Bất động sản việt nam

Bất động sản Việt Nam
Lời dẫn:
Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với các đợt sốt lần
lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008.
Kể từ sau giai đoạn bùng nổ trong 2 năm 2007 và 2008 với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ tăng trưởng tín dụng
(53.9% trong năm 2008) cũng như các dòng vốn FDI và FII, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua
thêm hai giai đoạn thăng trầm chính như sau:
• Giai đoạn thứ nhất bắt đầu từ nửa cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 chứng kiến sự ra đời của hàng
loạt chính sách mới nhằm kiểm soát sự tăng trưởng nóng của ngành bất động sản. Điển hình là các Nghị
Định 69 và 71 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai (sửa đổi) 2009 và việc thu thuế sử dụng đất. Tăng trưởng
tín dụng dành cho bất động sản sau khi giảm trong năm 2009 đã tăng mạnh lên mức 27.7% trong năm
2010, làm động lực cho các giao dịch trên thị trường tăng tăng mạnh và tạo đỉnh.
• Giai đoạn thứ 2, từ sau năm 2010 đến nay đánh dấu sự tác động của chính sách thắt chặt tín dụng đối
với các ngành nghề phi sản xuất như bất động sản. Trong năm 2011, tín dụng dành cho bất động sản
giảm mạnh ở mức -14.8% khiến cho số lượng giao dịch giảm mạnh và sau đó tạo đáy vào năm 2012. Đây
cũng là giai đoạn chứng kiến nhiều thay đổi cởi mở hơn trong các vấn đề pháp lý của ngành bất động sản
như Luật đất đai 2013 hay Luật xây dựng (sửa đổi). Ngoài ra, trong thời gian này còn xuất hiện 2 gói tín
dụng 30,000 tỉ và 50,000 tỉ. Và sau năm 2013, giá bất động sản tăng dần lên vào năm 2014, sôi đông vào
năm 2015 và trong thời gian sắp tới giá vẫn có xu hướng tiếp tục tăng.
Vì vậy, hiện nay ngành bất động sản Việt Nam đang có nhiều cơ hội, song cũng đứng trước những thách
thức lớn. Phân tích S.W.O.T (Strengths Điểm mạnh, Weaknesses Điểm yếu, Opportunities Cơ hội, và
Threats - Nguy cơ, thách thức) đối với ngành bất động sản Việt Nam có thể nêu ra những nét chủ yếu về
năng lực cạnh tranh của ngành. Dưới đây là bài phân tích ma trận SWOT của ngành bất động sản Việt
Nam.
Phân tích S.W.O.T :
1. Thế mạnh của bất động sản Việt Nam (Strengths):
- Ngành bất động sản được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô thị
sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế
- Lãnh đạo các cấp liên quan đều có chủ trương tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư
- Chính Phủ có những chính sách mới có tính cởi mở hơn đối với ngành bất động sản
- Dòng vốn FDI mạnh mẽ và kiều hối dồi dào

- Có nguồn lao động phổ, nhân công thông lớn và rẻ
- Tốc độ đô thị hóa nhanh có tác động tích cực đối với nhu cầu lao động và mức độ chi tiêu


-

Tốc độ tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch góp phần vào sự gia tăng nhu cầu bất động
sản dành cho thương mại
Sự phát triển của ngành dịch vụ trong thời gian gần đây cũng tạo cú hích cho nhu cầu thuê
văn phòng
Khối lượng hàng hóa được trao đổi và vận chuyển gia tăng kéo theo nhu cầu về bất động sản
dành cho công nghiệp.

2. Điểm yếu của bất động sản Việt Nam (Weaknesses):
- Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mô và quá trình hình thành
phát triển so với các nước trong khu vực nói riêng và các cường quốc nói chung
- Hoạt động ngành bất động sản chưa phải là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế
- Còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay
- Mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay vẫn còn cao
- Giá nhà cao vượt quá khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân
- Thị trường bất động sản sơ cấp còn thiếu minh bạch, giá cả đất đai không phán ánh cung cầu, thị trường bất động sản đô thị mang tính đầu cơ và thiếu ổn định.
- Tham nhũng, đặc biệt là trong tranh chấp đất đai, tiếp tục là điểm tối trong môi trường kinh
doanh, làm chậm tiến độ của một số dự án xây dựng.
- Hệ thống pháp luật trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh,
chưa có sự phối hợp liên ngành; thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch, nhà đất và xây
dựng còn quá rườm rà; công tác đền bù, giải toả, tái định cư gặp nhiều khó khăn
- Thông tin thị trường còn thiếu xác thực, hệ thống thông tin, dự báo không thống nhất, thiếu
tin cậy.
- Thị trường dễ bị tác động của các biến động thị trường trên thế giới
- Việc đào tạo còn bất cập, đặc biệt đối với quản lý và công nhân có tay nghề cao

- Điều kiện tiếp cận các gói tín dụng dành cho bất động sản còn bị hạn chế
3. Cơ hội của bất động sản Việt Nam (Oportunities):
- Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định
- Dân số trẻ và quá trình đô thị hóa nhanh nên có nhu cầu về nhà ở tại các đô thị là rất lớn
- Sự quan tâm của các tập đoàn bán lẻ quốc tế đến thị trường Việt Nam sẽ là đòn bẩy kích
thích thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu bán lẻ.
- Việt Nam đang có xu hướng trở thành trung tâm sản xuất hàng xuất khẩu quan trọng của
khu vực. Điều này sẽ góp phần hỗ trợ cho các dự án bất động sản khu công nghiệp và cao ốc
văn phòng.
- Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành bất
động sản từ cả hai phía: chủ đầu tư và người dân.
- Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở
vẫn còn rất lớn so với nguồn cung.
- Thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc mạnh mẽ, triển vọng phát triển tương
lai đang dần lộ diện
4. Nguy cơ của bất động sản Việt Nam (Threads):


-

-

-

Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn mới cho
thị trường bất động sản là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể đưa vào
thực tiễn và có hiệu quả tức thì
Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai quá chậm đã gián tiếp lãng phí
tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương
Hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản có thế quay trở lại

Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn
Xu hướng tăng trưởng kinh tế đang có chiều hướng xấu đi ở một số nền kinh tế lớn có thể sẽ
có tác động không tốt đến thị trường xuất khẩu của Việt Nam. Điều này sẽ gây ra một số ảnh
hưởng tiêu cực lên thị trường bất động sản thương mại
Sự thay đổi mục tiêu ưu tiên của chính phủ từ tăng trưởng kinh tế sang ưu tiên kiềm chế
lạm phát và mất cân bằng kinh tế vĩ mô có thể làm giảm nhiệt thị trường bất động sản

Giải pháp:
-

Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp
Phát triển các kênh tài chính bất động sản
Cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản
Cần có những chính sách rõ ràng về tín dụng phục vụ sự phát triển của thị trường bất động
sản
Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp
cho người mua và người bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại thu lợi bất chính.

Kết luận: Thị trường bất động sản tăng và giảm cũng là kết quả tất yếu của quy luật thị trường. Trong
năm 2016 này, nhiều dự báo cho thấy thị trường bất động sản phát triển rất tốt, nhưng vẫn chưa có gì là
đảm bảo chắc chắn vì những tác động bên ngoài có thể xảy ra bất kỳ lúc nào không được cảnh báo
trước.
Về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng
phát triển và đang từng bước hoàn thiện. Về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng
mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn.