Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã sông công giai đoạn 2007 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng
quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích
một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn. Các kết quả này
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình luận văn nào trước đây.

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Việt


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, gia đình, các anh chị,
các em và các bạn đồng nghiệp. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin
được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
PGS.TS Đỗ Thị Lan đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo, động viên và tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

tốt nghiệp.
Lãnh đạo phòng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế,
Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê thị xã Sông Công đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu học tập và thu thập số liệu
để tôi có thể hoàn thành được luận văn.
Gia đình luôn động viên, khích lệ, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập
và nghiên cứu để hoàn thành luận văn.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng chắc chắn luận văn của tôi vẫn còn
nhiều thiếu sót. Rất mong được sự góp của các thầy giáo, cô giáo và các
bạn học viên.
Tôi xin chân thành cảm ơn./.
Ngày

tháng

năm 2014

Nguyễn Tuấn Việt


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................. i
Lời cảm ơn ..................................................................................................... ii
Mục lục .........................................................................................................iii
Danh mục các từ viết tắt ................................................................................ vi
Danh mục các bảng ...................................................................................... vii
Danh mục các biểu đồ ................................................................................. viii
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu ................................................................. 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Một số khái niệm cơ bản ......................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về đô thị .............................................................................. 4
2.1.2. Khái niệm về đô thị hóa........................................................................ 6
2.1.3. Khái niệm về công nghiệp hóa.............................................................. 7
2.1.4. Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.................................... 8
2.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
ĐTH - CNH................................................................................................... 9
2.3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình ĐTH - CNH................................................................................... 11
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 11
2.3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai................................................... 12
2.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật.................. 13
2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa ...................................................... 14
2.3.5. Yếu tố định giá đất ............................................................................. 15
2.3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập
bản đồ địa chính ........................................................................................... 17


iv

2.4. Hệ thống chính sách pháp luật của Trung ương và địa phương liên
quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................. 17
2.4.1. Các văn bản của Trung ương và địa phương có liên quan đến
chuyển đổi mục đích sử dụng đất ................................................................. 17
2.4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử

dụng đất hiện hành ....................................................................................... 19
2.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc CĐMĐSDĐ trong
quá trình ĐTH - CNH................................................................................... 28
2.5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc................................................................ 28
2.5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc............................................................. 29
2.5.3. Kinh nghiệm của Thái Lan ................................................................. 30
Phần 3: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 32
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
3.2. Địa điểm và thời gian ............................................................................ 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công....... 32
3.3.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011................................................ 32
3.3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011 ....................... 32
3.3.4. Ảnh hưởng của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến
hộ gia đình ................................................................................................... 33
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới...... 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 33
3.4.1. Thu thập số liệu, tài liệu ..................................................................... 33
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 34
3.4.3. Phương pháp so sánh .......................................................................... 34
3.4.4. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ............................................... 35


v

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công .................... 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 36

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công................................ 40
4.2. Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất và sự biến động diện tích
đất trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011 ............................ 45
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................... 45
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................ 51
4.2.3. Sự biến động diện tích đất trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn
2007 - 2011 .................................................................................................. 58
4.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và những ảnh hưởng
của nó đến sự phát triển kinh tế xã hội và hộ nông dân trên địa bàn thị xã
Sông Công giai đoạn 2007 - 2011 ................................................................ 62
4.3.1. Khái quát quá trình ĐTH - CNH thị xã Sông Công............................. 62
4.3.2. Thực trạng quá trình ĐTH - CNH....................................................... 63
4.3.3. Ảnh hưởng của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đến sự phát triển kinh tế của hộ nông dân ......................................... 71
4.3.4. Đánh giá chung về ảnh hưởng của việc CĐMĐSDĐ .......................... 82
4.4. Các giải pháp chủ yếu nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế
những ảnh hưởng tiêu cực của việc CĐMĐSDĐ nông nghiệp...................... 83
4.4.1. Giải pháp chung.................................................................................. 83
4.4.2. Những giải pháp cụ thể....................................................................... 84
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 91
5.1. Kết luận................................................................................................. 91
5.2. Đề nghị.................................................................................................. 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 94


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CĐMĐSDĐ

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

CNH

Công nghiệp hóa

CN & TTCN

Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

ĐTH - CNH

Đô thị hóa - Công nghiệp hóa

ĐTH

Đô thị hóa

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế xã hội

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

NQ/BCT

Nghị quyết – Bộ chính trị

NQ/TW

Nghị quyết – Trung ương

QĐ/TTg

Quyết định – Thủ tướng

TM - DV

Thương mại - dịch vụ

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên .............................................................. 53
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên .............................................................. 55
Bảng 4.3. So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2007 - 2011........................ 58
Bảng 4.4. Tốc độ ĐTH của thị xã Sông Công, giai đoạn 2007 – 2011 .......... 64
Bảng 4.5. Các dự án đầu tư đã được cấp giấy phép trên địa bàn thị xã ......... 65
Bảng 4.6. Hiệu quả đầu tư của các dự án đã triển khai thực hiện trên địa
bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 – 2011................................ 68
Bảng 4.7. Thông tin cơ bản của các hộ điều tra ............................................ 71
Bảng 4.8. Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất ..... 73
Bảng 4.9. Tình hình chung của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất ................ 74
Bảng 4.10. Nguồn lực của các hộ điều tra .................................................... 76
Bảng 4.11. Tình hình sử dụng tiền đền bù đất của các hộ điều tra ................ 78
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ điều tra đánh giá sự thay đổi của thu nhập
do tác động của việc thu hồi đất.................................................... 79
Bảng 4.13. Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của việc
CĐMĐSDĐ................................................................................... 80


viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế .............................................................. 40
Biểu đồ 4.2. Biến động cơ cấu kinh tế thị xã Sông Công, giai đoạn
2002 - 2011 .................................................................................. 66

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của nền sản xuất xã hội, của bản thân con người và là điều
kiện sinh tồn của thế giới động, thực vật trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất
cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt.
Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và
quý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con người
đối với đất đai.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xã
Sông Công diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2011. Là một tỉnh trung
du miền núi tiếp giáp với 6 tỉnh, có hệ thống giao thông đường bộ, sắt thông
nối liền với Thủ đô Hà Nội và các tỉnh trong vùng rất thuận tiện cho việc vận
chuyển, lưu thông hàng hoá. Không những thế Thái Nguyên còn là trung tâm
văn hóa của các tỉnh miền núi phía Bắc, là nơi tập trung của rất nhiều trường
đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề... Trong những năm gần đây Thái
nguyên không ngừng phát triển, cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư nâng cấp
hoàn thiện dần. Sông Công là thị xã duy nhất của tỉnh Thái Nguyên. Thị xã
Sông Công được thành lập trên cơ sở thị trấn Mỏ Chè, các xã Cải Đan, Tân
Quang và Bá Xuyên của huyện Phổ Yên theo quyết định số 113/HĐBT ngày
11 tháng 4 năm 1985 của Hội đồng Bộ trưởng Việt Nam.
Năm 1999, thị xã Sông Công thành lập phường Phố Cò và xã Vinh Sơn
theo Nghị định số 18/1999/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam. Cũng theo quyết
định này, xã Cải Đan đổi thành phường Cải Đan, xã Bình Sơn thuộc huyện
Phổ Yên chuyển về thị xã Sông Công quản lý.

2

Quá trình ĐTH đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích
sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp thay vào đó là các khu đô thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên
phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoài
tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường
tăng cao và có những biến động phức tạp. Hiện nay do sự phát triển của xã
hội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
và nếu không có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữa
đất nông nghiệp sẽ chẳng còn bao nhiêu.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải
pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức
cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng
cao “tính khả thi” của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Khoa Sau Đại học,
Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Đỗ Thị Lan, tôi
tiến hành thực hiện luận văn: “Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn
2007 - 2011”
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011.
- Phân tích sự tác động và sự ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã.
- Đề xuất giải pháp cho sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả.

3

1.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp luật của Trung ương và địa
phương có liên quan đến công tác CĐMĐSDĐ nông nghiệp.
- Các số liệu điều tra, khảo sát phải trung thực, khách quan, có nguồn
gốc, độ tin cậy đảm bảo chất lượng và thời gian theo yêu cầu.
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác đối với
việc CĐMĐSDĐ nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi trên cơ sở pháp luật hiện
hành và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập: Giúp cho các cán bộ và học viên có cách nhìn nhận vấn
đề thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
một cách tổng quát hơn nhằm góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Trong nghiên cứu khoa học: Nhằm bổ xung thêm kiến thức thực tế,
nhất là phương pháp nghiên cứu các vấn đề có tính chất cả kỹ thuật và xã hội
học, cả tính chất định tính lẫn định lượng.
- Trong thực tiễn:
+ Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho các nhà lãnh đạo và chính
quyền quyền địa phương, người dân tham khảo trong xây dựng kế hoạch,
giám sát và đánh giá việc sử dụng đất có tính thực tế hơn.
+ Những đề xuất từ nghiên cứu này hy vọng sẽ giúp cho các cán bộ làm
trực tiếp có những thay đổi cần thiết, để tránh được những thiếu sót, bất cập
và đạt mục tiêu quản lý sử dụng đất có hiệu quả.

