Tác giả chuyên đề
Hoàng Thị Hương


LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo trong khoa Tài
chính và đặc biệt là cô Vũ Thị Yến Anh – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em
trong quá trình e làm chuyên đề.
Trong thời gian thực tập và tìm hiểu thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá
VNG Việt Nam, em cũng đã nhạn được sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của anh chị
trong Công ty.
Em xin trân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 thàng 5 năm 2016
Sinh viên
Hoàng Thị Hương


MỤC LỤC


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN


DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT

Từ viết tắt
BĐS
CVTĐ

Diễn giải
Bất động sản
Chuyên viên thẩm định


LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế , xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tế
thế giới ngày càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia
các dân tộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam phải tìm cho mình một hướng đi đúng
đắn, phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của
nhà nước.
Như một nhu cầu cấp thiết rong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm
định giá Việt Nam ra đời và từng bước đi vào cuộc sống. Có thể nói rằng, ngành
thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với thế giới,
nhưng hiện tại đã và đang phát triển về chiều rộng và chiều sâu. Có thể coi thểm
định giá là một trong những công cụ góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của
các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng
cạnh tranh…
Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá
nói chung và thẩm định giá BDDS nói riêng cũng gặp nhiều bất cập. Giới đầu tư
nước ngoài còn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường mới nổi chứa
đựng nhiều cơ hội tiềm năng nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro. Trong khi đó, thị
trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào” của bất kỳ loại hình sản xuất
kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường.
Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS

tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam để từ đó vận dụng những gì đã
được thầy cô giảng dạy trong nhà trường với thực tế nhằm củng cố kiến thức và
nâng cao trình độ bản thân và cũng đưa ra một số nhận xét góp ý về quy trình và
phương pháp định giá BĐS tại Công ty VNG.
2. Mục đích nghiêm cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá BĐS.
Nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS phụ vụ cho các
mục đích của khách hàng tại VNG.
Nhận xét về các mặt tích cực và hạn chế để từ đó đưa ra các giải pháp để phát
triển dịch vụ định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng của Công ty.
1


3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, so sánh, phân tích tinh huống.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty
TNHH Thẩm định giá VNG
Phạm vi nhiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình và phương pháp
định giá BĐS tại VNG từ khi bắt đầu hoạt động tới đầu năm 2016
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu góp phần vào lý luận cơ bản về định giá BĐS
tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam.
Về mặt thực tiễn: Hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại
VNG và biết cách định giá BĐS trong thực tế.
6. Số liệu
Số liệu về hoạt động định giá BĐS tại VNG năm 2015, tổng hợp doanh thu,
hợp đồng, tỷ trọng hợp đồng định giá BĐS từ 2013 tới 2015.
7. Cấu trúc nội dụng nghiên cứu
Ngoài các phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo… Kết cấu đề

tài chia làm 3 chương chính như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quy trình và phương pháp định
giá BĐS
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty
TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quy trình và phương pháp định giá
BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam

2


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH
VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có
các chiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát
nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: động sản và
BĐS.
BĐS là khái niệm thông dụng và được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự 2005:
Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS bao gồm:
- Đất đai.

- Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai.
1.1.2. Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất
đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể:
yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí
không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó
được đánh giá chủ yêu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công
cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ
thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất
động sản này sẽ thay đổi.
3


Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững. Tính bến vững của
hàng hóa bất động sản gắn liên với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản được thiên
nhiên ban tặng, không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất,
núi lửa, sạt lở đất…). Tuy nhiên tính bền vững của hàng hóa bất động sản rất khác
nhau, thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế. Song tuổi thọ vật lý và tuổi thọ
kinh tế của bất động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi
thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết
định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản manh tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do
tính khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai
dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dưng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố
vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình
bất động sản.
Thứ tư, tính khác biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và có yếu tố riêng biệt đều không giống bất kỳ
một bất động sản nào khác. Sự khác biệt về bất động sản trước hết là do sự khác
nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác
nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư và phát triển phải chú
ý khai thác tính khác biệt để tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu
cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mạng nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa
bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động
sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu
tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm trí còn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn
giáo và tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng
hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng tới nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay
sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hay mất đi, để
tăng thêm hay giảm bớt giá trị hay giá trị sử dụng của hàng hóa bất đông sản kia.

4


Bất động sản là lọai tài sản có ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất động sản liên kề
và có tác động ảnh hưởng rất mạnh mẽ tới các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến các yêu
tối ảnh hưởng tới các công trính khác, khi đánh giá phải tính đến khả năng ảnh
hưởng khi có các công trình bất động sản khác ra đời.
Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn
mới. Vì vậy việc đầu tư kinh doanh bất động ản phải có vốn lớn và vốn dài hạn
đồng thời phải khai thác đặc tính có thể tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh
doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn

cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tin dụng.
1.1.3. Phân loại bất động sản
1.1.3.1. Phân loại theo đặc tính vật chất
Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
Phải là đất đai đã xác định chủ quyền. Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị
(căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai đó).
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản, nhà ở gắn
liền với các công trình xây dựng, đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,
hoặc di dời không đáng kể; nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, …
các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống, bến
cảng, sân bay, bãi đỗ…
Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn vây lâu năm: bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các
công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài
snar khác do pháp uật quy định.
1.1.3.2. Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Đất đai: Ở Việt Nam, Luật đất đai 2013, Điều 10 phân loại đất gồm 3 loại: Đất
nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng.
Thứ nhất: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây
hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu

5


năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng
thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.
Thứ hai: Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất sau: Đất ở gồm
đất ở tại nông thôn, các đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng của
trụ sở của tổ chức sự nghiệp; Đất sử dụng với mục đích công cộng…

Thứ ba: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.3.3. Phân loại theo quyền tài sản
Bất động sản có giấy tờ chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sỏ hữu đất)
Bất động sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua – hứa bán)
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận.
1.2. Khái quát chung về định giá BĐS
1.2.1. Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản đó
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Như vậy, giá trị bất động sản được xác định:
- Được đo bằng đơn vị tiền tệ.
- Được xác định cho một thời điểm.
- Gắn liên với chủ thể.
- Chịu sự tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích
và khả năng khai thác của chủ thể.
- Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.
1.2.1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
1.2.1.1.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô
- Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể
hiện trên các mặt chủ yếu sau:
+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản.
+ Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất,…)

6


+ Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng

khu vực.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương.
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản
nên ảnh hưởng đến giá bất động sản.
+ Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu
nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
+ Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình
quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
- Cung – cầu bất động sản:
Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị
trường là giá cân bằng giữa cung – cầu.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số và cá nhu cầu
phát triển; Thu nhập; Việc làm và nghề nghiệp; Đô thị hóa; Sự phát triển và hoàn
thiện kết cấu hạ tầng.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết
cấu hạ tầng; Sự tham gia của nhà nước; Các yếu tố xã hội và tâm lý.
2.1.1.1.2. Nhóm các yếu tố vi mô
- Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập
hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà
thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản.
- Sự hữu dụng:
+ Xét về mục đích của sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để
kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích
+ Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay tại thời
điểm hiện tại có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa
để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc
điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất
- Các yếu tố vật chất: Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc; Hình dáng lô đất;
Quy mô, kích thước của lô đất; Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài
sản; Môi trường

7


1.2.1.2. Các loại giá trị
Việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như thẩm định giá các tài sản
khác đều thực hiện trên cơ sở giá thị trường hoặc cơ sở giá phi thị trường. Việc vận
dụng cơ sở nào còn tùy thuộc vào tài sản cần thẩm định, mục đích thảm định giá,
thông tin, thị trường tài sản, …
* Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình tiếp cận công khai, mà tại đó các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt phá lý của tài sản; giá
chuyển nhượng về tài sản thực tế có thế so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả
nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ
liệu liên quan đến tài sản thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
* Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tinh của một tài sản dựa trên việc đánh giá chủ
quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
1.2.2. Định giá bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay tổ chức cá
nhân xây dựng, kinh doanh quy định giá cho bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định
giá trị bằng tiền các loại tài sản (bất động sản) theo quy định của bộ luật dân sự phù

hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích
nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.2.2.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản
* Vai trò của định giá BĐS
Minh bạch hóa giao dịch thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

8


Thẩm định giá hợp lý làm cho đối tượng sử dụng có cơ sở để đưa ra các quyết
định phù hợp.
Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Tác động tích cực tới việc giảm thất thu từ việc cổ phần hóa các doanh nghiệp
nhà nước, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản.
Tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước khi xử án, đền bù, bồi
thường, giải phóng mặt bằng … giải quyết các nhu cầu của người dân.
* Mục đích định giá BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, định giá tái sản nói chung và định giá BĐS nói
riêng là vô cũng quan trọng, có ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế, cũng như cuộ
sống của người dân. Họ nhờ tới định giá BĐS nhằm:
- Xác định các yếu tố về mặt quyền năng của BĐS đó.
- Quyền của các đối tượng sở hữu, sử dụng BĐS đó.
- Xác định giá trị của BĐS nhằm phục vụ cho mục đích tín dụng.
1.3. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản.
Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cần
tuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định. Quá
trình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mục
đích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định. Trong quá
trình thẩm định, để có các lập luân về các chứng cứ và các giá trị nhằm đưa đến kết
luận logic và xác đáng cần sử dụng đến giữ liệu thì trường.

Quy trình thẩm định giá Việt Nam được ban hành để áp dụng cho quá trình
thẩm định giá các loại tài sản nói chung trong đó có bất động sản. định giá bất động
sản, quy trình thẩm định giá được đề nghị những bước sau:
* Bước 1 Xác định vấn đề
Bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá xác định quyền nào được thẩm
định: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được giao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặc
sang nhượng.
Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý về kinh tế - kĩ
thuật của bất động sản thẩm định.
Xác định mục tiêu thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định mục đích
thẩm định giá tại thời điềm nhận nhiệm vụ thẩm định giá của khách hàng và mục
đích này phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định.
9


Xác định cơ sở giá trị: Trên cơ sở khái quán về đặc điểm bất động sản cần
thẩm định và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá
trị làm cơ sỏ cho việc thẩm định: giá thị trường hay giá phi thị trường, loại hình giá
trị dược lựa chonjphair phù hợp với mục đích thẩm định giá.
Xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm thẩm định: Khách
hàng là người quyết định bên thứ ba nào là người sẽ sử dụng kết quả thẩm định
giá.Khách hàng và bên thứ ba cần được thẩm định viên tìm hiểu để đảm bảo rằng
việc thẩm định được tiến hành phù hợp với mục đích thẩm định.
Xác định những điều kiện ràng buộc: những điều kiện bị hạn chế đối với
những yêu cầu và mục đích của thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng
buộc ảnh hưởng đến giá rị tài sản, những giới hạn về pháp lý nguồn dữ liệu, công
dụng của tài sản, việc sử dụng kết quả, những điều kiện ràng buộc phải phù hợp với
các quy định pháp lí và được khách hàng chấp nhận bằng văn bản.
Xác định thời điểm thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định thời điểm mà
sự định giá giá trị tài sản có hiệu lực do các yếu tối tác động tới giá trị bất động sản

luôn thay đổi dẫn đến giá trị tài sản cũng thay đổi theo.
Xác định nguồn dữ liệu: căn cứ vào tài sản thẩm định và mục đích của thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định nguồn giữ liệu cần thiết cho công việc thẩm định.
* Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá:
Việc lên kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần
làm vào thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch việc thẩm định giá bao gồm:
- Lên kế hoạch thu thập tài liệu các tài liệu liên quan đến bất động sản và
tình trạng chung của bất động.
- Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định và các bất động
sản so sánh nếu phải dung phương pháp so sánh hay các phương pháp khác có sử
dụng yếu tố so sánh.
- Phân công công việc trong tổ thẩm định giá.
- Lên biểu đồ thời gian làm việc, lên chương trình thời gian biểu công tác
phù hợp với thời gian hoàn thành việc thẩm định giá.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

10


* Bước 3: Khảo sát hiên trường và thu thập thông tin.
Đối với khảo sát hiện trường, cần khảo sát về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
- Đối với công trình xây dựng dở dang, phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với
báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Đối với thu thập thông tin, cần thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái

người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của BĐS.
* Bước 4: Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần thẩm
định, bao gồm:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá.
- Phân tích về khách hàng.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản.
* Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá
Trong bước này, cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác minh mức
giá trị của BĐS cần định giá.
Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định
giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS và mục đích định giá.
Đồng thời, cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nào được sử
dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi
đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định;
* Bước 6: Báo cáo định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý
kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định của tài sản
mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
11


Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:
- Mục tiêu của việc định giá.
- Mô tả chính xác tài sản được định giá.
- Thời điểm ước tính giá trị.

- Số liệu và phân tích.
- Ước tính giá trị.
- Những điều kiện hạn chế.
1.4. Khái quát chung về các phương pháp định giá bất động sản
1.4.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Cơ sở lý luận của quá trình thẩm định giá là hệ thống các nguyên tác thẩm
định, chúng được hình thành từ hành vi kinh tế của con người qua các giao dịch liên
quan tới bất động sản.
1.4.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
- Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh
tự nhiên, pháp luật. tài chính cho phép.
1.4.1.2. Nguyên tắc thay thế
- Cơ sở nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để
mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương
tự như vậy để thay thế.
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không
vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.
1.4.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
- Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai
mà tài sản có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.4.1.4. Nguyên tắc đóng góp
- Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
- Nội dung nguyên tắc: Gía trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị
của tài sản tăng hoặc giảm đi bao nhiêu.
12

1.4.1.5. Nguyên tắc cung cầu
- Cơ sở nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỉ lệ thuận với yếu tố cầu
và tỉ lệ nghịch với yếu tố cung.
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài
sản. Do đó, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với
nhau cần thận trọng phân tích cung – cầu, tình trạng thị trường.
Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi thẩm định giá bất động sản còn vận
dụng một số nguyên tắc như: nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất; nguyên tắc cân
bằng; nguyên tắc phụ thuộc; nguyên tắc ngoại vi; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc
thay đổi…
1.4.2. Phương pháp định giá BĐS
1.4.2.1. Phương pháp so sánh
1.4.2.1.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất
động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường vào (hoặc gần) thời điểm cần thẩm
định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường bất động sản.
Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên
tắc thay thế, nguyên tắc sự đóng góp.
1.4.2.1.2. Các bước tiến hành
Trong thực tế, các bất động sản có thể tương tự nhau nhưng mỗi bất động sản
có tính chất riêng biệt, do đó không bao giờ có hai bất động sản giống nhau và giá
trị của chúng thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo
phương pháp so sánh cần tuân thủ các bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các bất động sản được giao dịch gần đây, có
thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở

bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Cần làm
rõ các vấn đề sau:

13


- Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Cần căn cứ vào các tài liệu được tổng
hợp, ghi chép một cách chính xác, đáng tin cậy về việc mua bán và cho thuê bất
động sản. Do đó, để có được những thông tin tin cậy cho việc so sánh đòi hỏi thẩm
định viên phải có một cơ sở dữ liệu rộng lớn và một nguồn thông tin đa dạng về các
loại bất động sản, diện tích đất, sàn, thời hạn sở hữu, giá cả thanh toán, ngày giao
dịch…
- Đánh giá các đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường: Để khẳng
định các giao dịch chứng cứ đáng tin cậy thì cần tiến hành khảo sát thực địa nhằm
tạo ra cơ sở dữ liệu thích hợp cho việc so sánh. Các yếu tố thị trường được khảo sát:
loại bất động sản, địa chỉ bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở
hữu…
Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh thích hợp
Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Tiêu chuẩn
lựa chọn bất động sản thích hợp cần căn cứ vào bất động sản mục tiêu. Các bất
động sản được chọn để làm căn cứ so sánh là các bất động sản có tính chất tương
đồng (hoặc gần tương đồng) với bất động sản cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định
giá và các Bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các bất động sản.
Bước 5: Ước tính giá trị Bất động sản trên cơ sở giá của các bất động sản đã
điều chỉnh.
1.4.2.1.3. Điều kiện áp dụng
Mảnh đất trống đem ra so sánh với nhau.
Lô đất kiến trúc tương đồng cùng một vùng miền.
1.4.2.1.4. Ưu và nhược điểm của phương pháp

* Ưu điểm
Phương pháp này dựa vào thị trường nên có cơ sở vững chắc.
Dễ dàng tính toán.
Là cơ sở của nhiều phương pháp khác.
* Nhược điểm
Thông tin không tốt sẽ là một hạn chế rất lớn của phương pháp.
Chứa đựng các yếu tố chủ quan của người thẩm định viên.

14


Thông tin thường mang yếu tố lịch sử
1.4.2.2. Phương pháp chi phí
1.4.2.2.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng của nguyên
tắc thay thế. Giá trị BĐS theo phương pháp chí phí bằng tổng chi phí thị trường
phải bỏ ra để có một BĐS tương đương thay thế.
1.4.2.2.2. Các trường hợp áp dụng
Trong các bất động sản có những bất động sản được thiết kế và sử dụng cho
mục đích riêng biệt để đápp ứng cho một yêu cầu cụ thể nào đó. Do vậy, trên thị
trường rất hiếm khi có thương vụ mua bán, giao dịch về những bất động sản đó.
Mặt khác những bất động sản này lại khó lượng hóa các khoản thu nhập. Để định
giá được những bất động sản đó người ta sử dụng phương pháp chi phí.
Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Định giá cho mục đích đấu thầu.
Thường dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với phương pháp định giá.
1.4.2.2.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng
đất đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất..

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện
có trên miếng đất. Bao gồm các chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi phí thay thế
các công trình phần lợi nhuận cho nhà đầu tư, thuế, phí phải nộp cho Nhà nước theo
quy định. Trong đó:
- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế
giống hệt với công trình đang được định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời của
công trình mục tiêu cần định giá đó.
- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật
hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận
đã lỗi thời.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
15


Việc ước tính giảm giá tích lũy được xây dựng trên cơ sở các chi phí thay thế
tạo ra sự khác biệt với giá trị thị trường của BĐS xét trên mọi nguyên nhân. Dựa
vào nguyên nhân gây ra giảm giá, có thể chia giảm giá thành 3 loại sau:
- Giảm giá tự nhiên: là giảm giá do các nguyên nhân sau: Công trình xây
dựng hư hỏng do thời gian sử dụng và cường độ sử dụng; Công trình xây dựng bị
hư hỏng do tác động của các yếu tố tự nhiên như sự: phá hủy của mối mọt, nhiệt độ,
độ ẩm, hóa chất, sự tàn phá của thiên nhiên…; Công trình xây dựng bị hư hỏng do
không biết cách sử dụng, do quản lý kém hoặc do bị phá hoại.
- Giảm giá do lỗi thời chức năng: Là hiện tượng giảm giá do các nguyên
nhân: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của công
trình xây dựng có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng.
- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: Là sự giảm giá công trình xây dựng do các
nguyên nhân môi trường:
Phương pháp đo giảm giá:

Có hai phương pháp chính nhằm đo mức giảm giá của công trình xây dựng là:
phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật và phương pháp đo giảm giá rút ra từ
thị trường.
Phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật:
Đây là phương pháp được các nhà kỹ thuật sử dụng phổ biến. Phương pháp
này sử dụng biện pháp điều tra, quan sát và thống kê các hư hỏng theo từng nguyên
nhân gây ra nó, sau đó xác định mức giảm giá tương ứng của loại hư hỏng đó.
Phương pháp xác định tỷ lệ giảm giá (tỷ lệ hao mòn):
Trên cơ sở xác định một tỷ lệ giảm giá, từ đó có thể ước tính được mức giảm
giá tích lũy của công trình xây dựng.
Mức giảm giá

=

Tỷ lệ giảm giá

x

Chi phí tái tạo hay

tích lũy
(tỷ lệ hao mòn)
chi phí thay thế
Một số phương pháp xác định tỷ lệ giảm giá:
Xác định tỷ lệ giảm giá căn cứ tuổi thọ của công trình xây dựng
- Các khái niệm:
+ Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá.
+ Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật.

16

+ Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế.
+ Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả.
+ Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.
- Công thức tính:
Tỷ lệ giảm giá = tuổi thọ hiệu quả/ tuổi thọ kinh tế
Xác định tỷ lệ giảm giá căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ
yếu:
Công thức tính:

Trong đó:
+ H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %
+ Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
+ Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng tỷ giá trị công trình
+ i: Số thứ tự kết cấu chính
+ n: Số kết cấu chính trong công trình
Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường:
Phương pháp này được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá đối với BĐS,
không phân biệt cho từng nguyên nhân khác nhau. Nó phù hợp khi ước tính giá trị
của BĐS mà xung quanh nó đã có nhiều BĐS tương tự được đánh giá.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Điều tra, xác định đúng các chứng cứ thị trường về bán tài sản có
thể so sánh được => giá bán thị trường của BĐS so sánh.
- Bước 2: Ước tính giá trị của đất đai, trừ giá đất khỏi giá bán để xác định giá
trị công trình trên đất của BĐS so sánh.
Giá trị công

=

Giá trị thị trường của

Giá trị

-

trình
BĐS so sánh
đất đai
- Bước 3: Ước tính chi phí (tái tạo hoặc thay thế) của công trình tương tự
mới. 100% so với BĐS so sánh.
- Bước 4: Trừ giá bán công trình (ở bước 2) khỏi chi phí xây dựng mới
(bước 3) => được mức giảm giá tích lũy của BĐS so sánh.
Mức giảm giá =

Giá trị tái tạo hoặc 17

Giá trị còn lại của


tích lũy
thay thế mới
công trình
- Bước 5: Chia mức giảm giá tích lũy cho tổng chi phí xây dựng mới (bước
4/bước 3) => tỷ lệ giảm giá tích lũy của BĐS so sánh.
Tỷ lệ giảm giá

Mức giảm

=

Chi phí tái tạo

/

tích lũy
giá tích luy
hoặc thay thế mới
- Bước 6: Chia tỷ lệ hao mòn toàn bộ cho tuổi thọ hiệu quả của BĐS so sánh
=> được tỷ lệ hao mòn tích lũy hàng năm của BĐS so sánh.
Tỷ lệ giảm giá

=

Tỷ lệ giảm giá

Tuổi thọ kinh tế

/

hàng năm
tích lũy
của công trình
- Bước 7: Căn cứ tuổi hiệu quả của công trình trên BĐS cần định giá, xác
định được tỷ lệ giảm giá tích lũy hàng năm của BĐS so sánh.
Tỷ lệ giảm giá

=

Tỷ lệ giảm giá

Tuổi hiệu quả của

x

tích lũy
hàng năm
công trình
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công
trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình.
Giá trị còn lại

=

Chi phí tái tạo

Mức giảm giá tích

-

của công trình
hoặc thay thế mới
lũy
Bước 5: Cộng giá trị đất đai (bước 1) với chi phí giảm giá (bước 4), sẽ được
giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
Giá trị BĐS cần
định giá

= Giá trị đất đai

x

Giá trị còn lại của
công trình

0-

1.4.2.2.4. Ưu và nhược điểm của phương pháp
* Ưu điểm
- Sử dụng đề định giá các bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích
riêng biệt. Nếu thẩm định viên có đủ trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực kỹ
thuật, có kinh nghiệm và khách quan cho kết quả tương đối chính xác và có thể hạn
chế các ảnh hưởng của sự không cân bằng cung cầu trên thị trường.
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu đi cơ sở
dự báo các khoản lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại.
- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng.
* Nhược điểm
- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp do phương pháp
chi phí cũng sử dụng dữ liệu thị trường.
18


- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương
pháp giá trị là cộng các giá trị mảnh đất trống và công trình xây dựng trên đất, trong
khi tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn là khách
quan đôi khi khó thực hiện do việc áp dụng các phương pháp trong việc tính mức
giảm giá hiện chưa được công nhận rộng rãi.
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
1.4.2.3. Phương pháp thu nhập

1.4.2.3.1. Cơ sở lý luận
Nó tuân thủ nội dung của các nguyên tắc nhưng chủ yếu là nguyên tắc dự kiến
các khoản lợi ích trong tương lai. Giá trị thị trường của BĐS bằng giá trị hiện tại
của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó. Do vậy,
phương pháp thu nhập được coi là phương pháp định giá có cơ sở lý luận vững chắc
nhất trong các phương pháp.
1.4.2.3.2. Trường hợp áp dụng.
- Phương pháp thu thập dùng để đánh giá giá trị thị trường của các bất động
sản tạo ra thu nhập và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa
chọn phương án đầu tư.
- Phương pháp thu nhập phù hợp áp dụng cho những bất động sản mang lại
thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công
nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê…
- Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản có thể vận dụng
với các điều kiện sau: (i) bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập với tỷ trọng lớn;
(ii) dòng thu nhập trong tương lai có thể tính toán một cách tin cậy; (iii) những rủi
ro liên quan đến tài sản thẩm định giá có thể ước lượng được, (iv) giá trị thu hồi của
bất động sản có thể dự tính được một cách hợp lý.
1.4.2.3.3. Các bước tiến hành
Thẩm định giá bất động sản dựa vào thu nhập chính là việc tiến hành chuyển hóa
các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá của bất động sản. Quá trình chuyển
hóa này còn gọi là quá trình vốn hóa. Và được thể hiện qua công thức tổng quá:

Trong đó:

19


V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
It: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.

r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.
- Thu nhập hàng năm của BĐS được xác định căn cứ vào số tiền thu được
hằng năm ước tính trên cơ sở lấy mức thu nhập tiềm năng (thu nhập khi BĐS đạt
mức thỏa dụng với 100% công suất thiết kế) trừ đi phần thất thu dự kiến do các
nguyên nhân bất động sản không được sử dụng tối đa công suốt thiết kế do các
nguyên nhân như hao mòn, hư hỏng, … Bất động sản đó có thể là những bất động
sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại,
khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê…
Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm. Lấy thu nhập trừ chi phí thu được thu
nhập ròng hàng năm.
- Các chi phí hằng năm liên quan đến việc tạo ra thu nhập của BĐS có thể là:
Chi phí về thuế BĐS, Chi phí về bảo hiểm, Chi phí quản lý, Chi phí sửa chữa và
bảo dưỡng, Chi phí mua ngoài…
- Xác định thu nhập ròng hằng năm (thu nhập thuần hằng năm).
Thu nhập ròng
hàng năm

=

Thu

nhập

hàng năm

-

Chi

phí

hàng năm

- Để thuận tiện cho việc dự kiến thu nhập ròng, thông thường người ta quy ước:
+ Thời điểm định giá là thời điểm t=0.
+ Các khoản thu nhập và chi phí liên quan đến BĐS cần định giá phát sinh ở
các thời điểm khác nhau trong một năm đều được quy về thời điểm cuối năm để
tính toán.
Bước 3: Xác định tỷ lệ chiết khấu (tỷ suất chiết khấu) hiện tại hóa.
Việc xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp phải căn cứ vào khả năng sinh lời và
rủi ro đầu tư của BĐS cần định giá.
Một số phương pháp xác định tỷ lệ chiết khấu:
Phương pháp định giá tài sản vốn – mô hình CAPM:
Công thức xác định:

20