Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận tây hồ thành phố hà nội

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH THO

thực thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2014


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH THO

thực thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: TS. NG TH BCH LIU

H NI - 2014

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Phạm Thị Thảo


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các biểu đồ
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 10
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM .......................................................................... 17
1.1.

Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 17

1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 17
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ...................... Error! Bookmark not defined.
1.2.

Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................ Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Cơ sở lý luận ...................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn ................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.

Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ........................................ Error! Bookmark not defined.

1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
ngƣời sử dụng đất ............................... Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị
trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt NamError! Bookmark not defined.


1.3.3. Quan điểm, đƣờng lối của Đảng về Đất đaiError! Bookmark not defined.
1.3.4. Quá trình cải cách hành chính quốc giaError! Bookmark not defined.
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế ................. Error! Bookmark not defined.
1.4.

Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới

về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và những gợi mở
cho Việt Nam ...................................... Error! Bookmark not defined.

1.4.1. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nƣớc trên thế giới
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đaiError! Bookmark not defined.

1.4.2. Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt NamError! Bookmark not defi
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................ Error! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................... Error! Bookmark not defined.
2.1.

Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ............................................ Error! Bookmark not defined.

2.1.1. Sự phát triển của hệ thống pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .............................. Error! Bookmark not defined.

2.1.2. Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtError! Bookmark
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Tây HồError! Bookmark not defined.

2.2.1. Tổng quan về quận Tây Hồ ................ Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ .... Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................ Error! Bookmark not defined.


Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not
3.1.

Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ............................... Error! Bookmark not defined.

3.2.

Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ............................. Error! Bookmark not defined.

3.3.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ..... Error! Bookmark not defined.

3.3.1. Tăng cƣờng sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyềnError! Bookmark n
3.3.2. Đẩy mạnh cải cách thủ tục thủ tục hành chínhError! Bookmark not defined.
3.3.3. Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức của đội

ngũ cán bộ, công chức ........................ Error! Bookmark not defined.
3.3.4. Nâng cao ý thức pháp luật của ngƣời dânError! Bookmark not defined.

3.3.5. Tăng cƣờng thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạmError! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 20


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1

GCN:

Giấy chứng nhận

2

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

3

TN&MT:

Tài nguyên và Môi trƣờng

4

UBND:

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Bảng 2.1:

Tên bảng

Trang

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở quận

Error!

Tây Hồ năm 2012

Bookmark
not
defined.

Bảng 2.2: Biến động diện tích các loại đất quận Tây Hồ
giai đoạn 2000 - 2012

Error!
Bookmark
not

defined.

Bảng 2.3: Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận qua
các năm trên địa bàn quận Tây Hồ

Error!
Bookmark
not
defined.


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu biểu đồ
Biểu đồ 2.1:

Tên biểu đồ
Cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Tây Hồ

Trang
Error!
Bookmark
not
defined.

Biểu đồ 2.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận

Error!
Bookmark
not
defined.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tặng vật mà tạo hóa trao cho con ngƣời, là tài nguyên thiên nhiên vô
cùng quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại mà kết tinh
trong đó là sức lao động của con ngƣời. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả,
hợp lý và tiết kiệm. Nhằm phát triển và tận dụng tối ƣu hóa nguồn lực đất đai, pháp
luật ghi nhận và bảo vệ quyền của ngƣời sử dụng đất, cho phép ngƣời sử dụng đất
quyền "được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất " [35, Điều 166] - một quyền cơ bản vô cùng quan trọng
và thiết yếu trong việc quy định về quyền của ngƣời sử dụng đất trong pháp luật đất
đai.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội
nhƣng cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Với mục tiêu hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai, Nhà nƣớc ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ và phƣơng
tiện khác nhau nhƣ ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật để điều chỉnh quan hệ
đất đai mà tiêu biểu là việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 đã tạo dựng cơ sở pháp
lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý Nhà nƣớc nói chung và hoạt động quản lý trong
lĩnh vực đất đai nói riêng. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 với mục tiêu giải
quyết các bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai năm 2003, những quy định trong văn
bản này mang tới những đổi mới nhằm giải quyết dứt điểm các vấn đề trong đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế nhƣ
quy định về nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận còn quá cao so với khả
năng tài chính của đa số ngƣời dân, quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận còn
chƣa phù hợp với thực tế sử dụng đất,....
Hiện nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, các tranh chấp, sai phạm phát

sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng phát triển
đa dạng và phức tạp. Giải quyết tốt các vấn đề này có tầm quan trọng trong việc bảo
vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh
tế - xã hội của đất nƣớc.
Là một trong những quận có diện tích đất đai lớn ở Hà Nội, quận Tây Hồ
đƣợc thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 phƣờng của quận Ba Đình và 5 xã của huyện
Từ Liêm cũ nên quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận vừa có những nét của
quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong quá trình phát triển đô
thị. Đây là quận đƣợc xem là có nhiều khó khăn và phức tạp nhất của Hà Nội trong
quản lý nhà nƣớc về đất đai và cũng đƣợc thành phố lựa chọn thực hiện nhiều mô
hình thí điểm quản lý nhà nƣớc nhƣ: dịch vụ hành chính công, cải cách hành chính
“một cửa”, khoán thu-chi hành chính,… Đƣợc đánh giá là nơi các giao dịch liên
quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi, những vấn đề trong quản lý nhà nƣớc về đất
đai của quận Tây Hồ đang đối mặt khá phức tạp, mang nhiều nét đặc trƣng mà nhiều
quận (huyện) khác trên cả nƣớc gặp phải mà điển hình là công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ đƣợc nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại
những bài học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các quận khác tham khảo và học tập.
Trƣớc thực trạng đó và trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu
lực và đƣợc triển khai trong thực tiễn thì việc nghiên cứu, phân tích, làm rõ cơ sở lý
luận và thực tiễn thi hành những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất từ thực tế của một địa phƣơng nhƣ quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội là hết sức cần thiết và có ý nghĩa trong việc triển khai có hiệu quả pháp luật đất
đai, đáp ứng đƣợc yêu cầu đặt ra trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
thực hiện cải cách thủ tục hành chính, nhằm tinh giản, loại bỏ những khâu không cần
thiết trong quá trình quản lý để giảm bớt phiền hà, tạo thuận tiện cho nhân dân,
khiến cho ngƣời sử dụng đất coi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

quyền chứ không phải trở thành nghĩa vụ.
Để có một cái nhìn tổng quát về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, từ đó đƣa ra những giải pháp hoàn thiện theo xu hƣớng của Luật Đất đai năm
2013, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội ” làm đề tài luận văn
thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc đề cập thƣờng
xuyên trong nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nƣớc và pháp luật, đặc biệt là ngành
Luật Kinh tế. Trong các giáo trình luật của các trƣờng đại học (Giáo trình Luật Đất
đai) đều có trình bày về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong các
sách chuyên khảo, đây là vấn đề thƣờng xuyên đƣợc đề cập tới: Nguyễn Minh Tuấn
(2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tr.193, NXB
Chính trị quốc gia; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi, Trần
Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, NXB. Chính trị quốc gia,... Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình
nghiên cứu pháp luật khác đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất dƣới nhiều góc độ khác nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011),
“Một số vƣớng mắc về thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp chí
Nghề Luật, (3), tr. 30-34, Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng
Văn Ngân (2008), "Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ
và Pháp luật, (4), tr. 25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân
chủ và pháp luật, 2(203), tr.50-53; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan
hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng


đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6), tr. 58-63, Trần Thị Hồng

(2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và
đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới,
(2), tr.14-25, Đặng Anh Quân (2006), “Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 2(33), tr.33, Võ Quốc Tuấn (2013), “Một
số ý kiến về quyền của cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ
gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (6), tr 24-25,…
Vấn đề cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của nhiều
nhà nghiên cứu. Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, đƣợc phân tích về các tác
động của nó đối với nhiều hiện tƣợng khác nhau của đời sống xã hội. Các công
trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và
bình luận về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó cung cấp những
thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất
đai năm 2013 vừa ra đời với những thay đổi trong các quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thì cần có một công trình nghiên cứu để xem xét dƣới
khía cạnh pháp lý và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cung
cấp những thông tin và xu hƣớng thay đổi trong tƣơng lai đối với vấn đề này. Trên
cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã
công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận
của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới
trong Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này. Trên cơ sở đó, phân tích, tìm hiểu các
nội dung cụ thể trong thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;


- Đánh giá các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Chỉ ra những điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập
và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nƣớc về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận
văn chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau đây:
- Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phƣơng pháp hệ thống, phân tích, phƣơng pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
đƣợc sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (Chƣơng 1);


- Phƣơng pháp luật so sánh, phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp đánh giá,
phƣơng pháp bình luận, phƣơng pháp thống kê, tổng hợp đƣợc sử dụng để nghiên
cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và

thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Tây
Hồ, thành phố Hà Nội (Chƣơng 2);
- Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp diễn giải, phƣơng pháp quy nạp…
đƣợc sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và các giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Cung cấp cái nhìn tổng quan, đƣa ra một số mô hình có giá trị tham khảo của
nƣớc ngoài về xây dựng và thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đất đai; thông qua đó đƣa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam; Chỉ ra những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 trong việc hoàn thiện
các chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nhận diện những đặc trƣng của việc thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội; Trên cơ sở
đó, chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và những hạn chế, bất cập trong quá trình tổ chức, thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đề xuất giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ.


7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu thảm khảo, luận
văn đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng với nội dung nhƣ sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 đƣợc ban hành, đất đai nƣớc ta thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc thực hiện
quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định
giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do
ngƣời sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các
mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự
án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ ngƣời khác hoặc công nhận
quyền sử dụng đất đối với ngƣời sử dụng đất ổn định. Nhƣ vậy, cá nhân, tổ chức chỉ
có quyền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất
không có tƣ cách chủ sở hữu đất đai và ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện các
quyền cũng nhƣ phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nƣớc - đại diện chủ sở hữu đất

đai cho phép. Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và
thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nƣớc, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản
quy phạm đất đai, cũng nhƣ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ
thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của ngƣời sử dụng đất.
Một trong các quyền cơ bản của ngƣời sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ
pháp luật đất đai là quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 1


Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định ngƣời sử dụng đất "được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất” [35]. Nhƣ vậy, quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền
cơ bản của ngƣời sử dụng đất và luôn đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm, đây cũng là trách
nhiệm của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc thực thi công tác quản lý
nhà nƣớc đối với đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, một trong các
điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để hiể u rõ khái niê ̣m giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , trƣớc hế t chúng ta
cầ n làm rõ giấ y tờ quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t có đƣơ ̣c coi là tài sản của ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t
hay không ? Trong đời sống hàng ngày , thông qua các giao dịch chuyể n nhƣơ ̣ng
hoă ̣c qua việc đƣơ ̣c Nhà nƣớc chuyể n giao, công nhận theo quy định của pháp luật,
ngƣời dân sẽ có đƣợc đất để khai thác

, sử dụng phục vụ cuộc sống của miǹ h

.

Ngƣời có quyền sử dụng đất sẽ đƣợc cơ quan n hà nƣớc làm thủ tục và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn đời sống, nhiều ngƣời còn gọi giấy
này là sổ đỏ . Và khi cần vay vố n ở các ngân hàng

, ngƣời có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thƣờng mang giấy tờ này đến làm thủ tục thế c hấp để vay tiền .
Từ thực tế đó, một số ngƣời vì thế mà quan niệm rằng, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là mô ̣t loa ̣i tài sản , do thông qua việc thế chấp loại giấy tờ này, ngƣời thế
chấ p đƣợc nhận tài sản khác ở ngân hàn g, là tiền mặt. Có một số trƣờng hợp, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ nhân của giấy chứng nhận đến cơ
quan công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật.
Vâ ̣y, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thƣ̣c sự là một loại tài sản?
Xét về mặt bản chất , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ ghi
nhận, lƣu giƣ̃ thông tin về thửa đất và về ngƣời có quyền sử dụng thửa đất đó . Nói
cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhâ ̣n quyền sử dụn g thửa đất


của ngƣời sử dụng đất cụ thể, là mô ̣t quyền về tài sản . Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất
và mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân
đối với đất đai và Ngƣời sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là một loại tài sản thì nó sẽ là vật , bởi vì, hiểu theo tiêu chí lý học, vật là một đối
tƣợng tồn tại, đƣợc xác định bằng các đơn vị đo lƣờng, với hình thức, tính chất lý hóa
cụ thể. Trong giao dịch dân sự mua và bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể
là đối tƣợng của mua bán, là hàng hóa. Đó là khi chúng ta mua bán giấy này đơn
thuầ n là mô ̣t loa ̣i giấ y, ngƣời mua phải trả cho ngƣời bán, một số tiền cụ thể theo thỏa
thuận đôi bên để mua loa ̣i giấ y này. Và ngƣời mua chỉ mua tờ giấy, tính bằng đơn vị
đo lƣờng, chứ không mua các quyền về tài sản đƣợc ghi nhận trên giấy. Tƣơng tự,
ngƣời bán cũng chỉ bán tờ giấy, chứ không bán đƣợc quyền đƣợc ghi nhận chuyển tải
trên tờ giấy đó.

Qua các phân tić h trên , có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai
chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đ ai chỉ đơn thuầ n là mô ̣t chƣ́ng thƣ pháp lý

, giấ y
xác

nhận quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nƣớc với ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định
nghĩa:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất [35].


TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tiếng Việt
1.

Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (1995), Nghị quyết số 08-NQ/BCHTW Hội nghị
lần thứ 8 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII ngày 23/01/1995 về tiếp tục
xây dựng và hoàn thiện Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trọng tâm
là cải cách một bước nền hành chính, Hà Nội.

2.

Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (2003), Nghị quyết số 26/NQ-TW Hội nghị
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới
chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại

hóa đất nước, Hà Nội.

3.

Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (2012), Nghị quyết 19-NQ/TW Hội nghị lần
thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công
nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội.

4.

Bộ Tài chính (2011), Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành
ngày 21/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ, Hà Nội.

5.

Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ban
hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết
định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội.

6.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành
Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai ngày 06/9/2012, Hà
Nội.

7.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và

pháp luật đất đai, ngày 30/9/2012, Hà Nội


8.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
Nghị quyết số 30/2012/QH13, ngày 30/12/2013, Hà Nội.

9.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNBT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

10. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính,
Hà Nội.
11. Chính phủ (2009), Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành
ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Hà
Nội.
12. Chính phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
17/6/2011 về lệ phí trước bạ, Hà Nội.
13. Chính phủ (2013), Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
25/5/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ
phí trước bạ, Hà Nội.
14. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ ban hành
ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà
Nội.
15. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày

15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
16. Chính phủ (2014), Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
10/11/2014 về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Hà Nội.
17. Văn Chiến (2004), “Hà Nội: Công khai kết quả xét duyệt cấp giấy chứng nhận


quyền sử dụng đất”, website: ngày 23/4/2004.
18. Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng nhận
quyền sử dụng nhà và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí Nghiên
cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25.
19. Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất
đai”, Tạp chí Luật Học, (11), tr.21-32.
20. Lê Ngọc Khoa (2008), Những khó khăn vướng mắc khi thực hiện chủ trương của
Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, các giải pháp tháo gỡ khó khăn, Tài liệu
chuyên khảo, Cục Quản lý Cộng sản - Bộ Tài chính.
21. Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65.
22. Nguyễn Thị Nga (2014), “Thủ tục hành chính trong Luật Đất đai năm 2013”,
Tạp chí Luật Học, (11), tr.43-52.
23. Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên
vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật,
2(203), tr.50-53.
24. Doãn Hồng Nhung (2011), “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải
pháp tăng cường quản lý Nhà nước đối với đất đai”, website:
ngày 22/12/2011.
25. Châu Nguyễn (2014), “Cấp sổ đỏ dưới 30m2: Có gia tăng nhà siêu mỏng”,
website: ngày 30/9/2014.
26. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Báo cáo kết quả thực hiện công tác
quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ năm 2013, Hà Nội.

27. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Báo cáo kết quả thực hiện công
tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ 6 tháng đầu năm 2014, Hà
Nội.


28. Vũ Quang (2014), “Hà Nội: Đất đang có tranh chấp, quận Tây Hồ vẫn cấp sổ
đỏ”, website: ngày 09/6/2014.
29. Quốc hội (1987), Luật Đất đai ngày 29/12/1987 của Quốc hội khóa VIII, kỳ họp
thứ 2, Hà Nội.
30. Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14/07/1993 của Quốc hội khóa
IX, kỳ họp thứ 3, Hà Nội.
31. Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội
khóa XI, kỳ họp thứ 4, Hà Nội.
32. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, Hà Nội.
33. Quốc hội (2007), Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội ngày 12/11/2007
về kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội năm 2008, Hà Nội.
34. Quốc hội (2013), Hiế n pháp nước ngày 28/11/2013 của Quốc hội khóa XIII, kỳ
hợp thứ 6, Hà Nội.
35. Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội
khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội.
36. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Báo cáo tình hình quản lý nhà nước về đất
đai thành phố Hà Nội năm 2013, ngày 28/11/2013, Hà Nội.
37. Minh Thƣ (2014), “Kiến nghị cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất mua bán giấy
tay sau ngày 01-7-2004”, website: , ngày
08/07/2014.
38. Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và
thực tiễn, tr.193, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
39. Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ý kiến về quyền của cá nhân trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (6), tr.24-25.

40. Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ (2014), “Ủy ban nhân dân quận họp thông qua


dự thảo báo cáo kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh 9 tháng đầu năm và
nhiệm vụ trọng tâm 3 tháng cuối năm”, website: ngày
25/9/2014.
41. Nguyễn Thế Vinh (2008), Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai của chính
quyền quận Tây Hồ, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trƣờng ĐH Kinh tế quốc dân,
tr.155-158.
II. Tiếng Anh
42. The National Assembly of Thailand, Land Code Promulgating Act, B.E.2497
(1954), As amended until Land Code Amendment Act (No.12), B.E.2551
(2008), Website: />43. Parliament of the United Kingdom, The Land Registration Act 2002 (2002),
website: />