Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng đường trục chính nối trung tâm thị xã phú thọ với quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân cư ven đường (đường 35 m) giai đoạn 2008 20

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH NỐI TRUNG TÂM THỊ XÃ
PHÚ THỌ VỚI QUỐC LỘ 2 VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
KHU DÂN CƯ VEN ĐƯỜNG (ĐƯỜNG 35M)
GIAI ĐOẠN 2008 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH NỐI TRUNG TÂM THỊ XÃ
PHÚ THỌ VỚI QUỐC LỘ 2 VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
KHU DÂN CƯ VEN ĐƯỜNG (ĐƯỜNG 35M)
GIAI ĐOẠN 2008 - 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. ĐẶNG VĂN MINH

THÁI NGUYÊN - 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân
dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại
học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành
luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND thị xã Phú Thọ và tập thể

phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phú Thọ, chi cục Thống kê thị xã Phú
Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Phú Thọ, ngày

tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... ix
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4

1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ....................... 4
1.1.1. Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ............. 4

1.1.2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng .................................... 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng ................ 6
1.2. Các văn bản có liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng .... 10
1.3. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ............ 12
1.4. Chính sách về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các tổ
chức tài trợ và một số nước trên thế giới ..................................................... 13
1.4.1. Trung Quốc ..................................................................................... 13
1.4.2. Thái Lan .......................................................................................... 14
1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của WB và ADB ..... 14
1.4.4. Một số bài học về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số
nước và tổ chức quốc tế ................................................................. 16
1.5. Kinh nghiệm và tình hình thực hiện công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại một số địa phương ở Việt Nam .................................... 17
1.5.1. Kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................ 17


iv
1.5.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
tại một số địa phương ở Việt Nam............................................................ 18
1.6. Kết quả giải phóng mặt bằng ở tỉnh Phú Thọ ....................................... 21
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 23

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 23
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................ 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan tới công tác GPMB ...... 23
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Thị xã Phú Thọ ..... 23
2.3.3. Thực trạng công tác bồi thường GPMB trong dự án đường trục

chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc lộ 2 và hạ tầng
kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) .................................... 23
2.3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
thuộc dự án đường trục chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với
Quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) ..... 24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường GPMB trên địa bàn Thị xã Phú Thọ ................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 24
2.4.1. Phương pháp kế thừa ...................................................................... 24
2.4.2. Phương pháp điều tra ...................................................................... 25
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra ........................... 25
2.4.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................ 26
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 27

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan tới công tác GPMB ...... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................ 30
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã.... 36
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phú Thọ ....... 37


v
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................ 37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Phú Thọ .......................................... 42
3.3. Thực trạng công tác bồi thường GPMB trong dự án đường trục
chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật
khu dân cư ven đường (đường 35m) ............................................................ 43
3.3.1. Giới thiệu về nội dung dự án .......................................................... 43
3.3.2. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ..................... 49
3.3.3. Đánh giá việc bồi thường ................................................................ 50

3.3.4. Đánh giá việc hỗ trợ........................................................................ 63
3.3.5. Đánh giá việc tái định cư ................................................................ 63
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
thuộc dự án đường trục chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc
lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) ......................... 64
3.4.1. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt kinh tế ................................................................................ 64
3.4.2. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt xã hội ................................................................................. 66
3.4.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt gia đình .............................................................................. 67
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường GPMB trên địa bàn thị xã Phú Thọ ................................................. 69
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại ................................................................. 69
3.5.2. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ..................................... 71
3.5.3. Một số giải pháp khắc phục ............................................................ 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 77

1. Kết luận .................................................................................................... 77
2. Đề nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 79
PHỤ LỤC ........................................................................................................ 82


vi
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt

CNH - HDH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐTH

: Đô thị hoá

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KCN

: Khu công nghiệp

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TM - DV

: Thương mại - Dịch vụ

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

UBND

: Uỷ ban Nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2008 - 2014 của TX Phú Thọ .... 31
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phú Thọ tính đến 01/01/2014 ......... 42
Bảng 3.3: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của Dự án xây dựng công
trình Đường trục chính nối thị xã Phú Thọ với đường Quốc lộ
2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân cư ven đường ................................. 45
Bảng 3.4: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án ...... 48
Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại Nhà nước .................... 52
Bảng 3.6. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính đoạn qua khu dự
án Nhà nước áp dựng tính giá bồi thường năm 2013 .................... 53
Bảng 3.7. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính đoạn qua xã Hà
Lộc, TX Phú Thọ ........................................................................... 53
Bảng 3.8. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính đoạn qua xã Phú
Hộ, TX Phú Thọ ............................................................................ 54
Bảng 3.9. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính đoạn qua .................... 54
Bảng 3.10. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính đoạn qua .................. 55
Bảng 3.11: Bảng giá đất ở giai đoạn 2008-2013 trên địa bàn các xã
phường nghiên cứu ........................................................................ 57
Bảng 3.12: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản tại các xã, phường

của Dự án ....................................................................................... 60
Bảng 3.13: Đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả .......................................... 61
Bảng 3.14. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường và tài sản trên đất tại dự án................................................ 62
Bảng 3.15: Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án đường nối thị xã Phú
Thọ với Quốc lộ 2 theo điều tra, phỏng vấn .................................. 63
Bảng 3.16: Thu nhập bình quân của hộ dân trước và sau khi dự án thu
hồi đất ............................................................................................ 64
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị dự án thu hồi đất ......... 65


viii
Bảng 3.18. Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu nhập........ 66
Bảng 3.19: Tình hình an ninh trật tự xã hội khu vực dân cư sau khi thu
hồi đất thực hiện dự án .................................................................. 67
Bảng 3.20: Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất .... 67
Bảng 3.21: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu ............. 68
Bảng 3.22: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ ............................................................................ 68


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
trong những năm qua, hàng ngàn các dự án được đầu tư xây dựng trên các
lĩnh vực như công trình giao thông, thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin
liên lạc; các công trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, thể dục thể
thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây
dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ,... đã và đang triển khai
thực hiện ở khắp các Tỉnh, Thành phố trong cả nước. Đặc biệt, ở Phú Thọ
trong những năm gần đây nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các
công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra
nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), đảm
bảo tiến độ các dự án và đảm bảo an sinh xã hội.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh gọn,
được nhân dân đồng tình ủng hộ lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại
của nhà nước đối với đối tượng trong diện giải tỏa. Do bị ảnh hưởng trực tiếp,
sự thay đổi mọi mặt về sản xuất sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất, do đó
đối tượng bị giải tỏa chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường
hợp lý. Các phương án đề bù được thực hiện như: Đền bù bằng tiền, bằng nhà
ở, đất ở,... hay bố trí những đối tượng này vào các khu tái định cư (TĐC).
Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn,
nan giải, phức tạp.
Trong những năm gần đây, xu hướng của đối tượng bị giải tỏa nhận

đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm
của người Việt Nam là “an cư” mới “lập nghiệp”, do vậy chỉ khi có được chỗ
ở ổn định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn.


2

Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc
bố trí dân cư theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sống
sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo
cơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác GPMB, bố trí đất ở TĐC
phục vụ công tác di dân khu vực bị giải tỏa, Thị ủy, HĐND, UBND Thị xã
Phú Thọ đã chủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở
TĐC và xây dựng các khu đô thị để bố trí chỗ ở mới cho các đối tượng thuộc
diện giải toả tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB.
Qua quá trình làm việc và được tham gia trực tiếp trong công tác giải
phóng mặt bằng tại UBND thị xã Phú Thọ, tôi được tiếp xúc và nghiên cứu
các nghị định và chính sách đền bù giải phòng mặt bằng. Tôi được dự các
cuộc tổng kết đánh giá về công tác giải phóng mặt bằng của địa phương. Tôi
thấy được rằng tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác này tại thời
điểm hiện nay đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương là một
nhiệm vụ hàng đầu và rất quan trọng vì muốn làm bất cứ một dự án gì thì
cũng phải có mặt bằng. Do vậy, được sự hướng dẫn trực tiếp của PGS, TS
Đặng Văn Minh, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giải
phóng mặt bằng dự án xây dựng đường trục chính nối trung tâm thị xã
Phú Thọ với quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân cư ven đường (đường
35 m) giai đoạn 2008 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng. Từ đó, đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng, ổn định đời sống
cho người dân khi nhà nước thu hồi đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của Thị xã.
- Đánh giá những ưu điểm, hạn chế và những bất cập của chính sách hỗ
trợ, bồi thường và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mà UBND Thị xã Phú
Thọ đang thực hiện.


3

- Xác định được những ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng
đến đời sống xã hội của người dân trong khu vực.
- Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt
bằng và đồng thời rút ra được bài học kinh nghiệm trong công tác GPMB,
tham gia thảo luận phản ánh những bất cập đến các cơ quan có thẩm quyền để
xây dựng chính sách ngày càng hoàn thiện hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành
Quản lý đất đai, đền bù GPMB, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo
cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công
tác sau này.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống
những chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thị xã Phú Thọ và đề xuất hướng hoàn thiện chính
sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
- Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của

UBND Thị xã Phú Thọ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thị xã.
- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của người
dân bị thiệt hại do phải giải phóng mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các dự
án trên địa bàn.
- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Thế nào là thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Thu hồi là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 [4].
Công tác bồi thường, GPMB được thực hiện sau khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền
lợi cho những tổ chức cá nhân có đất bị thu hồi.
Theo từ điển tiếng Việt, “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác. “Giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi khác để
lấy mặt bằng xây dựng công trình.
Như vậy, không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền, có thể thay
thế bằng hiện vật tương xứng về giá trị hoặc công lao. Sự mất mát của người
bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát
cả về mặt tinh thần, đặc biệt đối với trường hợp người sử dụng đất phải di
chuyển đến chỗ ở mới.

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình
thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Nhà nước cần phải có các chính sách hỗ
trợ để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống trong thời gian đầu.
1.1.1.2. Nhu cầu thu hồi đất trong công cuộc CNH - HĐH đất nước
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển
của mọi quốc gia trên thế giới. Sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có


5

thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của
người dân.
Vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là
nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần
được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình
công nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Công
cuộc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra mọi nơi, song còn tồn tại nhiều bất cập:
+ Chưa đảm bảo được cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội,
cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng).
+ Kinh phí dùng để bồi thường GPMB từ ngân sách Nhà nước trong
khi lợi ích cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định
và hợp pháp của nhà đầu tư.
+ Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường chưa thỏa
đáng vì hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo.
Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho lợi ích
của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều

kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người
dân sống ổn định và phát triển.
1.1.2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Quá trình bồi thường, GPMB mang tính đa dạng và phức tạp, cụ thể
như sau:
* Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên địa bàn khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, giá trị đất và tài sản lớn,
dẫn đến quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng có những thuận lợi, khó
khăn khác với khu vực ven đô.


6

* Tính phức tạp thể hiện
- Ở khu vực nông thôn, dân cư sống chủ yếu nhờ sản xuất nông nghiệp.
Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, đặc biệt là khi trình độ dân trí, trình độ
sản xuất của người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không
cao. Công tác tuyên truyền, vận động dân cư di chuyển là rất khó khăn, việc
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp rất cần thiết. Mặt khác, công tác định giá bồi
thường trên khu vực này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa
dạng vừa không tập trung.
- Việc bồi thường đối với đất ở có nhiều phức tạp hơn vì: Đất ở có giá
trị lớn, liên quan trực tiếp tới đời sống người dân. Bên cạnh đó là tâm lý
không muốn di chuyển chỗ ở, thay đổi môi trường sống của người dân.
Nguồn gốc hình thành đất khác nhau, tình trạng lấn chiếm trái phép gây nên
khó khăn trong việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.
Từ những điểm trên có thể nhận thấy công tác BT, GPMB tại những
khu vực khác nhau thì sẽ có những đặc điểm khác nhau và cần phải có
phương án bồi thường sao cho phù hợp, thoả đáng.

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất
nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn
định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.


7

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong
khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán
bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không
công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu
tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà

Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng
đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh
trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước
có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.


8

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
1.1.3.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác

định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân
dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại
học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành
luận văn.

Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND thị xã Phú Thọ và tập thể
phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phú Thọ, chi cục Thống kê thị xã Phú
Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Phú Thọ, ngày

tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


10

Luật đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính
sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi
mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất
động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các
mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, "Quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.2. Các văn bản có liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Hiến pháp năm 1992;
- Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày


11

16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các
loại đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái
định cư;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ xung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Bên cạnh, những mặt đã đạt được trong công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư là những công trình, các khu công nghiệp, những hạng mục công
trình lớn được triển khai xây dựng, đóng góp vào công cuộc cải cách đất nước
thì tại nhiều địa phương có nhiều dự án được triển khai không đạt tiến độ với
nguyên nhân chủ yếu vướng mắc về giải phóng mặt bằng (GPMB). Có những
dự án không thể tiếp tục triển khai công tác GPMB do nhiều nguyên nhân
khác nhau.


12

1.3. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Bước 1: Căn cứ Quy hoạch chi tiết (chủ trương đầu tư, Quyết định
đầu tư) của dự án, UBND huyện thông báo chủ trương thu hồi đất đến người
có đất thuộc vùng dự án bằng văn bản được niêm yết tại UBND xã, đài truyền
thanh xã và các điểm sinh hoạt văn hoá của các thôn.
- Bước 2: Giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Bước 3: Căn cứ Quyết định thu hồi đất, cơ quan được giao làm nhiệm
vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phát tờ khai và hướng dẫn các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất. UBND xã,
phường, thị trấn có trách nhiệm xác nhận: Tình trạng sử dụng đất, nguồn gốc
đất đai, mục đích sử dụng đất, loại đất, quá trình sử dụng đất,…
- Bước 4: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thu
và kiểm tra tờ khai, tiến hành kiểm tra, kiểm kê thực tế tại thực địa.
- Bước 5: Trên cơ sở số liệu kiểm kê Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư lập phương án bồi thường, hỗ trợ cho từng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân; niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, phường,
thị trấn và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư hoặc nhà sinh hoạt văn hoá nơi
có đất thu hồi.
- Bước 6: Hết thời hạn niêm yết Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư tổng hợp, tiếp thu các ý kiến tham gia, giải đáp các thắc mắc
của người có đất bị thu hồi. Hoàn chỉnh và gửi phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đã hoàn chỉnh đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thẩm
định và trình duyệt theo quy định.
- Bước 7: Sau khi nhận được Quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư phối hợp với UBND xã, phường, thị trấn niêm yết công khai quyết
định và gửi quyết định cho người có đất bị thu hồi. Thông báo kế hoạch, thời
gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.


13

- Bước 8: Thực hiện chi trả tiền và thanh quyết toán kinh phí bồi
thường, hỗ trợ và khoản chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư theo quy định.
1.4. Chính sách về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các tổ
chức tài trợ và một số nước trên thế giới
1.4.1. Trung Quốc

Có thể thấy rằng pháp LĐĐ của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng
với LĐĐ của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể Trung Quốc là một nước
khá thành công trong việc thực hiện công tác bồi thường và TĐC. Nguyên
nhân chính của sự thành công đó là do nước này có một hệ thống pháp luật
nói chung và pháp LĐĐ nói riêng rất đầy đủ, chi tiết đồng bộ, phù hợp với
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng động, khoa học. Cùng với một
Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền địa
phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức chấp hành pháp
luật nghiêm minh. Bên cạnh đó việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự
tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng
đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường
nhà cửa. Trung Quốc xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết ràng buộc
hoạt động TĐC với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó mục tiêu của chính
sách này là cung cấp cơ hội cho TĐC thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn
định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và tái định cư.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới. Giá bồi
thường theo tiêu chuẩn giá thị trường. Nhưng đồng thời được Nhà nước quy
định cho từng khu vực và điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế.
Đối với các dự án phải bồi thường GPMB thì kế hoạch TĐC chi tiết được
chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục
cho từng địa phương từng hộ gia đình và từng người bị ảnh hưởng [14].


14

1.4.2. Thái Lan
Pháp LĐĐ Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, vì
vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận về sử

dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ
sở một hợp đồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng các công trình
công cộng, an ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu
hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường,
trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính
toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thương, trình tự khiếu
nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra toà án [14].
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động
sản. Qúa trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng
mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động
được công tác này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được
thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác
bồi thường, GPMB rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện
công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ
rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết
vấn đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB.
1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của WB và ADB
Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển châu Á (ADB) và
các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định