4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Một số khái niệm cơ bản
2.1.1. Khái niệm về đô thị
Khái niệm về đô thị có thể nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau như
chức năng kinh tế, quy mô dân số, cơ cấu quy hoạch, quản lý…. Nhìn chung
các quan điểm đều cho rằng, đô thị có những đặc điểm sau:
- Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, mật độ dân số đô thị cao hơn bất
kỳ một vùng nông thôn nào khác, lao động là phi nông nghiệp sống và làm
việc theo kiểu thành thị.
- Đô thị là nơi tập trung của các hoạt động kinh tế không trực tiếp coi đất
đai là đối tượng lao động; dân đô thị chủ yếu là lao động phi nông nghiệp bao
gồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp; lao động xây dựng cơ bản; lao
động trong lĩnh vực giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, tín dụng ngân
hang; lao động trong các ngành thương mại, dịch vụ công, du lịch; lao động
trong các cơ quan hành chính, văn hóa xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa
học và các loại lao động khác ngoài lao động trực tiếp về nông nghiệp.
- Đô thị có kiểu kiến trúc quy hoạch hoàn toàn khác với nông thôn. Tại
các đô thị, các khu nhà ở và các cơ sở sản xuất nông nghiệp, các công trình
văn hóa, khoa học, thương mại…. thường được phân bổ theo từng khu, từng
dãy theo các trục đường giao thông (được coi là đường phố), có liên kết với
nhau chứ không phân tán như ở các vùng nông thôn.
- Kết cấu hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi
sinh hoạt của người dân đô thị theo lối sống đô thị. Kết cấu hạ tầng đô thị
gồm hạ tầng kỹ thuật (như giao thông, điện nước, hệ thống cấp thoát nước,
năng lượng, thông tin, xử lý chất thải, vệ sinh môi trường….) và hạ tầng xã

5

hội (như nhà ở, công trình dịch vụ công cộng, y tế, văn hóa, xã hội, giáo dục
đào tạo, nghiên cứu khoa học, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giải trí.
Quan niệm chung ở Việt Nam hiện nay và nhiều quốc gia đều cho rằng
đô thị là những điểm dân cư tập chung phần lớn những người dân phi nông
nghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị. Tại Việt Nam, theo phân cấp
quản lý, đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ra quyết định thành lập.
Quyết định số 132/QĐ-HĐBT ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng
Bộ trưởng (nay là Chính phủ) cũng đã quy định đô thị là các điểm dân cư có
các yếu tố cơ bản sau:
- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
- Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% tổng số lao động, là nơi có sản
xuất và dịch vụ thương mại hàng hóa phát triển.
- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật các công trình công cộng phục vụ dân cư
thành thị.
- Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng loại đô thị và phù hợp với
đặc điểm từng vùng.
Ngoài ra, Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-BXD-BTC-BCP ngày 8
tháng 3 năm 2002 của Liên bộ Xây dựng và Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ
cũng quy định: đối với khu vực nội thị (nội thành phố, nội thị xã, thị trấn), tỷ
lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; kết cấu
hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu
chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch, xây dựng quy định cho từng loại đô thị;
quy mô dân số ít nhất là 4000 người và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000
người/km2.

6

Như vậy, đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của
vùng lãnh thổ gồm nhiều tỉnh, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong huyện.
2.1.2. Khái niệm về đô thị hóa
Có nhiều quan điểm về khái niệm đô thị hóa:
* Trên quan điểm một vùng, đô thị hóa (ĐTH) là một quá trình hình
thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
* Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân
bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có
theo chiều sâu.
* Đô thị hóa là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức
sống đô thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều
kiện tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều
kiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động.
* Đô thị hóa nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá
trình phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn
(phong cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…). Thực chất đó là tăng
trưởng đô thị theo xu hướng bền vững.
* Đô thị hóa ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của
thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các
cụm đô thị, liên đô thị… góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn.
* Đô thị hóa giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư
đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng
thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…

7

Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế - xã hội của đô thị
và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ… do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm
dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động
kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
2.1.3. Khái niệm về công nghiệp hóa
Công nghiệp hóa là quá trình nâng cao tỷ trọng của công nghiệp trong
toàn bộ các ngành kinh tế của một vùng kinh tế hay một nền kinh tế. Đó là tỷ
trọng về lao động, về giá trị gia tăng, v.v..
Đây là quá trình chuyển biến kinh tế-xã hội ở một cộng đồng người từ
nền kinh tế với mức độ tập trung tư bản nhỏ bé (xã hội tiền công nghiệp) sang
nền kinh tế công nghiệp. Công nghiệp hóa là một phần của quá trình hiện đại
hóa. Sự chuyển biến kinh tế-xã hội này đi đôi với tiến bộ công nghệ, đặc biệt
là sự phát triển của sản xuất năng lượng và luyện kim quy mô lớn. Công
nghiệp hóa còn gắn liền với thay đổi các hình thái triết học hoặc sự thay đổi
thái độ trong nhận thức tự nhiên. Dầu vậy, những thay đổi về mặt triết học là
nguyên nhân của công nghiệp hóa hay ngược lại thì vẫn còn tranh cãi.
Trong điều kiện của Việt Nam, CNH là quá trình chuyển đổi cơ bản
toàn diện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý kinh tế, quản lý xã hội

từ dựa vào lao động thủ công là chính sang dựa vào lao động kết hợp cùng với


8

phương tiện, phương pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện đại để tạo ra
năng suất lao động cao.
2.1.4. Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) là thay đổi mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính
(trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu.
Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể
sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi;
giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách tái
định cư như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuê
đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt.
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát
triển. Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ
thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương, một
vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với
năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu
quả kinh tế cao.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn
thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển
khai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn.
Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu

lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sử dụng
theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá


9

trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm bồi thường
đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; tái định cư, hỗ trợ, đào
tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất)
nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực hiện tốt mục tiêu xã
hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
ĐTH - CNH
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH và CNH là một
tất yếu khách quan. Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng
từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy
nhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan
chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất
có hiệu quả hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ đô thị hóa
nhanh trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quan
trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như mọi mặt
của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi
nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với trình độ phát
triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau.
Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có

xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan.


10

Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để đáp ứng yêu cầu sử
dụng đất có hiệu quả hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay
chúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát
triển các trang trại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây
trồng, mùa vụ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác tốt hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng
cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho
giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nông
nghiệp có giá 500.000 đồng/m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức
giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa.
Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa thì quá trình
phân công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao
động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh
chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát triển của
khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng
các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản xuất nông
nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lực
lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhân
công nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở,
trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống. Do vậy, yêu cầu
mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu.
Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội,
chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ
tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%). Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh chuyển về

Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm nhà
ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị trường nhà đất Hà
Nội. Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa văn hoá xã hội là tất


11

yếu. Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều hướng nhà ở cần nhiều
phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia tăng như: tennis, golf…gây
áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập
WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu tư
nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường bất động sản hết sức sôi
động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của
khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăng
các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do trên
đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải chuyển đổi mục đích sử dụng
đất để đáp ứng nhu cầu nói trên.
2.3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình ĐTH - CNH
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất đai. Đối với công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác
động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối
giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Đối với địa phương chưa lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không

đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất
không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái
định cư gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp.


12

2.3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà
chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn
yếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng
khá dài không giải quyết được. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc
nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư
pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện
trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không
đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ giải phóng mặt
bằng các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều xuất
phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất, năng lực
thể chế và tính pháp lý trong xã hội.
Đăng ký, thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, ngoài mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng
đất, qua đó Nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc
theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện nay, kết quả lập hồ sơ địa chính còn nhiều
hạn chế; hơn nữa công tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không
được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp,
tính toán diện tích, lưu trữ hồ sơ địa chính. Những tồn tại trên làm ảnh hưởng
không nhỏ đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư hiện nay
khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường.

Việc quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chủ, mỗi chủ
một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện
(bắt buộc phải đo đạc trong toàn xã mới cấp được). Thực tế vẫn có hộ gia
đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận do công tác quản lý yếu kém hoặc do


13

cấp giấy chứng nhận sai thẩm quyền. Một số địa phương (cấp huyện) chưa lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ranh giới không rõ ràng, bản đồ địa chính
luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không công bằng đối với người bị ảnh
hưởng. Có trường hợp được giao 300m2 sau một thời gian sử dụng lấn chiếm
diện tích tăng lên 400m2, khi cấp giấy chứng nhận lại được công nhận 700m2.
2.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được
đề cập đến trong rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa
đổi hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong
đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá
trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng
dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế
trong xã hội bị hạn chế.
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc
tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không được
quan tâm đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều. Khi áp dụng các biện
pháp, nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng
bộ, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và tái định cư, nhiều cán bộ công chức

lợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưa
được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin của nhân dân cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhân
trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng của các dự án và làm giảm tỷ
lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.


14

2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị
xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ chức
xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp
luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến chuyển đổi
mục đích sử dụng đất.
Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng và
củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay, hệ
thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào yêu
cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tại
những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được. Đó là sự
chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu,
lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời với tầm nhìn
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật có
không ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập, phát
sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai không
thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát huy được vai

trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù giải
phóng mặt bằng và tái định cư cộng với ý thức pháp luật của người dân chưa
đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách
pháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp
luật trong xã hội.
Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng
đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…ngày


15

càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất phục
vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo ra khung
pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này
trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chế
trong công tác giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng các văn bản dưới luật có
tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác
động tích cực trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Ngược lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu
lực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.
2.3.5. Yếu tố định giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp
dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường bất
động sản đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước

mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp
luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng trên
thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính